Auteur: Jos Koets
In 2009 en 2011 heb ik in de columns ‘Waarde hertaxatie’ en ‘Nadelen waardedaling woning’ al eens aandacht besteed aan de kleine lettertjes van de banken over de hertaxatie. Opvallend is dat in de afgelopen jaren alle banken de voorwaarden betreffende de hertaxatie hebben aangepast. Enkele jaren geleden stond bij de meeste banken nog dat hertaxatie alleen mogelijk was om een bepaalde periode (bijv. tien jaar). Op dit moment mogen banken op ieder moment hertaxeren.
In de columns Kunduzhypotheken (I, II & III) kon u lezen dat als het voorstel van 100% aflossen (annuitair en/of lineair) doorgaat ik verwacht dat de huizenprijzen met minimaal 20% gaan dalen. De gevolgen van zo’n daling zijn enorm. Meer dan 1.000.000 huishoudens zouden dan een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning. Door deze daling ontstaat er ook een probleem bij de banken. Ik heb de afgelopen week enkele mensen van de bank/kenners gesproken. Deze konden mij vertellen dat de kans heel erg groot is dat banken op grote schaal gaan hertaxeren. De vraag is nu wat banken doen als de waarde van de hertaxatie bekend is.
Lees verder op IEX.nl
Loading ...
Via dit bericht een link naar De Nederlandsche Bank. ‘Hypotheken maken banken afhankelijk van marktfinanciering’
http://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/dnbulletin-2012/dnb273669.jsp
“De binnenlandse kredietverlening door Nederlandse banken is ongeveer 500 miljard euro meer dan de binnenlandse deposito’s van huishoudens en kleine bedrijven. Dit verschil wordt verklaard door de jarenlange sterke groei van de hypotheekportefeuilles. Om dit verschil op te vangen zijn banken afhankelijk van marktfinanciering, hetgeen ze kwetsbaar maakt voor ontwikkelingen op financiële markten. De voorgenomen aanpassingen in de hypotheekrenteaftrek helpen op lange termijn om deze kwetsbaarheid te verminderen. Maar banken zullen aanvullende maatregelen moeten nemen om het financieringsprofiel in de komende jaren al te verbeteren.
Uitstekende artikelen van Jos Koets op IEX, vooral de columns I, II en III geven een helder cijfermatig beeld van de directe financiële gevolgen voor starters indien de plannen voor de huizenmarkt uitgevoerd worden conform Kunduz-accoord.
Vraag:
De vraag is nu wat banken doen als de waarde van de hertaxatie bekend is?
Hier kan ik heel eenvoudig een andwoord op geven namelijk, dan moet je het verschil tussen hypotheekschuld en de taxatiewaarde extra aflossen.
Heb in mijn hypotheekcontract met de Rabobank gelezen dat ze me kunnen verplichten 1 keer in de 5 jaar me huis te laten taxeren (op mijn kosten).
Gelukkig is mijn hypotheek schuld flink lager dan het aankoopbedrag waar ik mijn koopwoning destijds heb gekocht.
Deze man heeft meerdere heldere stukken geschreven omtrend de woning”markt”.
Het valt mij wel op dat een daling van de prijzen als slecht wordt gezien. En dat dit een probleem vormt voor hypotheek-eigenaren.
Waarom belicht men de situatie niet vanuit de 100.000 mensen die graag een huis willen kopen (nu of in de nabije toekomst)???
Of vanuit de belastingbetaler die al 10 jaar deze gaten vult voor de scheeflener die zijn eigen broek niet omhoog kan houden….
en als er niet wordt ingegrepen?
Starters moeten sparen en niet zeiken. Misschien hun vakbonden ook even wijsmaken dat 3% begrotingstekort en “2% extra” als onderhandelingssuccesje wordt gezien niet normaal is; het gaat ten koste het sparen.
Die daling van 20% door het beperken van de HRA komt bovenop:
– 5% daling door koopkrachtverlies, eveneens uit het Kunduz-akkoord
– 15% waardedaling die al gerealiseerd is vanaf 2008, vooral door strengere bankregels. Overigens was deze waardedaling nog gaande, dus waarschijnlijk valt deze post hoger uit.
De waardedaling wordt dus minimaal 40%.
Dat is heel simpel Jos: Extra aflossen of een hogere rente betalen.
Extra aflossen gaat niet dus dat wordt meer rente betalen.
Jos jij bent toch de broer van Koos?!
tja, misschien kunnen ze eens overwegen om een aantrekkelijke spaarrente te bieden. Want zelfs bij de bank die op omvallen staat krijg je niet eens genoeg rente om inflatie en belasting te compenseren, laat staan het risico dat je geld in één keer helemaal weg is. Tering naar de nering zetten, heel goed dat de banken daarover nadenken, nu nog de juiste acties ondernemen.
Jos Koets praat al heel lang mee over de huizenbubble, maar als hypotheekadviseur (een eerlijke, voorzover ik kan beoordelen) heeft hij natuurlijk ook bepaalde belangen. Ik denk dat hypotheekadviseurs een lawine van claims kunnen verwachten als er hertaxaties gaan plaatsvinden en blijkt dat meer dan 1 miljoen polderbewoners eigenlijk véél te veel hypotheek hebben. En dan praten we alleen over de recente – zeer minimale – aanpassingen aan de HRA. Al die andere noodzakelijke aanpassingen moeten dan nog komen.
blijft de vraag wat er gebeurt als de ‘huiseigenaar’ ook niet in staat is om meer rente te betalen; want dat zou wel eens op grote schaal het geval kunnen blijken (je kunt mensen tenslotte niet die derde auto, vier vakanties per jaar, alle clubs voor de kinderen enz. enz. afpakken). Ik vrees dat de 2eK broedt op een list om ook hiervoor weer de weinige financieel verstandige burgers te laten opdraaien; een list onder aanvoering van Diederik Samsom en zijn club vermoedelijk.
KIJKEN!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
http://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=EHwv4vIYVlg
Nou, nou!
Overdrijven kan verduidelijkend werken, maar als je het te gek maakt gaat je geloofwaardigheid eraan!
voerman moet nog iets beter om zich heen kijken . Of eens een verjaardags feestje bezoeken ( waar dan wel vroeger veelal over autos gepraat werd , nu niet meer , nu veelal een ander onderwerp..)
En na tien minuten komt er een met de opmerking: “even gezellig……., van Marwijk doet ‘t goed”. groepje gesplitst tot er nog 2 “diehards” overblijven.
Ook “hitman” Perkins
Ik denk, dat gesprekken op verjaardagen vaak bepaald worden door de leeftijd van de jarige en door de leeftijd van de gasten. Op de verjaardagen waar ik kom wordt vrijwel niet gesproken over wonen.
Gezondheid, vakantie en uitjes is het belangrijkste en geen zinnige boomer zet zijn huis nog te koop; verhuizen op gevorderde leeftijd was een paar jaren geleden nog een uiting van luxe. Nu is het alleen maar een vervelend en vermoeiend avontuur, wat door vrijwel elke oudere al geen prioriteit meer hfft.
@ artikel
In de columns Kunduzhypotheken (I, II & III) kon u lezen dat als het voorstel van 100% aflossen (annuitair en/of lineair) doorgaat ik verwacht dat de huizenprijzen met minimaal 20% gaan dalen. De gevolgen van zo’n daling zijn enorm. Meer dan 1.000.000 huishoudens zouden dan een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning.
Hier ziet men de gevolgen van gesubsidieerd (100% HRA) huizen leasen (aflossingsvrij) tijdens een periode met:
– langdurig kunstmatig lage rentes
– een geexplodeerde hypotheekschuldgroei
Hoe kan het nu zo zijn dat een rijk land als Holland anno 2012 tot de conclusie komt dat bij een correctie van prijzen die over jarenlang honderden procenten stegen, nu opeens bij een -20% correctie tot potentieel grote problemen leiden ?
Die stijgingen waren het gevolg van een langdurige periode van weelde en overdaad en een afzetgebied wat om steeds meer en duurder vroeg. De daling van de prijzen nu is het gevolg van een situatie van onzekerheid en een afzetgebied wat verzadigd is.
So what?
zo heb ik in de randstad leuke linnenkasten van 245cm hoog kunnen kopen. Toevallig allemaal verhuizers naar appartement. Waarom de plafonds daar lager zijn?????
Adamus,
Een paar jaren geleden was volgens bouwvoorschrift de standaardhoogte van een deur nog 2 meter.
Nu is dat 2.20 meter. In een plattelanshuisje moet je bijna gebukt naar binnen kruipen. Zou dat ook komen door het verhuisgedrag door de jaren heen?
Hehehe. Ja briljant. Herkenbaar…heel herkenbaar
Juan Belmonte,
Hoe dat kan? Securizatie van schulden en hefboomwerking in het bankwezen. Door securizatie van hypotheekschuld wordt wat eigenlijk een schuld is een bezitting op de balans van een andere financiele instelling. Dat bezit is dan weer onderpand om nog meer vermogen aan te trekken waarmee de kredietverlening verder wordt uitgebreid. Het gevolg is een wereldwijde ponzi met een omvang die een veelvoud is van het oorspronkelijke onderpand.
nhz@
Hoe het gaat aflopen?
Zoiets als met de woekerpolissen bijvoorbeeld.
Voerman,
Ik mis het woord “schuld” in je verklaring. Alles is relatief, naar met die “weelde en overdaad” viel het wel mee. De afgelopen tien jaar stegen de inkomens niet of nauwelijks, wel verdrievoudige de hypotheekschuld.
Ik denk inderdaad, dat de laatste 10 jaren de meeste hypotheekschuld opgebouwd is, terwijl de huizenprijzen het grootste deel van die laatste 10 jaren nauwelijks gestegen en zelfs gemiddeld genomen gedaald zijn. Dat betreft dus kennelijk de meest domme generatie kopers. De generatie kopers van 10 jaar geleden en daarvoor hebben mits zij geen overwaarde opgenomen hebben meestal geen problemen. De generatie voorgenomen kopers van nu hebben van de domme generatie gezien, wat je kan overkomen! Dat is de generatie die nu deze site bemant en worstelt met getallen, prognoses, onzekerheden en speculaties. Veel wijsheid gewenst!
@24: jazeker! en maar VVD stemmen ?!! de nieuwste entitled ones
Maarten, ik vind je een aardig mens, maar het heeft allemaal geen reet met politiek te maken.
Allemaal lariekoek en gezwets!
de VVD “rust op de woningmarkt”. Gaan ze nu eens de planeconomie invoeren en schaarste creeeren zodat wij, de burgers in de rij mogen gaan staan voor een woning. Stelletje nepliberalen
s’nachts op de zwarte markt schaarse bananen kopen net als destijds in de sovjet unie 😀
Griekenland is als zondebok gekozen, maar bleek medusa te zijn
So what ?
….
We hebben een ZEEPBEL op vastgoed in Holland.
Bij kantoren (BOG) wordt dat inmiddels wel uitgesproken, bij de woningmarkt (nog) niet, getuige ook bijvoorbeeld de recente uitlatingen van de heer Taco van Hoek.
ZEEPBEL op BOG:
De Uni-invest portefeuille met B-klasse kantoren is 65% afgeboekt:
“De verkoopprijs van €358 mln loog er niet om en impliceert een korting van 65% op de oorspronkelijke hoofdsom en we hebben het dan dus nog niet eens over het al verdampte eigen vermogen.”
http://www.beurs.nl/opinie/advies-en-analyse/3152962/uni-invest-schrikt-kantorenmarkt-wakker
http://testa.huizenmarkt-zeepbel.nl/04-05-2012/hugo-priemuswoningmarkt-nog-slechter-af-door-wandelgangenaccoord/#comment-1102
ZEEPBEL op woning-“markt”
De heer Taco van Hoek, een Drs, een gestudeerd man die eerder directeur bij CPB was, die dacht in 2011 nog dat HRA hélémáál geen probleem was:
http://www.youtube.com/watch?v=aiyp_YpnkB8
Het is niet de hypotheekrenteaftrek die moet veranderen maar de sociale huursector, stelt Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw. Corporaties zouden meer huizen moeten verkopen, met minder winst, om zo beweging te krijgen voor de middeninkomens. Daarnaast moet het scheefwonen steviger aangepakt worden.
Aldus de heer Drs. Taco van Hoek in 2011.
Dus wat dat betreft hebben we in 2012 meters gemaakt. Ook hij had in 2011 die stap kunnen voorzien:
http://www.infrasite.nl/news/news_article.php?ID_nieuwsberichten=3738
Maar terug naar het punt: so what ?
Het blijft een wonder hoe het kan dat dáár waar de oorzaken van vastgoedbubbels het grootste zijn (in Holland met de grootste hypotheekschuldexplosie op aarde) de prijscorrecties het kleinst zijn.
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/27-04-2012/vereniging-eigen-huis-tweedeling-renteaftrek-zet-rem-op-doorstroming/#comment-104396
Precies, de prijs van geld is structureel te laag geweest. Men deed alsof er geen risico’s (op het niet terug kunnen betalen) bestonden en prijsden die risico’s niet in. Met behulp van een financieel waterhoofd werden die risico’s verspreid in een financieel systeem dat steeds minder te maken heeft met de reële economie en daarmee zo complex dat daar waar het de spuigaten uitliep alleen het collectief (de staat) de prijs kon betalen.
ABN AMRO won de Volvo Ocean Race met glans en nam een Italiaanse Bank over om vervolgens “opeens” zo levensvatbaar te blijken dat ze genationaliseerd moest worden.
Een prima koers ?
IJsland dacht dat ze met financiële constructies méér welvaart kon genereren dan met hun kernvaardigheden van de afgelopen 100 jaar (vissen vangen) maar het enige wat ze gedaan hebben is toekomstige welvaart in het heden te consumeren en ontdekken dat de schulden dan onhoudbaar moeten zijn.
So what ?
We kijken naar Spanje:
– 25% werkloosheid
– 50% jeugdwerkloosheid
– 82% van de makelleugenaarskantoren failliet
– 100.000 den families uit hun (lease)huizen gezet
SAMENVATTING situatie Spanje
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/14-03-2012/koopkracht-komende-vijf-jaar-onder-druk/#comment-100778
So what zou Voerman zeggen ?
Ookwel: Who cares ?
Juan denkt dat dat niet zo’n prachtige samenleving is, het zit ook in het woord: samen-leving !
Daar geeft Juan prof. mr. dr. dr. Jan Peter Balkenende groot gelijk: als het niemand geen ene bal kan schelen wat er op lange termijn gebeurt, tsja, dan ontstaat dit soort situaties.
Hertaxatie ?
http://www.investereninbouwgrond.nl/pg75.html
Gemeenten en Projectontwikkelaars en Grondspeculanten zijn lekker Hogehuizenprijsminnend bezig geweest.
Vinex Villa op 514m2 in Voorschoten van 5 euro de meter naar 1556 euro de meter
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/02-12-2010/geen-extra-steun-voor-starters-op-huizenmarkt/#comment-57350
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/29-10-2011/arnoud-boot-werkloosheid-en-een-huizenprobleem/#comment-90533
Wil Mevrwouw De Minister van Hogehuizenprijsminnend NL wellicht eens uitleggen hoe het kan dat een vierkante meter grond van 2,30 naar 1500 euro gaat door een plastische VINEX operatie ?
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/30-05-2012/plannen-voor-de-woningmarkt-worden-mogelijk-weer-gewijzigd/#comment-106105
Nog steeds te koop ?
In 2006 had ik een gesprek met een hypotheekadviseuze van ING over de huurwoning die ik kon kopen voor 155K. Ik stelde toen wat lastige vragen – ‘wat als…?’ Die vragen werden weggewuifd alsof die situatie zich nooit voor zou doen.
Die hypotheek werd niets, ze wilden me een verzekering aansmeren voor 500 euro per maand.
Nu ziet het er allemaal heel anders uit. De aankoop op zich was geen ramp geweest, die verzekering wel. Iedere euro die ik aan die woning had uitgegeven was weggegooid geld geweest. Zo’n woning moet je uitwonen en doorstoten voor een rotprijs.
De buurman ging dood en er kwamen Marokkanen voor terug. Toen ging ook de andere buurman weg, daar kwamen ook allochtonen voor terug. Toen ben ik snel weggevlucht. Als ik had gekocht en in de woning had geïnvesteerd had ik mooi klem gezeten.
Nu woon ik in een woning van een pensioenfonds die ik onmogelijk kan kopen. Ze vragen er 11x modaal voor, maar dan moet ik wel snel beslissen.
Voorlopig blijf ik lekker huren. Ik zou liever iets hebben dat van mij is, maar niet tegen de huidige prijzen. Bovendien valt te verwachten dat de belasting steeds op bezoek komt om te innen. Ze moeten het geld ergens halen. En omdat je van een kale kip niet kunt plukken zullen ze het moeten halen bij mensen die iets hebben, en dat bezit niet kunnen verplaatsen.
Voerman,
tsja, domme generatie kopers.. Ze waren gewoon op de leeftijd om op zichzelf te gaan wonen. En hun belangrijkste raadgevers – hun ouders – stonden in koor te roepen dat KOPEN KOPEN KOPEN altijd beter is dan huren, want dan gooi je geld weg. Die verwende starter van 6 jaar geleden moest gewoon niet zo zeuren en genoegen nemen voor een ‘starterswoning’. Dat begrip bestond waarschijnlijk niet eens in de tijd van hun ouders, dus zie hoe verwend de starters van nu waren. Dat er juist bij dit type woningen de grootste drama’s plaatsvinden is niet vreemd. De generatie starters van nu kijkt wel beter uit.
tufkaj,
Wij bedoelen hetzelfde te zeggen.
We hebben het overigens over de “domme” generatie waarnaar reikhalzend naar faillisement wordt uitgezien door veel logbezoekers. Buitenkansje op een koopje dan?
Het kopen was inderdaad beter dan huren, maar alvorens een huis te gaan kopen moet je aan een aantal normale voorwaarden voldoen. De belangrijkste is voldoende eigen geld. Aanlopen voordat het startschot is gevallen leidt tot problemen, zelfs als je ouders dat adviseren.
Om even zuiver te blijven, ook in huurwoningen vinden drama’s plaats, juist omdat het huurwoningen betreft.
Huurwijken in de sociale sector zijn vaak al achterstandswijken voordat het eerste behangetje vervangen moet worden. Heeft ook met zorg en verantwoordelijkheid voor je huurhuis te maken.
Kijk maar even rond!
@3 lol echt..hoe egoïstisch en stupide kun je zijn.. idd half Nederland krijgt in september een rekening van 20% woningwaarde ma
ar gelukkig sampie niet..echt wat een aso!
OT.
Gewoon niet zakken met de prijs, want de woning is ‘echt’ €550k waard. Daarom nu incl. mobieltje:
http://www.funda.nl/koop/tilburg/huis-47298146-slikkenburghof-12
Wat een cabaret weer.
Ik zou antwoorden dat het komt omdat er zo gemakkelijk en onder uiterst soepele voorwaarden geleend kon worden. Wie wil er niet de kosten van de lening op anders afschuiven via HRA, en meteen krijgen waar je anders wel 10 jaar voor moet sparen!
Bubbel geboren, en alles wat er daarna gebeurde was om deze bubbel zo lang mogelijk gaande te houden. Inclusief brainwashen via TV programma’s, de politieke retoriek, alles!
De problemen zijn gecreëerd met geleend geld, wezenlijk toekomstige welvaart. De enige weg uit is in de toekomst heel veel welvaart inleveren. Maar ja, dan heb je dus wel al die tijd in een (mooi?) huis gewoond!
De mensen krijgen dus waarom ze gevraagd hebben. Helaas heeft de politiek heel veel mensen die het niet wilden ook opgezadeld met problemen, en dat verdedigen ze nog ook!
Ma ling, en dan ook nog een gare Boxster die nog geen 10K waard is in de handel 😉
Prachtig stuk. Maar angstwekkend. Want…
* Natuurlijk gaan de banken dit doen, want ze willen nu meer cash
* Terwijl op dit moment de werkloosheid ook nog snel aan het stijgen is
* Er onzalige plannen zijn om in ieder geval de ambtenaren en wellicht ook alle andere werknemers op de nullijn te zetten, zodat de reele koopkracht omlaag gaat
* En door de actie van de banken de consumptie nog verder omlaag zal gaan, met alle consequenties van dien voor de economie (overheid bezuinigt ook al, investeringen bedrijven nemen af)
* Terwijl de (niet serieus te nemen) ratingbureau’s (die wel serieus worden genomen)de rating van Nederland gaan verlagen
* En we als het een beetje misloopt zomaar nog eens 30 miljard in de banken moeten stoppen (ten laste van het overheidstekort, maar gelukkig, als het voor de banken is dan vindt de ECB en de Europese Commissie dat niet erg, althans, in het Ierse geval rekenen ze bankensteun niet mee bij het overheidstekort…)
Ik heb het op deze site wel eens over een ‘gematigd Iers scenario’ voor Nederland gehad
Tsja.
Dat de rol van de consument hier groot in is, wil ik niet ontkenning. Maar met 10 jaar wachttijd voor een huurwoning, 1200 euro voor particuliere huur en een kunstmatige schaarste op de koopwoningmarkt werd menig aspirant koper natuurlijk wel erg in een bepaalde richting geleid (en dan heb ik het nog niet eens over al die snelle makelaartjes, de vriendelijke hypotheekadviseurs, de lage rente en allerhande lobby-idioten van het VEH, NVM, XGF, UJK, KUT).
Overigens heb ik sterk het idee dat het juist de oudere generatie is die deze site bemant en die rekent met getallen, prognoses maakt en onzekerheden telt. Voor sommigen, naar mijn gevoel, omdat ze vooral die vooringenomen kopers van de afgelopen tien op hun bek willen zien gaan (maar tegelijkertijd nog wel even 200K aan spaargeld willen veiligstellen).
Overigens wil ik die betreffende kopers met hun hippe cabrio BMW’tje, hun espresso-apparaat van dik 1200 euro en hun Iphone 1 2 3 4 ook maar wat graag op hun bek zien gaan, tot ik besef dat ze eigenlijk maar nauwelijks bestaan en ze niet meer dan een archetype vormen voor het fantaseren over rechtvaardigheid.
Merijn Knibbe,
Zou het zolangzamerhand niet eens tijd worden om aan een bailout voor schuldenaren te denken. ‘k Zag daar laatst een pleidooi van Steve Keen voor. Iedere Europese burger een bedrag dat huishoudingen met schulden verplicht moeten besteden aan aflossing. Huishoudingen zonder schulden moeten dan maar zelf beslissen wat ze met dat bedrag doen.Gaat alles meteen de goede kant op: bestedingen, productie, inkomen, werkgelegenheid, liquiditeit en solvabiliteit van banken. Krijgen we natuurlijk inflatie, maar dat is klaarblijkelijk toch de enige weg om de reele last van de schulden weer draagbaar te krijgen. Via austerity komen we alleen maar in een peilloze debt deflation.
Bail outs van banken zijn m.i. de meest zekere weg naar de ondergang: nog meer staatsschuld, dus nog meer bezuinigen, dus nog meer krimp in Europa.
Hier daar gaan we weer: maximaal 100 miljard voor Spanje. Zo komen we er wel.
http://www.z24.nl/economie/artikel_356329.z24/_Maximaal_100_miljard_euro_voor_Spanje_.html
Zijn we met z’n allen maar wat sterk in. Zo vinden we toch ook allemaal dat slimme mensen waarschijnlijk lelijk zijn, mensen die goed zijn in Frans geen wiskunde kunnen en topsporters geen hersenen hebben. Wel zo eerlijk namelijk. Ik geloof er geen fuck van.
@ Dawg, zomaar 100 miljard AANGEBODEN 🙂 Wie biedt er meer ……..
Het wordt ook eens tijd voor betere – , leukere – , spannende – , weersbestendige – en kleurige te-koopbordjes.
Die van nu zijn zo saai, ik zal wat leuke ludieke ontwerpjes gaan bedenken, misschien doet Philipulus wel mee :-). We moeten er toch nog jááren tegenaan kijken 😉
Juan, heel eenvoudig, je koopt als gemeente een stuk oorlogsakker voor zeg 28.000 per ha, je maakt een bestemmingsplannetje, je laat de burger voor de vorm nog even een inspraakje doen, handtekening eronder, et voilá, je grond is opeens pardoes 1 tot 2 miljoen waard 🙂
Het Snelle Geld voor de Gemeenten……..
‘Alleen verdere prijsdaling kan woningmarkt nog vlottrekken’ Door: OPINIE – Gerhard Hormann
http://www.volkskrant.nl/vk/nl/3184/opinie/article/detail/3268418/2012/06/09/Alleen-verdere-prijsdaling-kan-woningmarkt-nog-vlottrekken.dhtml?utm_source=RSSReader&utm_medium=RSS
Omgekeerde wereld….
Droomhuis 4: Niet voor een habbekrats
Auteur: door Johannes Rutgers | zaterdag 09 juni
http://www.destentor.nl/regio/apeldoorn/11178957/Droomhuis-4-Niet-voor-een-habbekrats.ece
Mevr. Meulmeester wil nog even een pak-weg 2,5 ton winst voor dit bij-elkaar-gekleide drama, NL is héél hard toe aan een reality check.
Zag zojuist in het krantenrek de krantenkop van vrijdagavond ……..40 miljard;-)
Was oorspronkelijk 20, daarna 40 etc.
Ben al aan ‘t kijken hoe het niet moet, ll 😉
http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2008/03/for-sale-signs.jpg
Adamus,
Gaat gewoon 400 miljard worden Adamus, de provincies moeten ook nog overeind blijven staan.
Godzijdank is de kans op brood en spelen om het volk af te leiden voor een deel verkeken momenteel.
Die uitverkopers in den Haag zullen weer aan de bak moeten.
Ik begin het gevoel te krjgen, dat onder het vlottrekken van de huizenmarkt maar een ding verstaan wordt:
Namelijk, dat de handel weer op gang moet komen.
Maar ik ben ervan overtuigd, dat die handel voorlopig lange tijd niet op gang komt.
Waarom niet?
1e De markt is verzadigd, iedereen heeft onderdak en de stoelendans in woonland is over.
2e Voor verkopers en kopers valt er niets te verdienen.
3e De onzekerheid die bestaat wordt met elke schijnbeweging van overheidswege alleen maar groter gemaakt.
4e Mensen zoeken hun dagelijkse behoefte aan geluk, erkenning, etc. in kleinere beheersbare zaken, zoals een terrasje, een korte vakantie en alles waaraan je niet vastzit.
5e Het hele huizengedoe is platgeouwehoerd, mensen hebben er geen zin meer in. (bij een andedr binnenkijken blijft natuurlijk wel leuk!)
Wie denkt, dat prijsverlagingen helpen heeft veel geduld nodig, want prijsverlagingen worden niet door iemand verordoneerd, gaan langzaam en bepaald niet als gevolg van weelde of luxe.
Och, nationale trots is toch al schaars en de handel in vlaggetjes en toeters , grootbeeld TV’s en Beamers heeft reeds plaatsgevonden. Wie maalt erover?
Hoppa, daar gaan weer 100 miljard euro.
Spanje vraagt noodhulp voor banken
“De steun gaat direct naar de banken en niet naar de Spaanse staat. Daardoor hoeft Madrid geen (extra) strenge bezuinigingen door te voeren als voorwaarde voor de steun, zoals bijvoorbeeld in Griekenland.”
http://www.z24.nl/economie/artikel_356333.z24/Spanje_vraagt_noodhulp_voor_banken.html
Lijkt me toch een regiefoutje in de voorlichting aan het grote publiek. Nu kunnen zelfs Henk en Ingrid zien hoe het spelletje gespeeld wordt.
ESM bestaat zelfs nog niet eens, echt een gospe, daarom ben ik blij dat die hele voetbalmanie hoogstwaarschijnlijk in de kiem gesmoord is vanavond, (tenzij Duitsland in opdracht van Merkel moet verliezen natuurlijk, ik zie haar daar voor aan hoor).
Nu de prestaties op de Olympische Spelen nog en we kunnen ons gedurende de zomermaanden ff bezig houden met de uitverkoop van ons landje aan Brussel.
Ik bedoel maar, wanneer het volk het dan nog niet vat verdiend het echt niet beter.
Het volk heeft het allang gevat, ligt er niet eens meer wakker van. Het politieke carnaval in ons landschap wordt slechts in stand gehouden voor en door $$#)**&&$ Als je er eenmaal aan gewend bent is dat overigens ook prima. Tegenwoordig denkt niet alleen “het volk” zo over; ook iedereen wie een redelijke gedachte kan produceren ziet het.
Dat zal waarschijnlijk niet de laatste keer zijn gezien de SUSHI in Spanje.
men voorziet 700.000 probleemhypotheken in 2015 in Spanje:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/12-11-2011/kees-de-kort-toekomst-huizenmarkt/#comment-91509
Berekening dat SUSHI in Spanje 500 Miljard euro is:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/19-11-2011/wat-het-kabinet-ook-doet-de-huizenbubbel-loopt-leeg/#comment-91948
Off-topic.
IG&H heeft een berekening gemaakt dat Q1 2012 10 miljard aan hypotheken verstrekt is. Als dat maatgevend is komen we dit jaar uit op 40 Miljard.
http://www.igh.nl/app/attach/sJbeopZQ/20244351/86c238630902d2a71f4bf360931bba94/IGH_-_Hypotheekupdate_-_2012_Q1.pdf
Hoe reëel is dat gezien de volgende cijfers:
Afgesloten hypotheken in Miljarden euro
2006 124
2007 115
2008 98
2009 66
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/28-12-2010/huizenprijs-bepalend-voor-welvaart/#comment-59408
…
2012 40
Dus dan zou Hypothecaire kredietvoorziening in 2012 ruim -60% zijn tov topjaar 2006 en nog steeds de huizenprijzen met maar zo’n 5% aangepast zijn?
Drs Taco van Hoek (een gestudeerd man en oud directeur CPB) gelooft niet in een zeepbel op de Hollandse woning-“markt” maar als de bron van de zeepbel (aanwas hypotheekschulden met 60% krimpt) is het een kwestie van tijd tot de boel naar een nieuw markt-evenwicht gaat, ook in een huizen-“markt”.
Geen casametrist of makelleugenaar die op de lange termijn effectief is … 🙂
Overigens lopen we gewoon Spanje achterna, daar krimpt de totale uitstaande Hypotheek nu al zichtbaar (bron: el Mundo).
Zie overigens ook: http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/29-02-2012/twee-keer-dezelfde-steen/#comment-99888
Uit de link van IG&H
Tenslotte is dit plan zeer bedreigend voor onafhankelijke hypotheekintermediairs. Deze worden
de komende jaren geconfronteerd met een kwakkelende hypotheekmarkt, amper keuzemogelijkheden
op productgebied voor consumenten en het afhaken van verzekeraars als
geldverstrekkers. Tel dit op bij de grote gevolgen van het provisieverbod en je hebt een giftige
cocktail die veel hypotheekadviseurs genadeloos zal treffen. Zo dreigt een waardevol
advieskanaal om zeep te worden geholpen.
PARDON, dat schiet Juan in het verkeerde keelgat:
WAARDEVOL ADVIESKANAAL
….
òf
adviseurs die consumenten voorlogen met woekerpolissen die de klant uiteindelijk zèlf betaalde.
(die gasten telden rustig
euro’s van nu
en
euro’s over 20 jaar
bij elkaar op
… zolang de klant niet doorhad dat de inflatie “vergeten” werd)
Bovendien zijn dit de grote voorvechter van gesubsidieerd leasen van huizen en van beleggingspolissen.
Waardevol voor de Financiële sector wellicht maar niet voor de maatschappij, dat zal nog moeten blijken, waardetoevoeging is ook vanuit een maatschappelijk perspectief te bezien…
Als Juan zou moeten kiezen is het wel duidelijk 8)
Floor,
Voor als je wil weten hoe veel meer er voor Spanje uitgetrokken zou kunnen worden:
http://www.zerohedge.com/news/spain-greece-after-all-here-are-main-outstanding-items
Spain’s National and European Debt $1.733 trillion
😯
Juan Belmonte,
Dat herkapitaliseren van de Spaanse banken zal ook wel uitdraaien op het hertaxeren van het onverkochte onroerend goed dat ze op hun balans hebben gezet. Dan komt er dus een nieuwe, zchzelf versterkende, golf van afwaarderingen van onroerend goed over Spanje heen en dan gaat de doos van Pandorra misschien pas echt open. Ondertussen is de kredietwaardigheid van de donorlanden weer wat verder uitgehold zodat daar weer verder bezuinigd moet worden.
Er klopt helemaal niets van de manier waarop de EU deze schuldencrisis aanpakt. We zitten, ik herhaal het nogmaar eens,op een highway to hell.
@DAWG (39): wij worden het wel eens! Ik kom hier binnenkort op terug.
Exact, dat hebben we hier voorspeld dat dat zou gebeuren en dat was niet zo moeilijk want dat stond gewoon in de (Spaanse) krant.
Zie b.v.:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/08-02-2011/stel-starters-vrij-van-overdrachtsbelasting/#comment-64311
Maar ook eerder:
Paco de Puttengraver:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/23-11-2010/dnb-premie-nhg-hypotheek-moet-omhoog/#comment-56473
In Spanje 300.000 hypothecaire executies (la burbuja que no rie):
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/01-12-2010/voor-jan-modaal-is-koophuis-straks-een-illusie/#comment-57147
En wat een koppijn geeft dat.
Huren? Vanaf een 38k inkomen (eis voor huur is dat je 4,5x maandbedrag bruto verdient, 4x bij duurdere huurwoningen). Dat is wat aan de dure kant, duurt nog paar jaar loongroei. Of sociale huur.. vanaf 8-10 jaar wachttijd maar dan is het ook nog paar jaar wachten.
Dus enige optie is dan dus kopen, want thuis blijven wonen tot 28-30e is gewoon niet echt realistisch. En nogal een aanslag op relaties, sociale leven en persoonlijke groei.
Dus kijken voor koop, maar nergens iemand die enige wijsheid te bieden heeft. Koop je minimaal voor een 80-100k een appartementje zodat je een eventuele restschuld relatief makkelijk kunt dragen?
Of koop je maximaal voor 150-200k een groter appartement/woning waar je in principe nooit meer uit hoeft? Welke maatregelen als er toch voor bestaande gevallen de HRA verandert? En wat doe je met eigen geld?
Als nou eens een van die ‘slimme economen’ zich nou eens over dergelijke vragen zou buigen…
Graag, heel graag zelfs. Deze waanzin wordt een beetje erg beangstigend.
Vooralsnog staat-i (of beter> stond-i) op 180 miljard euro:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/10-05-2011/nijkerk-heeft-veel-geld-beschikbaar-voor-startende-woningzoekenden/#comment-74186
buenas noches
Juan
‘k Las onlangs (waar ook alweer?) dat het Spaanse woningbezit een waarde van 2.700 miljard euro vertegenwoordigde. Dat is dan de theoretisch bovengrens van wat er aan woningwarde kan verdampen. Maar als een deel van die 2.700 miljard gefinancierd is binnen het derivatencircuit dan is er misschien van alles mogelijk.
Desondanks, een goede nachtrust toegewenst.
In dit artikel prima uitgelegd dat we nu aan de neerwaartse spiraal kant zitten van de schuldgedreven activa-bubbel (idg vastgoed).
“Banken begonnen sneller geld uit te lenen dan de economie groeide, en we zijn nu bij het punt aangekomen dat er geen nieuwe gegadigden zijn voor verse leningen ten behoeve van het altijd maar groeiende schuldensysteem waar onze economie verslaafd aan is geraakt. Als leners eenmaal schuld uit de weg gaan, in plaats van ze aan te gaan, dan beginnen de prijzen van activa (huizen) te dalen, wat er weer toe leidt dat mensen hun tegoeden willen verkopen, wat weer een neerwaartse druk oplevert op de prijzen…”
In onderstaand artikel en heldere analyse en een oplossing (tw een schuldenjubileum, waarbij mensen met een schuld geld krijgen om hun schuld af te lossen, en mensen zonder schuld een cash-injectie krijgen). :-))
http://www.zerohedge.com/news/steve-keen-why-2012-shaping-be-particularly-ugly-year
Een blogje over het verhaal van Koets, dat op een angstwekkende wijze in een negatief verhaal over de Nederlandse economie past (een verhaal dat als basis overigens voor een belangrijk deel de met schuldgefinancierde inflatoire stijging van de huizenprijzen van 5, 10 en 15 jaar geleden heeft, waarbij deze schulden mede konden ontstaan doordat een deel van de banken (samen met de lener , overigens, die is daar wel bij nodig!) geld mag scheppen):
http://www.luxetveritas.nl/blog/?p=2116
@ merijn knibbe
Krijg bij je linkje een verhaal over de oost-europese economieën?
Zie ook: http://www.ftm.nl/original/twee-keer-dezelfde-steen.aspx en dan specifiek dit grafiekje: http://www.ftm.nl/upload/content/images/hypothekenwoningprijzen1.PNG
Of recenter nieuws als illustratie: http://www.zerohedge.com/news/steve-keen-why-2012-shaping-be-particularly-ugly-year
… in dat zerohedge artikel wordt gesproken over een correlatie van 0,8 tussen hypotheek-omvang en huizenprijs-omvang. De omvang van hypotheken is gedeeld door 3,1 gegaan volgens het sommetje van Juan.
Is het dan erg kort door de bocht om te concluderen dat de huizenprijs eigenlijk al (3,1 * 0,8) = 2,48 keer lager ligt dan in 2006? Zijn we wel mooi terug op de PBK van 40 die in 1995 gold…
Voorman : ok een iets oudere generatie dus , wel eentje die dus denkt aan gezondheid ? Ernaar handelen zou ik zeggen als ik de gemiddelde zo zie.
Vakantie en uitjes : tja , nederland waar de minste uren wordt gewerkt , van de 55 plussers niet veel meer werkt …droomt van een camping in zuid-frankrijk. Heerlijk toch . wat hebben we het toch goed ..
Maar , die tijd gaat (zeker voor de loonslaven) veranderen : meer uren en langer doorwerken tot 69 a 70 zal het worden.
..en gezien onze financieele verplichtingen kunnen we ook niet eerder stoppen , wordt dat allemaal beproken ?
Ik heb, bij (71), een verkeerde link gezet. Excuses. Deze is de goede:
http://www.luxetveritas.nl/blog/?p=2121
P.S. (74): natuurlijk wel rekening houden met aantal verkochte woningen! Dat is bijna gehalveerd.
@ tufkaj: je kunt helaas niet alleen naar de in 2012 afegsloten hypotheken kijken, maar je moet rekening houden met de totale hypotheekschuld…
m.a.w: die 40 mld in 2012 moet je afzetten tegen de hypotheekschuld die in 2012 wordt afgelost (cq ‘ kwijtgescholden’ via nhg)
DAT is nu precies wat er in Griekenland ook gebeurt! Eerst de uitverkoop aan de banken GS en JPMC om vervolgens aan het infuus van Brussel te liggen.
Welke Papademos komt ons redden?
Hmm, daar zit wat in. Maar het kan haast niet dat bij de crash in jaren ’70 de schuld zo snel af nam toch?
Viel me net op dat het aantal veilingen gestaag oploopt. Ik bleek meer te loggen dan ik dacht. Voorheen keek ik naar totaal te veilen op funda:
http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/grafieken-aanbod/lijngrafieken-woningmarkt/?soort=veiling&gegeven%5B%5D=Totaal
Deze schommelt wat op en neer en staat nu wat hoog, maar niks bijzonders. Ik kwam er echter achter dat ik ook nog de veilingen ‘vandaag’ ergens had, maar nog niet op de site had beschikbaar gesteld. Deze geeft een heel ander beeld:
http://woningmarktcijfers.staanhier.nl/blog/grafieken-aanbod/lijngrafieken-woningmarkt/?soort=koop&gegeven%5B%5D=heel-nederland%2Fveiling-vandaag
Sterker, als ik per maand kijk wat de som is van het aantal geveilde woningen met de ‘veiling vandaag’ als uitgangspunt, kom ik op volgende tabelletje:
jaar maand sum(aantal)
2011 08 70
2011 09 158
2011 10 109
2011 11 215
2011 12 143
2012 01 107
2012 02 167
2012 03 153
2012 04 209
2012 05 182
2012 06 339
(hoop dat dat beetje mooi blijft). De eerste 10 dagen van juni dus al veel meer geveild dan in voorgaande maanden na 30/31 dagen!
Een tijdje terug merkte ik al op dat voor mijn gevoel de capitulatie-fase zich zou kenmerken door afnemend aanbod huur, toenemend aanbod koop en toenemend aantal veilingen. De banken weten dingen vaak het eerst en zij doen de veilingen…
Houston?
overigens wijken bovenstaande cijfers vaak best behoorlijk af van kadaster. Ik weet niet precies waarom dat is. Mogelijk wordt niet ieder geveild huis daadwerkelijk verkocht, geregistreerd, of geregistreerd als zijnde geveild?
@Tufkaj (80),
Die veilingen, het beeld is een beetje een vertekend.
Er zijn hier twee soorten veilingen. De “vrijwillige” via de makelaar en de Executie veiling.
Ergens in de loop van vorig jaar is VeilingNotaris de executie veilingen ook op Funda gaan melden.
Dat verklaard in elk geval een deel van de stijging.
FT,
Echt een stijging was er niet, tot deze maand. Ook zie ik maar 3 veilingen op zondag, waarvan twee deze maand. Het is natuurlijk erg vroeg om van een verandering te spreken, maar toch…
Weet je ongeveer wanneer die huizen erbij kwamen op funda? Het verschil tussen vrijwillig en executie is voor mij niet helemaal helder. Kan ik dat samenvatten als: “bij executie is de eigenaar failliet verklaard”?
Nog even terugkomend op het vorige draadje:
KariZ maakte een link naar een huis:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/07-06-2012/taco-van-hoek-eind-2012-herstel-woningmarkt/comment-page-1/#comment-106749
Het gaat hier om een belegger zijn (een deel van?) zijn portefeuille aan het liquideren is.
Van diezelfde verkoper nog een aantal huizen, volgens mij een stuk of 15.
De meest opvallende vond ik deze:
http://www.funda.nl/huur/verkocht/s-gravenhage/appartement-48490375-gerard-reijnststraat-35/
In dezelfde straat hebben de afgelopen periode (ca 2 jaar) 4 vergelijkbare huizen te koop gestaan. Vraagprijzen van 450.000 tot 495.000.
Dus blijkbaar is de werkelijke waarde van het huis maar ca 20% van de vraagprijs?
Gaat NHZ gelijk krijgen met zijn bewering dat er 75-80% van de prijzen afgaat?
Tufkaj,
Hoe bedoel je “Het verschil tussen vrijwillig en executie is voor mij niet helemaal helder”?
Ik heb even in mijn regio gekeken.
Ik zie 6 veilingen.
2 daarvan zijn executie verkopen:
http://www.funda.nl/koop/s-gravenhage/huis-48481186-beetsstraat-246-248/omschrijving/
http://www.funda.nl/koop/s-gravenhage/appartement-48477581-boerenstraat-82/omschrijving/
De andere zijn via “Bieden en Wonen” deze laatste zijn min of meer vrijwillig.
Ik ben nog even aan het zoeken wanneer het aanbieden van executie woningen op Funda is begonnen.
““bij executie is de eigenaar failliet verklaard”?”
Dat hoeft niet per se. Hypotheekhouder heeft recht van parate executie. Hypotheekhouders kunnen hun recht uitoefenen, alsof er geen faillissement was.
Ohja, ik zie het. Vaak nog flink hoge aanvangsprijzen ook trouwens. Volgens mij kom ik al wel sinds 2009 tegen dat deze manier van veilen gehanteerd wordt. De trendbreuk is daarmee nog niet helemaal verklaard. Ik snap nu wel beter de verschillen tussen funda en kadaster. Kennelijk moet ik een betere bron vinden voor veilingen…
Heb een paar van die veilinghuizen doorgeklikt. Ziet er uit als een combinatie van huizen die in het voorportaal zitten van een executieveiling en mensen die denken “baat het niet, dan schaadt het niet”. Doen een procentje of 10 van de vraagprijs af en bieden dan tegen opbod aan.
Ik vraag me af hoeveel succesjes er behaald worden op deze manier.
Tufkaj,
Ik maak straks even een lijstje.
Maar zoals ik het nu kan zien, is Venduehuis (=veiling Notaris in Den Haag) in jan 2010 begonnen om deze ook op Funda te zetten.
Een mooie ingang naar de executie veilingen is: http://www.veilingdossier.nl
Als je na afloop van de veiling ook wilt weten of het pand is gegund en wat de opbrengst is geweest: http://www.veilingbiljet.nl
Onder het kopje regioveilingen vindt je de opbrengst.
Dit en ik niet met je eens.
Althans niet in de zin dat ze daarna direct doorgaan naar de executie veiling.
Als je bedoeld dat dit de laatste kans is en daarmee “vrijwillig” met de nadruk op de aanhalingstekens, dan zijn we het wel eens.
Ik heb van mijn regio de gegevens van de afgelopen 5 jaar (dat zijn 25.000 database entries). Het is opvallend dat 90% van de huizen die op de executieveiling komen in deze 5 jaar nooit te koop hebben gestaan. Het lijkt er meer op dat deze mensen de afgelopen jaren als een stuisvogel geleefd hebben. “Zolang ik de brief van de deurwaarder niet open, heb ik deze ook niet ontvangen en is er dus niets aan de hand”.
Dat strookt met het verhaal/gerucht dat als jij in de problemen komt en dit tijdig bij de bank bespreekbaar maakt er nog wel iets te regelen valt.
Ik denk dus eerder dat die “vrijwillige veilers” de kans van de bank krijgen om het op die manier te proberen.
Zo kun je er ook naar kijken: krapte in woningaanbod omdat potentiele verkopers onder water staan leidt tot ‘bidding wars’ http://www.latimes.com/includes/sectionfronts/A1.pdf
Denk dat hier Ed from the Axe achter zit 🙂
FT,
thx voor die linkjes, ik ga eens kijken wat daar aan te scripten valt. Aangezien hier ook verkoopprijzen bij staan kan misschien een laatste vraagprijs / veilingprijs tot de mogelijkheden behoren 🙂
Dat laatste bedoelde ik inderdaad.
Tufkaj, misschien heb je hier iets aan ? 🙂
De overname funda van de huizenveilingen
http://www.sprout.nl/163/dossier/174/34805/levensfasen-exit/de-overname-funda-van-de-huizenveilingen.html
Na Amsterdam komt ook Den Haag met plannen voor meer vrije sector huur: http://propertynl.com/index-newsletter/provada-1250-extra-vrije-sectorwoningen-in-den-haag/
Bijzonder hoe een markt zichzelf herstelt. Jarenlang was vrije sector huur ondenkbaar, omdat de ‘waarde’ van grond te hoog was om een rendabele huurwoning neer te zetten zonder onrealistische huurprijs. De ‘waarde’ van grond is immers het verschil tussen marktwaarde koopwoning en bouwkosten. Op huurwoningen was voor een gemeente dus veel, veel, VEEEEL minder te verdienen (http://www.luxetveritas.nl/images/DeNederlandseHuizenbubbeldeel1_CE38/clip_image002.gif)
Nu zitten ze met die bouwgrond in hun maag. Voor veel gekocht van een handelaar met ingangen in het wereldje, en mogelijk nog wat kosten gemaakt om bouwrijp te maken (hoewel deze kosten steeds meer naar algemene middelen worden overgeheveld). Nu wordt deze grond niet meer verkocht en lijdt de gemeente verlies. En gut, wat zijn ze sociaal ineens om het middensegment huur te willen gaan sponsoren. Eikels. Zitten in diepe financiële nood en kunnen alleen afboeken op de grond + winst maken in dit segment. Niks filantropisch, niks duurzaams.
Maar de markt doet wel zijn werk. Succes voor iedereen die in een dergelijk gebied een ‘starterswoning’ te koop heeft staan met maandlast 700 euro en 1000 euro waardedaling / maand, terwijl aan de overkant van de straat een huurwoning wordt gebouwd met maandhuur 700 euro.
ll,
hmm, zoiets zou het wel kunnen zijn ja. Een half jaartje om de boel op de site te integreren en go-live op 1-6 klinkt wel aannemelijk. Jammer hoor 😀
Wat betreft de explosieve stijging van het aantal executieveilingen is dat jaarlijks in deze periode zijn. In juli en augustus worden dit soort veilingen niet of veel minder gehouden, dus komt dat veelal eerder is mijn ervaring