Als het vertrouwen in de huizenmarkt verdwijnt, kan dit een reeks economische en sociale gevolgen hebben. Hier zijn enkele mogelijke effecten:
Daling van huizenprijzen: Wanneer kopers het vertrouwen verliezen, zijn ze minder geneigd om te investeren in vastgoed. Dit kan leiden tot een overschot aan aanbod en een daling van de huizenprijzen.
Minder transacties: Potentiële kopers kunnen besluiten om hun aankoop uit te stellen, wat resulteert in een afname van het aantal verkochte huizen. Dit kan de hele vastgoedmarkt vertragen.
Impact op de bouwsector: Een verminderde vraag naar nieuwe huizen kan leiden tot een afname van de bouwactiviteiten, wat gevolgen heeft voor werkgelegenheid en inkomsten in de bouwsector.
Financiële instellingen: Banken en andere financiële instellingen die betrokken zijn bij hypotheken kunnen te maken krijgen met een toename van wanbetalingen en een afname van nieuwe leningen, wat hun winstgevendheid kan aantasten.
Economische recessie: De huizenmarkt is vaak een belangrijke indicator van de economische gezondheid. Een crisis op de huizenmarkt kan bredere economische gevolgen hebben, zoals een afname van consumentenvertrouwen en uitgaven, wat kan bijdragen aan een economische recessie.
Overheid en beleid: Overheden kunnen genoodzaakt zijn om in te grijpen met stimuleringsmaatregelen, zoals belastingverlagingen, subsidies voor kopers, of andere economische stimuleringspakketten om het vertrouwen te herstellen.
Sociale gevolgen: Huishoudens kunnen te maken krijgen met negatieve vermogensposities (wanneer de waarde van hun huis lager is dan de uitstaande hypotheek), wat kan leiden tot financiële stress en mogelijk zelfs gedwongen verhuizingen.
Kortom, het verdwijnen van vertrouwen in de huizenmarkt kan een domino-effect hebben dat zich uitstrekt tot ver buiten de vastgoedsector zelf, met brede economische en sociale gevolgen.
In de periode 1979-1982 daalden de huizenprijzen met meer dan 40%. Dit is volgens 95% van de Nederlanders nu onmogelijk. Maar wie had dat in 1978 verwacht?
Rabobank verwacht dat de huizenprijzen volgend jaar met 9,2 procent stijgen, gevolgd door een gemiddelde stijging van 6 procent in 2026.
De vraag naar koopwoningen is nog altijd groot, terwijl het woningaanbod achterblijft. Enerzijds heeft dat te maken met de bevolkingsgroei, anderzijds met de flinke loonstijgingen. Tegelijkertijd kunnen woningkopers meer lenen. Zo telt de studieschuld minder zwaar mee bij het aanvragen van een hypotheek en zijn de hypotheekrentes gedaald.
Maar huizen worden daardoor in rap tempo duurder, sneller dan dat lonen stijgen en mensen meer kunnen lenen. “Onder de streep verslechtert de betaalbaarheid van koopwoningen daardoor”, zegt woningmarkteconoom Stefan Groot van de Rabobank. “En dat zorgt ervoor dat vraag en aanbod langzaamaan meer in evenwicht komen met als gevolg dat de prijsgroei afneemt. We gaan ervan uit dat de huizenprijsgroei de komende jaren meer in lijn komt met het tempo waarin de lonen stijgen.”
Maar natuurlijk blijven de huizenprijzen altijd stijgen! 😉
De Rabobank verwachtte in 2008 geen grote conjuncturele verstoringen……..
Wat is een bail-in? Bij een bail-in wordt de redding van de bank betaald door de aandeelhouders en schuldeisers. Maar waarom zou dit een probleem voor spaarders kunnen worden? De Nederlandsche Bank schrijft hierover:
“De verliezen worden eerst in rekening gebracht bij de aandeelhouders. Hun aandelen zijn hierna dus minder of niets meer waard. Als de verliezen groter zijn dan het vermogen van de aandeelhouders, moeten ook sommige schuldeisers meebetalen. Dit gebeurt door hun claim op de bank geheel of gedeeltelijk af te schrijven. Voor alle aandeelhouders en schuldeisers geldt dat de verliezen in resolutie niet groter mogen zijn dan de verliezen die ze zouden lijden in faillissement. Dit is het zogeheten No Creditor Worse Off (NCWO)-beginsel.”
Wanneer je spaargeld naar de bank brengt, leen je het in feite uit aan de bank. Jouw banksaldo is geen echt bezit, maar een schuld van de bank aan jou – een claim op de bank. Dus mensen met spaargeld zijn ook schuldeisers van de bank. Spaarders zijn in geval van een bail-in tot EUR 100.000 gedekt door de Nederlandse Depositogarantie, de rest kan worden afgenomen om de bank te redden. U bent gewaarschuwd!
Spaarders zijn ook in geval van een bail-in tot EUR 100.000 gedekt door de Nederlandse Depositogarantie. Voor meer informatie over wat een bail-in is verwijs ik u naar https://t.co/2U7drIPkkU
Is het echt onmogelijk dat de huizenprijzen fors gaan dalen? Vele mensen zullen deze vraag direct met “JA!!” beantwoorden en beginnen te vertellen over schaarste en marktwerking. Maar is dat wel het hele verhaal?
Wat is geld?
De meeste mensen kunnen een huis niet contant betalen en hebben dus een hypotheek nodig. Ze lenen voor de aankoop dus geld van de bank. Maar waar komt dat geld vandaan?
Als mensen een lening afsluiten om bijvoorbeeld een woning te kopen, creëert de bank tegelijkertijd twee nieuwe balansposten. Aan de actiefzijde van de bankbalans, waar haar bezittingen worden geboekt, neemt de post ‘hypothecaire leningen’ toe. Aan de passiefzijde van de bankbalans neemt de post ‘rekening courant’ met hetzelfde bedrag toe, omdat de huizenkoper het geld voor de aankoop van de nieuwe woning op zijn rekening krijgt bijgeschreven. Dit geld is van de koper, al is het bij een hypothecair krediet wel geoormerkt in de zin dat hij het voor de aankoop van een nieuwe woning moet aanwenden en het dus niet vrijelijk kan besteden.
Commerciële banken kunnen dus giraal geld in omloop brengen via zogeheten wederzijdse schuldaanvaarding. Zo werkt zowel geldschepping als geldvernietiging. Geld is dus schuld en schuld is geld.
Daarnaast zijn hypotheken ook nog eens niet-productieve schuld. Want een kenmerk van productieve schulden is namelijk dat er inkomen door gegenereerd wordt en dat doen hypotheken niet.
Processen die de geldhoeveelheid vergroten worden geldschepping genoemd; het omgekeerde heet geldvernietiging. Geldschepping wordt verricht door banken, wanneer deze kredieten verstrekken; geldvernietiging door huishoudens en niet-bancaire instellingen, wanneer die hun schulden bij banken aflossen of als de lener of hypotheekgever failliet gaat en niet wordt terugbetaald.
Zoals eerder gezegd; als een lening of hypotheek wordt terugbetaald dan verdwijnt het geld voorgoed uit de economie. Dit verklaart dan ook de liquiditeitscrisis, die ontstaat na een periode van een uitbundig fiat- en fractioneelgeldbeleid. Als door welke reden dan ook de financiële zeepbel uit elkaar spat (bijv. aandelenmarkt, onroerendgoedmarkt e.d.), kunnen de leningen en hypotheken niet meer worden terugbetaald. De bancaire sector verzeilt dan in een bankcrisis, waardoor:
a. de liquiditeit verdwijnt;
b. de rente niet meer wordt betaald; c. de waarden van de beleende onderpanden (aandelen, onroerend goed etc.) afgenomen zijn en deze de leningen of hypotheken niet meer kunnen dekken, omdat:
de waarde is weggevaagd of drastisch verminderd en
deze zich in een dergelijke periode op een duidelijke en gruwelijke aanbodmarkt zullen bevinden, waardoor deze moeilijker, zo niet onmogelijk te verkopen zijn.
Tijdens de crisis van de jaren 30 hebben zich deze problemen voorgedaan als gevolg van de enorme geldhoeveelheidexpansie van de jaren 20. Veel banken en financiële instellingen gingen ‘bankroet’, omdat men niet meer aan de verplichtingen jegens de depositohouders en de centrale banken kon voldoen. Het geld was er eenvoudigweg niet meer. De exact zelfde situatie speelt zich nu opnieuw af vanwege de enorme geldhoeveelheidexpansie die zich heeft voorgedaan in globale financiële systeem. Tijdens de coronacrisis is dit echt totaal uit de hand gelopen.
De geldhoeveelheid wordt doorgaans verdeeld in diverse aggregaten, elk aangeduid met de letter M. M2: ‘tussenliggende geldhoeveelheid’; M1 plus kortlopende deposito’s met een looptijd tot 2 jaar, alsmede deposito’s met een opzegtermijn tot 3 maanden.
It’s the Money Supply, Stupid! Steve Hanke s an American economist and professor of applied economics at the Johns Hopkins University
Ikzelf en vele anderen denken dat de kans vrij groot is dat er opnieuw een grote financiële crisis komt. In dat geval gaan de huizenprijzen fors dalen, ongeacht de schaarste…… Of juist door de schaarste, de schaarste aan vertrouwen en krediet.
De hoge hypotheekverstrekkingen (tot 100% van de woningwaarde) en de aflossingsvrije hypotheken in Nederland vind de ECB zorgelijk. Het derde kwartaal van 2023 hadden Nederlanders 768 miljard euro aan hypotheekschuld openstaan en zo’n 50% hiervan is aflossingsvrij. Veel mensen huren hun huis in feite van de bank met een forse hefboom op de huizenprijzen.
Aflossingsvrije hypotheken zijn hypotheken waarbij gedurende de looptijd alleen rente wordt betaald en geen aflossingen op het geleende bedrag. Aan het einde van de looptijd dient het volledige bedrag ineens te worden afgelost. Dit kan problematisch zijn als de waarde van de woning is gedaald of als de lener niet genoeg spaargeld heeft om de hypotheek af te lossen.
Volgens Vereniging Eigen Huis geven de sterk gestegen huizenprijzen veel huiseigenaren “een veilig gevoel”. Hypotheekadvieurs Hypotheekverkopers maken hier gebruik van door ouderen aflossingsvrije seniorenhypotheken aan te smeren.
Toen hypotheekaanbieders in 2018 op aandringen van de AFM begonnen met het waarschuwen van huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek, waren er daar in ons land nog bijna 1,7 miljoen van. Minder dan de helft heeft actie ondernomen om hun risico op een restschuld te verminderen. Het aantal huishoudens met een hoog risico op restschuld was in 2020 nog ruim 577.000.
Eind 2023 moesten de grootbanken een plan indienen bij de ECB waarin ze uiteenzetten hoe ze de komende jaren deze risico’s in hun portefeuille zullen verminderen. Volgens De Hypotheekshop zullen er drie maatregelen in deze plannen waarschijnlijk veelvuldig voorkomen:
Ten eerste zal het verhogen van een bestaande hypotheek alleen mogelijk zijn met een annuïteiten- of een lineaire hypotheek, tenzij de waarde van de woning stijgt door een verbouwing. Dan is verhoging met een aflossingsvrije hypotheek nog steeds een optie.
Ten tweede zullen aanbieders huiseigenaren met een deels aflossingsvrije hypotheek periodiek benaderen om een nieuwe inkomenstoetsing uit te voeren om de betaalbaarheid op termijn te kunnen beoordelen.
Ten derde zal de renteopslag voor aflossingsvrije hypotheken omhoog gaan (nu maximaal 0,2% bij 10 jaar vast), wellicht naar 0,5% tot 1,0%. Deze verhoging zal ook gevolgen hebben voor consumenten die hun aflopende renteperiode moeten verlengen, niet alleen bij grootbanken maar ook bij verzekeraars en pensioenfondsen.
Veel aflossingsvrije hypotheken lopen sowieso rond 2035 af. Huizenbezitters moeten dan dus hun lening aflossen of opnieuw afsluiten, maar veel van hen zullen op dat moment een lager inkomen hebben. Bovendien hebben ze geen recht meer op hypotheekrente-aftrek. De Nederlandse aflossingsvrije hypotheken zijn dus overduidelijk een gevaar voor de financiële stabiliteit van Nederland.
De Nederlandse huizenmarkt is zwaar oververhit. Tussen 2017 en 2022 stegen de huizenprijzen met gemiddeld 8 procent per jaar. In november 2021 waren koopwoningen zelfs ruim 20% duurder dan een jaar eerder, de grootste prijsstijging sinds de start van de metingen door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Na een korte daling beginnen de huizenprijzen nu weer te stijgen. Een huis lijkt nu voor veel mensen een top investering 😉
Zelf denk ik dat dit iets tijdelijks is, en dat de volgende financiële crisis de Nederlanders echt wakker gaat maken. Wat denk jij over de huizenmarkt en de huizenprijzen?
“The Great Taking” is de titel van het boek van voormalig hedgefondsmanager David Rogers Webb. In het boek, dat gratis te downloaden is, wordt uitgelegd hoe de internationale en nationale wetgeving zo is vormgegeven dat al onze bezittingen door banken en financiële instellingen als onderpand worden aangehouden voor het geval ze failliet gaan.
Dit betekent dat burgers en bedrijven bijna al hun activa kunnen verliezen bij een bankcrash. Om welke bezittingen gaat het? Bankdeposito’s en waardepapieren in de vorm van onder meer aandelen, obligaties, fondsen en opties. Daarnaast alle door leningen gefinancierde activa zoals woningen, bedrijfspanden, auto’s en machines. Er zijn waarschijnlijk maar weinig burgers die op de hoogte zijn van deze wetgeving, die fatale gevolgen kan hebben voor individuen en de hele samenleving. De wetgeving werd na de financiële crisis van 2008 veranderd om het onderpand van het banksysteem te vergroten en zo het risico op toekomstige bankcrashes te verkleinen.
Het is onbegrijpelijk hoe politici deze wetgeving kunnen accepteren en het is duidelijk dat deze onmiddellijk op de agenda moet worden gezet en onmiddellijk moet worden gewijzigd. Gegeven de huidige gigantische mondiale schuldenzeepbel in combinatie met hoge rentetarieven zou 2024 het jaar kunnen zijn van de grootste bankencrisis van de moderne tijd, en dan willen wij burgers niet van onze bezittingen worden beroofd.
Volgens David is schulden afbetalen beste manier om jezelf te beschermen, en zeker geen nieuwe schulden aangaan. Hij adviseert tevens aandelen en obligaties nu te verkopen.
Dit scenario is vergelijkbaar met dat van Ida Auken: “You’ll own nothing and you’ll be happy“. Ida was minister van milieu in Denemarken en komt uit de extreem linkse hoek. Ook was zij een Young Global Leader bij het World Economic Forum.
In haar oorspronkelijke bericht voorspelde Auken dat ze in 2030 ‘niets zou bezitten’, geen auto, geen huis en zelfs geen kleding. Dit kwam omdat, zo legde ze uit, alles wat voorheen als een ‘product’ werd beschouwd, in de toekomst als een ‘dienst’ zou worden geleverd. Als gevolg hiervan kon alles wat men nodig zou kunnen hebben, worden gehuurd.
Eerder waarschuwde Pim van Rijswijk van VRB Adviesgroep voor mogelijkheden voor banken om je te verplichten tot een nieuw onderpand en zelfs om forse bedragen terug te betalen mocht je hypotheek onder water komen te staan. Dit staat bij elke bank in de algemene voorwaarden en maakt het voor banken mogelijk om bij een grote deflatoire crash massaal huizen te onteigenen.
“Wij kunnen de marktwaarde van uw woning op elk moment laten taxeren. De marktwaarde is de verwachte verkoopwaarde van uw woning. U moet de kosten van taxatie betalen. Vinden wij de marktwaarde te laag voor de lening? Dan kunnen wij u verplichten bepaalde bedragen op leningdelen terug te betalen. Het kan zijn dat u dan een boete moet betalen aan ons.”
Minister Hugo de Jonge (CDA) maakte zich afgelopen maand minder populair bij de vastgoedmannetjes door met een plan te komen om de huursector te reguleren. Deze week deed een uitspraak van hem weer veel stof opwaaien op Twitter. Hugo is duidelijk: “De woningprijzen moeten dalen, dat is juist goed”
Welkom op huizenmarkt-zeepbel.nl Ik ben dit weblog in 2008 begonnen (nog voor de crash van Lehman Brothers) om te waarschuwen voor de gevaren van onze kenniseconomie lenen-lenen-lenen-consumptie-economie. Nederlandse huishoudens zijn wereldkampioen lenen. Veel gezinnen zijn inmiddels, zonder dat ze het zelf door hebben, slaaf van “de bank”. Wil je als starter in 2022 een huis gaan kopen, dan kun je beter wachten tot de huizenbubble weer is leeggelopen.
Loading ...
recent comments