Waarom ‘bouwen, bouwen, bouwen’ slechte politiek is

door: Ewald Engelen

Net als tijdens de coronacrisis en de geopolitieke veiligheidscrisis, strijden er in de wooncrisis twee frames om de politieke aandacht. En let wel, volgens de Amerikaanse hoogleraar communicatiewetenschappen George Lakoff zijn frames min of meer coherente verhalen die ons helpen een complexe realiteit terug te brengen tot simpele oorzaak-gevolg-oplossing relaties en die oplossingen vervolgens dwingend opleggen aan iedereen die is gaan geloven in de juistheid van die verhalen.

Was het nieuwe coronavirus eerder een zware griep of moest je het juist vergelijken met de pest? Zodra je voor de pest kiest, volgen isolatie, lockdowns, mondkapjes, schoolsluitingen, avondklokken, verplichte vaccinatie bijna vanzelf. Dat er objectief gezien net zo goed voor de griep-analogie had kunnen worden gekozen, laat de Zweedse ervaring met corona zien: geen lockdowns, geen vaccinatieplicht, geen mondkapjes, geen schoolsluitingen, en eindresultaten die vaak beter zijn dan in de pest-landen.

Hetzelfde geldt voor de huidige geopolitieke veiligheidscrisis. De reactie op de agressie van Poetin had door twee historische gelijkenissen kunnen worden gestuurd: Cuba 1962 óf München 1938. Volgens de eerste gelijkenis dreigde er escalatie, zouden er diplomatieke kanalen moeten worden geopend, en zouden er buiten het zicht van de publiciteit om onderhandelingen moeten worden gestart om wederzijds vertrouwen op te bouwen en, op basis van een erkenning van elkaars veiligheidsbelangen, uiteindelijk te streven naar een bredere Euraziatische veiligheidsorde. Volgens de tweede gelijkenis had het Westen te maken met een nieuwe Hitler, dreigde er een aanvalsoorlog, en was versnelde bewapening en het tonen van je militaire spierbundels de enige taal die dit soort reïncarnaties van het absolute kwaad begrijpt.

In het geval van de wooncrisis kan je ook twee concurrerende frames ontwaren. Ik noem ze hier voor het gemak het volumeframe en het prijsframe. Volgens het eerste frame zijn er sinds de bankencrisis van 2008 te weinig woningen gebouwd, is de vraag naar woningen door bevolkingsgroei alleen maar gestegen, en zijn de prijzen daardoor door het plafond gegaan. En iedere Nederlanders moet dan onherroepelijk denken aan de vraag- en aanbodcurves uit het economische leerboekje van de middelbare school: logisch toch! Of zoals iemand op X mij liet weten: ‘Er is sprake van een tekort als de vraag groter is dan het aanbod’ — tautologischer dat dit krijg je het niet.

Lees verder op ewaldengelen.substack.com

Tagged with: , , , ,

Nederlandse huizenzeepbel mede schuld van de ECB

De ECB is mede schuldig aan de Nederlandse huizenzeepbel. Officieel heeft de ECB nog steeds een referentiewaarde voor de M3 geldgroei van 4,5% per jaar, maar al vanaf het begin van de EURO gaat dit helemaal fout. Je zou kunnen stellen dat de ECB is opgericht om zeepbellen te blazen. Dit noemt men in Frankfurt stabiliteit.. Dus als dit straks helemaal fout gaat, heeft u naast de VVD en het CDA nog een partij om naar te wijzen. Ze hebben er echt een puinhoop van gemaakt!

De groei van de geldhoeveelheid 2001-2008:
2001: 7,6%
2002: 7,0%
2003: 8,0%
2004: 6,2%
2005: 7,3%
2006: 9,7%
2007: 11,5%
2008: 7,3%
En tussen 2020-2023:
2020: 10,1%
2021: 9,8%
2022: 4,7%

De bancaire sector is gemachtigd door de centrale bank om liquiditeit (geld) ter beschikking te stellen op het gebied van leningen en hypotheken. De uitgifte daarvan gebeurt door de diverse banken met ondersteuning van de centrale bank.

Men zal zich afvragen waar deze liquiditeit vandaan komt. Die komt feitelijk uit het niets. Als een bank een lening of hypotheek beschikbaar stelt aan de lener, dan creëert deze bank geld uit het niets om deze te financieren. Wanneer de lening of de hypotheek geheel wordt terugbetaald, dan verdwijnt dit geld weer in het niets. De bank ontleent zijn bestaansrecht aan de rente, die men ontvangt, want van het geld uit het niets kan men niet bestaan omdat daarover weer rente moet worden betaald aan de centrale bank (interbancaire rente) – die ook wordt vastgesteld door de laatste. Het verschil in de rentes, die de bank aan de centrale bank moet betalen en de rente die men ontvangt betreft dus de ‘winst’ van de bank. Dit is bekend onder naam fiatgeld, want er staat geen enkele tegenwaarde ten opzichte van dit ‘geld’, het is in feite gebakken lucht.

Tagged with: , ,

Boris van der Ven: Nederland probeert met stikstofregels de huizenzeepbel te redden

Nederland heeft de allergrootste hypotheekschuld naar rato van een aantal inwoners ter wereld. In Nederland hebben wij 851 miljard hypotheekschuld bij elkaar opgeteld. Op een totale gemiddelde waarde, of geschatte waarde van de onderhoudsgoedmarkt, exclusief de kantoren, maar echt alleen de huizen, van 2200 miljard. Dus, nou goed, weet je, iets meer dan een derde, 40% zoiets. Ja, maar. Dat zeggen we, dat is een goede ratio. Is een goede ratio, maar dit is natuurlijk een gigantische bubbel. Dat is een gigantische opgepompte bubbel… die er om schreeuwt om lek geprikt te worden. Het enige probleem is…

Tagged with: , , , ,

Dirk Bezemer: Nederland heeft geen woningschaarste

De prijzen van bestaande koopwoningen zijn sinds 2015 ruim verdubbeld. Volgens vele komt dit vooral door schaarste. Professor Dirk Bezemer bestijdt dit, volgens hem heeft Nederland een betaalbaarheidscrisis.

Dat is iets anders dan schaarste. Het aantal koopwoningen is met tien procent toegenomen sinds 2015, de bevolking met 6,5 procent, het aantal huishoudens met 9 procent, de prijzen met 209 procent – alles volgens CBS-statistieken. Over de precieze cijfers kan getwist worden, en regionaal kan de situatie verschillen van het landelijk gemiddelde. Maar dat schaarste – minder woningen per Nederlander – de verdubbeling van prijzen zou verklaren, is onwaarschijnlijk.

Niet te weinig aanbod, maar te veel vraag

De denkfout is dit: als de huizenprijzen stijgen, is er dus te weinig aanbod van huizen. Dat hoeft niet. Er kan ook te veel vraag zijn. Niet door bevolkingsgroei, maar doordat er meer geld richting de huizenmarkt stroomt, bijvoorbeeld als hypotheekverstrekking, die van 2015 tot aan de renteverhoging van 2022 met 250 procent groeide (en inmiddels opnieuw snel stijgt, zoals DNB onlangs waarschuwde). Hier, en niet in woningschaarste, ligt de hoofdoorzaak van die prijsverdubbeling sinds 2015.

Hypotheekgroei en andere geldstromen reageren hier sterker op renteveranderingen dan in de ons omringende landen. Dat komt niet door vrije marktwerking maar door beleid, dus we kunnen er iets aan doen. Denk daarbij niet alleen aan de hypotheekrenteaftrek. Maar ook: honderd procent van de waarde van het huis mag geleend worden. De waardetoename van het huis is niet belast. Vermogende ouders kunnen 30.000 euro belastingvrij schenken voor de aankoop van een huis. Investeerders zijn jarenlang door kabinetsbeleid aangemoedigd de Nederlandse vastgoedmarkt op te gaan.

Prijsopdrijvend mechanisme

We hebben dus zelf een prijsopdrijvend mechanisme gecreëerd. Het heeft niets met huizen bouwen of bevolkingsgroei te maken. Meer hypotheekverstrekking en andere geldinstroom jaagt de prijzen op, dat leidt tot meer geldinstroom, enzovoorts. Het werd almaar aantrekkelijker voor vermogende Nederlanders en professionele beleggers om in de huizenmarkt te stappen. Hier zijn immers winsten te behalen.

bron: trouw.nl

Tagged with: , , , ,

DeepSeek/ChatGPT/Grok: Wat zijn de gevolgen voor de economie als de huizenzeepbel in Nederland klapt?

Aan alle 3 IA bots heb ik gevraagd wat de gevolgen voor de Nederlandse economie zijn als de huizenmarktzeepbel klapt. Hierbij de antwoorden:

Het antwoord van DeepSeek kunt u hier lezen:

Zeker, dat is een zeer actuele en belangrijke vraag. Een klappende huizenzeepbel in Nederland zou ingrijpende gevolgen hebben voor de economie, huishoudens, de overheid en het financiële systeem.

Laten we de gevolgen opdelen in verschillende categorieën:

1. Directe Gevolgen voor Huishoudens

  • Vermogensverlies: Huizen zijn voor de meeste Nederlanders het grootste onderdeel van hun vermogen. Een scherpe daling van de huizenprijzen betekent dat dit vermogen verdampt. Mensen voelen zich armer, ook al verkopen ze hun huis niet (het wealth effect).
  • Onderwaterhypotheken: Dit is het meest acute probleem. Als de waarde van het huis onder de uitstaande hypotheekschuld daalt, zitten huiseigenaren “onder water”. Ze kunnen hun huis niet verkopen zonder er nog geld bij te moeten leggen.
  • Minder consumptie: Omdat mensen zich armer voelen en mogelijk vastzitten in hun huis, geven ze minder geld uit aan andere zaken zoals kleding, vakanties, auto’s en verbouwingen. Dit remt de economische groei direct.
  • Minder verhuismobiliteit: Mensen met een onderwaterhypotheek kunnen niet verhuizen voor een nieuwe baan, waardoor de arbeidsmarkt minder flexibel wordt.

2. Gevolgen voor de Brede Economie

  • Krimpende consumptie: Zoals hierboven genoemd, is dit de grootste macro-economische schok. Consumptie is een enorme motor van de Nederlandse economie. Als die stokt, volgt al snel een recessie.
  • Daling van de bouwsector: De vraag naar nieuwe huizen en verbouwingen stort in. Dit leidt tot faillissementen in de bouw, architectuur, makelaardij en toeleverende industrieën (zoals de meubel- en sanitairsector) en tot werkloosheid onder timmermannen, metselaars, etc.
  • Vertrouwenscrisis: Consumenten en ondernemers worden pessimistisch over de economische vooruitzichten. Investeringen worden uitgesteld en bedrijven houden hun geld vast in plaats van het te investeren of uit te geven.

3. Gevolgen voor de Banken en het Financiële Systeem

  • Toename van hypotheekdefaults: Mensen die hun baan verliezen in de recessie en onderwater staan, kunnen hun hypotheek niet meer betalen en zullen in gebreke blijven (default).
  • Verliezen voor banken: Banken moeten afschrijven op hun hypotheekportefeuille. Hun winsten kelderen en hun balansen verzwakken.
  • Kredietkrapte: Om hun balansen te herstellen en risico’s te vermijden, zullen banken veel strenger worden met het verstrekken van nieuwe leningen, zowel aan consumenten (hypotheken) als aan bedrijven (investeringskredieten). Dit versterkt de economische neergang alleen maar verder.

4. Gevolgen voor de Overheid

  • Lagere belastinginkomsten: De overheid krijgt minder inkomsten uit:
    • Overdrachtsbelasting: Minder huizen worden verkocht.
    • BTW: Minder consumptie en minder bouwactiviteit.
    • Inkomstenbelasting: Meer werkloosheid en lagere winsten.
  • Hogere overheidsuitgaven: Er moet meer geld uitgetrokken worden voor werkloosheidsuitkeringen en mogelijk voor steunmaatregelen aan huishoudens of bedrijven.
  • Toenemende begrotingstekorten: Het verschil tussen inkomsten en uitgaven loopt op, waardoor de staatsschoud toeneemt.

Waarom een “Zeepbel” in Nederland Minder Waarschijnlijk is (maar een Correctie Wel)

Het is belangrijk om te benadrukken dat de term “zeepbel” impliceert dat de waarde volledig uit de lucht gegrepen is en instort tot bijna nul. Dat is in Nederland onwaarschijnlijk vanwege een aantal fundamentele factoren:

  1. Chronisch woningtekort: Er zijn simpelweg veel meer huizenzoekenden dan beschikbare woningen. Deze structurele onderliggende vraag vangt een deel van de klap op.
  2. Strenge hypotheeknormen: Sinds de financiële crisis van 2008 zijn de regels voor het verstrekken van hypotheken veel strenger geworden (zoals de maximale loan-to-value). Mensen kunnen hun schuld veel beter dragen dan in het verleden.
  3. NHG-vangnet: Hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijn beschermd, wat defaults beperkt en het financiële systeem stabiliseert.

Conclusie: Een Correctie, geen Ineenstorting

Hoewel een plotsklapse “zeepbel” met alle bovengenoemde desastreuze gevolgen mogelijk is, is een geleidelijke correctie of prijsdaling een waarschijnlijker scenario voor Nederland.

De gevolgen van zo’n correctie zouden vergelijkbaar zijn, maar minder ernstig:

  • Een milde recessie in plaats van een depressie.
  • Een afname van consumptie, maar geen instorting.
  • Problemen voor recente kopers met hoge hypotheken, maar niet voor iedereen.
  • Pijn voor de bouwsector, maar niet zijn ondergang.

Kortom, een klappende huizenzeepbel zou een zware economische crisis veroorzaken. Gelukkig maken de fundamentele tekorten en strengere regelgeving de kans op een totale ineenstorting klein, maar een pijnlijke correctie blijft een reëel risico.

Tagged with: , ,

De overwaarde van een koophuis van box 1 naar box 3

De Nederlandsche Bank komt met een oplossing voor de woningcrisis: elke woningeigenaar zou belasting moeten betalen over de overwaarde van zijn huis. De overwaarde van een koophuis wordt dan verplaatst van box 1 naar box 3. MKB-adviseur Pim van Rijswijk noemt het een proces van onteigening en legt uit welke gevolgen dit heeft voor de huiseigenaren.

Wat zegt DNB zelf?

De onderstaande tekst komt van de DNB site: “Wij stellen voor de eigen woning van box 1 naar box 3 te verplaatsen. Concreet betekent dit dat hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait op termijn vervallen. Over de overwaarde van een woning gaan woningeigenaren belasting betalen. Belangrijk: wij stellen voor om dit in geleidelijke stapjes door te voeren. Daarvoor moet ruim de tijd worden genomen: in ons voorstel 20 jaar. Dit om te voorkomen dat huizeneigenaren plotseling met onverwachte of hoge kosten te maken krijgen. Deze specifieke maatregel zorgt ervoor dat de huizenprijzen minder hard stijgen. Doordat het fiscaal niet meer wordt gestimuleerd om veel te lenen, zullen mensen immers minder bieden op een huis.”

Tagged with: , ,

Wat gebeurt er als het vertrouwen in de huizenmarkt verdwijnt?

Als het vertrouwen in de huizenmarkt verdwijnt, kan dit een reeks economische en sociale gevolgen hebben. Hier zijn enkele mogelijke effecten:

Daling van huizenprijzen: Wanneer kopers het vertrouwen verliezen, zijn ze minder geneigd om te investeren in vastgoed. Dit kan leiden tot een overschot aan aanbod en een daling van de huizenprijzen.

 Minder transacties: Potentiële kopers kunnen besluiten om hun aankoop uit te stellen, wat resulteert in een afname van het aantal verkochte huizen. Dit kan de hele vastgoedmarkt vertragen.

 Impact op de bouwsector: Een verminderde vraag naar nieuwe huizen kan leiden tot een afname van de bouwactiviteiten, wat gevolgen heeft voor werkgelegenheid en inkomsten in de bouwsector.

Financiële instellingen: Banken en andere financiële instellingen die betrokken zijn bij hypotheken kunnen te maken krijgen met een toename van wanbetalingen en een afname van nieuwe leningen, wat hun winstgevendheid kan aantasten.

Economische recessie: De huizenmarkt is vaak een belangrijke indicator van de economische gezondheid. Een crisis op de huizenmarkt kan bredere economische gevolgen hebben, zoals een afname van consumentenvertrouwen en uitgaven, wat kan bijdragen aan een economische recessie.

Overheid en beleid: Overheden kunnen genoodzaakt zijn om in te grijpen met stimuleringsmaatregelen, zoals belastingverlagingen, subsidies voor kopers, of andere economische stimuleringspakketten om het vertrouwen te herstellen.

Sociale gevolgen: Huishoudens kunnen te maken krijgen met negatieve vermogensposities (wanneer de waarde van hun huis lager is dan de uitstaande hypotheek), wat kan leiden tot financiële stress en mogelijk zelfs gedwongen verhuizingen.

Kortom, het verdwijnen van vertrouwen in de huizenmarkt kan een domino-effect hebben dat zich uitstrekt tot ver buiten de vastgoedsector zelf, met brede economische en sociale gevolgen.

Bron: DeepSeek

Tagged with:

Waarom zijn de gigantische hypotheekschulden in Nederland een probleem?

Waarom zijn de gigantische private schulden in Nederland een probleem? Professor Dirk Bezemer legt het uit..

bron: De Nieuwe Wereld

In de periode 1979-1982 daalden de huizenprijzen met meer dan 40%

In de periode 1979-1982 daalden de huizenprijzen met meer dan 40%. Dit is volgens 95% van de Nederlanders nu onmogelijk. Maar wie had dat in 1978 verwacht?

Ken je geschiedenis…..

bron: Deflatie in aantocht.

Tagged with: , , ,

Rabobank verwacht dat de huizenprijzen in 2025 met 9,2 procent gaan stijgen

Rabobank verwacht dat de huizenprijzen volgend jaar met 9,2 procent stijgen, gevolgd door een gemiddelde stijging van 6 procent in 2026.

De vraag naar koopwoningen is nog altijd groot, terwijl het woningaanbod achterblijft. Enerzijds heeft dat te maken met de bevolkingsgroei, anderzijds met de flinke loonstijgingen. Tegelijkertijd kunnen woningkopers meer lenen. Zo telt de studieschuld minder zwaar mee bij het aanvragen van een hypotheek en zijn de hypotheekrentes gedaald.

Maar huizen worden daardoor in rap tempo duurder, sneller dan dat lonen stijgen en mensen meer kunnen lenen. “Onder de streep verslechtert de betaalbaarheid van koopwoningen daardoor”, zegt woningmarkteconoom Stefan Groot van de Rabobank. “En dat zorgt ervoor dat vraag en aanbod langzaamaan meer in evenwicht komen met als gevolg dat de prijsgroei afneemt. We gaan ervan uit dat de huizenprijsgroei de komende jaren meer in lijn komt met het tempo waarin de lonen stijgen.”

Maar natuurlijk blijven de huizenprijzen altijd stijgen! 😉

De Rabobank verwachtte in 2008 geen grote conjuncturele verstoringen……..

Tagged with: , , , ,
Top