In 2014 zijn de financieringslastpercentages voor hypotheken in de meeste gevallen gelijk aan die in 2013. Voor lagere inkomens (tot 24.000 euro) met een hypotheek tot ongeveer 100.000 euro liggen de percentages 1,5 tot 3 procent lager. Voor een aantal inkomens boven anderhalf keer modaal (45.000 euro) liggen de percentages ongeveer 1 procent lager. Dit blijkt uit de berekeningen die het Nibud heeft gemaakt en die gepubliceerd zijn door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Deze percentages geven weer welk deel van het inkomen er maximaal aan hypotheeklasten kan worden besteed en hypotheekverstrekkers zijn bij wet verplicht deze percentages te gebruiken bij het berekenen van hypotheken.
Hypotheeknormen opnieuw vastgesteld
Het Nibud houdt bij het bepalen van de hypotheeknomen rekening met de koopkracht van huishoudens in Nederland. Voor een aantal inkomens vallen door de dalende koopkracht de financieringslastpercentages lager uit. Dat is vooral het geval bij lage hypotheken tot 100.000 euro. Ook voor inkomens boven anderhalf keer modaal (45.000 euro) vallen de percentages iets lager uit. Bij een inkomen van 45.000 euro kan hierdoor ongeveer 3.500 euro minder geleend worden.
De nep-liberalen van de VVD probeerde bevriende huisjesmelkers onder de nieuwe verhuurdersbelasting uit te helpen. Nu gaat Monasch lastig doen, hij wil dat er een aanpassing komt.
Blok adviseert heffingsvrije verhuurders de huren toch maximaal te verhogen om scheefwoners te prikkelen…
Lijkt mij een goede investering voor bankiers als Gerrit Zalm, je moet toch wat met al die opgespaarde bonussen…
De nieuwe verhuurdersbelasting van Stef Blok blijkt leeftijdsafhankelijk te zijn. Jonge huisjesmelkers kunnen onder de heffing uit komen. Dit blijkt uit het antwoord van Stef Blok op vragen van Carola Schouten.
De vraag..
En het antwoord….
Ook Pieter Omtzigt van het CDA schoot nog wat gaten in de bureaucratie rondom de nieuwe verhuurdersbelasting van onze ‘liberale’ Minister.
Het mag dus duidelijk zijn dat de ‘vrinden’ van de VVD zich weer vrij makkelijk onder de nieuwe belasting uit kunnen draaien. De coöperaties zullen strak alleen moeten opdraaien voor de nieuwe belasting.
Het wordt zo langzamerhand bij iedereen duidelijk dat de huizentrein definitief ontspoord is. Dat dit zou gebeuren bleek jaren geleden al uit deze analyse van Maartje Martens. Zij schrijft hierin over gesegmenteerde en geïntegreerde woningmarkten. Duidelijk is dat Nederland sinds het uitbreken van de crisis net als Duitsland een gesegmenteerde markt heeft gekregen. Om een geïntegreerde woningmarkt in stand te houden is namelijk een continue huisprijsinflatie nodig.
Niet zo vreemd dus dat het rabobank-vastgoedgroep Stimuleringsfonds Volkshuisvesting gisteren met een noodkreet kwam. Nog meer geld voor starters, anders implodeert de markt voor starterswoningen en komt er een enorme prijsval voor duurdere vrijstaande woningen.
Een groot deel van de dertigers en veertigers zitten nu “onder water” gevangen in hun Vinex-polder huis, dit terwijl de hoog-en-droog zittende hypotheekvrije babyboom generatie wil gaan cashen. Maar wie moet die extreem dure huizen gaan kopen als er meerdere generaties uit de markt zijn weggevaagd ?
Het enige wat men kan doen is huren extreem duur maken, en zo starters dwingen aan het Ponzi-feest deel te nemen. Maar als deze starters nog even standhouden zullen zij de spekkopers zijn.
Volgende maand weten we meer. Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zal dan bekend maken wat iedere koper in 2014 met zijn inkomen maximaal aan hypotheek kan krijgen. Al eerder heb ik geschreven dat het mij niet zou verbazen dat dit een aardig percentage is wat een toekomstige koper minder kan financieren. Mijn verwachting is rond de 10%. Dit zou betekenen dat de huizenprijzen onder druk blijven staan. Aan de andere kant de hogere huren. Er ontstaat dan een zeer onprettige situatie. Mensen die een woning willen kopen, maar daar geen hypotheek voor kunnen krijgen omdat hun inkomen te laag is. Echter als zij gaan huren betalen zij meer dan hun hypotheeklasten!
Dit scenario zal volgend jaar zeker aan de orde zijn. En het is zeker niet onverwachts. Den Haag heeft dit besproken en toch hebben zij voor dit scenario gekozen. Voor huizenbezitters die nu hun huis te koop hebben staan, is het ook geen leuk vooruitzicht.
Goed te vergelijken met het Amerikaanse Fannie Mae en Freddie Mac. WSW is bufferloos en zit tot over zijn oren in risicovolle Nederlandse rommelhypotheken en moest straks ook door de overheid worden gered.
De banken hebben drie problemen. Ten eerste: banken willen en moeten het eigen vermogen de komende jaren versterken. Vooral door inhouding van winsten. Dat gaat alleen niet snel.
Ten tweede: Nederlandse hypotheken zijn hoog ten opzichte van de waarde van de woning. Ook al zijn Nederlandse huiseigenaren goed van betalen, de kredietbeoordelaars zijn toch kritisch over de grote hypotheekportefeuilles van de banken. Daarom hebben veel banken eerder voorkeur voor verkleinen, dan vergroten van die portefeuille.
Ten derde: de som van het Nederlandse vrije spaargeld is niet voldoende om hypotheken en bedrijfskrediet te financieren. We hebben een funding gap van zo’n 350 miljard
De oprichting van een Nationale Hypotheekinstelling (NHI) is nog niet zeker. Minister Jeroen Dijsselbloem van Financiën zei dat donderdag tijdens de algemene financiële beschouwingen.
Het kabinet kondigde bij de miljoenennota aan de NHI te willen beginnen waarbij institutionele beleggers als pensioenfondsen hypotheken overnemen van Nederlandse banken. Dat zou banken meer adem geven om leningen te verstrekken. De overheid zou dan garant moeten staan voor de risico’s.
VVD twijfelt
Vooral de VVD heeft twijfels over de oprichting van de NHI. Dijsselbloem wees erop dat banken en institutionele beleggers het als een waardevol instrument zien op de woningmarkt, maar dat het zou kunnen dat er uiteindelijk toch te weinig animo is bij pensioenfondsen. Ook moet de Europese Commissie de NHI goedkeuren.
Het bufferloze Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat garant voor NHG en kan beroep doen op renteloze leningen van de overheid. Via de NHI krijgen NHG hypotheken dus een dubbele staatsgarantie 😉
Waarom NHI?
De banken hebben drie problemen. Ten eerste: banken willen en moeten het eigen vermogen de komende jaren versterken. Vooral door inhouding van winsten. Dat gaat alleen niet snel.
Ten tweede: Nederlandse hypotheken zijn hoog ten opzichte van de waarde van de woning. Ook al zijn Nederlandse huiseigenaren goed van betalen, de kredietbeoordelaars zijn toch kritisch over de grote hypotheekportefeuilles van de banken. Daarom hebben veel banken eerder voorkeur voor verkleinen, dan vergroten van die portefeuille.
Ten derde: de som van het Nederlandse vrije spaargeld is niet voldoende om hypotheken en bedrijfskrediet te financieren. We hebben een funding gap van zo’n 350 miljard
De Nationale Hypotheekgarantie (NHG) is een intransparant product met rafelranden. De NHG loopt annuïtair af, terwijl een groot deel van de hypotheken niet annuïtair afloopt. En er wordt ook niet altijd uitbetaald door de NHG. Voor beleggers is dus niet op elk moment duidelijk wat en hoeveel nu eigenlijk wordt verzekerd door de NHG.
Daarom het voorstel: laten we een partij tussen de buitenlandse belegger en de NHG zetten: de Nederlandse Hypotheekinstelling (NHI), een verlengstuk van de Staat, die transparante hypotheekobligaties uitgeeft. De banken leveren bovendien aanvullende garantie die de rafelranden van de NHG dekt. De risico’s blijven dus bij de bank. (Daarom is de NHI niet te vergelijken met de Amerikaanse Fannie Mae en Freddie Mac, benadrukt Kroes).
Vereniging Eigen Huis en de Nederlandse Vereniging van Makelaars zijn tegen speciale regelingen voor starters omdat deze prijsstijgingen in de hand werken. Door regelingen als de Starterslening stijgt volgens Eigen Huis de vraag en dus ook de huizenprijzen. De oplossing zit ‘m volgens de VEH dus vooral in meer bouwen en het verder stimuleren van de verkoop van corporatiewoningen.
Dit geluid komt uit 2007 toen de starterslening werd verzonnen om de prijzen nog verder op te drijven.
Ook de NVB was niet enthousiast: “Ook de Nederlandse Vereniging van Banken vindt speciale regelingen voor starters onverstandig. De banken hadden tot voor kort diverse regelingen om starters meer te laten lenen dan hun inkomen eigenlijk toelaat. Dit heeft volgens NVB-directeur Hein Blocks vooral geleid tot prijsstijgingen.”
Of de partijen er nog steeds zo over denken heb ik niet nagevraagd. Waarschijnlijk wel, want startersleningen zijn nog steeds marktverstorend en niemand wil starters meer laten lenen dan hun inkomen eigenlijk toelaat.
Vanwege hun onderzoek naar de waardeontwikkeling van activa (assets), kregen vandaag Shiller, Fama en Hansen een nobelprijs toegekend. Ik geef meteen toe dat ik Fama en Hansen niet ken. Des te beter ken ik Robert Shiller. Hij is de man die de dotcombubble goed voorspelde, mede-grondlegger is van de case-shiller index voor het indexeren van huizenprijzen én de voorspeller van de crash op de woningmarkt.
Het mooie van deze voorspelling is dat hij dat deed mede op basis van Nederlandse data, namelijk de herengrachtindex. In dit zeer lezenswaardig artikel uit 2005 wordt uitgelegd hoe hij in bezit kwam van deze index en dat hij deze combineerde met Noorse en Amerikaanse data om te concluderen dat op de lange termijn huizenprijzen de inkomens volgen. Ook als de rente laag is. Ook als de locatie populair is. Ook als de bevolking groeit.
Erger; meneer Shiller legt uit dat een huis geen goede investering is omdat het onderhoud kost, uit de mode raakt en gecorrigeerd voor inflatie in de VS tussen 1890 en 1990 precies 0 procent in waarde steeg. Hij ziet het geloof in de woningmarkt als goede, waardevaste investering als besmettelijke psychose, die voorlopig niet zal terug keren. Behoorlijk uitgesproken in zijn mening dus.
Ik vind dit best opvallend. Afgelopen vrijdag gaf onze meest geïnterviewde woningmarkthoogleraar Boelhouwer immers nog aan dat een prijsvergelijking met de bubble in de jaren zeventig ‘niet geschraagd door fundamentals‘ is. En precies een week geleden gaf opsteller van de herengrachtindex Eichholtz op mejudice nog aan dat huizenprijzen in 2005 op hun evenwichtsniveau waren en er geen bubble is.
Meningen kunnen verschillen, vandaag kreeg Shiller dus de nobelprijs.
Welkom op huizenmarkt-zeepbel.nl Ik ben dit weblog in 2008 begonnen (nog voor de crash van Lehman Brothers) om te waarschuwen voor de gevaren van onze kenniseconomie lenen-lenen-lenen-consumptie-economie. Nederlandse huishoudens zijn wereldkampioen lenen. Veel gezinnen zijn inmiddels, zonder dat ze het zelf door hebben, slaaf van “de bank”. Wil je als starter in 2022 een huis gaan kopen, dan kun je beter wachten tot de huizenbubble weer is leeggelopen.
In 2014 zijn de financieringslastpercentages voor hypotheken in de meeste gevallen gelijk aan die in 2013. Voor lagere inkomens (tot 24.000 euro) met een hypotheek tot ongeveer 100.000 euro liggen de percentages 1,5 tot 3 procent lager. Voor een aantal inkomens boven anderhalf keer modaal (45.000 euro) liggen de percentages ongeveer 1 procent lager. Dit blijkt uit de berekeningen die het Nibud heeft gemaakt en die gepubliceerd zijn door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Deze percentages geven weer welk deel van het inkomen er maximaal aan hypotheeklasten kan worden besteed en hypotheekverstrekkers zijn bij wet verplicht deze percentages te gebruiken bij het berekenen van hypotheken.
Loading ...
recent comments