Vandaag was bij RTLZ de rubriek ‘kijker aan Z’, met Hans André de la Porte van vereniging eigen huis en Peter Boelhouwer van de TU Delft / OTB. Zij waren aanwezig om de vragen van de kijker te beantwoorden binnen het thema: ‘kopen of huren’. Hoewel de kijker aan zet was kon deze slechts vooraf vragen indienen en moest deze met lede ogen toezien hoe de vragen vooral als set-up werden gebruikt om de bekende lobbyverhalen t.b.v. de koopsector te brengen. Vandaar bij deze dan maar een tegen Z, aan de hand van de meest opvallende fragmenten:

In dit filmpje beweert dhr. André de la Porte dat er sinds begin dit jaar een sterke toename is in het aantal mensen dat wil kopen en dat wil verhuizen. Ik liet eerder al zien dat de indicator van eigen huis vooral ook wordt beïnvloed door verwachtingen van mensen die helemaal niet van plan zijn te gaan verhuizen, maar bovenstaande beweringen heb ik nog even samengevat met behulp van de gegevens uit de eigen onderzoeken van VEH (die het linkje naar de bronbestanden snel hebben weggepoetst na verschijnen van mijn blogpost). De gegevens lopen tot en met juni omdat detailgegevens over het derde kwartaal nog niet zijn gepubliceerd:

In deze grafiek kun je zien dat weliswaar iets minder mensen zeker niet gaan verhuizen, maar dat het aantal mensen dat waarschijnlijk niet gaat verhuizen even hard is toegenomen. Een zelfde beweging is te zien bij de mensen die zeker wel gaan verhuizen en de mensen die misschien wel gaan verhuizen. Mensen die zeker van hun zaak waren werden minder zeker, maar er is beslist geen toename in verhuisgeneigdheid.

Zoals je ziet is het een beetje stuivertje wisselen tussen huur en koop qua voorkeur. Uiteindelijk neemt de voorkeur voor huren licht toe sinds januari. Sinds de crisis nam de voorkeur voor huren sowieso sterk toe, geheel los van de bewegingen die de VEH indicator in deze tijd liet zien. Er is dus ook beslist geen toename in voorkeur voor koop.

Hier maakt Boelhouwer een zeer discutabele vergelijking van het huidige- met het vorige kwartaal. Vrijwel alle onafhankelijke experts zijn van mening dat je beter kunt vergelijken met een jaar eerder, of in het geval van het buitengewoon turbulente 2012 kun je wellicht beter vergelijken met twee jaar eerder. In ieder geval is een stijgende lijn in het derde kwartaal niet heel vreemd omdat eigenlijk iedereen vorig jaar voor de keuze stond om toen te kopen, óf te wachten tot de prijsdaling van de nieuwe belastingregels in de woningmarkt verwerkt zou zijn. Mensen die toen kozen om te wachten deden dat dus niet voor een maand of twee.

Als je vergelijkt met een redelijk gemiddeld post-crisis jaar 2011, zie je dat er nog helemaal geen opleving te bespeuren is in het aantal transacties en dat de prijzen niet alleen lager liggen, maar ook nogsteeds dalen.

Ook opmerkelijk is dat hier wordt aangehaald dat de PBK van het kadaster al een paar maanden stijgt. Deze loopt immers 3 tot 6 maanden achter op de cijfers van NVM, toch? Heb ik Boelhouwer ook weleens horen zeggen. Dus waarom zou je die cijfers aanhalen als er gister een blik in de toekomst is gegeven die de cijfers van het Kadaster hoogst achterhaald maken?

DNB voorspelt in 2014 geen groei, maar verdere prijsdaling. Klaas Knot was onlangs even de weg kwijt en riep dat hij ‘het gevoel’ had dat prijzen zouden kunnen gaan stijgen, tegen de officiële raming van zijn instituut in.

Sowieso vroeg ik me al af waarom deze twee heren aan tafel zaten, aangezien ik van VEH en OTB geen verschillende meningen verwacht. Als beide heren het voortdurend met elkaar eens zijn kun je dus ook met een van beide af, en bovenstaand fragment was het moment waarop André de la Porte gewoon op de gang had moeten worden gezet. Als je durft te suggereren dat de euro tot hoge huizenprijzen heeft geleid neem je deze discussie niet serieus, of weet je gewoon veel te weinig van de materie om mee te kunnen praten.

De euro werd op 1 januari 2002 ingevoerd. In de vijf jaar die hieraan voorafgingen stegen de huizenprijzen jaarlijks tussen de 9 en 19,7 procent.  In de vijf jaar volgend op de invoering van de euro was dit tussen de 3,5 en 4,6 procent per jaar. Werkelijk een aanfluiting dat dit gesuggereerd mag worden op TV zonder tegenspraak.

Hier leren we dat er niet al jaren wordt geroepen dat de bodem in zicht is. Heeft collegablogger van huizenmarkt-zeepbel ander materiaal bij. Toegegeven, ook de uitspraak dat je nu niet moet kopen als het voor een jaartje is staat in zijn archief. Maar dat uitstapje is niet hoe ik Peter zal herinneren denk ik.

Ook beweert dhr Boelhouwer hier dat in 2010 de prijzen in 3 kwartalen stegen. In werkelijkheid waren dit er twee, of drie maanden als je nauwkeuriger kijkt. Zou ook zomaar een tijdelijke opleving kunnen zijn geweest door de kort daarvoor verhoogde NHG grens, maar dat zal wel altijd een discussiepunt blijven.

Geweldig. Boelhouwer moet het even nakijken, maar volgens hem lag de piek van de bubble in de jaren 70 toch hoger. Dan moet je het dus óf nakijken en niks zeggen, óf weten en erkennen. Ik denk dat hij het wel weet en dat hij hier liegt. De huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie liggen nu boven de piek van de bubble toen. Staat ook gewoon in promotieonderzoeken waar hij de promotor van was.

Met beide handen pakt hij vervolgens de suggestie aan dat huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie wel 30% zijn gedaald. Best raar om daarmee te komen als je net nog aangeeft dat inflatie geen ‘fundamental’ is voor huizenprijzen. In dat geval zouden in zijn wereld  inkomens een fundamental moeten zijn en niet de inflatie, en die stegen een stuk minder hard afgelopen tijd. Afgezien daarvan toont nationaal en internationaal onderzoek aan dat op de lange duur huizenprijzen de inflatie volgen, was zelfs ook een conclusie van de commissie huizenprijzen.

Een paar weken geleden kreeg het ECB onderzoek uit mei inderdaad grote bekendheid. Hierin wordt gesteld dat huizen licht ondergewaardeerd zijn, tot licht overgewaardeerd, binnen een bandbreedte van onzekerheid. Ook in mei verschenen onderzoeken van de economist, IMF en OESO waarin wordt gesteld dat Nederlandse huizen nog te duur zijn. Zal aan de aandacht van Peter zijn ontgaan.

Iemand vraagt dus of hij zijn huurwoning moet opzeggen om te gaan kopen en er wordt vervolgens uitgebreid uitgeweid dat een huurwoning moeilijk te vinden is. Klopt, komt door HRA, maar was niet de vraag. Gelukkig komt Hans daarna meer to the point; het verschil of je voor duizend euro per maand huurt of voor duizend euro per maand koopt merk je zodra je weg wilt, want het koophuis moet je verkopen. Mee eens. Huur opzeggen is veel flexibeler en als je met een koophuis zit kun je in deze markt zomaar flinke averij oplopen, tenzij je een hele flinke periode aan het aflossen was (een jaar of 10 bijvoorbeeld).

Ook jammer dat Hans hier vergeet aan te halen dat je bij koop iedere maand op zo’n 300 euro aan onderhoud moet rekenen. Zo jammer is dat, wanneer het gaat om de fiscale behandeling van kopers versus huurders herinnert men zich dit wel altijd.