In januari 2003 waarschuwde H.J. Brouwer van De Nederlandsche Bank voor de gevolgen van de bubbel in het Nederlandse vastgoed, hij schrijft:
Nog niet zo lang geleden kende het optimisme over onze economie geen grenzen. Er leek een ‘nieuwe economie’ te zijn ontstaan waarin geen plaats meer was voor recessies. De werkloosheid was weggewerkt, terwijl aandelenkoersen en huizenprijzen tot in de hemel stegen. En dit alles bij een geringe inflatie en een lage rente. Vanuit het buitenland werd jaloers gekeken naar de Nederlandse economische prestaties. Onze problemen waren immers vooral luxe-problemen: er werd druk gediscussieerd over de besteding van financiële meevallers, en onze pensioenfondsen zagen zich geconfronteerd met uitpuilende buffers. En, last but not least, bezorgde de uitbundige huizenmarkt veel Nederlandse gezinnen een enorme vermogenswinst. Het kan verkeren! Onze economische vooruitzichten zijn in korte tijd drastisch verslechterd, de aandelenwinsten zijn verdampt, en ook op de onroerendgoedmarkt lijken de gouden tijden voorbij.
en verder:
Nu ging het twintig jaar geleden wel heel erg slecht: in 1982 kromp de economie zelfs met ruim een procent. Velen van u zullen hier slechte herinneringen aan hebben, want de vastgoedsector zat toen in de hoek waar de hardste klappen vielen.
Wisselwerking met de economie
Is er een verband tussen de hectiek op de woningmarkt en de economische ontwikkeling van de afgelopen jaren? Dit lijkt niet meer dan logisch. In de jaren negentig zijn de inkomens flink toegenomen, waardoor meer gezinnen zich een koopwoning konden veroorloven, en daarvoor ook meer konden betalen. Bovendien kwamen er steeds meer tweeverdieners, terwijl banken deze tweede inkomens zijn gaan meetellen bij de bepaling van de leencapaciteit. De huizenmarkt heeft op zijn beurt ook de economie gestimuleerd. Huishoudens die al een koopwoning hadden, konden immers de gestegen overwaarde van hun huis verzilveren door hun hypotheek over te sluiten. Hiermee beschikten ze over een flinke bron van extra bestedingen. Bestedingseffecten kunnen zich ook op indirecte wijze voordoen, dus zonder verhoging van de hypotheek. Huizenbezitters die de waarde van hun woning zien stijgen voelen zich immers rijker en passen hun consumptiepatroon hieraan aan.
Overwaardering huizenmarkt?
De invloed van de huizenmarkt op de economische groei is dus groot, wat natuurlijk direct de vraag oproept wat er zal gebeuren bij een sterke neerwaartse beweging van de huizenprijzen. Er is weinig fantasie voor nodig om te begrijpen dat de sterke stimulans voor de economie die we de afgelopen jaren hebben gezien ook in omgekeerde richting kan werken. Risico’s als gevolg van een omslag op de woningmarkt zijn onlosmakelijk verbonden met de vraag in hoeverre de huizenmarkt op dit moment zou zijn overgewaardeerd. De enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren suggereren op het eerste gezicht dat dit wel eens het geval zou kunnen zijn. Gecorrigeerd voor inflatie zijn de huizenprijzen nu veel hoger dan tijdens de vorige hausse in de jaren zeventig. In 1978 werd toen een piek bereikt die in reële termen ruim 20 procent onder het huidige prijsniveau lag. Deze piek bleek bovendien onhoudbaar: tussen 1978 en 1983 ging maar liefst eenderde van de huizenprijzen af.
bron: De Nederlandsche Bank
Bij De Nederlandsche Bank is men er zich dus al jaren bewust dat dit dus wel eens heel erg fout zou kunnen gaan. Enkele maanden geleden noemde Nout Wellink de Nederlandse hypotheken zelfs ‘subprime’ en gaf hij aan hier al jaren voor te waarschuwen.
Waarom doet de politiek hier niets mee? Waar zijn ze bang voor?
Loading ...
“Waarom doet de politiek hier niets mee? Waar zijn ze bang voor?”
Te makkelijk, maar ik kop ‘m toch even in: de kiezer met een koophuis.
De vraag voor Juan is: hoe kun je bovenstaand verhaal met een paar Jip-en-Janneke cijfers inzichtelijk maken.
Als de NL koophuizen zo’n 1400 miljard euro waard zijn, zo’n 20% hiervan hypotheekvrij is en er op de 80% overige huizen (zeg 1100 miljard waarde) 609 miljard euro schuld rust, zijn huizen dan overgefinancierd ?
Waarom is een DSB dan failliet gegaan als DSB een representatief deel met zeg schuld/woningwaarde = 609/1100 = 55% en nu nog steeds (door de curatoren) de hypotheekportefeuille niet verkocht krijgt ?
Probleem -als dat er al is- zit hem natuurlijk bij de laatste toetreders ?
Allemaal weer vragen van Juan, wie geeft er nu een helder beeld ? …
De heer Nout Wellink, president DNB, waarschuwde in 2000 al voor uit de pan rijzende schulden:
De totale hypotheekschuld is nu(einde 1999) 65procent van het bruto binnenlands product, op Denemarken na het hoogst.
http://www.volkskrant.nl/archief_gratis/article831344.ece/Politiek_verwerpt_DNB-hypotheekplan
Opmerking: een bijwerking van het artikel uit 2000 werd gedaan in 2009.
“we” weten al 40 jaar dat het fout zou gaan. So far so good.
Jelle Zijlstra, oud-president van De Nederlandsche Bank, die eind jaren zestig nog eens bij de Amerikanen informeerde of hij dollars kon inwisselen voor goud. ‘Paul Volcker, de toenmalige onderminister van financiën, werd naar Amsterdam gestuurd en heeft Zijlstra weer op andere gedachten gebracht. Volcker zei tegen Zijlstra: ‘You’re rocking the boat’, waarop deze zei: ‘When this rocks the boat, then the boat is not very solid.’
Wellink en Brouwer maakten zich zorgen…….uiteraard, zij wisten hoe gemakkelijk het was om geld uit niets te maken. Alleen dat wordt er niet bij gezegd. Volstrekt nutteloze melding dus van mijnheer. Degenen die bekend met het systeem waren wisten het al en wij, het volkje, hoefden niet meer te weten.
Juan heeft zijn vragen nog eens netjes op een rij gezet met bronvermeldingen en per email opgestuurd naar een aantal professionals ter toetsing van het beeld.
Ben erg benieuwd.
gewoon ter aanvulling op dit artikel : ook in België kan je stilaan van een vastgoedbubbel spreken. Waar we de voorbije jaren achter Nederland aanholden (qua prijsnivo), de jongste 3 jaar (kredietcrisis) amper gedipt hebben, zijn de vastgoedprijzen in 2010 dagnadag aan het oververhitten.
(PS ik werk al +20 jaar in het notariaat, dus ik zit echt wel bij de bron). Ook in België dus : òp naar de afgrond !
De grootste fout van de afgelopen 15 jaar ( wat een feest was dat zeg , heeeeerlijk…) is dat de massa dacht dat er een woningwaarde bestond. Kan iemand nog even die formule geven , ben hem kwijt geraakt?
@ 6 goede aktie Juan.
Stuur je bevindingen ook eens naar leden van de Tweede Kamer bijvoorbeeld naar Ewout Irrgang.
http://www.tweedekamer.nl/kamerleden/alle_kamerleden/irrgang_ewout/index.jsp
Niet dat ik het altijd met hem eens ben, zeker niet gezien gezien de vreemde en wettelijke niet haalbare amendementen die hij indient om wetsvoorstellen naar zijn hand te zetten. Maar hij laat wel graag van zich horen en kan jouw balletje tot een lawine opblazen.
Bovendien komen er nu weer andere partijen in beeld voor een te vormen kabinet.
@ 7
Met je eens maar in Belgie is het een andere situatie. Er is veel particulier bezit en financieringen mochten nooit voor 100% en meer dan 20 jaar. Daarnaast is er veel bouwgrond zonder bouwverplichting in particuliere handen en dit wordt veelal aan kinderen of kleinkinderen overgedaan. Daarnaast is er veel kapitaal onder de mensen, zwart en/of wit.
De regering beseft dit goed en dat is de reden dat Belgie niet snel failliet gaat omdat de economie gewoon doordraait. Ook in de bouw. De maatregelen die Jan Kees nu neemt, heeft de Belgische regering al veel eerder ingezet. Jan Kees heeft gezien dat dit, in ieder geval in Belgie, goed werkt.
Kortom klein landje en vlakbij maar met een totaal andere cultuur. Ben het met iedereen eens dat het iets verandert maar voorlopig nog niet.
@2:
overgewaardeerd? waren de beleggingen van Bernie Madoff overgewaardeerd?
@3:
ik herinner me goed dat er rond 2000 diverse officiele rapporten verschenen (meest buitenlands) waarin al gewaarschuwd werd voor een enorme huizenbubbel in de polder. Wat Wellink etc. zeiden (ik kan me dat niet herinneren, heeft blijkbaar weinig publiciteit gekregen) is niet meer dan een echo van wat er al rond ging. Maar men besloot collectief de kop in het zand te steken, of eigenlijk moet ik zeggen: olie op het vuur te gooien via lage rente, soepeler hypotheekvoorwaarden enz. waar DNB ook aan meegewerkt heeft.
@7:
inderdaad, ‘over de grens’ (in Belgie) werd er vroeger geklaagd dat d’n Ollanders de prijzen opdreven. Nu klaagt men o.a. in delen van Zeeuws Vlaanderen (zoals regio Sluis) over Belgische ‘investeerders’ (vooral speculanten denk ik) die de prijzen opdrijven tot krankzinnige waardes.
@9:
ik denk niet dat ook maar één kamerlid het aandurft om het grote pyramidespel publiekelijk aan de kaak te stellen.
@7,10:
ik herinner me zo’n maatregel in Belgie waarbij je zwart geld kon witten door het 7 jaar (dacht ik) bij de notaris te stallen als onderpand voor een huis in Belgie en dan was het wit, zonder boete. Als er veel zwart geld is (en dat was er, denk aan de vele bankkantoortjes die er voor de euro waren net over de grens) dan kan dat de huizenprijzen enorm opdrijven. Ik zie Jan Kees of zijn opvolger ook nog wel eens met zoiets komen, nadat de maandelijkse bangmakerij over zwart geld in het buitenland uitgewerkt is.
@ 12
Nog geen 1% van de bevolking heeft hier gebruik van gemaakt. Van de enkelen die het wel deden hebben ze nog steeds alles geblokkerd omdat het als verdacht wordt beschouwd.
Dat zwart geld en natuurlijk ook gerwoon wit geld de prijzen opdrijven staat voor mij vast. Ben dikwijls bij openbare verkopingen waar door, enigzins gechargeerd, boertjes en mannetjes waarvan je denkt “wat doet hij hier”, enorme bedragen wordt geboden.
Als ik inzet dan is het meestal kansloos. Het eindigt veelal met het dubbele.
@ juan, U heeft nu blijkbaar alle gegevens van de MFI’s in Olland, maar hoe zit met met de buitenlandse deelnemers b.v. Elq of RBS, die heeft on-line hypotheken.
Staan nog steeds hypotheken bij Elq
http://www.elqhypotheken.nl/
Juan Elq staat meer dan 1 miljard, volgens info
Bovendien komen er nu weer andere partijen in beeld voor een te vormen kabinet.
geachte heer J.Belmonte,
wat ben ik blij dat U ons van deze actuele informatie hebt willen voorzien.
Mevr.drs. F.Halsema
voor een concept regeerakkoord Juan.
@13:
dan denk ik dat je toch niet volledig geinformeerd bent; een kennis van mij heeft dit gedaan (kleine tien jaar geleden) en alles is zonder problemen afgehandeld. Heeft mogelijk wel wat betere connecties dan de gemiddelde Belg.
Ik ken hier uit de buurt ook wel wat mensen die blijkbaar altijd onbeperkt geld hebben zonder dat ze ooit een fatsoenlijke baan hebben gehad (of rijke ouders oid). Zal hier wel voor een deel wel stromannen uit het coffeeshop circuit zijn, heb wel eens gelezen dat honderden panden hier in de stad inmiddels eigendom van deze linkse hobbyclub zijn.
@14:
ja, dat was na 2000 toch zo ongeveer de grootste hypotheekverstrekker? Ook nog met zeer aggressieve tarieven, zodat je mag verwachten dat daar extra veel via SPV’s etc. doorgeschoven is.
16:
ja, Femke was weer duidelijk in de race voor de positie van minister-president 😉
Bericht op GeenStijl, met link naar deze site:
http://www.geenstijl.nl/mt/archieven/2010/09/overheid_heeft_belang_bij_hoge.html#more
Of huizen zijn over gefinancierd,
als 1400 miljard nu de waarde is.
Stel nu, iedereen leeft gemiddeld 75 jaar, en iedereen in het leven neemt een financiering om een huis te kopen.
Daarvan zou je redelijkerwijs verwachten 30 jaar hypotheek.
30/75 = 40% v.d tijd, van je leven, heb je een hypotheek. Voor het gemak is de gemiddelde halveringstijd van een hypotheek, 15 jaar.
(De helft is altijd afgelost, iets te optimistisch uiteraard, maar rekent makkelijker)
Dan zou je toch uitkomen, op gemiddeld 20% van de totale waarde wat gefinancierd zou mogen zijn.
(Je gaat baby’s/kinderen bijv. niet gelijk met een hypotheek opzadelen, je gaat er vanuit dat ouders die hebben en afbetalen)
Ik weet ff niet, of deze berekening helemaal klopt, maar er zit een 80/20 regel in, die is altijd goed 😉
Op de radio BNR in de auto, zwakzinnigen, bijna elke dag hebben ze het over ‘de overheid’ die ‘iets’ moet doen, huizenbezitters ondersteunen, alternatieve energie, kleine ondernemers, grote ondernemers, middelgrote ondernemers. Waar het vandaan komt wordt niet eens over nagedacht.
En deze dan.. Cohen zei zaterdag in het radioprogramma TROS Kamerbreed dat Dijksman, die PVV fascistisch noemde, een „voortreffelijke politievrouw” is, die veel heeft gedaan tegen huiselijk geweld.
Dat is in onze vrouwenmaatschappij de norm geworden, ‘projectjes’ organiseren. De belastingbetaler betaalt.
Nog heel even en het kaartenhuis stort in, weken tot maanden, of ik zie alles totaal fout, en enkele anderen, en iedereen ziet het goed..
@11 (nhz)
Ja ik denk ook dat dit gebabbel (‘waarschuwen’) diende om gedekt te zijn. Al hun daden wijzen op bewust bellen blazen. Laten we het beestje gewoon bij de naam noemen. Ze hebben doelbewust financieel terrorisme gepleegd.
Akte 2 (als ik bankster was, niet te verwarren met bankier) zou ik zo uitrollen. Nog even wachten tot de huizen echt gaan dalen. Van tevoren afstemmen wie gaat beginnen met de kleine lettertjes afdwingen, aka u staat onderwater, wilt u even bijstorten? Dat kunnen de meeste niet dus sta je sterk en zet je de politiek prachtig voor het blok. Linksom of rechtsom ga je cashen.
Komt allemaal door het stelen van de overheid.
– bewust laag houden van de rente (is stelen van de spaarder) door geld bij te drukken (verwatering van de muntwaarde) Als dit niet zou gebeuren kreeg je marktwerking en zou de rente op het goede nivo zijn.
– hypotheekrente kan afgetrokken van de belasting tot wel 52 %
– tophypotheken mogelijk…
Wie gaat het betalen als de huizen met 50 % zouden zakken zoals ik voorzichtig uit dit stukje zou kunnen opmaken, want dan gaan alle banken eraan.
Wie het weet mag het zeggen. …
Als dit niet zou gebeuren kreeg je marktwerking en zou de rente op het goede nivo zijn.
maar zelfs rechtsen als Franske Weekers smeken om marktondersteunende maatregelen.
BTW toch fantastisch dat VEH hier reageert. Tenminste als het echt waar is. Laten veh het eerst maar eens op de eigen site zetten…..
Gaan straks politici hier ook trollen? Zou leuk zijn, een verkleedpartij.
@23
”Wie gaat het betalen als de huizen met 50 % zouden zakken zoals ik voorzichtig uit dit stukje zou kunnen opmaken, want dan gaan alle banken eraan.”
Iedereen die fiatgeld gebruikt en met name degenen die van ‘fixed income’ afhankelijk zijn gaan betalen. Banken gaan er pas aan als het fiatgeld eraan gaat. Inflatie here we come.
Gecombineerd met vergrijzing, peak oil, peak schuld en veel meer peaks in resources zijn schokken gegarandeerd. Denk buiten de geldende kaders. De kredietcrisis was een crisis voor mietjes. Het echte werk komt nog.
@24
”maar zelfs rechtsen als Franske Weekers smeken om marktondersteunende maatregelen. ”
De liberalen zijn al lang corporatisten (de rest vd politici ook). Corporatisten zijn of communisten, socialisten of facisten. Politici zijn de lul om de bevolking te naaien en hen mogelijkheden te ontnemen.
”Zou leuk zijn, een verkleedpartij.”
Naturisme, keizer zonder kleren.
@23
” kreeg je marktwerking en zou de rente op het goede nivo zijn.”
Een ponzi kan duurzaam zijn.
Blijf zitten waar je zit, en verroer je niet.
http://www.volkskrant.nl/economie/article1415954.ece/Nieuwe_bewoner_huurwoning_betaalt_fors_meer_dan_voorganger
@28… Erg vervelend..
Je moet toch wonen, verhoudingsgewijs maakt het een koopwoning weer meer aantrekkelijk
@28 Il (VK)
Veel corporaties kampen met te lage kasstromen. Daardoor kunnen zij in veel gevallen geen geld meer lenen voor het bouwen van nieuwe woningen.
Laat dat eerste -lenen is niet alleen een kwestie van kasstromen bij huishoudens, bij kunstmatig lage rente- nu J.i. juist de kern van de kredietcrisis zijn 🙂
Aanvulling: ..en hebben waarschijnlijk voor het laatst hun woningen ook nog in het gulden-tijdperk geherwaardeerd. Dan kunnen ze op basis daarvan echt wel lenne, allemaal zekerheden. Wie kan anders uitleggen dat WBC’s na de prijsexplosie op hun vastgoed kale kippen zouden zijn ?
Lenen is overigens niet alleen een kwestie van kasstromen, er zijn ook andere factoren die het vermogen om terug te betalen beinvloeden…. bezit bijvoorbeeld 🙂
@artikel
Dit artikel ondersteunt wel het gevoel dat Juan eerder hier deelde: in 2003 stond een correctie op stapel. Als dat toen gebeurd was, was de prijsexplosie tussen 2003 en nu vééél minder groot geweest.
Dus als er nu een correctie optreedt is dit een uitgestelde correctie uit 2003 + prijsexplosie 2003-2010.
Laten we het allemaal nog verder uitstellen 🙂 met maatregelen à la mevrouw Pernot: problemen die vooral ontstaan door subsidies (HRA) oplossen met nog méér subsidies (starterleningen, startersgiften, etc)
Hier hebben de èchte liberalen (b.v. onder de VVD maar ook vrijdenkers in het CDA, Juan laat PVV gemakshalve buiten beschouwing -immers geen partij en weinig liberaal) die dit steunen iets uit te leggen want Juan snapt er geen bal van.
Referentie:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/03-06-2010/gemeenten-niet-klaar-voor-beperking-hypotheekrente/#comment-41091
corporaties of afsplitsingen kunnen nagenoeg onbeperk lenen en tegen aantrekkelijke rente (plus 1%).
Voeg daarbij de schaalgrootte waarmee ze kunnen werken en het resultaat zal veel goedkopere huizen zijn. Stel er wordt een projectje ontwikkeld van 150 woningen dan kan dat voor een bedrag van ruimschoots onder de 100K per gezinswoning. Dus huren van max. 500 pmnd.
Waar blijft nu de rest van het geld???? Er moet natuurlijk geschoven worden met centen om leuke dingen te doen voor andere afdelingen van corporaties en iedere keer valt er een hoopje geld van de wagen af. Het zijn geen transparante organisaties. Heerlijke wereld voor politiek aangelegde figuren (en slijmerds)
Het fors verhogen van huur bij wisseling van huurder gebeurde in 1980 al, dus niets nieuws onder de zon.
Blijf zitten waar je zit, en verroer je niet.
en koop van je cash een leuk vakantiewoninkje in bijv. drenthe, FR., Gr. 🙂
@32 adamus
WBC’s houden via hogehuizenprijzen de hogegrondprijzen in stand. Die hogegrondprijzen zijn de motor van de gemeentebudgetten.
Logisch dus dat de gemeentes wel willen sponsoren, maar ze vergeten 1 deelnemer in dit Ponzi-schema: de woonconsument, want die wordt bij risico’s op het klappen van de zeepbel een keer geconfronteerd met verliezen.
Vraag: komt de VEH, door Juan Vereniging Geleend Huis genoemd vanwege de grote schulden, nu op voor de woonconsument of voor de constructie van Hogehuizenprijsminnend NL waarin gemeenten een grote speler zijn, naast bestaande bezitters van woningen, banken, verzekeraars, bouwend NL, hypotheekadviseurs, bouwmarkten en schoorsteenvegers…
De VEH is VGH omdat ze geen risico’s ziet.
De DSB bank is ook niet in verband gebracht me “lenen en niet-terugbetalen” van hypotheekschulden en tegelijkertijd is de hypotheekportefeuille nog te koop. 1,8 Miljard volgens minister Bos in P&W. Dat is héél weinig op een door DNB genoemde totale schuld van 609 miljard en een door CBS en Kadaster genoemde 1004 miljard.
Vandaar dat we er weing van horen ?
@28
In de vrije sector geldt precies het omgekeerde namelijk dat je minder betaalt dan je voorganger.
@31
Er komt genoeg geld binnen via de verhuur van bestaande woningen die ooit voor een prikkie gebouwd zijn. Er is waarschijnlijk te veel geld weggelekt naar megalomane projecten en de huurder mag hiervoor opdraaien.
Lenen is overigens niet alleen een kwestie van kasstromen,
……ook van politieke wil. Welke aannemer of corp. mag zomaar op een stuk grond 150 woningen bouwen? Politiek wil het niet loslaten, het wil kiezersvolk beneden de kostprijs laten wonen; zie Leidse Rijn. Het terreurgroepje krijgt de buurt er gratis bij. Bertje -wij doen iets voor de armen- Koenders tralalalalala……
@9 dank voor de suggestie Dalen.
Juan is geduldig maar kan natuurlijk niet eeuwig met zijn vragen blijven vragen.
Dus zal er een moment komen waarop er een antwoord gaat komen, òf
– u vergist zich, genoemde cijfers waren verkeerd en worden b.v. gecorrigeerd door de bewuste organen die ze naar buiten brachten, òf
– uw beeld klopt en vereist aanpassing van de beeldvorming van de werkelijke grootte van de NL hypotheekschulden. 603 miljard of méér is hier de vraag.
Een toetsing met experts is een eerste stap, als zij ook constateren dat er met redelijkheid grote onduidelijkheid heerst over de NL koopwoningmarktgerelateerde schulden, dan is het goed om de juiste mensen te vragen om daar de juiste vragen te stellen.
Aan de andere kant: wellicht nemen de experts die onduidelijkheid wel volledig weg…
Zoniet dan zouden de voorbereiding die we hier gedaan hebben, wel eens kunnen helpen, immers de onduidelijkheid is nu (zelfs voor Juan) overduidelijk geformuleerd.
Juan neemt uw suggestie mee.
Juan, toen A. 30 jaar geleden nog bij corp. werkte waren politici zoals M.vanDam helemaal geil op de stille vemogens van corp. Alles moest geherwaardeerd worden en banken, de kapitalisten, mochten het kapitaal verschaffen. De overheid trok zich terug, behalve op het gebied van de huursubsidie, die verslaving mocht aangewakkerd worden 🙂
Doet u de suggestie om de heer M. van Dam ook één van die “juiste mensen” (37) te maken, die speelt toch geen actieve rol meer ?
Er is waarschijnlijk te veel geld weggelekt naar megalomane projecten en de huurder mag hiervoor opdraaien.
juist. Hebben L&R prachtig geregeld de laatste 40 jaar. Ging nog gestroomlijnder toen de socialisten meer aan bod kwamen. Rechts had toen een prachtig vehikel gevonden. Komt er maar in “Bert voor de armen”.
Off-topic:
Friesland bank overweegt 22% aandeel in Van Lanschot te verkopen.
http://www.telegraaf.nl/dft/bedrijven/van_lanschot/7556805/__Friesland_Bank_overweegt_verkoop_Van_Lanschot__.html
Geen actieve rol meer; maar zijn mentaliteit heeft de laatse 30/40 jaar flink huisgehouden. Hij behoorde tot de angry young men, als staatssecretaris in kabinet den Uyl en had een uitgebreide visie. Hij overnachte en dronk met van Velzen van de NWR* , was daar kind aan huis.
*Nationale woningraad.
@29 Vanwege onderstaande werd tijdens Weimar huren een steeds kleiner gedeelte van de uitgaven, tot nog maar 3% vaak heb ik eens gelezen. Maar aan kopen zie ik ook niet zoveel nadelen als we sterke inflatie krijgen.
Wel dat je huis een slechte investering zal zijn maar puur wat betreft kosten..
——
Juridisch hebben corporaties echter maar beperkte mogelijkheden om hun huurders meer te laten betalen. Het percentage waarmee de huur mag stijgen, wordt namelijk bepaald door het ministerie van Volkshuisvesting.
GB
ook al gaan nu degenen die het zich kunnen permitteren een huis kopen zal dat “de economie” niet gaan redden. Daarvoor zijn teveel schulden gemaakt. Gek dat VEH dat helemaal geen zicht op heeft. Wel een brede heroriëntatie vwb de huizenmarkt maar verder geen idee hebben van hoe of wat. De geleerden daar hebben het net zo min zien aan komen als Wellink, Bos, Hogervorst etc.
btw, heeft mevr. Pernot wel een koophuis??
Juridisch hebben corporaties echter maar beperkte mogelijkheden om hun huurders meer te laten betalen.
maar ze hebben wel aparte BV’s rondcirkelen waarin ze plannetjes kunnen ontwikkelen.
Wbv’s, wat is nu de echte waarde per woning 37.000 [ verdienmodel ]of 174.000 [ woz waarde ]
http://www.z24.nl/bedrijven/bouw_vastgoed/artikel_75101.z24/Top_tien_rijkste_woningcorporaties_.html
Eerst was het woningbezit van de wbv 90 miljard en een jaar later 380 miljard ?
il,
ik geloof stelling dat het bezit van voor 2001 vermenigvuldigd mag worden met 4.
arbeidershuisjes-renovatieprojecten in 1980 voor €25K p.woning. Zulke huisjes zouden een paar jaar geleden 175K op kunnen brengen. Nieuwbouw voor 45K stichtingskosten incl. grond, nu richting 185K.
Je hoeft geen rekenmeester te zijn of politicus om te kwijlen…….
GB in de tijd van Weimar hadden we nog maar 1 stopcontact per woning en riool was een tonnetje 😉
kosten vielen wel mee denk ik.
In NL hadden we wel het belasting fietsplaatje.
@Il
dus bij WBVs staan woningen gewaardeerd die alleen qua grond al een veelvoud in de markt waard zijn ?
Rare spagaat: aan de ene kant gronduitgifte tegen woekerprijzen en aan de andere kant WBVs met balansen uit de jaren ’70 .. ?
@30 (mike)
”Je moet toch wonen, verhoudingsgewijs maakt het een koopwoning weer meer aantrekkelijk”
Luister vooral naar de politici, bankiers en verzekeraars. Nu is kopen goed. Volgend jaar zien we wel weer verder.
@ 51
”aan de andere kant WBVs met balansen uit de jaren ’70 .. ”
Realiteit is relatief. Jaren 70 welvaart en welzijn zal lastig zijn om vast te houden.
Juan, het zijn (of waren?) dan ook verenigingen zonder winst- of verlies oogmerk.
Jaren 70 welvaart
met ruime studiebeurs voor getrouwde 27jarige studenten. Onderhoud huis nog aftrekbaar. Geen bijtelling auto van de zaak. Minimum jeugdloon (tot 24jaar!) iedere 3 mnd verhoogd. Toen hadden we aardgasbaten en overheidstekorten. Dubbel uitgeven is toen wel ongeveer uitgevonden. En we zijn straks 40 jaar verder. Zal het wel stoppen????
JA, het gaat veranderen. Het is al begonnen. Niets gaat meer goedkoper worden, zelfs de wandelbroekjes bij de Lidl niet. Blueband, nu met extra water, de voedseltech staat voor niets.
Luister vooral naar de politici, bankiers en verzekeraars.
klinkt als iets van een vorige decennium 😉
Het beste is toch echt om de eigen knopen te tellen en je niet verlaten op voornoemde beroepsgroepen of hun tussenpersonen.
Plus:
Dirk S. zegt topman van internetbank te worden Uit de winst worden de 100.000 slachtoffers gecompenseerd. Een vereniging?
@54/55 (adamus)
”Niets gaat meer goedkoper worden,”
Geld gaat goedkoper worden. Zo snel dat je het niet meer wil hebben. ‘De Euro is van ons allemaal’. Niets in Euro’s sparen maar meteen weer dumpen, ahem, beschikbaar stellen voor het grote goed door het kopen van….
”Een vereniging?”
Een commune? Een geloof?..
‘ All we did was kick the can down the road and stole demand from the future ‘
Mooi gezegd.
Probleempje.
Dr Sinn said the US the market for mortgage securities (CDOs) had collapsed from $1.9 trillion in 2006 to just $50bn last year, leaving the US property market reliant on federal agencies.
“The world is simply not willing to buy these dubious financial products again. Germany is leaving, China is no longer there, and Japan is pulling away. The US system of mortgage finance is on government life support and that cannot drive a sustainable upswing,” he said.
@45 dat hoef je mij niet uit te leggen.
Wat betreft Weimar, hoorde gisteren op een beleggingssite dat alle arbeiders een overheidstoeslag kregen, daardoor had je die hyperinflatie. Iemand met goed Duits moet dat wel kunnen vinden op Internet. Nu kan het makkelijker dan ooit, iedereen heeft een bankrekening, het geld wordt al aan een deel uitgedeeld, gewoon nog een deel van de bevolking erbij, we hebben het apparaat, we hebben de knoppen ‘verzend geld’ en iedere politicus is een Keynesiaan.
Verder doet het er volgens mij niet toe of er wel of geen hyperinflatie komt, mijn mening.
GB,
gemolken worden we toch. Maar een trekleeg knopje werkt toch sneller dan alle huizen langsgaan. Het zal de IT’ers worst zijn; die ontwikkelen wel. Overheid zou aandelen IBM moeten nemen.
“de euro is van ons allemaal”
ook van politici.
Inflation for Dummies. 1. selecteer alle BSN’n 2. typ bij onderwerp tijdelijke crisis bijdrage overheid 3. typ bedrag, minimaal Euro 1000 4. klik op verzend 5. herhaal dit proces niet vaker dan 30 keer per maand anders kan er hyperinflatie ontstaan.
Je kan het geld ook omslachtig weggeven… zie onderstaand.
—-
Onderzoek, uitgevoerd in opdracht van Stichting Lezen & Schrijven, laat zien dat Nederlanders zich niet verantwoordelijk voelen voor de oplossing van dit probleem. „Hoewel ik zelf een onbedwingbare behoefte zou hebben om iemand te helpen die niet kan lezen of schrijven, zegt ruim zeventig procent geen rol weggelegd te zien voor zichzelf. We kunnen wel heel boos of teleurgesteld zijn over deze uitkomst, maar het is ook een signaal. Kennelijk wil men in hapklare brokken oplossingen aangedragen krijgen. En daar gaan wij voor zorgen.”
Aan het woord is prominent Ed Nijpels, lid van Het Forum AtotZ waarin 28 bekende Nederlanders zetelen die zich op persoonlijke titel inzetten tegen de laaggeletterdheid. „Mijn persoonlijke betrokkenheid bij dit hardnekkige probleem dateert al van de tijd dat ik Commissaris van de Koningin was in Friesland.
@23:
het eindspel zal het leren, maar ik denk ook dat het in grote lijnen volgens plan verloopt.
@26:
wie gaat dat betalen: helaas, ik herken mezelf helemaal. Alle financieel verantwoordelijke burgers (uitgezonderd degenen met goede connecties, zoals altijd) gaan kaalgeplukt worden. Een soort omgekeerde evolutie die financiele domheid stimuleert en garandeert dat er bij de volgende bubble nog meer te plukken valt.
Fiat geld omzetten in fysiek goud maakt trouwens niks uit hoor, dan nemen ze gewoon je goud in beslag. Ik hoop nog steeds het land uit te zien voordat het echt mis gaat, maar weinig kans dat dat lukt.
@31,33:
de WBV’s zijn gestart met een enorme hoeveelheid gratis verkregen kapitaal. Als ze er echt in geslaagd zijn om dat geld er in pakweg 20 jaar doorheen te jagen (en dan ook nog terwijl er relatief weinig betaalbare woningen gebouwd zijn) dan is dat het toppunt van wanbeleid, en horen alle WBV bestuurders in de bak wegens grootschalige oplichting.
@32:
het overgrote deel van de prijsexplosie heeft voor 2003 al plaatsgevonden. Zelfs in 2000 was de huizenmarkt in de polder al GIGA overgewaardeerd, naar alle normale maatstaven.
@35:
weinig van horen? Dirk begint toch een nieuwe bank? Gaat proberen een nieuwe huizenbubble te organiseren via 300% hypotheken? Misschien kan hij zijn oude hypotheek portefeuille voor een prikje terugkopen van de curator, dan heeft de curator zijn zo lang begeerde eigen bank zonder blok aan het been. Lekker frauderen allemaal, voor rekening van de belastingbetaler.
@43:
en datzelfde zie je ook op lokale schaal: WBV en PvdA wethouders is vaak een incestueuze puinhoop; twee handen op één buik, samen de huizen/grondprijzen opjagen en overal vette baantjes, onder het mom van ‘betaalbare woningen’.
@51:
het lijkt me dat de WBV’s een dubbele boekhouding hanteren. Voor woningen die begin jaren 60 voor 18.000 gulden gebouwd zijn willen ze nu bij verkoop 200K euro hebben. Maar ze staan vast nog in de boeken voor 50K of minder, oogt lekker zielig zodat er voor de overheid niks af te romen valt. Of zouden de WBV’s echt slim zijn en weten (net als wij) dat die woningen écht niet meer dan 50K waard zijn?
@54:
“Blueband, nu met extra water, de voedseltech staat voor niets.”
is er dan nog voedsel uit de fabriek waar geen extra water aan toegevoegd is? melk, kip, ham, … vroeger zouden ze knollen voor citroenen verkopen, maar tegenwoordig kan men gewoon water voor citroenen verkopen.
@58:
het buitenland koopt geen amerikaanse hypotheken meer, maar nog wel op grote schaal amerikaanse staatsobligaties. Wat is het verschil?
@59:
nog makkelijker als we fysiek geld afschaffen en iedereen verplicht aan de PIN gaat. Kunnen ze gewoon overnacht (of ieder uur, als dat niet meer werkt) je credits verdubbelen, in de hoop dat iedereen lekker gaat consumeren. Hoe dom kun je het maken …
@63/ 26 dacht het ook, omgekeerde evolutie, de meest domme, lelijke, risicomijdende onbenullen worden het rijkst nu. Uitgezonderd de zeer succesvollen in het bedrijfsleven, snap ik ook wel maar even modaal en daaromheen beschouwend word je bij de overheid het rijkst. Was altijd zo, snap ik ook, maar de groep die profiteert lijkt me nu te groot, maar ja, misschien niet..
Net de stad in, was het LA of Amsterdam? Aan de dames is het niet meer te zien, het is glamour, glamour, glamour.
@ 26, 63 64
Ik word met jullie voorspellingen niet vrolijker! Heb ik mijn paarden al verkocht voor 1 euro per kilo http://www.ad.nl/ad/nl/1004/Economie/article/detail/508965/2010/08/31/Veel-paarden-in-de-verkoop-door-crisis.dhtml
maar mijn boot verkoop ik niet.
Juan,
Kijk eens hier naar. Vandaag gepubliceerd door de ECB.
http://www.ecb.int/press/pr/date/2010/html/pr100906.en.html
Ik moet er nog doorakkeren maar zag al aardige stukken over derivaten en over-the-counter stukken. Het zijn wel 371 pag.!
zomaar wat observaties na doornemen van de twee blaadjes van de regionale vastgoed maffia:
* steeds meer aanbod van superkleine woningen/studio’s van 40-50 m2, zonder tuin/balkon, voor doorgaans 105-150k euro (dus ‘betaalbaar’ voor starters, hopelijk niet met zijn tweeen want dan zit je echt op elkaars lip). Zou de overheid minimum eisen stellen aan de afmeting van een woonruimte? Nog even en ze gaan panden per bezemkast verkopen …
positief: de vastgoed maffia reageert op de markt (lastiger lenen), nu de prijs/kwaliteit verhouding nog …
* vraagprijzen blijven hier in Zeeland nog steeds stijgen, zeker voor de betere woningen. Het idee zal wel zijn dat je dan veel korting kunt geven. Alleen bij de onaantrekkelijke starterswoningen en appartementjes daalt de vraagprijs wellicht een beetje.
* vooral voor vakantiewoningen worden prijzen gevraagd waar mijn verstand bij stil staat, 300-500K voor een bescheiden huisje met tuintje (= parkeerplaats), type 100 in een dozijn. Vraagprijs wellicht gebaseerd op de idiote prijzen die ze hier in de zomer aan vakantiegangers durven te vragen (1000-1500 euro per week)? Alleen kun je die huur hooguit 1-2 maanden per jaar rekenen, verder staat het leeg en onderhoud is aan de kust een belangrijke factor.
* alweer een nieuwe woonwijk in ontwikkeling (en er was al enorme overkapaciteit), nu met meer dan 100 percelen waar je vrij mag bouwen. Da’s mooi, alleen zou er nou echt vraag zijn naar percelen die een half miljoen per stuk kosten, dat wordt dus weer zo’n miljonairswijk voor risico van de belastingbetaler …
nog een lange weg te gaan, het grote publiek loopt met zijn hoofd nog steeds in de wolken, tussen de luchtkastelen.
En ook de Friesland bank helpt mee om de hypotheekschuld flink te verlagen 🙂
http://www.rtl.nl/(/financien/rtlz/nieuws/)/components/financien/rtlz/2010/weken_2010/36/20100906.1041.Friesland-Bank-plant-uitgifte-EUR6465-miljoen-aan-RMBS.xml
@67:
slim, beleggers kopen momenteel dankzij het afpersbeleid van de centrale banken de grootst mogelijke shi* tegen rentes van ongeveer nul (effectief zelfs flink onder nul). Prima moment om je rommel tegen topprijs aan de man te brengen, het zijn weer gouden tijden voor de banksters. Als ik Friesland bank was zou ik gelijk de 10x income, 200% hypotheek weer invoeren – voordat die andere Fries ze voor is:)
@65 stond al eerder in de Telegraaf. Net naar AH, 3 haringen gratis. Dat is het mooie van deflatie, er is niks aan de hand, prijzen gaan terug naar wat redelijk is maar als straks de echte crisis komt zal de overheid dat nooit toe willen staan en zal de echte inflatie komen. Imho.
„Mijn persoonlijke betrokkenheid bij dit hardnekkige probleem dateert al van de tijd dat ik Commissaris van de Koningin was in Friesland.
familie van Gerrit? “de stotteraar”.
http://www.bol.com/nl/s/boeken/zoekresultaten/Ntt/gerrit+de+stotteraar+biografie+van+een+boef/search/true/searchType/qck/N/8299/Ntk/books_all/index.html
http://www.sdnl.nl/elsevr-2.htm
Nic van Rossum benadert de economie op een wijze die ik als ‘portemonnee-denken’ zou willen classificeren. Jan Pen heeft samen met Maynard Keynes gewoon gelijk. De staatsschuld is tevens een bezit, en op de balans van de BV Nederland is het een neutraal gegeven met een wenselijke resultante van nul.
“Keynes heeft gewoon gelijk” 🙂
Vervolg op 6)
Eerste reactie op Juan’s reality-check is binnen en is bevestigend op geconstateerde verschillen.
De discrepantie in de berichtgeving over de omvang van de Nederlandse hypotheekschuld was mij ook al opgevallen.
….
Een interessant stukje onderzoeksjournalistiek zou dit kunnen opleveren.
Deze expert doet verder de suggestie om contact met DNB en Kadaster te zoeken, goede tussenstap.
Wordt vast vervolgd… 🙂
@61 (adamus)
”ook van politici.”
Ze hadden zo beloofd met hun tengels er vanaf te blijven. Alles wat zij aanraken sterft binnen afzienbare tijd af. Des te meer reden om die meuk na ontvangst zsm weer beschikbaar te stellen.
@63 (nhz)
Ik kan er met mijn pet ook niet bij dat verstandig met je middelen omgaan zo afgestraft wordt. De enige redenen die ik kan verzinnen zijn nogal ‘samenzweerderig’ van aard.
”Ik hoop nog steeds het land uit te zien voordat het echt mis gaat, maar weinig kans dat dat lukt.”
Bedoel je niet dit continent? Ik ben ook bang dat men dit niet nog 2.5 jaar vol kan houden. Zo lang heb ik nog ongeveer nodig om het te kunnen bekostigen.
”het buitenland koopt geen amerikaanse hypotheken meer, maar nog wel op grote schaal amerikaanse staatsobligaties. ”
Ik lees andere analyses. 80+% vorig jaar via de printingpre$$. Sure dat de UK record hoeveelheden koopt. Gewoon fraude.
@65 (Dalen)
Leuker kunnen we het niet maken. Allicht dat je er je voordeel mee kunt doen. Je boot niet verkopen is slim. Kan je altijd aanleggen in alternatieve havens. Bedankt voor de ecb link. Heb volgende week vakantie.
@69 (Goudbelegger)
Je laat je meisje zeker altijd de boodschappen doen? Deflatie? Mooi niet, zomaar wat dingen uit mijn boodschappenmandje van de afgelopen 2 maanden;
Reep chocolade 1.25 -> 1.35
eiersalade van 0.85 -> 0.95
postzegels (briefgeheim) 0.44 -> 0.46
wijntje van 3.00 naar 3.50
kilo wortelen van 0.99 naar 1.09
pistache nootjes van 2.75 nu 2.95
Dat soort acties van AH worden vaak gebruikt om prijsverhogingen door te voeren.
@71 (adamus)
lol, even een scriptje schrijven en de heilstaat ontgaat ons niet meer.
@Juan
Zou het nu dan toch echt…?
@74 Hugo
Bericht gestuurd naar:
adviesenmaatwerk@kadaster.nl, info@dnb.nl
Met de volgende inhoud:
Beste DNB en Kadaster,
U bent één van de organisatie tot wie ik een verzoek richt om te helpen helderheid te krijgen omtrent de totale Nederlandse hypotheekschuld.
Redenen om u te verzoeken te helpen zijn:
1) dat ik een aantal berichten in de pers niet met elkaar kan rijmen;
2) interpretatie van die berichten voor u als professional waarschijnlijk makkelijker te doen is dan dan voor mij;
3) als het zo zou zijn dat er gerede twijffels gezet kunnen worden bij de grootte van de Nederlandse hypotheekschuld, is het mijns inziens nu de hoogste tijd om een onderbouwd verzoek tot opheldering te doen.
Daarom wil ik uw hulp vragen bij het vaststellen of dergelijke twijffels redelijk zijn.
Huidige beeldvorming
Het beeld leeft dat alle koophuizen in Nederland nu een waarde vertegenwoordigen van ongeveer 1400 miljard euro. Hierop rust een hypotheekschuld van 603 miljard euro.
Tegelijkertijd bestaat een aantal signalen als zou dit niet het volledige beeld zijn. In essentie draait het om de volgende vragen:
1) hoe kan het dat in 2005 door de Minister van Financiën aan de Tweede Kamer een totale hypotheekschuld ultimo 2004 gerapporteerd werd van 92% van het Bruto Nationaal Product (BNP), terwijl deze volgens de Nederlandse Bank (DNB) ultimo 2009 99% van BNP is ?
Met een veronderstelde netto groei van 45 Miljard euro per jaar, ongeveer 8% van BNP is de verwachting: 92% + 5*8% = 132%. Hier wordt een gat van 33% van BNP aan schuld op huizen geconstateerd en gezocht.
Mijn vraag aan u is of mijn beeld klopt en of u met een verklaring kunt komen voor het gat?
2) Vaststelling: het Kadaster voert de bronregistratie op vastgoed en hypotheken die hierop rusten.
Vraag: Hoe kan het dat Kadaster en CBS op 13/10/2008 in diverse media rapporteren dat de totale hypotheekschuld 1004 Miljard is. Het Kadaster geeft aan op haar website niet een cijfer te kunnen geven voor de totale hypotheekschuld en geeft “een voorbeeld” van méér dan 815 Miljard euro.
Constatering is dat “het voorbeeld van het Kadaster” veel groter is dan de opgave van DNB van 603 miljard euro.
Mijn vraag aan u is of mijn beeld klopt en of u met een verklaring kunt komen ?
3) Vaststellingen:
– DNB stelde vóór de zomer 2009 niet expliciet dat er andere schulden van (significante) invloed zijn op de totale grootte van de hypotheekschuld
– in DNB -Statistisch Bulletin juni 2009 komt DNB “opeens” met 180 miljard euro extra op de proppen komt (ultimo 2008).
– in een DNB publicatie “Het actuele getal: EUR 347 miljard” herziet DNB deze cijfers en komt tot 320 miljard euro (ultimo 2008) en 347 miljard euro per Q1 2010.
Mijn vraag aan u is of mijn beeld klopt en of u met een verklaring kunt komen: betekenen deze nieuwe inzichten 180, 320 en 347 Milard euro extra schuld voor de hypoteekschuld op de particuliere woningmarkt?
4) Vaststelling: er bestaat onduidelijkheid over de grootte van de Nationale Nederlandse hypotheekschuld. Zie vragen 1,2 en 3.
Vraag: hoe groot is deze nu per einde Q4 2008 en en einde Q4 2009 en einde Q2 2010 ?
5) Vaststelling 18% van de woningen is hypotheek-vrij, dan heeft 82% wel een hypotheek.
Vraag: hoeveel is de totale woningwaarde van woningen met hypotheek? Immers bij een risico inschatting van de huizenmarkt mogen hypotheekvrij huizen buiten de beschouwing gelaten worden. Publiceert het Kadaster hier over, ik kan het niet vinden ?
met vriendelijke groet en met bij voordaat dank voor uw medewerking,
Juan Belmonte
blogger op http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl
Bronnen
Bronnen huidige beeldvorming
Totale woningwaarde van 1343 Miljard euro: Sociaaleconomische trends, 4e kwartaal 2009 pagina 39 (Overwaarde en koerswinsten waren jarenlang bron voor extra consumptie door huishoudens, Melanie Koymans en Jan Ramaker)
603 Miljard euro http://www.statistics.dnb.nl/index.cgi?lang=nl&todo=Huis (open de Excel sheet kijk bij totaal woninghypotheken 2009)
Bronnen bij vraag 1)
92% BNP schuld per 2004: Vragen van de tweede kamer leden Heemskerk en Crone aan de minister van Financiën over de verstrekking van tophypotheken door banken. (Ingezonden 2 juni 2005) Antwoord van minister Zalm (Financiën), mede namens de staatssecretaris van Financiën. (Ontvangen 5 juli 2005). Zie vraag 4.
99% BNP schuld per 2009: 603 Miljard (zie bronnen huidige beeldvorming)
Bronnen bij vraag 2)
1004 Miljard: http://www.trouw.nl/krantenarchief/2008/10/14/2108543/Nederlanders_staan_voor__1_biljoen_euro_in_het_krijt.html
voorbeeld van méér dan 815 Miljard: http://www.kadaster.nl/particulier/default_faq.html (type in als vraag totale hypotheekschuld en klik op
“Welke beperkingen zitten er aan de cijfers totale hypotheekschuld en totaal aantal hypotheken in Nederland?”
Bronnen bij vraag 3)
180 Miljard euro: http://www.dnb.nl/binaries/sb%20juni%202009_tcm46-219070.pdf (pagina 11)
347 Miljard euro: http://www.dnb.nl/nieuws-en-publicaties/nieuwsoverzicht-en-archief/het-actuele-getal/jaar-2010/dnb236577.jsp
Bronnen bij vraag 5
excuus, niet te achterhalen
Het antwoord van Kadaster kan zijn dat dit advies èn maatwerk is met de vraag waar de rekening naar toe kan…
Wie weet moeten we dan nog een inzamelingsactie op deze site organiseren 🙂
@ 76
“Wie weet moeten we dan nog een inzamelingsactie op deze site organiseren ”
Geen probleem Juan. Maar wat heb je precies gevraagd en wat wil je allemaal weten.
Misschien zijn het vragen die op te vragen zijn via Wob.
@78 Dalen
Merci wellicht is WOB ook een optie, mogelijk ook de hier eerder genoemde
M van Dam,
F Halsema,
E. Irrgang
alsook
M Rutte,
J.K. de Jager
W Bos
Nu staat het hier en kan iedereen meelezen, het zijn nog steeds dezelfde vragen die Juan al bijna een jaar stelt en nu op één rij zet.
Ben erg benieuwd naar reactie van DNB, Kadaster en de overige experts.
@72:
heel mooi, ik heb er zelf onvoldoende verstand van om erin te gaan spitten maar ik volg het met grote interesse. Als er meer reacties komen moet je misschien de Primussen, Eicholtzen etc. van de wereld misschien een mailtje sturen dat ze interessante ontwikkelingen op hun vakgebied geheel mislopen 😉
@73-63:
ja, ik bedoel weg uit de EU want binnen dat gebied maakt het allemaal weinig uit, je wordt toch kaalgeplukt desnoods over de grens heen. Ik wil zo ver mogelijk weg, Nieuw Zeeland dus; heeft de symbolische naam ook nog mee 🙂
wat de US Treasuries betreft: ik begreep dat de UK aankopen vermoedelijk van oliestaten zijn, wellicht ook van wat bankster hedgefunds (Pirates of the Carribean etc.). Blijkbaar kopen die nog steeds, bij gebrek aan alternatief of misschien gewoon inderdaad grootschalige vestzak-broekzak fraude.
@76:
vraag het Kadaster gelijk eens waarom ze geen repeat sales index (a la Case-Shiller in de VS) van de NL huizenmarkt maken. Moet relatief simpel zijn met hun bestanden en is VEEL waardevoller dan de marketing onzin van NVM en Ministry of Truth waar ze nu mee samenwerken. Vertrouwen op die statistiekjes is blind waren, voor je het weet zit het schip der staat op een ijsberg.
Maar waarschijnlijk is dit meer iets voor een echte onderzoeksjournalist (als die er nog zijn –heden ten dage)
P.S. #81:
wat rekent Monsanto ook alweer als ze één van hun Frankenstein planten op jouw akker aantreffen, een miljoen ofzo?
tip voor de Europese commissie: gelijk 47x 1 miljoen euro boete opleggen, en vet vindersloon voor iedereen die nog meer exemplaren opduikelt. Da’s evenveel als pakweg 1 miljoen snelheids overtredingen en dan ook nog zonder alle administratie, kat in het bakkie!!
of zou het weer een kleffe boel zijn en komen de schurken er met een waarschuwing (plus wat douceurtjes voor de burocraten) vanaf?
@ juan, antwoord van DNB
Per 2010K1 hadden huishoudens ruim 610 mln aan hypotheken (het verschil met het cijfer van het kadaster kunnen wij niet duiden). De eerder genoemde 610 mln is uitgesplitst naar de entititeiten die deze hypotheken hebben verstrekt/in handen hebben (banken, verzekeringsinstellingen, SPVs, pensioenfondsen, beleggingsinstellingen). Deze cijfers zijn gepresenteerd in tabel 11.1. (http://www.statistics.dnb.nl/index.cgi?lang=nl&todo=Huis).
Juan, vervolg
Het is onjuist te veronderstellen dat de 347 mln waar u naar refereert daar bij zou moeten worden opgeteld. Dit heeft te maken met het volgende. De hypotheken die de SPVs in handen hebben (dus een deel van het totaal!), zijn oorspronkelijk afkomstig van andere entiteiten (veelal banken hebben hypotheken overdragen aan een SPV, waarmee het aandeel van de banken in het totaal aan hypotheken dus kleiner wordt en dat van de SPVs dus groter). Op de balans van de SPVs (tabel 9.1, onderdeel van Overige financiële instellingen op de website) staat hier kapitaal tegenover in de vorm van m.n. uitgegeven obligaties.
die frankenstein plantjes komen hun onnatuurlijke vijanden wel tegen. Daar maak ik me niet druk over.
De natuur is veel wreder dan Basf et al. kunnen bevroeden. Wie uiteindelijk voor de kosten op zullen draaien? De Duitse overheid is extreem industrieminded, dus duidelijk wie het gelag gaat betalen.
@ Il
Dank, met tabel 9.1 raakt u een snaar, SPVs zitten niet in de cijfers van tabel 9.1:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/24-05-2010/nederland-heeft-s-werelds-grootste-hypotheekschuld/#comment-39969
Juan begrijpt het gewoon niet, wie weet helpen de genoemde experts en DNB en Kadaster Juan met een logische verklaring uit de brand 🙂
Juan,
Misschien hier een ingang?
We zoeken stuitende, domme, geestige voorbeelden en natuurlijk ambtenaren die het lichtende voorbeeld van transparantie zijn. Voorstellen kunt u mailen naar brenno@bigwobber.nl
http://www.bigwobber.nl/2010/08/20/right-to-know-day-2010-nominaties-welkom/
Daarom goed om de antwoorden van experts nog even af te wachten en wellicht de fractie-voorzitters in de tweede kamer te vragen om uitleg, immers zij zijn slimme mensen en hebben de rol om het publiek te vertegenwoordigen, het zijn immers volksvertegenwoordigers.
@85:
die onnatuurlijke vijanden moeten nog geevolueerd worden vrees ik; komt wel een keer, maar tot het zover is kan het lekker doorwoekeren. Er wordt zelfs al geexperimenteerd met planten die enzymen hebben die nergens in de natuur voorkomen (bijv. links ipv rechtsdraaiend, zou je zelfs voor het DNA kunnen doen). Daar is geen onkruid tegen gewassen, voorlopig.
@ juan, het klopt niet, op deze balansen van 2008 staan 381 Banken en 204 Verzekeraars voor hypotheken, + in het actuele getal nog eens 300
http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=70043&D1=0-31&D2=1-2&D3=(l-3)-l&VW=T
@88 Laten we geen antwoorden geven voordat we de vragen gesteld hebben 🙂
Juan is van de geduldigen, laten we eerst afwachten tot de gevraagden geantwoord hebben.
Tegelijkertijd (zie eerste zin) sluit Juan niet uit dat er verbanden tussen de vragen kan zitten (b.v. vraag 1 en vraag 3) 🙂 🙂
@91 Il
..maar dan komt er wéér een ander getal uit de optelling, iedere nanoseconde een nieuw beeld van de totale NL hypotheekschuld ?
Vraag 4 is eenvoudig..
Juan wacht keurig af.
@nhz
wat de US Treasuries betreft: ik begreep dat de UK aankopen vermoedelijk van oliestaten zijn, wellicht ook van wat bankster hedgefunds
Irak heeft natuurlijk geen keuze. Gezien de geschillen van SA met Iran lijkt de ‘boten- en straaljager show’ van de Ammies ingehuurd te zijn door SA en Israel. Ammieleger als huurling van de planeet is steeds moeilijker te ontkennen. Een aantal olielanden doet mee, lang niet alle. Veel te weinig onderzoeksjournalistiek te vinden over dit soort thema’s. Het wordt echter beter.
Over die banksters, hier is een leuk grafiekje voor je van 1 van Paulsons hedgefondsje; http://www.zerohedge.com/sites/default/files/images/user5/imageroot/Paulson%207.jpg
Dit is echter een beperkt beeld. Hij biedt meerdere fondsen aan waaronder goud. Wie is van het goud fonds nu adviseur? Greenspan welke verklaarde nog steeds achter zijn stuk uit 1966 te staan. Ik neem aan dat je dat stuk kent. Hele stuk; http://www.zerohedge.com/article/exclusive-paulson-portfolio-post-mortem-which-we-learn-maestro-himself-advising-jp-future-go
Dat Frankensteinvoer is echt vreselijk. Naast ‘boete’ ook celstraf. Het algemene principe dat als je jezelf ‘verpakt’ als corporatie en daarom vrijuit gaat als veroorzakende mens/CEO, CFO etc moeten we in vanaf.
Ik blijf voor vrijwillige decentralisatie pleiten. De grassroots zijn er.
volksvertegenwoordigers? Vandaag is de de stoel van god ook weer onbezet geraakt. Ab K., die van de vaccinaties is afgetaaid.
Financiele innovaties hebben niets opgeleverd, toepasselijk
http://www.volkskrant.nl/economie/article1416185.ece/Banken_hollen_de_economie_uit
@95 adamus
Op zich prima, het zekere voor het onzekere nemen is uitgangspunt bij het voorzichtigheidsprincipe.
En fouten worden gemaakt, ook bij virusdreiging (gelukkig: stel dat er echt een epidemie was uitgebroken, dat zou de slechtst mogelijke uitkomst zijn).
Achteraf de stier in de kont kijken is (meestal) niet zo moeilijk, alhoewel het in bovenstaand geval even duurde voor alles op een rij stond.
@73 groenten en fruit inderdaad zeer duur maar de rest.. Zag vandaag andijvie bij AH voor 0,95, eerder bij Lidl voor 0,45, zal morgen even kijken hoeveel het nu kost. Gewoon leuk, met relevante inflatie heeft dit nog niet veel te maken.
Pas als de overheid ons gaat ‘helpen’ als de echte crisis komt zullen we inflatie krijgen, alle prijzen verdubbeld in een jaar, noem maar even wat..
@96
Juan slaat de plank wel erg mis hier. Ik en ook nhz hebben hier bijna een jaar geleden uitvoerig over geschreven. Ik heb hier toen ook nog wat linkjes geplaats. Niks achteraf 🙂
Juan, het lijkt dat hypotheken in het balans van SPVs wel opgeteld zijn.
Interessant van T9.1 is het eigen vermogen van SPVs dat explosief stijt binnen 3 kwartaal eind 2009. Repareerwerk van Wouter Bos?
bedoel het niet persoonlijk adamus, prima.
Juan bedoelt iets als “dat we met virusbestrijders over hadden was een ongelukje bij een geluk… en da’s beter dan anders-om.
Maakt allemaal nu niet meer uit, de heer Klink is weg, één van de laatsten van de CDA generatie Balkenende, alleen de heer Verhagen is een volhouder.
@alek_a
Merci, heeft u daarmee antwoorden op één of meerdere van de vijf vragen in post 76 ?
@ juan
Ik snap het ook niet.
Maar er is wel een of ander te vernemen uit de toelichting op de tabellen.
Zo lijkt het sterk dat door introduktie van nieuwe rapportage eisen werden nummertjes her en dar verschoven.
Ik denk ook dat de kadaster uiteindelijk de te benaderen instantie is, die kunnen gewoon optellen wat de uitstaande schuld is. DNB kijkt van een macro perspectief en geeft verslag in het vorm van balansen voor verschilende entiteiten. Dat is eigenlijk niet de juiste bron om een simpele optelsom te maken. Er zijn onvermijdelijk dubbeltellingen en confusie over rapportage eisen. De kadaster houd geen rekening met SPVs en andere macro exotica’s, het is daar gewoon reeksen optellen.
Heb net een idee gekregen.
Kan het zijn dat verschilende onderdelen van de balans van SPVs gebaseerd zijn op “marktwaarde” en niet nominale waarde?
Als ik bijv. een 10k schuldpapier van “Kees&zon heekwerken” houd en deze BV falliet is, wordt de marktwaarde van de papier lager dan de nominale waarde. Ook is het gesecuritizeerd (verzekerd) zit er nog een tegepartijrisiko die ingecalculeerd moet worden…
Aleen daaroom zou het optellen van hypotheekschuld via jaarekeningen van entiteiten niet de juiste beeld kunnen geven.
Gewoon leuk, met relevante inflatie heeft dit nog niet veel te maken.
meer met monopolie. Er zijn geen echte groenteveilingen meer. Allemaal Greenery.
Een euvel waar de Biologische sector, met een totale afwezigheid van een markt, m.i. ook onder lijdt en daarom al jaren stagneert.
@95:
maar de andere Ab zit nog op zijn post, dit olijke duo zien we wel weer terug in één of andere vorm.
@97:
zeker weten dat beslissingen over vaccinaties (zowel bij mensen als in de veehouderij) meer politiek dan medisch beleid zijn.
@106:
ik begreep juist uit het nieuws dat biologisch ondanks de recessie flink groeit; of dat ook voor de afdeling groente geldt weet ik niet.
@ juan, DNB, afdeling monetaire en bancaire zaken spreekt hier over miljoenen i.p.v. miljarden
” Per 2010K1 hadden huishoudens ruim 610 mln aan hypotheken ”
ik begreep juist uit het nieuws dat biologisch ondanks de recessie flink groeit; of dat ook voor de afdeling groente geldt weet ik niet.
Groenteafdeling hoort erbij en daarmee is m.i. alles gezegd. De margemakers zijn de voorverpakte spulletjes (de Rit), sapjes. Kortom alles van “unilever”, maar dan bio. Biologische rietsuiker in de koekjes gezonder?
Naast ‘boete’ ook celstraf.
daar zal de nieuwe commissie Veerman naar kijken, maar het zal niet de uitkomst zijn. Prof. Veerman/Wageningen 🙂 Bijzonder is dat de agrarische wereld aardsconservatief, misschien wel bij het reactionaire af is, maar wel aan het handje van Monsato, Basf, Syngenta meegaat.
@109:
tja, zou kunnen dat de marketing het wint. Daarbij natuurlijk geholpen door overheidspropaganda die probeert industriele troep als super gezond te verkopen. Ik zag pas op een etiket dat Zonnatura gewoon onderdeel van de grote jongens is; toen ik met ze kennismaakte (lang geleden) was het een klene en relatief idealistische club. Biologisch is blijkbaar een manier aan het worden om extra marge te maken met mooie praatjes. Bij mij in de stad is een goede biologische winkel, maar soms ben ik echt verbijsterd van wat bepaalde artikelen moeten kosten, misschien wel 10x meer dan wat me realistisch lijkt … en biologische groente etc. lijkt (gezien waar het helemaal vandaan komt) ook niet bepaald milieuvriendelijk zoals in de goede oude tijd 🙁
@110:
Wageningen is naar mijn indruk ook ingehuurd om de nieuwe ronde van genetisch gemodificeerd voedsel te verkopen, met mooie nep-wetenschappelijke verhalen over ‘gezondheidsvoordelen’ van gentech voedsel. Net zoiets als kernfysici die onafhankelijke voorlichting geven over de voordelen van kernenergie. De waarheid is te koop, helaas, en onze overheid heeft zeer diepe zakken.
Biologisch is blijkbaar een manier aan het worden om extra marge te maken met mooie praatjes.
ligt gevaarlijk dicht bij de afdeling new-speak.
beprijzing: bespoten peren 50ct teler, 1,50 winkel. dus leuke winst grootwinkel bedrijf.
bio: €1 teler, winkel €3? In ieder geval niet 1+1, minstens 2.50 schat ik.
maar alle bio spulletjes uit NZ, Israël, Egypte, Ethiopie is natuurlijk ook een beetje vreemd.
Bulk spullen als rijst, gerst, haver kan ik nog snappen, maar fruit en groenten? Hoort toch gewoon uit eigen land te komen. Uit zeeland m.i.
nhz.
http://www.loverendale.nl/ hebben aardig aan de basis gestaan, maar kom ik nu met zuivel in Duitsland tegen.
De waarheid is te koop, helaas, en onze overheid heeft zeer diepe zakken.
in Petten waait het ook niet meer. Koelwater genoeg.
Blijkbaar interesseert het niemand, tenminste dat is dan de vriendelijke verklaring:
of het was niet zo onschuldig. Men wilde kijken of de aardappelkinderen verkrachtertikkertje gingen spelen. Bewuste actie dus.
De volgende reactie van een expert met scherpe tong op de vragen van Juan is binnen.
Deze expert gaat niet inhoudelijk in op de aard van de vragen en stelt (in Juan’s woorden) dat de verschillende beelden van de totale NL hypotheekschuld er niet toe doen, ook met de huidige hoogte is de kans groot dat huizenprijzen een aanpassing zullen meemaken.
U maakt het hypothekenverhaal wat ingewikkelder dan noodzakelijk is. Er kan verwarring ontstaan omdat er vanuit allerlei perspectieven naar die huizen/hypotheekmarkt gekeken wordt waardoor de uitkomsten vaak niet helemaal met elkaar sporen.
…..
Welnu Juan constateert een gat ter grootte van 33% van BNP, het kan best dat uit verschillende invalshoeken er hier een procentje méér en daar een procentje minder zit, maar één derde verschil ?
De toekomst van de huizenmarkt wordt bepaald door de arbeidsmarkt (banen en lonen), de kredietverlening door de banken en de mate waarin het publiek aan z’n hypotheekverplichtingen kan blijven voldoen.
Maar bedenk altijd dat het de marginale (ver)kopers zijn die bepalen wat de prijs voor iedereen is. Er hoeft maar een iemand in een straat te zijn die perse moet verkopen en alle huizen in die straat worden minder waard. Met alle mogelijke gevolgen vandien. Het gaat dus nooit om de grote groep huizenbezitters waar weinig mis mee is, het gaat altijd om de kleine of heel kleine minderheid die om welke reden dan ook, wel in problemen zit of aan het komen is. Iedere uitspraak over de toekomst is afhankelijk van die groep.
Juan is weer wat wijzer geworden maar mist nog steeds het inhoudelijke zicht op antwoorden.
Tijd voor een vervolg.
En verder:
Op basis van die cijfers reken ik per 010410 met een uitstaande particuliere hypotheekschuld van tegen de 650 mrd euro. Wat nu de opgetelde waarde van alle huizen is, doet niet totaal ter zake. Belangrijk is wel een bericht (ook bij het CBS) waarin stond dat 15% van de mensen een hypotheek heeft die hoger is dan de WOZ-waarde van het pand.
Claude had hier ook al eerder op gewezen….
@Juan
Kort samengevat, stonewalling. Helaas de zoveelste indicator (smiley) dat de nieuwsgierigheid/inspraak van mensen niet meer is gewenst zodra het over meer gaat dan een nieuwe verkeersdrempel in de wijk.
@117:
“het gaat altijd om de kleine of heel kleine minderheid die om welke reden dan ook, wel in problemen zit of aan het komen is. Iedere uitspraak over de toekomst is afhankelijk van die groep”
oftewel, het gaan om de groep die overleveraged is (de scheefleners), en om de instappers aan de bodem van de pyramide. En daarom doet de overheid zijn uiterste best om deze groepen de hand boven het hoofd te houden met steeds weer nieuwe garanties en nog meer gratis geld.
@118:
ook al eerder gesproken, maar die 15% die onder water zou staan lijkt mij rijkelijk optimistisch. Vrijwel alle hypotheken van de afgelopen 10-15 jaar zijn afgesloten voor meer dan 100% van de waarde van het pand. Gezien de daling van 5-10% in de afgelopen twee jaar en het starten met gemiddeld 113% (dacht ik) in recente jaren zit de gemiddelde koper van de laatste jaren nu op 120% hypotheek. Kan me dus moeilijk voorstellen dat maar 15% van de hypotheken boven de 100% zit …
@119 Hugo
Juan waardeert iedere reactie op zijn vragen, ook als deze de gevraagde inhoudelijkheid links laten liggen en toch iets toevoegt.
Juan gaat er een nachtje over slapen, even aan de binnenkant van Juan’s ogen bekijken 🙂
@Juan,
Hugo heeft een paar (2) jaar geleden een aantal maanden wat gepoogd in deze richting. Ging over het financiele systeem en niet de huizenmarkt. De antwoorden waren geen antwoorden, werden nooit antwoorden maar bleken slechts verspilde tijd te zijn. Ik waardeer dit soort reacties niet. Ga het kritische gesprek maar eens aan. Bought and paid for, nujij trouwens ook.
Nog eens rustig over geslapen, we proberen nog een keer de kwaliteitsmedia NRC en Volkskrant.
De situatie op de huizenmarkt en de schuldenpositie zullen bij de redacties niet onopgemerkt blijven, dus ook dit jaar weer een poging om antwoorden te krijgen op bovenstaande vragen.
Korte update.
De kwaliteitsmedia, redacties NRC en Volkskrant hebben nog niets van zich laten horen. Hetzelfde geldt voor het Kadaster.
DNB geeft aan aan dat Juan’s verzoek tot beantwoording van de Vijf vragen (post 76) in ontvangst genomen is en dat hier spoedig antwoord komt.
Juan, gewend aan Geduld, wacht dan ook rustig af.
Korte update:
De vijf vragen van Juan staan als artikel op deze site:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/hoe-groot-is-de-totale-nederlandse-hypotkeekschuld/
Merci admin, heel mooi en meteen een hint naar de admin om de bron bij vraag 5 te noemen:
Bronnen bij vraag 5:
http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/archief/2010/2010-020-pb.htm
En Juan heeft nog een paar partijen bij het proces betrokken, krijgen we straks van diverse kanten diverse commentaren.
Hopelijk reageert DNB volgende week, kunnen we die antwoorden dan weer met de betrokkenen delen.
Korte update
Van het Kadaster is na zo’n 10 dagen totaal géén reactie vernomen, DNB heeft bevestigd de vragen te hebben ontvangen maar nog niet inhoudelijk gereageerd.
NRC en Volkskrant hebben niet gereageerd na ruim een week, ook geen ontvangstbevestiging.
Juan heeft van het weekend onder andere http://www.mejudice.nl verzocht om te helpen, daar zitten immers de mensen als Kees Koedijk, Willem Buiter, Piet Eichholtz, Jules Theeuwes. Nog geen reactie.
Ook van de overige experts verder niets vernomen.
Kortom, het gaat net als vorig jaar november.
A ver si tienen cojones…
Kijk als ook de experts niet willen reageren, dan zullen we dat gaan vaststellen met naam en toenaam.
Het is niet minder dan fair om moeten de politiek de kans geven om hierop te reageren, het blijft raar dat een jaar zeulen met vragen zo weinig resultaat oplevert.
Vamos a ver 🙂
Korte update.
DNB heeft niet verder gereageerd anders dan dat Juan’s verzoek in behandeling genomen is. We wachten rustig af.
Kadaster, NRC en Volkskrant hebben niet gereageerd waarmee -na een week- wel de vaststelling op zijn plaats is dat zij niet geinteresseerd zijn -hoe merkwaardig ook 🙂
@ Juan, DNB duurt wel eventjes, [ moet naar speciale afdeling ] maar verwacht er niet teveel van, ze kunnen helaas geen verschil maken tussen mln en mld.
Moest er een e-mail achteraan sturen om hun te controleren, de monetaire afdeling had het n.b. over 610 mln ? aan uistaande hypotheken, moet je nagaan, kreeg een email terug ja hoor mln moest mld zijn, foutje……
Korte update
DNB heeft wederom een ontvangbevestiging gestuurd, deze is nu twee maal ontvangen, Juan heeft er wel vertrouwen in dat er een antwoord gaat komen, al is DNB er (na ruim een week) nog niet in geslaagd om een planning voor het moment af te geven…..
Van Kadaster niets vernomen.
El silencio total
Volkskrant heeft vandaag ook gereageerd op de melding dat Juan ze als een niet-geinteresseerde partij had geoormerkt. Dergelijke mails werken dus goed, Juan zal iets minder voorzichtig opereren, een iets duwender stijl levert antwoorden op. VK geeft ook niet aan wanneer ze gaan reageren.
Voor de zekerheid heeft Juan aangegeven dat alle bronmateriaal meegestuurd is….
Van NRC niets vernomen, kijken of ze zich ook graag in de hoek van de van niet-geinteresseerde partijen laat duwen,l het gaat om de NRC journalisten Maarten Schinkel en Menno Tamminga. Wie weet hebben ze het heel druk met andere zaken of willen ze niet, dan is het wel chiquer om dat gewoon aan te geven. Geen probleem, gaat het dossier in.
Ze zullen er overigens wat aan moeten wennnen, de klassieke kwaliteitsmedia, dat ze niet meer als enige een groot publiek kunnen bereiken.
De 40 man op deze site zijn natuurlijk van géénerlei publicitaire waarde, dat hadden we al reeds eerder geconcludeerd 🙂
@Il we hebben geduld, Juan is een jaar geleden begonnen met vragen stellen, dus echt een verrassing kan het niet. Tegelijkertijd: onder druk wordt alles vloeibaar 🙂
Van het Kadaster is na zo’n 10 dagen totaal géén reactie vernomen, DNB heeft bevestigd de vragen te hebben ontvangen maar nog niet inhoudelijk gereageerd.
lips are sealed daar. Directie laat ook niets los, geen enkele zinspeling, nada. Omgevormd tot bedrijf, maar onder het juk van politiek. Verwacht er ook niets van Juan, allemaal vergeefse moeite.
De 40 man op deze site zijn natuurlijk van géénerlei publicitaire waarde, dat hadden we al reeds eerder geconcludeerd
we zullen ze vergeven. Samen hebben we wel een groot geheugen, dat zijn ze even vergeten.
NRC is een apart verhaal. Er zijn heel veel problemen geweest rondom de digitale abo incl. iRex/iLiad ereaders. Ze hebben het gepresteerd, ondanks klachtenregen op hun gesloten forum, helemaal nooit te reageren. Zeldzame club. “Wij maken de krant, niet de lezer” 🙂
Hele korte update:
Er is vandaag helemaal NIETS veranderd 🙂
@adamus
ok, tegelijkertijd is NRC één van de kwaliteitsmedia. Men mag dan ook verwachten dat de redactie grote interesse heeft in merkwaardige vragen over nationale statistieken.
Immers: een recent hoofdredactioneel commentaar veroordeelde de Grieken voor sjoemelen met cijfers 🙂
Welnu als NRC niet bereid is om onderzoek te doen naar vragen met een soortgelijke invloed, maar dan wat dichter bij huis, met het bronmateriaal op een presenteerblaadje aangereikt, zet de hoofdreactie zichzelf volledig buiten spel.
🙂
En ook dat zullen we ze -mochten de vragen van Juan op gaan leveren wat Juan verwacht- nog een keer keurig gaan vragen.
Daar zullen andere partijen als nu.nl en z24.nl mogelijk dan weer interesse in hebben ?
Tja, het Kadaster is een uitvoeringsorgaan dus daar zal de Schuldvraag nooit terecht mogen komen 🙂
Mooi dubbel, weer 🙂
Korte update
Er is vandaag helemaal NIETS veranderd 🙂
Behalve dan voor de jeugd, hahahaa 🙂
@Juan
”De 40 man op deze site zijn natuurlijk van géénerlei publicitaire waarde, dat hadden we al reeds eerder geconcludeerd ”
Hier is een leuke;
‘Er moet een keurmerk komen voor goede onafhankelijke journalistiek waarvoor consumenten moeten betalen.”
”Bardoel zegt dat alleen cognitief goed geschoolde journalisten in staat zijn gestuurde informatie als reclame en reputatiebehartiging te herkennen.”
Wij behartigen gestuurde informatie Juan. In ‘kritische’ kringen wordt het NRC ook wel NSB handelsblad genoemd. Het heeft een reden dat de hoeveelheid lezers is gedecimeerd.
http://www.powned.tv/nieuws/tech/2010/09/journalistiek_heeft_keurmerk_n.html
@136 Hoewel “kritisch” Juan niet geheel vreemd is, vindt Juan NRC een kwaliteitskrant.
Wel zou het fijn zijn, als ze na verschillende verzoeken mee willen werken aan de vijf vragen.
Maar kennelijk liggen de prioriteiten anders. 🙂
Wie Geduld heeft, ziet zijn vragen ooit beantwoord 🙂
Korte update
Heden is er geen nieuws van noch Kadaster, noch DNB, noch Volkskrant, noch NRC, noch Mejudice.
Wel was er een discussie op BNR nieuwsradio: http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/21-09-2010/het-geluid-van-de-dag-leen-gewoon-geld/
Korte update: geen nieuws
= goed nieuws. Misschien moet de commissie zich er nog over buigen.
Wel een bijn pagina groote advertentie van CBS in NRC op pagina 2:
Je kunt een land pas besturen als je de cijfers kent
Maar de Grieken bestuurden hun land ook jarenlang prima, het is pas nu dat ze de cijfers kennen dat er problemen zijn 🙂
Update.
Juan mailde info@dnb.nl om te verzoeken of er een planning af te geven is voor een antwoord op de vijf vragen.
Direct kwam de mail terug met het niet-inhoudelijke antwoord:
Sorry, we were unable to deliver your message to the following address.
:
Remote host said: 554 DNB detected that your host een nummer was found in the DNS blacklist at BL.SPAMCOP.NET [MAIL_FROM]
DNB vond het niet de moeite waard om de vragen te beantwoorden en zette Juan’s host dus op SPAM.
Hiermee staat in ieder geval vast dat DNB niet wil antwoorden, als DNB niet wil antwoorden wie kan het dan wel ?
Kadaster reageerde in het geheel niet. Ook de pers pakt de bal inhoudelijk niet op.
Juan gaat inzien datti wellicht nooit antwoorden zal gaan krijgen, jammer er zat best veel tijd in het goed formuleren van de vragen en Juan denkt dat ze niet alleen voor Juan maar ook maatschappelijk relevant zijn….
Wat nu, Juan is er nu echt klaar mee, komt niet verder. Een hele arena zand erover ?
Kadaster reageerde in het geheel niet.
ook niet verwezen naar hun webwinkel?
DNB kan niet antwoorden, hebben een hogere taak.
Horen, zien, zwijgen voor Uw eigen bestwil. Het is immers geen politieke organisatie. Wat het wel is???
Ook de pers pakt de bal inhoudelijk niet op.
Dat is nou echt jammer. Heb je cobouw geprobeerd?
@ 143 Juan
Zal morgen op kantoor een e-mailadres opzoeken dat wel werkt en waar je ook antwoord krijgt.
Als ik vragen heb over beleid etc. gebruik ik die ook
@ adamus, dalen
De positie is helder, DNB bevestigde eerder ontvangst en accepteert nu geen communicatie meer. Kadaster reageerde uberhaupt niet.
Is ook niet echt verrassend.
Juan verwacht daarom niet dat deze verandert met nieuwe activiteiten van individuen.
@Juan,
De melding geeft aan dat je geregistreerd staat bij SCBL. Dat is een externe club. Dat staat los van DNB, die kijken alleen in die lijst om te voorkomen dat er rommel binnen komt.
Je moet even controleren of jij daar geregistreerd staat en dan laten verwijderen.
@ juan, heb je Daan van Lent al benaderd, kan via deze site.
http://nl.linkedin.com/pub/daan-van-lent/4/3b7/6b3
FT, IL
Merci.
Juan heeft hier inzicht opgedaan en zijn vragen kunnen formuleren.
Prima, allemaal.
Het blijft mogelijk antwoorden via email te ontvangen, Juan ziet er alleen geen toegevoegde waarde meer in om erachteraan te blijven lopen.
Wie het J.i. moet weten weet het, twee NRC journalisten incluis. Wat ze ermee doen is aan hen, ze zoeken het maar mooi uit (of niet 🙂 )
Lange update.
Geachte mevrouw Communicatie,
Hartelijk dank voor uw inhoudelijke reactie.
Ik heb er het volle begrip dat Kadaster niet in kan staan voor andermans interpretatie van de feiten zoals die uit uw registratie blijken.
Des te groter daarmee het belang om -waar mogelijk- hier eenduidig in te zijn.
Er bestaat een heel scala aan statistische technieken om cijfers waar onzekerheid een rol speelt weer te geven met de transparantie over die onzekerheden. Dat is geen nieuws, ik pretendeer dan ook niet u hiervan op de hoogte te moeten stellen (dat kan Kadaster ongetwijffeld prima) en stel vast dat Kadaster niet in staat is om noch een getal, noch een schatting van dat getal inzake de optelsom van alle in Nederland afgesloten hypotheken te publiceren.
Dank daarom ook dat u het voorbeeld op uw website verduidelijkt met een vorm om onzekerheid in de cijfers aan te geven, het kenmerk “fictief”leent zich hier bij uitstek voor.
Nogmaals, ik heb begrip voor uw positie, u bent een uitvoeringsorgaan, geen beleidsorgaan.
Op de website http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl bevindt zich een beperkt aantal bovengemiddeld betrokken burgers. Hen zal ik deelgenoot maken van uw antwoord uit hoofde van de afeling Communicatie van het Kadaster. U kunt uw reactie hier terugvinden
U bent van harte uitgenodigd om deel te nemen aan genoemd forum, ongetwijffeld zal Kadaster kunnen helpen om cijfermateriaal scherp te krijgen en juist te interpreteren.
met vriendelijke groet,
Juan Belmonte
blogger op http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl
Juan blijft keurig meebewegen 🙂 Top.
Vervolg van de lange update.
De afdeling communicatie van het Kadaster heeft een antwoord gestuurd op de vijf vragen van Juan, na een jaar vragen stellen is Juan een stap verder.
Zij schreef het volgende:
Geachte heer Belmonte,
Uw e-mail d.d. 15 september jl. met daarbij gevoegd uw e-mail van 6 september jl. ontving ik recentelijk. Voor de goede orde heb ik uw oorspronkelijke tekst bijgevoegd onderaan deze mail. In dit antwoord richt ik mij voornamelijk op uw vraag 2. De overige vragen zijn mogelijk te beantwoorden door de instantie die deze gegevens heeft vrijgegeven danwel gepubliceerd.
Uw bron (het artikel in Trouw) betreft een interpretatie van Trouw van cijfers van het CBS en Kadaster. Het Kadaster is er niet voor verantwoordelijk hoe anderen zijn cijfers interpreteren; wij geven alleen de feiten zoals die uit ozne registratie blijken. Deze cijfers publiceren wij maandelijks in ons vastgoedbericht en elk kwartaal in ons kwartaalbericht.
Bij het voorbeeld dat u vond op onze website noemen wij specifiek de argumenten waarom het niet mogelijk is om een 100% duidelijk beeld te geven van de totale hypotheekschuld en het totaal aantal hypotheken in Nederland op basis van de feitelijke gegevens van het Kadaster. N.a.v. uw vraag met betrekking tot het voorbeeld op onze website hebben wij de conclusie getrokken dat wij blijkbaar niet duidelijk genoeg hebben aangegeven dat het bedrag van 815 miljard slechts een fictief getal is en niet gebaseerd op enige vorm van feitelijkheid. Wij stellen het op prijs dat u dit onder onze aandacht hebt gebracht. Inmiddels heb ik e.e.a. in gang gezet om de tekst te wijzigen zodat duidelijker wordt aangegeven dat het om een fictief bedrag gaat.
Voor wat betreft de totale waarde van woningen met een hypotheek geldt ook dat wij daar geen absolute duidelijkheid over kunnen geven. Wij registreren sinds 1995 de koopsom van een woning op het moment van de transactie. Met de prijsindex bestaande koopwoningen kunnen we een inschatting geven van een mogelijke huidige waarde per object. Maar ook hier zitten mitsen en maren aan vast: het gaat nl. om een indexcijfer dat niet op precies elke woning past. Immers, woningen zijn door verschillen in onderhoud verschillend in prijs. Zo is er bijvoorbeeld geen rekening gehouden met renovatie en/of verbouwing. Maar voor de totale, gemiddelde waarde zou je bovengenoemde berekening kunnen maken.
Voor de compleetheid loop je dan alleen aan tegen de bezwaren dat bijv. niet alle woningen sinds 1995 verkocht zijn (en dus de koopsom niet geregistreerd is). Daarnaast levert het erven van onroerend goed (doorgaands) geen koopsom op, worden percelen soms in gedeelten verkocht en worden er soms meerdere onroerende zaken in één akte met één koopsom geleverd. Naast deze zijn er nog andere gevallen bekend waarin we geen koopsom kunnen registreren. Daardoor kan geen waarheidsgetrouw beeld worden geschetst.
Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geinformeerd.
Hartelijke groeten,
Communicatiemedewerkster Kadaster
En nu vraagt u (één van de bovengemiddeld betrokken burgers) zich misschien wel af, waarom is die Juan nu zo blij, wat is het precies wat we vooruitgegaan zijn ?
N.a.v. uw vraag met betrekking tot het voorbeeld op onze website hebben wij de conclusie getrokken dat wij blijkbaar niet duidelijk genoeg hebben aangegeven dat het bedrag van 815 miljard slechts een fictief getal is en niet gebaseerd op enige vorm van feitelijkheid.
In Jip en Janneke taal:
Wij zijn om welke reden dan ook niet in staat om alle hypotheken die we in onze databases hebben op te tellen en balen daar ook van.
Oh, what a beatyfull day 🙂
Alle rek.courant kredieten, leningen voor keukens, dus vanalles wat genoteerd staat bij de BKR moeten we bij de huizenschuld optellen. pfffffff
@153:
typerende reactie van een communicatie medewerker: een correct maar nietszeggend verhaal.
Ik begrijp uit het voorgaande dat DNB ook liever van niets weet t.a.v. de totale hypotheekschuld? Lekker allemaal de kop in het zand steken, dan waait het probleem vanzelf over…
En attendant Godot en ce qui concerne la réponse de la Banque Nationale.
We wachten nog even op Godot voor wat betreft het antwoord van DNB, Kadaster heeft een duidelijk positie ingenomen.
P.S. En attendant Godot is absurd theater, het is de beste omschrijving vor wat hier aan het gebeuren is.
Juan, volgend jaar heeft Nout alle tijd om te reageren. Jij gaat daar wel op terugkomen.
Oneens nhz
VEELZEGGEND, allesomvattend bijna !!!
Het Kadaster stelt dat ze NIET in staat is om een optelsom te maken.
Want dàt staat er.
@157 adamus.
Het gaat Juan niet om de Schuldvraag in de zin van, wie is er schuld, het gaat om de Schuldvraag hoe groot is de schuld.
Als we anno 2010 niet in staat zijn om enkele kritische vragen over merkwaardige overheidsstatistieken te stellen, dan wil Juan zich nomineren als burgermeester van Moskou 🙂
(geintje) 🙂
@158:
niet kunnen of niet willen, volgens mij laten ze dat een beetje in het midden. Ik weet niet welke van de twee ik meer verontrustend vind. Op een bepaalde manier is het wel veelzeggend ja…
het kenmerk “fictief”leent zich hier bij uitstek voor.
Volgende week nog eens kijen of de website echt aangepast is, heeft Juan na een jaar vragenstellen iets concreets bereikt 🙂
@nhz
Precies, Kadaster schrijft ook:
Wij stellen het op prijs dat u dit onder onze aandacht hebt gebracht.
Reken er maar op dat deze tekst zorgvuldig geformuleerd is en dat dit met het management afgestemd is.
Korte update.
Er is vandaag een reactie gekomen op http://www.mejudice.nl van de heer Merijn Knibbe. Dat is mooi, dat is iemand die het kan begrijpen, hij publiceert immer beroepshalve over dit soort thema’s.
Hieronder het antwoord van Juan nav zijn antwoord:
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Beste Merijn Knibbe,
Dank voor uw reactie.
Als ik mij goed herinner bent u een specialist op het gebied van hypotheekschulden en publiceert hier ook beroepshalve over.
Inhoudelijk kom ik helaas niet veel verder met uw antwoord, of ik lees uw antwoord mogelijk verkeerd. Wilt u specifiek ingaan op de belangrijkste 3 van de 5 vragen ?
Ik zal ze hier samenvatten.
1) hoe kan het dat in 2005 door de Minister van Financiën aan de Tweede Kamer een totale hypotheekschuld ultimo 2004 gerapporteerd werd van 92% van het Bruto Nationaal Product (BNP), terwijl deze volgens de Nederlandse Bank (DNB) ultimo 2009 99% van BNP is ? Met een veronderstelde netto groei van 45 Miljard euro per jaar, ongeveer 8% van BNP is de verwachting: 92% + 5*8% = 132%. Hier wordt een gat van 33% van BNP aan schuld op huizen geconstateerd en gezocht.
2) Hoe kan het dat Kadaster en CBS op 13/10/2008 in diverse media rapporteren dat de totale hypotheekschuld 1004 Miljard is. Het Kadaster geeft aan op haar website niet een cijfer te kunnen geven voor de totale hypotheekschuld en geeft “een voorbeeld” van méér dan 815 Miljard euro.
Noot: Kadaster heeft gereageerd op mijn vraag een geeft aan dat 815 een “fictief voorbeeld” is, “niet gebaseerd op enige vorm van feitelijkheid.”
Kortom: kan of mag het Kadaster anno 2010 niet optellen ?
3) Hoe verhouden de recente “ontdekte” bedragen mbt SPV’s, die varieren in de tijd,m zich tot die totale hypotheekschuld ? Het gaat hier om herniewde inzicht dan wel wisselde getallen van 0 tot 180 tot 347 miljard euro, geen kleine bedragen.
Kunt u mij hier mee helpen ? U helpt ook door te stellen dat u het ook niet begrijpt, laat ik dat vooropstellen.
bij voorbaat dank,
Juan Belmonte
blogger op http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl
Voor alle details en bronvermeldingen:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/hoe-groot-is-de-totale-nederlandse-hypotkeekschuld/
Kort update.
Wel reactie maar nog steeds geen antwoorden.
http://www.mejudice.nl/artikel/490/hervorm-woningmarkt-ten-behoeve-van-vergrijzing#comment-list
Korte update
8 oktober 2010.
DNB reageert via info@dnb.nl dat er wel een antwoord gaat komen op de 5 vragen van 6 september.
Geachte heer Belmonte,
Naar aanleiding van uw mail d.d. 15 september jl. moeten wij u tot onze spijt meedelen dat wij u het antwoord nog even verschuldigd moeten blijven. Op korte termijn kunt u van DNB een beantwoording tegemoet zien.
Hopend u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.
De Nederlandsche Bank N.V.
Afdeling Communicatie
Informatiedesk
++++++++++++++++++++++
DNB vraagt Juan geduld te hebben.
Prima, dat heeft-i 🙂
Wederom goed bezig Juan!
Juan denkt dat het aanschrijven van de juiste mensen helpt, de heer Merijn Knibbe heeft gereageerd op http://www.mejudice.nl en daar komen we ook op vragen van cijfers uit één document die ook niet helemaal met elkaar in overstemming lijken (tenzij daar een goede verklaring voor is).
http://www.mejudice.nl/artikel/490/hervorm-woningmarkt-ten-behoeve-van-vergrijzing
Misschien zijn er heel eenvoudige en heldere antwoorden, alleen zie ik ze op dit moment nog even niet.
Rabo ook gesecuritiseerd naar ECB, 30 mld liggen klaar voor noodgevallen, 2009
http://www.nrc.nl/economie/article1881025.ece/Rabobank_wapent_zich_tegen_kredietcrisis
Zou DNB daar ook inzicht in hebben ?
@171 Il
Moeilijk te interpreteren wat dat dan betekent.
Rabo heeft toch een marktaandeel van ongeveer 30%. 30% * 600 miljard (DNB opgave NL hypotheekschuld) = 180 Miljard.
Buffer is dan 30 / 180 = 17 % van de waarde van e hypotheekportefeuille. Maar er is schijnbaar ook een hoop gesecuritiseerd (onbekend) dus wie weet valt het allemaal wel mee en lopen anderen risico’s (onbekend wie).
@ Juan, ff belletje naar kadaster gedaan.
Registratie hypotheken alleen bij aanvang en bij totale aflossing, zijnde 0
Tussentijdse aflossing geen registratie.
@Il
Via Jaap.nl kunt u ook de hypotheek opvragen. Na er wat dieper ingedoken te zijn blijkt het de hoogte van de destijds afgesloten hypotheek te zijn (zonder aflossingen).
Raar eigenlijk, Amerikaanse toestanden zijn hier dan ook mogelijk ?
http://www.telegraaf.nl/dft/7899849/__Banken_VS_stoppen_met_inbeslagnames__.html?sn=nieuws_dft
@ juan, rapport risico’s huishoudhypotheken over 2008
http://www.dnb.nl/binaries/Risico%20op%20de%20hypotheekmarkt_tcm46-222059.pdf
Korte update.
Van DNB niets vernomen, geen planning, geen inhoud.
Er is deze week verder niets gebeurd anders dan dat Juan bedacht heeft dat ook zijn Geduld ooit eindig zal zijn:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/15-10-2010/zeepbel-in-ierse-vastgoedsector-was-twee-of-driemaal-zo-groot-als-de-amerikaanse/#comment-53772
Waarschijnlijk antwoord DNB toch maar niet, volledig in lijn met een aantal andere partijen aan wie gevraagd is om hulp bij het beantwoorden 🙂
@175 Il.
Merci
Naar verschillende maatstaven gemeten zijn de hypotheekschulden in Nederland relatief hoog, zowel vanuit internationaal als vanuit historisch perspectief. De vraag is welke risico’s hiervan aan te wijzen zijn
Welnu Juan mist het volgende perspectief als achtergrondinformatie / kaderzetting:
– Gemiddeld inkomen tussen 1990 en 2008 van 22k naar 37k (maal 1.7).
– Hypotheken tussen 1990-2008 van 113M naar 687M (factor 6).
Dan is de totale NL hypotheekschuld is ruim DRIE maal harder gegroeid dan de groei van het gemiddelde inkomen.
Dit lijkt mij een situatie die -op termijn- niet vol te houden is, immers de aflossing komt hiermee in het geding. Dit vormt hiermee een eenvoudige verklaring waarom de prijsstijgingen op de NL huizenmarkt een pyramidespel waren.
Deze redernering is J.i. een goede aanvulling op het door u genoemde document.
Daarenboven zijn de 5 vragen van Juan ook hier relevant, immers er wordt in het document gesproken over risico’s en die weet men pas als er duidelijkheid is over de cijfers:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/hoe-groot-is-de-totale-nederlandse-hypotkeekschuld/
Korte update.
Weer een week verder.
Juan heeft Mejudice bedankt voor hun bijdragen.
Geen antwoorden van DNB op de 5 vragen van Juan.
No estamos lokos
que sabemos lo que queremos
vive la vida
igual que si fuera un sueño
pero que nunca termina
que se pierde con el tiempo
y buscaré, oye pero buscaré
(Ketama)
Korte update.
Juan stuurde vandaag het volgende naar DNB:
Beste DNB,
Dank voor het bericht dat op korte termijn van DNB een beantwoording komt, dat bericht stuurde u twee weken geleden, inzake mijn vragen van 6 september j.l.
Mijn verzoek is nu of u wilt aangeven op welke termijn u hier ongeveer duidt.
vriendelijke groet,
Juan Belmonte
@179:
regeren is tegenwoordig vooruitschuiven; professor in de economie of vastgoedkunde zijn, of een (centrale) bank besturen komt blijkbaar op hetzelfde neer.
Niet verwonderlijk aangezien deze mensen allemaal uit hetzelfde kleine ons-kent-ons circuit komen, en dus dezelfde belangen hebben. In zo’n functie kun je maar het beste van niets weten, dan ga je het langste mee.
@180 nhz
Oneens,
1) wetenschappers hebben de vrijheid het met elkaar oneens te zijn, ook in belangengerelateerde zaken
2) als zou blijken dat de totale hypotheekschuld toch groter is dan dat nu in de beeldvorming blijkt kan daar iemand op promoveren
Maar nogmaals:
wellicht berusten die vragen allemaal op misverstanden en zijn ze eenvoudig weg te nemen.
Juan,
Er is regelgeving omtrend beantwoording van vragen door de overheid. We zouden even moeten nakijken welke wetgeving dat is. En of clubs als DNB, CBS en Kadaster daaronder vallen.
Dalen misschien?
Misschien dat de aanvraag dan op de juiste manier kan worden ingediend en anders direct na afloop van de periode een schade claim indienen.
@181:
de vrijheid hebben ze, maar ze nemen hem niet. Blijkbaar zijn ze in de eerste plaats lid van de club, en in de tweede plaats wetenschapper. Allemaal nep dus; of ze zijn gewoon niet slim genoeg om de vraag van Juan te kunnen doorgronden, waarbij de vraag blijft wat erger is.
@FT Merci
Laten we -om maar in herhaling te vallen- wat Geduld hebben.
Maar het zou goed zijn als DNB nog dit jaar reageert.
Geduld, en komt u er alstublieft dit jaar op terug 🙂
Juan,
Wet Openbaarheid van Bestuur (Wob).
Voor zover ik kan zien vallen jouw vragen niet onder de uitzonderingscatagorien.
Dus een klacht indienen dat er niet wordt geantwoord.
Artikel 9:11
1. Het bestuursorgaan handelt de klacht af binnen zes weken of – indien afdeling 9.1.3 van toepassing is – binnen tien weken na ontvangst van het klaagschrift.
2. Het bestuursorgaan kan de afhandeling voor ten hoogste vier weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de klager en aan degene op wiens gedraging de klacht betrekking heeft.
3. Verder uitstel is mogelijk voor zover de klager daarmee schriftelijk instemt
Merci FT
Juan heeft geen haast, er is gesteld dat er een antwoord op korte termijn komt, dus wacht Juan netjes af.
Juan heeft liever een zorgvuldig antwoord en realiseert zich datti ook maar een klein stierenvechtertje is, de juridisering van de maatschappij is er J.i. alleen voor noodgevallen.
Dit zijn gewoon een paar vragen over vermeende inconsistie in statistieken betreffende schulden, geen noodgeval, wellicht gewoon een misverstand.
@Juan
Ik heb ook iets vreemds wat dit betreft ontdekt, als je kijkt naar deze tabel van het CBS (http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=37758&D1=134&D2=a&HDR=T&STB=G1&VW=T). Dan zie je dat er al ultimo 1996 (!) zo’n €378 miljard uitstaat aan hypotheekschuld op onroerend goed.
Ik denk dat DNB en andere instanties, gewoon commercieel vastgoed uit hun cijfers hebben gedefinieerd. Dus hypotheekschuld is nu gewoon hypotheekschuld van huishoudens en niet hypotheekschuld van andere sectoren.
“In de tabellen 5.2.1 monetaire ontwikkelingen en 1.2.2 Rentes en volumes van in Nederland gevestigde monetair financiële instellingen (mfi’s). vindt u [b]uitsluitend gegevens over woninghypotheken (hypotheken verstrekt door banken met huishoudens als tegenpartij).[/b] In de tabellen 6.1 Balansen van beleggingsinstellingen en 9.1 Balansgegevens van Special Purpose Vehicles wordt er geen onderscheid gemaakt naar tegenpartij. In deze tabellen gaat het om hypotheken in de breedst mogelijke zin.”
http://www.statistics.dnb.nl/index.cgi?lang=nl&todo=FAQVraag&GroepID=16&FaqID=32
De hypotheekschuld in commercieel vastgoed is in de VS iets van $3 biljoen, terwijl de gehele hypotheekschuld iets van $14 biljoen is. Aannemende dat commercieel vastgoed een ietwat grotere rol inneemt in Nederland, dan kan men hier best een verklaring in vinden voor de verschillende cijfers.
Wat ook kan is dat het cijfer uit 1996 (net als jouw cijfers) kijken naar de initiële hypotheken, zonder te kijken naar of er ook aflossing plaatsvindt. Dit lijkt mij ietwat onaannemelijk maar we kunnen het niet geheel uitsluiten.
Hoe dan ook, ik ben benieuwd naar het antwoord van DNB.
Korte update.
Zo zoetjes aan, en om aan te sluiten bij Jesse, wordt het toch eens tijd om een waarde-oordeel te gaan vellen over de wijze waarop omgegaan wordt met serieuze vragen vanuit het publiek.
Verloop van de vijf -goed voorbereide- vragen over verschillende versies van de totale Nederlandse Hypotheekschuld:
– 6 september (2010) Juan stuurt vijf vragen met bronvermelding aan DNB en Kadaster
– 9 september antwoord DNB met een ontvangstbevestiging: Uw e-mail is in goede orde ontvangen. Wij zullen u zo spoedig mogelijk nader berichten.
– 15 september stuurt Juan een verzoek om tot een planning te komen (wanneer mag Juan een antwoord verwachten)
– 15 september antwoord DNB met een ontvangstbevestiging: Uw e-mail is in goede orde ontvangen. Wij zullen u zo spoedig mogelijk nader berichten.
– 23 september stuurt Juan wederom een verzoek aan DNB om een referentienummer zodat de vraag een uniek kenmerk krijgt
– 23 september antwoord DNB (automatisch) dat Juan aangemerkt is als SPAM
– 27 september antwoord van Kadaster (zie post 153)
– 8 october antwoord DNB (niet automatisch):
Naar aanleiding van uw mail d.d. 15 september jl. moeten wij u tot onze spijt meedelen dat wij u het antwoord nog even verschuldigd moeten blijven. Op korte termijn kunt u van DNB een beantwoording tegemoet zien.
Prima, we zijn nu drie weken Geduld verder.
Alleen wanneer is nu een antwoord te verwachten ? Zou het drie weken duren om een planning af te geven ?
En inhoudelijk: alle bronvermeldingen staan erbij, het natrekken van het bronmateriaal kan toch niet zoveel werk zijn ?
En ondertussen maakt Juan alleen maar meer berekeningen, te sappel (ver)rekent-i zich, met in de kielzog enkele economen op Mejudice wat sprakeloos of in ieder geval niet gemotiveerd om de discussie aan te gaan.
Is het een blinde vlek van economen:
http://www.youtube.com/watch?v=hcazx9Nwwfc&feature=player_embedded
Of is het de tragiek van de econoom:
http://www.dnb.nl/nieuws-en-publicaties/nieuwsoverzicht-en-archief/speeches-2010/dnb240477.jsp
Waar de één de ander niet hoeft uit te sluiten.
Hoe het ook zij, zonder vragen geen discussie, zonder discussie geen antwoorden en zonder antwoorden geen nieuwe inzichten.
En zoo blijft alles (tenminste ogenschijnlijk) bij het oude.
Er is waarschijnlijk helemaal niets aan de hand 🙂
Juan, nog wat cijfertjes
http://www.hypo.org/Objects/6/Files/Hypostat%202006%20-%20Web%20Version.pdf
Nederland had in 2005 525 mld aan uitstaande hypotheken
Sorry, foutje was waarde koopwoningen.
European Mortgage Industrie, 6.1 trljoen, waarvan in Olland 1/10 is 610 mld, tjonge, waar een klein landje groot in kan zijn, SCHULDEN
http://www.hypo.org/Content/Default.asp?PageID=159
@190 Il
The mortgage market remained dynamic in 2006. It kept expanding strongly and total residential
lending outstanding reached €525,874 billion at the end 2006, which was €38,552 billion higher than
a year earlier and corresponds to a growth rate of 8%. However, mortgage market activity started
cooling off in the second half of the year. This was reflected in the fall in remortgaging activity and
the decrease in the number of housing loans. In fact, although gross mortgage borrowing reached a
record high in 2006 (€119 billion)…
Dus bruto werd er in 2006 119 miljard euro geleend. Maar er werd ook afgelost dan wel oversloten dan wel spaarkapitaal opgebouwd voor 70 miljard en dus bleef er een netto schuldgroei van 39 miljard over.
Dus als men weet:
schuld / BNP is ultimo
– 1999 65%
– 2004 92%
– 2005 92% + x%
– 2006 92% + x% + 8%
– 2007 92% + x% + 8% + y%
– 2008 92% + x% + 8% + y% + z%
– 2009 92% + x% + 8% + y% + z% + a%
HOE KAN HET DAN DAT de NL hypotheekschuld ultimo 2009 99% van BNP zou zijn ??
Immers 92% + x + 8% + y + z + a = 99%. Kortom, alleen de schuldgroei in 2006 komt al op 99% !!!
Daarenboven:
AEX ruim halveerde in 2008 en dus beleggingshypotheken minder waard werden. Dan moet de netto openstaande hypotheekschuld toch fors toenemen ?
Of is Juan van het padje af ?
@ Il
Een sommetje:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/04-09-2010/economie-en-vastgoed-terug-naar-1982/#comment-54762
Korte update.
Tot op heden geen inhoudelijke reactie van DNB. Ook geen planning.
@195:
ik denk dat het plan is om te antwoorden nadat de huizenbubble geklapt is. Geduld …
🙂
Gemiddelde hypotheeksom
De gemiddelde hypotheeksom geeft aan hoe hoog de hypotheeksom gemiddeld is voor de aankoop van een
particuliere woning. De gegevens zijn geselecteerd op basis van hypotheken die één op één gekoppeld zijn
aan een verkooptransactie. Dit betekent dat het adres dat opgenomen is in de hypotheekakte als onderpand
identiek is aan het adres dat op dezelfde dag genoemd is in de koopakte. Zijn er in de hypotheekakte meer
onroerende goederen opgenomen dan in de aankoopakte van het onroerende goed, bijvoorbeeld omdat de eigenaar een paar onroerende goederen op naam had en die tevens mee zijn verbonden in de nieuwe
hypotheek, dan is deze hypotheek niet meegenomen.
Gemiddelde hypotheeksom 3e kw 10
€ 295.042
Even nadenken …
Bron: http://www.kadaster.nl/pdf/Kwartaalbericht_Q3_2010.pdf
De gemiddelde nieuw afgesloten hypotheeksom is 10 3 ton, zeg 10 maal Jan Modaal bruto.
De rekenkundig gemiddelde bestaande hypotheek zou 600 miljard / 3,28 miljoen huizen met hpotheek (4 miljoen stuks total 18% hypotheekvrij = 82% met hypotheek) 182 k euro zijn.
Wetende dat:
– Wet Hillen neigt tot
òf een grote hypotheekschuld met HRA en huurwaardeforfait
òf géén HRA en géén hwf
– 50% van de HRA genoten wordt door 20% van de rijkste huishoudens die hun huizen voor kapitalen waarderen
– ruim 15% van de huishouden een hypotheek heeft die hoger is dan WOZ
– de bonussen op woekerpolissen en daarmee de prikkels om particulieren maximaal te laten lenen.
– er een forse trend is naar aflossingsvrij de laatste jaren
Is 182k (net iets meer dan de helft van de nieuwe hypotheken die op 300 k zitten) niet laag ?
Totaal aantal bouwkavels 3e kw 09 4.069
Totaal aantal bouwkavels 3e kw 10 6.147
Stijging 3e kw 10 tov 3e kw 09 51,07%
Dus het aantal bouwkavels is met 50% toegenomen. En de vierkantemeterprijs is ook nog eens …
gestegen (+17%) 🙂
Hahahaha, wat een bak.
Een huizen-MARKT.
@200:
aanbod én prijs stijgen fors: dat krijg je als de overheid de ‘markt’ volledig in zijn klauwen heeft. Nee, van marktwerking op de huizen/grondmarkt zal in de polder in geen jaren sprake zijn, als het aan de politiek ligt zelfs never nooit niet.
Korte update.
DNB heeft geantwoord. De admin ontvangt het.
Juan heeft even nodig om een reactie te geven….
@203:
gut, hoe is het mogelijk – dus DNB bestaat nog? En ik maar denken dat ze allemaal politiek asiel in IJsland hadden aangevraagd 😛
Tsja,
Goed dat DNB in ieder geval gereageerd heeft. Dat voorop gesteld.
Inhoudelijk niet de sterkste antwoorden van DNB, in ieder geval is niet hard weerlegd dat die 600 Miljard keihard staat, want dat is wat je als centrale bank doet wanneer er iemand aan je cijfers morrelt zelfs als dat is op basis van offciële bronnen.
Juan hoopt dat de admin de antwoorden van DNB hier in kan plaatsen:
http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/hoe-groot-is-de-totale-nederlandse-hypotkeekschuld/
Merkwaardig dat men daar van 6 september tot 16 november = ruim twee maanden voor nodig heeft gehad. Maar het is crisis en wellicht waren er andere belangrijkere zaken te doen.
Maar goed op zijn laatste 25/11 denkt DNB T11.1 te updaten met nieuwe inzichten. We zullen zien.
Het interesseert toch geen enkele journalist dus dan zal alles wel kloppen toch(?), iedereen kan weer rustig gaan slapen …..
Stuk overgezet in 2012 van Wilbert. Past wel bij deze topic.
7 August 2012 om 2:31 pm (Quote) (Reply)
Wat in het artikel niet genoemd wordt en wat ik eigenlijk nergens lees is dat de Nederlandse huishoudens zwaar overbought zijn in vastgoed.
In 1993 hadden de Nederlandse huishoudens samen 358 mld netto vermogen, waarvan 280 mld in vastgoed (261 mld in eigen woning).
statline.cbs.nl/St…B=G1,G2,G3&VW=T
In 1993 werd dus 78 mld van het vermogen buiten vastgoed aangehouden, waarmee destijds 33% van de bestaande eigen woningen kon worden opgekocht.
In 2011 hadden de Nederlandse huishoudens samen 1.196,4 mld netto vermogen, waarvan 1.327,3 mld in vastgoed (1.156,7 mld in eigen woning).
statline.cbs.nl/St…038;STB=G2&VW=T
In 2011 was er dus 130,9 mld schuld buiten het vastgoed, we hebben 111% van ons vermogen in vastgoed zitten.
bijhorende links
http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=03725svh&D1=2&D2=0,8-9&D3=0&D4=0&HDR=T&STB=G1,G2,G3&VW=T
http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=80056ned&D1=2&D2=0&D3=0,8-9&D4=l&HDR=G1,T,G3&STB=G2&VW=T
Helaas moeten we steeds vaker een keuze maken voor hetgeen dat het minste verlies oplevert.
“je verlies nemen”
Wen er maar vast aan. Spreuk van de toekomst.