Tijdens het debat over de inkomensafhankelijke huurverhogingen had Barbara Visser VVD-woordvoerder wonen, het zwaar in een discussie met Carola Schouten van de ChristenUnie. Ze begreep duidelijk niets van de vraag die haar gesteld werd. Visser was tot voor kort wethouder economische zaken in de gemeente Zaanstad. Ze heeft geen ‘wonen-achtergrond’.
Ze had, zo geeft ze zelf toe, geen aspiraties om in de Tweede Kamer te komen. Toch ging ze in op het verzoek om op de VVD-lijst voor de laatste verkiezingen te komen. Visser heeft het woningmarktdossier overgenomen van Betty de Boer, die zich op andere dossiers gaat richten.”Maar ik heb in Zaanstad wel alle lusten en lasten van stedelijke ontwikkeling meegekregen. Ik zie de woningmarkt als één van de grootste opgaven van de laatste jaren. Het draait heel erg om vertrouwen. Als dat wordt hersteld, kan de markt weer op gang worden geholpen. Ik vind het een grote eer om mij namens de grootste partij daarvoor in te zetten”, stelt Barbara Visser.
“Dus eigenlijk gaan we er vanuit, in de ideale situatie dat men de situatieschets die u beschrijft, dat die zich niet voordoet”
Bart Kramer heeft voor zijn persoonlijke zoektocht naar de totstandkoming van de huizenprijzen en de positie van de starter een aantal deskundigen geïnterviewd. Hij ging langs bij makelaar Roger van der Wal, woningmarktdeskundige Maartje Martens en macro-econoom Kees de Kort.
Bart schrijft:”Ik zou het erg leuk vinden om het resultaat via huizenprijs-zeepbel.nl te delen met zo veel mogelijk mensen.” Graag gedaan Bart en bedankt voor je inbreng!
Via een onderzoeker kreeg ik dit weekend het rapport ‘De vraag naar woondiensten en de betaalbaarheid van de huursector’ van onderzoeksinstelling Amsterdam school of Real Estate (ASRE) toegestuurd. ASRE kraakt het woningmarktmodel van het Centraal Planbureau (CPB), dat het fundament vormt van het huurbeleid van het VVD-PvdA-kabinet. En passant wordt mijn analyse bevestigd dat de extra inkomensafhankelijke huurverhogingen tot vraaguitval zullen leiden.
Zo ingewikkeld lijkt me de redenering ook niet dat als je een product duurder maakt de vraag terugloopt. Volgens het CPB en minister Blok zal de vraag naar huurwoningen echter stijgen als de huren omhoog gaan. Volgens ASRE klopt dat alleen voor de huurders met de hoogste inkomens, omdat voor deze groep het aanbod aan dure huurwoningen zal toenemen. Voor huurders met modale en lagere inkomens zal de vraag juist omlaag gaan. Per saldo neemt de vraag naar huurwoningen met 1,9 tot 9,4% af. En dat is veel, héél veel, als je bedenkt dat de nieuwbouw jaarlijks 0,7% aan de voorraad toevoegt.
Afhankelijk van de hoogte van de markthuur zou de nieuwbouwproductie in grote delen van Nederland voor vele jaren volledig stilvallen. Volgens het rapport Hervorming van het Nederlandse woonbeleid van het CPB was deze voor sociale huurwoningen ongeveer twee keer zo hoog als de op dat moment betaalde gemiddelde huur van €450/maand.
Het rapport van ASRE is afgerond in december 2012. Opdrachtgever was het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties: Stef Blok dus. Blok heeft het rapport, waarvan de conclusies hem niet goed uitkwamen, niet aan de Kamer gestuurd vóór het debat over de inkomensafhankelijke huurverhogingen. En toen ik hem in de tweede termijn van dit debat vroeg naar de vraaguitval ten gevolge van de extra huurverhogingen deed hij alsof hij van de prins geen kwaad wist. Het bewust achterhouden van informatie voor de Kamer is een politieke doodzonde. Ik heb in eerste instantie mondelinge vragen aangemeld over het verzwegen rapport, maar sluit niet uit dat ik daarna ook nog een gewoon debat ga aanvragen.
In dit rapport staat dat de vraag naar huurwoningen met bijna tien procent afneemt als de huurprijs stijgt. SP-Kamerlid Paulus Jansen: ‘De uitkomsten van dat rapport had iedereen kunnen voorspellen. Maar minister Blok ontkende deze conclusie in het debat. Terwijl het rapport nota bene betaald is door zijn eigen ministerie.
,,De SP maakt een hoop heisa om niks”, reageert de woordvoerder van Blok over het naar de Kamer roepen van de bewindsman. Het gaat om een studie die de Amsterdam School of Real Estate op eigen initiatief heeft gedaan. Die is ook openbaar. Het ministerie heeft er wel een financiële bijdrage aan geleverd, maar er geen opdracht toe gegeven. VVD-Kamerlid Barbara Visser vindt dat Jansen selectief shopt in de conclusies van het onderzoek van ASRE.
Om de kans op een nieuwe financiële crisis en het risico dat staatssteun nodig is te verkleinen, zullen banken meer reserves moeten aanhouden om als buffer te dienen bij mogelijke tegenslagen. In Basel III zijn daarom nieuwe liquiditeitseisen voor banken opgenomen.
Deze liquiditeitseisen zijn ten aanzien van securitisaties inmiddels alweer versoepeld. Maximaal 15% van de verplichte liquiditeitsbuffer van banken mag uit securitisaties bestaan. Dit maakt het op het eerste gezicht eenvoudiger voor banken om bij andere banken funding te vinden voor de hypotheekportefeuille via securitisering. Maar de aanpassing geldt alleen voor securitisaties met een maximum Loan to Value (LTV) van 80%. Aangezien Nederland veel tophypotheken heeft, kan dit percentage alleen worden bereikt door oude hypotheken met een lage LTV in de securitisatiepakketten op te nemen. Een andere mogelijkheid is te wachten met securitiseren totdat er voldoende is afgelost op nieuw uitgegeven hypotheken. Dat laatste alternatief vereist veel geduld, ook al geldt er vanaf 1 januari een aflossingsverplichting op nieuwe hypotheken. Nu begrijpt u ook waarom Rabobank de annuïteitenhypotheek verplicht wilde stellen.
Er blijft dus een herfinancieringsrisico bestaan omdat bij dalende huizenprijzen nieuwe financiering moet worden aangetrokken. Dit risico kan worden beperkt door LTV’s via aflossing snel beneden de 80% te brengen. Verder dient de kans op grote correcties in prijzen beperkt te worden door de woningmarkt stabieler te maken. Ook daarbij helpen lagere LTV’s. Daarnaast verdient het in navolging van Duitsland aanbeveling om in een opgaande markt de woningwaarde te gaan baseren op een voortschrijdend gemiddelde van huizenprijzen gedurende de afgelopen 10 jaar. Dit introduceert een anticyclisch element in het toezicht en maakt de woningmarkt een stuk stabieler omdat sterk stijgende woningprijzen zichzelf niet versterken door een onmiddellijke verhoging van de leencapaciteit. bron: Lans Bovenberg
Lans denkt nu dat het erg helpt als het lukt om pensioenfondsen meer te interesseren om hypotheken te financieren. Niet zo heel lang geleden (3 feb 2012) was hij echter nog vol lof over het ‘stabiele’ Deense model. Het risico/rendementsprofiel van Nederlandse subpribe-hypotheken was toen nog te hoog voor pensioenfondsen :
Gezien het langetermijn karakter van hypotheekfinanciering ligt het meer voor de hand om hypotheken te laten financieren door langetermijn beleggers zoals pensioenfondsen. De structuur van traditionele hypotheeksecuritisaties en gedekte obligaties blijkt echter onvoldoende aan te sluiten bij het gewenste risico/rendementsprofiel van Nederlandse pensioenfondsen waardoor slechts 5% van het pensioenvermogen is geïnvesteerd in Nederlandse hypotheken. Belangrijke tekortkomingen van de traditionele instrumenten zijn de complexe structuren, geringe liquiditeit en beperkte transparantie over de onderliggende hypotheekleningen
In het Deense hypotheekmodel mag maximaal 80% van de marktwaarde van een woning worden gefinancierd. Dit gaat dus voor Nederland niet werken. De pensioenfondsen moeten dus toch maar de Nederlandse hypotheken gaan opkopen, omdat niemand anders ze wil hebben. Dit alles natuurlijk om de banken te redden de starters te helpen… Dag pensioentje…..
Verkochte bestaande koopwoningen waren in januari 9,6 procent goedkoper dan in januari 2012. De prijsdaling ten opzichte van een jaar eerder is de grootste sinds het begin van de prijsindex bestaande koopwoningen in 1995. Dit hangt mogelijk samen met de verandering van de hypotheekregels per 1 januari. De index van het CBS en het Kadaster geeft de prijsontwikkeling weer van geregistreerde bestaande koopwoningen in Nederland, die aan particulieren verkocht zijn.
Sinds 1 januari 2013 zijn de hypotheekregels veranderd. Kopers hebben mogelijk eind vorig jaar nog willen profiteren van de oude hypotheekregels. Dit zorgde eind 2012 voor een grotere vraag naar koopwoningen, wat tot een toename leidde van het aantal transacties. In de laatste vier maanden van 2012 lagen de prijzen nagenoeg op hetzelfde niveau.
De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen lagen in januari 2013 op ongeveer hetzelfde niveau als in het voorjaar van 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de prijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling ruim 19 procent.
In de eerste maand van 2013 wisselden 6 260 woningen van eigenaar. Ten opzichte van een jaar geleden is de teruggang in transacties bijna 12 procent.
Het duurt zeker nog zeker enkele maanden voordat banken de nieuwe startershypotheek uit het Woonakkoord kunnen aanbieden. De banken vinden de nieuwe variant technisch complex en hebben een aanlooptijd nodig.
Peter Boelhouwer van de TU Delft. “Dit is een heel bijzonder product, ik ken het ook internationaal nergens. Het wordt gepresenteerd als dé oplossing voor de starters. Dat is natuurlijk volstrekte kolder.” Het kabinet lijkt verstrikt te raken in zijn eigen brij van regeltjes om de woningmarkt vlot te trekken.
Boelhouwer : “Als ik starter zou zijn en ze zouden zeggen: ‘dit is de oplossing voor de woningmarkt’, dan zou ik als starter nog even wachten.”
Sweder van Wijnbergen legt uit dat Duitse en Nederlandse hypotheken niet te vergelijken zijn. Dit komt voornamelijk door de loan-to-value (LTV) ratio en de manier waarop de hypotheken gestructureerd zijn.
Gert Middelkoop is tevens erg kritisch over het grondbeleid in Nederland.
De PvdA in Amsterdam wil een gemeentelijk hypotheekfonds in het leven roepen dat de woningmarkt uit het slop moet trekken. Gemeenteraadslid Michiel Mulder is een van de initiatiefnemers van dit plan. Volgens hem moet het een alternatief bieden voor huizenkopers die geen hypotheek kunnen krijgen bij banken
“Hypotheekrente in Nederland is de hoogste in heel Europa, terwijl de wanbetalingen het laagst zijn. Dat gaat dus niet goed, de banken laten daar wat liggen. Mensen die een huis willen kopen staan met de rug tegen de muur, er zijn geen andere manieren om een hypotheek te krijgen. Dat vinden we onacceptabel omdat het de woningmarkt in het houdt en daarom moet je daar als gemeente een rol in pakken.”
Hugo Priemus, Hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft, ziet vooral financiële risico’s en is bepaald geen voorstander van het plan. Wat hem betreft is er voor gemeenten geen enkele rol weggelegd bij het verstrekken van hypotheken. “Ik had begrepen dat gemeenten overal in Nederland moeten bezuinigen. Bovendien mag je in Nederland niet zomaar een bank beginnen, dus het oordeel van De Nederlandsche Bank lijkt me zeer de moeite waard.”
De PvdA in Amsterdam wil starters laten opdraaien voor het gepruts van de gemeente…
“Er worden allerlei verhalen verteld, ook in diverse media, over de schuldenbergen enzo…”
De Rabobank wil niet dat gemeenten de grondprijzen verlagen, want dan komen steeds meer huishoudens onder water te staan. Dit vertelde Wethouder Leon Litjes de tijdelijke commissie huizenprijzen.
De commissie heeft de opdracht om een parlementair onderzoek in te stellen naar de kostenontwikkeling en prijsvorming op de huizenmarkt.Voorzitter van de commissie is Kees Verhoeven (D66). De overige leden zijn @bgdeboer, @raymondknops en Ed Groot.
Commissielid Raymond Knops (CDA) was tussen 1999-2005 zelf wethouder in Horst aan de Maas. De kans is dus zeer groot dat het eindrapport niets gaat melden over de relatie Rabobank, grondprijs en de gemeente Horst aan de Maas.
@LeonLitjens, CDA wethouder in de gemeente Horst aan de Maas, vertelt hoe het werkt.
Litjes vertelt vol trots over zijn contacten met de top van de Rabobank. Compensatie krijgen omdat je eigenlijk de grond te duur koopt en de Rabobank niet wil dat de grondprijs wordt verlaagd.
Kabinet moet nu markt vlot trekken en investeren#banenRT @fdlaatstenieuws Woonplannen kabinet verder onder vuur. bit.ly/Xrcyf9#fd
“De BRICs, dat waren een paar jaar gelden een aantal landen die een grote toekomst werd toegedicht. Twee tot drie jaar geleden had je de PIGS, dat waren landen die in grote problemen zouden de komen.” Maar daar zijn nu ook de FISH-landen bijgekomen, legt Kees de Kort uit.
“Landen waarvan grote Amerikaanse institutionele beleggers zeggen dat het er wel aardig uit ziet, maar toch denken dat er grote structurele problemen in die economie zitten.”
“De F staat voor Frankrijk, de I staat voor Italië, de S staat voor Spanje en de H staat voor Holland. Dat zijn wij. Grote institutionele Amerikaanse beleggers denken blijkbaar dat er in Nederland een aantal grote structurele onevenwichtigheden zijn. En dan doelen ze met name op de huizenmarkt en de schuldenposities. Dat lijkt allemaal wel ok te zijn. Maar iedereen kan zien dat daar ieder moment hele grote problemen kunnen komen. Dus dat zou voor grote Amerikaanse institutionele beleggers reden kunnen zijn om heel voorzichtig om te gaan met beleggen in Nederland.”
“Het lijkt allemaal nog rustig te zijn; het ziet er wel aardig uit. Maar onderliggend zijn er grote structurele onevenwichtigheden. En die moeten op een bepaald moment rechtgetrokken worden. Dat is niets nieuws, maar het is blijkbaar toch ook doorgedrongen in Amerika bij echt grote spelers. Het is opmerkelijk hoe lang het heeft geduurd totdat mensen zich dat gingen realiseren. Want het probleem ligt natuurlijk al jarenlang op tafel.”
Welkom op huizenmarkt-zeepbel.nl Ik ben dit weblog in 2008 begonnen (nog voor de crash van Lehman Brothers) om te waarschuwen voor de gevaren van onze kenniseconomie lenen-lenen-lenen-consumptie-economie. Nederlandse huishoudens zijn wereldkampioen lenen. Veel gezinnen zijn inmiddels, zonder dat ze het zelf door hebben, slaaf van “de bank”. Wil je als starter in 2022 een huis gaan kopen, dan kun je beter wachten tot de huizenbubble weer is leeggelopen.
Loading ...
recent comments