‘Nieuwe eis NHG voor kopers nieuwbouwwoning’

NHG Logo

Kopers van nieuwbouwwoningen die een NHG-hypotheek willen, mogen alleen in zee gaan met bouwbedrijven die zijn aangesloten bij een garantiefonds. Deze nieuwe eis van de NHG gaat per 1 januari in.

De garantiefondsen van onder andere de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) of Woningborg, die het bekende GIW zullen vervangen, beschermen kopers tegen een financiële ramp als de aannemer over de kop gaat.

zie ook:  Opheffing Garantie Instituut Woningbouw (GIW)

Die bescherming is de afgelopen jaren fors afgebrokkeld, omdat gemeenten bouwers van nieuwbouwwoningen niet meer mogen verplichten onder garantie te bouwen. “Vooral kleinere- en middelgrote bouwbedrijven hebben de versoepeling van de regels en de crisis aangegrepen om te bezuinigen op de kosten van de insolventieverzekering”, zegt Karel Schiffer van NHG.

zie ook: Bouwfonds van Rabobank verdubbelt gemeentebudget Starterslening

Veel te dun

“Slechts 70 procent van de nieuwbouwprojecten wordt nog gebouwd me

t een garantiecertificaat. Dat vinden wij echt veel te dun. Als een aannemer op de fles gaat tijdens de bouw, en dat komt helaas steeds vaker voor, is de financiële en emotionele ellende niet te overzien.”

Jaarlijks moeten enkele honderden gedupeerden hun huis door een andere aannemer laten afbouwen. Dat kost gemiddeld tientallen duizenden euro’s extra. Aankloppen voor deze strop bij de hypotheekverstrekker wordt steeds lastiger, zeker als het gaat om een NHG-hypotheek.

“Als een bouwer netjes is aangesloten bij een erkend waarborgfonds heeft de koper tenminste de zekerheid dat de woning snel en zonder extra kosten wordt afgebouwd. Dat is ook in ons belang”, aldus Schiffer.

bron:  Telegraaf.nl

Minder hypotheek

De economische recessie mag dan officieel voorbij zijn, voor de (aanstaande) woningbezitter lijkt het tegendeel waar. Per 1 januari aanstaande worden niet alleen de kosten voor NHG verhoogd, de maximale leencapaciteit wordt daarentegen ook nog verlaagd.

Een nieuw jaar gaat traditiegetrouw gepaard met veranderingen in voorwaarden en normen. Dit komt de huizenmarkt het komende jaar niet verder ten goede!

De hoogte van de maximale hypotheek wordt bepaald door uw inkomen te vermenigvuldigen met een bepaald percentage, het zogenoemde financieringslastpercentage.

De hoogte van dit percentage is afhankelijk van de hoogte van uw inkomen en de hoogte van de hypotheekrente die u gaat betalen. Naarmate de rente lager is en/of uw inkomen hoger, wordt de leencapaciteit hoger. Was tot 1 januari 2009 bij een modaal inkomen (± €32.500,- bruto per jaar) een hypotheek van 5,5 tot 6 keer het jaarinkomen nog vrij algemeen, medio dit jaar werd dit verlaagd naar ± 4,5 keer uw jaarinkomen.

Deze 4,5 is dus een variabel getal, en geen vuistregel. Waarschijnlijk wordt de maximale hypotheek volgend jaar iets van 4,3 keer uw bruto jaarinkomen.

Per 1 januari 2010 zal uw leencapaciteit nog verder afnemen. En afwijken van deze normen is bij de banken op dit moment nagenoeg onbespreekbaar.

lees verder op overgeld.nl

Tagged with: ,

Tuinders bang voor prijsdaling

Veense tuinders vrezen dat de grondprijzen in de nieuwbouwwijk Braassemerland gaan dalen wanneer ontwikkelaars het straks voor het zeggen krijgen.

In een brief aan de gemeenteraad eist de plaatselijke afdeling van LTO Noord de garantie dat de huidige minimumprijs van 27,50 euro per vierkante meter ook in de toekomst blijft gelden.

lees ook: Crisisschade woningmarkt bedraagt € 9,5 mrd

Volgens LTO-voorzitter Piet van der Poel staat de grondprijs nu al stevig onder druk. ,,Ik hoorde zelf van iemand dat er aan hem niet meer dan zestien euro per vierkante meter werd geboden. Dat zijn verhalen waar ik niet vrolijk van word.”

De in een onteigeningsprocedure vastgestelde prijs van 27,50 euro is volgens de LTO-voorman eigenlijk al volstrekt onder de maat. ,,Als je rekent dat die grond straks voor 500 euro per vierkante meter wordt verkocht, dan gaat daarvan maar vijf en een half procent naar de kweker. En wie hier een paar kilometer verderop een nieuw bedrijf wil beginnen in Rijssenhout, moet daar 54 euro per vierkante meter tuinbouwgrond betalen. Als je hier een hectare verkoopt, kun je daar dus niet meer dan een halve hectare terug kopen.”

bron:  Leidsch Dagblad

Tagged with: ,

Opheffing Garantie Instituut Woningbouw (GIW)

GIWVanaf 1 januari 2010 houdt het Garantie Instituut Woningbouw op te bestaan. Dat betekent dat er vanaf die datum geen GIW-waarborgcertificaten meer op nieuwbouwkoopwoningen worden afgegeven. Althans niet in de vertrouwde vorm zoals het GIW sinds 1975 aanbiedt. Wel blijft er een soortgelijk waarborgcertificaat bestaan dat kopers een afbouw- en kwaliteitswaarborg biedt.

De drie organisaties die aangesloten zijn bij het GIW –Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK), Bouwfonds Property Development (Bouwfonds) en Woningborg N.V. (Woningborg)- gaan vanaf 1 januari 2010 zelfstandig verder. SWK en Woningborg zullen vanaf 1 januari 2010 een eigen waarborgcertificaat verstrekken. Bouwfonds zal als aangesloten deelnemer van SWK verder gaan. Op die manier zijn kopers van een nieuwbouwwoning ook na de opheffing van het vertrouwde GIW verzekerd van afbouw van een woning bij eventueel faillissement van een ondernemer en hebben zij toegang tot een laagdrempelig arbitrage instituut.

bron: Garantie Instituut Woningbouw

Tagged with:

Corporaties slopen goedkoop huurhuis

De grote woningcorporaties blijven in rap tempo goedkope huurwoningen slopen. In 2008 zijn er bij 25 grote corporaties in totaal ruim elfduizend goedkope huizen verdwenen. De corporaties bouwen vooral dure huurwoningen bij.

Dat blijkt uit onderzoek van de Volkskrant. De 25 corporaties zagen het aantal goedkope woningen tot 350 euro huur per maand met 5 procent krimpen tot 221 duizend, terwijl het aantal dure huurwoningen met 13 procent steeg tot 43 duizend. Vooral corporaties in de grote steden, zoals Ymere, Vestia en Woonbron, hebben het afgelopen jaar veel goedkope woningen geschrapt.

Onder huurders is er al lange tijd grote ontevredenheid over de snelheid waarmee op grote schaal woonwijken met goedkope huurwoningen tegen de vlakte gaan. ‘Veel bewoners willen helemaal niet weg, maar worden door de corporaties gedwongen te verkassen’, zegt woordvoerder René van Genugten van huurdersvereniging de Woonbond. ‘Deze huurders worden sloopnomaden en verhuizen van de ene sloopwoning naar de andere.’

Corporaties zijn verplicht de huurders vervangende woonruimte aan te bieden. Maar in de eigen wijk is vaak geen geschikte woning beschikbaar. De nieuwe woningen die corporaties bouwen zijn vaak niet betaalbaar voor de oude huurders.

De Woonbond pleit voor een landelijke code voor corporaties om voorzichtig om te gaan met huurders. In de code moeten de rechten van huurders worden vastgelegd. ‘Corporaties moeten huurders niet wegjagen, maar in goed overleg tot een renovatieplan komen’, zegt Van Genugten. ‘Huurders willen graag in de wijk blijven wonen.’ Op initiatief van PvdA-Kamerlid Staf Depla wil de Tweede Kamer zo’n code vanaf 2011 invoeren.

bron: de Volkskrant

Tagged with:

Wanneer barst de consumenten-schuldenbubbel van 800 miljard?

De economische problemen voor de burger in Nederland spitsen zich toe, met stagnerende koopkracht en toenemenden werkloosheid als voornaamste kenmerken. De schuldenberg van circa 800 miljard die de huishoudens daarbij hebben opgebouwd zal snel kunnen leiden tot verdere ontwrichting van onze economie.

Schuldenopbouw

In 2003 hadden wij nog maar een gezamenlijke schuld van 490 miljard euro, voor het eerst hoger dan het BNP. De totale schuld van de huishoudens nam in dat jaar met 45 miljard euro toe. Verreweg het grootste gedeelte van deze toename (40 miljard euro) kwam voor rekening van de uitstaande hypotheekschuld die opliep tot 407 miljard euro. De hypotheekschuld was de tien jaar voordien met gemiddeld 12,5 procent per jaar gestegen.

In 2006 hadden we ons nog dieper in de schulden gestoken. De huishoudens hadden toen gezamenlijk al voor 640 miljard euro aan leningen uitstaan, weer vooral hypothecaire schuld. (80 procent). De huishoudens gaven dat jaar 6 miljard euro meer uit dan ze ontvingen. Er werd vooral meer besteed aan duurzame consumptiegoederen. We moesten dat jaar ook 6,6 procent meer betalen aan belastingen en premies voor met name de zorgverzekering.

En nu twee/drie jaar later? Exacte gegevens zijn er nog niet maar het is niet gewaagd te veronderstellen dat we tot en met 2008 zijn doorgeschoten naar circa 800 miljard schulden, voornamelijk hypotheken (80%). De Nederlandse hypotheekschuld is na IJsland de hoogste ter wereld, hoger dan het BNP. Nederland heeft wereldwijd ook de hoogste Loan-to-Value: de meeste nieuwe hypotheken bedragen 114% van de waarde van het onderpand, terwijl in andere landen 80% normaal is. In ons buurland België heeft iedereen een degelijke annuïtaire hypotheek. Bij ons is dat nog minder dan 10%. 90% van de verkochte hypotheekvormen zijn fiscaal gedreven, met de aflossingsvrije hypotheek (40%) aan kop.

Regeringsbeleid

Staatsecretaris Klijnsma zag een maand geleden ook plots 700.000 Nederlandse huishoudens opdoemen die al vorig jaar kampten met problematische schulden. Zo diep dat ze meer dan drie jaar nodig hebben om ze af te lossen. Daarnaast lopen nog eens 250.000 huishoudens het risico dat ze in geldproblemen komen.

Uit eerder onderzoek van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SZW) bleek al dat 1,9 miljoen huishoudens betalingsachterstanden hadden. Volgens de staatssecretaris ontstaan geldproblemen vaak door werkloosheid, maar dat kan bezwaarlijk het grote aantal problemen verklaren.

Veel mensen kunnen slecht omgaan met geld, dat heeft de hoogconjunctuur ze afgeleerd. Uit het onderzoek van het ministerie van SZW blijkt  dat vooral laag opgeleide, werkloze mannen problematische schulden hebben.Het Nibud heeft daar een andere mening over, het adviseert mensen altijd een buffer van enkele duizenden euro’s achter de hand te houden, maar 3,5 miljoen huishoudens lukt dat niet.

Een kwart van de Nederlanders spaart nooit en de volgende kwart spaart alleen als er geld overblijft. Nog eens een kwart staat iedere maand rood. Echter vooral carrièregerichte mensen die luxe en status belangrijk vinden en onbezorgde, impulsieve mensen die op comfort en vermaak zijn gericht, bevinden zich financiëel gezien vaker in de gevarenzone, zegt het Nibud.

Werkloosheid en vogelvrijen

Het ministerie van SZW wil het aantal huishoudens met geldproblemen terugdringen. Om dat te bereiken moeten gemeentes een belangrijkere rol gaan spelen. Maar gaat dat lukken als de werkloosheid zoals verwacht sterk toeneemt en als wij onze luxe neigingen niet leren te beheersen? De werkloosheid zal verder oplopen zoveel is zeker, vaak nog verborgen bij de vogelvrijen, de 1 miljoen ZZPers, die opeens geen krediet of hypotheken van de banken meer kunnen krijgen. En hoe lang gaan wij nog onze deeltijd werkloosheid met subsidies voortzetten, ook daar zit veel verborgen leed..

Mensen gaan failliet als de waarde van hun huis verder drastisch daalt. De bestedingen zullen stagneren of zelfs minder worden want volgend jaar gaat iedereen er in koopkracht op achteruit. Dat tast, behalve de huizenmarkt, ook de commerciële sector van de vastgoedmarkt aan, Er komt steeds minder behoefte aan kantoren en winkels. De bouw valt dus stil, de horeca krijgt nieuwe klappen en de uizendmarkt stort opnieuw ineen. Om een paar voorbeelden te noemen

En de banken, die zullen nog forse verliezen moeten nemen, Rabo met zijn 40 % hypotheek verstrekkingsmarktaandeel zeker, dus daar valt geen ruimer kredietbeleid van te verwachten. Dat is ook de les, we zullen minder moeten gaan lenen, zowel de overheid, de bedrijven als de consumenten, we hebben ons in het verleden kapot geleend. De aanpassingen die nodig zijn zullen minstens tien jaar vergen en de huidige regering…., die rent achter de feiten aan, anticipeert niet. Geen vrolijk vooruitzicht.

bron: PlusPost.nl

Tagged with: ,

Rabobank: de Nederlandse huizenmarkt stabiliseert

De Nederlandse huizenmarkt lijkt zich, in lijn met het economisch beeld, enigszins te herstellen. Weliswaar ligt het aantal transacties nog steeds ongeveer een derde lager dan een jaar geleden, maaar volgens de Rabo heeft de prijsontwikkeling bijna de bodem bereikt.

Huizenprijs
De huizenprijzen reageren (met enige vertraging) sterk op de ontwikkeling van de economische groei in het afgelopen jaar: vlak na de kwartalen met een forse afname van de economische activiteit, nam de huizenprijs, afgemeten aan de verschillende indices, het hardst af. Momenteel dalen de prijzen jaar-op-jaar nog steeds.

Een deel van de groei uit het verleden was dus ook gebaseerd op de kunstmatig hoge groei van de kredietverlening. Die fout zijn we niet van plan nog een keer te gaan maken (1.04)

Prijs
De mediane huizenprijs van de NVM is gedurende de afgelopen vier kwartalen met 6,9% afgenomen. Deze prijsdaling komt geheel voor rekening van het vierde kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009. Daarna is voorzichtig de opgaande lijn ingezet. Bovendien geldt de opgaande lijn in het afgelopen half jaar voor alle woningtypen, met slechts één uitzondering. Appartementen, die in de afgelopen maanden het minst in prijs zijn gedaald, leverden in het derde kwartaal 1.000 euro in ten opzichte van het tweede kwartaal. Wel valt er het een en ander af te dingen op de cijfers van de NVM, vooral vanwege samenstellingseffecten. Zo worden momenteel minder duurdere woningen verkocht, waardoor de mediane (de middelste waarneming) huizenprijs automatisch daalt.

Kwaliteit
De huidige mediane woning is daarmee van een mindere kwaliteit en/of kleiner van omvang dan een jaar geleden. Desondanks zijn de NVM-cijfers relevant, aangezien deze reeksen circa drie maanden voorlopen op de andere tijdreeksen van Nederlandse huizenprijzen. In die tijdreeksen wordt meer rekening gehouden met het feit dat in een laagconjunctuur vooral dure woningen minder vaak van eigenaar wisselen. Deze indices, zoals de PBK van CBS/Kadaster en de WOX van ABF Valuation, komen naar onze verwachting voor 2009 uit op een daling van de gemiddelde huizenprijs in Nederland met ongeveer 3% als we uitgaan van stabilisatie van de markt.

2010
In 2010 deinen de huizenprijzen ook weer mee met de conjuncturele ontwikkeling. Enerzijds is er waarschijnlijk een licht herstel van vertrouwen door gunstiger economisch nieuws, anderzijds loopt de werkloosheid op. Een stabilisatie van het huidige prijsniveau, bij een nog steeds relatief laag aantal transacties past in dit beeld.

bron: RTLZ.nl

Tagged with: ,

Verbetering huizenmarkt Amsterdam blijft uit

De Amsterdamse koopwoningmarkt blijft onzeker. Er zijn geen tekenen van verbetering of stabilisatie, zo concludeert het gemeentelijk onderzoeksbureau O+S. In het jongste onderzoek is de plaatselijke woningmarkt sinds de kredietcrisis geanalyseerd. De gemiddelde verkoopprijs ligt volgens O+S 8,5% onder die van vorig jaar. Ook staan er 1,6 keer zo veel huizen te koop als een jaar geleden. De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning daalde 17%.

ok ziet O+S de prijzen in de stadsdelen verder uiteenlopen. Een huis in het centrum van Amsterdam stijgt weer in prijs, terwijl de prijzen van woningen in Zuidoost nog steeds dalen.

bron: PropertyNL

‘Verpakken lening door bank moet blijven’

Banken moeten in staat blijven om leningen in stukken te hakken, deze weer in andere vorm te bundelen en door te verkopen. Dit ondanks het feit dat dit zogeheten securitiseren een van de oorzaken is van de krediet- en financiële crisis.

Dat zei directeur Lex Hoogduin van De Nederlandsche Bank (DNB) zaterdag in de marge van een congres over de toekomst van de banksector.

Momenteel is de vraag naar krediet klein, maar dat kan omslaan als de economie aantrekt. Banken moeten dan in staat zijn om geld uit te lenen, aldus de directeur. De securitisatiemarkt kan de banken van kapitaal voorzien, stelt Hoogduin.

Credit crunch

”Als de economie herstelt, moeten we voorkomen dat er een credit crunch komt”, aldus de directeur. Volgens hem bestaat het risico dat banken voorzichtig zijn met het uitlenen van geld omdat ze in de toekomst meer geld als buffer moeten reserveren.

Ook kan het zijn dat ze voorzichtig zijn omdat ze op enig moment op minder steun kunnen rekenen van centrale banken.

Veiliger

Volgens Hoogduin moet de toekomstige securitisatiemarkt wel veel veiliger worden dan die welke voorheen tot problemen heeft geleid. Eerder pleitte het Internationaal Monetair Fonds (IMF) ook al voor het behouden van het securitiseren om het leenvermogen van banken op peil te houden.

Tijdens het congres stelde de Britse financieel historicus Niall Ferguson in een lezing dat de financiële crisis geen gevolg is van een tekort aan regels voor banken. ”Ik heb zo veel slechte verklaringen gehoord. De crisis ontstond in de meest gereguleerde omgeving die er bestaat. Dat verhaal is een canard ”, zei Ferguson.

Enthousiasme

Volgens hem is de crisis het gevolg van een samenloop van omstandigheden. Hij noemde onder meer het soepele beleid van centrale banken en het enthousiasme waarmee politici het eigenwoningbezit aanmoedigden. Verder herinnerde hij de Amsterdamse financiële wereld eraan dat crises van alle tijden zijn.

Ferguson en Lexduin spraken tijdens het Amsterdam Financial Forum, een congres waar kopstukken uit de financiële wereld praten over hoe de sector er straks moet uitzien.

Het is georganiseerd door het Holland Financial Centre, een stichting die ervoor wil zorgen dat Nederland aantrekkelijker wordt als vestigingsplaats voor financiële bedrijven.

bron: ANP

Tagged with: ,

Woningcorporaties draaien 2 miljard verlies

Woningcorporatie hebben vorig jaar veel geld verloren. Dat blijkt uit de jaarverslagen, die door de NOS onderzocht zijn. Van de 430 corporaties heeft de NOS de jaarverslagen van 364 corporaties geanalyseerd.

166 corporaties maakten verlies. Bij sommigen gaat het om forse verliezen, die oplopen tot tientallen miljoenen. In totaal moesten zij voor bijna twee miljard euro afschrijven.

eel corporaties verwachten dat de verliezen dit jaar nog verder zullen oplopen. Investeringen in buurten en wijken zullen daardoor stilvallen. Daarnaast verwachten corporaties dat ze niet langer geld hebben voor investeringen in zaken als infrastructuur en publieke gebouwen.

Te grote broek
Jacob Kohnstamm, voorzitter van de raad van commissarissen van woningcorporatie Stadsgenoot (vorig jaar 88 miljoen verlies): “Ik ben er van overtuigd dat er een standstill komt van enkele jaren. Alle corporaties zullen opnieuw in overleg gaan met het rijk en de gemeenten. De vraag is of investeren in wijken en infrastructuur nog wel tot de kerntaken behoort van de corporaties. Er zal veel minder worden ontwikkeld.”

Rene van Genugten van de Woonbond denkt dat de bestuurders in het verleden een te grote broek hebben aangetrokken. “Als je de zaken op een rij zet, zie je dat er structurele problemen zijn bij de corporaties. Vroeger was er geld voor de regenten, nu niet meer. Corporaties hebben op een te grote voet geleefd.”

bron: Nieuws.nl – ‘Aedes maakt zich te veel zorgen’

Saskia Groenewegen, vice-voorzitter van de raad van commissarissen van De Key (verlies vorig jaar 31 miljoen) verwacht dit jaar opnieuw verlies. “Minimaal 32 miljoen, waarschijnlijk meer. Alle projecten worden doorgerekend. Een aantal projecten zal worden vertraagd. Vooral op grondaankopen en projecten voor hoge huren zal verlies worden geleden. Het heeft alles met de kredietcrisis te maken.”

Weggestuurd
De organisatie is volgens Groenewegen te enthousiast geweest. Er zijn te grote risico’s genomen in sommige projecten. Corporatie De Key stuurt de directeur weg.

Ook bij Rentree in Deventer moet de bestuurder weg omdat hij de financiën niet op orde heeft. Inmiddels zijn er forensisch accountants aan het werk om te onderzoeken of er fraude is gepleegd.

SGBB, een corporatie met het hoofdkantoor in Hoofddorp, leed in 2008 een verlies van maar liefst 300 miljoen euro.

bron: NOS

Tagged with:
Top