De Nederlandse huizenzeepbel

Twee plaatjes die de Nederlandse huizenzeepbel en het ontstaan ervan goed weergeven.

bron: dnb.nl

Tagged with:

Een eigen huis, een plekje onder water

Tot begin van dit decennium vonden de banken een aflossingsvrije hypotheek nog een goed idee: de huizenkoper betaalt dan ‘slechts de rente’ over de lening. Nu is er ineens de campagne ‘aflossingsblij’ van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB): kennelijk moeten klanten snel van die eerder zo veilig geachte aflossingsvrije hypotheek af. Wat is er veranderd?

bron: Follow the Money

Extreem weinig Nederlanders hypotheekvrij

In de Europese Unie zijn grote verschillen tussen landen wat betreft het huizenbezit. In Nederland woont bijna 70 procent van de bevolking in een eigen woning. In Duitsland is het eigenwoningbezit een stuk lager.

Databureau Statista stelde voor Business Insider een infographic samen over huizenbezit en hypotheken, op basis van gegevens van statistiekbureau Eurostat en het Housing Finance Information Network (HOFINET).

Een aantal dingen vallen op. Het eigenwoningbezit in Nederland loopt aardig in de pas met Europese gemiddelde: dat 70 procent van de bevolking in een eigen woning leeft, is niet heel bijzonder.

Wat de Nederlandse situatie opmerkelijk maakt, is dat op zo’n 90 procent van die huizen een hypotheek rust, zoals te zien is in onderstaande grafiek.

bron: businessinsider.nl

Tagged with: , ,

Klaas Knot: De huizenmarkt is een bedreiging voor de economie

President Klaas Knot van De Nederlandsche Bank wil de hypotheekrenteaftrek stevig blijven afbouwen, om op termijn de eigen woning te kunnen belasten als een vorm van eigen vermogen via box 3. Dat zei Knot zondag in gesprek met Jort Kelder in NPO tv-programma Buitenhof.

Knot herhaalde daarmee eerder pleidooien. De president van de centrale bank van ons land zou graag zien dat Nederland meer in lijn gaat lopen met andere Europese landen qua hypotheekschulden. Knot zou het liefst zien dat in de toekomst maximaal 90% van de waarde van de eigen woning geleend kan worden. Momenteel is dat gemaximeerd op 100%, tot voor kort was het zelfs mogelijk ruim boven de waarde te lenen. „Er is wel flankerend beleid nodig,” erkende Knot. „Er moeten veel meer huizen gebouwd worden.” De hypotheekrenteaftrek noemt Knot ’een instrument dat niet meer van deze tijd is.’ „We vragen overal om buffers. Bij banken, overheden. Waarom dan niet ook vragen om een klein buffertje bij huishoudens? Dat is toch een kwetsbare groep,” aldus de Groningse econoom.

Tagged with: , , ,

De gigantische omvang van de Nederlandse private schulden

De hoeveelheid schulden in de wereld is historisch gezien uitzonderlijk hoog. Ook in Nederland is de schuldenomvang de afgelopen decennia sterk gestegen. De totale omvang van de private schuld (consumenten, bedrijven en andere niet-financiële instellingen) steeg volgens bis-statistieken van minder dan 40 procent van het bbp in 1960 naar meer dan 250 procent nu. Dit is ook internationaal gezien hoog (zie figuur 4.1).

De sterke stijging van de private schuld is niet aan één oorzaak toe te schrijven. De
wijze van geldschepping, waarbij banken bij het verstrekken van een lening geld
creëren, zorgt in combinatie met financiële liberalisatie en deregulering voor beperkte begrenzing van kredietverlening. Ook financiële innovaties zoals het securitiseren van leningen dragen hieraan bij. De renteaftrek voor bedrijfsleven en hypotheken zorgt ervoor dat financieren met schulden relatief goedkoper is dan financieren met eigen vermogen. Het verplichte sparen via pensioenfondsen zorgt dat veel vermogen niet direct beschikbaar is en starters op de huizenmarkt relatief hoge schulden moeten aangaan.
Voor de crisis werd de groei van leningen vooral als een positieve ontwikkeling gezien. In de economische wetenschap werd breed aangenomen dat een toename van kredietverlening (als percentage van het bbp) niet alleen positief gecorreleerd is met economische groei, maar deze zelfs in belangrijke mate veroorzaakt, hoewel het empirische bewijs hiervoor beperkt was. Daarnaast werd de stijging ook op niveau van individuen gezien als een positieve ontwikkeling. Er werd gesproken van democratisering van financiële dienstverlening. Toegang tot financiering was niet langer iets dat alleen was weggelegd voor het meest welvarende deel van de bevolking. Alle burgers zouden nu de kans hebben om zichzelf te ontwikkelen en hun toekomstige inkomens te vergroten.

Sinds de crisis is er veel meer aandacht voor de schaduwzijden van hoge private
schulden. Er is inmiddels sprake van een nieuwe consensus over het verband tussen
private schulden en economische groei: er kan ook sprake zijn van te veel schulden. Uit recent onderzoek blijkt dat de relatie tussen kredietverlening en economische groei een ‘omgekeerde U-vorm’ heeft. Een land dat financieel onderontwikkeld is, heeft baat bij een toename van kredietverlening. Bij financieel ontwikkelde landen gaat dit verband echter niet meer op: hier kan een toenemende kredietverlening boven een zekere grens juist de economische groei remmen. Waar die grens precies ligt valt niet makkelijk te zeggen. Wel concludeert de oeso (2015) dat de meeste oeso-landen – waaronder Nederland boven deze grens zitten en niet gebaat zijn bij een verdere stijging van private schulden.

Bij de vraag of hoge private schulden in Nederland een probleem zijn, wordt snel verwezen naar de hoge betalingsmoraal. Het klopt dat er door banken in Nederland relatief weinig verliezen worden geleden op leningen. Het gaat ons hier echter om de macro-economische effecten van hoge schulden. Een hoog schuldenniveau brengt allereerst stabiliteitsrisico’s met zich mee. Een crisis wordt vaak voorafgegaan door een sterke kredietgroei. Wanneer er een crisis is, zorgen deze hoge schulden er vervolgens ook voor dat het langer duurt om uit een crisis te geraken .

Daarnaast maken hoge schulden bestedingen volatieler. Uit een internationale vergelijking blijkt dat de volatiliteit van de Nederlandse consumptie van huishoudens hoog is ten opzichte van die in andere landen. Door hoge private schulden en vastzittend spaargeld (pensioenen) wordt de ruimte voor consumptie in Nederland sterk beïnvloed door de ontwikkeling van huizenprijzen en variaties in de rente. In principe werkt dit twee kanten op: bij opwaartse bewegingen voelen huizenbezitters zich rijker en gaan zij minder sparen en meer uitgeven; bij neerwaartse bewegingen werkt dit andersom. Hierdoor neemt het procyclische karakter van de economie toe. Per saldo lijkt het effect van deze volatiliteit echter negatief te zijn. Hetzelfde fenomeen doet zich voor in het bedrijfsleven. Wanneer schulden ten opzichte van het eigen vermogen groot zijn, zal ten tijde van conjuncturele neergang de continuïteit van een bedrijf eerder worden bedreigd, omdat op schuld altijd betaald moet worden, terwijl op eigen vermogen kan worden ingeteerd. Hoge schulden in de samenleving zijn dus nadelig voor economische ontwikkeling. Verschillende auteurs wijzen erop dat niet alleen gekeken moet worden naar de omvang, maar ook naar de allocatie van krediet.

afbouwen van schulden

Onze huidige hoge private schulden zijn vanuit het oogpunt van stabiliteit en evenwichtige economische groei zorgelijk. Het verminderen van de uitstaande schuld waardoor de hefboom daalt – in jargon: deleveragen – lijkt voor de hand te liggen. Dit is in het huidige financiële systeem echter verre van eenvoudig. In Nederland zijn de totale private schulden zowel absoluut als relatief hoger dan voor de crisis. In absolute termen zijn zij gestegen van €1.400 miljard euro in juni 2007, naar meer dan €2.000 miljard in 2017 (bis total credit statistics). Als percentage van bbp zijn de schulden in dezelfde tijd gestegen van rond de 230 procent naar rond de 280 procent (zie figuur 4.3). Ondanks de toegenomen bewustwording van de risico’s van zo’n hoge schuldenlast, zijn de private schulden dus niet lager dan voor de crisis.

bron: wrr.nl

Tagged with: ,

Topambtenaar: hypotheekrenteaftrek verder omlaag

Het kabinet moet plannen gaan maken om de hypotheekrenteaftrek nog verder te beperken. De hoogste ambtenaar van het ministerie van Economische Zaken, Maarten Camps, adviseert dat in zijn traditionele nieuwjaarsartikel in het economenblad ESB.

Volgens Camps zal verdere verlaging van de aftrek meer rust brengen op de onstuimige woningmarkt. In tijden van economische groei, zoals nu, raakt die markt al gauw oververhit. De renteaftrek heeft een prijsopdrijvend effect.

Door de aftrek te beperken kan de rente zijn dempende werk op de vraag beter doen, zo redeneert hij. Bovendien verkleint het de kans op ‘onderwaterhypotheken’, waarbij de lening groter is dan de waarde van de woning.

“De combinatie van hoogconjunctuur met de historisch lage rente maakt dit een logisch moment om door te pakken”, schrijft Camps. Rutte III heeft al afgesproken dat de aftrek vanaf volgend jaar versneld verlaagd wordt, naar 36,9 procent. Camps vindt dat een stap in de goede richting, maar pleit voor een nog verdere beperking. Een percentage noemt hij daarbij niet.

Actieplan voor onderwijs

In het algemeen vindt Camps dat het kabinetsbeleid te veel wordt bepaald door schommelingen in de economie. Er worden dan vaak maatregelen genomen die op korte termijn lucht geven, maar niet bijdragen aan een oplossing op de lange termijn. De overheid moet wat hem betreft sturender gaan optreden. Op de woningmarkt, maar ook in het onderwijs.

Camps pleit voor een breed en ambitieus actieplan voor het onderwijs. Het studieaanbod sluit steeds minder aan bij wat de economie vraagt en dat bedreigt onze productiviteit en daarmee onze welvaart.

De studentenstop (numerus fixus) bij technische studies moet worden afgeschaft en het lesprogramma moet beter worden aangepast aan de moderne tijd: “Zo is er momenteel nog weinig aandacht voor 21e-eeuwse vaardigheden zoals digitale geletterdheid en probleemoplossend vermogen.”

bron: NOS.nl

We staan op nul

De groei van de wereldeconomie neemt af, dat zien we iedere dag. Veel landen zijn niet goed voorbereid op een eventuele recessie, zei een topman van het IMF onlangs.

.LUISTER | We staan op nul

Er kan een tijd aankomen dat het echt slecht gaat. Dan kunnen we op traditionele wijze het begrotingstekort verhogen, de centrale banken kunnen de rente verlagen – maar die instrumenten zijn in feite opgebruikt. Wat doen we dan?



bron: bnr.nl

Wat gaan de huizenprijzen doen in 2019?

Wat verwacht u? Gaan we de zeepbel nog iets verder opblazen?

Wat gaan de huizenprijzen doen in 2019?

View Results

Loading ... Loading ...

FSC verkent beleidsopties om oververhitting op huizenmarkt tegen te gaan

Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) heeft in zijn vergadering van 1 november geconstateerd dat de spanningen op de Nederlandse huizenmarkt toenemen. Het FSC heeft beleidsopties verkend om tot een evenwichtige ontwikkeling op de huizenmarkt te komen, waarbij procyclische effecten worden voorkomen en oververhitting wordt tegengaan. Verder heeft het comité gesproken over actuele risico’s op financiële markten, Brexit en de leverage bij vermogensbeheerders.

Huizenmarkt

De lage rente en tekortschietend aanbod zorgen voor aanhoudende prijsstijgingen op de Nederlandse huizenmarkt, vooral in de vier grote steden. Het FSC constateert dat de huidige werking van de huizenmarkt procyclisch is.

Het FSC heeft een eerste verkennende bespreking gehouden naar beleidsopties om oververhitting op de huizenmarkt tegen te gaan. Het comité heeft onder andere gesproken over de LTV-limiet, de huidige loan-to-income (LTI)-systematiek, het inzetten van de contracyclische kapitaalbuffer en het opleggen van hogere risicogewichten voor hypotheken op bankbalansen. Ook de rol van huidige biedingspraktijken en de wijze waarop taxaties tot stand komen kunnen een prijsopdrijvend effect hebben. Het comité zal de beleidsopties tijdens de volgende vergadering verder verkennen en daarbij ook de subsidies op de huizenmarkt en de ontwikkeling van het aanbod betrekken.

Het FSC verwelkomt het initiatief ‘aflossingsblij‘ van de NVB en de bankensector om – in lijn met de aanbeveling van het FSC van vorig jaar – huishoudens actief aan te sporen om mogelijke risico’s ten aanzien van aflossingsvrije hypotheken te bezien en in overleg met de eigen bank tijdig maatregelen te nemen. Het FSC roept aanbieders van hypothecair krediet op om hun klanten met een (deels) aflossingsvrije hypotheek tijdig inzicht te geven in de persoonlijke financiële situatie en hen waar nodig aan te moedigen tot actie.

bron: dnb.nl

Tagged with: , ,

Waarom wil Mark Rutte zo graag hoge huizenprijzen?

Ja, waarom eigenlijk?

Tagged with: ,
Top