Nov 13

Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) heeft in zijn vergadering van 1 november geconstateerd dat de spanningen op de Nederlandse huizenmarkt toenemen. Het FSC heeft beleidsopties verkend om tot een evenwichtige ontwikkeling op de huizenmarkt te komen, waarbij procyclische effecten worden voorkomen en oververhitting wordt tegengaan. Verder heeft het comité gesproken over actuele risico’s op financiële markten, Brexit en de leverage bij vermogensbeheerders.

Huizenmarkt

De lage rente en tekortschietend aanbod zorgen voor aanhoudende prijsstijgingen op de Nederlandse huizenmarkt, vooral in de vier grote steden. Het FSC constateert dat de huidige werking van de huizenmarkt procyclisch is.

Het FSC heeft een eerste verkennende bespreking gehouden naar beleidsopties om oververhitting op de huizenmarkt tegen te gaan. Het comité heeft onder andere gesproken over de LTV-limiet, de huidige loan-to-income (LTI)-systematiek, het inzetten van de contracyclische kapitaalbuffer en het opleggen van hogere risicogewichten voor hypotheken op bankbalansen. Ook de rol van huidige biedingspraktijken en de wijze waarop taxaties tot stand komen kunnen een prijsopdrijvend effect hebben. Het comité zal de beleidsopties tijdens de volgende vergadering verder verkennen en daarbij ook de subsidies op de huizenmarkt en de ontwikkeling van het aanbod betrekken.

Het FSC verwelkomt het initiatief ‘aflossingsblij‘ van de NVB en de bankensector om – in lijn met de aanbeveling van het FSC van vorig jaar – huishoudens actief aan te sporen om mogelijke risico’s ten aanzien van aflossingsvrije hypotheken te bezien en in overleg met de eigen bank tijdig maatregelen te nemen. Het FSC roept aanbieders van hypothecair krediet op om hun klanten met een (deels) aflossingsvrije hypotheek tijdig inzicht te geven in de persoonlijke financiële situatie en hen waar nodig aan te moedigen tot actie.

bron: dnb.nl

Oct 25

Ja, waarom eigenlijk?

Sep 27

Het financiële systeem is onhoudbaar, kapot of zelfs failliet stelt Boot. Daarbinnen is het geldstelsel dringend aan een aanpassing toe.

Problematiek rond de geldcreatie werd door de stichting ‘Ons Geld’ geagendeerd en werd door de Raad serieus genomen. Verder gaat dit gesprek over de invloed van FinTec en de opkomst en mogelijke gevaren van China. Arnoud Boot is hoogleraar Financiële Markten aan de UVA en is sinds 2013 raadslid van de WRR. Verder is hij voorzitter van de Bankraad een adviesorgaan van de Nederlandse Bank.

Bron: Cafe Weltschmerz

Sep 21

Vanaf 2019 wordt ook het maximumpercentage van de hypotheekrenteaftrek aangepast. Dat ligt volgend jaar nog op 49 procent, maar daalt dan in stappen van 3 procentpunt tot 37,05 procent in 2023.

Gevolg van deze aanpassingen is dat middeninkomens de beperking van de hypotheekrenteaftrek vooral in 2019 flink voelen. Voor een inkomen tussen de 20.000 euro en ongeveer 68.000 euro ligt het belastingpercentage volgend jaar op 38,1 procent. Dat is 2,75 procentpunt lager dan dit jaar. Dit betekent ook dat de hypotheekrente tegen maximaal 38,1 procent kan worden verrekend om het belastbare inkomen te verlagen.

Voor hogere inkomens is de overgang in 2019 minder radicaal: die zien het maximale aftrekpercentage dalen van 49,5 procent in 2018 naar 49 procent in 2019.

Hogere inkomens voelen de pijn van de lagere hypotheekrenteaftrek vanaf 2020: dan gaat het in stappen van 3 procentpunt per jaar omlaag, tot in 2023 het maximale aftrekpercentage van 37 procent wordt bereikt.

Lees het hele verhaal op businessinsider.nl

Sep 1

AFM en DNB waarschuwen de minister van Financiën opnieuw voor te hoge hypotheken.

AFM en DNB achten een verruiming van de hypothecaire leennormen ongewenst. Vergroting van de leenruimte kan de verhouding tussen de hypotheekschuld en het inkomen, die in Nederland in vergelijking met andere landen nog steeds hoog is, verder doen toenemen. Deze hoge schuld maakt huishoudens kwetsbaar en versterkt de conjuncturele schommelingen. Met het oog op het risico van een toekomstige rentestijging of een huizenprijscorrectie is het van belang dat huishoudens beschikken over voldoende buffers. Hierdoor kunnen betaalrisico’s worden beperkt. Bovendien kenmerkt de situatie op de woningmarkt zich momenteel door forse prijsstijgingen en signalen van oververhitting in diverse regio’s. Het vergroten van de leenruimte van huishoudens versterkt deze ontwikkelingen en leidt tot verdere prijsstijgingen en daarmee tot een verslechtering van de betaalbaarheid.

AFM en DNB constateren dat de hypothecaire leenruimte bij onverkorte toepassing van de Nibud systematiek de komende jaren aanzienlijk zal worden verruimd. Vrijwel alle inkomensgroepen kunnen in 2019 meer lenen dan in 2018, zij het in de meeste gevallen beperkt. In de jaren daarna, wanneer de door het kabinet aangekondigde lastenverlichting wordt doorgevoerd, wordt een aanzienlijke verruiming van de leenruimte voorziet. De eerste ramingen van het Nibud wijzen erop dat de financieringspercentages in 2021, aan het eind van de de kabinetsperiode, voor de meeste inkomensgroepen substantieel toenemen ten opzichte van 2018. Dit vertaalt zich in sommige gevallen in een toename van de leenruimte van meer dan 10%. AFM en DNB achten deze verruiming onwenselijk en adviseren de extra bestedingsruimte die de komende jaren ontstaat te gebruiken om de buffers van huishoudens te vergroten in plaats van de leenruimte.

AFM en DNB stellen vast dat er ook volgend jaar aanvullende leenruimte beschikbaar is voor energiezuinige woningen en energiebesparende maatregelen. AFM en DNB onderschrijven de noodzaak van de verduurzaming van woningen , maar zijn daarbij van mening dat de ambities om de bebouwde omgeving versneld te verduurzamen niet ten koste mogen gaan van bescherming van consumenten tegen overkreditering. Op verduurzaming gerichte kredietverlening dient verantwoord en in het belang van de klant te zijn. Het is daarom cruciaal dat huishoudens die gebruik maken van de aanvullende leenruimte voor energiebesparende maatregelen ook daadwerkelijk op afzienbare termijn de veronderstelde besparing op hun energierekening realiseren. AFM en DNB constateren, mede naar aanleiding van de consultatie door het Nibud, dat dit echter allerminst zeker is. De voorgestelde wijziging om ook zonder het overleggen van een energieprestatiegarantie aanvullend te kunnen lenen, is dan ook een stap in de verkeerde richting. Het risico is groot dat gebruik van deze aanvullende leenruimte leidt tot overkreditering.

AFM en DNB hebben de afgelopen jaren herhaaldelijk hun fundamentele zorgen geuit over verschillende elementen van de LTI-systematiek. Deze zorgen zijn tot op heden onvoldoende geadresseerd. Zo is in de systematiek sprake van lage en soms zelfs negatieve buffers voor bepaalde typen huishoudens. Dit is mede het gevolg van de keuze in de LTI-systematiek voor een standaardhuishoudtype met relatief lage uitgaven. Huishoudens die afwijken van dit huishoudtype, vooral huishoudens met meerdere kinderen, houden bij het afsluiten van een maximale hypotheek nauwelijks buffers over. AFM en DNB pleiten daarom nogmaals voor het gebruik van een meer representatief standaardhuishoudtype, met als doel dat alle huishoudtypen voldoende zijn beschermd tegen betaalrisico’ s. Daarnaast gaat de huidige systematiek volledig voorbij aan de negatieve gevolgen van een grotere leenruimte of hogere huishoudschulden voor de woningmarkt, de financiële stabiliteit en de reële economie. Wij doen daarom een dringend beroep op de Minister om op korte termijn een bredere evaluatie van de LTI-systematiek te agenderen. AFM en DNB zijn graag bereid om een bijdrage te leveren aan deze evaluatie.

bron: internetconsultatie.nl

Aug 28

Studieschulden zijn van grote invloed op de hoogte van een hypotheek. Dat blijkt uit een inventarisatie van het Interstedelijk Studenten Overleg (ISO) onder de vijf grootste hypotheekverstrekkers van Nederland.

Hoewel de regels zijn versoepeld sinds de invoering van het sociaal leenstelsel, is daar te weinig van te merken bij hypotheekverstrekkers. Zo blijkt uit de inventarisatie ook dat banken de hoogte van de hypotheek berekenen met de oorspronkelijke studieschuld in plaats van de werkelijke, overgebleven schuld. ISO-voorzitter Tom van den Brink: ‘’Aan de vooravond van het nieuwe collegejaar zal de minister open kaart moeten spelen met studenten. Lenen in het ‘sociale’ leenstelsel ontneemt starters de kans op een woning.’’

Resultaten

Bij een bruto-inkomen van 40.000 en een gemiddelde studieschuld van €21.000 wordt de maximaal af te sluiten hypotheek verlaagd met €42.274 (oude stelsel) of €25.418 (nieuwe stelsel). Dit forse verschil zorgt er in veel gevallen voor dat starters geen woning kunnen kopen, wat tevens zorgt voor opstopping in de studentenhuisvesting.  Daarnaast kan een studieschuld ondanks het extra aflossen van de schuld nog tientallen jaren meespelen bij het afsluiten van een hypotheek. Dit is in strijd met de motie die in 2015 in de Tweede Kamer werd aangenomen, waarin de minister werd opgeroepen om in de afspraken met de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de berekening van de hoogte van de hypotheek af te laten hangen van de actuele schuld. ISO-voorzitter Tom van den Brink: ‘’Duizenden euro’s aan studieschuld aflossen loont niet. Afspraak is afspraak: de norm moet zijn dat hypotheekverstrekkers kijken naar de actuele schuld, niet de oorspronkelijke schuld.’’

Overheid tweeslachtig

Aan de ene kant verwijst het ‘sociaal leenstelsel’ volgens het ministerie van OCW naar de gunstige terugbetaalvoorwaarden. Ook is een studieschuld niet BKR-geregistreerd, omdat dit volgens Minister Bussemaker de ‘leenangst’ zou vergroten. Aan de andere kant blijkt dat gunstiger terugbetalen (35 jaar, lagere maandlasten) ervoor zorgt dat studenten langer geen (volwaardige) hypotheek kunnen krijgen én blijkt dat de overheid de hypotheekaanvrager wijst op zijn wettelijke plicht om zijn of haar studieschuld wél te noemen bij de aanvraag van een hypotheek. ISO-voorzitter Tom van den Brink: ‘’Studenten wordt verteld ‘gunstig’ te kunnen lenen, maar lopen bij het kopen van een huis tegen een immense muur aan.’

DUO weigert studenten voor te lichten

Ondanks dat het leenstelselakkoord uit 2014 benadrukt dat studenten bewust moeten worden gemaakt van hun eigen leengedrag en de consequenties daarvan, blijkt uit de inventarisatie dat de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) studenten op hun website niks uitlegt over de consequenties van lenen. De woordvoerder van de DUO zei in onderzoeksprogramma Trees van de AVRO dat voorlichten van consequenties ‘’niet aan ons is’’. ISO-voorzitter Tom van den Brink: ‘’Als je 200,- euro leent van een vriend, dan bespreek je toch ook voorwaarden en consequenties? DUO faalt in het vervullen van haar basistaak, als zij de consequenties van lenen verzwijgt.’’

bron: iso.nl

Jun 22

In de decennia voor de kredietcrisis waren beschikbaarheid van krediet en de snelle toename van hypotheekschuld de drijvende kracht achter de alsmaar stijgende woningprijzen. Sinds kort zijn het de vermogende beleggers en investeerders die de dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen zijn gaan bepalen, kortweg aangeduid met buy-to-let. Deze nieuwe marktdynamiek heeft consequenties voor de overige spelers.

Download hier de presentatie

Nieuwe marktdynamieken worden nog onvoldoende erkend. De gangbare visies op recente woningmarktontwikkelingen leunen veelal op aannames gebaseerd op kenmerken van de woningmarkt van voor 2008. Zo worden stijgende woningprijzen en transacties direct gezien als marktherstel, terwijl er momenteel wellicht eerder sprake is van waardeherstel. Het aantal verkopen loopt immers terug en koopstarters haken steeds vaker af. De groei van het eigen woningbezit stagneert en loopt mogelijk zelfs terug. Een ander voorbeeld is de constatering van De Nederlandsche Bank (DNB) dat de huidige huisprijsstijgingen niet kredietgedreven zijn en daaruit concludeert dat nu geen sprake is van een bubbel. Ruime beschikbaarheid van krediet dreef woningprijzen inderdaad tot ongekende hoogte in de decennia voor 2008, maar is niet de enige factor bij de formatie van zeepbellen. Grote woningtekorten en de aantoonbare groei van vermogen van beleggers en investeerders in woningmarkten kunnen huisprijzen eveneens veel sneller doen kunnen aanjagen dan inkomens.

Huisvesting financialiseert met de groei van buy-to-let; dat betekent dat woningen steeds vaker beschouwd worden als een investering of belegging, in plaats van een betaalbare plek om te wonen. Deze nieuwe, in de steden vaak dominante rol van rendement zoekend vermogen, verandert de positie van koopstarters en doorstromers die voor financiering van een woningaankoop afhankelijk zijn van hypothecair krediet. Dit gaan we nader onderzoeken. U mag het zien als een begin van een analyse die vooralsnog hypothetisch van aard is en vraagt om nieuw onderzoek.

Verhuisladder, het begin en het einde

Vanaf medio jaren ‘90 nam de vraag naar koopwoningen toe door groei van bevolking, huishoudens en stijgende welvaart in combinatie met dalende rente en sterk verruimde leenvoorwaarden, terwijl het woningaanbod achterbleef. In Nederland leidde huisprijsinflatie in de jaren ‘90 tot twee binnen Europa unieke situaties. Allereerst is onze totale hypotheekschuld al jaren hoger dan ons bbp en behoort tot de hoogste van Europa. Daarnaast ontstond er een bijzondere dynamiek op de koopwoningmarkt gebaseerd op doorstroming, op een wooncarrière (‘verhuisladder’) binnen de koopwoningmarkt. Een dergelijke dynamiek zagen we tot dan alleen terug in Angelsaksische landen. In de meeste Europese landen was het kopen van een eigen woning een eenmalige investering waarvoor langere tijd -in een huurwoning- gespaard werd. In Nederland, daarentegen, begon de wooncarrière van de eigenaar-bewoner met een appartementje, dat dankzij stijgende woningprijzen spoedig ingeruild kon worden voor een grotere woning. Hypotheeklasten waren weliswaar hoog voor koopstarters, maar inflatie veranderde over-de-tophypotheken binnen enkele jaren in overwaarde. Woningeigenaren konden zo verder klimmen op de woningmarktladder.

Zonder een continue instroom van koopstarters, konden deze verhuisketens niet bestaan. Stijgende woningprijzen maakten het begin deze eeuw voor koopstarters steeds moeilijker om een voet op de ladder te krijgen. Starterwoningen werden alsmaar kleiner en duurder. De kredietcrisis bleek uiteindelijk de trigger. De woningmarktladder voor eigenaar-bewoners viel plat op de grond en ligt daar nog altijd. Woningprijzen daalden fors evenals woningverkopen. Een belangrijk deel van de huisprijzen bleek gebakken lucht en overwaarde enkel rijkdom op papieren.

Sinds 2014 stijgen woningprijzen weer en zagen we een sterke toename van het aantal transacties. De voor de jaren ‘90 en ‘00 kenmerkende combinatie van economische omstandigheden zijn nu echter volledig anders. Het herstel van de verhuisladder zoals we die voor 2008 kenden is daarom zeer onwaarschijnlijk. Inflatie is nu laag, de rente zal eerder stijgen dan dalen, reële inkomensgroei is er twee decennia al niet meer en blijft, evenals werkzekerheid, voor de toekomst ongewis. Dat woningprijzen na 2014 toch zijn gaan stijgen is in hoofdzaak te danken aan de nieuwe rol van een oude speler op de koopwoningmarkt. De particuliere belegger.

Lees verder op de site van: ruimteenwonen.nl

Jun 21

In mei 2018 bereikten de prijzen van bestaande koopwoningen het hoogste niveau ooit. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

De prijsindex bestaande koopwoningen is één van de inflatie-indicatoren die is opgenomen in het prijzendashboard.

Na een piek in augustus 2008 daalden de prijzen van koopwoningen en in juni 2013 werd een dieptepunt bereikt. Sindsdien is er sprake van een stijgende trend. In mei 2018 was de prijsindex koopwoningen voor het eerst hoger (0,6 procent) dan de piek in augustus 2008. Daarmee is ook het hoogste niveau bereikt sinds het begin van de prijsindex in 1995. Vergeleken met het dal in juni 2013 zijn de prijzen ruim 28 procent hoger.

lees ook: Huizenprijzen op hoogste punt in 300 jaar

Jun 15

Door: Steve Keen

Ask a conventional economist about household debt and they’ll say it’s not an issue. The money you spend on repayments won’t be spent on shopping, but whoever gets that money will spend it and keep it circulating. Phil Dobbie asks Prof Steve Keen whether, in that case, debt matters. Listen in to hear Steve’s explanation on why it does matter, and why high mortgage debt slows down the economy.

 

Apr 25

Door: Hans Stegeman

Vroeger kreeg ik op woensdagmiddag van mijn moeder ‘echte’ kauwgom. Zo’n grote roze knoeperd. Bubblicious geheten.

In mijn herinnering deed ik op woensdagmiddag niets anders dan buiten voetballen en ondertussen bellen blazen. De rest van de week moesten we het doen met van die kleintjes. Benbits. Geen bellen mee te blazen.

Bedreiging welvaart

Eigenlijk is dit het verhaal van de internationale huizenmarkt, zoals het IMF dat afgelopen week presenteerde: de onderling steeds meer verbonden mondiale huizenmarkt wordt momenteel opgeblazen tot een bubbel van enorme proporties.

Niet gedempt door verschillen tussen landen, en aangemoedigd door excessief monetair beleid. Woensdagmiddag op de woningmarkt. Het zoveelste bewijs dat de financiële economie en de reële economie steeds minder met elkaar te maken hebben. Sterker nog, dat de financiële economie weer opnieuw een bedreiging vormt voor onze welvaart.

Lees verder op de site van RTL Z

@hanswstegeman

Hans Stegeman is econoom en werkt bij Triodos Investment Management.