Jun 25

De Raad voor de leefomgeving kwam vandaag met een adviesrapport voor minister Blok. Hierin stonden een aantal interessante zaken. Ik pik de knelpunten op de huizenmarkt er even uit.

Nederland heeft een sterk gesegmenteerde woningmarkt. De markt is sterk gereguleerd en ondoorzichtig. Feitelijk zijn er gescheiden deelmarkten naar regio en eigendom. De markt valt uiteen in drie vrijwel los van elkaar staande segmenten: de sociale huursector, de vrije huursector en de koopsector. In elk segment gelden andere spelregels en de overstap van het ene naar het andere segment heeft grote
consequenties voor huishoudens (wachttijden, kosten,verlies van bepaalde rechten). Op deze gesegmenteerde markt leiden de gesignaleerde trends tot de volgende knelpunten:
  • Bewegen wordt ontmoedigd. De arrangementen van de instituten op de woningmarkt (corporaties, banken, ontwikkelaars, overheid) werken in veel gevallen ten gunste van de zittende partijen, de ‘insiders’, en ten nadele van de toetreders, de ‘outsiders’.
  • Betaalbaarheid van wonen staat onder druk: er is structurele onzekerheid over werk en inkomen en de huren stijgen.
  • In de gereguleerde huur sector hebben woningzoekenden te maken met lange wachtlijsten.
  • Hoge private schulden in het wonen belemmeren de flexibiliteit. Veel koopwoningen in Nederland zijn de laatste jaren in prijs gedaald. Het ‘onder water staan’ van woningen waar een hypotheekschuld op rust, belemmert de dynamiek op onder andere de arbeidsmarkt, in de zorg en het woon-werkverkeer.
  • Grondbeleid en grondwaarden belemmeren nieuwbouw. Doordat gemeenten en ontwikkelaars de grondopbrengsten van projecten al hebben ingeboekt zijn de prijzen gestegen. Ook blokkeren de ingeboekte opbrengsten de realisatie van betaalbare, renderende projecten omdat dan (boekhoudkundige) verliezen moeten worden genomen.
  • Er wordt te weinig (leegstaand) vastgoed getransformeerd door zowel economische als fysieke barrières. De technische eisen en de prijzen in verschillende vastgoedsegmenten als kantoren, scholen en woningen verschillen behoorlijk, waardoor veranderingen moeilijk gaan.

bron: Wonen in verandering, over flexiblisering en regionalisering in het woonbeleid | Raad voor de leefomgeving en infrastructuur

 

Jun 22

tarikWRR-lid professor Arnoud Boot hield enkele weken geleden een toespraak waarin hij het verhaal van NOS-overvaller Tarik Z. vertelde.  “Het financieel, monetair systeem dat we hebben is natuurlijk gewoon failliet”  aldus boot. Vinden jullie de boodschap van professor Boot ook een opmerkelijk verhaal Nederlandse Omroep Stichting?

Jun 7

Door: Ewald Engelen

Ewald-Engelen-close-3jun13-1-669x297We schrijven 20 januari 2000. In een brief aan de Tweede Kamer constateert DNB dat Nederland aankoerst op een huizenzeepbel van de buitencategorie. Met grote gevolgen voor de schuldpositie van huishoudens, de balansen van banken en de financiële stabiliteit van Nederland.

De cijfers liegen er niet om. Tussen 1994 en 1998 was de maximale leenruimte voor een tweeverdienersechtpaar met 86 procent gestegen, van 242.688 gulden in 1994 naar 451.332 gulden in 1998. Daarvan kon volgens DNB slechts een vijfde worden verklaard uit reële salarisstijgingen.

Ook al was er volgens DNB geen reden te vrezen voor een grote kladderedatsj, toch adviseerde de toezichthouder om het maximale leenplafond in de toekomst op 100 procent van de waarde van het onderpand te stellen. Uiteraard in overleg met de sector. Dit was immers het tijdperk-Wellink.

Hoe reageerde de verantwoordelijke minister, vvd-er Gerrit Zalm? Ik citeer: ‘Het rapport onderbouwt de tot dusver gevolgde beleidslijn, waarbij de transparantie van de markt voor hypothecaire kredietverlening voorop staat en het beleid meer in het bijzonder is gericht op het bevorderen van een goede en objectieve verschaffing van informatie bij het verstrekken van hypothecaire leningen.’ Oftewel geen zorgen: transparantie en marktwerking volstaan om de boel gezond te houden.

Om te vervolgen dat ‘het van belang is dat huizenkopers voldoende financieringsmogelijkheden houden’ en dat het dus geen pas geeft om een leningenplafond van 100 procent in te stellen en dat ‘het niet aan de overheid is om de keuze van de consument en de geldverstrekker te bepalen’, maar aan de markt. En dus gebeurde er niets.

Acht jaar later, zes maanden voor het bankroet van Lehman Brothers, zette het IMF in zijn halfjaarlijkse World Economic Outlook Nederland in het rijtje van landen met de grootste ‘onverklaarbare’ overwaardering van huizen: ‘De landen die de grootste onverklaarbare huizenprijsstijgingen hebben doorgemaakt, zijn Ierland, Nederland en het VK – na tien jaar waren de huizenprijzen in deze landen 30 procent hoger dan volgens de “fundamentals” zou horen.’

In de dagen erna brak een stortvloed van kritiek los op de berekeningen van het IMF, met achter de schermen diplomatieke pressie op hoog niveau. 10 april, Wouter Bos in Het Financieele Dagblad: ‘IMF te negatief over Nederland’. Diezelfde dag in het NRC Handelsblad, Ger Hukker van de Nederlandse Vereniging van Makelaars: ‘IMF maakt grote fouten in de analyse’. 11 april, Rabo-econoom De Jong-Tennekes in het Nederlandsch Dagblad: ‘Het IMF slaat de plank volledig mis met zijn waarschuwing dat de kredietcrisis een bedreiging vormt voor de Nederlandse huizenmarkt’. Hukker opnieuw, nu in de Volkskrant: ‘Het is kwalijk dat het IMF zulk slecht onderzoek de wereld in slingert’, en: ‘Niks zeepbel, niks 30 procent te duur. Met de huizenmarkt in Nederland is niks mis.’

12 april, Volkskrant-columnist Frank Kalshoven: ‘Het IMF begrijpt de Nederlandse huizenmarkt niet’. 13 april, De Telegraaf: ‘Wellink witheet op IMF: van rapport over huizenmarkt klopt niets’. 15 april, Freek Hoek, PR-man van de Rabobank in Het Financieele Dagblad: ‘Het IMF schaadt Nederlandse banken’, ‘Het IMF zit ernaast. Maar beleggers schrikken hiervan’, aldus Hoek. ‘Dit kan zeker effect hebben op de renteopslag die we betalen. Of beleggers zeggen dat ze helemaal geen papier meer van Nederlandse banken kopen’.

19 april, het CPB in de Volkskrant: ‘geen lucht in prijs van huizen’, en: ‘De huizenprijzen zitten ongeveer op het niveau dat je zou mogen verwachten’. 21 april, het IMF trekt de waarschuwing schielijk in: ‘De exacte cijfers moeten met een korreltje zout genomen worden’, aldus een woordvoerder. In 2014 waren de huizenprijzen met 25 procent gedaald en zat het IMF er dus verrassend dichtbij.

Zes jaar na de crisis likt Nederland nog altijd de wonden van zijn geïmplodeerde huizenzeepbel. Van de 4,6 miljoen huishoudens met een hypothecaire schuld hikken er pakweg 1,5 miljoen tegen forse onderwaarde aan. Dat is een derde van alle huishoudens, meer dan de kwart die in de VS op het dieptepunt van de crisis onder water stond.

En waren het in de VS overwegend de laaggeschoolden aan de onderkant van de arbeidsmarkt die hun onroerend goed vermogen zagen verdampen, in Nederland zijn het vooral de 45-minners die onder water staan. Volgens DNB kijkt 60 procent van de leeftijdcohorten tussen de 25 en 45 jaar aan tegen onderwaarde, is tussen de 45 en 50 jaar het percentage met onderwaarde en overwaarde min of meer gelijk, terwijl iedereen boven de 50 forse tot zeer forse (meer dan een ton) overwaarde heeft.

Huizenzeepbellen zijn verschrikkelijk: ze hebben nieuwkomers op de huizenmarkt gedwongen zich tot hun oren in de schulden te steken, net op het moment dat ook de zorg voor kinderen en ouders op het gezinsbudget drukt. Ze hebben in Nederland tot scherp stijgende woonlasten geleid (na Griekenland en Denemarken met 30 procent van het besteedbaar inkomen de hoogste van Europa), ze hebben de omvang van de hypothekenportefeuille op de bancaire balansen verder opgestuwd, ze hebben kwetsbare huishoudens opgezadeld met een van de hoogste private schuldenlasten ter wereld en ze hebben huishoudens, banken en de Nederlandse economie op onverantwoorde wijze blootgesteld aan plotselinge disrupties in het interbancaire leenverkeer. Zo bleek na het bankroet van Lehman Brothers op 15 september 2008.

Van de vier Nederlandse grootbanken moesten er twee worden genationaliseerd, had er een forse kapitaalinjecties en staatsgaranties nodig en moest een handvol kleinere banken en verzekeringsmaatschappijen ofwel bij de overheid aankloppen ofwel bij grotere collega’s toevlucht zoeken. De directe schade voor de Nederlandse belastingbetaler bedroeg volgens de Rekenkamer 129 miljard euro, waarmee Nederland tot de zwaarst getroffen landen behoort. Om over de indirecte schade in de vorm van gemiste groei – in 2015 is de Nederlandse economie per hoofd van de bevolking nog altijd 5 procentpunt kleiner dan in 2008 – baanverlies, faillissementen, gestegen zelfmoorden en dalend kindertal maar te zwijgen.

En dus zou je verwachten dat de politieke elite alles op alles zet om huizenzeepbellen in de toekomst te voorkomen. Onder het motto: eens maar nooit weer. Inderdaad zijn de leenvoorwaarden verscherpt: er is een aflossingverplichting geïntroduceerd, de aftrekbaarheid is gelimiteerd en er is een lager leenplafond overeen gekomen. Maar de invoeringstermijn is lang en de maatregelen zijn onvoldoende om Nederland in de pas te laten lopen met meer restrictieve buitenlanden. Terwijl de Zweedse centrale bank een leenplafond van 50 procent overweegt, kan je in Nederland nog altijd een huis kopen zonder eigen geld.

Het komt door de schaamteloze lobby van een bancaire sector die niets heeft geleerd, niets is vergeten en die de Nederlandse economie zes jaar na de grootste crisis sinds de jaren dertig nog altijd in een wurggreep houdt. Neem het document dat de NVB op 26 mei 2014 het licht deed zien, getiteld ‘The Dutch housing market’. Het is de klunzige poging van de Nederlandse bankenlobbyist om het beeld dat in het buitenland bestaat van de Nederlandse huizenmarkt, namelijk dat Nederland zucht onder een huizenzeepbel van Ierse proporties en wereldkampioen hypotheekschulden is, bij te stellen.

In het document bestaat de NVB het niet alleen te ontkennen dat er iets mis is met de huizenmarkt, maar ook te beweren dat de oorzaak van de problemen niet bij de banken maar bij fiscus en huurders ligt: ‘In Nederland hebben fiscale aftrekposten een grote rol gespeeld bij de ontwikkeling van zowel de huizenmarkt als de hypotheekmarkt. De omvangrijke en strikt gereguleerde huurmarkt is ook een factor geweest.’

Of neem het aanstaande eerherstel van de verpakte hypotheek, een langgekoesterde wens van Nederlandse bankiers. Voor de crisis waren Nederlandse banken voor hun financiering zwaar afhankelijk geworden van deze markt. Pakweg een derde van alle Nederlandse hypotheken is als obligatie weggezet bij buitenlandse banken en pensioenfondsen.

Geen wonder dus dat de NVB in haar bijdragen aan de Bazelse consultatierondes voor nieuwe buffereisen (Bazel 3) er op bleef hameren dat de internationale toezichthouder bij haar regelgeving rekening moest houden met het ‘uitzonderlijk goede track record’ van Nederlandse securitisaties tijdens de crisis. En daarmee bedoelde de NVB de lage faillisementen: Nederlandse securitisaties zijn ‘prime’, niet ‘sub-prime’. En daarmee verzweeg de NVB gemakshalve de rol die securitisatie had gespeeld bij het opblazen van de Nederlandse huizenzeepbel.

Of zoals Rob Koning, directeur van de Dutch Securitisation Association – een inittiatief van het inmiddels verscheden Holland Financial Centre, opgericht in september 2013 om de reputatie van de verpakte hypotheek op te vijzelen – in een uitzending van Argos op 21 juni 2014 toegaf: ‘Wat wij hopen, is dat de economie weer gaat aantrekken, mensen weer huizen gaan kopen, dat de hypotheekschuld weer voorzichtig gaat toenemen. En dat moet gefinancierd worden en dat kan niet met een teruglopende securitisatiemarkt.’

Om eraan toe te voegen dat de huizenprijsdaling van de afgelopen zes jaar een afwijking was en terugkeer naar het prijsniveau (en schuldenpeil) van 2008 het streven moet zijn. Om dat mogelijk te maken heeft Koning de ECB, Bazel en DNB onophoudelijk bestookt: ‘Overal hebben we duidelijk gemaakt dat we hebben geleerd van de fouten van het verleden. We hebben in Nederland en andere Europese landen een securitisatieproduct dat degelijk in elkaar zit, dat veilig is, waarover heel duidelijke informatie wordt verstrekt. En passen jullie je regels hier nou eindelijk eens op aan.’ Terug naar 2008 – duidelijker kan het niet worden gezegd.

Het heeft alles te maken met de lucratieve geldmachine die het hypotheekbedrijf voor banken is. Ga maar na: volgens berekeningen van het Amsterdamse Centrum voor Recht en Economie bedraagt de bruto rentemarge op hypothecaire kredieten een slordige 3 procent. Op een hypotheekportefeuille van 650 miljard euro betekent dat een netto inkomstenstroom van bijna 20 miljard euro per jaar. Afgezet tegen operationele baten van 15 miljard euro, 7,3 miljard euro en 13 miljard euro in 2013 voor respectievelijk ING, ABN Amro en Rabobank betekent dit dat bijna 60 procent van de bancaire inkomsten afkomstig is van het hypotheekbedrijf. En zo goed als risicovrij: sinds 1993 valt een groeiend deel van de verstrekte hypotheken (driekwart in 2012) onder de Nationale Hypotheek Garantie en is het wanbetalingsrisico dus voor de staat. En als het echt mis gaat – zo heeft de crisis geleerd – zijn het de belastingbetalers die er voor opdraaien, niet de bankiers.

Voeg er nog wat advies- en bemiddelingskosten, kosten voor bankgaranties, bereidstellingsprovisie, rente en kosten eventuele overbruggingskredieten, bouwrentes en boeterentes, om maar te zwijgen van de commissies die securitisaties de bank opleveren aan toe en het is evident waarom banken niets liever deden (en doen) dan hypotheken slijten; waarom hypotheken de grootste post op de balansen van de Nederlandse grootbanken zijn: 209 miljard euro op een bancaire balans van 670 miljard euro bij Rabobank, 290 miljard euro (Nederlandse en buitenlandse hypotheken) op een balans van 880 miljard euro bij ING en 150 miljard euro op een balans van 372 miljard euro bij ABN Amro; waarom bankiers en (bank)economen ook na de crisis bij hoog en bij laag ontkennen dat Nederland een huizenzeepbel heeft gekend omdat de ‘fundamentals’ in orde zouden zijn en Nederland gevrijwaard is gebleven van Spaanse spookvilla’s en Ierse spookdorpen.

En waarom de hypotheekrenteaftrek nog altijd als voornaamste boosdoener wordt gezien en niet de soepele leenvoorwaarden van banken, terwijl deze fiscale faciliteit al sinds 1893 bestaat en ook andere landen die kennen, waardoor levensgroot vragen opdoemen als waarom hier en waarom nu?

bron: ewaldengelen.blogspot.nl

May 28

Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) adviseert aan volgende kabinetten om de Loan-to-Value (LTV)-limiet geleidelijk verder af te bouwen tot een niveau van 90% in 2028. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) maakt zich al langer zorgen over de risico’s van de schuldenproblematiek voor Nederlandse huishoudens en is voorstander om de LTV-limiet na 2018 verder te verlagen.

In het FSC zitten vertegenwoordigers van het ministerie van Financiën, de Nederlandsche Bank en de AFM. De AFM maakt zich sinds enige jaren sterk voor verantwoorde kredietverlening. Met een verdere stapsgewijze verlaging van de LTV-limiet, conform het FSC advies, zal het restschuldrisico’s voor Nederlandse huishoudens verder worden beperkt.

Hoge schuldenlast Nederlandse huishoudens

Nederland doet het internationaal gezien slecht als we naar de gemiddelde schulden per huishouden kijken. Het grootste deel van deze schulden is gerelateerd aan hypotheken. De relatief hoge hypotheekschuld maakt Nederlandse huishoudens erg kwetsbaar voor sterke huizenprijsdalingen en financiële tegenslagen. Een terugval in het inkomen, bijvoorbeeld bij werkloosheid of scheiding, kan dan al snel leiden tot betalingsproblemen. Als die problemen structureel van aard zijn, dan is verkoop van de woning soms onvermijdelijk. Dit kan dan leiden tot een hoge restschuld die consumenten nog lang in hun greep kan houden.

De AFM maakt zich zorgen om de risico’s van de schuldenproblematiek voor Nederlandse huishoudens. Om huishoudens bij financiële tegenvallers meer weerbaar te maken is een verdere stapsgewijze verlaging van de LTV-limiet noodzakelijk. Huishoudens zouden zodoende in 2028 een hypotheek moeten kunnen krijgen die maximaal 90% van de woningwaarde bedraagt.

Noodzaak verdere verlaging LTV-ratio

Nederland kent vergeleken met de ons omringende landen een hoge gemiddelde LTV-ratio. Dit terwijl de afgelopen jaren nog eens hebben aangetoond dat de huizenmarkt kwetsbaar is. In Nederland hebben momenteel bijna een miljoen huishoudens een hypotheek die hoger is dan de waarde van de woning. De regering heeft in de afgelopen jaren een aantal hervormingen doorgevoerd om de consumentenrisico’s op de hypotheekmarkt te verkleinen. De daarbij ingezette verlaging van de LTV-ratio naar 100% maakt huishoudens – met name starters – echter nog altijd kwetsbaar gedurende de eerste jaren van de hypotheek. In die periode is er namelijk nog weinig afgelost en is het risico op een restschuld bij een huisprijsdaling groot. Een lagere LTV limiet biedt betere bescherming tegen restschuldrisico’s.

Consumptief krediet als alternatieve financiering onwenselijk

Bij een verdere verlaging van de LTV-limiet is het onwenselijk dat huishoudens consumptief krediet als alternatief voor hypothecaire krediet voor de aanschaf van een woning gaan gebruiken. Wanneer de LTV-limiet na 2018 verder zou worden verlaagd dan is van belang dat de huidige lijn van de (VFN) gedragscode wordt gevolgd. De AFM zal hier via haar toezicht richting aan geven en op toezien.

Het Financieel Stabiliteitscomité

De vergadering van het Financieel Stabiliteitscomité vond plaats op dinsdag 12 mei 2015. In dit comité spreken vertegenwoordigers van DNB, de AFM en het ministerie van Financiën ten minste twee keer per jaar onder leiding van de president van DNB over ontwikkelingen op het gebied van de stabiliteit van het Nederlandse financiële stelsel. Het CPB en het ministerie van BZK hebben als externe deskundigen aan de beraadslagingen deelgenomen.

bron: AFM: verdere afbouw LTV-limiet naar 90% noodzakelijk | Mei | AFM

May 10

Professor Boot legt een groep oudere heren even uit dat de verzorgingsstaat gaat verdwijnen en dat het ‘leen je rijk feest’ op de woningmarkt definitief voorbij is. Straks moeten jongeren eerst privaat gaan huren en met pensioen gaan is er voor de huidige jeugd ook niet meer bij.

bron: Lezing Arnoud Boot | Grip op je Vermogen 24 april 2015

Apr 25

Toeval of niet, opeens komen van verschillende kanten, Rabo econoom Van Dalen en Amsterdam School of Real Estate (ASRE), geluiden dat de loan-to-value (LTV) ratio van hypotheken niet veel lager moet worden dan het nu is. Beide bijdragen zijn te vinden als blog op de NVM website. Kennelijk gesterkt door deze berichten stuurden de makelaars zelf een brandbrief naar de regering over deze kwestie. “Het loopt de spuigaten uit wat betreft de verzwaringen van de hypotheeknormen voor woningconsumenten. Het cumulatieve effect van deze  maatregelen heeft niet alleen een negatief effect op prijzen en transacties, maar zorgt ook voor onrust.”

Inderdaad zullen woningprijzen naar alle waarschijnlijkheid dalen als de LTV ratio omlaag gaat. De rente kan nauwelijks verder naar beneden, waardoor het effect van lagere leenquotes snel voelbaar zal zijn. Makelaars vrezen dat woningprijsdalingen hun verkoopcijfers beïnvloeden, terwijl banken bang zijn dat de nominale tegenwaarde van hun tophypotheken afneemt. Het ASRE onderzoek spreekt daarnaast van welvaartsverlies omdat lagere LTV ratio’s koopstarters dwingen om meer eigen geld mee te nemen bij de aankoop van hun woning. Daarvoor zullen ze enige tijd moeten sparen vanuit een al dan niet zelfstandige huurwoning. Dit ‘gedwongen’ sparen legt, volgens ASRE, beperkingen op aan het consumptiepatroon van deze vaak jonge huishoudens hetgeen leidt tot welvaartsverlies. Deze redenering impliceert dat woningaankoop zonder eigen geld, dus met een tophypotheek, wel ruimte biedt voor welvaart. Staat welvaart dan gelijk aan schuld? Lijkt me niet want zodra je een handtekening zet onder koop- en tophypotheekakte heb je getekend voor meer schuld dan het huis waard is, ofwel een negatief vermogen. In andere landen heten dergelijke hypotheken overigens subprime. Het duurt tenminste vijf jaar voordat je weer een beetje boven water staat, tenminste als alles goed gaat qua aflossing en marktprijsontwikkeling. De aflossing van starterleningen duurt bijvoorbeeld langer en ook waar woningprijzen dalen blijft het vermogen op het huis langer negatief. Mogelijk beleven woningeigenaren met tophypotheken wel een zekere ‘welvaart’ qua consumptiepatroon, zoals het ASRE onderzoek het verwoordt, maar dat geldt vooralsnog niet voor het reëel vermogen.

Het onderscheid tussen consumptieve bestedingen en vermogen wordt pas actueel wanneer er ongunstige veranderingen plaatsvinden in het inkomen en/of de bestedingslasten van de woningeigenaar. Maar volgens Rabo-econoom Van Dalen zijn er ook dan geen onoverkomelijke problemen, omdat de Nederlandse huiseigenaar internationaal gezien uitzonderlijk trouw is met het aflossen van leningen. Dit argument wordt door Nederlandse banken en DNB regelmatig gebruikt, vooral richting toezichthouders als de ECB. Betrouwbare schuldenaren zijn belangrijk voor onze grootbanken aangezien de helft van hun portefeuilles uit hypotheken bestaat, waarvan bovendien een belangrijk deel doorverkocht moet worden aan investeerders in mortgage backed securities. Maar de Nederlandse betalingsmoraal verhult dat juist hoge hypotheekschulden een rem vormen op welvaartsgroei van zowel woningeigenaren als onze nationale economie.

Zeer lezenswaardig is in dit verband het McKinsey rapport Debt and (not much) deleveraging. Volgens dit onderzoek draagt de Nederlandse betalingsmoraal namelijk niet bij aan de broodnodige vermindering van de schuldenlast. Van een afbouw van particuliere schuld was na 2008 bijvoorbeeld wel sprake in de VS waar de zogenaamde non-recourse hypotheken gangbaar zijn. Dit zijn hypotheken waarbij de schuld alleen maar verhaald wordt op het vastgoed. Banken kunnen de schuldnemers niet dwingen om hun verlies te compenseren met spaartegoeden of ander vermogen van de hypotheekgever. “While nonrecourse loans have resulted in a wave of painful foreclosures for borrowers and losses for lenders, they enable rapid resolution of debt for borrowers who can no longer afford to service their debt.” (p 37) In piekjaar 2010 werd in de VS 9% van alle hypotheken per executie ontbonden. Dit was voor de crisis minder dan 1%. Executoire woningverkoop droeg in belangrijke mate bij aan de snelle afname van hypotheekschuld in de VS sinds de crisis en aan het beginnend herstel van de woningmarkt waarvan langzamerhand sprake lijkt te zijn.

Nederland kent (net als de meeste landen) de zogenaamde recourse leningen die banken in staat stellen om naast het huis zowel het vermogen als toekomstige inkomsten van de hypotheekgever toe te eigenen. Om dat te voorkomen zullen hypotheekgevers veel langer er alles aan doen om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. Het gevolg is dat woningeigenaren die in financiële nood verkeren andere uitgaven drastisch zullen inperken, hetgeen bijdraagt aan het verder verdiepen en verlengen van de recessie. Inmiddels zijn bijna 113.000 consumenten in de problemen met hypotheekbetaling, een verdrievoudiging ten opzichte van 2008. En dit betreft alleen de huishoudens met een officiële registratie bij de BKR, het topje van de ijsberg.

Volgens het McKinsey rapport is de kans groot dat juist hoge hypotheekschulden van huishoudens opnieuw een crisis gaan veroorzaken. Hoge private schulden zorgen er verder voor dat de recessie die er op volgt dieper is en langer duurt omdat huishoudens die tot hun nek in de schuld zitten geen toegang meer hebben tot nieuwe kredieten, moeite hebben met het terugbetalen van hun lening en zich gedwongen zien om hun consumptieve uitgaven te verminderen. Bovendien kijken velen tegen een negatieve woningwaarde aan ten opzichte van hun hypotheek. Huishoudens met hoge schulden zijn kwetsbaarder bij veranderingen in inkomen of werkloosheid en bij stijgende kosten voor bijvoorbeeld zorg, belastingen, wonen, pensioenopbouw en, niet te vergeten, rente. Zeven landen worden in het rapport met name genoemd. Het zijn landen waar de hoge hypotheekschuld van huishoudens momenteel om eerder genoemde redenen mogelijk als ‘unsustainable’, onhoudbaar wordt bestempeld. Bovenaan die lijst staat Nederland. Merk op dat de woningprijsdaling van de afgelopen periode (in exhibit 21, hieronder) als een positieve ontwikkeling wordt gezien. De nu voorzichtig stijgende woningprijzen maken het particuliere schuldprobleem In Nederland weer minder houdbaar. Toch een heel ander beeld dan Rabo en ASRE ons willen vertellen.
household-debt-600

Kicking the can noemen we beleid dat de problemen voor zich uitschuift. En dat is precies wat er gebeurt als de voorstellen om de LTV ratio’s voor koopstarters onverminderd hoog te houden, in beleid worden omgezet. Op de korte termijn worden met deze maatregel huizenprijzen gestut, maar op de lange termijn ondergraaft het handhaven van onze internationaal reeds uitzonderlijk hoge hypotheekschuld herstel van zowel de koopwoningmarkt als van de Nederlandse economie.

Wat dan wel? Alles op alles zetten om op grote schaal een gevarieerd aanbod aan huurwoningen te bouwen voor jonge huishoudens in het goedkope en middensegment. Daar ligt de reële woningvraag. De bouw van voldoende huurwoningen biedt een kans om een einde te maken aan het belasten van steeds weer een nieuwe lichting jonge huishoudens met torenhoge hypotheekschulden. De promotie van nieuwbouw in de huursector komt uiteindelijk ook de koopsector ten goede omdat het onderdak biedt aan potentiële huizenkopers die eerst willen sparen. De ironie is dat er geld genoeg is, beleggers staan te springen om mee te doen.

Maartje Martens_april 2015

bron: housinganalysis.nl

Apr 25

Tiel, 24 april 2015 – In totaal zijn er nu 112.800 mensen die moeite hebben om hun hypotheeklasten te betalen. Ten opzichte van een jaar geleden zijn er ruim 12.000 mensen met een dergelijk betalingsprobleem bijgekomen. Dit blijkt uit de BKR Hypotheekbarometer van april 2015.

Eerste kwartaal bemoedigend

De cijfers over het eerste kwartaal van 2015 zijn echter bemoedigend volgens BKR. De stijging van het aantal mensen met een betalingsprobleem op de hypotheek nam in het eerste kwartaal van dit jaar toe met ruim 1.500 personen. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2014 is dit een beperkte stijging. Toen kwamen er nog bijna 5.800 mensen in de problemen.

“Ondanks de bemoedigende cijfers over het eerste kwartaal moeten we ons blijven realiseren dat 113.000 consumenten een enorm financieel probleem hebben”, aldus Peter van den Bosch, algemeen directeur BKR. “Dat zijn, ter vergelijking, bijna alle inwoners van een stad als Dordrecht.”

500_bkrhypotheekbarometerapril20151bron: BKR

 

Apr 16

Op de site van De Groene Amsterdammer verscheen gisteren een mooi stuk van de hier welbekende Dirk Bezemer. Hij stelt hierin dat Nederland minder krediet nodig heeft en hoe men moet aankijken tegen de zelfverrijking van onze fantastische bankbestuurders.

Een korte samenvatting:

Omdat haperende banken zoveel schade aanrichten, moeten goed draaiende banken dus wel bijzonder waardevol zijn voor de economie. Dat lijkt logisch, maar is het niet. Ter vergelijking: omdat droogte zo schadelijk is, moet een overstroming wel bijzonder heilzaam zijn. Geld als water? Inderdaad, je kunt er ook te veel van hebben.

‘De financiële sector is hier al een kwart eeuw groter dan gemiddeld gesproken gezond is. De hoeveelheid uitstaande leningen is nu bijna tweeënhalf keer zo groot als onze economie. De helft daarvan is bankkrediet. Om even bij de metafoor te blijven: de bankier die ons toeroept dat we zonder hem financieel uit­drogen, heeft niet door dat het water ons tot de lippen staat.’

‘Hoe werkt dat dan, meer bank­krediet dus minder groei? Het antwoord is niet ingewikkeld: krediet is ook schuld. De vraag is of krediet zó wordt gebruikt dat er inkomen ­gegenereerd wordt. Daaruit kan de schuld dan worden afbetaald. Bij leningen aan bedrijven is dit vaak het geval; bij hypotheken aan huis­houdens niet. De schuld groeit er wel van, maar het toekomstig inkomen niet. In mijn onderzoek vind ik dat in de meeste westerse economieën de kredietverlening sterk verschoven is richting huishoudens.

Nederland loopt daarin voorop. Meer dan de helft van alle uitstaande leningen bestaat hier uit hypotheken aan huishoudens. Er is dus een duidelijke reden om je zorgen te maken over de rol van banken in Nederland. In één woord: schuld. En dan heb ik het niet over de overheidsschuld, waar ons kabinet zo druk mee is. Die is slechts zeventig procent van het bbp. Ik heb het over de schuld van de private sector, die 240 procent bedraagt. We staan daarin op eenzame hoogte. Maar hoe vaak hoort u Rutte of ­Dijsselbloem hierover?’

Lees het gehele artikel op de site van De Groene Amsterdammer

Apr 14

Leuk filmpje over de Australische huizenzeepbel. Natuurlijk begint de hoofdeconoom van de grootste hypotheekbank over ‘fundamentals’ en ontkent keihard dat de huizenmarkt een zeepbel is. Hij kan zo bij de Rabobank aan de slag.

Apr 7

VVD-er en bankenlobbyist Robin Fransman (@RF_HFC) vindt dat het huidige kabinet heeft gezorgd voor het huidige prille economische herstel. Volgens Fransman heeft het ‘stimuleren’ van sociale huurders richting dure huur en koopmarkt tot een deel van het herstel geleid.

Het klopt dat dit echt ‘Stef Blok – Rabobank’ beleid is. Het mag ook bekend zijn dat de Nederlandse economie is gebouwd op een hypothekenbubbel.  Wikipedia schrijft hierover:

De Nederlandse economie maakte eind jaren 90 een grote groeispurt door met groeicijfers boven de 4%. In de eerste jaren na de eeuwwisseling is de groei afgenomen. De internetzeepbel en de terroristische aanslagen in de Verenigde Staten op 11 september 2001 hebben hier een belangrijke rol gespeeld. In 2006 en 2007 groeide de economie weer met meer dan 3%, maar naar aanleiding van de wereldwijde crisis was er in 2009 een krimp van 3,5%, gevolgd door een zeer beperkte groei en een flink stijgende staatsschuld en werkloosheid vanaf 2010 tot heden.

De Nederlandse groeispurt gefinancierd met hypotheekschulden

Fransman vindt dus dat we op de oude voet verder moeten. En Zeker niet gaan sparen.. Op Twitter lopen heel veel mensen weg met deze charismatische lobbyist. Ik vraag me steeds meer af waarom…