Apr 25

Toeval of niet, opeens komen van verschillende kanten, Rabo econoom Van Dalen en Amsterdam School of Real Estate (ASRE), geluiden dat de loan-to-value (LTV) ratio van hypotheken niet veel lager moet worden dan het nu is. Beide bijdragen zijn te vinden als blog op de NVM website. Kennelijk gesterkt door deze berichten stuurden de makelaars zelf een brandbrief naar de regering over deze kwestie. “Het loopt de spuigaten uit wat betreft de verzwaringen van de hypotheeknormen voor woningconsumenten. Het cumulatieve effect van deze  maatregelen heeft niet alleen een negatief effect op prijzen en transacties, maar zorgt ook voor onrust.”

Inderdaad zullen woningprijzen naar alle waarschijnlijkheid dalen als de LTV ratio omlaag gaat. De rente kan nauwelijks verder naar beneden, waardoor het effect van lagere leenquotes snel voelbaar zal zijn. Makelaars vrezen dat woningprijsdalingen hun verkoopcijfers beïnvloeden, terwijl banken bang zijn dat de nominale tegenwaarde van hun tophypotheken afneemt. Het ASRE onderzoek spreekt daarnaast van welvaartsverlies omdat lagere LTV ratio’s koopstarters dwingen om meer eigen geld mee te nemen bij de aankoop van hun woning. Daarvoor zullen ze enige tijd moeten sparen vanuit een al dan niet zelfstandige huurwoning. Dit ‘gedwongen’ sparen legt, volgens ASRE, beperkingen op aan het consumptiepatroon van deze vaak jonge huishoudens hetgeen leidt tot welvaartsverlies. Deze redenering impliceert dat woningaankoop zonder eigen geld, dus met een tophypotheek, wel ruimte biedt voor welvaart. Staat welvaart dan gelijk aan schuld? Lijkt me niet want zodra je een handtekening zet onder koop- en tophypotheekakte heb je getekend voor meer schuld dan het huis waard is, ofwel een negatief vermogen. In de andere landen heten dergelijke hypotheken overigens subprime. Het duurt tenminste vijf jaar voordat je weer een beetje boven water staat, tenminste als alles goed gaat qua aflossing en marktprijsontwikkeling. De aflossing van starterleningen duurt bijvoorbeeld langer en ook waar woningprijzen dalen blijft het vermogen op het huis langer negatief. Mogelijk beleven woningeigenaren met tophypotheken wel een zekere ‘welvaart’ qua consumptiepatroon, zoals het ASRE onderzoek het verwoordt, maar dat geldt vooralsnog niet voor het reëel vermogen.

Het onderscheid tussen consumptieve bestedingen en vermogen wordt pas actueel wanneer er ongunstige veranderingen plaatsvinden in het inkomen en/of de bestedingslasten van de woningeigenaar. Maar volgens Rabo-econoom Van Dalen zijn er ook dan zijn er geen onoverkomelijke problemen, omdat de Nederlandse huiseigenaar internationaal gezien uitzonderlijk trouw is met het aflossen van leningen. Dit argument wordt door Nederlandse banken en de DNB regelmatig gebruikt, vooral richting toezichthouders als de ECB. Betrouwbare schuldenaren zijn belangrijk voor onze grootbanken aangezien de helft van hun portefeuilles uit hypoteken bestaat, waarvan bovendien een belangrijk deel doorverkocht moet worden aan investeerders in mortgage backed securities. Maar de Nederlandse betalingsmoraal verhult dat juist hoge hypotheekschulden een rem vormen op welvaartsgroei van zowel woningeigenaren als onze nationale economie.

Zeer lezenswaardige is in dit verband het McKinsey rapport Debt and (not much) deleveraging. Volgens dit onderzoek draagt de Nederlandse betalingsmoraal namelijk niet bij aan de broodnodige vermindering van de schuldenlast. Van een afbouw van particuliere schuld was na 2008 bijvoorbeeld wel sprake in de VS waar de zogenaamde non-recourse hypotheken gangbaar zijn. Dit zijn hypotheken waarbij de schuld alleen maar verhaald wordt op het vastgoed. Banken kunnen de schuldnemers niet dwingen om hun verlies te compenseren met spaartegoeden of ander vermogen van de hypotheeknemer. “While non‑recourse loans have resulted in a wave of painful foreclosures for borrowers and losses for lenders, they enable rapid resolution of debt for borrowers who can no longer afford to service their debt.” (p 37) In piekjaar 2010 werd in de VS 9% van alle hypotheken per executie ontbonden. Dit was voor de crisis minder dan 1%. Executoire woningverkoop droeg in belangrijke mate bij aan de snelle afname van hypotheekschuld in de VS sinds de crisis en aan de opmaat voor het herstel op de woningmarkt waarvan langzamerhand sprake lijkt te zijn.

Nederland kent (net als de meeste landen) de zogenaamde recourse leningen die banken in staat stelt om naast het huis zowel het vermogen als toekomstige inkomsten van de hypotheeknemer toe te eigenen. Om dat te voorkomen zullen hypotheeknemers veel langer er alles aan doen om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. Het gevolg is dat woningeigenaren die in financiële nood verkeren andere uitgaven drastisch zullen inperken hetgeen bijdraagt aan het verder verdiepen en verlengen van de recessie. Inmiddels zijn bijna 113.000 consumenten in de problemen met hypotheekbetaling, een verdrievoudiging ten opzichte van 2008. En dit betreft alleen de huishoudens met een officiële registratie bij de BKR, het topje van de ijsberg.

Volgens het McKinsey rapport is de kans groot dat juist hoge hypotheekschulden van huishoudens opnieuw een crisis gaan veroorzaken. Hoge private schulden zorgen er verder voor dat de recessie die er op volgt dieper is en langer duurt omdat huishoudens die tot hun nek in de schuld zitten geen toegang meer hebben tot nieuwe kredieten, moeite hebben met het terugbetalen van hun lening en zich gedwongen zien om hun consumptieve uitgaven verminderen. Bovendien kijken velen tegen een negatieve woningwaarde aan ten opzichte van hun hypotheek. Huishoudens met hoge schulden zijn kwetsbaarder bij veranderingen in inkomen of werkloosheid en bij stijgende kosten voor bijvoorbeeld zorg, belastingen, wonen, pensioenopbouw en, niet te vergeten, rente. Zeven landen worden in het rapport met name genoemd. Het zijn landen waar de hoge hypotheekschuld van huishoudens momenteel om eerder genoemde redenen mogelijk als ‘unsustainable’, onhoudbaar wordt bestempeld. Bovenaan die lijst staat Nederland. Merk op dat de woningprijsdaling van de afgelopen periode in exhibit 21, hieronder, als een positieve ontwikkeling wordt gezien. De nu voorzichtig stijgende woningprijzen maken het particuliere schuldprobleem In Nederland weer minder houdbaar. Toch een heel ander beeld dan Rabo en ASRE ons willen vertellen.

household-debt-600

Kicking the can noemen we beleid dat de problemen voor zich uitschuift. En dat is precies wat er gebeurt als de voorstellen om de LTV ratio’s voor koopstarters onverminderd hoog te houden, in beleid wordt omgezet. Op de korte termijn worden met deze maatregel huizenprijzen gestut, maar op de lange termijn ondergraaft een verdere toename van onze internationaal reeds uitzonderlijk hoge hypotheekschuld het herstel van zowel de koopwoningmarkt als van de Nederlandse economie.

Wat dan wel? Alles op alles zetten om op grote schaal een gevarieerd aanbod aan huurwoningen te bouwen voor jonge huishoudens in het goedkope en middensegment. Daar ligt de reële woningvraag. De bouw van voldoende huurwoningen biedt een kans om een einde te maken aan het belasten van steeds weer een nieuwe lichting jonge huishoudens met torenhoge hypotheekschulden. De promotie van nieuwbouw in de huursector komt uiteindelijk ook de koopsector ten goede omdat het onderdak biedt aan potentiële huizenkopers die eerst willen sparen. De ironie is dat er geld genoeg is, beleggers staan te springen om mee te doen.

Maartje Martens_april 2015

bron: housinganalysis.nl

Apr 25

Tiel, 24 april 2015 – In totaal zijn er nu 112.800 mensen die moeite hebben om hun hypotheeklasten te betalen. Ten opzichte van een jaar geleden zijn er ruim 12.000 mensen met een dergelijk betalingsprobleem bijgekomen. Dit blijkt uit de BKR Hypotheekbarometer van april 2015.

Eerste kwartaal bemoedigend

De cijfers over het eerste kwartaal van 2015 zijn echter bemoedigend volgens BKR. De stijging van het aantal mensen met een betalingsprobleem op de hypotheek nam in het eerste kwartaal van dit jaar toe met ruim 1.500 personen. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2014 is dit een beperkte stijging. Toen kwamen er nog bijna 5.800 mensen in de problemen.

“Ondanks de bemoedigende cijfers over het eerste kwartaal moeten we ons blijven realiseren dat 113.000 consumenten een enorm financieel probleem hebben”, aldus Peter van den Bosch, algemeen directeur BKR. “Dat zijn, ter vergelijking, bijna alle inwoners van een stad als Dordrecht.”

500_bkrhypotheekbarometerapril20151bron: BKR

 

Apr 16

Op de site van De Groene Amsterdammer verscheen gisteren een mooi stuk van de hier welbekende Dirk Bezemer. Hij stelt hierin dat Nederland minder krediet nodig heeft en hoe men moet aankijken tegen de zelfverrijking van onze fantastische bankbestuurders.

Een korte samenvatting:

Omdat haperende banken zoveel schade aanrichten, moeten goed draaiende banken dus wel bijzonder waardevol zijn voor de economie. Dat lijkt logisch, maar is het niet. Ter vergelijking: omdat droogte zo schadelijk is, moet een overstroming wel bijzonder heilzaam zijn. Geld als water? Inderdaad, je kunt er ook te veel van hebben.

‘De financiële sector is hier al een kwart eeuw groter dan gemiddeld gesproken gezond is. De hoeveelheid uitstaande leningen is nu bijna tweeënhalf keer zo groot als onze economie. De helft daarvan is bankkrediet. Om even bij de metafoor te blijven: de bankier die ons toeroept dat we zonder hem financieel uit­drogen, heeft niet door dat het water ons tot de lippen staat.’

‘Hoe werkt dat dan, meer bank­krediet dus minder groei? Het antwoord is niet ingewikkeld: krediet is ook schuld. De vraag is of krediet zó wordt gebruikt dat er inkomen ­gegenereerd wordt. Daaruit kan de schuld dan worden afbetaald. Bij leningen aan bedrijven is dit vaak het geval; bij hypotheken aan huis­houdens niet. De schuld groeit er wel van, maar het toekomstig inkomen niet. In mijn onderzoek vind ik dat in de meeste westerse economieën de kredietverlening sterk verschoven is richting huishoudens.

Nederland loopt daarin voorop. Meer dan de helft van alle uitstaande leningen bestaat hier uit hypotheken aan huishoudens. Er is dus een duidelijke reden om je zorgen te maken over de rol van banken in Nederland. In één woord: schuld. En dan heb ik het niet over de overheidsschuld, waar ons kabinet zo druk mee is. Die is slechts zeventig procent van het bbp. Ik heb het over de schuld van de private sector, die 240 procent bedraagt. We staan daarin op eenzame hoogte. Maar hoe vaak hoort u Rutte of ­Dijsselbloem hierover?’

Lees het gehele artikel op de site van De Groene Amsterdammer

Apr 14

Leuk filmpje over de Australische huizenzeepbel. Natuurlijk begint de hoofdeconoom van de grootste hypotheekbank over ‘fundamentals’ en ontkent keihard dat de huizenmarkt een zeepbel is. Hij kan zo bij de Rabobank aan de slag.

Apr 7

VVD-er en bankenlobbyist Robin Fransman (@RF_HFC) vindt dat het huidige kabinet heeft gezorgd voor het huidige prille economische herstel. Volgens Fransman heeft het ‘stimuleren’ van sociale huurders richting dure huur en koopmarkt tot een deel van het herstel geleid.

Het klopt dat dit echt ‘Stef Blok – Rabobank’ beleid is. Het mag ook bekend zijn dat de Nederlandse economie is gebouwd op een hypothekenbubbel.  Wikipedia schrijft hierover:

De Nederlandse economie maakte eind jaren 90 een grote groeispurt door met groeicijfers boven de 4%. In de eerste jaren na de eeuwwisseling is de groei afgenomen. De internetzeepbel en de terroristische aanslagen in de Verenigde Staten op 11 september 2001 hebben hier een belangrijke rol gespeeld. In 2006 en 2007 groeide de economie weer met meer dan 3%, maar naar aanleiding van de wereldwijde crisis was er in 2009 een krimp van 3,5%, gevolgd door een zeer beperkte groei en een flink stijgende staatsschuld en werkloosheid vanaf 2010 tot heden.

De Nederlandse groeispurt gefinancierd met hypotheekschulden

Fransman vindt dus dat we op de oude voet verder moeten. En Zeker niet gaan sparen.. Op Twitter lopen heel veel mensen weg met deze charismatische lobbyist. Ik vraag me steeds meer af waarom…

Mar 11

Door: Ron Buiting

Het aanbod van betaalbare huurwoningen is gering. Ontwikkelaars en gemeenten zien meer heil in koopwoningen. Maar het grote probleem van de woningmarkt zijn de hypotheekschulden.

Goed nieuws: investeerders willen dit jaar een recordbedrag van 5,5 miljard in de Nederlandse vrijehuursector stoppen. De ontbrekende schakel in onze woningmarkt gaat worden opgevuld. Maar een deel van dit geld blijft werkloos liggen doordat er onvoldoende aanbod voor huurwoningen is door de aantrekkende koopwoningmarkt.

Als reactie klinkt de oproep aan gemeenten om grondprijzen te verlagen. Het is een zoveelste illustratie van een achterhoedegevecht; niet de ontbrekende beleggershuurwoningen, maar de enorme schuldenbergen zijn het grote probleem van het niet goed functioneren van onze woningmarkt. Zonder een bredere schuldenaanpak komt de vrijesectorhuur én de woningmarkt als geheel niet uit het slop. Tijd om te stoppen met eenzijdige verwijten en te starten met een sectorbrede aanpak van de schulden.

Lees verder bij Cobouw.nl

Mar 11

Het Nibud maakt zich zorgen over gezinnen waarbij één ouder werkt en een jaarinkomen heeft tot 35.000 euro, de traditionele kostwinnersgezinnen. Om volledig mee te kunnen doen in onze maatschappij komen zij feitelijk geld te kort. Hierdoor staan ze dagelijks voor moeilijke financiële keuzes. Dit blijkt uit cijfers die het Nibud op een rij heeft gezet voor het Nibud Budgethandboek 2015 dat vandaag is verschenen.

Rondkomen steeds moeilijker

Het Nibud maakt zich al langer zorgen om de bestedingsmogelijkheden van gezinnen op bijstandsniveau. Het instituut ziet nu dat ook gezinnen met twee of meer kinderen, met een inkomen rond modaal, waarbij één van de ouders werkt, steeds meer moeite hebben met rondkomen. Door de afbouw van de overdraagbaarheid van de algemene heffingskorting (aanrechtsubsidie) en de alsmaar stijgende huren, ziet het Nibud dat rondkomen steeds moeilijker wordt. Bij het maken van de berekeningen gaat het Nibud uit van een lage huur. Maar in de praktijk zijn de huren vaak hoger en is het nog moeilijker om goed rond te komen.

Zorgen om gezinnen met inkomen rond modaal

Het Nibud maakt zich zorgen om de traditionele kostwinnersgezinnen met twee of meer kinderen. Hierbij werkt één van de ouders en verdient rond 35.000 euro bruto per jaar. Dit is een modaal inkomen, het inkomen dat het meest voorkomt in Nederland. In Nederland bestaan zo’n 87.000 gezinnen waarbij één van de partners een jaarinkomen heeft tot 35.000 euro per jaar. Deze gezinnen hebben het financieel gezien zwaar en noemt het Nibud een echte risicogroep. Ze krijgen geen kwijtschelding van lokale lasten en krijgen geen zorg- of huurtoeslag.

Het Nibud ziet dat zij rond kunnen komen als zij in een huis wonen met een huur van maximaal 528 euro, wat volgens het CBS de gemiddelde huur is voor deze inkomensgroep. Maar als ze in een duurdere huurwoning wonen, een auto hebben, met het gezin op vakantie willen of als de kinderen lid van zijn een sport- of muziekvereniging zijn, komen zij maandelijks al snel honderden euro’s tekort.

Lees verder bij het Nibud

Mar 3

uit-balans-duijnDe Nederlandse economie is op alle fronten uit balans: van werkloosheid tot inkomens tot rente tot betalingsbalansoverschotten stelt Jaap van Duijn, econoom/publicist in zijn nieuwste boek “Uit Balans”.

Na de crisis van 2008 ging het budgettaire beleid al snel in de remstand, het monetaire beleid waar het accent op kwam te liggen leidt door het beleid van de ECB tot een totale ontwrichting van de economie. Er is een sterke morele component in het verval van de afgelopen dertig jaar, de normen en waarden in het economisch verkeer zijn vervaagd. Het zal zeker 10-20 jaar duren voordat een nieuw evenwicht bereikt is.

Bekijk hieronder het videointerview van Me Judice, het discussieplatform, met Jaap van Duijn.

Feb 13

De Rabobank kwam gisteren weer met een kwartaalbericht over de Nederlandse woningmarkt. Sinds de prijzen wat lijken te stabiliseren zijn ze daarin ook weer begonnen met voorspellingen over de huizenprijzen. Het viel mij op dat ze enorm veranderlijk zijn in de stijging die ze voorspellen.

lees ook: Recordaantal incasso’s voor openstaande rekeningen

In november voorspelde woningmarktspecialist Pieter van Dalen dat de prijzen met 1½-3½% gaan toenemen ten opzichte van 2014.

“In 2015 verwachten wij een verdere groei op de koopwoningmarkt. De positieve factoren zoals een verder economisch herstel, het hoge consumentenvertrouwen, de lage hypotheekrente en het forse aantal verkochte nieuwbouwwoningen hebben naar verwachting een groter effect dan de negatieve factoren zoals de beëindiging of versobering van stimuleringsmaatregelen, de onderwater­problematiek en de kredietbeperkende maatregelen. Wij voorzien een toename van het aantal verkopen in 2015 naar 145-165 duizend. Verder zal de gemiddelde huizenprijsindex in 2015 naar verwachting met 1½-3½% toenemen ten opzichte van 2014.”

Op Twitter kreeg Pieter stevige kritiek op zijn zwakke verhaal en kwam vrijwel direct met een herziening. “Beperking prijsherstel Nederlandse koopwoningmarkt in 2015 door Nibud-normen” was de titel van het stuk.

Hij schrijft hierin: “De nieuwe Nibud-normen zijn strenger dan wij hadden verwacht. De negatieve impact ervan op de prijsontwikkeling van bestaande woningen zal vooral via de lagere financieringscapaciteit van de middeninkomens tot stand komen. Voor 2015 verwachten wij een gemiddelde prijsstijging van 1½-3½% ten opzichte van 2014 (Rabobank, 2014). De kans dat de prijsontwikkeling op de ondergrens van +1½% blijft steken, is door deze strengere normen toegenomen. Indien de hypotheekrente volgend jaar harder zal stijgen dan wij verwachten is er een risico dat de prijsontwikkeling nog lager zal uitpakken.”

Gisteren was het opeens weer rozengeur en maneschijn bij de Rabobank. Dit werd natuurlijk ook opgemerkt door onze staatsomroep:

“Voor 2015 voorzien wij een verdere groei op de koopwoningmarkt. Wij verwachten dat de positieve factoren zoals een verder economisch herstel, het hoge consumentenvertrouwen, de dalende hypotheekrente en het forse aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen sterk genoeg zullen zijn om te compenseren voor de negatieve factoren, zoals de beëindiging of versobering van stimuleringsmaatregelen, de onderwater­problematiek en de kredietbeperkende maatregelen. Wij voorzien een toename van het aantal verkopen in 2015 naar 150 tot 170 duizend, na 153 duizend verkopen vorig jaar. De gemiddelde huizenprijsindex neemt in 2015 naar verwachting met 1 tot 3% toe ten opzichte van 2014 na een stijging van 0,9% in 2014.”

Zo zie je maar weer, er is niets zo veranderlijk als het weer de Rabobank……

Feb 9

De woningmarkt lijkt weer in de lift te zitten. Maar dit fragiele herstel wordt bedreigd.

Eindelijk, de woningmarkt klimt uit het dal. Na zeven jaar kommer en kwel stijgen de huizenprijzen sinds de zomer weer en neemt het aantal woningverkopen toe. Geen wonder dat de hosannaberichten van makelaars en banken je om de oren vliegen. Daarmee groeit ook het vertrouwen van de huizenkoper. Maar is die jubel-stemming wel terecht?

Wie kun je geloven?

Veel huizen bezitters vragen zich af welke voorspelling ze nog kunnen geloven als het om de woningmarkt gaat. Er lijkt weinig lijn in te zitten. Zo juichte Klaas Knot, directeur van De Nederlandsche Bank (DNB), al in maart 2013 dat het ergste leed achter de rug was. Maar nog geen paar maanden later voorspelde hij een daling van de huizenprijzen van 10%. Dat is niet de enige reden om voorzichtig te zijn. Woningmarktcijfers komen vaak uit de verdachte hoek van makelaars en banken, die belang hebben bij positieve berichten . Goed nieuws versterkt het consumentenvertrouwen en wordt daarmee een zichzelf waarmakende voorspelling. Maar later kan toch weer blijken dat het tegenvalt.

Onafhankelijke onderzoekers wagen zich niet graag aan een voorspelling. ‘Dit wordt een heel spannend jaar voor de woningmarkt. Ik verwacht nu eigenlijk dat het broze herstel zich doorzet. Maar garantie tot aan de deur’, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. Onafhankelijk woningmarktdeskundige en onderzoekster Maartje Martens is minder optimistisch. ‘De huizenprijzen hebben de bodem nog lang niet bereikt.’ Beide wetenschappers zijn het er wel over eens dat er grote bedreigingen op de loer liggen voor de woningmarkt.

nvm

Bedreiging

De belangrijkste bedreiging is dat lenen steeds lastiger wordt. Het Nibud, dat bepaalt welke lening verantwoord is bij welk inkomen, is van mening dat huizenkopers meer geld achter de hand moeten houden voor onvoorziene uitgaven. Dit jaar kunnen consumenten daarom op basis van hetzelfde jaarsalaris een veel lagere hypotheek krijgen dan vorig jaar. Vooral huizen kopers met een laag inkomen -vaak starters -mogen minder lenen. Een eenverdiener met een brutojaarinkomen van €25.000 kon vorig jaar nog een hypotheek krijgen van ruim €121.000 bij een rentevaste periode van tien jaar tegen 3% rente. Dit jaar kan hij nog maar €106.241 lenen. Dat is 12,25% minder.

Bovendien lenen banken nog maar maximaal 103% van de marktwaarde van de woning uit. Dat percentage wordt jaarlijks met 1% afgebouwd naar 100% in 2018. Onderzoekster Martens vreest dat het percentage daarna nog verder daalt. ‘Ik denk dat mensen op termijn nog maar 80% van de taxatiewaarde kunnen lenen. Daar wordt achter de schermen door banken, toezichthouders en de overheid al uitgebreid over gesproken.’ Zo adviseerde een commissie onder leiding van Herman Wijffels het ministerie van Financiën in 2013 alom de maximale hypotheek te verlagen naar 80%. En ook het Financieel Stabiliteitscomité, waarin vertegenwoordigers van DNB, AFM en het ministerie van Financiën zitten, onderzoekt de mogelijkheden de leenmogelijkheden verder in te perken na 2018.

Volgens Martens hangen deze plannen als een zwaard van Damocles boven de woningmarkt. ‘Als mensen minder kunnen lenen, zullen de huizenprijzen
ongetwijfeld flink gaan dalen.’ Hoogleraar Boelhouwer is het met Martens eens. ‘Als die plannen werkelijk worden uitgevoerd, is dat funest voor het herstel van de woningmarkt.’

Onder Water

Ook de forse restschulden van veel Nederlanders houden verbetering van de woningmarkt tegen. Bij ongeveer eenderde van de huishoudens is de woningwaarde lager dan de hypotheek. Hoogleraar woningmarkt Johan Conijn stelde vorig jaar in een interview met nu.nl dat dit een rem op het aantal woningverkopen zet. Deze huizenbezitters kunnen niet onder water doorstromen naar een volgende woning. Volgens Conijn is de schuld die ze meenemen namelijk vaak zo hoog dat ze een nieuw huis niet kunnen financieren. De verkoop uitstellen en ondertussen aflossen is voor deze mensen het beste advies.

Einde steunmaatregelen

Er zijn meer zaken die het broze herstel bedreigen. De afgelopen jaren probeerde de overheid de woningmarkt een slinger te geven door allerlei steunmaatregelen. Maar wanneer zo’n maatregel wordt beëindigd, kan dat juist weer een negatieve invloed hebben op de woningmarkt. Ook kan het eindigen van de verruimde schenkingsvrijstelling een klap betekenen voor de huizenmarkt. Sinds oktober 2013 mocht je belastingvrij een ton schenken aan wie je maar wilde. De ontvanger moest het geld gebruiken voor bijvoorbeeld de koop van een nieuw huis of een verbouwing. Hoeveel Nederlanders precies van deze maatregel gebruik hebben gemaakt, is niet duidelijk. Schattingen liggen tussen 50.000 en 100.000 mensen.

Daarnaast is de bodem van de pot met startersleningen bereikt. Den Haag trok de afgelopen jaren €50 miljoen uit om starters te helpen bij het kopen van een huis, maar stopt daar nu mee. Daardoor wordt het voor starters weer lastiger een huis te kopen. Sommige gemeenten blijven de starterslening wel aanbieden. Voor starters die geen steun meer kunnen krijgen, kan de Starters Renteregeling een alternatief zijn. Deze regeling wordt aangeboden door een groep woningbouwcorporaties die een deel van hun woningen verkopen. Zij schieten ten minste tien jaar lang maandelijks 20 % van de rente voor. Koper moeten het voorschot bij verkoop alleen terugbetalen als ze winst maken op het huis. Doordat de maandlasten lager uitvallen, kunnen de kopers een hogere hypotheek krijgen.

 Luchtbel

Martens is pessimistisch over de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt op langere termijn, omdat de huizenprijzen volgens haar nog steeds kunstmatig hoog zijn. Ondanks de forse daling zitten huizenbezitters nog steeds op een luchtbel, zo stelt Martens. ‘De huizenprijzen zijn gebaseerd op de hoogte van het bedrag dat mensen kunnen lenen, en niet op de werkelijke waarde van de stenen en de grond. Die zijn een stuk minder duur. Zo zie je de laatste jaren dat nieuwbouw steeds goedkoper wordt en de prijzen van bestaande woningen daarin meeneemt.’

Volgens Boelhouwer is dat echter geen probleem. ‘In Nederland is er een schaarste aan woningen en dat zal voorlopig zo blijven. Sterker nog, de schaarste wordt alleen maar groter, omdat er steeds minder bouwvergunningen worden afgegeven. Die schaarste drijft de prijzen op. Zolang er een tekort aan huizen is in Nederland, zullen de huizenprijzen hoger liggen dan sec de prijzen van de stenen en de grond. Tenzij je straks geen cent meer kunt lenen dan die waarde. Dan komt het anders te liggen.’huizenprijzen-inflatie

bron: consumentenbond.nl (Hier kunt u het gehele artikel lezen)