Oct 16

Uit de cijfers van de Eigen Huis marktindicator blijkt dat op dit moment slechts een op de drie personen de voorkeur heeft voor een koopwoning. Dit is minder dan de helft van het aantal mensen dat in februari 2008 aangaf de voorkeur te geven aan een eigen woning boven een huurwoning. Hiermee is een voorlopig dieptepunt bereikt in de geneigdheid om te kopen.

De voorkeur voor huren bereikt overigens geen hoogtepunt, omdat het aantal mensen dat ‘het even niet weet’ is toegenomen. Zowel het niveau van de huren als de rechten van huurders zijn afgelopen jaren verslechterd in de hoop mensen terug te bewegen richting een koopwoning. Dit lijkt dus beperkt effect te sorteren.

Sinds het begin van de crisis willen veel minder mensen een koopwoning dan er koopwoningen zijn. Uit onderstaande grafiek kun je concluderen dat er veel mensen nu in een koopwoning wonen, die geen voorkeur hebben voor een koopwoning. De krapte op de huurmarkt lijkt daarmee dus alleen maar te gaan toenemen de komende jaren (klik voor groot).

vkkoop

 

 

 

 

 

 

bron: WoON2012 en VEH/OTB

Oct 4

In het derde kwartaal werden er 1.336 verliesdeclaraties ingediend bij stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, de uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Dit is zestien procent meer dan een jaar geleden in het derde kwartaal (1.149) en het hoogste aantal sinds de start van NHG in 1995.

Dat dit in absolute aantallen het slechtste kwartaal ooit was voor de NHG vertelt echter niet het hele verhaal. Dat in de eerste drie kwartalen van dit jaar 5% meer declaraties werden ingediend dan in dezelfde periode van vorig jaar -zoals het persbericht meldt- is ook niet het volledige verhaal.

Samenhang met aantal verkopen

Om een verliesdeclaratie in te dienen moet eerst een woning zijn verkocht. En dit jaar werden in de eerste acht maanden (cijfers september zijn nog niet beschikbaar) bijna 38% meer woningverkopen geregistreerd door het kadaster. Omdat huizenprijzen vrij vlak waren in die periode staan er nu niet veel minder mensen onder water dan een jaar geleden. De werkloosheid verschilt ook niet significant van vorig jaar en ik heb geen berichten gehoord dat mensen ineens niet meer zouden scheiden, wat de belangrijkste reden van gedwongen verkoop is.

Dat betekent dat er in plaats van de 3.603 declaraties in de eerste negen maanden er ongeveer 4.750 hadden moeten zijn, een verschil van bijna 1.150, of 24%

Bij een gelijkblijvend beleid van NHG zou je dus verwachten dat er in de eerste drie kwartaal van dit jaar ongeveer 38 procent meer verliesdeclaraties zouden zijn ingediend bij WEW, niet slechts 5 procent. Dat betekent dat er in plaats van de 3.603 declaraties in de eerste negen maanden er ongeveer 4.750 hadden moeten zijn, een verschil van bijna 1.150, of 24%.

Stichting WEW maakte vorig jaar een aantal maatregelen bekend die de verliezen uit gedwongen verkopen moesten terug dringen. Zo is onder andere  de definitie van wat een maximaal verantwoorde lening is, wanneer na een scheiding de hypotheek door 1 persoon moet worden gedragen enorm opgerekt. Ook stelde WEW 20 miljoen uit eigen middelen beschikbaar om leningen deels af te schrijven zodat er niet tot verkoop hoeft te worden over gegaan. Deze maatregelen lijken dus effect te sorteren, want het aantal gedwongen verkopen ligt inmiddels bijna een kwart lager dan ik zou verwachten op basis van de ontwikkelingen in de markt.

De wonderbaarlijke trendbreuk in het fondsvermogen waar ik vorig kwartaal al vrij uitgebreid vraagtekens bij had zet in het derde kwartaal door. Stichting WEW benadrukt in haar persbericht zelf ook meermaals dat het ondanks deze stijging van het vermogen verwacht dat er nog een daling in het verschiet licht. De grafiek met een prognose voor de komende jaren is flink aangepast ten opzichte van die in het bericht over het eerste kwartaal van dit jaar. In onderstaande grafiek heb ik beide prognoses naast elkaar gezet.

In deze grafiek kun je zien dat de stichting inmiddels een minder snelle daling van het vermogen verwacht, maar ook een minder snel herstel. Waar in april nog werd gedacht aan een fondsvermogen van zo’n 900 miljoen euro in 2023, is dat inmiddels bijgesteld naar zo’n 800 miljoen in 2024. Dit is overigens niet hoe FTM de toekomst van het fondsvermogen ziet.

herzieningNHG

 

Kleiner deel schade uitgekeerd

Van de gehonoreerde verliesdeclaraties werd afgelopen kwartaal gemiddeld 92,2% van de geleden schade vergoed, ruim lager dan de 95,7 procent van voorgaand kwartaal. Door deze lagere uitbetaling daalde het gemiddelde uitgekeerde verliesbedrag vrij fors van 38.747 naar 36.699 euro. De gemiddelde ingediende (gehonoreerde) verliesdeclaratie bedroeg echter 39.803 euro tegen 40.541 vorig kwartaal, wat een aanzienlijk kleinere daling betekent.

bron: Woningmarktcijfers

Sep 11

Nederland is nog onvoldoende voorbereid op ingrijpende veranderingen in demografie, klimaat, biodiversiteit en de beschikbaarheid van grondstoffen die zich in de komende decennia kunnen openbaren. Dat concludeert het PBL in de ‘Balans van de Leefomgeving 2014’.

Er lijkt sprake van een licht herstel op de Nederlandse woningmarkt. Het PBL waarschuwt in een vandaag verschenen rapport echter voor een te groot optimisme. In sommige, vooral stedelijke regio’s trekt de markt misschien aan, maar nieuwbouw is in grote delen van het land niet vanzelfsprekend. Op de langere termijn (10-20 jaar) neemt het aantal jonge gezinnen af en komen er veel koopwoningen van ouderen beschikbaar.

Minder mensen verhuizen

Sinds de tweede helft van de jaren negentig wordt er steeds minder verhuisd. De verhuismobiliteit (het percentage verhuisde personen per jaar) daalde van 12% in 1995 naar 8% nu. De verhuismobiliteit van ouderen is lager dan 5 procent en juist deze categorie zal de komende jaren steeds groter worden. Het aantal huishoudens neemt tot 2040 weliswaar nog met zo’n 1 miljoen toe, maar die toename zal zich niet in het gehele land voltrekken. Bovendien is hierbij vooral sprake van een toename van het aantal oudere huishoudens. Het aantal jonge huishoudens neemt op termijn licht af. Hierdoor kan de vraag naar bijvoorbeeld eengezinswoningen dalen.

Babyboomers verlaten hun huis: aanbod aan koopwoningen stijgt

Het aanbod aan bestaande koopwoningen zal bovendien op de lange termijn gaan stijgen. Over vijftien tot twintig jaar zal de groep 75-plus-huishoudens flink zijn toegenomen (16% van alle huishoudens in 2030, dat zijn 1,4 miljoen huishoudens). Zodra deze ouderen niet meer zelfstandig kunnen wonen of overlijden, komen hun woningen vrij. Dit zijn vooral koopwoningen, omdat de babyboomers (geboren tussen 1945 en 1960) veel vaker dan de vooroorlogse generatie huiseigenaar zijn. Op dit moment komen er als gevolg van de uitstroom van oudere huishoudens jaarlijks circa 30.000 koopwoningen vrij. In 2030 zal het aantal door uitstroom van ouderen vrijkomende koopwoningen stijgen naar ongeveer 50.000. Ter vergelijking: dat is ongeveer evenveel als de totale jaarlijkse nieuwbouwproductie aan koopwoningen van vóór de kredietcrisis.

Aanpassen van woningen wordt belangrijker dan nieuwbouw

Provincies en vooral gemeenten doen er verstandig aan in regionaal verband rekening te houden met de toekomstige bevolkingsontwikkelingen. Tijdig anticiperen kan problemen die zich nu voordoen in de krimpregio’s, mogelijk voorkomen.  Denk aan leegstand en sterke waardedalingen van woningen. Aanpassen van de bestaande woningvoorraad aan de actuele wensen wordt belangrijker dan nieuwbouw. Ook het herbestemmen van bestaande (leegstaande) kantoren, winkels en ander vastgoed kan een alternatief zijn voor nieuwbouw van woningen.

bron: PBL Planbureau voor de Leefomgeving

Picture0006 Picture0001 Picture0002 Picture0003 Picture0004 Picture0005

 

Sep 10

Ondanks de rijkdom aan indexen die de ontwikkeling in huizenprijzen per land opsommen, leek er maar steeds nergens een grafiek te vinden die de huizenprijzen voor verschillende landen vergelijkbaar maken. Hoe ze hem sinds 2012 hebben weten te verstoppen weet ik niet, maar zojuist duikelde een fanatieke zeepbeller hem voor ons op. De grafiek verdient wat mij betreft gelijk een eigen post:

price-to-income

bron: Woningmarktcijfers

Aug 29

Het afgelopen halfjaar zijn er 18.926 consumenten bijgekomen met een betalingsachterstand op hun lening. In totaal zitten er nu bijna 760.000 consumenten in de financiële problemen.

Trend zet door
De toename van het aantal consumenten met een betalingsprobleem is ongeveer gelijk aan die van het vorige halfjaar. De trend van de afgelopen jaren zet zich hiermee door. Elk halfjaar is er sprake van een toename van het aantal betalingsproblemen met zo’n 3%.
800_bkrkredietbarometeraug2014def

Over de BKR Kredietbarometer
De BKR Kredietbarometer is een meetinstrument dat trends en ontwikkelingen laat zien in het betalingsgedrag van Nederlandse kredietnemers. De onderzoekspopulatie betreft alle consumenten die staan vermeld in het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI), dat door BKR wordt beheerd. De BKR Kredietbarometer wordt twee keer per jaar uitgebracht. De volgende editie verschijnt in januari 2015.

Over BKR

BKR is een stichting met een maatschappelijke doelstelling zonder winstoogmerk. In het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI), dat BKR beheert, registreren aangesloten organisaties gegevens over afgesloten kredieten en betalingsachterstanden op kredieten. Van hypothecaire kredieten worden alleen betalingsachterstanden geregistreerd. Aangesloten organisaties als banken, hypotheekverstrekkers en creditcardorganisaties raadplegen de gegevens in het CKI om overkreditering te voorkomen.

Ook consumenten kunnen hun eigen gegevens bij BKR inzien. De missie van BKR is het beperken van krediet- en betalingsrisico’s en het voorkomen van overkreditering en andere problematische schuldsituaties. Op deze manier draagt BKR bij aan een maatschappelijk verantwoorde financiële dienstverlening in Nederland.

BKR is in 1965 opgericht en beheert onder andere het CKI. Momenteel bevat deze database gegevens over 8,6 miljoen personen, waarvan ruim 91% zonder problemen de betalingsverplichtingen nakomt. Daarnaast ondersteunt BKR, met behulp van haar infrastructuur en beschikking over grootschalige en privacygevoelige databases, aangesloten organisaties bij het tegengaan van misbruik en fraude in het financiële verkeer. BKR telt 100 werknemers, heeft circa 240 zakelijke klanten en is gevestigd in Tiel. Meer informatie vindt u op: www.bkr.nl.

Aug 19

Gaat het goed of slecht met Nederland? Als BNR’s Kees de Kort naar de berichten van de afgelopen tijd kijkt, weet hij genoeg. “De vraag stellen is ‘m beantwoorden. Néé, het gaat niet goed met Nederland.”

Een kleine indicatie daarvoor was gisteren het nieuws over de autoverkopen in dit land. Die zijn op het laagste niveau sinds 1969 aanbeland, weet De Kort. “Hoe je het ook draait of keert, hoe je het ook ‘spint': dat is gewoon geen herstelverhaal. Misschien dat mensen geen zin meer hebben om auto te rijden, of om milieuoverwegingen, of dat er jongeren zijn die geen rijbewijs hebben: het kan allemaal zo zijn, maar de economische activiteit gaat met kopen en verkopen. En dat heeft hier niets mee te maken. En het heeft wel economische consequenties.”

Het herstel van de huizenmarkt heeft volgens Kees erg te maken met de schenkingsregeling. Per 1 januari 2015 valt de huizenmarkt in een groot zwart gat.
“De kopers gaan er spijt van krijgen”

Aug 12

Erik de Vlieger en Willem van Weelden hadden in het programma Cafe Weltschmerz van de Amsterdamse zender AT5 een gesprek met financieel geograaf Ewald Engelen. Het ging vooral over de toekomstige problemen bij de Rabobank, over Blackrock en over de problematiek rond de financiële wolven. Engelen geeft aan dat de Rabobank er alles aan doet om de huizenprijzen omhoog te praten en dat ze al jaren de zeepbel op de huizenmarkt ontkennen.

zie ook: ‘Nieuwe recessie in Nederland onwaarschijnlijk’

zie ook: Wim Boonstra (Rabobank) : gaat u rustig slapen

bron: AT5

Aug 6

Zoals je waarschijnlijk weet kun je op deze site zien hoe het aantal woningen op Funda zich sinds 2007 tot een astronomische hoogte heeft ontwikkeld. Wat ik mijzelf altijd wel afvraag bij deze cijfers, is hoe dit zich verhoudt tot bijvoorbeeld de crash in de jaren zeventig.  Nu kom ik zo nu en dan wel cijfers van de NVM tegen in de krantenarchieven, maar het is moeilijk te zeggen hoe groot hun marktaandeel in die tijd was.

Vandaag kwam ik eigenlijk bij toeval een mooie grafiek uit 1984 tegen waarin het aantal te koop staande woningen wordt afgezet tegen het aantal verkochte woningen. Dit getal is ongeacht het marktaandeel van de NVM en de omvang van de totale woningvoorraad een mooie maatstaf om te kijken hoe groot het stuwmeer aan te verkopen woningen is.

In onderstaande grafiek heb ik deze voorraad weergegeven, net als de voorraad nu. De grafiek toont de ontwikkeling per kwartaal, vanaf de piek (qua huizenprijzen). Voor wie denkt dat voorraden tegenwoordig altijd hoger zijn dan vroeger; in het vierde kwartaal van 2007 was de voorraad te koop staande woningen gelijk aan 7 maanden verkoop.

Zoals je ziet is in het 23e kwartaal van deze crisis (het tweede kwartaal van 2014) de totale voorraad op Funda goed voor 22,63 maanden verkoop. Dit is ruim het dubbele van de voorraad in het zelfde kwartaal van de crisis in de jaren zeventig en tachtig. Over de gehele duur is het stuwmeer twee tot zelfs vier maal zo groot als destijds.

Een belangrijke verklaring waarom het aanbod nu zo hoog oploopt ten opzichte van toen, is de renteontwikkeling. Destijds steeg de rente van 8,3% in 1978 naar bijna 11% in 1981. Stijgende lasten maakten de druk om te verkopen bij veel mensen dan ook hoog.

Hoewel de huidige, historisch lage rente het een uitstekend moment maakt om een huis verkopen (een koper kan een gigantische lening op zich nemen en de kans dat de rente gaat stijgen is groter dan dat hij verder daalt), zien de meeste verkopers in deze rente een aanleiding om niet te zakken met de vraagprijs.

Gevolg is dat dertig jaar geleden de verliezen veel sneller werden genomen dan nu. Toen waren huizen gecorrigeerd voor inflatie na vier jaar nog zo’n 53% waard van wat deze op de piek in 1978 moesten opbrengen, nu is er na bijna zes jaar pas een kwart van de prijzen af.

Achteraf kunnen we concluderen dat na vijf jaar de bodem was bereikt in 1983. Of dat nu ook het geval is in 2013 valt nog moeilijk te zeggen. Er zal nog heel wat moeten gebeuren om het stuwmeer op Funda weg te werken en vooralsnog lijkt dat vooral met tijdelijke maatregelen te worden gestimuleerd. Bovendien volgde de crash van de jaren zeventig op een prijsexplosie van 3 jaar, aan de huidige zeepbel gingen maar liefst vijftien jaar van forse prijsstijgingen vooraf.

bron: Woningmarktcijfers

Aug 1

Lucienne van der Geld, directeur bij Netwerk Notarissen, geeft bij RTL Z aan dat het herstel van de woningmarkt voornamelijk te danken is aan de eigenwoningschenking. Zij verwacht voor volgend jaar een terugval als er niet meer geleend mag gaan worden wanneer de belastingvrije schenking weer ophoudt te bestaan. Dat er steeds meer optimistische geluiden zijn over de woningmarkt, ondermeer dat de prijzen niet meer dalen en dat er meer wordt verkocht is niet het hele verhaal.” De problemen waarmee de woningmarkt nog steeds kampt, worden onvoldoende onderkend. Er is bijvoorbeeld weinig doorstroming. 45 procent van de kopers is starter”, aldus Lucienne.

lees ook: De implosie van een woningmarkt

Begin dit jaar was mevrouw van der Geld nog zo blij met de regeling. Het is ook nooit genoeg ;-)

Jul 21

De Kort waarschuwt het Nederlandse volk voor misleiding door de overheid en de banken. “Staatspropaganda good-old Russian-style die werkt wel, die begint te werken, want we worden optimistischer over de economie. Maar privé zie je dat natuurlijk helemaal niet. Dat is de kloof tussen wat officials hopen dat er gaat gebeuren en wat het publiek voelt dat er aan het gebeuren is.” Aldus Kees.

 

lees ook: Netherlands Economics: A Muted Recovery is Delayed Further

centraal-bureau-propaganda

Column Kees de Kort | Beleggersoptimisme & staatspropaganda

 Fred Van Raaij  – Professor Economic Psychology, Tilburg University

Expert in economic psychology, consumer behavior, consumer and investor financial behavior, consumer confidence, marketing communication, new media.