Jun 22

In de decennia voor de kredietcrisis waren beschikbaarheid van krediet en de snelle toename van hypotheekschuld de drijvende kracht achter de alsmaar stijgende woningprijzen. Sinds kort zijn het de vermogende beleggers en investeerders die de dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen zijn gaan bepalen, kortweg aangeduid met buy-to-let. Deze nieuwe marktdynamiek heeft consequenties voor de overige spelers.

Download hier de presentatie

Nieuwe marktdynamieken worden nog onvoldoende erkend. De gangbare visies op recente woningmarktontwikkelingen leunen veelal op aannames gebaseerd op kenmerken van de woningmarkt van voor 2008. Zo worden stijgende woningprijzen en transacties direct gezien als marktherstel, terwijl er momenteel wellicht eerder sprake is van waardeherstel. Het aantal verkopen loopt immers terug en koopstarters haken steeds vaker af. De groei van het eigen woningbezit stagneert en loopt mogelijk zelfs terug. Een ander voorbeeld is de constatering van De Nederlandsche Bank (DNB) dat de huidige huisprijsstijgingen niet kredietgedreven zijn en daaruit concludeert dat nu geen sprake is van een bubbel. Ruime beschikbaarheid van krediet dreef woningprijzen inderdaad tot ongekende hoogte in de decennia voor 2008, maar is niet de enige factor bij de formatie van zeepbellen. Grote woningtekorten en de aantoonbare groei van vermogen van beleggers en investeerders in woningmarkten kunnen huisprijzen eveneens veel sneller doen kunnen aanjagen dan inkomens.

Huisvesting financialiseert met de groei van buy-to-let; dat betekent dat woningen steeds vaker beschouwd worden als een investering of belegging, in plaats van een betaalbare plek om te wonen. Deze nieuwe, in de steden vaak dominante rol van rendement zoekend vermogen, verandert de positie van koopstarters en doorstromers die voor financiering van een woningaankoop afhankelijk zijn van hypothecair krediet. Dit gaan we nader onderzoeken. U mag het zien als een begin van een analyse die vooralsnog hypothetisch van aard is en vraagt om nieuw onderzoek.

Verhuisladder, het begin en het einde

Vanaf medio jaren ‘90 nam de vraag naar koopwoningen toe door groei van bevolking, huishoudens en stijgende welvaart in combinatie met dalende rente en sterk verruimde leenvoorwaarden, terwijl het woningaanbod achterbleef. In Nederland leidde huisprijsinflatie in de jaren ‘90 tot twee binnen Europa unieke situaties. Allereerst is onze totale hypotheekschuld al jaren hoger dan ons bbp en behoort tot de hoogste van Europa. Daarnaast ontstond er een bijzondere dynamiek op de koopwoningmarkt gebaseerd op doorstroming, op een wooncarrière (‘verhuisladder’) binnen de koopwoningmarkt. Een dergelijke dynamiek zagen we tot dan alleen terug in Angelsaksische landen. In de meeste Europese landen was het kopen van een eigen woning een eenmalige investering waarvoor langere tijd -in een huurwoning- gespaard werd. In Nederland, daarentegen, begon de wooncarrière van de eigenaar-bewoner met een appartementje, dat dankzij stijgende woningprijzen spoedig ingeruild kon worden voor een grotere woning. Hypotheeklasten waren weliswaar hoog voor koopstarters, maar inflatie veranderde over-de-tophypotheken binnen enkele jaren in overwaarde. Woningeigenaren konden zo verder klimmen op de woningmarktladder.

Zonder een continue instroom van koopstarters, konden deze verhuisketens niet bestaan. Stijgende woningprijzen maakten het begin deze eeuw voor koopstarters steeds moeilijker om een voet op de ladder te krijgen. Starterwoningen werden alsmaar kleiner en duurder. De kredietcrisis bleek uiteindelijk de trigger. De woningmarktladder voor eigenaar-bewoners viel plat op de grond en ligt daar nog altijd. Woningprijzen daalden fors evenals woningverkopen. Een belangrijk deel van de huisprijzen bleek gebakken lucht en overwaarde enkel rijkdom op papieren.

Sinds 2014 stijgen woningprijzen weer en zagen we een sterke toename van het aantal transacties. De voor de jaren ‘90 en ‘00 kenmerkende combinatie van economische omstandigheden zijn nu echter volledig anders. Het herstel van de verhuisladder zoals we die voor 2008 kenden is daarom zeer onwaarschijnlijk. Inflatie is nu laag, de rente zal eerder stijgen dan dalen, reële inkomensgroei is er twee decennia al niet meer en blijft, evenals werkzekerheid, voor de toekomst ongewis. Dat woningprijzen na 2014 toch zijn gaan stijgen is in hoofdzaak te danken aan de nieuwe rol van een oude speler op de koopwoningmarkt. De particuliere belegger.

Lees verder op de site van: ruimteenwonen.nl

Jun 21

In mei 2018 bereikten de prijzen van bestaande koopwoningen het hoogste niveau ooit. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

De prijsindex bestaande koopwoningen is één van de inflatie-indicatoren die is opgenomen in het prijzendashboard.

Na een piek in augustus 2008 daalden de prijzen van koopwoningen en in juni 2013 werd een dieptepunt bereikt. Sindsdien is er sprake van een stijgende trend. In mei 2018 was de prijsindex koopwoningen voor het eerst hoger (0,6 procent) dan de piek in augustus 2008. Daarmee is ook het hoogste niveau bereikt sinds het begin van de prijsindex in 1995. Vergeleken met het dal in juni 2013 zijn de prijzen ruim 28 procent hoger.

lees ook: Huizenprijzen op hoogste punt in 300 jaar

Jun 15

Door: Steve Keen

Ask a conventional economist about household debt and they’ll say it’s not an issue. The money you spend on repayments won’t be spent on shopping, but whoever gets that money will spend it and keep it circulating. Phil Dobbie asks Prof Steve Keen whether, in that case, debt matters. Listen in to hear Steve’s explanation on why it does matter, and why high mortgage debt slows down the economy.

 

Apr 25

Door: Hans Stegeman

Vroeger kreeg ik op woensdagmiddag van mijn moeder ‘echte’ kauwgom. Zo’n grote roze knoeperd. Bubblicious geheten.

In mijn herinnering deed ik op woensdagmiddag niets anders dan buiten voetballen en ondertussen bellen blazen. De rest van de week moesten we het doen met van die kleintjes. Benbits. Geen bellen mee te blazen.

Bedreiging welvaart

Eigenlijk is dit het verhaal van de internationale huizenmarkt, zoals het IMF dat afgelopen week presenteerde: de onderling steeds meer verbonden mondiale huizenmarkt wordt momenteel opgeblazen tot een bubbel van enorme proporties.

Niet gedempt door verschillen tussen landen, en aangemoedigd door excessief monetair beleid. Woensdagmiddag op de woningmarkt. Het zoveelste bewijs dat de financiële economie en de reële economie steeds minder met elkaar te maken hebben. Sterker nog, dat de financiële economie weer opnieuw een bedreiging vormt voor onze welvaart.

Lees verder op de site van RTL Z

@hanswstegeman

Hans Stegeman is econoom en werkt bij Triodos Investment Management. 

Mar 26

Wat denken jullie dat de huizenprijzen gaan doen?

Wat gaan de huizenprijzen doen in 2018

View Results

Loading ... Loading ...
Mar 24

Oud-minister van Financiën Hoogervorst ( VVD’er): “Er past mij als voormalig VVD politicus een zeker boetekleed. Wat ik ook al eerder in het openbaar heb aangetrokken, namelijk dat wij als  VVD veel te lang achter de heilige koe van de eigen woning zijn blijven aanlopen. Wat mede een oorzaak is geweest van hoge hypotheekleningen, hoge LTV ratio’s, en dat is wat een groot probleem voor Nederland heeft gecreëerd. Wat er nog steeds bestaat.”

Alleen in instabiele economieën als Portugal, Spanje en Italië had je een even grote consumptiebubbel in de late jaren negentig en vroege jaren 2000. Alleen daar en in Nederland zag je een navenant diepe val van de consumptie. België, Duitsland en Frankrijk waren veel stabieler de afgelopen decennia. Nederland ligt eigenlijk in Zuid-Europa.

Ook andere symptomen van financialisering, en dus kwetsbaarheid, zijn in Nederland evident: hoge huishoudschulden, stijgende ongelijkheid, lage belastingen op kapitaal en dus hogere belastingdruk op arbeid en economische activiteit. Het werd in Nederland steeds aantrekkelijker om vermogen te bezitten en steeds onaantrekkelijker om te werken, te investeren en te innoveren. De Paradise Papers laten zien hoeveel moeite we daarvoor gedaan hebben. Piketty’s schrikbeeld werd aan de Zuidas werkelijkheid.

Dirk Bezemer

 

Mar 21

Kredietbeoordelaar Moody’s waarschuwt voor de hoge schuldenniveau’s bij huishoudens in Nederland. De vele uitstaande hypotheken en andere leningen kunnen immers betalingsproblemen in de hand werken als de rente weer gaat oplopen.

Andere belangrijke uitdagingen vormen de economische gevolgen van het verder dichtdraaien van de gaskraan in Groningen en langetermijnkosten in verband met de vergrijzende bevolking. Moody’s heeft zijn kredietbeoordeling voor Nederland evenwel niet aangepast. Nederland blijft daardoor met zijn AAA-status en stabiele verwachting op het hoogste niveau.

Toch economische groei

Het ratingbureau verwacht dat de Nederlandse economie dit jaar met 3 procent groeit en volgend jaar met 2,5 procent. Op de korte termijn kunnen zaken als de brexit en het toenemende protectionisme in de wereld nog wel roet in het eten gooien.

Moody’s is overigens niet de eerste die wijst op de hoge schulden van Nederlandse huishoudens. Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) en De Nederlandsche Bank (DNB) hebben dit ook al meerdere keren aan de kaak gesteld.

Mar 5

Door: Martijn van der Linden

In deze lezing vertelt Martijn van de Linden alles wat je als TU-student moet weten over geld om te begrijpen wat er op dit moment gebeurt in de wereld. Over wat geld is, wat banken doen en wat financiële markten zijn. Hoe wordt geld gecreëerd en waarom is er zoveel schuld in de wereld. Studieschulden bijvoorbeeld. Zijn er andere manieren om waarde met elkaar te ruilen en te delen? Zijn er stabielere geldsystemen denkbaar? Is het mogelijk als samenleving om onszelf niet van de ene crisis naar de andere te slepen? Gaat er een grote crash komen en blijft de Euro bestaan?

Martijn van der Linden is PhD student bij TBM. Hij studeerde Business Administration in Tilburg en werkte daarna 5 jaar in de financiële wereld. Sinds de crash van 2008 werd zijn kennis over de economie op een diepgaande wijze op de proef gesteld. Hij werd o.a. coördinator van het Nederlands platform voor een groene en sociale economie. Hij geeft zeer regelmatig lezingen en trad toe tot het bestuur van de Stichting ‘Ons Geld’. De belangrijkste vraag die hij wil beantwoorden tijdens zijn promotie is of een ideaal geldsysteem duurzaam zou kunnen bijdragen aan gelijkheid en vrijheid en tegelijkertijd efficiënt genoeg is voor een internationale samenleving.

Jan 23

Boel alleen aan de gang als we geld gratis maken

Waar het nu om draait, is dat we naar een ander monetair systeem dan geld als schuld moeten. Wijffels ziet een wereld waarin we de boel alleen aan de gang kunnen houden als we geld gratis maken. De centrale banken zijn de gevangene van hun eigen beleid. Hij waarschuwt dat op het moment dat de rente normaliseert naar 3 à 4 procent, dat enorme gevolgen heeft voor de waarde van aandelen en obligaties. Er gaan dan zomaar triljoenen aan waarde verloren. ‘Onze 1500 miljard aan pensioengeld staat ook op het spel. Er wordt weleens gezegd dat Nederland een groot hedgefonds is.’

bron: Herman Wijffels spreekt CFO’s aan: ‘We zijn aan het potverteren’ – Executive Finance –

 

H.H.F. (Herman) Wijffels (IJzendijke, 13 maart 1942) is een Nederlandse econoom. Tijdens zijn loopbaan bekleedde hij diverse vooraanstaande functies waaronder voorzitter van de hoofddirectie van Rabobank Nederland, voorzitter van de Sociaal-Economische Raad (SER) en Nederlandse bewindvoerder bij de Wereldbank in Washington. Daarnaast legde hij als informateur de basis voor het Kabinet-Balkenende IV. Momenteel is hij co-voorzitter van Worldconnectors en hoogleraar ‘duurzaamheid en maatschappelijke verandering’ aan de Universiteit Utrecht.

Wijffels gisteren bij het NPO programma “Wat verdien je”

Nov 20

Forse daling in aantal hypotheken voor starters

De gemiddelde hypotheeksom is nog nooit zo hoog geweest als in het derde kwartaal van 2017 (€287.000,-). Na een relatief stabiele hypotheeksom over de eerste twee kwartalen van 2017, groeit
de gemiddelde hypotheeksom in het derde kwartaal van 2017 weer. Ook stijgt het aantal verstrekte hypotheken flink, behalve bij starters. Bij deze groep daalt dit aantal met 7 procent. In het derde kwartaal van 2017 zijn 87.000 hypotheken verkocht. Dit is een stijging van ruim 4procent ten opzichte van een jaar geleden. De gemiddelde huizenprijs is in hetzelfde jaar gestegen met 7,8 procent. Het woningaanbod is daarentegen met bijna 26 procent gedaald. “Deze spanning op de woningmarkt zorgt voor hoge huizenprijzen en daarmee voor groei van de gemiddelde hypotheeksom”, zegt Joppe Smit, Senior Manager Banking bij IG&H Consulting & Interim. “We zien dat voor starters de gemiddelde hypotheeksom is gestegen naar 232.000 euro, terwijl het aantal verstrekte hypotheken aan deze groep is gedaald met zeven procent. We kunnen daarmee stellen dat de lastige positie voor starters aanhoudt.”
bron: igh.nl