Voor het eerst doen analisten een voorspelling voor de prijsontwikkeling van de huizenmarkt op basis van patroonherkenning. Het is waarschijnlijk dat de huizenprijzen de komende twee tot drie jaar enkele tientallen procenten in waarde zullen dalen.

“Woningprijs in december met 4,1% gestegen”, aldus een bericht onlangs in de media. Na de forse stijgingen in de periode 1995 – 2002 lijkt de woningmarkt tot rust te zijn gekomen. Dat een aanzienlijk genuanceerder beeld denkbaar is, kan worden afgeleid uit het patroon dat momenteel zichtbaar is.

Patroonherkenning is een analysevorm die met name gehanteerd wordt bij het in kaart brengen van de beurskoersen. Wanneer in een bepaalde markt voldoende kopers en verkopers aanwezig zijn, ontstaat een patroon. We zien in een dergelijk patroon steeds combinaties van trends en correcties. Een belangrijk verschil tussen trends en correcties is dat de golfbewegingen binnen een trend weinig overlap kennen, terwijl dat bij correcties juist wel het geval is.

Het interessante aan patroonherkenning is dat er altijd tenminste 3 golven zijn, ongeacht of je je nu in een trend dan wel in een correctie bevindt. Daarin zit ook de voorspellende kracht van patroonherkenning. Een voorbeeld kan dat illustreren. Wanneer vanaf een bodem of vanaf een top een trend begint die gevolgd wordt door een correctie, weten we één ding zeker: het vervolg na de correctie is weer een trend en wel in dezelfde richting als de oorspronkelijke trend. Heel vaak staan de trends ook nog in een bepaalde verhouding tot elkaar. Een vaak voorkomende verhouding is dat de eerste trend qua lengte gelijk is aan de vervolgtrend.

Wanneer we deze kennis toepassen op onderstaande grafiek, wat vertelt ons dat dan over de huizenmarkt in Nederland?

De grafiek laat de wijziging van de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen zien sinds 1995. Eind 1999 was de waardestijging het grootst, op jaarbasis bedroeg de waardetoename ruim 20% (TOP). Tot 2003 nam de jaarlijkse waardestijging sterk af, op de bodem bedroeg zij op jaarbasis gemeten nog slechts 1,2%. Gezien de kracht van de daling is duidelijk sprake van een trendmatige beweging (golf a).

Sinds 2003 gaat de waardestijging zijwaarts: in de afgelopen vijf jaar is de gemiddelde jaarlijkse stijging zo’n 4%. Deze zijwaartse beweging, golf b, is vanwege de overlap correctief. Golf b lijkt zijn top inmiddels te hebben gemaakt (NU). De kans neemt nu met de dag toe dat de prijsstijgingen zullen gaan omslaan in prijsdalingen. Een nieuwe trend ontstaat dan in de vorm van golf c.

Vaak is de lengte van golf c gelijk aan die van golf a. Zelfs als de lengte van golf c minder groot is, dan bedraagt op grond van onze berekeningen de daling nog altijd tenminste 6% per jaar. Waarschijnlijker is het echter dat de prijsdaling op enige moment 1% per maand zal bedragen ofwel 12% per jaar. De patronen laten zien dat de daling rond 2010 weer zal afnemen, waarna vermoedelijk in 2010 voor het eerst weer een omslag naar een lichte stijging per maand denkbaar is. De conclusie is ons inziens dat er een grote waarschijnlijkheid bestaat dat de huizenmarkt de komende twee tot drie jaar rake klappen gaat krijgen, waarbij men aan dalingen van enkele tientallen procenten kan denken. Op grond van de patronen is de aankoop van een woonhuis nú niet het beste moment. Onlangs heeft Elmer Hogervorst hierover een interview op BNR gegeven.

Vaak staan trends ook in een bepaalde relatie tot elkaar. Een veelvoorkomende verhouding is dat de eerste trend qua lengte gelijk is aan de vervolgtrend. Als we deze kennis toepassen op de grafiek hiernaast, vertelt die ons heel wat over de huizenmarkt in Nederland. De grafiek laat de wijziging van de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen zien sinds 1995. Eind 1999 was de waardestijging het grootst; in dat jaar steeg de gemiddelde waarde met ruim 20%. Dat is het hoogste punt in de grafiek. Tot 2003 nam de jaarlijkse waardestijging sterk af, op de bodem bedroeg zij op jaarbasis gemeten nog slechts 1,2%. Gezien de kracht van de daling is duidelijk sprake van een trendmatige beweging (neergaande golf na piek).

Sinds 2003 gaat de waardestijging ‘zijwaarts’: in de afgelopen vijf jaar is de gemiddelde jaarlijkse stijging zo’n 4%. Deze zijwaartse beweging is vanwege de overlap correctief. Deze licht stijgende golf lijkt dit jaar zijn top te bereiken. Met de dag neemt de kans nu toe dat de prijsstijgingen omslaan in prijsdalingen. Een nieuwe trend ontstaat dan in de vorm van een neergaande golf.

Vaak is de lengte van deze neergaande golf gelijk aan die van de eerste opgaande golf. Zelfs als de lengte van de verwachte neergaande golf minder groot is, bedraagt op grond van onze berekeningen de daling nog altijd ten minste 6% per jaar. Waarschijnlijker is het dat de prijsdaling op enig moment 1% per maand zal bedragen ofwel 12% per jaar. De patronen laten zien dat de daling rond 2010 zal afnemen, waarna vermoedelijk in 2010 voor het eerst een omslag naar een lichte stijging per maand denkbaar is. De conclusie moet luiden dat zeer waarschijnlijk de huizenmarkt de komende twee tot drie jaar rake klappen gaat krijgen. Wij denken aan prijsdalingen van enkele tientallen procenten.

Elmer Hogervorst is verbonden aan Hogervorst Advies, Rick Versteeg aan Matrix Asset Management.