Geen benul van risico’s pensioenen

Posted on by admin Posted in Niet gecategoriseerd — 11 Comments ↓

Burgers beseffen niet dat hun pensioen op geen enkele manier gegarandeerd is. In de komende jaren van recessie zullen deelnemers van pensioenfondsen zich dat gaan realiseren. Daardoor zal het consumentenvertrouwen fors teruglopen, wat de recessie weer verder zal versterken.

Die voorspelling doen vier economieprofessoren in een door de Volkskrant georganiseerd debat. Arnoud Boot, Sylvester Eijffinger, Henriëtte Prast en Sweder van Wijnbergen hielden een rondetafelgesprek naar aanleiding van de kredietcrisis-conferentie dit weekeinde in Washington.

Systeem
Werknemers en werkgevers hebben volgens SER-kroonlid Boot het gevoel dat het pensioensysteem gegarandeerd is. ‘Nee, er is helemaal geen garantie.’ Hij wijst erop dat pensioenen zonder meer verlaagd kunnen worden wanneer de rendementen tegenvallen als gevolg van de crisis. Volgens Boot realiseert niemand zich dat Nederland een pensioensysteem heeft waar alle risico’s bij de pensioengerechtigden liggen.

In een reactie waarschuwt directeur Felix Cohen van de Consumentenbond er voor dat ‘de malaise in de financiële wereld overslaat naar de zekerheden van ons pensioen’.

Verdampen
Vakbonden en werkgevers hebben volgens hoogleraar persoonlijke financiële planning Prast echter niet door dat ‘het pensioendomein naar het individu verschuift’. Volgens Van Wijnbergen lopen pensioenen nu gevaar doordat de bezittingen van pensioenfondsen verdampen. ‘En tegelijk moeten ze hun schulden hoger waarderen door de lage rente.’

De pensioenproblemen vallen volgend jaar samen met een fors oplopende werkloosheid, stelt Boot, waarna de huizenmarkt zwaar onder druk komt te staan.

bron: de Volkskrant

Tagged with:

Gedragscode hypotheken moet op de schop

Posted on by admin Posted in Nederlandse subprime hypotheken — 4 Comments ↓

Een onderbelichte oorzaak van de kredietcrisis is de interactie tussen rampbijziendheid – mensen gaan er stilzwijgend vanuit dat rampen niet voor zullen komen – en concurrentie. In afwezigheid van zelfregulering of toezicht krijgen mensen dan teveel hypothecair krediet. Ook in Nederland schort er wat dat betreft aan zelfregulering. De Gedragscode Hypotheken kent fundamentele weeffouten.

De discussie over de kredietcrisis beslaat vele oorzaken en wellicht net zoveel gevolgen, maarwat ik in het debat tot nu toe heb gemist – maar het kan zijn dat ik er over heen heb gelezen – is de interactie tussen bijziendheid en concurrentie. Toen ik een jaar of tien geleden bij De Nederlandsche Bank een studie deed naar kuddegedrag op financiële markten trof mij vooral een reeks studies over het effect van rampbijziendheid op de huizenmarkt. Mijn toenmalige baas kon over dit onderwerp slechts droogjes opmerken: “hiermee kunnen we ons niet profileren”, maar ik was gefascineerd. Richard Herring en zijn co-auteurs laten zien, dat mensen een subjectieve inschatting maken van risico’s. Als die inschatting erg laag wordt, ronden mensen hem – onbewust – naar beneden af, tot nul. Een kans van nul, dat betekent dat het niet op de agenda staat van het management van een financiële instelling, en dat een stijging van risico’s zodoende niet wordt gesignaleerd: het is uit het systeem. Een ramp gebeurt heel infrequent, en indien deze lang geleden heeft plaatsgevonden, dan schatten de meesten van ons de kans erop nihil. Dat noemen we rampbijziendheid, en die kan leiden tot het verschaffen van te ruim hypothecair krediet: mensen mogen teveel lenen en/of ze betalen een te lage rente. Het meeste trof mij in de studie van Herring en anderen de funeste rol van concurrentie. Stel dat de helft van de banken rampbijziend is, en de andere helft niet. Wat gebeurt er met die andere, slimme, verstandige helft? Die wordt van de markt gevaagd, want de klant kan elders, namelijk bij een rampbijziende bank, een grotere lening krijgen tegen een lagere rente! Zelfregulering en toezicht zouden dit perverse effect van concurrentie, mits goed ontworpen, kunnen tegengaan.

In Nederland hebben we zelfregulering en toezicht op het gebied van hypothecair krediet. Maar zijn ze goed ontworpen? Neem de in 2007 aangepaste Gedragscode Hypotheken, een zelfregulering van de bankensector. De code stelt een maximum van zo’n 30-35 aan het percentage van het inkomen dat iemand “verantwoord” aan woonlasten kan betalen. Vreemd genoeg geldt dit maximumpercentage voor elke combinatie van rente en aflossing – terwijl het voor een verantwoorde financiële planning nogal wat uitmaakt of die 30-35% alleen rente is, dan wel rente plus aflossing. Als mensen aflossen is dat sparen, en het is toch vreemd, om niet te zeggen onverantwoord, om daar een maximum aan te stellen. Zelf ben ik zo iemand die zichzelf dwingt om te sparen door onverantwoord duur te wonen maar flink af te lossen: als mijn spaargeld op de bank staat kan ik er te gemakkelijk bij, en van de aandelenmarkt word ik zenuwachtig. Verkeerd ontworpen dus. Maar daar houdt het niet op. Volgens de Gedragscode maakt het voor het maximaal verantwoorde hypotheekbedrag niet uit of de rente vast of variabel is. Sterker nog: een variabele rente is doorgaans lager, en dus moedigt de Gedragscode die aan, want wie kiest voor variabel heeft dus lagerewoonlasten en kan flink extra lenen. Maar een variabele rente, dat is pas riskant. Dat kan een kind begrijpen, we hebben het in de VS kunnen zien, en dat ondervinden ook de huiseigenaren die nu een continuïteitsbijdrage aan hun bank moeten betalen om hun hypothecaire lening te mogen verlengen.

Een goede Gedragscode maakt onderscheid tussen rentelasten en aflossingen, en hanteert een verschillend maximum voor vaste en variabele rente. Een goede adviseur zorgt er voor dat mensen begrijpen dat het al dan niet vastzetten van de rente niets te maken heeft met het gokken op renteverlagingen en -verhogingen. Vastzetten, dat is een verzekering afsluiten tegen een stijging van je woonlasten: als je zo’n stijging niet kan opvangen, moet je wel – net zoals je als huiseigenaar maar beter een opstalverzekering afsluit, ook al is de kans dat je huis afbrandt minimaal.

Henriëtte Prast

prof.dr. H.M. (Henriëtte) Prast
Hoogleraar
h.m.prast@uvt.nl

Faculteit Economie en Bedrijfswetenschappen
Departement Financiering

bron: MeJudice

Tagged with:

Banken strenger bij hypotheekaanvragen

Posted on by admin Posted in huizenmarkt, Niet gecategoriseerd — No Comments ↓

De kredietcrisis heeft banken voorzichtiger gemaakt bij het verstrekken van hypothecaire leningen. Die stellige indruk krijgt directeur Jan Fokkema van de belangenorganisatie voor projectontwikkelaars Neprom. ,,Banken zitten zo sterk op hun geld. Dat is erg onhandig voor de woningmarkt”, zo stelde hij donderdag.

Strenger
Volgens Neprom zijn banken de laatste zes tot acht weken strenger geworden in het navolgen van de anderhalf jaar geleden opgestelde gedragscode voor banken. Daarin werden extra strenge inkomenscriteria opgenomen. ,,Het zijn richtlijnen, die ruimte voor interpretatie overlaten. Onze indruk is dat banken ze nu meer naar de letter naleven.”

Ontbonden contracten
Bij de Neprom aangesloten projectontwikkelaars zien onder meer een sterke stijging van het aantal ontbonden contracten. Fokkema is ervan overtuigd dat dat aan de banken ligt, hoewel het koopproces ook door consumenten afgebroken kan worden. ,,Wij gaan af op geluiden die we horen van onze leden.”

Terughoudendheid onnodig
De terughoudendheid van banken is onhandig, omdat het ervoor zorgt dat er minder koopcontracten worden gesloten en daardoor minder mensen doorschuiven. Nieuwe projecten komen door de bancaire voorzichtigheid niet van de grond en de woningproductie zakt in. ,,Het inzakken van de productie zal in de toekomst weer leiden tot stijgende huizenprijzen, aangezien er nog steeds sprake is van een tekort”, aldus Fokkema.

bron: ANP

Tagged with: , ,

Riant inkomen en toch in het rood

Posted on by admin Posted in woningmarkt buitenland — No Comments ↓

Een financiële storm raast door Groot-Brittannië. Economen voorspellen dat de Britse recessie dieper zal zijn en langer zal duren dan in welk Europees land ook. En het zijn niet alleen de allerarmsten die last hebben van de groeiende economische problemen.

Het begon met de tarieven voor de kinderopvang die met enkele tientjes omhoog gingen. Het boodschappenmandje in de supermarkt werd ook steeds duurder en de energieprijzen bereikten recordhoogten. En dat was nog vóór de kredietcrisis in alle hevigheid losbarstte.

Op het eerste gezicht zou je denken dat het gezin Buckels-Kirk, bestaande uit vader, moeder en twee zoons, een economische dip kan weerstaan. Vader John Buckels en moeder Juliet Kirk werken fulltime in de farmaceutische industrie en hebben samen een redelijk inkomen; zeker voor Nederlandse begrippen. Hun kinderen, Alex (3) en Cameron (2), gaan doordeweeks naar de kinderopvang of naar oma.

Dat laatste gebeurt steeds vaker, omdat het zelfs voor een middenklassegezin als dit steeds moeilijker wordt. ,,De benzineprijzen werden zo hoog dat we onze auto moesten omruilen voor een kleinere. De centrale bank mag dan de basisrente hebben verlaagd, veel banken verhogen juist de hypotheekrente. We betalen nu 1000 pond per maand (1230 euro). Nog niet zo lang geleden betaalden we enkele honderden ponden minder aan onze hypotheek.”

Tel daarbij op de hoge prijzen voor voedsel en energie en je ziet dat niet alleen de armste Britten last hebben van de crisis. Vooral de prijzen voor elektriciteit en gas hakken erin. De energiebedrijven hebben het afgelopen jaar de prijzen tot 40 procent verhoogd. De olieprijs en de daaraan gekoppelde gasprijs mogen dan op dit moment razendsnel dalen, de energiemaatschappijen maken geen aanstalten hun prijzen te verlagen.

Zo kan het gebeuren dat de familie Buckels-Kirk ondanks haar riante inkomen elke maand in het rood staat. Ze is niet de enige. Steeds meer gezinnen hebben moeite de eindjes aan elkaar te knopen. Het enige lichtpunt lijken de dalende prijzen op de huizenmarkt. Immers, woningen worden weer betaalbaar na de krankzinnige explosie van de prijzen in de afgelopen tien jaar.

Schijn bedriegt echter. De banken zijn door de kredietcrisis doodsbenauwd geworden en lenen minder gemakkelijk geld uit. Bijna wekelijks worden de eisen aangescherpt. Het aantal verstrekte hypotheken is naar een absoluut minimum gezakt.

De familie Buckels-Kirk ondervond dat aan den lijve. Het gezin woont in een schattige cottage aan de rand van het pittoreske Canterbury in het zuidoosten van Engeland. Een mooie woning, maar wel heel klein. Juliet laat de bovenverdieping zien. Twee kleine slaapkamers en een piepkleine badkamer. ,,De jongens worden nu wat groter en we waren eigenlijk van plan te verhuizen, maar het is op dit moment onmogelijk een nieuwe hypotheek te krijgen.”

De huizenmarkt zakt langzaam in elkaar. De gemiddelde huizenprijs is sinds vorig jaar met 15 procent gedaald.

De financiële crisis lijkt steeds meer delen van de economie te beïnvloeden. De verkoop van auto’s is met een kwart gedaald en hotels zien scherpe daling van het aantal gasten. Steeds meer bedrijven geven winstwaarschuwingen af.

bron: AD.nl

Tagged with:

Voorlopige koop vaker afgeblazen

Posted on by admin Posted in hypotheek — 3 Comments ↓

Zonder geld geen huis...Een voorlopige koopovereenkomst is op de woningmarkt minder waard geworden als gevolg van de financiële crisis. Steeds meer mensen moeten de koop van een huis noodgedwongen afblazen omdat zij de financiering niet rond krijgen of moeite hebben hun eigen woning te verkopen.

Dat zei een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vandaag.

Precieze cijfers heeft de NVM nog niet. ,,Maar we merken wel dat meer voorlopige koopcontracten worden ontbonden door problemen met de financiering”, aldus de zegsman van de NVM. Banken zijn kritischer bij hypotheekaanvragen. Bovendien krijgen veel mensen minder voor hun eigen woning dan zij hadden gehoopt en duurt het langer voor zij een koper hebben gevonden.

bron: ANP

Tagged with:

Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank heeft leuke grafieken

Posted on by admin Posted in banken — No Comments ↓

In het nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank staat dat in 2008 huizenprijzen met gemiddeld 1,5 procent stijgen, voor volgend jaar rekent Rabobank op een toename met 1 procent.

Begin dit jaar had men het nog over een groei van 3,25% voor 2008. Hieruit blijkt wel dat de propaganda van onderzoeker Martijn de Jong-Tennekes nooit uitkomt. Het lijkt mij verder niet nodig om hier nog veel woorden aan vuil te maken.

Wel stond het rapport weer vol leuke grafieken:

uitstaande hypotheekschuld

inkomen en maximale hypotheek

Prijzen koopwoningen

Hypotheekrentes verder omhoog

Volume hypotheekproductie

Bouwproductie

Tagged with: ,

Wouter Bos: ‘De woningmarkt heeft een boel overwaardering’

Posted on by admin Posted in huizenmarkt — 16 Comments ↓

Wouter BosMinister Wouter Bos (Financiën) kijkt “met enige achterdocht” naar alle voorstellen die het kabinet momenteel krijgt om te hulp te schieten bij het opvangen van de gevolgen van de financiële crisis.

“Het is te vroeg om grootscheeps de geldbuidel te trekken”, zei Bos dinsdag in zijn wekelijkse gesprek bij RTLZ. Hij wees erop dat door de kredietcrisis de schatkist alleen maar minder gevuld raakt, waardoor het niet voor de hand ligt nu extra geld uit te geven. Hij gaf ook aan dat de Nederlandse huizenmarkt al jaren overgewaardeerd is. “Voor een heleboel mensen zijn lagere huizenprijzen een welkome ontwikkeling”

Wouter Bos geeft zijn mening over de woningmarkt

bron: RTL Z

Tagged with: , ,

Eigen woning zonder de grond te kopen

Posted on by admin Posted in huizenmarkt — 7 Comments ↓

Het Bouwfonds Limburgse Gemeenten (BLG) wil volgend jaar op de markt komen met een constructie waarbij woningen ook zonder de onderliggende grond kunnen worden gekocht.

Het fenomeen, dat in de Randstad al langer bestaat, wordt inmiddels in de praktijk gebracht door makelaar Witte & Verheul uit Weert. Die biedt sinds afgelopen zaterdag een woning aan de Julianalaan in Weert aan, met twee vraagprijzen. Eén keer met grond (195.000 euro) en één keer zonder grond (157.000 euro).
In het laatste geval wordt de grond eigendom van een beleggingsfirma. De woningkoper krijgt vervolgens op de grond een eeuwigdurende erfpacht. Daarvoor moet hij wel een canon (soort huur) betalen, maar die ligt doorgaans 1 tot 1,5 procent lager dan de reguliere hypotheekrente.
Het BLG in Geleen is gecharmeerd van de nieuwe constructie en laat weten dat juristen bezig zijn de laatste haken en ogen te onderzoeken. “De wettelijke consequenties zijn nog niet allemaal in kaart gebracht”, aldus woordvoerder Peter Janssen.
De erfpachtconstructie is met name interessant voor starters omdat er een veel lagere hypotheek nodig is (157.000 in plaats van 195.000 euro). Daardoor kunnen woningen bereikbaar worden, die gezien het huidige salaris eigenlijk net te duur zijn. De koopruimte kan volgens ingewijden met meer dan 20 procent toenemen. De constructie biedt ook mogelijkheden aan mensen die al langer een woning hebben en de overwaarde in contanten willen hebben.

bron: Limburgs Dagblad

Tagged with: ,

Bouw krijgt komende jaren harde klappen

Posted on by admin Posted in woningbouw — 2 Comments ↓

De bouw van nieuwbouwwoningen zal de komende twee jaar met bijna 20 procent afnemen. Dat stelt het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) maandag in een tussentijdse raming.

Normaliter treedt het instituut niet naar buiten met tussentijdse ramingen. ‘We hebben nu te maken met uitzonderlijk grote aanpassingen’, zei directeur Taco van Hoek. De bouwmarkt als geheel zal de komende twee jaar 12 procent inleveren. Dit jaar realiseert de sector nog een groei van 1 procent.

De bouwsector zag de orderportefeuille niet eerder zo hard inzakken als in de maand september van dit jaar. ‘En dat in een pas langzaam verslechterende conjunctuur’, aldus Van Hoek. Daar moet wel bij aangetekend worden dat de orders op een behoorlijk hoog niveau stonden.

De werkgelegenheid in de bouw zal in 2009 en 2010 met 4,5 procent dalen, voorspelt het EIB. In eerste instantie zullen flexibele arbeidskrachten, zoals buitenlanders, daar de dupe van worden. Ook het MKB zal het gaan voelen, verwacht het EIB. ‘Er zijn 14.000 bedrijven actief in de bouw waarvan veel MKB. Die leveren vooral veel spullen aan voor de nieuwbouw. Het zou daar kunnen leiden tot faillissementen en verlies van werkgelegenheid.’

bron: ANP

Tagged with:

Belanghebbenden verwachten dat de huizenprijzen altijd blijven stijgen

Posted on by admin Posted in Niet gecategoriseerd — 11 Comments ↓

Waarschijnlijk heeft u de onderstaande tekst wel een gelezen op de site van de hypotheker. Wat mij opviel is dat men spreekt over een aantrekkende economie. Dit terwijl Nout Wellink in het journaal van 13 december 2007 al waarschuwde voor de negatieve invloeden van de kredietcrisis op de Nederlandse economie.

Nout Welling waarschuwd (13dec. 2007)

Hieruit blijkt wel weer dat belanghebbenden desinformatie aan het verspreiden zijn!

Desinformatie wordt geproduceerd door mensen die doelbewust hun publiek willen bedriegen, zodat die iets anders gaan geloven dan de waarheid. Ze is psychologisch gezien dermate krachtig, dat wanneer desinformatie succesvol verspreid wordt, ze door het publiek geaccepteerd wordt als feit. Tot zover, dat als de betrokkenen later de echte waarheid onder ogen krijgen, dit zelfs kan leiden tot ontkenning daarvan

Verwachtingen

Zullen de huizenprijzen in de toekomst verder stabiliseren of weer gaan stijgen? Of gaan de huizenprijzen dalen? Vragen die voor elke (toekomstige) huizenbezitter van belang zijn. Om je meer houvast en inzicht te geven in dit vraagstuk hebben we de verwachtingen van verschillende experts voor je op een rij gezet.

Conclusie

Maart 2008. Een huizenprijsdaling is volgens alle partijen voorlopig uitgesloten. Over het algemeen wordt aangenomen dat de prijzen dit jaar verder zullen gaan stijgen. De belangrijkste oorzaak is de aantrekkende economie en het aanhoudende woningtekort.

Vereniging Eigen Huis: “Huizenprijs stijgt dit jaar vier procent”
Maart 2008. De Vereniging Eigen Huis (VEH) verwacht dat de Nederlandse woningmarkt dit jaar weinig last heeft van de hypotheekcrisis. “De huizenprijzen stijgen waarschijnlijk drie tot vier procent.” De vereniging spreekt van een gematigde ontwikkeling van de prijzen. Nederlanders hebben bovengemiddeld veel vertrouwen in de huizenmarkt, zegt een woordvoerder van de VEH. “De Nederlander heeft meer vertrouwen in bakstenen dan in aandelen en ik verwacht dan ook geen effect op de huizenmarkt als gevolg van de kredietcrisis. Verder zijn er in Nederland zijn geen hypotheken verstrekt, waarvan huizenkopers de lasten eigenlijk niet kunnen dragen. Daarnaast is nog steeds sprake van een structureel tekort aan gewilde koopwoningen.” Ook de hypotheekrente speelt mee volgens de Vereniging Eigen Huis. Die is de laatste tijd iets gedaald en dat komt de betaalbaarheid van woningen -en daarmee de vraag- ten goede. Dat heeft tot nu toe gunstig uitgepakt voor de prijsontwikkeling op de huizenmarkt.

Rabobank verwacht voor 2008 prijsstijging van 3,25 procent
Februari 2008. Op grond van het in Nederland nog steeds positief economisch tij, de verwachte groei van de lonen en de daaraan gekoppelde iets verbeterende betaalbaarheid van koopwoningen en de structurele krapte op de Nederlandse woningmarkt verwacht de Rabobank dat de gemiddelde huizenprijs verder zal stijgen. Door de stagnatie op de woningmarkt voorziet de bank in 2008 echter een beperkte stijging met 3,25%.

NVM verwacht verder oplopende huizenprijzen (+2 procent)
Januari 2008. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) verwacht dat de stagnatie van de woningmarkt het komende jaar zal doorzetten als gevolg van het gebrek aan aanbod. “Met name starters zullen moeite houden om een woning te vinden, al zal de prijs aan de onderkant van de markt vermoedelijk niet fors stijgen. Doorstromers zullen keus blijven houden, maar ook in dat segment doemen langzamerhand betaalbaarheidsproblemen op.”
Het op slot gaan van de markt zal uiteindelijk ook een drukkend effect hebben op de prijzen. De NVM verwacht dat de gemiddelde woningprijzen in 2008 rond de 2 procent zullen stijgen. Dit geldt niet voor het duurdere segment. “De kleine groep aan de bovenkant van de markt zal voor echte kwaliteit nog geld over hebben. De verwachting is dan ook dat die woningen of appartementen rond de 4 procent in prijs zullen stijgen.” Postbank: “Gemiddelde prijsstijging van 3 procent in 2008”
December 2007. De Postbank verwacht een stijging van 3 procent in 2008, een lichte afvlakking ten opzichte van de 4,5 procent in 2007. Een sterke prijsdaling is volgens de economen voorlopig niet aan de orde. Dit komt door de afwezigheid van normale marktwerking die de prijzen in stand houdt. Overheidsmaatregelen werken het woningtekort in de hand. De oplossingen zijn volgens de economen van de Postbank: afschaffen van de hypotheekrenteaftrek en liberalisering van het bouw- en huurbeleid.


Top