De Nederlandse Bank (DNB) en de huizenmarkt

De Nederlandse huizenmarkt koelt af. Dit volgt op een decennium van forse prijsstijgingen waarin de huizenprijzen meer dan verdubbelden en in reële termen tot 20% boven de piek van 1978 uitstegen

Verscheidene onderzoeken wijzen op de mogelijkheid van een aanzienlijke overwaardering van de Nederlandse huizenmarkt, hoewel dergelijke uitspraken altijd met onzekerheid omgeven zijn.

Een scherpere correctie zou kunnen optreden door een snel afnemend consumentenvertrouwen, toenemende verwachtingen van prijsdalingen en een significante toename van de hypotheekrente

Belang van de huizenmarkt voor de financiële stabiliteit
De relatie van de huizenmarkt met financiële stabiliteit verloopt met name via huishoudens en financiële instellingen. Ervaringen uit het verleden en in andere landen leren dat huizenprijsdalingen gezinshuishoudingen in een financieel kwetsbare positie kunnen brengen. De betekenis van dit kanaal is toegenomen, doordat de huizenmarkt een steeds belangrijkere rol is gaan spelen in de financiële situatie van gezinnen. Zo blijkt uit berekeningen dat het percentage van het totale beschikbare inkomen dat wordt besteed aan rente en aflossing op hypotheken in het afgelopen decennium fors is gestegen; de daling van de rente op hypotheekschulden ten spijt . Door de hogere huizenprijzen en het toegenomen huizenbezit vertegenwoordigt de waarde van eigen woningen (eur 915 miljard) inmiddels bijna de helft van de balans van gezinnen. Daarbij zijn met name specifieke deelgroepen kwetsbaar, zoals starters op de woningmarkt, die hypotheken hebben afgesloten met hoge ‘loan to value’-ratio’s (de verhouding tussen de aanschafprijs van een woning en de hypotheekomvang) of met een beleggingsconstructie. Huizenprijsdalingen (zeker in combinatie met lage beurskoersen) leiden bij de desbetreffende huizenbezitters al snel tot een negatieve vermogenspositie waardoor zij bij gedwongen verkoop (door bijvoorbeeld werkloosheid, echtscheiding of verhuizing) met restschulden kunnen blijven zitten.

Balang van de banken
Naast huishoudens hebben ook banken een groot belang in de huizenmarkt. Woninghypotheken beslaan meer dan 20% van hun geconsolideerde balans.

In essentie bestaan er vier factoren die de kwetsbaarheid van het bankwezen voor huizenprijsontwikkelingen bepalen. De eerste is het wanbetalingrisico op hypotheken. Dit risico is met name afhankelijk van de verhouding tussen het besteedbare inkomen van huishoudens en de financieringslasten van de hypotheek. Des te hoger de financieringslasten ten opzichte van het inkomen, des te groter is het wanbetalingrisico bij werkloosheid of het wegvallen van een tweede inkomen.

Een tweede factor is de eerder genoemde ‘loan to value’-ratio, die de onderpandwaarde van een lening bepaalt alsook de hoeveelheid kapitaal die banken moeten aanhouden tegenover hun leningenportefeuille. Ontwikkelingen in de ‘loan to value’-ratio hebben de kwetsbaarheid van het bankwezen voor forse dalingen in de huizenprijzen vergroot. Zo is de ‘loan to value’- ratio op nieuwe hypotheken in de loop der tijd flink toegenomen. Daarbij komt dat tegenwoordig vaker wordt gekozen voor een hypotheekvorm waarvan de financiële risico’s voor huishoudens – en dus ook banken – gedurende de gehele looptijd hoog blijven. Zo hebben huishoudens die 20 jaar geleden een woning kochten, in meer dan de helft van de gevallen een lineaire-, annuïteiten- of spaarhypotheek. Naarmate de resterende looptijd bij deze hypotheekvormen verstrijkt, wordt het financiële risico geleidelijk kleiner, door periodieke afbetalingen. Huishoudens die in 2001 en 2002 een woning kochten daarentegen, hebben in meer dan 80% van de gevallen een aflossingsvrije hypotheek (waarbij de hypotheekschuld gedurende de gehele looptijd onverminderd hoog blijft), of een leven/beleggingshypotheek (waarbij in aandelen wordt belegd, zodat de uiteindelijke aflossing onzeker is).

Een derde factor is de mate waarin banken eventuele verliezen op hun hypotheekportefeuille zonder problemen kunnen opvangen. Omdat de solvabiliteit van het Nederlandse bankwezen zich, dankzij een daarop gericht beleid van de banken, al jaren ruimschoots boven het vereiste Bazelse minimum bevindt, beschikken banken over buffers waarmee zij onverwachte verliezen kunnen opvangen.

Tot slot is relevant in hoeverre banken voor hun inkomsten afhankelijk zijn van de hypothecaire kredietverlening. Hier spelen twee ontwikkelingen. Enerzijds zijn sinds het begin van de jaren negentig de niet-rentebaten voor banken relatief belangrijker geworden, al is hier recent enige kentering in waar te nemen. Anderzijds zijn er aanwijzingen dat binnen de rentebaten een groter aandeel afkomstig is van hypotheken. Het aandeel van de hypothecaire kredietverlening in de totale bancaire kredietverlening is in het afgelopen decennium immers toegenomen terwijl de hypotheekrente minder sterk is gedaald dan de rente op overige kredietvormen. Per saldo lijkt de afhankelijkheid van inkomsten uit de hypothecaire kredietverlening de laatste jaren ietwat te zijn toegenomen. Al met al zijn de financiële risico’s voor gezinnen en banken door de afkoeling van de huizenmarkt toegenomen. Daarbij speelt dat ‘loan to value’-ontwikkelingen en de keuze van hypotheekvorm de kwetsbaarheid in de loop der tijd hebben vergroot.

bron:dnb.nl