huizenmarkt-zeepbel.nl

Als de PvdA de hypotheekrente aanpakt, laat het de middeninkomens ongemoeid. Dat verklaarde fractieleider Mariëtte Hamer in NRC Handelsblad. Hoogleraar economie Sweder van Wijnbergen reageert stomverbaasd.

zie ook: Wouter Bos gaat gebukt onder tophypotheek – Quotenet

Opvallend is dat op de huizen van de meeste PvdA-ers een hypotheek rust die hoger is dan de koopsom (uitgezonderd Ronald Plasterk, die zijn eerste hypotheek heeft afgelost, en Jacqueline Kramer). De meeste CDA-ers en CU-ers hebben een hypotheek onder de koopsom. Uitgezonderd hypotheektopper Piet Hein Donner, die zich een hypotheek van een €1 miljoen kan veroorloven op een huis aangeschaft voor €920.000.

‘Dat betekent dat de PvdA niets gaat doen’, aldus Van Wijnbergen tegenover FD.tv. ‘Want hoge inkomens hebben één nadeel als doelstelling voor bezuinigingen: er zijn er niet zoveel van.’

Als minister van Financiën voorspelde PvdA-leider Wouter Bos eind november dat de hypotheekrenteaftrek bij een volgend kabinet op de helling gaat. Dat Hamer nu veel voorzichtiger is wijt Van Wijnbergen aan de verkiezingskoorts. ‘Er is geen goed argument voor te verzinnen, behalve dat zestig procent van de mensen een hypotheek heeft. Dat zijn een hele hoop stemmers.’

kijk en luister verder op de site van Het Financieele Dagblad

De PvdA komt met een handreiking voor eigenaren die hun huizen niet kunnen verkopen doordat die op particulier erfpacht staan. Raadslid Michiel Mulder wil dat Amsterdam de grond opkoopt en die in gemeentelijke erfpacht gaat uitgeven.

Volgens Mulder is het voor de gezondheid van de huizenmarkt ongewenst dat appartementen op particuliere erfpacht onverkoopbaar worden. Dat is het geval doordat banken sinds januari geen hypotheken verstrekken aan kopers van woningen op particuliere erfpacht.

Mulder dient volgende week een initiatiefvoorstel in. Hij werd zelf benaderd door de huizenbezitters die hun woning niet kwijtraken: ”Het zijn kopers die zelf een hypotheek konden afsluiten en daarmee de indruk kregen dat hun woning op particuliere erfpacht net zo goed te verkopen is als een huis op gemeentelijke erfpacht.”

Dinsdag liet de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) aanvankelijk weten dat verkoop van woningen op particuliere erfpacht uitgesloten is. Ook Makelaarsvereniging Amsterdam en bemiddelingsbureau Winnen bevestigen het probleem.

Inmiddels zegt de NVB dat specialistische banken wel bereid zijn tot  het afsluiten van hypotheken voor huizen met particuliere erfpacht, maar makelaars en gedupeerden spreken dat tegen. Voorts zouden banken altijd terughoudend zijn geweest met particuliere erfpacht, maar ook dat ontkennen makelaars.

Guus Isaak van Isaak Makelaardij heeft wel twintig klanten geholpen aan woningen die op particuliere erfpacht staan – ”Wij zijn er steeds moeiteloos in geslaagd die woningen te verkopen. Kopers kregen probleemloos hypotheken” – maar dat lukt nu niet meer.

bron: parool.nl

In Nederland is het vanaf begin volgend jaar mogelijk om te speculeren op dalende of stijgende huizenprijzen. De Engelse broker Tradition introduceert dan, in samenwerking met fondsbeheerder SBS Investments, vastgoedderivaten op de Nederlandse markt.

Vandaag lanceren de bedrijven, als voorschot, de House Price Index of the Netherlands (HPI-N), waarop de transacties gebaseerd zullen worden. De HPI-N voegt de huisprijscijfers van het CBS/Kadaster, de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en de WOX-index samen.

Ieder van deze indices is gebaseerd op een andere methode om de prijsontwikkeling van de huizenmarkt te berekenen. ‘De combinatie van de drie benchmarks verzekert de grootst mogelijke hoeveelheid gegevens en resulteert in een index die zo precies mogelijk de gemiddelde Nederlandse huisprijs volgt’, aldus mede-initiatiefnemer Mark Leenards van SBS Investments tegenover Belegger.nl.

Voor de maandelijkse indicatieve berekening van de index zijn de partijen een samenwerking aangegaan met ABF Valuation, eigenaar van de WOX-index. Het CBS/Kadaster en makelaarsorganisatie NVM hebben goedkeuring verleend voor het initiatief.

Dertig miljard euro

Globaal gezien zijn de volumes van vastgoedderivaten flink gegroeid in de afgelopen jaren tot ongeveer dertig miljard euro eind 2008. De verwachting is dat deze markt nog veel verder zal groeien. In het Verenigd Koninkrijk is de markt inmiddels 10 miljard euro groot.

SBS Investments verwacht veel interesse in de Nederlandse vastgoedderivaten. ‘De angst dat huizenprijzen verder dalen leeft nog steeds onder zowel particulieren als professionals. Tegelijkertijd zijn er juist nu beleggers die hun kansen ruiken. Als die partijen een transactie met elkaar aangaan dan is de markt voor vastgoedderivaten een feit’, aldus Leenards.

Overigens kunnen particuliere beleggers handelen via afgeleide producten. Volgens Leenaards moet er dan gedacht worden aan bijvoorbeeld Turbo’s op de huizenprijs, of hypotheekgerelateerde producten om risico’s mee af te dekken.

Voor de stappen die SBS samen met Tradition wil ondernemen, is overigens geen goedkeuring van de Autoriteit Financiële markten nodig. ‘Het gaat om over-the-counterproducten, en de transacties vinden plaats vanuit Londen’, zo legt Leenaards uit. ‘En dan is het Engelse recht van toepassing’, voegt hij toe.

bron: beursduivel.be

De tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) van 265.000 naar 350.000 euro wordt mogelijk verlengd. Minister Van der Laan (Wonen, PvdA) gaat dat voorstel in het kabinet brengen, zei hij gisteren in een Kamerdebat.

De verhoging loopt eind 2010 af en is bedoeld als duwtje in de rug van onzekere kopers. Inmiddels worden 1.300 extra NHG’s per maand afgesloten.

De Kamer vroeg ook om voortzetting van de huizenkoopsubsidie Bevordering Eigen Woningbezit (BEW). De regeling zou tot 2012 lopen, maar door de grote interesse is de pot in april of mei al leeg.

Door de BEW blijft de vraag naar huizen bestaan en bouwvakkers aan het werk, aldus de Kamer. Volgens Van der Laan wordt echter maar 10 procent van de subsidieaanvragen gebruikt voor een nieuwbouwwoning, de rest voor bestaande huizen. Hij zei hij dat „de bouwcrisis dieper en langer duurt dan we gehoopt hadden.”

bron: nrc.nl

De woningmarkt nu drastisch hervormen kan uiterst funest uitpakken voor de bouwnijverheid. Minister Van der Laan krijgt die waarschuwing van de VROM-Raad in het advies ‘Stap voor stap’.

Van alle Vinex-wijken in Nederland zakte de vraagprijs per vierkante meter in de Amsterdamse wijk IJburg vorig jaar het meest.

Nieuwbouwwoningen werden in verhouding tot bestaande woningen veel goedkoper. Daalden de huizenprijzen in 2009 gemiddeld met twee procent, nieuwbouwhuizen kenden een prijsval van tien tot vijftien procent, zo bleek eerder al uit NVM-cijfers. En dat terwijl het aanbod ook nog eens is gekrompen. Veel projecten zijn niet doorgegaan.

Dit roept de vraag op hoe de prijzen van woningen in de verschillende Vinex-wijken zich het afgelopen jaar hebben ontwikkeld. Z24 heeft dit bekeken aan de hand van gegevens afkomstig van online huizensites als Funda verzameld door Softwareconsultantsbureau Dankers & Frank.

Lees verder op Z24.nl

Is het economisch herstel inderdaad ingezet of moet het ergste nog komen? Gaan we in 2010 alsnog werk maken van fundamentele economische hervormingen of zijn we vooral hard op weg naar een volgende crisis?

Voor antwoorden gingen we langs bij investeerders en economen. De Amerikaanse superinvesteerder Jim Rogers ziet Azië als grote winnaar van de crisis. Over Europa is hij minder optimistisch, zijn advies aan ons: wordt boer! Marc Faber, beleggingsgoeroe en schrijver van het Gloom, Boom & Doom Report legt uit hoe de politieke reactie op de crisis onvermijdelijk tot oorlog en conflict zal leiden.

Zowel Rogers als Faber zijn ervan overtuigd dat het vrijemarktkapitalisme ons uit de crisis kan leiden. Ann Pettifor van de New Economics Foundation pleit juist voor een ‘nieuwe economie’ waarin de overheid het voortouw neemt en het financieel systeem sterk gereguleerd en dienstbaar is. Zij voorspelt dat we zullen gaan de-globaliseren en lokaliseren.

We brachten ook een bezoek aan Letland waar de crisis keihard voelbaar is en de angst voor een volledig bankroet groot. Zal Letland heel Oost-Europa meesleuren naar de economische afgrond? Als start van het thema crisis als kans, verkennen we de economische perspectieven voor het komend jaar: wordt het buigen of barsten in 2010?

bron:  Tegenlicht

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen waren in december gemiddeld 5,3 procent lager dan in december 2008. De prijsdaling is, na drie maanden waarin deze afnam, weer toegenomen. In november waren de huizen 4,7 procent goedkoper. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan in december 2008. De prijsdaling van appartementen was met 4,3 procent het kleinst. De over het algemeen duurdere woningtypen zoals twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen daalden met respectievelijk 6,1 en 7,2 procent het meest in prijs.

In alle provincies waren de prijzen lager dan een jaar eerder. De grootste daling deed zich voor in Friesland en Noord-Brabant, waar koopwoningen 6,0 procent goedkoper waren. In Groningen was de prijsdaling met 3,7 procent het kleinst.

Vergeleken met november 2009 waren de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen 0,4 procent lager. De prijsontwikkeling in de provincies laat een gemengd beeld zien. Zo waren de prijzen in Overijssel en Zeeland circa 1,5 procent hoger dan een maand eerder. In Noord-Holland en Utrecht lagen ze echter circa 1,5 procent lager. De prijsontwikkeling in de overige provincies lag hier tussenin.

Ruim vijftienduizend bestaande woningen wisselden in december van eigenaar. Dat is 8 procent minder dan in december 2008. Deze afname is weliswaar veel kleiner dan die in de eerste elf maanden van 2009, maar dat komt deels doordat het aantal transacties in december 2008 al flink gedaald was.
Over heel 2009 wisselden in totaal ruim 127 duizend woningen van eigenaar. Dat is 30 procent minder dan in 2008, toen 182 duizend transacties plaats vonden.

bron: CBS

Het gaat iets beter op de woningmarkt, blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Maar al te optimistisch mogen we nog niet zijn.

Ten opzichte van het derde kwartaal steeg de prijs van een gemiddelde woning, met 0,4% tot 228.000 euro. Daarmee komt in het hele jaar 2009 de prijsdaling op 2% in vergelijking met 2008.

Lees verder op RTL Nieuws

De luchtbel op de Amerikaanse huizenmarkt lijkt te zijn leeg gelopen. Maar in sommige Europese landen zijn koopwoningen nog altijd relatief duur, inclusief Nederland.

Dat concludeert weekblad The Economist in de eerste weekeditie van het nieuwe jaar.

Het Britse weekblad werkt met een eigen indicator om huizenmarkten internationaal te vergelijken. Deze is gebaseerd op een verhoudingsgetal dat prijzen van koopwoningen afzet tegen het huurrendement van commerciële vastgoedinvesteerders.

Idee is dat het huurrendement de alternatieve kosten van wonen weergeeft voor eigenaren van koopwoningen. The Economist werkt met meerjarige gemiddelden van de woningprijs-huurkosten ratio en zet actuele woon- en huurprijzen af tegen dit gemiddelde.

Huizenmarkt VS gekalmeerd
Uit de meest recente cijfers over 2009 blijkt dat Amerikaanse huizenprijzen in tien grote steden nog maar 3 procent boven het meerjarig gemiddelde van de woningprijs-huurkosten ratio liggen. (zie kader: Huizenmarkt)

zie ook: The Economist, (2003): House of cards

In Europa zijn er echter nog veel landen waar huizenprijzen relatief hoog zijn. Voor Nederland komt The Economist op een overwaardering van 21 procent. In Groot-Brittannië liggen huizenprijzen nog altijd 29 procent boven het meerjarig gemiddelde van de woningprijs-huurkosten indicator.

In landen als Duitsland en Zwitserland zijn koopwoningen relatief goedkoop.

Hypotheekrente- aftrek Nederland
The Economist wijst erop dat de eigen maatstaf niet perfect is. Zo is de tijdsspanne waarin de gemiddelde verhouding tussen woningprijzen en huurkosten wordt gemeten niet in alle landen gelijk. Dit kan onderlinge verschillen tussen landen vertekenen.

Bijzonder voor Nederland is uiteraard de grote invloed van de hypotheekrente-aftrek op de woonlasten van huiseigenaren. Commerciële huurders krijgen in Nederland geen fiscale subsidie.

Aangezien de indicator van The Economist actuele woning- en huurprijzen afzet tegen een historisch gemiddelde van de woonprijs-huurrkosten ratio, wordt het effect van de hypotheekrente-aftrek in principe consistent mee gewogen.

bron: Z24.nl

Analisten van Rabo kraaien triomf dat het met de daling van de huizenprijzen is meegevallen, zoals eerder door hen voorspeld. Ze doen er meteen een schepje bovenop: in 2010 stíjgen de prijzen weer. Zoals wel vaker preken de ‘onafhankelijke’ analisten voor de parochie van de Rabo zélf, stelt beurscommentator De Geus.

Markt? Prijzen?
Want over welke markt heeft de Rabo het? Partijdige NVM-cijfers zeggen in deze tijd nog minder dan ze normaal al doen, omdat er simpelweg weinig huizen worden verkocht: er komen geen prijzen tot stand. Eenieder die de afgelopen tijd een huis in de verkoop had staan weet daar alles van.

Vraag off-the-record een makelaar hoe het écht is, en dan hoor je dat in de grote steden – buiten het zicht om – de prijzen al 20% lager liggen. Onbedoeld steken we de kop onder het zand: als er echt verkocht móet worden blijkt pas echt hoe slecht de markt is. Dat meet de Rabo nu niet, maar zal het de komende tijd nog wel gaan voelen, wanneer ze, met een marktaandeel van 40%, aan de executoriale verkopen zullen moeten.

Twee petten bij Rabo
Maar dat moment wil ook de Rabo zo lang mogelijk uitstellen. Daartoe dient kennelijk ook het door hun “onafhankelijke” economen laten uitbrengen van optimistische rapporten over huizenprijzen. Het is helaas niet de eerste keer dat Rabo-analisten tevens woordvoerdertje voor de bank spelen. In de discussie rond het depositogarantiestelsel, hoe terecht ook, was de partijdigheid van de economen tenenkrommend voor mensen die zuivere analyses zoeken. Al met al niet goed voor de geloofwaardigheid van de economische rapporten van de Rabo.

Factoren!
Los van dit alles kun je ook inhoudelijk je vraagtekens zetten bij de analyse dat prijzen weer voorzichtig omhoog kunnen. Meer faillisementen, problemen bij ZZP-ers, ontslagen, loonstops, mogelijk hogere rentes, hypotheekrente-aftrek-beperkingen en restrictief beleid bij banken, dat alles lijken nou geen factoren om erg positief op de markt te zijn.

Wat overigens niet meer dan gezond is voor starters op de huizenmarkt en een minder extreme overheveling van vermogen van jongeren naar ouderen – misschien per saldo maar goed dat er op de onrealistische NVM prijsniveaus niet meer zoveel omgaat….

Analyse Hans de Geus, RTLZ

Banken nemen steeds verdergaande maatregelen om huiseigenaren te hulp te schieten om te voorkomen dat ze in betalingsproblemen geraken en uiteindelijk hun huis worden uitgezet.

Dinsdag maakte de Rabobank bekend – behalve een compensatieregeling voor álle  klanten met een OpMaat Hypotheek – óók nog een speciaal potje in het leven te roepen voor ’schrijnende gevallen’. De bank schiet huizenbezitters te hulp die door allerlei onvoorziene omstandigheden zoals arbeidsongeschiktheid of werkloosheid hun maandelijkse hypotheeklasten niet meer kunnen betalen.

De extra regeling wordt voor een periode van vijf jaar opengesteld en is beschikbaar voor de 200.000 klanten met een OpMaat Hypotheek. Als klanten betalingsproblemen hebben, wordt gezamenlijk gezocht naar een passende oplossing. Komen de partijen er niet uit, dan kunnen gedupeerden terecht bij een speciale commissie.

In dit orgaan neemt een afgevaardigde van de Stichting Woekerpolis Claim (WPC) zitting, iemand van de Rabobank en een onafhankelijke voorzitter. Als een klant wordt bestempeld als schrijnend geval, kan hij rekenen op extra compensatie. “We staan altijd al naast onze klanten om problemen op te lossen. Maar in dit geval gaat het ook nog eens om klanten die aan het eind van alle mogelijkheden zijn en die er niet meer uitkomen. We willen door deze regeling voorkomen dat deze mensen met een restschuld achterblijven. We zullen dan ook naar een gepaste oplossing zoeken”, stelt directeur particulieren Rik Op den Brouw van de Rabobank.

De verwachting van de bank is echter dat slechts een beperkt aantal klanten een beroep zal doen op de regeling.

Schikking

Gisteren maakten WPC en Rabobank bekend een schikking te hebben getroffen over de zogeheten OpMaat Hypotheek. Begin deze maand kondigde de bank een compensatieregeling aan voor 100.000 klanten, met een bepaalde variant van dit product. Nu is deze regeling uitgebreid naar álle klanten: mensen die zowel een B- als een C-variant hebben.

Begin december kwam financieel ombudsman Jan Wolter Wabeke al met een aanbeveling voor een compensatieregeling op de proppen. Volgens hem had de Rabobank klanten niet voldoende geïnformeerd over de werking en de risico’s van de hypotheekvorm. Huiseigenaren hebben daardoor minder vermogen opgebouwd dan zij dachten. Zij krijgen nu de kans hun hypotheekconstructie kosteloos te verbeteren en worden gecompenseerd voor renteverliezen.

Hiermee komt de bank tegemoet aan de eisen die WPC twee jaar geleden al stelde. De Rabobank reserveert boven op de eerder aangekondigde €50 tot €75 miljoen nu nog eens tientallen miljoenen.

Volgens partner Matthijs Mons van IG&H Consulting & Interim past de aankondiging van het extra potje voor ’schrijnende gevallen’ door de Rabobank in de strategie van algemene banken om klanten te hulp te schieten bij mogelijke betalingsproblemen. In bankenland wordt er rekening mee gehouden dat nogal wat klanten in zwaar weer kunnen geraken in de loop van 2010 en 2011.

“Hoewel we wel steeds meer een positieve ondertoon beluisteren bij bankdirecteuren, wat bijvoorbeeld ook wordt onderstreept door berichten van het Centraal Planbureau, houden desalniettemin de geluiden aan dat er volgend jaar meer mensen werkloos raken en de huizenprijzen dalen. Daardoor lopen banken ook meer risico’s. Zij zijn daarom heel bereidwillig om mee te denken met klanten en zullen als het mogelijk is alles uit de kast trekken om te voorkomen dat een klant zijn woning gedwongen moet verkopen. Dat is niet alleen uit liefdadigheid, maar ook uit eigenbelang”, reageert Mons.

Helpende hand

Ook woordvoerder Kees Verhagen van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) bevestigt het beeld dat banken genegen zijn om hun klanten de helpende hand toe te steken. Volgens hem is zowel de bank als de klant er niet bij gebaat dat het misgaat. “Als er betalingsachterstanden optreden, dan kan een bank een veelheid aan maatregelen aanbieden. Zo kan een klant bijvoorbeeld voor een bepaalde periode een vrijstelling van rentebetaling krijgen of een tijdelijke vrijstelling voor de premie van een kapitaalverzekering. Soms is de tijdelijke verhuur van een woning een optie. Wat vooral van belang is, is dat de consument en de bank met elkaar in gesprek gaan en tezamen kijken naar een gepaste oplossing.”

bron:  Telegraaf.nl

Steeds meer inwoners van België werken in Nederland. Inmiddels gaan 45.000 inwoners van België elke dag de grens over om in Nederland te gaan werken. Acht jaar geleden waren er slechts 12.100 Belgisch-Nederlandse grensarbeiders.

Dat blijkt uit cijfers van de Stichting Grensarbeid. In ongeveer 60 % gaat het om mensen met de Nederlandse nationaliteit, die uit financiële overwegingen in België wonen. Onder meer vastgoed is in België goedkoper dan in Nederland. Door het belastingsverdrag tussen België en Nederland, dat acht jaar geleden werd afgesloten, is het aantal grensarbeiders volgens de organisatie gevoelig gestegen. In dat verdrag wordt bepaald dat grensarbeiders belastingsplichtig zijn in het land waar ze werken. Dat betekent dat Nederlanders die in België wonen, hun hypotheekrente als belastingsaftrek mogen blijken inbrengen. In België bestaat dat systeem niet.

bron: Express.be

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen waren in november gemiddeld 4,7 procent lager dan in november 2008. De prijsdaling is kleiner dan in oktober. Toen waren de huizen 5,2 procent goedkoper dan een jaar eerder. Tot en met augustus werd de prijsdaling dit jaar gestaag groter, maar sinds september vlakt de afname af. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.

Alle typen bestaande koopwoningen waren goedkoper dan in november 2008. De prijsdaling van hoekwoningen was met 3,4 procent het kleinst. De over het algemeen duurdere woningtypen zoals twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen daalden met ruim 6 procent het meest in prijs.

In alle provincies waren de prijzen lager dan een jaar eerder. De grootste daling deed zich voor in Flevoland, waar koopwoningen 5,9 procent goedkoper waren. In Zeeland was de prijsdaling met 3,4 procent het kleinst.

Vergeleken met oktober 2009 waren de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen 0,3 procent lager. De prijzen in Limburg, Groningen en Friesland lagen hoger dan een maand eerder. In de overige provincies waren de woningen goedkoper.

Bijna tienduizend bestaande woningen wisselden in november van eigenaar. Dat is 14 procent minder dan in november 2008. Deze afname is veel kleiner dan in de eerste tien maanden van 2009, toen het aantal verkochte woningen steeds 25 tot 50 procent kleiner was dan een jaar eerder.

Van alle woningtypen was het aantal verkopen in november fors lager dan een jaar eerder. Het aantal verkopen van vrijstaande woningen daalde met 20 procent het sterkst, dat van appartementen met 11 procent het minst.

bron:  CBS

Er wordt voor de komende maanden rekening gehouden met een minimale prijsdaling. Ja, ja. Een enorm aantal te koop staande huizen, sterk toenemende problemen op de arbeidsmarkt, banken die een stuk terughoudender zijn dan een tijdje geleden en dan durft de ING wel een minimale daling van de prijzen te voorspellen. Goed werk, mannen.

Kees de Kort

Kwart woningen staat al meer dan jaar te koop

De huizenprijs is met meer dan vijf procent gedaald, maar verkopers willen er niet aan. De vraagprijs per vierkante meter is zelfs gestegen.

Verkopers van woningen en hun makelaars hebben moeite om zich aan de veranderende markt aan te passen, zo blijkt uit onderzoek van de softwareconsultant Dankers & Frank Consulting and Software Engineering.

Op basis van gegevens van online huizensites als Funda blijkt dat de vraagprijs in het derde kwartaal met iets meer dan een half procentje per vierkante meter is gestegen.

Het gat tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopkoopprijs wordt daarmee steeds groter. Volgens gegevens van het kadaster waren huizen verkocht in het derde kwartaal van dit jaar 5.3 procent goedkoper dan in 2008.

Het gevolg van de aarzeling bij verkopers om de vraagprijs lager te zetten, laat zich raden. Inmiddels staat 27 procent van de woningen langer dan een jaar te koop. De onderzoekers hebben daarbij rekening gehouden met de oude makelaarstruc waarbij woningen een paar maanden van de markt worden gehaald.

bron:  Z24.nl

Maartje Martens

In Nederland zijn woningprijzen in de afgelopen jaren veel minder sterk gedaald dan in veel andere landen. Met name in Groot Brittannië, Denemarken, Ierland en Spanje heeft een flinke prijscorrectie plaatsgevonden en is bovendien de stagnatie van de woningmarkt eerder begonnen. Nederland is anders, wordt gezegd. En daarbij wordt verwezen naar specifieke omstandigheden als het groeiend aantal huishoudens, een tekort aan woningen en de dempende werking van onze riante hypotheekrenteaftrek. Indicatief voor de huidige omslag van de koopwoningmarkt is de dramatische afname van het aantal woningverkopen, die overigens in 2006 al in gang werd gezet, en de stagnatie van de doorstroming. Medio 2009 is de terugval van het aantal woningverkopen ruim 40% ten opzichte van het jaar daarvoor. Deze teruggang vond met name plaats in de dure en middeldure segmenten. De verkoop van nieuwbouwwoningen is dit jaar met zelfs bijna 70 procent geduikeld ten opzichte van het gebruikelijke niveau.² Zodra het vertrouwen is hersteld en hypotheekfinanciering weer ruim beschikbaar zal zijn zullen we met relatief gemak uit deze door de kredietcrisis veroorzaakte dip geraken. In dit artikel wil ik een andere analyse daar tegenoverstellen. Een analyse die eveneens rekening houdt met bijzondere kenmerken van de Nederlandse woningmarkt, maar andere dan die tot dusver genoemd werden. Het betreft namelijk aspecten die de structuur van de woningmarkt zelf kenmerken. Wanneer we deze erbij betrekken kan een herhaling van een woningmarktcrisis zoals begin de jaren tachtig niet worden uitgesloten.

Lees verder over : de implosie van een woningmarkt

Van de Nederlanders verwacht 64 procent dat de prijzen van koopwoningen volgend jaar gelijk zullen blijven of zelfs stijgen. Vorig jaar dacht 67 procent nog dat de prijzen zouden dalen. Dit blijkt uit jaarlijks onderzoek door Maurice de Hond in opdracht van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

De Nederlandse huizenmarkt lijkt zich, in lijn met het economisch beeld, enigszins te herstellen. Weliswaar ligt het aantal transacties nog steeds ongeveer een derde lager dan een jaar geleden, maaar volgens de Rabo heeft de prijsontwikkeling bijna de bodem bereikt.

Huizenprijs
De huizenprijzen reageren (met enige vertraging) sterk op de ontwikkeling van de economische groei in het afgelopen jaar: vlak na de kwartalen met een forse afname van de economische activiteit, nam de huizenprijs, afgemeten aan de verschillende indices, het hardst af. Momenteel dalen de prijzen jaar-op-jaar nog steeds.

Een deel van de groei uit het verleden was dus ook gebaseerd op de kunstmatig hoge groei van de kredietverlening. Die fout zijn we niet van plan nog een keer te gaan maken (1.04)

Prijs
De mediane huizenprijs van de NVM is gedurende de afgelopen vier kwartalen met 6,9% afgenomen. Deze prijsdaling komt geheel voor rekening van het vierde kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009. Daarna is voorzichtig de opgaande lijn ingezet. Bovendien geldt de opgaande lijn in het afgelopen half jaar voor alle woningtypen, met slechts één uitzondering. Appartementen, die in de afgelopen maanden het minst in prijs zijn gedaald, leverden in het derde kwartaal 1.000 euro in ten opzichte van het tweede kwartaal. Wel valt er het een en ander af te dingen op de cijfers van de NVM, vooral vanwege samenstellingseffecten. Zo worden momenteel minder duurdere woningen verkocht, waardoor de mediane (de middelste waarneming) huizenprijs automatisch daalt.

Kwaliteit
De huidige mediane woning is daarmee van een mindere kwaliteit en/of kleiner van omvang dan een jaar geleden. Desondanks zijn de NVM-cijfers relevant, aangezien deze reeksen circa drie maanden voorlopen op de andere tijdreeksen van Nederlandse huizenprijzen. In die tijdreeksen wordt meer rekening gehouden met het feit dat in een laagconjunctuur vooral dure woningen minder vaak van eigenaar wisselen. Deze indices, zoals de PBK van CBS/Kadaster en de WOX van ABF Valuation, komen naar onze verwachting voor 2009 uit op een daling van de gemiddelde huizenprijs in Nederland met ongeveer 3% als we uitgaan van stabilisatie van de markt.

2010
In 2010 deinen de huizenprijzen ook weer mee met de conjuncturele ontwikkeling. Enerzijds is er waarschijnlijk een licht herstel van vertrouwen door gunstiger economisch nieuws, anderzijds loopt de werkloosheid op. Een stabilisatie van het huidige prijsniveau, bij een nog steeds relatief laag aantal transacties past in dit beeld.

bron: RTLZ.nl

De Amsterdamse koopwoningmarkt blijft onzeker. Er zijn geen tekenen van verbetering of stabilisatie, zo concludeert het gemeentelijk onderzoeksbureau O+S. In het jongste onderzoek is de plaatselijke woningmarkt sinds de kredietcrisis geanalyseerd. De gemiddelde verkoopprijs ligt volgens O+S 8,5% onder die van vorig jaar. Ook staan er 1,6 keer zo veel huizen te koop als een jaar geleden. De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning daalde 17%.

ok ziet O+S de prijzen in de stadsdelen verder uiteenlopen. Een huis in het centrum van Amsterdam stijgt weer in prijs, terwijl de prijzen van woningen in Zuidoost nog steeds dalen.

bron: PropertyNL