Nov 13

Middeninkomens hebben beperkt toegang tot de sociale huursector, maar verdienen ook niet altijd genoeg om een vrijehuursectorwoning te betalen. Deze studie brengt in beeld waar middeninkomens wonen, wat ze kunnen uitgeven aan wonen en welke mogelijkheden er zijn om het aanbod aan betaalbare en toegankelijke huurwoningen voor middeninkomens te vergroten.

Beperkt aanbod aan betaalbare en toegankelijke woningen voor middeninkomens

Huishoudens met een middeninkomen worden in de recente maatschappelijke en beleidsdiscussie vaak in één adem genoemd met het middensegment van de huurwoningmarkt, opgevat als de vrije huursector, met huren tussen circa € 700 en 900 per maand.

De analyses in deze en eerdere studies laten echter zien dat middeninkomens en het middensegment van de huurwoningmarkt zeker niet één-op-één samenvallen. Hoewel de groep middeninkomens zeer divers is (ouderen en jongeren, alleenstaanden en gezinnen) hebben ze één ding gemeenschappelijk: voor hen zijn vrije huurwoningen in het middensegment vaak niet betaalbaar.

De studie toont aan dat ongeveer 28% van de middeninkomens geen huur van € 700 of meer kan betalen. Dit geldt vooral, maar niet alleen, voor huishoudens met lagere middeninkomens: huishoudens die op basis van hun inkomen net niet meer in de sociale huursector terechtkunnen.

Hervorming woningmarkt

Beleidsmakers moeten een goede afweging maken tussen de maatschappelijke kosten en baten op korte en lange termijn en zich bewust zijn van de gevolgen voor de middeninkomens.

bron:PBL Planbureau voor de Leefomgeving

Oct 10

De hypotheken in vooral Nederland worden binnenkort fors duurder. De kosten van nieuwe internationale regels zijn voor de rekening van de klant.

Nieuwe internationale regels schrijven voor dat banken meer reserves moeten aanhouden voor risico’s op hun hypotheekportefeuilles. De kosten daarvan berekenen zij door aan de klant.

Dit meldde president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank maandag bij een presentatie van een rapport over hoe het met de Nederlandse economie gaat. Internationaal zijn banken het er over eens geworden dat de risico’s van hypotheken beter moeten worden afgedekt.

Lees verder op de site van Het Parool

 

Sep 14

Honderdduizenden 50-plussers dreigen in de problemen te komen bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Ze hebben vaak niet of nauwelijks afgelost op hun oude hypotheek, maar hebben wel veel overwaarde op het huis. Maar die overwaarde telt niet mee bij de beoordeling van een nieuwe hypotheek, waarschuwt ING. De hoogte van de hypotheek wordt vooral bepaald door het inkomen.

e 50-plussers zijn zich niet bewust van die situatie. 87 procent voelt zich comfortabel met hun huis en hypotheek blijkt uit een onderzoek door Kantar TNS in opdracht van ING. Dankzij hun aflossingsvrije hypotheek hebben ze lage maandlasten. Aflossen en sparen is daarom niet nodig vindt de helft van deze groep huizenbezitters. De helft van de 50-plussers heeft niet of nauwelijks vermogen opgebouwd om de hypotheek af te lossen.

Lees verder op ed.nl

Aug 28

Huizenbezitters denken opnieuw slapend rijk te worden. slaat de euforie op de woningmarkt met verbazing gade. Heeft dan niemand geleerd van de economische crisis?

Van slavernij en tulpenbollen tot brievenbusfirma’s en Airbnb. Onze handelsgeest zorgt er al eeuwen voor dat verdienen op de korte termijn het wint van rechtvaardigere oplossingen voor de lange termijn. De negatieve gevolgen zijn voor anderen of toekomstige generaties. In de handel geldt immers het recht van de sluwste, zeker in de woningmarkt.

Huizen kopen en daarmee zoveel mogelijk verdienen is hét gesprek op verjaardagen. Het ene huis is al twintig procent meer waard geworden in één jaar, en dat van de ander nog meer. Over de ellende van de ingestorte huizenmarkt enkele jaren geleden heeft niemand het meer. Nee, vanaf nu kunnen de huizen alleen maar meer waard worden. Slapend rijk! Niemand verliest, iedereen wint.

Lees verder op nrc.nl

Jun 1

Ongelijkheid tussen kopers en huurders, buitensporige hypotheekverstrekking, speculatie: de overheid gaat een fundamentele aanpak van de woningmarkt uit de weg. Sterker: ze verergert de problemen.

Het is een cliché dat het menselijk geheugen kort is, maar als het om koopwoningen gaat lijkt het geheugen nog wat korter dan bij andere onderwerpen. Nu de huizenprijzen weer stijgen, lijkt alles opgelost. Af en toe roept het imf of de oeso dat de Nederlandse huizenschuld te hoog is, maar dat wordt meer beschouwd als een ritueel dan als serieuze kritiek. Voor de mensen van wie het huis een paar jaar geleden ‘onder water’ stond zijn de stijgende huizenprijzen goed nieuws. Maar voor je het weet ontneemt dit goede nieuws het zicht op zeven kanjers van problemen. Problemen die niet alleen huizenbezitters maar ook de economie en de samenleving als geheel uit het lood kunnen slaan.

Lees verder op de site van De Groene Amsterdammer

 

Dec 8

Nederlandse huiseigenaren hebben nog altijd te hoge hypotheekschulden in verhouding tot de waarde van woningen. Nieuwe hypotheken zouden op termijn nog maar 80 procent van de woningwaarde mogen uitmaken.

Dat stelt het Internationaal Monetair Fonds (IMF) in een rapport over de Nederlandse economie.

Het IMF signaleert dat nog altijd 20 procent van de de Nederlandse hypotheken een waarde heeft die hoger is dan de woningwaarde. Veel huiseigenaren blijven daardoor kwetsbaar voor economische schokken.

Hypotheekleningen moeten vanaf 2028 worden beperkt tot 90 procent van de waarde van het betreffende huis, stelt het IMF. Het maximale leenbedrag wordt momenteel afgebouwd naar 100 procent in 2018.

Bovendien moet worden overwogen het zogenoemde Loan-to-Value verhouding na 2028 verder af te bouwen naar 80 procent, stellen economen van het IMF.

Om de schuldenlast te verlagen pleit het IMF ook voor een verdubbeling van het tempo waarin de hypotheekrenteaftrek nu wordt afgebouwd, een verlaging met 1 procentpunt per jaar.

Hoge hypotheekschulden

Het IMF ziet hiermee op dezelfde lijn als financiële toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB). Die stelde op 22 november nog dat “een versnelde versobering van de hypotheekrenteaftrek, een verdere verlaging van het maximaal te lenen bedrag in relatie tot de waarde van de woning na 2018 en meer betaalbare woningen in het vrije segment van de huurmarkt onverminderd noodzakelijk” blijven.

Dat Nederlandse huiseigenaren de crisis op de huizenmarkt die in 2008 startte, hebben overleefd met relatief weinig wanbetalingen is volgens DNB geen reden om de hoge schuldenlast te laten voortbestaan.

De schulden van huishoudens zijn bijna nergens ter wereld zo hoog als in Nederland, stelde IMF-econoom Tom Dorsey in een toelichting op het rapport van donderdag. Dat zorgt voor voorzichtigheid onder consumenten, die bij een lagere schuld wellicht eerder bereid zouden zijn om hun bestedingen op te voeren.

Politiek liggen deze voorstellen van het IMF en DNB zeer gevoelig. Het kabinet Rutte 2 wil, zeker in de aanloop naar de verkiezingen van maart 2017, niets weten van extra maatregelen op de huizenmarkt.

bron: businessinsider.nl

Nov 7
Door Maartje Martens

De Nederlandse woningmarkt wordt overspoeld door een nieuwe groep marktdeelnemers die uitsluitend woningen kopen om weer te verhuren, de zogenaamde buy-to-let. Woningmarktexpert Maartje Martens analyseert deze ontwikkeling en komt tot de conclusie dat die niet zonder gevaren is. Hoewel er geen harde data zijn over de opkomst van buy-to-let moeten beleidsmakers deze ontwikkeling niet veronachtzamen omdat het in potentie onevenwichtigheden op de woningmarkt niet oplost maar kan versterken.

 Raadsels woningmarkt

Kan het zijn dat woningprijzen bovengemiddeld stijgen terwijl tegelijkertijd het eigenwoningbezit daalt? In zowel de Verenigde Staten (VS) als in het Verenigd Koninkrijk (VK) is dit al jaren het geval. Is dit in Nederland dan ook niet mogelijk? In Engeland daalt het eigenwoningbezit al sinds 2003 en is terug op het niveau van 1986 (English Housing Survey 2016). In de VS zelfs op het niveau van medio jaren 1960 (U.S. Census Bureau)! De recente opleving van koopprijzen keert deze trend opvallend genoeg niet. De afname van het eigenwoningbezit is in het VK niet enkel zichtbaar in de Londense regio, maar is zelfs scherper in de regio Greater Manchester of steden in Yorkshire of de West Midlands, aldus Clark et al (2016). Tot 2013 was vooral het leeglopen van de huizenprijsbubbel in de koopwoningmarkt hieraan debet. Daarna heeft het dalende aandeel koopwoningen een andere oorzaak: een antwoord van particuliere beleggers op de lage rente en het toenemende tekort aan huurwoningen.

Kopen om te verhuren (buy-to-let)

Deze ontwikkeling is sinds 2014 ook in Nederland herkenbaar. Door de lage rente en de toenemende (inhaal)vraag naar woningen zien we, ondanks verscherpte leenvoorwaarden, sterke prijsstijgingen. Begin 2016 was dit aanleiding tot gejuich dat het dieptepunt op de woningmarkt achter ons ligt. Herstel blijkt synoniem aan stijgende huisprijzen en woningtransacties. Het vindt voornamelijk plaats in Amsterdam (en regio) maar bereikt inmiddels ook Utrecht en andere universiteitssteden. Dat dit ‘herstel’ samengaat met de groei van particuliere verhuur (buy-to-let) blijft echter onderbelicht in beschouwingen over de Nederlandse woningmarkt.

Lees verder op mejudice.nl

 

Stadsgesprek: Gekte op de Woningmarkt from De Balie on Vimeo.

Oct 4

De Nederlandsche Bank heeft vandaag het rapport Overzicht Financiële Stabiliteit gepubliceerd. In dit Rapport waarschuwt DNB dat ruim 1 miljoen huishoudens met een hypotheek na 2030 in de problemen dreigen te komen.

Het gaat volgens de toezichthouder vooral om aflossingsvrije en beleggingshypotheken waarbij de eigenaren maar weinig op hebben afgelost of niet genoeg vermogen hebben opgebouwd om af te lossen aan het einde van de looptijd. Dat kan voor problemen zorgen, want het zogeheten doorrollen van de schuld kan een lastig karwei worden. Na dertig jaar hebben huiseigenaren namelijk geen recht meer op hypotheekrente aftrek, moeten ze verplicht aflossen en hebben ze minder inkomsten omdat ze gepensioneerd zijn.

Een aantal feiten uit het rapport:

  • Van de huizenbezitters jonger dan 40 jaar heeft nog altijd 46 procent een woning die minder waard is dan de dan de bijbehorende hypotheekschuld.
  • De totale Nederlandse hypotheekschuld van huishoudens (EUR 650 miljard) is met ruim 95 procent van het bbp nog steeds één van de hoogste ter wereld.
  • Van de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens bestaat ongeveer 6 procent uit beleggingshypotheken en 25 procent uit leven- en spaarhypotheken.
  • Ongeveer 55 procent van de totale hypotheekschuld is aflossingsvrij.
  • Bezien vanuit de individuele lener, heeft bijna 27 procent van de woningbezitters een bijna volledig aflossingsvrije hypotheek, terwijl 21 procent bijna volledig aflost. De overige 52 procent van de woningbezitters heeft een hypotheek waarop deels wordt afgelost.

hypotheekschuld Nederland
DNB adviseert een volgend kabinet om een versnelde versobering van de hypotheekrenteaftrek en een verdere verlaging van de LTV-limiet door te voeren.

bron: DNB

Sep 11

Raboleugenaar Paul de Vries valt behoorlijk door de mand. Hij voorspelt voor de komende jaren forse prijsstijgingen op de Nederlandse woningmarkt. Dit komt volgens de Vries nu mede door achterblijvend nieuwbouwaanbod. In 2010 toen Paul voor de OTB van de TU Delft werkte beweerde hij nog dat het het nieuwbouwaanbod vrijwel geen rol speelde.

De krapper wordende markt, het achterblijvend nieuwbouwaanbod en de verbeterde betaalbaarheid van koopwoningen zorgen ervoor dat het aantal transacties en de woningprijs ook de komende kwartalen blijven stijgen.

en

Onze verwachting is dat de woningprijsindex de komende kwartalen blijft toenemen. De factoren hierachter zijn de dalende rente (die vertraagd terugkeert als een prijsstijging), de stijgende inkomens en de toenemende krapte doordat de vraag naar koopwoningen toeneemt. Voor 2016 en 2017 gaan we uit van een stijging van 4 tot 6 procent

In 2010 was Paul de Vries nog wetenschapper bij de TU Delft. Hij kreeg toen een vraag over de invloed van nieuwbouw op de huizenprijzen. Toen zei hij:

De Nieuwbouw in Nederland is sterk ingezakt. Betekent dat volgens het model een sterke prijsstijging op lange termijn?
‘Nee, nieuwbouw heeft landelijk gezien nauwelijks invloed, hooguit lokaal een klein beetje’

Hij heeft zijn wetenschappelijke verhaal dus aan zijn nieuwe werkgever aangepast.  Oud topman Piet Moerland gaf een paar jaar geleden al toe dat ze bij de Rabobank helemaal niet weten wat de prijzen gaan doen. Paul probeert dus gewoon de prijzen omhoog te praten..

Kunnen jullie daar bij Rabo-propaganda Rabo-economie niet iets nuttigs gaan doen?

Paul de Vries Rabobank OTB TU Delft

In 2013 werkte de Vries al voor de Rabobank…

 

Rabobank voorspellen huizenprijzen

cbvi4rlvaaep6if

rabobank huizenmarkt

14 procent lager

devriesrabobank

bron:  Rabobank

Jul 13

Steeds minder Nederlanders komen geld tekort. Huishoudens gebruiken het geld dat ze overhouden niet zozeer om te sparen, maar om extra af te lossen. ING Bank noemt dit “Minder sparen, meer geld in stenen”

Klopt dit wel? Is het zo dat als spaargeld wordt gebruikt om af te lossen dit de woningmarkt op gaat?

Albert Spits legt het hier uit:

“De bancaire sector is gemachtigd door de centrale bank om liquiditeit (geld) ter beschikking te stellen op het gebied van leningen en hypotheken. De uitgifte daarvan gebeurt door de diverse banken met ondersteuning van de centrale bank.

Men zal zich afvragen waar deze liquiditeit vandaan komt. Die komt feitelijk uit het niets. Als een bank een lening of hypotheek beschikbaar stelt aan de lener, dan creëert deze bank geld uit het niets om deze te financieren. Wanneer de lening of de hypotheek geheel wordt terugbetaald, dan verdwijnt dit geld weer in het niets.”

Door aflossen verdwijnt er dus geld uit de economie.

bron: ING