De economie ligt op zijn gat. Per maand melden zich gemiddeld dertienduizend ontslagen werknemers bij het WW-loket. De inkomens moeten op de nullijn. De aandelenkoersen zijn gekelderd. De huizenmarkt die jarenlang floreerde, stagneert dit jaar. Terwijl er in die huizenmarkt volgens topeconoom Fred von Dewall van ING nog twintig procent lucht zit.

Maar op de hypotheekmarkt is het business as usual. Aangemoedigd door provisiebeluste hypotheekadviseurs meten huizenkopers zich tophypotheken aan, zelfs als ze die helemaal niet nodig hebben. Want hypotheken moeten tegenwoordig immers ‘fiscaal optimaal’ zijn. Ofwel: zoveel mogelijk lenen en aflossen zo lang mogelijk uitstellen.

Ook ING doet daar enthousiast aan mee, getuige haar recente billboardcampagne: ‘Wilt u weten wat een hypotheek kost? Waarom niet wat hij oplevert?’ Het is een aanmoediging om een zo hoog mogelijke hypotheek te nemen en daar tussentijds geen cent op af te lossen, om in dertig jaar het maximale belastingvoordeel binnen te schrapen. De doorstromer op de woningmarkt krijgt het advies om de gerealiseerde winst op zijn verkochte huis in een depot te storten, waarmee hij fiscaal vriendelijk voor de aflossing spaart of belegt. En niet alleen doorstromers, maar ook starters worden de laatste jaren massaal de beleggingshypotheken en aflossingsvrije hypotheken in gepraat.

Niemand in de markt lijkt er belang bij te hebben op de rem te trappen, behalve de overheid, die al die fiscaal gedreven hypotheken subsidieert. Afgelopen week fiatteerde de Tweede Kamer de zogenoemde bijleenregeling, die een dam moet opwerpen tegen het fiscale trapezewerk met de depotconstructies. Volgens de bijleenregeling verliest de doorstromer op de huizenmarkt een deel van zijn renteaftrek als hij de gerealiseerde overwaarde in zijn verkochte huis niet aanwendt voor de financiering van zijn nieuwe, duurdere huis. Maar of de bijleenregeling volgend jaar definitief een eind maakt aan het afsluiten van hoge, risicovolle hypotheken, is twijfelachtig. De Raad van State merkte onlangs op dat starters op de woningmarkt in de bijleenregeling juist een aanmoediging zullen zien om hun eerste huis met een tophypotheek te financieren.

De partijen op de hypotheekmarkt wijken nu uit naar de aflossingsvrije hypotheek, om hun fiscale voordeel te maximaliseren. De populariteit van deze hypotheekvorm, waar alleen rente op wordt betaald en geen aflossingsplan voor is opgesteld, groeit sinds halverwege de jaren negentig exponentieel.

Zo snel, dat er in Nederland voor circa 140 miljard euro, dat is veertig procent van de totale uitstaande hypotheekschuld van 350 miljard, geen aflossingsplan ligt. De populariteit groeit zo hard dat in mei de (toenmalige) voorzitter van het Koninklijk Notarieel Broederschap Dolf Plaggemars de noodklok luidde. ‘Mensen zitten met grote schulden, terwijl de huizenprijzen stagneren of zelfs dalen’, zei hij tegen de pers. Hij waarschuwde voor problemen zodra de werkloosheid zou toeslaan. En hij pleitte voor een fiscaal regime dat sneller aflossen stimuleert.

Tophypotheken

Drie van de vier hypotheken die dit jaar worden afgesloten zijn een tophypotheek – een lening die hoger is dan de vrije verkoopwaarde van het gekochte huis. Voor starters is de tophypotheek vaak pure noodzaak na de huizenprijsexplosie van de afgelopen vijftien jaar. Maar ook doorstromers benutten vaak hun leencapaciteit maximaal, daartoe aangemoedigd door hypotheekadviseurs. SNS-bankier Björn Alink constateerde vorig jaar in het economenblad ESB dat risicovolle hypotheken significant vaker via intermediairs werden afgesloten dan direct bij de bank. Tussenpersonen adviseren vaker aflossingsvrije hypotheken omdat ze daar hogere provisies op vangen. Alink signaleerde dat de banken steeds hogere bedragen uitlenen, vergeleken met de (executie)waarde van het onderpand. ‘Bij dalende huizenprijzen is dit gevaarlijk’, waarschuwde hij, niet alleen voor de huizenkoper maar ook voor de bank.

Afdelingsdirecteur monetair en economische beleid Job Swank en econoom Jan Kakes van De Nederlandsche Bank bevestigen dat de loan to value ratio – de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van het onderpand – de laatste jaren “fors is gestegen”. Het lijkt op een cultuuromslag. “Nederlanders stonden bekend als spaarzaam en conservatief, maar nu is de gezinsschuld de hoogste in Europa.” De totale hypotheekschuld is de afgelopen dertig jaar gestegen van twintig tot bijna tachtig procent van het bruto binnenlands product (bbp). Nergens in Europa is dat percentage zo hoog. (Zie de grafieken op pagina 50). Nergens anders in Europa zijn de banken ook zo ruimhartig in het verstrekken van hypothecair krediet. Populaire (en risicovolle) hypotheekvormen zoals de beleggingshypotheek met depotconstructie of de aflossingsvrije hypotheek bestaan elders in Europa niet eens.

Enorme dynamiek

Al rond de eeuwwisseling sprak De Nederlandsche Bank (DNB) haar zorg uit over de dynamiek van de huizen- en hypotheekmarkt. De hypotheekportefeuille van de banken was in de hoogconjunctuur van de tweede helft van de jaren negentig verdubbeld, mede doordat een derde van de huizenbezitters een deel van de overwaarde verzilverde. Eén op de zeven verzilverde zelfs de hele overwaarde. De banken gingen daar in mee omdat de huizenprijzen toch stevig in de lift zaten en uiteraard omdat het zeer lucratief was.

Er schuilen gevaren in de hypothekencarrousel. Willige banken die de acceptatienormen oprekken, stellen huizenkopers in staat hoger te bieden, hetgeen de huizenprijzen verder opjaagt. Wat tenslotte de banken nóg williger maakt.

Job Swank gelooft echter niet dat zo’n vliegwielmechanisme alleen door de aflossingsvrije hypotheek kan ontstaan. “De meeste banken zijn in dit opzicht nog vrij conservatief. Bij het berekenen van de maximale hypotheek gaan ze doorgaans uit van een annuïteitenhypotheek van dertig jaar, ook als ze een aflossingsvrije hypotheek verstrekken.”

“Het fiscale regime is inderdaad steeds meer geëxploiteerd”, erkent Swank. “Negentig procent kiest tegenwoordig voor de maximale renteaftrek. Dit heeft ongetwijfeld effect op de huizenprijzen gehad, maar aan die impuls komt vanzelf een eind als iedereen een spaar-, beleggings- of aflossingsvrije hypotheek neemt.” Swank betwijfelt of de aflossingsvrije
hypotheek de belangrijkste factor is die de huizenprijzen opdrijft. De grootste impuls kwam volgens hem doordat banken sinds begin jaren negentig het inkomen van tweeverdieners volledig meetelden bij de berekening van de kredietlimiet. Daardoor alleen al schoot de leencapaciteit 50 tot 90 procent omhoog.

Risico’s

Wat gebeurt er als de huizenprijzen fors dalen? Swank ziet hier geen duidelijke aanwijzingen voor. Maar zelfs in dat scenario voorziet hij geen problemen voor de banken: “De huizenprijzen moeten sterk dalen voordat de waarde van de onderpanden onder de hypotheekportefeuille zakt.”

De macrocijfers van de totale hypotheekschuld en de huizenwaarde geven inderdaad niet veel aanleiding tot ongerustheid. Maar die cijfers verhullen veel. In haar Kwartaalbericht van september dit jaar stelt DNB dat de kwetsbaarheid van mensen die de afgelopen vijf jaar een tophypotheek afsloten, behoorlijk toegenomen is. Vooral voor rentebewegingen en dalende huizenprijzen.

Meer dan de helft van de huizenbezitters die onlangs een tophypotheek afsloten, betaalt dertig procent of méér van het huishoudinkomen aan de hypotheek. Vijftien procent van de uitstaande hypotheken kent een variabele rente (maar liefst twee maal zo veel als drie jaar geleden) terwijl voor een kwart van alle hypotheken vóór eind 2004 de rente wordt aangepast. De laatste tijd is de rente snel aan het stijgen, waardoor huizenbezitters met hogere lasten geconfronteerd kunnen worden, zeker als zij gedurende de looptijd van de lening niets aflossen.

De grootste risico’s schuilen volgens de banken in de werkloosheidsstatistieken, zeker bij tweeverdieners. Als één inkomen wegvalt, ontstaat vaak onmiddellijk een probleem. Toch probeert Swank het alarm van de notarissen te relativeren. “Het aanbod op de huizenmarkt is ontegenzeglijk flink gestegen. Veel huizen staan lang te koop, maar zonder dat er over de hele linie erg grote prijsconcessies worden gedaan. Dat is een teken dat er betrekkelijk weinig mensen gedwongen zijn te verkopen.” Het aantal executoriale verkopen stijgt wel, maar op de totale markt blijft dat een marginaal verschijnsel. Directeur Joop Lobstein van het Bureau Krediet Registratie in Tiel heeft ook geen alarmerende statistieken. “Het aantal betalingsachterstanden neemt procentueel niet toe ten opzichte van het aantal kredieten.” Volgens Lobstein is dat percentage (vijf procent probleemkredieten) zeer stabiel en conjunctuurongevoelig. Of is het de stilte voor de storm?

Toezicht

Dit neemt niet weg dat DNB het toezicht op de enthousiaste hypotheekverstrekkers de afgelopen drie jaar heeft aangescherpt. Niet al te drastisch. Aandacht kregen de administratieve organisatie en de interne controle van het hypotheekbedrijf van de banken. Bovendien moeten banken sinds kort hun hypotheekportefeuille onderwerpen aan een stresstest, waarin de effecten van negatieve scenario’s voor de huizenmarkt en de hypotheekrente worden doorgerekend. Maar deze stresstest mogen de banken binnen bepaalde randvoorwaarden zelf ontwerpen.

Sinds kort moeten de banken DNB ook regulier overzichten verstrekken van de loan-to-value-ratio van hun hypothecaire kredieten. Maar een uitsplitsing van hun kredieten naar hypotheekvorm hoeven de banken nog altijd niet te verstrekken, zo bevestigt Aerdt Houben, hoofd Sectie financiële stabiliteit van DNB. Volgens Houben is op praktische gronden besloten om deze informatie in te winnen via enquêtes in plaats van rapportages. “De hypotheekvormen zijn enorm divers, en het wordt nog diverser.” Dat klopt, en ze worden steeds riskanter ook.

Drie jaar geleden zinspeelde DNB in het onderzoeksrapport De kredietverlening door Nederlandse banken onder de loep op het aan banden leggen van de tophypotheken. Dat kan DNB bijvoorbeeld doen door een maximum te verbinden aan de loan-to-value-ratio voor nieuwe hypotheken. Daar is het niet van gekomen. Houben: “Daar moet je voorzichtig mee zijn. Je moet het level playing field in de markt niet verstoren. Daar concurreren Nederlandse met buitenlandse banken en banken met verzekeraars, die onder toezicht van de Pensioen & Verzekeringskamer (PVK) staan. Een wettelijke regeling zou dan uitkomst bieden, maar de politiek wilde daar niet aan.”

Dan resteert de traditionele solvabiliteitstoets als natuurlijke rem op de hypotheekverstrekking. Voor leningen tot 75 procent van de executiewaarde moeten banken vier procent van de lening aan eigen vermogen apart zetten. Voor hogere leningen is het vermogensbeslag acht procent.

De solvabiliteitstoets begon kennelijk te knellen, want de afgelopen vijf jaar hebben banken bij DNB gepleit om de executie-waarden van hun onderpanden te mogen indexeren. Dan kunnen ze met hetzelfde eigen vermogen verhoudingsgewijs meer tophypotheken verstrekken. De toezichthouder voelde aanvankelijk weinig voor het indexeren van de eerder getaxeerde executiewaarden, omdat dit ‘zeker in tijden van een overspannen huizenmarkt’ een ‘zelfstandige opwaartse impuls op de huizenprijzen’ kan opleveren, zo waarschuwde het eerder genoemde DNB-rapport in 2000.

Maar de banken hebben de informele toezegging al binnen. Aerdt Houben: “Onder bepaalde voorwaarden mogen ze waarschijnlijk eind dit jaar gaan indexeren.” Daarmee laat de toezichthouder een sterk afremmechanisme van de hypotheekmarkt los.

bron: FEM Business