Hoe kwestbaar zijn banken voor dalende huizenprijzen?

Posted on by admin Posted in banken, huizenmarkt — 4 Comments ↓

Naast huishoudens hebben ook banken een groot belang in de huizenmarkt. Woninghypotheken beslaan meer dan 20% van hun geconsolideerde balans.

In essentie bestaan er vier factoren die de kwetsbaarheid van het bankwezen voor huizenprijsontwikkelingen bepalen.

  1. het wanbetalingrisico op hypotheken
  2. de ‘loan to value’-ratio
  3. de mate waarin banken eventuele verliezen op hun hypotheekportefeuille zonder problemen kunnen opvangen
  4. In hoeverre banken voor hun inkomsten afhankelijk zijn van de hypothecaire kredietverlening

De eerste is het wanbetalingrisico op hypotheken. Dit risico is met name afhankelijk van de verhouding tussen het besteedbare inkomen van huishoudens en de financieringslasten van de hypotheek. Des te hoger de financieringslasten ten opzichte van het inkomen, des te groter is het wanbetalingrisico bij werkloosheid of het wegvallen van een tweede inkomen.

Een tweede factor is de eerder genoemde ‘loan to value’-ratio, die de onderpandwaarde van een lening bepaalt alsook de hoeveelheid kapitaal die banken moeten aanhouden tegenover hun leningenportefeuille. Ontwikkelingen in de ‘loan to value’-ratio hebben de kwetsbaarheid van het bankwezen voor forse dalingen in de huizenprijzen vergroot. Zo is de ‘loan to value’- ratio op nieuwe hypotheken in de loop der tijd flink toegenomen. Daarbij komt dat tegenwoordig vaker wordt gekozen voor een hypotheekvorm waarvan de financiële risico’s voor huishoudens – en dus ook banken – gedurende de gehele looptijd hoog blijven. Zo hebben huishoudens die 20 jaar geleden een woning kochten, in meer dan de helft van de gevallen een lineaire-, annuïteiten- of spaarhypotheek. Naarmate de resterende looptijd bij deze hypotheekvormen verstrijkt, wordt het financiële risico geleidelijk kleiner, door periodieke afbetalingen. Huishoudens die in 2001 en 2002 een woning kochten daarentegen, hebben in meer dan 80% van de gevallen een aflossingsvrije hypotheek (waarbij de hypotheekschuld gedurende de gehele looptijd onverminderd hoog blijft), of een leven/beleggingshypotheek (waarbij in aandelen wordt belegd, zodat de uiteindelijke aflossing onzeker is).

Een derde factor is de mate waarin banken eventuele verliezen op hun hypotheekportefeuille zonder problemen kunnen opvangen. Omdat de solvabiliteit van het Nederlandse bankwezen zich, dankzij een daarop gericht beleid van de banken, al jaren ruimschoots boven het vereiste Bazelse minimum bevindt, beschikken banken over buffers waarmee zij onverwachte verliezen kunnen opvangen.

Tot slot is relevant in hoeverre banken voor hun inkomsten afhankelijk zijn van de hypothecaire kredietverlening. Hier spelen twee ontwikkelingen. Enerzijds zijn sinds het begin van de jaren negentig de niet-rentebaten voor banken relatief belangrijker geworden, al is hier recent enige kentering in waar te nemen. Anderzijds zijn er aanwijzingen dat binnen de rentebaten een groter aandeel afkomstig is van hypotheken. Het aandeel van de hypothecaire kredietverlening in de totale bancaire kredietverlening is in het afgelopen decennium immers toegenomen terwijl de hypotheekrente minder sterk is gedaald dan de rente op overige kredietvormen. Per saldo lijkt de afhankelijkheid van inkomsten uit de hypothecaire kredietverlening de laatste jaren ietwat te zijn toegenomen. Al met al zijn de financiële risico’s voor gezinnen en banken door de afkoeling van de huizenmarkt toegenomen. Daarbij speelt dat ‘loan to value’-ontwikkelingen en de keuze van hypotheekvorm de kwetsbaarheid in de loop der tijd hebben vergroot.

bron:dnb.nl

Tagged with: , , ,

Rabobank houdt rekening met een daling van de huizenprijzen

Posted on by admin Posted in banken, starters — No Comments ↓

Rabobank houdt rekening met een daling van de huizenprijzen. Dit zegt Rabo-bestuursvoorzitter Bert Heemskerk in een toelichting op de halfjaarcijfers. ‘Je kunt niet uitsluiten dat we de komende jaren een heel lichte correctie krijgen.’

bron FD.nl

Zo ziet u maar weer dat het bij de Rabobank allemaal erg dynamisch is. Binnen een paar maanden tijd van 3% naar 2,5% naar een een heel lichte daling… Lekker geloofwaardig allemaal.

Adviezen en verwachtingen zijn altijd OpMaat bij de Rabobank;-).
Tagged with:

De ECB moet in de eurozone zorgen voor prijsstabiliteit

Posted on by admin Posted in banken, geldgroei (M3), recessie — No Comments ↓

Logo ECBHet hoofddoel van het Eurosysteem is het handhaven van prijsstabiliteit in het eurogebied. Het garanderen van stabiele prijzen de belangrijkste bijdrage die door het monetaire beleid kan worden geleverd tot het bereiken van een gunstig economisch klimaat en een hoge participatiegraad. Zowel inflatie als deflatie kan een maatschappij grote economische en sociale schade berokkenen.

Inflatie kan worden gedefinieerd als een algemene of breed gefundeerde stijging van de prijzen van goederen en diensten over een langere periode die dientengevolge leidt tot een daling van de waarde van geld en derhalve de koopkracht ervan. Deflatie wordt vaak gedefinieerd als het tegenovergestelde van inflatie, namelijk als een situatie waarin het algehele prijspeil over een langere periode daalt. Als er geen inflatie of deflatie is, kunnen we zeggen dat er prijsstabiliteit is wanneer, gemiddeld, de prijzen noch stijgen noch dalen maar gedurende een zekere periode stabiel blijven. Als men bijvoorbeeld voor €100 hetzelfde mandje goederen kan kopen als, zeg, een of twee jaar geleden, dan kan dit een periode van absolute prijsstabiliteit worden genoemd. voor de economie. Inflatie kan worden gedefinieerd als een algemene of breed gefundeerde stijging van de prijzen van goederen en diensten over een langere periode die dientengevolge leidt tot een daling van de waarde van geld en derhalve de koopkracht ervan. Deflatie wordt vaak gedefinieerd als het tegenovergestelde van inflatie, namelijk als een situatie waarin het algehele prijspeil over een langere periode daalt. Als er geen inflatie of deflatie is, kunnen we zeggen dat er prijsstabiliteit is wanneer, gemiddeld, de prijzen noch stijgen noch dalen maar gedurende een zekere periode stabiel blijven. Als men bijvoorbeeld voor €100 hetzelfde mandje goederen kan kopen als, zeg, een of twee jaar geleden, dan kan dit een periode van absolute prijsstabiliteit worden genoemd.

Consumptieprijsindex

De meeste landen hanteren een eenvoudige benadering tot het meten van inflatie en maken gebruik van de zogenoemde “Consumptieprijsindex” (CPI). Voor dit doeleinde wordt het koopgedrag van consumenten geanalyseerd om te bepalen welke goederen en diensten consumenten gewoonlijk kopen en die daarom op enigerlei wijze als representatief kunnen worden beschouwd voor de gemiddelde consument in een economie. Vandaar dat zij niet alleen die zaken die consumenten vrijwel dagelijks aanschaffen omvatten (bijvoorbeeld brood en fruit), maar ook aankopen van duurzame goederen (bijvoorbeeld auto’s, PC’s, wasmachines, etc.) en frequente transacties (bijvoorbeeld huur). Het samenstellen van dit “boodschappenlijstje” van “artikelen” en deze vervolgens wegen naar hun belangrijkheid binnen het budget van de consumenten heeft geleid tot de creatie van wat bekend staat als het “marktmandje”. Elke maand controleert een groot aantal “prijsinspecteurs” de prijzen van deze artikelen in verschillende winkels. Daarna worden de kosten van dit mandje over een bepaalde periode vergeleken en wordt zo een reeks bepaald voor de prijsindex. Het inflatiecijfer op jaarbasis kan dan worden berekend door de verandering in de kosten van het marktmandje van vandaag uit te drukken als een percentage van de kosten van het identieke mandje in het voorafgaande jaar. De ontwikkelingen in het prijspeil zoals die in zo’n mandje tot uitdrukking komen weerspiegelen echter alleen de situatie van een “gemiddelde” of representatieve consument. Wanneer het koopgedrag van een individu aanzienlijk verschilt van het gemiddelde consumptiepatroon en dus van het marktmandje waarop de index is gebaseerd, kan deze persoon een verandering in de kosten van levensonderhoud ervaren die verschilt van die welke de index laat zien. Er zullen daarom altijd mensen blijven die een hogere “inflatie” ervaren op hun “individuele mandje” en enkelen die een lagere “individuele inflatie” bemerken. Met andere woorden, de inflatie zoals die wordt gemeten door de index is slechts een benadering van de gemiddelde situatie in de economie; deze inflatie is niet identiek aan de algehele prijsveranderingen die elke individuele consument meemaakt.

Geldgroei

Onder normale omstandigheden zouden aanzienlijke of langdurige verschillen tussen de geldgroei en de referentiewaarde aangeven dat zich risico‘s voordoen voor de prijsstabiliteit op de middellange termijn. De referentiewaarde wordt afgeleid uit de verhouding tussen de geldgroei (ΔM), de infl atie (ΔP), de reële bbp-groei (ΔYR), en veranderingen in de omloopsnelheid (ΔV).Volgens deze identiteit, die bekend staat als de “kwantiteitsvergelijking”, is de mutatie in de geldhoeveelheid in een economie gelijk aan de mutatie in de nominale transacties (benaderd door de mutatie in het reële bbp plus de mutatie in het prijsniveau) minus de mutatie in de omloopsnelheid (zie ook Kader 4.3). Deze laatste kan gedefinieerd worden als de snelheid waarmee geld tussen verschillende houders circuleert en geeft dus aan hoeveel geld benodigd is om een bepaald niveau van nominale transacties mogelijk te maken.

HICP eurozone

ΔM = ΔYR + ΔP – ΔV De referentiewaarde belichaamt de definitie van prijsstabiliteit als een stijging van de HICP voor het eurogebied van minder dan 2% per jaar. Daarnaast is de referentiewaarde gebaseerd op aannames voor de middellange termijn ten aanzien van de mogelijke productiegroei en de trend van de omloopsnelheid van M3. In 1998 werd aangenomen dat de reële-bbp-groei voor het eurogebied op de middellange termijn 2–2½ % per jaar zou bedragen, een cijfer waarin ramingen van zowel internationale organisaties als de ECB tot uiting kwamen. Via diverse benaderingen werd de aanname omtrent de omloopsnelheid afgeleid, waarbij rekening gehouden werd met eenvoudige trends alsook de informatie die in complexere geldvraagmodellen besloten ligt. Tezamen wezen de uitkomsten van deze berekeningen op een daling van de omloopsnelheid van M3 van ½–1 % per jaar.

geldgroei cijfers

Op basis van deze aannames werd de referentiewaarde van de ECB in december 1998 door de Raad van Bestuur op 4½ % op jaarbasis gesteld, en deze bleef sindsdien ongewijzigd. De Raad van Bestuur controleert de validiteit van de voorwaarden en aannames die aan de referentiewaarde

ten grondslag liggen voortdurend en communiceert veranderingen in deze onderliggende aannames zodra deze noodzakelijk worden.

link: Geldgroei cijfers EU zone

 

Ron Paul voelt Ben Bernanke (FED) aan de tand..

Lijst van termen

Algemene Raad:
een van de besluitvormende organen van de Europese Centrale Bank (ECB). De Algemene Raad bestaat uit de President en de Vice-President van de ECB en de Presidenten van alle nationale centrale banken van de EU.

Consumptieprijsindex:
eens per maand samengesteld met behulp van een zogenoemd “boodschappenmandje”. Voor het eurogebied wordt de Geharmoniseerde Consumptieprijsindex (HICP) gebruikt. Deze index wordt samengesteld op basis van een in het gehele eurogebied geharmoniseerde statistische methodologie.

Deflatie:
een aanhoudende daling van het algemene prijspeil, d.w.z. van de consumptieprijsindex, gedurende een lange periode. Directie: een van de besluitvormende organen van de ECB. De Directie omvat de President, de Vice-President en vier leden, benoemd in onderlinge overeenstemming tussen de staatshoofden en regeringsleiders van de lidstaten die de euro hebben ingevoerd. Eurogebied: het gebied dat de lidstaten van de Europese Unie omvat die de euro hebben ingevoerd als gemeenschappelijke munt. Europees Stelsel van Centrale Banken (ESCB): samengesteld uit de ECB en de nationale centrale banken van alle lidstaten van het eurogebied, ongeacht of zij de euro hebben ingevoerd of niet. Europese Centrale Bank (ECB): de ECB is opgericht op 1 juni 1998 en is gevestigd in Frankfurt am Main (Duitsland). Zij vormt het hart van het Eurosysteem. Eurosysteem: samengesteld uit de Europese Centrale Bank en de nationale centrale banken van die lidstaten die de euro al hebben ingevoerd.

Inflatie:
een stijging van het algemene prijspeil, d.w.z. van de consumptieprijsindex, gedurende een lange periode. Monetaire basis
in het eurogebied bestaat deze uit geld (bankbiljetten en munten) in omloop, de door tegenpartijen van het Eurosysteem aangehouden reserves en het geld dat op de depositofaciliteit van het Eurosysteem is gestort. Deze posten vormen passiva op de balans van het Eurosysteem. Reserves kunnen verder worden uitgesplitst in vereiste en overreserves. In het systeem van reserveverplichtingen van het Eurosysteem zijn tegenpartijen verplicht vereiste reserves aan te houden bij de nationale centrale banken. Naast deze vereiste reserves houden kredietinstellingen doorgaans slechts een gering bedrag aan vrijwillige overreserves aan bij het Eurosysteem.

Monetairebeleidsstrategie:
de algemene benadering van de monetairebeleidsvoering. De monetairebeleidsstrategie van de ECB omvat een kwantitatieve defi nitie van het hoofddoel van prijsstabiliteit en een analytisch kader gebaseerd op twee pijlers – de economische analyse en de monetaire analyse. Bovendien omvat de strategie algemene beginselen voor het voeren van het monetaire beleid, zoals de middellangetermijnoriëntatie. De strategie vormt de basis voor de algehele beoordeling door de Raad van Bestuur van de risico‘s voor de prijsstabiliteit en voor zijn monetairebeleidsbeslissingen. Het biedt tevens een kader voor het toelichten van monetairebeleidsbeslissingen aan het publiek.

Prijsstabiliteit:
het handhaven van prijsstabiliteit is het hoofddoel van het Eurosysteem. De Raad van Bestuur van de ECB heeft prijsstabiliteit gedefi nieerd als een jaarlijkse stijging van de HICP voor het eurogebied van minder dan 2%. De Raad stelt zich tevens tot doel de infl atie op jaarbasis op de middellange termijn onder maar dicht bij 2% te houden.

Raad van Bestuur:
het belangrijkste besluitvormende orgaan van de Europese Centrale Bank (ECB). De Raad van Bestuur omvat alle leden van de Directie en de Presidenten van de nationale centrale banken van de lidstaten die op de euro zijn overgegaan.

Rente:
het percentage extra geld dat je krijgt als je je geld uitleent aan iemand anders (of het op een bankrekening laat staan), of het percentage aan extra geld dat je moet betalen als je geld leent. Ruilhandel:
het onderling ruilen van goederen en diensten zonder daarvoor geld te gebruiken als ruilmiddel. Dit kan alleen als er een wederzijdse behoefte aan de verhandelde goederen of diensten bestaat.

Transmissiemechanisme van het monetaire beleid:
het proces waarbij monetairebeleidsbesluiten doorwerken in de economie in het algemeen en het prijsniveau in het bijzonder.

Nout Wellink:”Rente verhogen hebben we de vorige maand al gedaan”

 

Bronnen: ECB, RTL, Ron Paul

Tagged with: , , , , , , ,

Nederlandse subprime hypotheken; wat te doen als uw maandlasten verdubbelen!

Posted on by admin Posted in Nederlandse subprime hypotheken, Niet gecategoriseerd — 2 Comments ↓

Door de sterk gestegen hypotheekrente komen duizenden mensen die hun hypotheek de komende twee jaar moeten verlengen, in de problemen. Hoe heeft het zover kunnen komen en hoe kunnen huizenbezitters het onheil zoveel mogelijk afwenden?

De hypotheekrente is sinds 2003 gestegen van een minimum van 3,2% naar 6% nu. Dat betekent dat wanneer u uw hypotheek binnenkort verlengt, uw maandlasten bijna zullen verdubbelen. Kan gebeuren, zal uw buurman zeggen, dan had u die ultralage rente maar langer dan zes of zeven jaar vast moeten zetten. U kon er immers donder op zeggen dat de rente ooit weer zou gaan stijgen.

Schulden europa

Voor een deel heeft de buurman gelijk. “Probleem voor een grote groep mensen is echter dat ze die hogere lasten niet kunnen opbrengen”, zegt Overgeldcolumnist en Financiële Makelaar Harrie Jan van Nunen. “En dat is niet alleen hun eigen schuld.”

Banken hebben ooit afgesproken dat huizenkopers jaarlijks slechts een beperkt deel van hun bruto jaarsalaris aan woonlasten kwijt mogen zijn.

Voor Jan Modaal (€ 28.000 bruto volgens het Nibud) is dat ongeveer 30 tot maximaal 35%. Voor rijkere mensen mag dat percentage hoger liggen. Wanneer de hypotheekrente extreem laag is, zoals de 3,2% in 2003, leert een simpele rekensom dat een modale huizenkoper veel meer geld kan lenen en toch zijn woonlasten onder die 30 tot 35% kan houden, dan wanneer de rente op 6% staat.

In bovenstaande schets lopen huizenkopers echter wel het risico dat zij, wanneer zij zijn hypotheek na 5 jaar willen verlengen en de rente veel hoger ligt, zij na oversluiten ineens veel meer dan 30 tot 35% van hun bruto jaarloon aan woonlasten kwijt zijn, wat zij niet kunnen betalen. Om dit potentiële probleem te ondervangen, maakten de banken een tweede afspraak. Hypotheken met een looptijd van maximaal vijf jaar moesten niet aan de reële rente getoetst worden, maar aan een fictieve 6%. Gevolg: de kredietwaardigheid van mensen die in 2003 een hypotheek afsloten voor vijf jaar, is getoetst aan een fictieve 6%, in plaats van de reële 3 tot 4% hypotheekrente die destijds gangbaar was. Deze mensen kregen in 2008 weliswaar een lastenverhoging voor de kiezen, maar die konden ze dragen.

Toen de Bank of Scotland in 2003 met extreem lage hypotheekrentes de markt in ons land openbrak, moesten de Nederlandse banken reageren. In de slag om marktaandeel schroomden banken dan ook niet om een grote groep minder kapitaalkrachtige huizenkopers aan zich te binden. Aan deze groep kon de maximale hypotheek worden verschaft door ze een looptijd van zes jaar te bieden. Hiermee viel de hypotheek namelijk buiten de afgesproken toetsingsrente van 6%, die alleen gold voor hypotheken tot en met een looptijd van vijf jaar (er was zelfs een bank die overwoog om deze reden hypotheken met een looptijd van vijf jaar en een dag aan te bieden). En dit is volgens Van Nunen de groep die nu in de problemen gaat komen. Er zijn voorbeelden bekend van modale inkomens die tot achtmaal hun bruto jaarsalaris leenden (sinds 2003 schrijft de politiek een richtlijn van ongeveer maximaal 4,5 maal het jaarsalaris voor).

Over de mate waarin de lastenverzwaring tot problemen gaat leiden, lopen de meningen uiteen. Vereniging Eigen Huis nuanceerde het probleem door erop te wijzen dat veel van de getroffen huizenkopers over de afgelopen zes jaar een flinke inkomensstijging hebben doorgemaakt. Mr. P.G. Lijesen, directeur van de Nationale Hypotheek Pas, rondde eerder deze maand een grootschalig onderzoek naar de situatie af, en stelt dat “gezinnen niet de dupe mogen zijn van dit probleem. Het oplossen begint bij erkenning van het probleem. Banken zullen daarom transparant moeten zijn over het aantal risicohypotheken.”

Ben u een van de modale inkomens die in de problemen kan komen, wacht dan niet lijdzaam af, adviseren Van Nunen en Lijesen (zie figuur).

Checklist

1) Heeft u in de periode 2003-2005 een hypotheek afgesloten?

2) Is de looptijd korter dan tien jaar?

3) Vraag dan uw bank na welke rente u nu aangeboden krijgt. Bereken uw maandlast nu en in de toekomst (na oversluiten tegen de nieuwe rente). De website van het Nibud biedt aardige rekenhulp. Ook kunt u alvast een langgeldige offerte (tot 12 maanden) aanvragen, om verdere rentestijging in de toekomst het hoofd te bieden.

Nu heeft u een aardig idee van de lastenstijging die u te wachten staat. Geschrokken? Dan kunt u het volgende doen:

4) Zet u schrap. Probeer nu al goedkoper te leven, om je optimaal voor te bereiden. Hoop op een daling van de hypotheekrente

5) Of, ga shoppen. Er is nog voldoende onderscheid tussen hypotheekaanbieders, misschien kunt u elders een betere aanbieding krijgen

6) Of, ga middelen. Wacht niet tot het te laat is, maar sluit nu al een nieuwe hypotheek af, waarbij u de lage rente van uw huidige hypotheek middelt met de hoge rente van de toekomst. Zo spreidt u de pijn.

7) Kijk of u te dure hypotheekgerelateerde verzekeringen heeft. De premies van overlijdensrisicoverzekeringen zijn met 50% gedaald.

bron: Telegraaf.nl

Tagged with: ,

ECB gaat voor krediet beter onderpand eisen

Posted on by admin Posted in banken, geldgroei (M3) — No Comments ↓

De Europese Centrale Bank (ECB) gaat de komende weken maatregelen nemen om de kredietverlening aan commerciële banken te beperken.

bron:fd.nl

Tagged with: , , ,

Kamervragen van Agnes Kant over de Generatiehypotheek

Posted on by admin Posted in hypotheek, kamervragen — No Comments ↓

De afgelopen jaren zijn er aan de toenmalige minister van financiën Gerrit Zalm veel kamervragen gesteld over hypotheken en de huizenmarkt. Deze kamervragen worden hier nog eens behandeld om duidelijk te maken wie er verantwoordelijk zijn voor de zeepbel in de huizenmarkt. Gerrit Zalm beantwoord hieronder kamervragen van Agnes Kant over de Generatiehypotheek.

zie ook : Kamervragen over de verstrekking van tophypotheken door banken

Wat is de Generatiehypotheek?

Generatiehypotheken zijn in 2003 op de markt gekomen als tophypotheek op basis van een garantstelling door familieleden, meestal (groot)ouders. Door deze garantie kunnen jongeren hypotheekleningen afsluiten die normaal gesproken buiten hun bereik liggen. De hypotheekrente die de starter zelf betaalt, is normaal aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Als de ouder de rentebetaling geheel overneemt, kan ouder noch kind aanspraak maken op de belastingaftrek. Tot nu toe bestond onduidelijkheid over de fiscale gevolgen als de ouder tijdelijk de rentelasten voor zijn rekening neemt. Wijn schetst nu mogelijkheden om in die situatie toch aanspraak op de aftrekpost te maken.

Dat kan als de rentebetaling door de ouder de vorm heeft van een rentedragend voorschot of een schenking. Maar als de ouder de starter de rentebetaling kwijtscheldt, vervalt de aftrek geheel.

De vragen:

1.

Kent u de reclamecampagne van de Rabobank voor een <<Generatiehypotheek>>?

Ja.

2.

Vindt u het acceptabel dat jonge mensen zich daarmee nog dieper in de schulden steken om een huis te kunnen kopen en de overheid dat stimuleert met een grotere aftrek?

De generatiehypotheek is een hypotheekvorm waarbij ouders de mogelijkheid wordt geboden (voor een bepaalde tijd) garant te staan voor (een deel van) de rente en aflossing van de hypotheek van hun kind of in verband met de hypotheek van hun kind een bepaald bedrag aan hun kind te lenen of te schenken. Deze mogelijkheden zijn op zichzelf niet nieuw. Nieuw is slechts het aanbieden ervan in een concreet product. Bij een generatiehypotheek kan er sprake zijn van een hogere schuld in vergelijking met een andere hypotheekvorm. Dit vraagt om de nodige zorgvuldigheid van de hypotheekaanbieder en de hypotheeknemer (zoals gebruikelijk bij iedere vorm van hypotheekverstrekking). Ten eerste zal de aanbieder van de generatiehypotheek rekening moeten houden met de aflossingcapaciteit van de hypotheeknemer, ook wanneer de ouders garant staan voor (een gedeelte van) de rente en aflossing. Bovendien zal de aanbieder van de generatiehypotheek zorgvuldig moeten zijn in zijn informatieverstrekking aan de hypotheeknemer. De hypotheeknemer moet goed op de hoogte zijn van alle voorwaarden en kosten die zijn verbonden aan de hypotheek. Met de verkregen informatie zullen zowel het kind (als hypotheeknemer) als de ouders, indien zij garant staan, een zorgvuldige afweging kunnen maken over de passendheid van de hypotheek en de daarmee gepaard gaande hypotheeklasten.

De generatiehypotheek neemt geen bijzondere positie in binnen de huidige fiscale vormgeving van de hypotheekrente. Het uitgangspunt is ook bij dit product dat alleen die rente in aftrek kan worden gebracht die als eigenwoningrente kan worden aangemerkt (zie het besluit van 27 februari 2002, nr.CPP2001/3541M).

3.

Past dit volgens u in een trend waarmee steeds meer hypotheekschuld wordt aangegaan met nieuwe hypotheekvormen waarbij steeds minder wordt afgelost? Erkent u dat dit weer de huizenprijzen opdrijft?

De generatiehypotheek past binnen de trend in de financiële sector waar steeds nieuwe producten op de markt komen en er sprake is van toenemende vervlechting van bestaande financiële producten. Op de hypotheekmarkt wordt inderdaad steeds vaker gekozen voor een hypotheekvorm waarbij slechts gedeeltelijk wordt afgelost. De generatiehypotheek is echter niet per definitie een (gedeeltelijk) aflossingvrije hypotheek.

Gegeven het feit dat de generatiehypotheek slechts een hypotheekvorm is die bestaande mogelijkheden tot financiering aanbiedt in een concreet product, is er geen reden om te veronderstellen dat het de huizenprijzen opdrijft. De huizenprijzen worden uiteindelijk bepaald door de (netto) woonlasten die een koper bereid is te betalen.

4.

Is het u bekend dat Nederland inmiddels de hoogste hypotheekschuld in Europa heeft als percentage van het BBP? Zo ja, maakt u zich daar zorgen over?

Afgelopen maart publiceerde de Europese Centrale Bank haar rapport inzake ‘Structural Factors in the EU housing markets’. In dit rapport worden de oorzaken en effecten van fluctuaties op de huizenmarkt binnen de Europese Unie onderzocht en wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen op die huizenmarkt sinds 1980. Uit dit onderzoek komt onder andere naar voren dat Nederland op dit moment de hoogste hypotheekschuld heeft als percentage van het BBP. De hoogte van de hypotheekschuld moet worden bezien in het licht van de persoonlijke en financiële situatie van de hypotheeknemer. Uit hetzelfde rapport blijkt dat de hypotheeklast (hypotheekschuld rekening houdend met de hypotheekrente) vergeleken met het beschikbare inkomen per huishouden in de tweede helft van de jaren negentig slechts licht is gestegen en vanaf 2000 zelfs licht is gedaald in Nederland. De te dragen hypotheeklast is zodoende verhoudingsgewijs voor het Nederlandse huishouden gemiddeld gelijk gebleven.

De hypotheekschuld speelt een rol op microniveau (de individuele hypotheeknemer) en op macroniveau (de gehele financiële sector). Op microniveau zijn goede gedragsregels voor de hypotheekaanbieder en -bemiddelaar en adequaat toezicht op de naleving van deze regels van belang. Het aanbieden van en bemiddelen in hypothecair krediet zal integraal worden meegenomen in het wetsvoorstel Wet financiële dienstverlening (Wfd) dat rond de zomer aan de Tweede Kamer zal worden aangeboden. U bent over dit wetsvoorstel bij brief van 20 december jl. geïnformeerd.

Op macroniveau dient een stabiele situatie in de financiële sector te worden gewaarborgd. Om dit te bewerkstelligen volgt het ministerie van Financiën samen met De Nederlandsche Bank de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt nauwlettend.

5.

Leidt deze ontwikkeling ertoe dat u maatregelen overweegt om de fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente die dit soort hypotheekvormen stimuleert te beperken? Zo ja, welke? Zo nee, waarom niet?

Gelet op het vorenstaande leidt deze ontwikkeling niet tot een wijziging van het fiscale beleid ten aanzien van dit soort hypotheekvormen.
Tagged with: , , , ,

Waarom heeft Duitsland geen zeepbel in de huizenmarkt?

Posted on by admin Posted in huizenmarkt, starters — 1 Comment ↓

Niet ieder Europees land kampt met problemen op de huizenmarkt. In Duitsland is weinig aan de hand. Dat komt door het conservatieve karakter van de markt. Duitsland kent maar 40 procent koophuizen, in Nederland ligt dat percentage op 54 procent. En 40 procent is bestemd voor particuliere verhuur. De rest bestaat uit sociale woningbouw. Duitsers hebben te maken met strenge regels bij de aanschaf van een huis.

„In tegenstelling tot veel Europese landen moeten starters op de woningmarkt in Duitsland 30.000 euro sparen, voordat ze voor een hypotheek in aanmerking komen.”

In Nederland hebben starters gemiddeld een financiering van 115% van de aankoopwaarde en men heeft vrijwel geen eigen geld. Hiermee hebben de Nederlandse huishoudens inmiddels de hoogste schuld ter wereld opgebouwd. De Rabobank schrijft hierover:

De sterke stijging van de huizenprijzen in het afgelopen decennium lijkt veel meer een weerspiegeling te zijn van een onevenwichtige vraagaanbodverhouding en ruimere financieringsmogelijkheden, die beide overigens uitvloeisel zijn van bewust overheidsbeleid.

Met dank aan de overheid dus…

Tagged with: , ,

Nobelprijs-winnaars voorspellen een wereldwijde recessie

Posted on by admin Posted in recessie — 1 Comment ↓

Enkele vooraanstaande economen inclusief Myron Scholes en Joseph Stiglitz voorspellen dat de kredietcrisis voor nog meer pijn zal zorgen. Stiglitz zei in Duitsland op een bijeenkomst voor economen dat de wereldeconomie geruime tijd onder zijn potentieel kan blijven draaien. Gevolg is onder andere dat er meer werkloosheid zal zijn.

Goldman Sachs ging nog een stapje verder door een wereldwijde recessie aan te kondigen. Zowel de Verenigde Staten als Japan, het Verenigd Koninkrijk en de 15 landen uit de eurozone bevinden zich volgens analist Brian Platel in een recessie of zijn alleszins op weg naar een serieuze groeivertraging.

In de Hong Kong today vertelt miljardair Li Ka-Shing dat het ergste nog moet komen en volgens Kenneth Rogoff, voormalig chef-econoom bij het Internationaal Monetair Fonds, moet de financiële sector fors inkrimpen. De economen zijn het er over eens dat de problemen grotendeels een gevolg zijn van het beleid van de FED.

bron: bloomberg.com

Tagged with: , , , ,

Maximale hypotheek: hoeveel mag ik lenen?

Posted on by admin Posted in hypotheek, Niet gecategoriseerd — No Comments ↓

De rente is flink gestegen. Dat betekent dat u minder dure huizen op zoek moet. Hoe veel mag u tegenwoordig nog lenen?

De hypotheekverstrekkers hebben sinds 1 januari 2007 nieuwe afspraken gemaakt over hoe veel u mag lenen, in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Daar houden zij zich meestal aan, hoewel er ook van afgeweken kan worden (zie onder) .

Maximale lasten berekenen

UItgangspunt is hoeveel geld u maximaal per jaar kunt uitgeven aan hypotheeklasten. Dat wordt uitgerekend door een percentage te nemen van uw inkomen: het woonlastpercentage.

Het woonlastpercentage wordt elk jaar vastgesteld door het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). Het wordt enigszins aangepast voor uw inkomen en de rente, maar gemiddeld is het ongeveer 30 %. De precieze percentages kunt u hier nazoeken (klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Het inkomen is uw bruto jaarsalaris, waarbij het vakantiegeld, eventuele 13e maand, rente op spaargeld en andere vaste inkomsten meegeteld worden. Vaste verplichtingen zoals alimentatie, of rentebetalingen op andere leningen, worden er juist weer van afgetrokken.

Voorbeeld. Karel heeft een bruto jaarinkomen is € 30.000. Stel dat bij dit inkomen het woonlastpercentage 32,7 % is. Dan is de maximale bruto hypotheeklast per jaar € 30.000 x 32,7 % = € 9.810,-.

Maximale lening berekenen

Als uw maximale lasten bekend zijn, dan kan uitgerekend worden hoeveel u kunt lenen. Dat hangt met name af van de rente. Als de rente laag is, kunt u tegen dezelfde lasten meer geld lenen.

Nu schuilt hierin een gevaar. Als de rente laag is, kunt u veel lenen. Maar als u later moet oversluiten, kan de rente gestegen zijn, zodat de lasten alsnog te zwaar worden. Dit kan vooral een probleem worden, als u de rente maar voor een korte tijd vastzet, zodat u weinig kans hebt om in de tussentijd uw inkomen te verhogen.

Als u de rente korte rvastzet dan 10 jaar, wordt daarom gerekend met een toetsrente, en niet met de werkelijke rente. Die toetsrente is hoog: hij is gebaseerd op de gemiddelde rente bij periodes van 10 jaar, plus een opslag van 1 procentpunt. Hiermee blijft u aan de veilige kant. De toetsrente wordt elk kwartaal opnieuw bepaald. U kunt hem hier nazoeken.

Voorbeeld. Karel, uit het vorige voorbeeld, mag maximaal € 9810 per jaar uitgeven aan een woonlasten. Hij wil zijn hypotheekrente voor 5 jaar vast te zetten. De rente bedraagt op dit moment 5,1 %. Vanwege de korte looptijd van de rente, wordt gerekend met de toetsrente van 5,6 %, in plaats van met de werkelijke rente.

Vervolgens wordt de maximale hypotheeksom berekend, waarbij gedaan wordt alsof Karel een hypotheek afsluit die hij in 30 jaar aflost: een annuïtaire hypotheek (dus bijvoorbeeld geen spaarhypotheek). De formule is nogal ingewikkeld, maar hij leidt tot een bedrag van ongeveer € 140.000,-. Als Karel een spaarhypotheek afsluit, dan betaalt hij uiteindelijk waarschijnlijk minder dan de maximale lasten; een annuïtaire hypotheek is meestal ouderwets en fiscaal onvoordelig.

Zou Karel kiezen voor een hypotheekrente van 10 jaar vast (4,9 %), dan is de maximale hypotheek hoger: € 147.000,-. Dat komt doordat nu wordt gerekend met de werkelijke rente van 4,9 %, in plaats van de toetsrente van 5,6 %.

Een tabel van inkomens en maximale leningen vindt u hier. (Klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Hoe zit het met de regel dat je maar 4,5 maal je inkomen mag lenen?

Die regel bestaat eigenlijk niet. De norm ontstaat alleen als gevolg van de regels die hierboven staan beschreven. Hij varieert ook dus met inkomen en rentestand. De factor 4,5 geldt voor inkomens die iets onder modaal liggen, bij rentes van rond de 5%. Maar als de rente boven de 6% staat, mag iemand met een inkomen onder de € 17.000 slechts 3,3 maal zijn inkomen lenen, volgens de norm. En als de rente onder 4,%% staat, mag iemand die een ton of meer verdient wel 6,2 maal zijn inkomen lenen.

Een tabel van inkomens en maximale factoren vindt u hier. (Klik op ‘Overzicht normen 2008’).

Meer lenen met hypotheekgarantie

Hoe lager de rente, hoe meer u kunt lenen. En een manier om een lagere rente te krijgen, is een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) te nemen. Die geeft extra zekerheid voor de bank: mocht u niet kunnen betalen, waardoor het huis geveild moeten worden, en het mocht het huis dan te weinig opbrengen om de hypotheek af te lossen, dan past de NHG het verschil bij voor de bank. En mogelijk wordt de schuld aan u ook kwijtgescholden.

Voor de NHG betaalt u eenmalig € 500 à € 1000 (aftrekbaar), maar de bank verlaagt wel de rente, soms wel met 0,5 procentpunt. Dat betekent lagere lasten, zodat u een hogere hypotheek kunt betalen.

U moet wel binnen de grens van de NHG blijven: 265.000 euro. Daarnaast heeft dit alleen zin als u een rentevaste periode van 10 jaar of langer neemt. Anders wordt gewoon de toetsrente gehanteerd.

Meer lenen dan de norm?

Van de Gedragscode kan ook afgeweken worden. Misschien kunt aantonen dat u lasten hoger dan de norm makkelijk kunt dragen: misschien betaalt u een dergelijk bedrag al jaren als huur. Het kan ook zijn dat u goed perspectief hebt op een hoger inkomen: een promotie die eraan komt, of alimentatie waar u binnenkort vanaf zult zijn.

In dat geval kan de adviseur een ‘maatwerk’-hypotheek voor u afsluiten. Hij moet aantonen dat u de lasten kunt betalen, en u moet tekenen voor het extra risico dat u neemt.

bron: AD Geld & Recht

Tagged with: , , ,

Tips voor hypotheek oversluiters

Posted on by admin Posted in Nederlandse subprime hypotheken — No Comments ↓

Honderdduizenden mensen zullen er de komende tijd achter komen dat ze tot honderden euro’s per maand meer kwijt zijn voor een vernieuwde hypotheek op hetzelfde huis. NationaleHypotheekPas (NHP), een nieuwkomer op de hypotheekmarkt, becijferde dat „tienduizenden gezinnen” in grote financiële problemen zullen komen. Het aantal gedwongen verkopen zal stijgen „van 933 in 2007 tot enkele tienduizenden in de komende jaren”. NHP spreekt zelfs van ‘subprimehypotheken’, naar de Amerikaanse markt van hypotheken voor mensen met een slechte kredietwaardigheid.

Zo ver zal het niet komen, zegt woordvoerder Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Hij vindt dat hypotheekaanbieders niet moeten overdrijven. „De meeste mensen zijn in die vijf jaar meer gaan verdienen en zij zullen ook de hogere rente wel kunnen dragen. Momenteel daalt de rente weer licht, en de huizenprijzen stijgen nog.” Hij erkent wel dat veel hypotheeknemers de komende tijd voor een onaangename verrassing zullen komen te staan.

Tips voor oversluiters

  • Mensen die hun hypotheek moeten oversluiten en tegen een fors hogere rente aanlopen, kunnen een aantal dingen doen.
  • Vraag altijd offertes aan bij concurrerende aanbieders. Door je eigen bank met scherpere aanbiedingen te confronteren, is vaak nog wel enkele tienden van procenten van het oorspronkelijke bod af te halen.
  • Laat je huis opnieuw taxeren. De waarde is in de afgelopen jaren over het algemeen gestegen en dat betekent dat de zogenoemde executiewaarde ook omhoog is gegaan.
  • Dat is belangrijk: een hypotheek die 125 procent van de executiewaarde moet dekken kent een hogere rente dan een die tegen 90 procent van de executiewaarde is afgesloten. Dat kan iets schelen.

Uit een artikel van Egbert Kalse
bron: nrc.nl

Tagged with: , , ,
Top