Een verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van 265.000 euro naar 350.000 euro leidt tot minder risico’s in plaats van tot meer risico. Dat zegt directeur Karel Schiffer van het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) dat de NHG uitvoert in een interview met Podium, het blad van Bouwend Nederland.
“De verhoging van de grens leidt tot een verlaging van mijn risicoprofiel. Ik krijg meer premie-inkomsten en krijg er woningen bij waarvan de mensen minder snel in de problemen komen”, zegt Schiffer.
“Het is toch de onderkant van de markt, woningen tot 175.000 euro, waar de mensen het eerst in de problemen komen.” Die woningen staan volgens Schiffer ook in gebieden waar de huizenprijzen zich negatief ontwikkelen.
Categorie
“En daar wonen de mensen met een zwakkere positie op de arbeidsmarkt. Juist de mensen in de prijscategorie tussen de 265.000 euro en 350.000 euro hebben een lager risico.”
Verder stelt de eerstverantwoordelijke voor de NHG dat de risico’s van de hypotheekgarantie toch al uitermate beperkt zijn. En dat ze wel een stootje kunnen hebben. “Voordat onze reserves op zijn moet er heel wat aan de hand zijn. Er zit 520 miljoen euro in ons fonds.”
Hij wijst erop dat pas als die pot helemaal leeg zou zijn, rijk en gemeenten aangesproken worden. “Dan moeten zich in korte tijd en vervolgens langdurig prijsdalingen op de woningmarkt voordoen van 20 tot 25 procent of meer. Dat soort scenario’s voorziet niemand op dit moment.”
Guy Boscart is fulltime positietrader. Hij belegt voornamelijk op de Nasdaq
40 miljoen
Verhoging van de NHG is door verschillende partijen, zoals de Vereniging Eigen Huis (VEH) en de VVD, geopperd om de woningmarkt weer vlot te trekken. Het kabinet wilde eerst andere mogelijkheden onderzoeken om de woningmarkt uit het slop te halen.
Volgens minister Wouter Bos (Financiën) zou een verhoging 40 miljoen euro kosten. Verantwoordelijk minister Eberhard van der Laan (Wonen) schatte de kosten veel lager in.
bron: ANP
Het waarborgfonds staat garant voor bijna een miljoen hypotheken (tot 265.000 euro) met een gezamenlijke waarde van ongeveer 97 miljard euro. Als er 50.000 euro op een hypotheek moet worden afgeschreven kunnen er maar 10.200 gevallen worden geholpen. Dit gaat dus weer een grote kostenpost worden voor de belastingbetaler.
Minister-president Balkenende sluit geen enkele optie meer uit om de economische crisis het hoofd te bieden. Ook een verhoging van de AOW-leeftijd en een ingreep in de hypotheekrenteaftrek zijn niet langer taboe, liet de CDA’er vrijdag doorschemeren.
‘We zullen niets uitsluiten’, aldus Balkenende. ‘We zitten in zwaar economisch weer. Dit hebben we in decennia niet meegemaakt. De problemen zijn van grote omvang. We kunnen niet zomaar doen van: dat trekt wel aan.’
De premier zegt dat de economische crisis van ‘verantwoorde beleidsreacties moet worden voorzien’.
De onheilstijdingen stapelen zich op. Gisteren meldde het CBS dat de industriële productie in december met 13 procent is gedaald ten opzichte van een jaar daarvoor. De Europese Commissie voorspelt een economische krimp van 2 procent voor Nederland.
PvdA-minister Bos van Financiën zei dat de financiële afspraken uit het coalitieakkoord ‘geen barrière’ vormen bij de onderhandelingen over de voorjaarsnota. De coalitiepartijen hebben afgesproken maatregelen te treffen als het financieringstekort boven de 2 procent van het binnenlands product uitkomt.
Het kabinet begint met de onderhandelingen over de voorjaarsnota als de nieuwe economische ramingen van het Centraal Planbureau bekend zijn. Het CPB publiceert die cijfers over anderhalve week. Voor Bos liggen alle opties op tafel, ‘inclusief het politiek onwaarschijnlijke.’
Een groep topambtenaren onder leiding van secretaris-generaal Ronald Gerritse van het ministerie van Financiën brengt in kaart welke mogelijkheden het kabinet heeft. Volgens Bos zijn Gerritse daarbij geen belemmeringen opgelegd. ‘AOW, eigen huis, sociale zekerheid, daar bemoeien de politici zich niet mee. Ambtenaren leggen alle opties op tafel, zonder dat er politieke barrières liggen. Daarna gaan we kiezen.’
De malaise op de huizenmarkt maakt ook op het internet slachtoffers. Woningsite Dimo.nl heeft faillissement aangevraagd. De curator van het bedrijf bevestigde vrijdag de melding van het faillissement in het register van de Kamer van Koophandel.
„De leiding wijdt het aan de economische recessie”, zei curator Jack Damen. Door de economische tegenwind worden minder huizen verkocht. Dit heeft volgens Damen de site de das omgedaan.
Of er een doorstart komt van het bedrijf kon de curator nog niet zeggen. Een verkoop en doorstart van alleen de site behoort volgens hem tot de mogelijkheden. Bij Dimo werken op dit moment vijf mensen.
Vorig jaar oktober bezochten ongeveer 1,5 miljoen woningzoekenden de site Dimo.nl, naar eigen zeggen de grootste onafhankelijke woningsite van Nederland. Vrijdag stonden er meer dan 150.000 woningen op.
Minister Wouter Bos (Financiën) voelt er niet voor om banken te dwingen meer of hogere hypotheken te verstrekken.
Bos heeft dat de Kamer laten weten naar aanleiding van berichten dat banken jonge aanvragers tot 24 jaar geen volwaardige hypotheken willen geven.
Volgens de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) hebben banken hun criteria sinds het begin van de financiële crisis niet aangepast, maar hanteren ze de bestaande criteria wel strenger.
Afwijzingsgrond
De leeftijd van een starter op de woningmarkt kan geen afwijzingsgrond zijn voor een hypotheekaanvraag, aldus Bos.
Banken kijken onder meer naar de financiële positie van de aanvrager en naar de waarde van het onderpand.
Als een consument het idee heeft dat er toch sprake is van leeftijdsdiscriminatie, kan hij zich melden bij het Klachteninstituut financiële diensverlening (Kifid), schrijft Bos aan de Kamer.
“De kredietcrisis en de wereldwijde onbalans hadden zich niet voorgedaan als centrale banken meer aandacht hadden besteed aan traditionele indicatoren zoals geldschepping en kredietgroei. Ongebreidelde geldgroei leidt uiteindelijk totongecontroleerde kredietgroei en inflatie. Dit werd te laat opgemerkt, omdat centrale banken tegenwoordig alleen nog maar oog hebben voor de consumenteninflatie die door de opkomst van de Aziatische economieën lang laag bleef. De geldgroei verstopte zich in huizenprijzen en de prijzen van obligaties, aandelen en derivaten.” Casper de Vries, 1 april 2008
Pam Woodall voorspelde in 2003 al dat de huizenprijzen in de VS, Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland, Australië en Nederland zouden zakken. Het lijkt er op dat ze gelijk gaat krijgen, het wachten is op Nederland….
In het tweede deel van de serie ‘Crisis in de Keistad’ bezoekt Netwerk de Amersfoortse bouwput Vathorst. Ook hier laat de financiële crisis haar sporen na.
Toen het economisch nog goed ging, was het plan dat in de nieuwe Vinex-wijk ruim 10.000 woningen gebouwd zouden worden. Maar inmiddels durft niemand zich meer aan een voorspelling te wagen en het aantal nieuwe woningen dat jaarlijks nog gebouwd gaat worden is flink gedaald.
Hele woningblokken staan leeg, de weinige winkels die er zijn hebben last van criminaliteit door ontbrekende sociale controle en mensen die hun nieuwe huis al weer willen verlaten, krijgen het niet verkocht.
Woningstichting De Goede Woning betaalt een jaar lang de rente van het oude huis aan kopers van een huis in het project Vellertheuvel in Zuidbroek.
De bouw daarvan is inmiddels van start, maar een flink deel van de woningen wacht nog op een nieuwe eigenaar. Mede-ontwikkelaar Frank van Berlo bezint zich nog op eventuele maatregelen.
Met de overname van de rente wil De Goede Woning aspirant-kopers over de streep trekken. In feite krijgen de kopers een jaar extra de tijd om hun oude huis te verkopen. Daarnaast kunnen de kopers een goedkopere klimaathypotheek afsluiten bij de Rabobank. Dat kan omdat de huizen voldoen aan de nieuwste milieu-eisen.
Volgens directeur Paul Driever van De Goede Woning worden er door de kredietcrisis maar weinig handtekeningen gezet. Met de stimuleringsmaatregel wil Driever niet alleen de kandidaat-kopers te hulp schieten, maar ook de bouw. ,,De ervaring leert dat als de bouw stil ligt, het personeel naar andere sectoren vertrekt. Als de woningbouw over een jaar weer op gang komt, is er heel veel personeel en kennis verdwenen. Dan zit je met een groot probleem”. Belangrijk is ook dat met de verkoop van de woningen geld in de kas komt, waarmee De Goede Woning andere bouwprojecten op gang kan brengen, zoals de bouw aan de Ravenweg. Succesvol verloopt al wel de verkoop van woningen aan zittende huurders.
Het is nog niet duidelijk of de rente-geste van De Goede Woning voor kopers die er gebruik van maken fiscaal gevolgen heeft. Eerder waarschuwde de Vereniging Eigen Huis dat cadeaus van stuntende makelaars, die auto’s en keukens weggeven, belangrijke belastingnadelen kunnen opleveren.
ING is met een balanstotaal van 1300 miljard euro ruimschoots de grootste bank van Nederland en bezet wereldwijd de 9de plaats. Helaas bedraagt het eigen vermogen van ING maar 25 miljard. Door een reeks internationale overnames kreeg de bank vanaf het eind van de jaren negentig een steeds internationaler karakter. Uit deze cijfers blijkt wel dat er op banken weinig toezicht is, de “goden van het geld’ hebben enorme hoeveelheden geld uit het niets geschapen.
Niet zo vreemd dat Wouter Bos het niet zo ziet zitten met dit zinkend schip. Als men 2% van de uitstaande risico’s moet afschrijven ($26 miljard) is de bank al failliet.
Topman Bert Bruggink van de Rabobank kun je niet van subtiliteit beschuldigen. Hij voorspelt dat meerdere banken in Nederland dit jaar nog gaan omvallen, daarmee actief hun graf gravend. En hij stelt dat Eurocommissaris Smit-Kroes “op het toilet is opgesloten.”
Lekkere bank, die Rabobank. Het was de Rabobank die medio 1990’s het voortouw nam met hypotheken, waarbij de koper tot 120% of zelfs 130% van de koopsom kon lenen. Daarmee is met name de Rabobank de aanstichter van ‘the bubble’ in de Nederlandse huizenprijzen.
Begin 1990’s begon de Rabobank ook met een intransparantie-beleid, zo kan ik u als voormalig lid van die bank in vertrouwen meedelen. Financiële producten werden zo ondoorzichtig mogelijk gemaakt, zodat de consument de voorwaarden niet kan vergelijken met die van de concurrentie. Het koppelen van hypotheken aan aandelenfondsen of levensverzekeringen is daarvan een mooi voorbeeld. Het heeft de Rabobank geen windeieren gelegd, maar heeft de consument ontelbare miljarden gekost.
Een ander voorbeeld van bewuste intransparantie: het weigeren van inzage in de manier waarop de Rabobank de variabele rente berekent. Die is momenteel 5.2% voor bestaande hypotheken. Maar aan nieuwe hypotheek-klanten wordt 3.8% aangeboden. Daarmee worden miljoenen bestaande klanten benadeeld voor 1.4% van hun lening-totaal. Voor een gemiddeld gezin is dit al gauw Euro 4.900,- per jaar! (Ondertusen zijn juist de Rabobank-klanten het meest tevreden … je blijft lachen!)
Maar de Rabobank heeft geen last van schaamte over het uitbuiten van hun machtspositie ten opzichte van de consument. Integendeel: het succes lijkt de Rabo-top naar het hoofd te stijgen. Immers: de Rabobank staat beter gepositioneerd dan andere banken in de crediet-crisis: men hoeft slechts 20% op de Amerikaanse hypotheek-portefeuille af te waarderen.
Zo is de vroeger zo sympathieke Rabobank zich uitzonderlijk arrogant gaan gedragen. Men schoffeert Eurocommissaris Neelie Kroes. Die zou “op het toilet opgesloten zitten“. Ook probeert de Rabobank andere banken over de rand van de afgrond te duwen, door luidkeels te gaan speculeren dat ze zullen omvallen. De Rabobank lijkt zich te verheugen op het omvallen van OHRA, DSB Bank, Centraal Beheer, AEGON en Credit Europe.
En in october 2008 maakte Bert Heemskerk het nog veel gekker. Hij pleitte voor een extra belasting voor woningeigenaren, om zich te verzekeren tegen waardedalingen. Let wel: het is juist de Rabobank (Neerland’s grootste hypotheekbank!) die bijgedragen heeft aan de overwaardering van Nederlandse huizen! Je zou dus denken dat de Rabobank zelf zou aanbieden om enkele tientallen miljarden in zo’n fonds te storten. Maar dat idee komt niet op, bij de heren. Nee, de belastingbetaler moet de schade vergoeden van het overmatig winstbejag van de Rabobank.
Omdat ik veel mailtjes krijg van boze huizenbezitters die het niet blij met de eenzijdige berichtgeving op huizenmarkt-zeepbel.nl heb ik besloten een artikel te plaatsen van Piet Eichholtz. Piet is Hoogleraar in Maastricht en vastgoedondernemer. Hij heeft er nog het volste vertrouwen in.
Heeft de Nederlandse woningmarkt met een zeepbel te maken en staat die op het punt van barsten? Volgens de Maastrichtse econoom Eichholtz is de gekte op huizenmarkt niet zo groot als uit de paniekverhalen in de media blijkt. Er is niet teveel of speculatief gebouwd, de kans dat de reële rente hard gaat stijgen is gering, de economische crisis gaat waarschijnlijk gepaard met een relatief lage werkloosheid en de demografie ziet er voor het land als geheel nog goed uit. De kans op een diepe en structurele crisis op de woningmarkt is dan ook klein.
Dat woonhuizen de afgelopen 20 jaar steeds duurder geworden zijn staat vast, maar dat betekent niet automatisch dat de woningmarkt nu in een zeepbel zit. Toch wordt die term nu steeds vaker gebruikt als de woningmarkt ter sprake komt. De discussie wordt bemoeilijkt doordat een goede definitie van het begrip zeepbel ontbreekt. In het algemeen wordt een zeepbel geassocieerd met speculatie en ‘the greater fool theory’ van Keynes: het maakt nu niet uit dat ik teveel betaal voor een woning, want over een tijdje komt er een nog grotere gek langs die hem voor nog meer van me koopt. Daar hadden we eind jaren ’90 wellicht last van, maar nu niet meer.
Wanneer sprake van zeepbel?
Om uit te maken of een woningmarkt te hoog, te laag, of precies goed is geprijsd moeten we zoeken naar houvast. Die kunnen we bijvoorbeeld krijgen door een vergelijking met het buitenland te maken: als de betaalbaarheid van Nederlandse woningen heel slecht is tegenover die in het buitenland, dan is er wellicht sprake van een zeepbel. De meest recente gegevens over betaalbaarheid van Europese woningen zijn van 2000 en daaruit blijkt dat Nederland toen een middenmoter was. Aangezien de grote prijsstijgingen bij ons toen al achter de rug waren en in een aantal andere EU landen nog moesten beginnen, zijn we in die ranglijst waarschijnlijk verder afgezakt. Dat wijst dus niet op een zeepbel.
Er is wat anders aan de hand
De hypotheekrente is sinds juni 2005 met ongeveer de helft gestegen en elke financieel econoom zal dan voorspellen dat de prijzen navenant moeten dalen. Dat ze dat niet gedaan hebben duidt op extreme spanning op de huizenmarkt, niet op een speculatieve bubbel. Mensen kunnen de beslissing om een (eerste) huis te kopen een tijdje uitstellen, maar uiteindelijk is er geen keus, zeker niet als de wachtlijsten voor een huurwoning steeds langer worden. We bouwen in Nederland gewoon stelselmatig te weinig.
Wegvallende vraag
In plaats van te spreken over een zeepbel is het nuttiger om te praten over de vraag of de prijzen spoedig in elkaar zullen storten. Iedere huizencrisis begint met een overschot aan woningen, hetzij doordat er teveel gebouwd is, hetzij doordat de vraag sterk wegzakt. De recente ontwikkelingen van hypotheekrente en woningprijzen onderstrepen dat er van het eerste geen sprake is, dus als de prijzen gaan zakken, dan zal een wegvallende vraag naar woningen daar de impuls voor moeten geven. Waar kan zo’n terugval uit voortkomen?
Stijgende rente?
Om te beginnen kan een terugvallende vraag voortkomen uit een snel stijgende reële rente. Dat was de hoofdoorzaak van de grote woningmarktcrisis in 1980-1982, toen de gemiddelde reële woningprijs in totaal bijna 50 procent daalde. Eind jaren zeventig was de inflatie een tijdlang hoger dan de rente, maar door de monetaire shocktherapie die op de tweede oliecrisis volgde, steeg de hypotheekrente in één jaar naar niveaus van bijna 15%, terwijl de inflatie snel zakte. In 1983 was die nog maar 2,5%. Kortom, geld was eerst gratis en werd in één keer heel duur. Dat had uiteraard grote consequenties voor de huizenprijzen. Zo’n scenario is op dit moment onwaarschijnlijk, want zoals gezegd hebben we de grote stijging van de reële hypotheekrente al achter de rug en heeft de markt die zonder prijsdalingen opgevangen. Voor de komende periode lijkt bovendien de kans groot dat de hypotheekrente gaat dalen, want de staatsobligatierente is veel lager dan de huidige hypotheekrente. Dat gat wordt vooral veroorzaakt door de buitensporig hoge rente opslag die banken elkaar berekenen. Als het onderlinge vertrouwen tussen de banken weer terugkomt, dan kunnen die opslagen gaan dalen, zodat de woningkoper kan gaan profiteren van de lage lange rente.
De crisis als hoofdoorzaak?
De tweede mogelijke bron van een krimpende vraag is de economische crisis, vooral als die gepaard gaat met een sterk oplopende werkloosheid. Dat we in een snel erger worden economische crisis zitten staat niet ter discussie, maar de grote vraag is wat er gaat gebeuren met de werkloosheid. In de vorige recessie, die van 2001-2003, is de werkloosheid niet boven de 7% uitgekomen. Bovendien was er vrijwel geen sprake van langdurige werkloosheid. In die omstandigheden kunnen huishoudens hun hypotheek gewoon blijven betalen, al moeten ze daarbij wellicht tijdelijk beroep doen op hun spaargeld. Dat is een heel andere situatie dan in de jaren tachtig, toen de werkloosheid hoog en structureel was. De vraag is dus of de huidige crisis wat dit betreft op die van de jaren tachtig gaat lijken, of juist op die van 2001-2003. Ik neig naar het laatste. In vroegere recessies zorgde banenverlies in combinatie met een groeiende beroepsbevolking voor een snel oplopende werkloosheid. Een belangrijke reden dat de werkloosheid de laatste keer zo laag bleef is dat de beroepsbevolking bijna niet meer groeit. Dat is nog steeds het geval, dus de kans is groot dat de werkloosheid ook dit keer relatief laag zal blijven en van korte duur zal zijn.
Bevolkingskrimp?
Een derde mogelijke oorzaak van een terugvallende vraag is demografische krimp (zie Eichholtz en Lindenthal, 2008). De gevolgen daarvan kunnen desastreus uitpakken, zoals de recente ervaringen in Oost Duitsland laten zien. In Berlijn, bijvoorbeeld, zijn de woningprijzen al sinds 1994 aan het zakken. In totaal is er daar nu al bijna 50% waarde verloren. Ook Nederland kent gebieden met demografische krimp en ook daar lijkt de neergang in de woningprijzen ingezet. Zuid Limburg en Noord Groningen zijn daarvan voorbeelden en de specifieke situatie aldaar vereist beleidsmatig maatwerk. Voor Nederland als geheel is er echter nog steeds sprake van demografische groei, niet zozeer van het aantal inwoners, maar wel van het aantal huishoudens. Er zijn nu circa 7,3 miljoen huishoudens en de verwachting is dat dit er tussen 2025 en 2030 iets meer dan 8 miljoen zullen zijn. Dat betekende een aanhoudende vraag naar woningen.
Sentiment van kopers en verkopers?
De laatste mogelijke oorzaak van inzakkende vraag is marktsentiment. Dit is zonder enige twijfel slecht te noemen. Het consumentenvertrouwen is in 2008 sterk gedaald en die daling begon al ver voordat de
officiële economische voorspellingen negatiever werden. Het sentiment lijkt zich sinds de herfst echter niet verder te verslechteren en stabiliseert zich rond de – 30. Dat is slecht, maar niet zo slecht als in 2003, toen het op -40 stond. Het negatieve sentiment heeft de laatste maanden vooral effect op de grote uitgaven. De autoverkopen stagneren en dat geldt ook voor de woningverkopen, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad. In het verleden was er een sterke samenhang tussen de werkloosheid en het consumentenvertrouwen, maar het lijkt er nu op dat het vertrouwen meer samenhangt met de vrees voor werkloosheid dan met de werkloosheid zelf, want die laatste begint pas nu op te lopen. De grote vraag is dan ook wat er met het consumentenvertrouwen (en de bestedingen) gaat gebeuren als de werkloosheid daadwerkelijk gaat toenemen. Dat is op dit moment de grootste onzekere factor onder de woningmarkt.
Conclusie
Kortom, van de vijf potentiële oorzaken van een woningmarktcrisis blijft alleen het marktsentiment als mogelijke boosdoener over. Er is in Nederland niet teveel of speculatief gebouwd, de kans dat de reële rente hard gaat stijgen is gering, de economische crisis gaat waarschijnlijk gepaard met een relatief lage werkloosheid en de demografie ziet er voor het land als geheel nog goed uit. De kans op een diepe en structurele crisis op de woningmarkt is dan ook klein.
Welkom op huizenmarkt-zeepbel.nl Ik ben dit weblog in 2008 begonnen (nog voor de crash van Lehman Brothers) om te waarschuwen voor de gevaren van onze kenniseconomie lenen-lenen-lenen-consumptie-economie. Nederlandse huishoudens zijn wereldkampioen lenen. Veel gezinnen zijn inmiddels, zonder dat ze het zelf door hebben, slaaf van “de bank”. Wil je als starter in 2022 een huis gaan kopen, dan kun je beter wachten tot de huizenbubble weer is leeggelopen.
Een verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) van 265.000 euro naar 350.000 euro leidt tot minder risico’s in plaats van tot meer risico. Dat zegt directeur Karel Schiffer van het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) dat de NHG uitvoert in een interview met Podium, het blad van Bouwend Nederland.
De malaise op de huizenmarkt maakt ook op het internet slachtoffers. Woningsite Dimo.nl heeft faillissement aangevraagd. De curator van het bedrijf bevestigde vrijdag de melding van het faillissement in het register van de Kamer van Koophandel.
Minister Wouter Bos (Financiën) voelt er niet voor om banken te dwingen meer of hogere hypotheken te verstrekken.
Met de overname van de rente wil De Goede Woning aspirant-kopers over de streep trekken. In feite krijgen de kopers een jaar extra de tijd om hun oude huis te verkopen. Daarnaast kunnen de kopers een goedkopere klimaathypotheek afsluiten bij de Rabobank. Dat kan omdat de huizen voldoen aan de nieuwste milieu-eisen.
Loading ...
recent comments