Amsterdamse nieuwbouwmarkt dreigt in diep moeras te belanden

Posted on by admin Posted in huizenmarkt — 25 Comments ↓

In de gemeente Amsterdam zijn in de eerste vijf maanden van dit jaar slechts 450 nieuwe woningen in aanbouw genomen. Voor heel 2010 wordt een aantal van 1000 of maximaal 1500 voorzien. Dat blijkt uit nieuwe cijfers, die de gemeente Amsterdam gisteren heeft vrijgegeven. In 2009 nam Amsterdam nog 2273 woningen in aanbouw en in 2008 was dat zelfs het dubbele.

zie ook: Nieuwbouw ligt volledig op zijn gat – AT5 Nieuws

De afname zal over anderhalf à twee jaar resulteren in veel minder opgeleverde woningen. Ter vergelijking: in de eerste vijf maanden van dit jaar werden nog 1557 woningen opgeleverd. Vorig jaar werden nog 5094 woningen opgeleverd, in 2007 en 2008 elk jaar zelfs 5600.

De Amsterdamse bouw zakt steeds verder in. De cijfers weerspiegelen de situatie in heel Nederland. Het aantal opgeleverde woningen in Nederland (ruim 7000) lag in eerste kwartaal bijna 6000 lager, ofwel 44% onder het niveau van een jaar eerder, zo meldde het CBS eerder deze week.

Maar met name 0p de Amsterdamse woningmarkt dreigt de komende jaren de cocktail van allerhande elkaar versterkende ontwikkelingen vervaarlijk te gaan schuimen. Het gaat dan niet alleen om de tijdelijk wegzakkende conjunctuur, maar ook om structureel en diepgaande tendensen.

Ten eerste de tijdelijke. De koper wil even niet. In Nederland niet, en zeker in Amsterdam niet. De banken willen niet lenen, en de ontwikkelaars durven niet meer te ontwikkelen. En wordt er niet gekocht (op papier), dan wordt er ook niet gebouwd. ‘De tijd dat er in Amsterdam gewoon honderd woningen werden gebouwd zonder dat ze verkocht waren, is niet meer’, aldus directeur Dirk Harmens van ontwikkelaar Delta Forte gisteren op de Platformbijeenkomst Woningbouwregie in Amsterdam.

En wat nu wordt opgeleverd, komt in de ruime Amsterdamse vijver van 1500 onverkochte woningen, zowel van corporaties als van projectontwikkelaars. ‘Een stuwmeer’, zegt Hans van Harten, voorzitter van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. ‘Dat hebben we in de laatste tien jaar niet meer meegemaakt.’

Alleen op echt gewilde plekken wordt nog verkocht. ‘Pas nog twintig nieuwbouwwoningen in De Pijp. Ze liggen er dan met slaapzakken voor de deur’, zegt de Amsterdamse woningbouwregisseur Bob van der Zande.

Ook met extra subsidie loopt de verkoop in Amsterdam niet. De gemeente weet maar zes van de twaalf projecten (van in totaal 1100 woningen) waarvoor subsidie door het Rijk is toegekend, voor 1 juli te starten. Voorwaarde voor de subsidie is wel dat de eerste paal voor 1 juli de grond in gaat. De subsidie komt uit de vorig jaar door het Rijk gestarte Stimuleringsregeling Woningbouw, goed voor in totaal euro 395 mln aan steun. De bouw van circa 400 woningen ‘wordt doorgeschoven naar de derde en laatste tranche van de rijksssubsidie’, zegt wethouder ruimtelijke ordening en grondzaken, Maarten van Poelgeest.

Ten tweede krijgt de bouw in Amsterdam een dreun omdat de corporaties weinig happig zijn op nieuwbou. Dat is landelijk merkbaar, maar in Amsterdam zeer ernstig omdat de corporaties daar verantwoordelijk zijn voor 70% van de nieuwbouw, ook van koopwoningen. Ze kunnen door de crisis te weinig bestaande woningen verkopen, om daarmee nieuwbouw te financieren. En de kasstromen van de corporaties zijn toch al dun.

Daarnaast gaat de oekaze uit Brussel binnenkort bijten. Voorzitter Jim Schuijt van de Vernieuwde Stad, een combinatie van meer dan twintig actieve corporaties in Nederland, verwacht dat door de Brusselse ingreep de corporaties ‘30% minder gaan bouwen’. Brussel bepaalt dat corporaties geen WSW-borging meer mogen inzetten voor woningen boven de liberalisatiegrens van euro 648 per maand en dat de corporaties zelf voor die leningen ook niet meer garant mogen staan.

Ten derde zakt de bouw in omdat de gemeente Amsterdam de komende jaren flink moet gaan snijden in haar lijst van projecten. Immers, de kosten in het grondbedrijf gaan te veel voor de baat uitgaan. Amsterdam voorziet een tekort van euro 350 mln, dat ze binnenkort nog opwaarts zal bijstellen. En voor dat tekort zullen de Amsterdamse corporaties extra worden aangesproken: hogere grondkosten en extra afdrachten bij te verkopen woningen, zo wil het nieuwe coalitieakkoord.

En zeer structureel dreigt de bouw, vooral die Amsterdam, last te ondervinden van de lage huren voor veel hogere inkomens en hoge koopprijzen, mede door de hypotheekrenteaftrek. Die ondermijnende ontwikkeling voor de Amsterdamse huizenmarkt beklemtoont Van Poelgeest. De renteaftrek faciliteertde de vraag naar koopwoningen in Amsterdam, met enorme prijsstijgingen als gevolg. En door scheefwonen lopen corporaties heel veel geld voor nieuwbouw mis. ‘Als de daar geen verandering in wordt gebracht, komt de hele machinerie tot stilstand’, aldus de wethouder.

Bron: NVB Bouw

OESO: Nederlandse huizenmarkt op de schop

Posted on by admin Posted in huizenmarkt — 123 Comments ↓

hypotheek bubble

Een nieuwe Nederlandse regering moet mobiliteit op de huizenmarkt vergroten door onder meer de overdrachtsbelasting af te schaffen, adviseert de OESO.

Lees het hele onderzoek hier:

OECD Economisch Onderzoek Nederland

bron:  Het Financieele Dagblad

Tagged with:

Gemeenten treden uit hypotheekgarantie

Posted on by admin Posted in Nationale Hypotheek Garantie (NHG), Nederlandse subprime hypotheken — 23 Comments ↓

VNG NHGDe Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) vindt de financiële risico’s die gemeenten lopen door de achtervang voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) onverantwoord.

zie ook: VNG adviseert beëindiging NHG-overeenkomsten

Het Rijk en de VNG hebben nu afgesproken deze per 1 januari te beëindigen. Vanaf dat moment komen de nieuwe borgstellingen voor honderd procent ten laste van het Rijk. De achtervangfunctie van de gemeenten voor tot 1 januari 2011 verstrekte garanties blijft gelden.

bron: Kliknieuws.nl

Woningbouwproductie ingestort

Posted on by admin Posted in huizenmarkt — 57 Comments ↓

Voor het eerst sinds het uitbreken van de recessie zijn de gevolgen duidelijk zichtbaar in de Nederlandse woningbouwproductie.

Daling van 44%
Dat stelt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) maandag naar aanleiding van cijfers over het eerste kwartaal. Het aantal gereedgekomen woningen lag ruim 44% lager dan in het eerste kwartaal van 2009. Verder was het aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend bijna 32% lager dan een jaar eerder, aldus het CBS.

Gereedgekomen woningen per provincie

bron: RTL Z

Tagged with:

Erica Verdegaal: wees geen kanonnenvoer

Posted on by admin Posted in economische depressie, huizenmarkt — 57 Comments ↓

Het begrotingstekort, de vergrijzing en de slinkende gasbel zijn olie op het vuur voor de aanwakkerende generatiestrijd. Welke leeftijdsgroep gaat de bezuinigingen, pensioenen en stijgende zorgkosten betalen? Wie profiteerden er tot nu toe het meest? Tot vorige week waren babyboomers de kop-van-jut. Vijftigers en zestigers zouden dik geprofiteerd hebben van de naoorlogse welvaart plus geëxplodeerde huizenprijzen en nu op plezierjachten genieten van door hun collega’s gesubsidieerde pensioenen en vut.

Vorige week schoot het Centraal Planbureau de verguisde Zwitserlevengeneratie te hulp. De studie Vergrijzing Verdeeld toont dat juist de geboortejaren 1975 tot 1985 het meeste profiteren van overheidsgeld. Zij ontvangen levenslang jaarlijks 2.000 euro meer overheidsgeld dan zij betalen. Terwijl babyboomers en net geborenen het met jaarlijks 500 euro moeten doen.

De suggestie is duidelijk: dertigers en veertigers vangen het meest, en kunnen dus wat inleveren. Maar cijfers bedriegen. De lichting 1975 tot 1985 zit er lang niet zo warm bij als hun ouders. Volgens het CBS is het gemiddelde vermogen van een huishouden met een hoofdkostwinner van 25 tot 45 jaar 93.000 euro, en dat van een gezin met een 45- tot 65-jarige kostwinner 248.000 euro.

De verklaring is simpel.

Babyboomers groeiden op met zuinige gewoontes en kochten betaalbare huizen. Dertigers en veertigers weten echter niet beter dan dat welvaart en huizenprijzen eeuwig stijgen. Naïef hebben ze hun mogelijke rijkdom, onder grof marketinggeweld, verkwanseld aan verhypothekeerde (te) dure huizen, designkeukens en woekerpolissen en bubbelbaden op het dakterras. Dat leek rationeel, maar is een klapsigaar uit eigen doos: dertigers en veertigers zijn ongewild het kanonnenvoer geweest dat economie en huizenmarkt heeft aangejaagd.

lees verder op de Geld & Werk blog van nrc.next

Tagged with:

Renteaftrek en realiteitszin

Posted on by admin Posted in huizenmarkt — 85 Comments ↓

Een stuk uit een analyse van Dolf van Den Brink, voormalig bestuurslid van ABN-Amro en tegenwoordig hoogleraar Financial Institutions aan de Universiteit van Amsterdam.

Politieke partijen buitelen de laatste weken over elkaar heen om aan te tonen dat hun programma’s nauwelijks of geen koopkrachtverlies betekenen. Op zichzelf is dit vlak voor de verkiezingen wel begrijpelijk, maar volgens mij houden we ons hierbij allemaal voor de gek.

Voor het gehele artikel heeft u een abonnement op Het Financieele Dagblad nodig

VBO:hypotheekdiscussie nekt verkoop

Posted on by admin Posted in lobbygroepen, makelaars — 211 Comments ↓

De discussie over de hypotheekrente- aftrek heeft geleid tot een stagnatie van de huizenmarkt. Dat zeggen de VBO- makelaars. Volgens hen durven potentiële klanten geen huis te kopen zolang niet zeker is wat er met de aftrek gebeurt.

Uit cijfers van VBO blijkt dat sinds de val van het kabinet op 20 februari de verkopen in het middensegment met 35% zijn gedaald. In het lagere segment, tot 250.000 euro, was de daling zelfs 50%, maar dat komt ook doordat eind maart de koopsubisies voor starters wegvielen.

Makelaarsvereniging NVM zegt zich in het beeld van VBO te herkennen, maar heeft zelf geen cijfers.

bron: NOS Nieuws

Tagged with:

Wachten op herstel woningbouwsector is wachten op wonder

Posted on by admin Posted in huizenmarkt — 175 Comments ↓

Emeritus hoogleraar Hugo Priemus concludeerde in Trouw d.d. 21 april j.l. “dat het uiteindelijk weer goed komt maar dat zal nog jaren duren”. Samen met andere geïnterviewden wordt nadrukkelijk gesteld dat economische groei echt helpt. Ook de kwartaalrapportages van NVM en andere organisaties grijpen economische lichtpuntjes aan.

zie ook:  Hugo Priemus: “De huizenprijzen zullen waarschijnlijk jaren blijven dalen”

Deze teneur is symbolisch voor de media aandacht. Overigens meldde Priemus al eerder dat er “nog veel moest worden gebouwd”. Ik meen echter dat deze redeneringen in het verleden wel zo ongeveer golden, maar dat de huidige en toekomstige context wezenlijk anders zijn, tenzij zich een wonder voltrekt.

De heersende economische recessie legt opvallend snel de essenties van het functioneren van onze  woningmarkt bloot. Deze bestaat uit een urgentiemarkt en een welvaartsmarkt. De urgentiemarkt wordt gedreven door (pure) noodzaak. Deze uit zich in een heldere binding tussen vraag en aanbod van woningen. Voorbeelden zitten in de doelgroepen van starters, huishoudens met groeiend kindertal en 60 – 65 plussers. De welvaartsmarkt kenmerkt zich door ‘mooier, beter, ruimer en luxer’ wonen. De urgentie is anders en veel minder: ‘we kunnen maar we moeten niet……….’

De urgentiemarkt is van primair belang voor ieders welbevinden en de welvaartsmarkt is secundair. Deze  lijkt op een luxevraagstuk. Het totale spectrum van de woningmarkt is zeer breed en loopt van gehuurde zolderkamer in Delfzijl (goedkoopste van Nederland) tot en met koopvilla op duintop in Bloemendaal (duurste van Nederland). Beide woningen bezitten evenwel een fraai uitzicht op zee.

Tijdens de recessie valt op welke woningprojecten  ongehinderd wèl hun vlotte doorgang vinden c.q. worden afgenomen. Evenzo is de welvaartsmarkt in zijn rijke verscheidenheid een naakte waarheid geworden. Immers, velen kunnen het zich blijven permitteren om zich (verder) te verbeteren met een volgende woning maar kijken de kat uit de boom. Die welvaartsmarkt is dus kwetsbaar bij economische tegenslag.

Overheden en ontwikkelaars verdienden beide langdurig het meest en het makkelijkst aan de welvaartsmarkt tijdens gewoon economisch (hoog)tij. Naar zorgvuldige schatting heeft de welvaartsmarkt minstens een aandeel van 50% van de jaarlijkse bouwproductie. In het artikel in Trouw wordt over ‘kooplust’ geschreven. Dit begrip hangt als synoniem tegen de welvaartsmarkt aan.

Onderzoekers attendeerden echter zes jaar geleden al op de komst van een ontspannen woningmarkt in 2010. Dus buiten de onvoorspelde crisis om. Dit feit èn de effecten van de recessie resulteren in een ‘dubbele krimp’ van de woningmarkt. Het aantal huishoudens groeit minder snel en de nationale bevolkingsgroei in de komende 25 jaar vlakt af. De gemiddelde woningbezetting daalde jaarlijks en betreft nu landelijk 2,3 personen (in de vier grootste steden: 2 personen). Momenteel staat ongeveer 1,8 % van de woningvoorraad te koop. Toevallig is dit percentage bijna gelijk aan het  Nederlandse woningtekort. Trek je daar onder andere frictieleegstand en tweede woningen vanaf, dan resteert nog maar een klein woningprobleem.

De uitdaging ligt nu in het aanvaarden en uitdiepen van de urgentie- en de welvaartsmarkt.  Ontwikkelende gemeenten en marktpartijen moeten hun hand in eigen boezem steken en pijlen richten op het samen concretiseren van die urgentiemarkt en daarop hun woningprogramma enten. Hierbij zijn steeds minder heipalen en grotere projecten nodig. En er moet weer ouderwets worden ingezoomd op de specifiek lokale situatie. Herstructurering, verbouw en aanpassing zullen een nieuw leven tegemoet zien. Het alom gehanteerde leidmotief van ‘de doorstroming’ zal eveneens een andere route volgen.

De welvaartsmarkt krijgt zijn cliënten – zo lang de recessie duurt – in aanzienlijk kleinere aantallen. Na de huidige recessie is een lichte opleving van de woningvraag verwachtbaar. Echter vanaf nu manifesteert zich de komende twintig jaren een gestage daling van de potentiële beroepsbevolking. Daarnaast is zeker dat het gehele jaar 2010 (en 2011?) last heeft van een politieke discussie over hypotheken. Kortom, de context is en blijft structureel anders.

Mijn slotconclusie is dat tal van prominenten niet aan correcte beeldvorming doen over de woningmarkt. Van marktpartijen kan men zulks verwachten gezien het commerciële belang. Voor een hoogleraar is het opmerkelijk. Verder zal de Nederlandse bouwsector eens moeten gaan beseffen dat de tering naar de nering moet worden gezet. De woningbouwsector is niet anders dan een volgende sector (op de woningvraag). Telkenmale wordt de indruk gewekt door de lobbyisten van de brancheorganisaties, dat deze sector in zijn volle omvang een autonoom gegeven is.

Alleen al een vergelijking met Duitsland, België, Engeland en Frankrijk maakt duidelijk dat de Nederlandse woningbouwsector en het riante woningaanbod al enige jaren zijn doorgeschoten. Tegenslagen doen hierdoor extra zeer. Het is maatschappelijk gezien veel beter om op de nieuwe toekomst in te spelen dan te lobbyen voor een opgeblazen bouwprogramma.

Drs. R.H.(Rob) de Ruiter

bron: KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing

Tagged with: ,

Huizenzoekers gaan massaal huren

Posted on by admin Posted in huizenmarkt, huurwoningen — 110 Comments ↓

Het aantal tijdelijke huurders stijgt de laatste weken explosief. Door de verkiezingsdebatten waarin de discussie over afschaffing van de hypotheekrenteaftrek welig tiert en door de aangekondigde bezuinigingen kiezen huizenzoekers nu liever voor een huurhuis dan dat zij zich storten op de wankele koophuizenmarkt.

Dat signaleert Stichting Tijdelijk Twee Woningen, die namens banken in betalingsnood verkerende tweehuizenbezitters helpt bij het tijdelijk verhuren van de oude woning en het vinden van een betrouwbare huurder. Bij de stichting melden zich de laatste weken dagelijks tientallen potentiële huurders.

Tegelijkertijd klopt een snel stijgend aantal huiseigenaren bij de stichting aan. Sinds de start van dit initiatief een paar maanden geleden hebben zich via de banken al 150 ’dubbeleigenaren’ zich gemeld. Op dit moment zijn de tijdelijke woningen gemiddeld al binnen twee weken verhuurd.

Volgens woordvoerder Luke Liplijn van de stichting gaan er momenteel nauwelijks nog koopwoningen van de hand. „De politiek geeft met de discussie over de hypotheekrenteaftrek de woningmarkt een harde schop. Veel mensen zijn bezorgd over de gevolgen van de afschaffing, het economisch klimaat en de aanstaande bezuinigingen. Zij vrezen stijgende hypotheeklasten en moeilijkere verkoopbaarheid van hun woning en nemen daarom een afwachtende houding aan.”

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) waarschuwde onlangs ook al voor de gevolgen van de uitvoering van de verkiezingsprogramma’s voor de woningmarkt.

Afhankelijk van de variant waarvoor wordt gekozen bij de afschaffing, gaat de bouwproductie tussen de 10 tot 30 procent naar beneden, met alle gevolgen van dien voor de woningprijzen en de maandlasten, maar ook voor de portemonnee van bijvoorbeeld gemeenten en bouwbedrijven.

VVD-Kamerlid Brigitte van der Burg wijst ook op de gevaren van onrust op de woningmarkt. „Veel woningbezitters wachten af. Het morrelen aan de hypotheekrenteaftrek zal desastreuze gevolgen hebben. Daarom handen af van de renteaftrek.”

bron: Telegraaf.nl

Tagged with:

Brinkman wil dat we nog meer lenen

Posted on by admin Posted in propaganda — 151 Comments ↓

De woningmarkt zit flink in de problemen. Volgens Elco Brinkman zitten we 50 tot 60 procent onder het normale niveau. Deze oproep doet hij niet zomaar, hij wil natuurlijk dat de overheid ingrijpt. Deze moet zorgen dat mensen weer meer gaan lenen.

luister ook naar Brinkman op BNR

De overheid zou in kunnen springen door meer garanties te geven zodat partijen weer makkelijker hypotheken gaan verstrekken. Dergelijke maatregelen zijn erg ondoorzichtig. De overheid neemt het risico over, maar geeft geen geld uit. Dit is mooi voor de begrotingsplaatjes, maar er is wel een risico. De overheid heeft al aardig wat van dergelijke garanties afgegeven aan partijen. Als deze risico’s materialiseren dan komt de overheid in ernstige problemen. Dan zal blijken dat de problemen veel groter zijn dan bleek uit de staatsschuld en het financieringstekort.

Vervolgens zullen er dus weer meer hypotheken worden verstrekt. Nu is Nederland al wereldkampioen hypotheekverstrekken. Door een toename van de hypotheekverstrekking neemt de kwetsbaarheid van de gezinnen verder toe. Het zal mij benieuwen of de regering toegeeft aan deze noodkreet. Het geven van garanties is een vorm van ondersteuning die weinig weerstand oproept omdat het niet direct leidt tot extra uitgaven. Daarmee laat Brinkman dus zien dat hij zijn gevoel voor politiek nog niet verloren is.

Er staan ook nog zinnige dingen in zijn advies. Hij kaart het gemeentebeleid aan ten aanzien van de grondverstrekking. De gemeenten nemen hun verlies niet op de lagere grondprijzen en blijven regelmatig zitten met de grond. Zij wachten liever tot de prijzen weer zijn gestegen. Dit terwijl het juist de grondbezitter is die normaal gesproken het verlies moet nemen.

Dit is verklaren doordat normaal gesproken de grondbezitters degenen zijn die de overwinst opstrijken. Stel dat het 100.000 euro kost om een huis te bouwen dat verkocht kan worden voor 250.000 euro. De aanbieder van de grond zoekt degene die de hoogste prijs wil betalen. De projectontwikkelaar kan bij een prijs die lager ligt dan 150.000 euro winst maken. Als er voldoende projectontwikkelaars zijn dan is er altijd wel iemand die de hoofdprijs van 150.000 euro wil betalen. Het is de grondbezitter die de winst naar zich toe kan halen als er concurrentie is tussen de projectontwikkelaars.

Maar als nu de huizenprijs daalt naar bijvoorbeeld 220.000 euro. De kosten van het bouwen van een huis zullen maar weinig veranderen. De projectontwikkelaars kunnen nu dus maar 120.000 euro bieden voor de grond. Het is de grondbezitter die hier de markt op slot kan gooien door de prijzen hoog te houden. Als de gemeenten zich aan zouden passen aan de nieuwe prijzen dan zou de nieuwbouwmarkt weer in beweging kunnen komen. Bij huizen weet je zeker dat er behoefte is. Het is alleen een kwestie van de juiste prijs.

Maar stel nu eens dat de garantieregeling doorgaat en dat er daardoor meer hypotheken verstrekt worden. De gemeenten kunnen dan weer de hoofdprijs vragen voor hun grond. Over de ruggen van de huizenkopers wordt op deze manier de gemeente gesubsidieerd.

Als je het probleem op wil lossen dan moet je helder hebben wat de oorzaken zijn. Het verlagen van de grondprijzen is de meest transparante en minst bureaucratische oplossing. De garantieregeling heeft als bijeffect dat de groei van de overheid ook wordt gestimuleerd. In hoeverre dit een rol speelt in de besluitvorming kan ik niet inschatten. Ik kan alleen maar tegen beter weten in hopen op een verstandige beslissing.

Marcel Meijer
www.devrijeeconomie.nl


Tagged with:
Top