Naast huishoudens hebben ook banken een groot belang in de huizenmarkt. Woninghypotheken beslaan meer dan 20% van hun geconsolideerde balans.
In essentie bestaan er vier factoren die de kwetsbaarheid van het bankwezen voor huizenprijsontwikkelingen bepalen.
- het wanbetalingrisico op hypotheken
- de ‘loan to value’-ratio
- de mate waarin banken eventuele verliezen op hun hypotheekportefeuille zonder problemen kunnen opvangen
- In hoeverre banken voor hun inkomsten afhankelijk zijn van de hypothecaire kredietverlening
De eerste is het wanbetalingrisico op hypotheken. Dit risico is met name afhankelijk van de verhouding tussen het besteedbare inkomen van huishoudens en de financieringslasten van de hypotheek. Des te hoger de financieringslasten ten opzichte van het inkomen, des te groter is het wanbetalingrisico bij werkloosheid of het wegvallen van een tweede inkomen.
Een tweede factor is de eerder genoemde ‘loan to value’-ratio, die de onderpandwaarde van een lening bepaalt alsook de hoeveelheid kapitaal die banken moeten aanhouden tegenover hun leningenportefeuille. Ontwikkelingen in de ‘loan to value’-ratio hebben de kwetsbaarheid van het bankwezen voor forse dalingen in de huizenprijzen vergroot. Zo is de ‘loan to value’- ratio op nieuwe hypotheken in de loop der tijd flink toegenomen. Daarbij komt dat tegenwoordig vaker wordt gekozen voor een hypotheekvorm waarvan de financiële risico’s voor huishoudens – en dus ook banken – gedurende de gehele looptijd hoog blijven. Zo hebben huishoudens die 20 jaar geleden een woning kochten, in meer dan de helft van de gevallen een lineaire-, annuïteiten- of spaarhypotheek. Naarmate de resterende looptijd bij deze hypotheekvormen verstrijkt, wordt het financiële risico geleidelijk kleiner, door periodieke afbetalingen. Huishoudens die in 2001 en 2002 een woning kochten daarentegen, hebben in meer dan 80% van de gevallen een aflossingsvrije hypotheek (waarbij de hypotheekschuld gedurende de gehele looptijd onverminderd hoog blijft), of een leven/beleggingshypotheek (waarbij in aandelen wordt belegd, zodat de uiteindelijke aflossing onzeker is).
Een derde factor is de mate waarin banken eventuele verliezen op hun hypotheekportefeuille zonder problemen kunnen opvangen. Omdat de solvabiliteit van het Nederlandse bankwezen zich, dankzij een daarop gericht beleid van de banken, al jaren ruimschoots boven het vereiste Bazelse minimum bevindt, beschikken banken over buffers waarmee zij onverwachte verliezen kunnen opvangen.
Tot slot is relevant in hoeverre banken voor hun inkomsten afhankelijk zijn van de hypothecaire kredietverlening. Hier spelen twee ontwikkelingen. Enerzijds zijn sinds het begin van de jaren negentig de niet-rentebaten voor banken relatief belangrijker geworden, al is hier recent enige kentering in waar te nemen. Anderzijds zijn er aanwijzingen dat binnen de rentebaten een groter aandeel afkomstig is van hypotheken. Het aandeel van de hypothecaire kredietverlening in de totale bancaire kredietverlening is in het afgelopen decennium immers toegenomen terwijl de hypotheekrente minder sterk is gedaald dan de rente op overige kredietvormen. Per saldo lijkt de afhankelijkheid van inkomsten uit de hypothecaire kredietverlening de laatste jaren ietwat te zijn toegenomen. Al met al zijn de financiële risico’s voor gezinnen en banken door de afkoeling van de huizenmarkt toegenomen. Daarbij speelt dat ‘loan to value’-ontwikkelingen en de keuze van hypotheekvorm de kwetsbaarheid in de loop der tijd hebben vergroot.
bron:dnb.nl
Loading ...
mooie vragen, maar geen antwoorden….wie maakt er eens wat sommetjes/scenario’s (e.g. een nederlandse huizencrashtest)
“Anderzijds zijn er aanwijzingen dat binnen de rentebaten een groter aandeel afkomstig is van hypotheken”
Waarmee De Nederlandse Bank dus bedoelt dat de hypotheekschuld is opgelopen van ongeveer 150 miljard naar ongeveer 630 miljard… Tsja, zo lust ik er nog wel een paar:
“Er zijn aanwijzingen dat de Griekse staatsschuld hoger is dan we vroeger dachten”
“Er zijn aanwijzingen dat er in Ierland een huizenzeepbelletje is geweest”
“Er zijn aanwijzingen dat de zon elke dag opkomst – en ook weer ondergaat!”
nr 1 , 2, en 3 kunnen als laag qua risico worden aangeduid.
1. Bedrijfsleven/inkomen vormen een redelijk stabiel beeld.
2. Loan to value. Valt ook best mee, laatst een grafiek gezien dat leningen van mensen die al wat langer mee gaan op de huizenmarkt flink zijn afgelost.
Onder jongeren bevinden zich riciovollere varianten, maar ja ze hebben nog een heel leven de tijd om daaraan te werken.
3. Tenslotte de positie van banken zelf, ziet er gezond uit volgens het artikel.
4. Zegt volgens mij sowieso niet zoveel over het risico, maar over de afhankelijkheid van banken t.o.v. hypotheekverstrekking.
Met de nieuwe spelregels wordt de ondernemerszin van banken m.i. meer dan voldoende beperkt.
Kortom niet zo veel aan de hand.
Het is de vraag of de banken bij huidige hypotheeksystematiek wel baat hebben. Waarde van registergoederen zijn minder van belang zolang restschulden bij de consument achterblijven na gedwongen verkoop. Het belang van de waarderingen bij het aangaan van de hypotheek winnen aan belang en dienen uiteindelijk de banken. Dan ontstaat er ook een extra beoordeingsmechanisme voor medewerkers van banken. Als bij executie de waarde niet gehaald wordt is dat een reden de medewerker van de bank daar op aan te spreken.