Voorspellingen rabobank gebaseerd op pijnlijke misrekening

Rabobank kwam gister met een kwartaalbericht woningmarkt. Wie hier vaker leest weet dat die altijd de moeite waard zijn om nader te bekijken:

zie ook: Rabobank durft geen voorspellingen over de huizenprijzen meer te doen

De woningmarkt stabiliseert. De eerste tekenen daarvan zijn dat het aantal verkochte woningen niet langer daalt en de gemiddelde huizenprijs voor het eerst sinds 2010 stijgt. Daarnaast is het vertrouwen in de woningmarkt het afgelopen kwartaal verder toegenomen. Een aantal indicatoren wijst dus op een begin van herstel, maar dit herstel is nog wel broos. In het vierde kwartaal van 2013 zal het aantal verkochte woningen toenemen. De prijzen zullen pas daarna, in de loop van 2014, aantrekken. Dat schrijven economen van Rabobank in het vandaag gepubliceerde Kwartaalbericht Woningmarkt.

Mooie opening! Laten we de belangrijkste punten van de onderbouwing even doorlopen:

  • het aantal verkochte woningen niet langer daalt 

Dit jaar registreerde het Kadaster tot en met september 74.126 verkochte woningen. Dat was zo’n 9% minder dan vorig jaar en 16,4% minder dan het jaar daar voor. Dat de laatste paar maanden vrij goed lijken is omdat het vorig jaar in dezelfde periode buitengewoon slecht ging (uitleg).

  • de gemiddelde huizenprijs voor het eerst sinds 2010 stijgt.

Even los van het feit dat ik het niet eens ben met de suggestie dat prijsstijgingen een ‘herstel’ zouden zijn, dalen vergeleken met een jaar geleden de prijzen nog altijd. Ik ga er bij het lezen van zo’n persbericht dus vanuit dat Rabobank hier doelt op een maand-op-maand stijging bij het kadaster/CBS of een kwartaal-op-kwartaalstijging bij de NVM. Uit de achterliggende analyse blijkt dat de Rabobank kijkt naar de kwartaalcijfers van het kadaster. Dat is opmerkelijk, want kadaster rapporteert per maand. Omdat CBS tijdelijk uit de lucht is ivm onderhoud kan ik de kwartaalcijfers niet checken. Ik neem dan maar aan dat hun stelling hier klopt, anders kom ik daar op terug.
Echter is de keuze voor kwartaalcijfers opmerkelijk, zeker als je kijkt naar de meer gebruikte maandcijfers. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) steeg in dat geval sinds de crisis maand-op-maand in de volgende maanden:

2008: December;
2009: januari, juli, oktober;
2010: januari, februari, april, juli;
2011: maart, juli;
2012: januari, juni, november;
2013: februari, maart, juli, augustus

Zoals je zie vindt er ieder jaar wel een tijdelijke stijging plaats. Kijken we naar de kwartaalcijfers van NVM, dan steeg de gemiddelde prijs van een woning in de volgende kwartalen:

2009: tweede kwartaal, derde kwartaal
2010: eerste kwartaal, tweede kwartaal
2011: tweede kwartaal

Ook bij de NVM waren er dus in 2011 nog prijsstijgingen te rapporteren. Afgezien van 2012 was ook daar ieder jaar wel een of meerdere keren een tijdelijke stijging. De NVM rapporteerde in het eerste kwartaal van 2013 een daling van 207,6 duizend naar 206 duizend. In het tweede kwartaal daalde dit verder naar 205 duizend, waar de teller ook het derde kwartaal bleef hangen. De NVM rapporteerde in 2013 dus geen prijsstijging.

  • Daarnaast is het vertrouwen in de woningmarkt het afgelopen kwartaal verder toegenomen.

Hier heb ik inmiddels redelijk wat over geschreven. In het kort komt mijn (onderbouwde) mening er op neer dat vertrouwensindexen opleven ná een stijging van de prijzen of het aantal transacties. Ze hebben geen voorspellende waarde en de onderliggende data laat zien dat de voorkeur voor koop nogsteeds daalt net als de verhuisgeneigdheid.

  • In het vierde kwartaal van 2013 zal het aantal verkochte woningen toenemen.

Verderop in de stukken komt de Rabobank met de cijfers en onderbouwing. Volgens hun komt het aantal verkochte woningen dit jaar uit op 115.000, slechts een fractie onder de 117.000 van vorig jaar. Zij komen op dit getal door de NVM verkopen uit het derde kwartaal te rekenen als gepasseerde woningen bij het kadaster in het vierde kwartaal. In de eerste drie kwartalen werden er door het kadaster 74.126 woningen geregistreerd. De Rabo berekent dus dat er in het laatste kwartaal bijna 41 duizend bij komen.

De Rabo maakt hierbij twee heel grote, heel knullige fouten.

  1. Ze corrigeert het totaal aantal verkochte woningen volgens NVM nogmaals voor het NVM marktaandeel.
    NVM rapporteert in het derde kwartaal 22.729 verkochte woningen. Gebaseerd op haar marktaandeel zegt NVM dat er in de hele markt zo’n 30.700 huizen zijn verkocht. De rabobank corrigeert vervolgens deze 30.700 woningen nogmaals voor het marktaandeel van 74% van de NVM om op zo’n 41 duizend woningen uit te komen. Deze 41.000 plus de reeds gepasseerde 74 duizend in de eerste drie kwartalen maakt voor de Rabo dus 115.000. Als de rabobank niet deze dubbele correctie voor marktaandeel had toegepast, was ze uitgekomen op 74.126 + 30.700 = 104.826 woningen. Een misrekening van zo’n 10% en een desastreuze score voor 2013.
  2. NVM loopt helemaal niet meer een kwartaal voor.
    Ik liet al eerder zien dat de NVM sinds het vierde kwartaal van 2010 helemaal geen voorsprong meer heeft op het kadaster. Beide partijen laten in dezelfde cadans oplevingen en terugvallen in transactieaantallen zien. Wanneer je de NVM een kwartaal vooruit schuift in de grafiek zoals Rabobank doet, zie je dat beide partijen in tegenfase zouden belanden.
    Gister kreeg ik onder embargo de kadastercijfers over oktober die maandag worden gepubliceerd. Het kadaster gaf aan dat ze heel zenuwachtig worden als ik in de tussentijd voorspellingen doe. Ik probeer me dan ook te beperken tot de analyse die ik bij de cijfers van september deed: “Ik verwacht dan ook niet dat het totaal in 2013 verkochte woningen hoger zal uitkomen dan deze 109.830, eerder lager. In 2012 werden er nog 117.261 verkochte woningen geregistreerd door het kadaster.”. De hierboven genoemde 104.826 lijkt me te laag geschat trouwens, maar in december zullen er dit jaar een stuk minder woningen door het kadaster worden geregistreerd dan vorig jaar.
  • De prijzen zullen pas daarna, in de loop van 2014, aantrekken.

Tsja, die hebben we vaker gehoord. Bovendien berust deze analyse dus op een zeer forse misrekening in het aantal transacties in 2013. De analyse van de rabo blijft steevast “eerst vertrouwen omhoog, dan transacties, dan de prijs.”. Persoonlijk denk ik: “Eerst vertrouwen omlaag, dan de vraagprijs, dan de transacties omhoog, dan een nieuw evenwicht op een flink lager prijsniveau”.

Het persbericht van de rabo vind je hier, het kwartaalbericht met storend veel verwijzingen naar wetenschappers om eea een wetenschappelijke look and feel te geven vind je hier.

bron: Woningmarkt nieuws

Share Button
Tagged with:
30 comments on “Voorspellingen rabobank gebaseerd op pijnlijke misrekening
  1. de Waarheid says:

    Wanneer gaat er eens iemand de Rabobank of het NOS-journaal aanklagen voor doelbewuste misleiding ?

  2. Nico de Geit says:

    “Eerst vertrouwen omlaag, dan de vraagprijs, dan de transacties omhoog, dan een nieuw evenwicht op een flink lager prijsniveau”.

    Ik hou rekening met een dalend vertrouwen gevolgd door lagere prijzen. Verkoopprijzen, niet vraagprijzen. Dat leidt dan weer tot een dalend vertrouwen gevolgd door lagere prijzen. Uiteindelijk moet een balans gevonden tussen wat mensen verdienen en wat ze kunnen betalen voor hun woning.

  3. Dawg says:

    Keurige debunking van de RABO spin. ‘t Zou beter zijn als de RABO haar geloofwaardigheid niet verder ondermijnde met dit soort misleidende voorspellerij. Hadden ze dat ook niet beloofd trouwens?

  4. Dawg says:

    OT

    Waarin een klein land groot kan zijn:

    ftm.nl/column/waar…rootste-fraude-ooit/

  5. Keesje says:

    @artikel: Goede analyse, lekker duidelijk! De complimenten.

  6. Adamus says:

    Voormalig “bankier” Dirk Scheringa zou bij het zien van Rabo’s Stegendemaans opmerken: “let op de lichaamstaal” -denkt ermee weg te komen bij 10 uur journaal en de interviewer “Joost wil niets weten” heeft zich zich ook weer van zijn taak gekweten……triest.

  7. tufkaj says:

    Is het trouwens niet tijd voor een zeepbel-najaars-borrel?

  8. Henk 6 says:

    de Waarheid:
    Wanneer gaat er eens iemand de Rabobank of het NOS-journaal aanklagen voor doelbewuste misleiding ?

    Rabo kunnen we bij de reclame code commissie voordragen. Dit gaat alle perken te buiten. Zeker na de week van het liborschandaal. Over markt manipulatie gesproken!

  9. Henk 6 says:

    reclamecode.nl/nrc…ginaID=0&deel=2

    Henk 6: Rabo kunnen we bij de reclame code commissie voordragen. Dit gaat alle perken te buiten. Zeker na de week van het liborschandaal. Over markt manipulatie gesproken!

    Artikel 1 en 8 moeten voldoende handvatten bieden voor een klacht. Is hier een jurist die dit kan duiden.

  10. Henk 6 says:

    Met het artikel van tufkay in de hand, inclusief de historische manipulatie van de rabo van de afgelopen jaren moet dit toch lukken? Zeker omdat de Rabo er altijd naast zat! Tevens is het markt sentiment gedraaid waardoor de Rabo niet op sympathie hoeft te rekenen, helaas een belangrijke voorwaarde ter ondersteuning van de aanklacht.

  11. Expat says:

    tufkaj,

    De meesten hier zullen de najaarsborrel liever nog een paar jaar uitstellen ivm komende deflatie..

  12. Jan says:

    Het ene moment zeggen dat ze geen voorspellingen meer doen, een maandje later weer vrolijk verder gaan.

    De knipperlichtbank.

  13. Adamus says:

    Expat:
    tufkaj,

    De meesten hier zullen de najaarsborrel liever nog een paar jaar uitstellen ivm komende deflatie..

    Deflatie is een bokbiertje voor meer dan €4 😉

  14. jodha says:

    Veel dank voor deze analyse, er is aardig wat tijd en zoekwerk in gaan zitten.
    Inmiddels neig ik tot de mening dat als de bevolking van dit uitgeknepen landje echt niet wil zien hoe het zit, en dat we door desinteresse en jan-salie-geest nu in een Orwellian situatie zijn beland waarin iedereen begint te schreeuwen als iemand opstaat en vertelt hoe het werkelijk zit, dan moeten ze het zelf maar weten.
    Heel jammer, amsbergs zijn minder nederlands dan de bus op koninginnedag, en de corporaties met margin en revenue als hoogst bereikbare ideaal nemen onder goedkeuring van politici de regie over, welke verondersteld electorale politici voor hun status en weelde afhankelijk zijn deze corporaties de banken die ze in diepe schulden hebben verleid. Zoals mijn buurman, oud-EZ zei: tegenwoordig is politiek een ‘metier van list en bedrog’. Momenteel staan de beurzen extreem hoog in de P/E, met een uitzicht dat net zo mistig is als eens zo blauwe lucht die nu blijkbaar wordt gemanipuleerd en de Fed drukt als gekken om oorlogen en hegemonie te betalen. Volgens mij ligt er een crash op de loer waar 2008 bij verbleekt. Naast deze dreiging ligt er nog een tekort aan aardgas verkopen dat tot 2015 tot minimaal 15 mjd euro (2013 geld) oploopt en toenemende druk om fiscale paradijs NL aan te pakken. Huizenkoper, alsjeblieft de Darwin Award.

  15. jodha says:

    herstel, excuseer: 2015 moet 2025 zijn.

  16. Voerman says:

    jodha: Inmiddels neig ik tot de mening dat als de bevolking van dit uitgeknepen landje echt niet wil zien hoe het zit

    Getuige het afnemend aantal woningtransacties en het groeiende bewustzijn, dat woningprijzen en politieke bemoeienis niet goed zitten in dit landschap zou ik met wat meer overtuiging willen zeggen, dat het merendeel van de bevolking echt wel weet hoe de vork in de steel zit.

  17. Olijfhout says:

    Voerman,

    Langzaam komt het besef van ieders schuld. Of t n fiets is of een auto…

  18. AC says:

    jodha: Huizenkoper, alsjeblieft de Darwin Award.

    Leuk dat je aan Darwin refereert in dit verband!

    Aan hem wordt het axioma van ‘survival of the fittest’ toegerekend. Heeft ie nooit beweerd! Als gedragswetenschappers als ‘n Frans de Waal al jaren lang aantonen dat empathie ‘n veel belangrijkere factor is in het overleven dan gaan we de grondslagen van onze ideologieën of percepties ‘herstellen’. Not!
    Chimpanzee politics jaren geleden.

    Het is de bedoeling dat gezag gerespecteerd wordt, alsof gezag iets is dat niet afgedwongen wordt maar het een maatschappelijke positie betreft waarbij men geautoriseerd is macht uit te oefenen en dat het verschil uitmaakt.

    Wat is het probleem? De macht die voortkomt uit het houden van schuldslaven. Wie zich uitlevert aan schuld is daarmee te chanteren! Een hoop mensen zien eenvoudig niet dat het ze ‘overkomt’ omdat ze besluiten òf geen te tijd hebben, òf door desinformatie en misplaatst vertrouwen. Met het aangaan van schulden komen ze onverhoeds in het kamp van de vermeende bezitters van deze wereld. Terwijl ze constant aangewezen zijn op de partij die het krediet ruimhartig beschikbaar stelde. Dat gaat zich ook nog eens vertalen in het stemgedrag natuurlijk!

    Die stemmen later op bijv. de VVD om hun belangen veilig te stellen, of de PVV. UITGEZONDERD DE JOURNALISTEN DIE HUN BOTERHAM IN DE MASSAMEDIA VERDIENEN!

    Survival of the fittest is volgens klimaatwetenschappers de grootste fout die ons voortbestaan bedreigt. De analogie op andere terreinen zie je pas wanneer je onafhankelijk kunt denken. maar nee, toen was het al te laat…
    Eerst van jezelf houden…

  19. medelijder says:

    Ik moet even iets kwijt. Het valt me op uit allerlei artikelen, bladen en ook tijdens ons bezoek, via TV en zo, dat alles tegenwoordig ‘leuk’ moet zijn. En vooral ‘gewoon’. Werk moet goed betalen, maar iedereen wil een leuke baan, een leuke relatie, een leuke vakantie. Leuke kinderen, leuke ouders, leuke baas en ga maar door. Zelfs de politiek wil leuk worden gevonden.
    Wat is dat eigenlijk: ‘leuk’. Is dat grappig, lollig, Maxima, of een bijzettafeltje van 1200 gulden? Dat schijnt in ieder geval gewoon te zijn in de competitie der grootverdieners.
    Stel dat ik mijn huis aan de Elfenbank aan een makelaar te koop had aan-geboden voor drie ton en erbij gezegd dat het gerust vijf jaar mocht duren voor er een koper zou zijn… Wat zou hij gezegd, of beter gedacht hebben? Waarschijnlijk dat ik niet helemaal goed wijs was, net als iedereen met ‘gezond verstand’ dat niet serieus zou hebben genomen.
    Daaruit volgen twee dingen: 1) makelaars weten niks van huizenprijzen en 2) gewoon bestaat niet. Net zo min als gezond verstand.
    En nu? Gelooft iemand dat over een jaar of wat de huizenmarkt op apegapen ligt en de prijzen zijn gehalveerd? Neuh…
    Echter, wie nadenkt over oorzaak en gevolg en het verband ziet, is al een heel eind verder. Wie nog wil profiteren van de speculatiegolf zal vlug moeten zijn.
    Ach ja, achteraf lijkt het allemaal zo logisch en tegen die tijd kost een bijzet-tafeltje weer gewoon drie tientjes.
    Het kan nog leuk worden.
    Groetjes uit het saaie Canada.

    Citaat uit boek shop.boekenbent.co….php?products_id=657

  20. Frans says:

    WOW! Complimenten voor het artikel!! :-):-) 🙂

  21. latida says:

    Dank Tufkaj, voor je heldere analyse. Ben weer helemaal bij in nog geen vijf minuten.

  22. Nico de Geit says:

    jodha: Volgens mij ligt er een crash op de loer waar 2008 bij verbleekt.

    Bij een neergaande economische spiraal hoort ook het nemen van verliezen. Ik denk dat dat onvermijdelijk is.

  23. lorenzo says:

    Henk 6: Rabo kunnen we bij de reclame code commissie voordragen. Dit gaat alle perken te buiten. Zeker na de week van het liborschandaal. Over markt manipulatie gesproken!

    Ach , misleiding is niet zo snel sprake van , de afgelopen 20 jaar heeft ook niemand maar enige notie van misleiding gevoeld (dat was het in concreto.).
    € 1000 van Rutte en HRA beperking nu ; dat zijn wel leugens . Ik hoor niemand ondertussen ….(druk en/of met vakantie).

  24. jodha says:

    AC,

    Off-topic maar wel aardig.
    Darwin geeft in zijn werk ook zelf aan dat hij te weinig fossiele resten heeft om zijn theorie te staven. Passend in dit kader is het boek van Michael Cremo getiteld “Forbidden archaeology: the hidden history of the human race” waarin de schrijver de fossiele resten gevonden in de afgelopen 2 eeuwen her-evalueert, en tot verrassende ontdekkingen komt. Een uitgebreide versie geeft onderbouwing, de pocket-versie een overview.

  25. azijnseikerT says:

    Het wachten was op het creationisme/ ID van wie je wist dat ie zou gaan komen.
    Grappig wat voor een alu-hoedjes deze site toch aantrekt.
    On-topic prima analyse

  26. Expat says:

    medelijder,

    Ach als je een cultuur verlaat raak je uit de pas en gaan je dingen opvallen. Niets raars aan en is net zo typisch voor migranten vanuit canada naar nederland. Dus daar zou ik me niet teveel op blindstaren.

    En een makelaar probeert nu zijn brood te verdienen en gaat echt niet mee met het gespeculeer van zijn klanten. Heeft niets met kennis van de huizenmarkt te maken.

    Dus wat is je point? Reclame voor je visioenen?

  27. Steven says:

    tufkaj,

    Beetje laat met antwoorden, maar uiteraard! Leuk. Maar dan liefst wel ergens in december.

  28. Juan Belmonte says:

    @ artikel

    Juan ziet overal Bodems, lichtpunten en herstel.

    De appeltaarten vliegen als warme broodjes
    ueh warme taarten
    door het land.

    De keukenboeren draaien overuren, notarissen (die inmiddels weer gestopt zijn met de verkoop van rookworsten) vragen het publiek om u.a.b. een beetje rustig aan te doen met huizenaankopen anders halen ze door de drukte de Kerst niet.

    Zoiets ?

  29. Juan Belmonte says:

    @ artikel

    Ach Rabo.

    Hahaha, lachwekkend.

    Dr Paul de Vries (Rabo) promoveerde bij OTB en voorspelde dat huizenprijzen niet zouden gaan dalen in 2010. Alweer een casametrist.
    huizenmarkt-zeepbe…asch/#comment-166075

    Zèlfs Standard % Poors zijn realistischer over de NL woningmarkt
    dan
    Dr Paul de Vries (Rabo) …. 🙂

  30. Juan Belmonte says:

    Nieuwe SPIN.

    Jaa,
    dames en heeeren

    ECHT WAAR
    Juan heeft gehoord
    dat er een Duits consortium van banken hypotheken vanaf biedt 70% woningwaarde.

    Joepie de poepie, gutst er wederom 200 Miljard die NL woning-“markt” op die toch al BEHOUDEND gefinancierd is.

    Investeer NU
    meteen direct en stand te peee
    in aandelen CSM
    (immers die maken de ingredienten voor Appeltaart)

    LICHTPUNTEN ALOM !

    buenas noches,
    Juan

    huizenmarkt-zeepbe…haft/#comment-146161

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*