NVM-cijfers zijn onbetrouwbaar

De woningmarkt trekt licht aan, zegt de NVM. Nee hoor, de cijfers van de makelaars zijn onbetrouwbaar en opportunistisch, zeggen banken en Vereniging Eigen Huis.

zie ook: NVM cijfers over de huizenprijzen worden altijd naar beneden bijgesteld

Makelaarsclub NVM heeft goed nieuws: de huizenmarkt zou zijn aangetrokken in het tweede kwartaal. Maar daarop valt het nodige af te dingen. Zowel bij de cijfers zelf als de manier hoe die gepresenteerd worden, zetten woningmarktspecialisten grote vraagtekens. ‘De NVM geeft een vertekend beeld’, zegt Bob Maas van Vereniging Eigen Huis.

Opgetogen meldt de NVM dat de prijs van een gemiddelde woning in het tweede kwartaal steeg met 1,4 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. Bovendien werden er een kwart meer huizen verkocht. ‘Het eerste kwartaal is altijd slecht, en dit jaar was het dramatisch. Vind je het dan gek dat we omhoog gaan?’, vervolgt Maas. ‘Een eerlijker beeld geeft de vergelijking met de prijs van een jaar geleden. Dan zie je een daling.’ Geraadpleegde specialisten van banken beamen dit. ‘Seizoensinvloeden spelen een grote rol. Het tweede kwartaal is altijd beter dan het eerste’, zegt Charles Kalshoven van ING. ‘Op basis hiervan kun je dus niet concluderen dat het aantrekt.’ Martijn de Jong-Tennekes van Rabobank: ‘Het gaat hoogstens een beetje minder slecht.’

Dat is natuurlijk niet wat de NVM wil communiceren. ‘Vandaar dat ze kiezen voor kwartaal-op-kwartaalcijfers. Dat komt beter uit’, duidt Maas het opportunisme van de koepel.

Ander probleem is de totstandkoming van de gemiddelde huizenprijs. De NVM zet alle verkochte huizen op een rijtje en neemt de ‘mediane’ woningprijs, zegt De Jong-Tennekes. ‘Als er meer duurdere woningen worden verkocht, stijgt die prijs. Kennelijk is dat in het tweede kwartaal gebeurd.’

Banken maken dan ook geen gebruik van de cijfers van NVM: te onbetrouwbaar. Kalshoven van ING kijkt altijd naar de cijfers van het Kadaster. Nadeel alleen is dat die cijfers later komen, omdat ze gebaseerd zijn op transportaktes in plaats van op voorlopige koopcontracten.

Twijfels over de geloofwaardigheid van de NVM zijn ook gevoed door de ‘coming out’ van NVM-makelaar Robert-Jan Bekkering. Tijdens een congres voor vastgoedjongens eind vorige maand vertelde hij dat de markt in de regio Eindhoven ‘compleet is ingestort’ en dat er dramatische prijsdalingen aankomen, niet wetende dat er ook een plaatselijke journalist in de zaal zat.

Geconfronteerd met de journalist en het contrast met de officiële voorspellingen, zei Bekkering: ‘We hebben een intern praatje en een pr-praatje.’ Bij het NVM-regiobestuur stonden de haren overeind. Van de voorspelling van de losgeslagen makelaar zou niets kloppen.

bron: DePers.nl

Share Button

89 Reacties

  1. Niels Zegt:

    Het is goed te zien dat de laatste uitspraken van de NVM niet zomaar als waarheid worden aangenomen!

  2. Wim Jansen Zegt:

    Wanner zijn deze cijfers wel echt-resp.-eerlijk geweest de massa is door het beleid van NVM toch in de maling genomen, door in z.g. betere tijden de prijzen explosief te doen stijgen. de enen hand wast de andere NVM~~~Regering~~Banken ~~~HYPO-verstrekkers~. Notarissen ~~~Projectontwikkelaars….kortom de hele keten zijn gewoon zakkenvullers over de rug van velen.

  3. Ray Zegt:
  4. Niek Zegt:

    @3:
    hé, eindelijk eens een goede conclusie in de krant 🙂

    Er resten slechts twee mogelijkheden om de boel weer op gang te krijgen: de bouw van goedkopere huizen en een verdere daling van de huizenprijs.

  5. kees Zegt:

    meteen alle huizen van 275 naar 250. Of is dat al gebeurd?
    Dan alles van 300 naar 250. Is dat de categorie die nu aan de beurt is?
    Maar wat met de huizen van 350 etc?

  6. Ray Zegt:

    @ 5:

    90% van de aangeboden huizen op funda zijn niet marktconform. Dat geeft de NVM toe. Marktconform is -15% vanaf de piek Q2 2008. Voor het hogere segment (>300k) gok ik zo dat marktconform -20% is. En na de zomer gaat daar nog 10-20% af. Wat denken de medemensen hier?

  7. Fustus Zegt:

    Onbetrouwbaar is denk ik niet het juiste woord.
    De cijfers worden alleen volledig verkeerd uitgelegd.
    Ik voorspel dat het volgende kwartaal de prijzen alweer gaan stijgen, simpelweg omdat je dan de eerste invloeden van de verhoogde NHG de cijfers verder gaan vertekenen.
    Daarnaast, die voorlopige koopcontracten zijn gebakken lucht, ik zie zeer regelmatig huizen “verkocht ondervoorbehoud” een paar maanden later weer op de markt verschijnen. Die worden vast niet uit de cijfers vergehaald.

    Overigens, compliment aan Rukker dat hij toch even noemde dat verkopers moeten stoppen met het vragen van onrealistische prijzen.

  8. Okkie Zegt:

    @Fustus:
    Voorlopige koopcontracten zijn niets waard als mensen zoveel ‘moeite’ hebben om hun oude huis kwijt te raken d.w.z. er niet genoeg voor krijgen.

  9. Martin Zegt:

    Ergens kun je natuurlijk er ook niet zomaar bij neerleggen dat je complete bedrijfstak/branche is ingestort.
    Dus dat de cijfers van de NVM altijd wel gehukkerd zullen blijven, is misschien niet zo raar. Wat zouden we zelf doen?
    Als ik in de oceaan drijf met rondom 15.000km2 oceaan zonder wat te zien, houd ik mezelf vast ook voor dat ik aanspoel op een Bounty strand.
    Ik probeerd de hukkerfactor te bepalen; als de NVM zegt +2% dan is het -7 zoals toch vorig jaar vrij algemeen werd verondersteld, dit jaar is het gezet op -5%, dus wordt het -14%.

  10. Bouke Zegt:

    Ik ben onder de indruk van de wijze waarop de NVM dit aanpakt. Ze steken natuurlijk de loftrompet over het positieve seizoenseffect in het tweede kwartaal, maar ze zijn wel zo realistisch om erbij te vertellen dat op dit moment veel te veel gevraagd wordt voor huizen.

    @Fustus
    Ik denk dat je gelijk hebt; het derde kwartaal zal (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) waarschijnlijk wel een kwartaal-op-kwartaal stijging laten zien. De nieuwe maatregelen zullen wel effect hebben.

    Nog een indicatie: ik vraag me af waarom in de afgelopen 2 weken het aantal te koop staande woningen op Funda weer terugloopt. Is het de NVM die dubbele woningen aan het verwijderen is? Ik zie daar nog geen bewijs van. Of is het dat het aanbod stokt? Kan natuurlijk. Of is het dat er meer woningen verkocht worden?

    Die aanpassing op de huizenmarkt gaat nog een tijd duren. We wachten gezellig af. Als ik goed reken, verwacht zelfs belangenvereniging NVM nu nog een daling van 3.3% in de rest van dit kalenderjaar. Op een huizenprijs van bijvoorbeeld 4 ton is dat ruim 13.000 euro, dus meer dan 2.000 euro per maand. Die verdien ik alvast door nog niet te kopen komend half jaar.
    En eerlijk gezegd denk ik dat de daling nog veel sterker zal zijn.
    Daar waar ik de woningmarkt volg, heb ik de woningen die vorig jaar nog 5 ton moesten kosten, inmiddels zien dalen tot 4 ton. En er zijn steeds vrijwel geen transacties.
    Die dalen echt wel sterker dan 3.3%…

  11. kees Zegt:

    @10

    in die prijsklasse moet je eigen geld hebben of een behoorlijk salaris of een top bedrijf. De meesten zullen hier vissen met 0 eigen geld, dus moeilijk of niet meer te financieren.

    de tijd is voorbij dat je hier met zijn salaris 60K + leaseauto + haar 20K baantje de zaak rondmaakt.

  12. allert Zegt:

    @10
    Ik hoorde dat de huizen die niet verkocht hoeven worden steeds meer uit de verkoop gehaald worden, dat kan ook een terugloop van het aanbod verklaren.
    @6
    “Marktconform is -15% vanaf de piek Q2 2008”.
    Begint het mijns inziens al enigszins interessant te worden. zie als onderbouwing o.a. de uitleg van Jasper/Mises in andere draden over betaalbaarheid, en het feit dat de onderzoeken over de prijsval gaan over de prijs gecorrigeerd naar inflatie.

  13. kees Zegt:

    wie gaat al die uit de markt genomen woningen financieren?

  14. Ray Zegt:

    Yippie… moeten de NVMmers gedacht hebben bij het bekijken van de cijfers over de woningverkopen van het afgelopen kwartaal. De gemiddelde verkoopprijs van woningen in het afgelopen kwartaal was wat hoger dan in de eerste drie maanden van dit jaar. De makelaarsorganisatie brengt natuurlijk graag goed nieuws over de huizenmarkt. Wie weet, geloven mensen dan dat de ergste ellende voorbij is en gaan ze weer eens huizen kopen. Vervolgens roepen banken en de Vereniging Eigen Huis in De Pers dat deze cijfers onbetrouwbaar zijn. Waarna de VEH zich haast om op haar eigen site te benadrukken dat de cijfers op zich wel betrouwbaar zijn, maar dat er wat subjectieve accenten zijn gelegd in de berichtgeving door de NVM.

    Ja duhhhh, natuurlijk legt de NVM subjectieve accenten. Dat lijkt me niet meer dan logisch. Ze vertellen er gewoon even niet bij dat het verkopen van woningen altijd lekkerder gaat in de lente. Dat is niet zo gek: huizen zijn aantrekkelijker in een omgeving met groene bomen en een zonnetje dan in een grijze sfeer. Mensen zijn ook positiever van insteek in de lente, dat speelt vast ook wel mee.

    Maar goed, wat betekenen de cijfers van de NVM nu eigenlijk? Volgens mij niet heel veel. Jaap.nl schreeuwt direct van de daken dat het consumentenvertrouwen door de publicatie enorm is gestegen en dat het een omslagpunt betekent. Ja, ook Jaap.nl wil graag dat de woningmarkt weer op gang komt.

    Eerlijk gezegd denk ik dat de echte prijsdaling nog moet komen. Verkopers willen tot nu toe niet erg omlaag met hun prijs. Is dat niet de werkelijke oorzaak van het vastzitten van de woningmarkt? In de huidige markt zit er lijkt mij niets anders op als je graag wilt verkopen: omlaag met die prijs!!!!

  15. Ray Zegt:

    NVM komt met ‘creatief boekhouden’ op 5,6 procent

    Woningprijs daalt op jaarbasis met 10,3 procent
    De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) stelt in haar recente rapport over de woningmarkt dat de gemiddelde huizenprijs in het tweede kwartaal van 2009 met 1,4 procent is gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal. Daarnaast geeft de vereniging aan dat de gemiddelde prijs van een woning in verhouding met een jaar geleden 5,6 procent lager ligt. De rekenmethode die de NVM nu gebruikt wijkt echter af van die in het verleden. Met een sterk staaltje ‘creatief boekhouden’ wordt de daling minder fors voorgespiegeld dan in werkelijkheid het geval is.

    In het tweede kwartaal van 2008 bedroeg de gemiddelde woningprijs € 250.800. Deze prijs is gedaald tot € 225.000 in het afgelopen kwartaal. Er is geen hogere wiskunde voor vereist om te constateren dat dit een daling betreft van meer dan 10 procent.

    NVM maakt categorieën
    De NVM komt in haar berekening echter uit op een daling van 5,6 procent. Dit komt door een gewijzigde rekenmethode waarbij verkochte woningen worden onderverdeeld in prijssegmenten, een onderverdeling in de categorieën zeer goedkoop, gemiddeld, bovengemiddeld en heel duur. Deze categorieën vormen de basis van de te berekenen gemiddelde prijs. Op deze basis ontstaat een gewogen gemiddelde.
    De NVM voert als reden voor deze aanpak aan dat er een scheef beeld ontstaat wanneer in een bepaalde periode een in verhouding afwijkend aantal woningen in een bepaald prijssegment worden verkocht. Wanneer er, zoals nu bijvoorbeeld het geval is, veel minder dure woningen verkocht worden, daalt de gemiddelde woningprijs meer dan normaal. Niet realistisch in de optiek van de NVM, want dit hoeft niet te betekenen dat de prijs van ‘goedkopere’ woningen ook met hetzelfde percentage daalt.

    Cijfers geven vertekend beeld
    Voor de filosofie achter de huidige rekenmethode van de NVM valt wat te zeggen. Echter, deze rekenmethodiek levert geen reëel beeld op in vergelijking met eerdere jaren. Toen enkele jaren geleden de woningprijzen fors stegen, werd namelijk niet met een gewogen gemiddelde gewerkt. Een jaar of tien geleden stegen de prijzen van huizen volgens de NVM binnen één jaar met bijna 20 procent. De NVM gaf toen niet een gewogen gemiddelde door, net zoals in latere jaren met een prijsstijging. Had de NVM dit toen wel gedaan dan zou de prijsstijging in die jaren aanzienlijk lager geleken hebben.

    Marktmanipulatie
    Nu de prijzen dalen wordt de daling ineens gematigd doorgegeven, waardoor de NVM van marktmanipulatie zou kunnen worden beticht. De NVM heeft er immers alle belang bij net te doen of de daling wel meevalt. Net zoals de NVM er belangen bij had dat de stijgingspercentages in de jaren waarin woningen duurder werden verder werden opgefleurd. In een sterk dalende markt blijven mensen namelijk langer aan de zijlijn staan dan in een gematigd dalende woningmarkt.

    Jaarcijfers belangrijker dan kwartaalcijfers
    Het feit dat de woningprijs in het tweede kwartaal van dit jaar hoger ligt dan in het eerste kwartaal is en dat in het tweede kwartaal meer woningen zijn verkocht dan in het eerste kwartaal is een positief signaal. Toch geldt daarbij dat één zwaluw nog geen zomer maakt. In elk jaar worden in het tweede kwartaal meer woningen worden verkocht dan in het eerste kwartaal en bijna altijd ligt de prijs in het tweede kwartaal hoger. Dit komt voor een deel doordat mensen simpelweg eerder geneigd zijn om van woning te wisselen wanneer de zomer nadert.

    Voor dit jaar verwacht de NVM een daling van vijf procent. Met de huidige rekenmethode die wordt aangehouden, houdt dit in dat veel huizenbezitters rekening dienen te houden met een daling die procentueel gezien hoger ligt. Op basis van het door de afdeling research van Wegwijs berekende lange termijngemiddelde zou de gemiddelde huizenprijs over een jaar rond de twee ton moeten liggen en pas daarna weer gaan stijgen. Deze berekening komt overeen met de verwachte prijsdaling voor Nederland van het Internationaal Monetair Fonds.

  16. Bas Zegt:

    De NVM lijkt zich steeds meer te realiseren dat ze leven van de omzet die ze maken en niet van almaar stijgende prijzen. Om de omzet op peil te houden moeten transacties geforceerd worden door verkopers te overtuigen dat ze beter de vraagprijs kunnen verlagen. Ze gaan dus meer de belangen van kopers behartigen omdat het de kopers zijn die nu bepalen of een transactie tot stand komt. Enig opportunisme is makelaars dus niet vreemd. Straks komt de NVM nog met de “7 redenen om je vraagprijs te verlagen”. :p

  17. chantal Zegt:

    @10 bouke
    dus meer dan 2.000 euro per maand. Die verdien ik alvast door nog niet te kopen komend half jaar.

    En dan binnen een half jaar zeg je ‘ik koop nu een huis’ en je zal er dan ook eentje vinden binnen de 14dagen ofzo, wat dan ook de koop van uw leven is?

    En ik deed er met mijn laatste huis 3 jaar over…

    ligt het dan aan mij of aan u?

  18. Okkie Zegt:

    @chantal:
    De meeste huizen staan langer dan een half jaar te koop. En dan kun je nog kiezen uit voldoende gelijkwaardige woningen.

  19. chantal Zegt:

    @okkie

    De meeste …. maar degene die snel weg zijn, zijn de koopjes…

  20. kees Zegt:

    19

    heeft België ook een equivalent van Hukker, je weet wel.

  21. chantal Zegt:

    juist, net zoals donald duck hier ook oververtegenwoordigd is

  22. Starter Zegt:

    @19,

    Je maakt zeker een grapje of heb je het afgelopen jaar liggen slapen?

  23. chantal Zegt:

    @starter
    Geen grapje en slaapproblemen.
    Wat versta je eigenlijk niet? De donald duck taal kan ik niet.

  24. Okkie Zegt:

    @chantal:
    Afgezien van een enkele executieverkoop welke slechts voor speculanten toegankelijk is, zijn zulke koopjes ver te zoeken. Huizenbezitters proberen er het maximale uit te persen door zich te overvragen.

  25. chantal Zegt:

    Natuurlijk Okkie, daarom ook dat ‘de koop van uw leven’ zeldzaam voorkomt. Normaal gezien maar 1 keer op je leven.

  26. kees Zegt:

    @15

    [quote]Het feit dat de woningprijs in het tweede kwartaal van dit jaar hoger ligt dan in het eerste kwartaal is en dat in het tweede kwartaal meer woningen zijn verkocht dan in het eerste kwartaal is een positief signaa [quote]

    kan ik ergens uithalen dat dit woningen waren die normaal gesproken al in het kw.1 verkocht zouden zijn, maar waarvan nu de financiering vertraging opliep? kw1 werd 40% van de voorlopige koopcontracten ontbonden omdat financiering rond kwam.

  27. kees Zegt:

    @15
    NIET rondkwam.

  28. kees Zegt:

    @21
    chantal Zegt:
    11 July 2009 om 10:09 am
    juist, net zoals donald duck hier ook oververtegenwoordigd is

    Leuk, dat jullie die ook al kennen. Dat je Hukker associeert met DD, nooit aan gedacht.

  29. Okkie Zegt:

    @Ray:
    In mijn regio worden de afgelopen 3 kwartalen niet voldoende vrijstaande woningen meer verkocht om het gemiddelde van dat woningtype te melden (er staat een streepje in de bewuste tabel van het kwartaalrapport als er minder dan 50 woningen verkocht zijn). Echter, deze niet vermelde prijzen (gewogen gemiddelde binnen dat woningtype meer dan 5 ton) worden wel gebruikt om het gewogen gemiddelde op te krikken.

  30. Okkie Zegt:

    @chantal:
    Niemand gaat iets onder de marktwaarde verkopen zolang het niet hoeft en zolang men beide huizen mag aftrekken van de belasting. Als er echter voldoende executieveilingen plaatsvinden, trekt dit ook de marktprijs omlaag maar zover zijn we nog niet.

  31. Okkie Zegt:

    De koop van je leven doet zich alleen voor in het dal van de huizenprijzen, maar dat kan nog wel een paar jaar op zich laten wachten.

  32. chantal Zegt:

    @okkie 30

    Zever natuurlijk. Ik heb met de koop van mijn leven, een huis gekocht dat ik direct aan 20 tot 30% meer kon verkopen. De eigenaar was ook een oud ventje waarvan zijn vrouwtje juist gestorven was en hij blijkbaar totaal niet mee was met de vastgoedprijzen van tegenwoordig. En terwijl ik de koop van mijn leven deed, was die vorige eigenaar toch nog tevreden. Want het huis dat hij in de jaren ’45 gekocht had aan 50000€ (toen nog belgische frank) heeft hij aan mij verkocht voor 275000€
    Een tweewoonst met een tuin van 500m² IN de stad antwerpen, met een gelijkvloersappartement met 2 slaapkamers en een 1ste verdiep duplex appartement met 5 slaapkamers. Waar je een 3 slaapkamer appartement meer betaald, dan ik betaald heb.

    En ondertussen heb ik een 35000€ geinvesteerd in dit huis, en kan ik het verkopen voor 450000€ of meer.

    De koop van uw leven, houd geen rekening met crisis etc… dat is er gewoon. Maar als ik toen niet gaan kijken was, en het voorbij had laten gaan, dan was mijn ‘koop van mijn leven’ mijn leven voorbij gegleden.

  33. Niek Zegt:

    @10:
    terugloop aantal te koop staande woningen: makelaars in mijn regio melden dat afgelopen twee weken de verkoop sterk is aangetrokken. Het zou me niet verbazen als dit het ‘NHG effect’ is; alleen al de extra rentekorting van 0.7% zou een goede reden kunnen zijn om even te wachten tot het officieel was, plus natuurlijk dat er nu een heel contingent huizen bijkomt waarmee een bepaalde groep (met inkomen maar zonder geld) risicoloos kan speculeren.

    @13:
    wie gaat al die uit de markt genomen (leegstaande?) huizen financieren? Overbodige vraag, de belastingbetaler, via nog soepeler kondities voor belastingaftrek, onbelaste verhuur, overbruggingskrediet enz. enz.

    @30:
    het is maar wat je ‘onder de marktwaarde’ noemt; in principe vinden verkopen plaats op de marktwaarde, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn die zorgen dat de prijs nóg lager moet. Maar het valt me ook op dat je in de kranten (vooral bij de lezersreacties onder vastgoed artikelen) ziet dat mensen denken dat hun huis minstens hetzelfde waard is als in 2008, als ze maar hun poot stijf houden. Ze raden elkaar aan vooral niets van de prijs af te doen, dan gaan de kopers vanzelf meerbetalen omdat ze het wachten beu zijn.

    Mijn vroegere overbuurman heeft trouwens na ruim een jaar leuren voor een topprijs (‘ik ga geen cent korting geven’) zijn huis toch uit de verkoop gehaald. Nog niet gevraagd wat de plannen zijn 😉

    Dus ja, ik denk ook dat pas bij een sterke stijging van het aantal executieveilingen ‘price discovery’ gaat plaatsvinden. En misschien is het een idee voor NVM om voortaan alleen de gemiddelde vraagprijs te publiceren, want het lijkt soms wel of die vrolijk blijft stijgen ondanks de malaise…

  34. Niek Zegt:

    @chantal (32):
    ik ken ook wel van die huisjesmelkers of makelaars die af en toe ‘de koop van hun leven’ doen door een paar oudjes flink beet te nemen en – buiten de markt om – ver onder de prijs te kopen. Als je zo te werk gaat, ja dan zijn makelaarsstatistieken van de prijsontwikkeling niet van belang. Maar het maakt niet bepaald een sympathieke indruk.

  35. Okkie Zegt:

    @chantal:
    Je zegt al dat je het huis ‘toen’ gekocht hebt, namelijk toen er nog sprake was van een opgaande lijn.

    Een huis dat aan jouw beschrijving voldoet in hartje Amsterdam zou anderhalf tot twee keer zoveel waard zijn, dus dat maakt wel weer duidelijk dat je geen idee hebt hoe het er in Nederland aan toe gaat.

  36. chantal Zegt:

    oh, niek34, zo edel van u…
    Tof dat jij zo opkomt voor oudjes. Maar of je gezin dat ook zo tof vind, weet ik niet. Die hebben liever dat je alleen rekening houd met hun. En dat is hetgene ik doe. F*ck the rest 😉

  37. Niek Zegt:

    @36:
    nee, ik ga NOOIT uit van alleen mijn eigen belang, ik zou er niet over peinzen om op zo’n manier een huis te kopen. Hoewel ik bij een huis van bankroete huizenflippers misschien in de verleiding zou komen, om ze een lesje te leren 😉

  38. Okkie Zegt:

    @Niek nr.34:
    Misschien heeft zo’n oudje de afgelopen 20 jaar geen onderhoud verricht en is het een bouwval. Dan is er nog altijd een sukkel van een koper die er toch intrapt.

  39. Niek Zegt:

    @38:
    bij mij in de buurt is vorig jaar een monumentenpand verkocht nadat de eigenaars (oudjes van ver in de 80) naar een verzorgingstehuis moesten. Zo te zien was er de afgelopen 40 jaar ofzo geen onderhoud aan gepleegd, ik liep er altijd met een boog omheen vanwege het risico van vallende dakpannen, dakloop, stukken hout uit de kozijnen etc. Na de verkoop kon je ook binnen kijken en bleek het interieur één grote vuilnisbelt, onvoorstelbaar. Midden in de stad, maar blijkbaar kan de gemeente onderhoud ofzo niet afdwingen. Het huis is verkocht aan twee jonge flippers voor bijna 190K, m.i. veel te duur voor een bouwval zonder tuin, met ook nog een groot risico op instortende buurpanden zodra je aan het werk gaat. Maar misschien zijn de kopers wel net zo geslepen als chantal 😉

  40. Wilko Zegt:

    @Chantal 32: Je noemt hier nou precies het voorbeeld van wat er mis is in deze wereld: net als jij willen mensen snel veel geld verdienen zonder er iets voor te hoeven doen. Dit gaat (automatisch) ten koste van een ander.
    Ik vind het leuk voor je, maar ik zou dit soort verhalen persoonlijk niet aan de grote klok hangen, of wil je dat je kinderen zich ook zo gaan gedragen?

  41. Ray Zegt:

    @ 10 Bouke

    “ik vraag me af waarom in de afgelopen 2 weken het aantal te koop staande woningen op Funda weer terugloopt”. Het antwoord is simpel:

    Een deel van de woningaanbieders trekt de verkoopopdracht momenteel in. Daarbij zit ook een groep die ervoor kiest een huis te verhuren en voorlopig niet te verkopen.

  42. Fustus Zegt:

    @Bouke-10
    Mijn zus en zwager hebben het huis uit de verkoop genomen. Reden: er staan meer huizen in de straat te koop, dat is slecht voor de prijsvorming. Ze hebben besloten tot een verbouwing en een jaar of 10 te blijven zitten. Bijkomend voordeel is dat ze veel goedkoper konden verbouwen dan 2 jaar geleden.De aannemer wilde wel heel graag.
    En natuurlijk is een groep slimmer geworden. Die gaan eerst verkopen om vervolgens een nieuw huis te kopen. Ik denk dat in die groep meer mensen zijn die de moed hebben opgegeven. Ze willen niet zakken en kunnen dus besluiten om niet te verkassen.

    @Ray-14.
    Je noemt JAAP.NL dat is dus de Rabobank. Die heeft er belang bij dat de prijzen niet te snel zakken. Dit is immers onderpand wat op de balans staat.

    Verder worden hier huizenveilingen genoemd. Naast de executie veilingen kennen we “bieden en wonen”. Ik heb de afgelopen weken al 3 huizen gezien die blijkbaar via die methode ook niet verkocht konden worden.

  43. Mick Zegt:

    Als nederbelg woon ik al 15 jaar in Belgie. Verleden jaar mijn woning met 200.000 euro verkocht en nu heb ik een (tijdelijk) huurhuis.

    Hier in Belgie (provincie Antwerpen) zie ik de huizen eerde stijgen dan zakken. Alles wat ik terug wil kopen is duur. Na een gesprek met de bank bleek dat dit komt door de extreem lage rente. Mij werd een rente van 2.3% aangeboden voor 2 jaar en een garantie dat het de eerste 10 jaar niet meer wordt dan 5.6%. Ook hier is trouwens een flinke renteaftrek realiseerbaar.

    Kortom: prijzen zakken hier nog lang niet, als dat uberhaupt ooit gebeurt.

    Ook op veilingen worden dikke prijzen gegeven voor huizen die je direct kan slopen. De grondprijs is bepalend.

    Mensen beleggen hier liever in grond en huizen dan op de beurs of op een spaarbankboekje.

  44. Mick Zegt:

    ” Verleden jaar mijn woning met 200.000 euro verkocht en nu heb ik een (tijdelijk) huurhuis.”

    Moet zijn: 200.000 euro winst in 6 jaar.

  45. simon snouckaert Zegt:

    Een bouwput is een gat in de grond.
    Met een vent ernaast die staat te liegen.
    Vroeger gold dit uitsluitend voor goudmijnen in spé, maar komt allengs ook voor de woningsector in zwang.

  46. kees Zegt:

    Jaap.nl = DSB

  47. chantal Zegt:

    @niek 37
    Mocht ik uw haat hier naar bouwvakkers en nog vele andere niet gelezen hebben, had ik u nog geloofd. Maar na alles wat ik hier gelezen heb, ben ik ervan overtuigd dat jij over lijken wandelt zonder schroom.

    Dus mij maak je niets wijs.
    Wees gewoon eerlijk, doe ik ook…

    @okkie 35
    Ik gaf een voorbeeld van mezelf. Dus over mijn streek. Wil dat dan zeggen dat ik niet op de hoogte ben van jullie prijzen in amsterdam : NEE

    Ik weet maar al te goed dat bij jullie prijzen hoger liggen, en dan vooral in steden als amsterdam. Maar wat voor verschil maakt het? De koop van uw leven, is de koop van uw leven. Kan zowel in Antwerpen als Amsterdam.

  48. Bouke Zegt:

    @Chantal (17)
    Zoals Okkie (18) al aangaf: er staan over een half jaar inderdaad genoeg gelijkwaardige huizen te koop.

    Chantal, een groot verschil tussen NL en BE is nog dat in NL veel meer woningen staan die echt vrijwel identiek zijn. Dat komt omdat er al vanaf de jaren vijftig, zestig vooral gebouwd werd als stadsontwikkeling. Private bouw komt heel weinig voor in NL.
    Daarom is het makkelijker om gelijkwaardige woningen te vinden in NL.

  49. kees Zegt:

    Let op: Chantal is huisjesmelker, dat is iets anders.

  50. Niek Zegt:

    @chantal(47):
    aggut, wat is er mis mee dat van mij overbodige bouwvakkers zo in de WW mogen? Nee hoor, ik zie niet in waarom deze categorie, die vaak buitensporig geprofiteerd heeft van de huizenbubbel (dus op mijn kosten) ook nog door mij een normaal inkomen gegarandeerd moet worden ipv een uitkering als ze niet meer werken. Mensen kunnen er ook voor kiezen om iets nuttigs te gaan doen; als ze geen alternatieven hebben buiten de bouw dan ligt de conclusie voor de hand dat ze misschien al overbetaald waren voordat ze werkeloos raakten.

    Volgens mij is er een hemelsbreed verschil tussen mensen verantwoordelijk laten zijn voor hun eigen problemen resp. direkte uitbuiting. Dat jij dat niet snapt zegt veel.

  51. Niek Zegt:

    @42:
    t.a.v. bieden en wonen: dit zegt niks, want er wordt een onzichtbaar minimumbod gehanteerd. Mijn indruk na het bekijken van de aanbiedingen is dat mensen daar hengelen met prijzen die vaak veel hoger zijn dan via een gewone makelaar, en dan een minimum bod instellen wat ze ongeveer op funda zouden durven vragen. Geen wonder dat er weinig verkocht wordt … en dat zal helaas zo blijven, zolang de overheid alle huiseigenaars de hand boven het hoofd houdt.

    Ik denk trouwens dat er – mede door de NHG wijziging – meer mensen besluiten tot verbouwen, want dan krijg je een duidelijk goedkopere hypotheek en verdien je dus weer een deel van de kosten terug dankzij vadertje staat. Tenminste, als je er vanuit gaat dat de prijzen straks weer vrolijk gaan stijgen.

  52. chantal Zegt:

    @bouke,

    Daar heb je een punt. Maar al die zelfde woningen, kunnen wel allemaal aan verschillende prijzen verkocht worden. Dus ‘de koop van uw leven’ is ook daar mogelijk.

    Waar ik van overtuigd ben, is dat als je niet rondkijkt, je die ‘koop’ ook niet zal tegenkomen.

    Kijken naar huizen is nooit verloren… al was het dat je je ervaring in de vastgoedprijzen, verborgen gebreken en alle andere dingen die belangrijk zijn bij een woningaankoop onderhoud. En je maakt kans op dat kleine lotto ticket. Degene die niets doen, zijn de pineut… kans voorbij.

  53. Niek Zegt:

    @52:
    in grote lijnen wel mee eens, er kunnen altijd omstandigheden zijn waarom een verkoper met een lagere prijs genoegen neemt ook als is dat van buitenaf misschien niet zichtbaar.

    Maar de echte koopjes (op een eerlijke manier te verkrijgen) komen pas als de NL overheid zijn handen van de huizenmarkt aftrekt omdat de schatkist leeg is, of er dringender kostenposten zijn zoals omvallende banken of topsalarissen voor politici.
    Pas dan gaat blijken wat een huis waard is, en dat is gegarandeerd véél minder dan er nu voor gevraagd wordt. Wie dan nog wil verkopen zal heel veel korting moeten geven, zeker voor de wat duurdere woningen die niet geheel voor risico van de belastingbetaler gekocht kunnen worden.

  54. Okkie Zegt:

    @chantal nr.52:
    De verkopers kijken toch wat de buurman voor hetzelfde huis vraagt en proberen minimaal hetzelfde te krijgen. Om de koop van je leven te krijgen moet er wel minimaal 30% van de prijs af, maar ze blijven onrealistische bedragen vragen. Zo was er laatst iemand op tv die ruzie had met zijn buurman omdat hij een te lage prijs voor hetzelfde huis vroeg.

  55. Lex Zegt:

    Ook nog wel handig om mee te nemen bij de berichten van de NVM is dat de cijfers die ze met veel bombarie presenteren in de media altijd de voorlopige, geschatte cijfers zijn. De werkelijke cijfers volgen altijd later, maar komen amper in de media omdat ze de afgelopen jaren consequent een stuk minder rooskleurig bleken te zijn dan de voorlopige cijfers.

  56. Wowly Zegt:

    Veel zwartwit reactie’s weer hierzo. Chantal, ik waardeer je eerlijkheid. ik denk dat iedereen een buitenkansje van dien aard zou nemen. maar om nu te zeggen f*ck de rest vind ik wat cru. Eens kom je in de situatie dat je hulp nodig hebt van anderen. Denk dan nog maar eens na over je woorden.

    Ook de reactie van Niek mbt bouwvakkers in de ww is geheel buiten proportie. Ik betwijfel of bouwvakkers ooit rijk worden. Hoogstens degene die voor zichzelf beginnen, maar de risico’s die ze lopen zijn immens. Wat wel mogelijk is dat projectontwikkelaars en andere “suit’s” veel geld vangen. Blijkbaar had de baby boom het, zij hebben het opgevangen…. Deze tijden zijn nu voorbij, maar dat houd niet in dat alles ook goedkoper wordt.

    Ik denk dat een heleboel mensen er maar het beste van hopen en hun huis uit de verkoop halen. Nu de NHG eraan komt hebben ze meer garantie’s dan ooit. Ik verwacht dat na de zomer er een hernieuwde aanzet plaatsvind van huizenaanbod. tegen het einde van het jaar is het “gevoel” omgeslagen en zullen er forsere dalingen plaatsvinden. Ik schat op huizenprijzen van 60% onder de prijzen van Q1 2008. We zullen het zien…

    Wowly

  57. Starter Zegt:

    @ Wowly 56,

    Lees ik het goed; 60% daling in 3 kwartalen?

    Tja over zwartwit denken gesproken..

  58. Martin Zegt:

    Over statistieken gesproken;
    Volgens de Herengrachtindex hebben we in de laatste 360 jaar 2 pieken gekend, de tweede was vorig jaar, de vorige bijna 300 jaar geleden, na een piek kwamen telkens zeer schokkende dalingen.
    In de laatste 100 jaar kenden we halveringen rond 1910, 1930, 1940 en 1980.(Voor inflatie gecorrigeerd, plak me niet vast op details).
    Iedereen die wacht op een koopje: mijn statistische advies is: wacht tot er minimaal 40% af is tov vorig jaar, en pak dan een toppandje.
    en bid tot Onze Lieve Heer dat er niet word ‘gemorreld’ aan de HRA.
    Het woord ‘morrelen aan’ wordt in dit verband overigens vooral gebezigd door het CDA.
    De gristelijke partij die ons via de HRA aanzet tot het gokken in onroerend goed.
    Jezus zou zich omdraaien in zijn tombe, lijkt me.

  59. Pinball Zegt:

    Het zou nog wel eens kunnen zijn dat het tijdperk van het koophuis in Nederland ten einde komt.
    Als ik naar mij zelf kijk heb ik het helemaal gehad met het kopen van een huis.
    Ikzelf ben nu zo’n 3 jaar op zoek en kom er meer en meer achter dat het voor de gemiddelde consument niet te overzien is,wat uiteindelijk de gevolgen van het kopen van een huis zijn.
    Ik denk dat veel meer mensen die een huis willen kopen, ook het overzicht van de financiële risico’s kwijt zijn en gewoon blijven huren.
    Ik zou graag zien dat de overheid het aanbod van huurhuizen stimuleert.
    Als je werkloos, arbeidsongeschikt raakt of een andere ongelukkigheid,dan zit je niet met een financieel blok aan je been dat een huis heet,of liever gezegd de hypotheek op dat huis.
    Mijn ouders hebben me altijd gewaarschuwd voor schulden maken inclusief een hypotheek(ze hebben zelf ook altijd gehuurd) en zijn daarmee gelukkig oud geworden, ik zou niet weten waarom ik het anders zou moeten doen.

  60. chantal Zegt:

    Zijn die huizen van herengrachtindex geen elite woningen? Dus woningen minimum 500k?

  61. chantal Zegt:

    edit : ik zie het al : 2.6miljoen €

    Zegt dus niets over de standaardwoningen… vooral topvastgoed krijgt de grootste klappen, en op vele gewoon vastgoed merk je niets.

  62. kees Zegt:

    @59
    mooi verwoord.

    Alles wat je een risico noemt kun je bij je DSB hypotheek ook meeverzekeren!

  63. Niek Zegt:

    @60,61:
    uit diverse onderzoeken (ook in UK, VS etc. over de laatste 100-150 jaar) blijkt dat het verhaal net zo goed geldt voor minder elitaire woningen, al zijn de stijgingen en dalingen daar soms wat minder groot. Fluktuaties zijn sterk, maar op de lange termijn stijgen de huizenprijzen vrijwel niet t.o.v. de inkomens (of inflatie, BNP etc.).

    De waarde van de Herengracht index is dat de woningen daar altijd van hoog nivo waren, up to date met het laatste comfort/techniek en goed onderhouden. N.B.: de recente stijging van 5x is t.o.v. de inkomens; als je naar individuele huizen in absolute termen kijkt was de laatste stijging ongeveer een faktor 20 over de laatste 25 jaar.

    @58,59:
    helaas laat de index ook zien dat die dalingen vele jaren en soms enkele generaties kunnen duren. Het zou me niet verbazen als deze korrektie zo lang gaat duren dat velen van ons de echte bodem niet meer meemaken. Waarbij ik aanteken dat huizen vooral een blok aan het been zijn door de gigantische leverage, die het risico bij werkeloosheid etc. veel groter maakt. Als HRA, NHG etc. verdwijnen en banken weer zelf aansprakelijk worden voor de risico’s op huizenleningen, dan is het kredietfeest definitief over en gaat een huis weer een normale prijs krijgen. In dat geval is voor mensen die wat gespaard hebben kopen zeker weer verantwoordt vergeleken met huren. Maar nogmaals, het zou wel eens heel lang kunnen duren voordat we daar uitkomen.

  64. Niek Zegt:

    @Wowly(56):
    ik heb enkele bouwvakkers in de familie en die verdienen gigantisch; met name door wat ze verdienen met een tweede zwartbetaalde baan (doordat ze al om 15 uur ofzo klaar zijn bij de baas). Dat schijnt vrij normaal te zijn. En ik heb hier al eens gemeld dat in de nieuwbouwwijk in mijn stad vrijwel alle bouwvakkers in VER bovenmodale auto’s naar hun werk komen; dat zijn vast niet allemaal zelfstandigen en managers die daar werken.

    Volgens mij snap jij ook niet hoe een gezonde economie werkt: het is niet de taak van de overheid om overbodige werknemers aan het werk te houden in hun baan, tegen hun normale salaris. Dat is het communistische systeem en we weten hoe dat uitpakte. Op deze manier maak je de overheid steeds groter, mensen totaal afhankelijk en de economie gaat hardstikke naar de knoppen – precies wat we nu zien in de hele angelsaxische wereld. De overheid moet de markt zijn gang laten gaan en onrendabele activiteiten laten verdwijnen, zodat ze plaats maken voor activiteiten die wel rendabel en nuttig zijn.

  65. voogdj Zegt:

    Het is allang aangetoond dat de NVM cijfers goed samenhangen met de werkelijke transactieprijzen van het kadaster en de huizenprijzen van het CBS. Er is geen reden ana de NVM-cijfers als indicator van de woningmarkt te twijfelen. De daling in prijzen tov 2008 is beperkt gebleven (3 tot 5%). Voor een zeepbel-theorie is overigens ook weinig aanleiding. Er wordt te vaak gedacht dat grote daling in huizenprijs in veel buitenlanden (VS, UK, Ierland, Spanje) ook voor Nederland zou gelden.

  66. Okkie Zegt:

    @chantal nr.61:
    Je betrouwbaarheid als discussiedeelnemer laat te wensen over als je de feiten blijft negeren. Je zuigt het domweg uit je duim dat er met het gewone vastgoed niets aan de hand is.

    Het NVM cijfer waaruit blijkt dat de huizenprijzen dalen is al gecorrigeerd voor de prijsklasse.
    Hier kun je lezen dat het er in de goedkopere prijsklasse niet veel beter voorstaat:
    http://www.nvm.nl/nvm/getfile?docName=nvm103781
    http://www.nvm.nl/nvm/getfile?docName=nvm102043

  67. Okkie Zegt:

    @voogdj:
    Om van 250800 op 225000 uit te komen, heb je met een daling van 10% te maken. Deze cijfers zijn trouwens geen rekenkundig gemiddelde, maar de mediaan volgens de NVM. Het ziet er nog niet naar uit dat de daling is afgelopen.

    Waar kunnen we de echte transactiecijfers bekijken die het Kadaster en CBS volgens jou publiceren? Het NVM kwartaalrapport toont alleen aangepaste cijfers.

    De aanleiding voor de zeepbel is gelegen in het feit dat de huizenprijzen in Nederland veel sterker zijn gestegen dan de inflatie, economische groei, inkomens etcetera en dat de betaalbaarheid tot voor kort historisch laag was ondanks de HRA.

  68. ZK Zegt:

    De grote klap gaat binnekort komen. Als je nu kunt verkopen, al is het 10 tot 15% onder de vraagprijs doe het dan. Straks zijn er geen kopers meer die de prijzen van deze hoogte gaan betalen.

  69. chantal Zegt:

    ben ik geband? Ik kon daarjuist niet posten

  70. chantal Zegt:

    ah, ok, lukt terug…
    als ik die grafiek volg (herengrachtindex), was er een daling van 4 jaar in 1736 tot 1740 van ongeveer 50%. Daarna terug een stijging van 25%
    Als het vastgoed in Nederland de zelfde trend zou volgen als toen, dan had het al veel harder moeten zakken. Dus vergelijken met toen… is een no-go

    Ik negeer geen feiten okkie… maar ik verzin er ook geen. En dat is iets anders dan wat ik hier lees. Jullie zijn teleurgesteld dat vastgoed niet harder is gezakt. En daar kan ik niets aan doen.

    Mijn prognose was 20% vooral veroorzaakt door de duurdere sector. En daar blijf ik bij.

    Voor mij geen reden tot paniek, integendeel.

  71. Martin Zegt:

    @65
    Ger, ben jij dat?

  72. Martin Zegt:

    @70 Chantal.
    Teleurgesteld, dat is niet het woord. Maar we kunnen dit soort ‘alltime’statistics niet negeren.
    Ook heeft de overheid wereldwijd hard ingegrepen in de vrije waardebepaling, dat is voorheen nooit zo gedaan. Vergelijken kun je het zeker nooit.
    ‘in het verleden behaalde resultaten geven geen garanties voor de toekomst’.
    Ik ben er zeker van dat de 10% van afgelopen 12 maanden, er de komende 12 maanden nogmaals afgaat, misschien nog iets meer dan 10%.
    Zeker het is desastreus, en zeker niet alleen voor huizenbezitters, maar voor de gehele economie, iedereen zal dit hard treffen.
    Paniek? niet nodig, we hebben het er met z’n allen naar gemaakt.
    Als een huis van 2.6 miljoen halveert, dan zullen prijzen van 0.26 miljoen echt niet veel achterblijven in de statistieken.
    Een Herengracht pandje is ook prima te verdelen in 6 huizen, die dus weer even duur zijn als een (iets) bovenmodale Amsterdamse woning. En mooi zo’n Herengracht woonlaagje!

  73. Okkie Zegt:

    @chantal:
    Oei, ik dacht al dat je geband was omdat je eindelijk met harde feiten kwam, maar dat valt tegen.

    De prijzen zakken nog steeds. Dit wordt bevestigd door een ‘losgeslagen’ makelaar in eigen kring. Het feit dat er haast geen vrijstaande woning meer wordt verkocht in de regio van Bekkering (het NVM hoopt op 42 stuks voor Q2) terwijl er nogal wat op Funda te koop staat zegt mij genoeg. In de duurdere sector gaat er echt veel meer dan 20% af.

  74. Tigger Zegt:

    @65 voogdj

    Waar is dat aangetoond?

  75. Buddy Zegt:

    @74

    voogdj is een makelaar die > 40% van z’n omzet in rook op heeft zien gaan.

    IMF rapport is tot op heden het enige echte onpartijdige onderzoek waarin de HRA wel degelijk is meegenomen.
    Helaas, lezen en begrijpen weinig NL onderdanen zulke van hoog niveau wetenschappelijke onderzoeksrapporten.
    Met het laatste gegeven gaan de NL machthebbers gewiekst om door de onderzoeksresultaten snel via de media te dementeren.
    Ook voogdj speelt dit spel.

  76. M Zegt:

    IMF rapport is tot op heden het enige echte onpartijdige onderzoek waarin de HRA wel degelijk is meegenomen.

    IMF onpartijdig?

  77. KC Zegt:

    76,

    The economist was ook neutraal en kwam verassend genoeg (of niet) tot vrijwel dezelfde conclusie als het IMF.

  78. Niek Zegt:

    @65:
    wat fijn dat in Nederland alles anders is dan in de rest van de wereld. Dus sprookjes bestaan nog, wow wat ben ik blij dat ik woon in het land van de Balkenbende 🙂

    @75:
    helaas heeft het IMF rapport verzuimd de enorme stijging in NL vanaf begin jaren 90 mee te nemen. Net zoals o.a. de Economist (die overigens NVM cijfertjes gebruikt) staren ze zich blind op de wat beperktere stijging in de laatste 10 jaar, maar de bulk van de stijging was toen al achter de rug. De overwaardering is dus véél groter dan IMF aangeeft.

    @76:
    IMF is inderdaad verre van onpartijdig, en vooral een spreekbuis van de grote bankiersfamilies en centrale banken. Maar bij dit rapport hadden ze duidelijk niet naar de Nederlandse vastgoed maffia geluisterd, vandaar alle opwinding bij publikatie. Normaal wordt blijkbaar alles eerst overlegd met de makelmannetjes/vrouwtjes en Eikenhout mannetjes van deze wereld, voordat het in de publiciteit mag komen.

    @77:
    ze maakten ook dezelfde fout, nl. het negeren van de grote stijging die vooraf ging aan de bekeken periode (misschien enigszins te vergeven omdat NL één van de weinige landen is aar de double-digit prijsstijging al begin jaren 90 startte). En ze baseerden zich ook op de gemanipuleerde NVM cijfers die een véél te lage indikatie geven voor de prijsstijgingen.

  79. Wowly Zegt:

    @ Niek

    Mijn beide broers werken ook in de bouw, hebben een normaal salaris. Maar goed, ik zit ook in de “regio Bekkering”. Daar zullen de prijzen vast anders zijn dan in de randstad. In Breda zijn de uurtarieven voor een matige klusjesman enorm. Die zullen best een boel geld verdienen. En zwart geld verdienen, tsja, als we het dan toch over illegale activiteiten hebben; zo worden we allemaal wel erg gemakkelijk rijk.

    Maak je niet al te veel zorgen, doorgaans is het gewoon hard werken 🙂

    Overigens ben ik géén economie-expert…..

    Wowly

  80. kees Zegt:

    @65

    en het kadaster volgt wat het ministerie van jokkebrokken kwijt wil.

  81. kees Zegt:

    @69
    chantal Zegt:
    12 July 2009 om 1:01 pm
    ben ik geband? Ik kon daarjuist niet posten

    ijdeltuit

  82. kees Zegt:

    @79 wowly

    Overigens ben ik géén economie-expert

    eigen huishouden voeren is al ingewikkeld genoeg.

  83. Mieke Zegt:

    @32
    Koop van je leven wordt blok aan je been!…..binnen 3 jaren zal de waarde nog max. € 1,5 ton zijn….

  84. Martin Zegt:

    @15 Ray
    Ik heb de uiteenzetting voorgelegd aan Ger, die heeft zijn ‘accountant er op los gelaten’; telkens wordt de tekst van Ray er tussen gezet,

    Geachte heer,

    Afgelopen weekend heeft u de heer Hukker een e-mail gestuurd, waarin u hem vraagt om een reactie op het artikel: NVM komt met ‘creatief boekhouden’ op 5,6 procent. Met verbazing heeft de NVM kennis genomen van het artikel en wij reageren daarom graag. Een aantal zaken die u in het artikel schetst, zijn namelijk onjuist. Graag wijzen wij u op deze punten middels onderstaande.

    – De rekenmethode die de NVM nu gebruikt wijkt echter af van die in het verleden. Met een sterk staaltje ‘creatief boekhouden’ wordt de daling minder fors voorgespiegeld dan in werkelijkheid het geval is.

    Onjuist. De NVM gebruikt al jarenlang exact dezelfde rekenmethode. In deze rekenmethodiek wordt het Nederlandse cijfer opgebouwd vanuit totaal 380 verschillende mandjes met woningen (76 regio’s * 5 woningtypen). Voor een verdere uitleg van de rekenmethode verwijs ik u naar bijlage IV van het persbericht.

    – In het tweede kwartaal van 2008 bedroeg de gemiddelde woningprijs € 250.800. Deze prijs is gedaald tot € 225.000 in het afgelopen kwartaal. Er is geen hogere wiskunde voor vereist om te constateren dat dit een daling betreft van meer dan 10 procent.

    Wanneer u de 2 absolute cijfers op elkaar deelt, dan komt u inderdaad op 10 procent uit. Echter, dat doet geen recht aan de ontwikkeling van de prijzen van de verkochte woningen. Wanneer bijvoorbeeld in een periode relatief meer vrijstaande woningen verkocht worden, dan heeft dat een opdrijvend effect op de absolute prijs. Wederom verwijs ik u naar bijlage IV van het persbericht voor een rekenvoorbeeld ter verduidelijking.

    – De NVM komt in haar berekening echter uit op een daling van 5,6 procent. Dit komt door een gewijzigde rekenmethode waarbij verkochte woningen worden onderverdeeld in prijssegmenten, een onderverdeling in de categorieën zeer goedkoop, gemiddeld, bovengemiddeld en heel duur. Deze categorieën vormen de basis van de te berekenen gemiddelde prijs. Op deze basis ontstaat een gewogen gemiddelde.

    Dit is een onjuiste constatering. De rekenmethodiek die de NVM gebruikt, maakt gebruik van een onderverdeling van verkochte woningen in 380 verschillende mandjes met woningen (76 regio’s * 5 woningtypen). Nogmaals, deze rekenmethodiek is al jarenlang dezelfe.

    Waar u op duidt is wellicht dat de NVM om de markt dieper te analyseren, een onderscheid maakt naar het goedkope en het dure segment. Die categorieën vormen echter niet de basis van de te berekenen gemiddelde prijs, maar helpen de NVM om de markt te duiden.

    – Toen enkele jaren geleden de woningprijzen fors stegen, werd namelijk niet met een gewogen gemiddelde gewerkt. Een jaar of tien geleden stegen de prijzen van huizen volgens de NVM binnen één jaar met bijna 20 procent. De NVM gaf toen niet een gewogen gemiddelde door, net zoals in latere jaren met een prijsstijging. Had de NVM dit toen wel gedaan dan zou de prijsstijging in die jaren aanzienlijk lager geleken hebben.

    Opnieuw onjuist. De NVM gebruikt al sinds begin jaren 90 dezelfde rekenmethodiek. Enig verschil tussen toen en nu is dat destijds nog werd gewerkt met 80 regio’s en 4 woningtypen. In 2005 is overgegaan op de huidige mandjes (76 regio’s, 5 woningtypen).

    – Nu de prijzen dalen wordt de daling ineens gematigd doorgegeven, waardoor de NVM van marktmanipulatie zou kunnen worden beticht. De NVM heeft er immers alle belang bij net te doen of de daling wel meevalt. Net zoals de NVM er belangen bij had dat de stijgingspercentages in de jaren waarin woningen duurder werden verder werden opgefleurd.

    Nogmaals, de berekenmethodiek en presentatie is al jarenlang dezelfde. De NVM is transparant en presenteert deze cijfers ook per regio en per woningtype op haar website http://www.nvm.nl.

    – Het feit dat de woningprijs in het tweede kwartaal van dit jaar hoger ligt dan in het eerste kwartaal is en dat in het tweede kwartaal meer woningen zijn verkocht dan in het eerste kwartaal is een positief signaal. Toch geldt daarbij dat één zwaluw nog geen zomer maakt. In elk jaar worden in het tweede kwartaal meer woningen worden verkocht dan in het eerste kwartaal en bijna altijd ligt de prijs in het tweede kwartaal hoger. Dit komt voor een deel doordat mensen simpelweg eerder geneigd zijn om van woning te wisselen wanneer de zomer nadert.

    De NVM heeft ook duidelijk in haar persbericht en presentatie aan de media aangegeven dat het tweede kwartaal weliswaar beter is dan het eerste, maar dat het seizoen daarbij een voorname rol heeft gespeeld (naast een aantal andere factoren). De vergelijking met een jaar eerder (een derde minder transacties, 5,6 procent daling van de prijzen) is door NVM uitgebreid gemaakt in het laatste persbericht.

    Wij hopen hiermee de nodige duidelijkheid verschaft te hebben. De NVM is gaarne bereid in een nader overleg de gebruikte berekenmethodiek van een toelichting te voorzien, teneinde wellicht ook de laatste twijfels weg te nemen.

    Met vriendelijke groet,

    Frank Harleman
    Onderzoeker Vastgoedmarkt

    NVM – Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen | Data & Research
    Dutch Association of Real Estate Brokers and Real Estate Experts
    + Fakkelstede 1, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, The Netherlands

  85. M Zegt:

    Nou sitemaster,

    Daar mag wel even een nieuw artikeltje van worden gemaakt.

  86. Okkie Zegt:

    Het gewogen gemiddelde via de woningtypen komt in de praktijk op hetzelfde neer als via de prijsklassen gezien de prijsverschillen tussen de woningtypen. Op zich worden alle kwartaalcijfers sinds 2004 volgens dezelfde methodiek getoond, dus de bewering dat men de methodiek steeds zou aanpassen is niet aan de orde. Je kunt beter de bedragen per woningtype en per regio apart bekijken, want een dergelijk gewogen gemiddelde zegt erg weinig.

  87. kees Zegt:

    @84

    welk statistiekprogramma is daar voor gebruikt?

    Ik geloof er niks van dat een accountant daar mee kan werken.

  88. Okkie Zegt:

    @kees:
    Ik vind het kwartaalrapport qua uiterlijk veel overeenkomsten met Microsoft Excel vertonen. Dat komt niet heel professioneel over.

  89. Makelaars balen van prijzenchaos | huizenmarkt-zeepbel.nl Zegt:

    […] partijen die publiceren over de huizenmarkt – zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), VBO Makelaars, Rabobank, ING Bank en het Kadaster – de krachten bundelen. De organisaties brengen […]

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.