ABN AMRO verwacht dat de huizenprijzen 8% dalen in 2013

Hieronder een aantal conclusies uit de nieuwe Woningmarktmonitor van de ABN AMRO bank:

  • De korte opleving van de huizenmarkt in juni is al snel in de kiem gesmoord door de tegenvallende resultaten in het derde kwartaal
  •  De woningmarkt ondervindt hinder van de zwakke economische situatie in binnen- en buitenland
  •  Ondanks de verbeterde betaalbaarheid is de woningmarkt in historisch perspectief nog hoog gewaardeerd
  •  De nieuwe regering beperkt de hypotheekrenteaftrek, maar biedt tevens de mogelijkheid om de rente op restschuld af te trekken
  •  Het valt te bezien of hypotheekgevers met een restschuld kunnen profiteren van deze laatste regeling
  •  ABN AMRO houdt vast aan de oorspronkelijke prijs- en transactieprognoses omdat de aanpassing van de renteaftrek beperkt is
  •  De creatie van de ministerpost voor wonen door de VVD en de PvdA sluit aan bij de trend van centralisatie van het woonbeleid
  •  De marktwerking op de huurmarkt verbetert, doordat de hoogte van de huur wordt gekoppeld aan de waarde van de woning
  •  Hoewel banken uiterst voorzichtig zijn met krediet verstrekken, neemt het hypotheekvolume vooralsnog toe
  •  De woningvoorraad blijft krap door de terugval van de woningbouw

En natuurlijk nog een aantal mooie afbeeldingen:

Huizenprijzen royaal boven langetermijngemiddelde

Alle type woningen beleven een terugslag

Groot aantal hypotheekgevers staat onder water

bron: ABN AMRO

Share Button

58 Reacties

  1. Boefke Zegt:

    Heb het complete rapport gelezen. Persoonlijk denk ik dat dit een gewenst scenario is. Alle stijgende lasten buiten wonen lijken niet meegenomen in de berekeningen.

    Bij onveranderde omstandigheden kán dit het gevolg zijn; eens.

    We weten inmiddels wel beter.

    Got Got, het wordt een complete bende…..

  2. nhz Zegt:

    ik ben het rapport nog aan het lezen, duidelijk dat er nog een lange weg te gaan is; de grafiek hierboven zegt meer dan duizend woorden. Ik blijf bij mijn stelling dat de markt pas bodemt als de prijzen 70-75% gedaald zijn. En dan zullen ooit ook NHG en HRA noodgedwongen afgeschaft worden, over een paar jaar als Nederland hardstikke failliet is door de economische bende die Rutte & Samsom aangericht hebben; dat zal de doodsteek voor de huizenbubble zijn. Het kabinet denkt vrolijk door te kunnen gaan met de mega-subsidies voor de woningmarkt, en het tot elke prijs beschermen van huiseigenaars; maar ondertussen gaat het land naar de knoppen dus het zal niet werken. Het schip der staat zal crashen op de wal en de huizenbubble zal langzaam blijven leeglopen.

    Maar no worries, over een paar jaar is er ongetwijfeld een nieuwe mega bubble (vermoedelijk de gezondheidszorg) waar burgers gedwongen worden tot afname van waanzinnig overprijsde produkten en diensten, en politici en hun vriendjes vet aan verdienen.

  3. svg Zegt:

    Heb het rapport snel doorgekeken, die 8% zal eerder ergens tussen de 10% en 15% uitkomen volgens mij 8% vind ik meer wensdromen dan realisme, de eerste grafiek is heel duidelijk te meer omdat ie inflatie gecorrigeerd is , alleen jammer dat ie niet nog verder terug gaat dan kon je nog betrouwbaarder en gemiddelde destilleren, maar laten we aannemen dat het ergens tussen de 100 en 150 moet komen te liggen maar meer naar 100, laten we zeggen max 120 a 130, als ik het goed zie is de huidige stand 200 of net eronder , dat betekent dat de prijzen net niet gaan halveren , maar veel scheelt het niet.

  4. Frans Zegt:

    nhz: door de economische bende die Rutte & Samsom aangericht hebben

    Correctie: die de banken aangericht hebben. Rutte, Samson of whoever don’t stand a chance!
    Je kunt het inkomend tij (of uitgaand tij misschien beter gezegd) niet keren: wie dat denkt is naief.

  5. Frans Zegt:

    nhz: ik ben het rapport nog aan het lezen, duidelijk dat er nog een lange weg te gaan is; de grafiek hierboven zegt meer dan duizend woorden. Ik blijf bij mijn stelling dat de markt pas bodemt als de prijzen 70-75% gedaald zijn

    Ja, he, je weet het natuurlijk, maar zo gepresenteerd is het indrukwekkend! Ook indrukwekkend natuurlijk hoe de meeste bloggers het hier het bij het juiste eind hadden!
    In neem aan dat je 70-75% vanaf de top bedoeld.
    Je zou heel goed gelijk kunnen hebben: terug naar het gemiddelde met een overshoot.
    Aan de andere kant: hoe meet je dat? Gecompenseerd aan inflatie (zoals ik hier vaker heb betoogd wat zou moeten)
    Een alternatief wat ook interessant is gerelateerd aan de inkomensontwikkeling.

  6. nhz Zegt:

    even een paar pareltjes voor wie geen zin heeft alles te lezen:

    “De gemiddelde
    transactieprijs lag in september 30% onder de gemiddelde vraagprijs van een te koop staande woning, een verschil dat neerkomt op een bedrag van EUR 90.000.”

    dat verschil blijft blijkbaar toenemen, geen goed teken voor verkopers 🙂

    “Volgens de Hypotheekbarometer van het
    BKR kampen er eind dit jaar naar verwachting 76.000 mensen met betalingsproblemen van vier maanden of meer op de hypotheek,”

    dat is vast nog zonder rekening te houden met de plannen van het kabinet. Maar wees gerust, al die huiseigenaars gaan na kerst echt de hypotheek weer betalen, komt allemaal goed 😎

    (over de bovenstaande grafiek)
    “De reële prijzen mogen al fors zijn gedaald, maar om op het gemiddelde prijspeil over de periode vanaf 1975 uit te komen, moeten de prijzen met nog eens 20% dalen.”
    dit lijkt me een patent ONjuiste interpretatie van de grafiek. De basis is gewoon 100, 1975-1980 was een bubble en 1990 tot nu was een mega-bubble. Terug naar de 100 in de grafiek dus, met een overshoot omlaag om het af te leren. Dat is véél meer dan nog 20% omlaag 🙂

    “Toch is de huidige waarde nog ver verwijderd van het 5½, de gemiddelde waarde over de periode sinds 1975. Daarvoor is een verdere prijsaanpassing nodig van omstreeks 15%,”
    wishfull thinking, gebaseerd op de aanname dat de rente laag blijft en HRA en NHG niet verder worden aangepast. Verder ben ik benieuwd hoe de betaalbaarheid voor tweeverdieners zich ontwikkelt nu de kinderopvang subsidies drastisch omlaag gaan en 1-2x modaal keihard aangepakt wordt door de Belastingdienst. Burgers zouden zomaar kunnen besluiten dat éénverdienen met een laag inkomen een slimmere strategie is 😎

    “De totale portefeuille hypotheken
    blijft dus groeien, zij het in een steeds lager tempo.”

    dit is eigenlijk het enige wat je hoeft te weten …

    overigens voor een bank een heel aardig rapport 🙂

  7. Frans Zegt:

    nhz: Het kabinet denkt vrolijk door te kunnen gaan met de mega-subsidies voor de woningmarkt, en het tot elke prijs beschermen van huiseigenaars; maar ondertussen gaat het land naar de knoppen dus het zal niet werken. Het schip der staat zal crashen op de wal en de huizenbubble zal langzaam blijven leeglopen.

    Inderdaad! ER IS GEEN OPLOSSING! Die huizenbubbel moet, maar zal ook, linksom of rechtsom, barsten. Het enige wat we bereikt hebben afgelopen jaren door “stimulerende maatregelen” is de ellende alleen maar groter maken.
    Hetzelfde geld voor het overeindhouden van de EUR zone.
    Dit is echter precies het plannetje van the powers that be.
    Total control.

  8. nhz Zegt:

    Frans: Correctie: die de banken aangericht hebben. Rutte, Samson of whoever don’t stand a chance!
    Je kunt het inkomend tij (of uitgaand tij misschien beter gezegd) niet keren: wie dat denkt is naief.

    totaal ONeens. Rutte doen NIKS aan het korrigeren van de puinhoop, waar overigens zowel VVD als PvdA verregaand medeverantwoordelijk voor zijn. Ze proberen juist uit alle macht om het pyramidespel door te laten gaan en zorgen dat de puinhoop de komende nog véél groter wordt.

    Frans: Ja, he, je weet het natuurlijk, maar zo gepresenteerd is het indrukwekkend!

    O ja, sorry, er is maar één persoon op deze hele site die verstand van huizen en economie heeft en dat is Frans. Ik zal voor vandaag verder mijn mond maar houden dan, laat ons nog even genieten van je allesomvattende wijsheden 😎

  9. Frans Zegt:

    nhz: totaal ONeens. Rutte doen NIKS aan het korrigeren van de puinhoop, waar overigens zowel VVD als PvdA verregaand medeverantwoordelijk voor zijn. Ze proberen juist uit alle macht om het pyramidespel door te laten gaan en zorgen dat de puinhoop de komende nog véél groter wordt.

    Mee eens!

  10. Frans Zegt:

    nhz: O ja, sorry, er is maar één persoon op deze hele site die verstand van huizen en economie heeft en dat is Frans. Ik zal voor vandaag verder mijn mond maar houden dan, laat ons nog even genieten van je allesomvattende wijsheden

    tut-tut… Voel je je op je pik getrapt?
    Peace man! 🙂

  11. Paul99 Zegt:

    nhz: O ja, sorry, er is maar één persoon op deze hele site die verstand van huizen en economie heeft en dat is Frans

    Hoezo, alleen Frans ? 🙂

  12. Adamus Zegt:

    3 laatste punten zijn ernstig. Ook valt jet woord “centralisatie”: koren op de molen van deze rode bankiersclub.

  13. Adamus Zegt:

    “De marktwerking op de huurmarkt verbetert, doordat de hoogte van de huur wordt gekoppeld aan de waarde van de woning”

    Huren omlaag? Just kidding.

    Woningvoorraad krap? Hoeveel leegstand nu en hoe meten ze?

    Minder verkopen, meer hypotheekvolume 🙂

  14. Adamus Zegt:

    Blij dat er zijn die het hele stukkie lezen…..ik zal ongetwijfeld iets missen nu 😉

  15. Adamus Zegt:

    Curieus is dat er steeds meer stenen zijn gestapeld de laatste halve eeuw en de waarde is toegenomen. De hortus in Leiden kan vast wel wat duiding geven 😉

  16. Adamus Zegt:

    Frans: tut-tut… Voel je je op je pik getrapt?
    Peace man!

    Echt op z’n frans hé!

  17. Adamus Zegt:

    cartoonist:
    cartoonist,

    https://www.youtube.com/watch?v=lzzVHXSJl9s

    ik bedoelde deze speech van George Bush

    Typisch egocentrische USA bullshit.
    “We are NWO”. Ze kunnen hun rekeningen niet eens betalen.

  18. ll Zegt:

    De ‘virtuele’ overwaarde ( geleende welvaart) van de huisjes moet nog even worden verrekend, structureel dat wel 😉

    bnr.nl/topic/Perso…-dramatisch-onderuit

  19. philippulus Zegt:

    Goedemorgen ll, is dit draadje bij jou gewoon op de homepage te vinden? bij mij is het “Nibud: Hypotheeknormen in 2013 tweeënhalf procent lage” -draadje het laatste draadje, ik ben hier gekomen via een link op drimble.

  20. philippulus Zegt:

    Ennnn, niets gezegd, dit draadje is nu ook hier op de homepage te bewonderen.

  21. ll Zegt:

    @ admin IPAD staat stil sinds gisteren 15.00h.

    Geen nieuwe topic, geen nieuwe comments.

  22. Henk 6 Zegt:

    De geheimen van Nederland:
    1) de gemiddelde hypotheek is 195k de gemiddelde woningwaarde 209k.!
    Deze ratio maakt het voor banken heel moeilijk om nog geld aan te trekken, middels covered bonds, voor de financiering van hypotheken. De kredietverlening zal verder opdrogen.

    2) onderwater staan en niet aflossen:
    huizenmarkt-zeepbe…ulden-nader-belicht/

    Combineer de laatste grafiek van ABN (onderwater per jaar) met tabel 1 (hypotheek vormen) uit bovenstaande link. Het hoge % aflossingsvrij icm met het hoge % onder water hypotheken is een dodelijke combine. Let wel met name na 2000 is het aantal aflossingsvrije hypotheken snel toegenomen. Dus de mensen die onderwater staan lossen ook nog vaak niet af…. Als die mensen allemaal gaan aflossen worst het stil in de winkel.

  23. Henk 6 Zegt:

    O ja vergeten

    )3) woningnood , hoe zo.

  24. philippulus Zegt:

    Onverwachte strop voor huizenbezitters met NHG

    Door: Tjerk Gualthérie van Weezel − 03/11/12, 08:01

    Voor zo’n miljoen huizenbezitters met de Nationale Hypotheekgarantie wordt verhuizen in het nieuwe jaar een dure grap. De NHG-hypotheek blijkt alleen mee te nemen te zijn naar een volgende woning als ze voortaan annuïtair en volledig wordt afgelost.
    volkskrant.nl/vk/n…&utm_medium=RSS

  25. Paul99 Zegt:

    “Iemand die verhuist mag vanaf volgend jaar zijn spaar- of aflossingsvrije hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) toch niet meenemen naar een volgende woning. Dat meldde de Vereniging Eigen Huis zaterdagochtend.
    De belangenvereniging voor woningbezitters is woedend over dit plan, omdat het haaks staat op eerdere toezeggingen van het kabinet. Aan de NHG zou namelijk niet getornd worden. Naar nu blijkt, moet een huizenbezitter verplicht jaarlijks gaan aflossen na een verhuizing. Hierdoor wordt de hypotheek een stuk duurder.

    Eigen Huis roept de Tweede Kamer op om de NHG-maatregel terug te draaien.”

    rtl.nl/components/…er-wijziging-nhg.xml

  26. Paul99 Zegt:

    Adamus: Huren omlaag? Just kidding.

    Als de woningprijzen inderdaad terugcorrigeren van nu boven de 200 naar het langjarig gemiddelde van 100 of ook nog een kleine overshoot, kan er dus nog ruim 50% van de prijzen af. Gemiddelde woning dan net boven de 100.000 euro.

    Wat zou er dan met de huren gebeuren, denk je ?
    Huren naar 4,5 WOZ-waarde ?
    Rendement in de vrije sector naar 6,5%

    Kom je zowel in de sociale sector rond de 400 euro per maand en in de vrije sector iets boven de 500 euro.
    Althans, zo zou het moeten.

  27. maarten Zegt:

    @26: neemt de koopkracht ook weer toe.

  28. beurse beurs Zegt:

    @12 rode bankiersclub? Ik dacht dat de VVD een opleidingsinstituut voor bankiers was….

  29. Henk 6 Zegt:

    Wat mijn opvalt is dat de ABN in het stuk openlijk spreekt over 2% wanbetaling. Banken hebben wanbetalingen altijd gebagitaliseed, het aantal was niet hoog.

    Nu wordt er openlijk over gesproken, dit lijkt me een voorbode van verdere stijging van dit getal, en een opmaat naar extra staatssteun voor de bank. Want als de burger niet zijn hypotheek betaalt, is het logisch dat de staat , de burger dus, bijspringt.

  30. Paul99 Zegt:

    Henk 6: 1) de gemiddelde hypotheek is 195k de gemiddelde woningwaarde 209k.!

    Dat lijken mij dramatische cijfers, er even vanuit gaande dat er nog heel veel huizenbezitters zijn met een veel lagere hypotheekschuld. Dat zou betekenen dat er ook heel veel zijn die nu al fors onder water staan.

    Maar als we even ervan uitgaan dat iedereen op het gemiddelde staat en nog niemand onder water.
    Als de ABN/AMRO gelijk krijgt met hun daling van 8% volgend jaar, is die gemiddelde overwaarde dus in 1 jaar WEGGEVAAGD. Gemiddelde hypotheek dan 195k en gemiddelde waarde 192.300.
    Overigens denk ik dat de daling in 2013 veel groter zal worden dan een bescheiden 8%, zit eerder aan 20% te denken.

  31. nhz Zegt:

    Frans: tut-tut… Voel je je op je pik getrapt?
    Peace man! 🙂

    dat stukje kwam wel heel betweterig over; maar nu ik de andere reacties zie die vanmorgen pas voor mij zichtbaar werden zijn we het in grote lijnen weer eens denk ik 😉

    Paul99: Hoezo, alleen Frans ? 🙂

    ik ambieer niks te weten hoor, ik geef alleen mijn privé mening hier – vooral niet te serieus nemen, en als mensen er hard om kunnen lachen ook goed 🙂

    Adamus: “We are NWO”. Ze kunnen hun rekeningen niet eens betalen.

    ik wed dat alle rekeningen in de kluis liggen die nu onder water staat en waar ze pas bij kunnen als alle waardepapier opgelost is. Nu nog wachten tot de FED toegeeft dat ook de grote goudkluis onder water staat, en dat alle wolfraamstaafjes (sorry, goudstaafjes …) zijn opgelost in het zeewater. Maar niks aan het handje, Ben en Timmy gaan gewoon iedereen schadeloos stellen met Comex goud certificaatjes, net voordat de Comex definitief sluit 🙂

    Paul99: Eigen Huis roept de Tweede Kamer op om de NHG-maatregel terug te draaien.”

    ik wed dat dat ook gaat gebeuren, tot op zekere hoogte. Maar het is eigenlijk te gek voor woorden deze VEH klacht, typisch voorbeeld van ‘eerlijk gestolen’.

    Paul99: Wat zou er dan met de huren gebeuren, denk je ?
    Huren naar 4,5 WOZ-waarde ?

    in mijn omgeving is op basis van de huidige vraagprijzen 4.5% onhaalbaar, op basis van de actuele WOZ waardes zou het ongeveer kunnen. Aangezien die nog zeker 50% omlaag moeten om op een historisch normaal nivo aan te komen zou de huurprijs dan naar 6-10% van de woningwaarde kunnen (de hoogste waarde alleen na afschaffing van NHG en HRA), wat internationaal gezien normaal is en het weer rendabel maakt om in woningen te investeren. Nog een lange weg te gaan en voor de goede orde, die -50% is op basis van het gemiddelde. Voor veel individuele woningen zal de noodzakelijke korrektie véél groter zijn, omdat ook het verkochte type woningen terug korrigeert.

    beurse beurs: @12 rode bankiersclub? Ik dacht dat de VVD een opleidingsinstituut voor bankiers was….

    VVD is de partij van miljonairs die doen alsof ze ondernemer zijn (in werkelijkheid vooral nep-ondernemers die aan de overheidstiet hangen), en PvdA de partij van miljonairs die doen alsof ze arbeider zijn (baasjes in onderwijs, gezondheidszorg, welzijnssector etc. die met niksdoen en lege commissariaten tonnen per jaar verdienen).

    Paul99: Dat zou betekenen dat er ook heel veel zijn die nu al fors onder water staan.

    20% dus, ongeveer – nu al. Maar ik denk dat dit gaat oplopen tot meer dan 50% van alle hypotheekgevers.

  32. NewGen Zegt:

    ” Hoewel banken uiterst voorzichtig zijn met krediet verstrekken, neemt het hypotheekvolume vooralsnog toe.”

    Welkom in aflossingsvrij Nederland. Het gaat nog wel even duren voordat hypotheekgevers gaan aflossen. Dit om de eenvoudige reden dat ze het niet kunnen of willen. Met de huidige koopkrachtdaling voorzie ik ook geen snelle mogelijkheid om af te lossen, en veel mensen gaan nog steeds liever op wintersport dan dat ze aflossen op hun onder water gelopen woning.

    Wat veel hypotheekgevers vergeten is dat HRA zeker gaat stoppen. Sinds 2001 mag je nog maar 30 jaar aftrekken. Stel, je hebt gekocht in 2001, dan heb je nog maar 18 jaar HRA tegoed. Als je berekend hoeveel je na 30 jaar moet aflossen om de netto woonlasten gelijk te houden is dat nagenoeg de helft van de hypotheeksom. Heb je 30 jaar gespaard en kun je de helft aflossen maar de hypotheekrente gaat omhoog, dan ben je weer terug bij af. Je kunt alleen zeker zijn van de kosten als deze er niet meer zijn. Dat betekend dus dat je het huis in 30 jaar geheel aflost. Dit is precies waar de overheid naar toe wil. Helaas te laat want met de huidige prijzen is dit nog steeds niet mogelijk. Zodra de bubbel leeg is kunnen we naar bovenstaande systeem. Het leeglopen gaat een hele hoop mensen veel geld kosten.

    Iedere woning die na 1995 gekocht is staat onder water als de huizenprijzen terug gaan naar normaal. Iedereen die tussen 1995 en nu gekocht heeft zal met een zeer goed plan moeten komen om later niet in een zeer groot gat te vallen.

    Het idee van een gratis dak boven je hoofd is voorbij.

    Pas op een wonen kost geld!

  33. Frans Zegt:

    Adamus: Echt op z’n frans hé!

    🙂

  34. Adamus Zegt:

    ll:
    @ admin IPAD staat stil sinds gisteren 15.00h.

    Geen nieuwe topic, geen nieuwe comments.

    Herstarten? Dus echt uitzetten.

  35. Adamus Zegt:

    Henk 6:
    Wat mijn opvalt is dat de ABN in het stuk openlijk spreekt over 2% wanbetaling. Banken hebben wanbetalingen altijd gebagitaliseed, het aantal was niet hoog.

    Nu wordt er openlijk over gesproken, dit lijkt me een voorbode van verdere stijging van dit getal, en een opmaat naar extra staatssteun voor de bank.Want als de burger niet zijn hypotheek betaalt, is het logisch dat de staat , de burger dus, bijspringt.

    Of de volgende omvallende bank wordt samengevoegd met ABN. Eerst een kleine om te oefenen en daarna ING ergens in 2015. Wordt natuurlijk eerder …..

  36. Adamus Zegt:

    Paul99,

    Als de verkopen nog eens halveren en er zitten relatief veel huizen tussen waar nu nog >1.2
    miljoen de vraagprijs is levert dat genoeg materiaal op om de cijfers te manipuleren?

  37. De ontwikkelaar Zegt:

    Iedere zaterdag kijk ik in de bijlage van het FD naar de blz.(44) “huis te koop”.

    Vandaag weer een mooie aflevering: Maarn

    Huis gekocht in 2004 voor 300k op erfpacht 34k/jr.,
    beetje verbouwd en nu te koop voor 1.800k.

    Die 1.800k is dus alleen voor de woning.

    De grond is immers 34k/jr.
    x25 moet daar een waarde van 850k voor worden gerekend.

    Als ik het huis en de tekst bekijk zal er gerust voor 300k aan ver- en bijgebouwd zijn, maar verder kom ik niet.., totaal 600k.

    Vraagprijs 65% te hoog.

  38. nhz Zegt:

    Adamus: Als de verkopen nog eens halveren en er zitten relatief veel huizen tussen waar nu nog >1.2
    miljoen de vraagprijs is levert dat genoeg materiaal op om de cijfers te manipuleren?

    vast, zoals nu in Zeeland al gebeurt. Zou er – buiten de Haagse politiek – iemand zijn die echt gelooft dat de huizenprijzen hier 10% gestegen zijn vergeleken met vorig jaar? Overigens is ondanks die ‘prijsstijging’ zelfs mevrouw Peijs nu flink gezakt met de vraagprijs van haar woning in het centrum van de Zeeuwse hoofdstad.

  39. Reaguurder Zegt:

    Mensen, had toch iets meer kennis van de markt verwacht. De regels in ’75-’90 waren iets anders, dus de index=100 moet je wel met wat zout nemen.
    Zo was de rente toen hoger (vorige record-low rente zat voor het begin van de grafiek) wat betekend dat men minder kon lenen, en de 2-inkomens regel uit ’93 zit ook niet in de index verwerkt.

    Je kunt dus beter op index=150 richten als gezond niveau onder de huidige regels. Daaruit valt inderdaad te halen dat, bijvoorbeeld, de daling inderdaad nog zo’n 20% zal zijn tot het dieptepunt.

    Daaruit volgt ook een daling tot zo’n beetje 2015 en eerste tekenen van lichte stijging (terug naar de normaal na undershoot) danwel eerste teken van stabilisatie rond 2017 zal zijn. Dat klopt met tal van eerdere voorspellingen, dus lijkt mij redelijk accuraat.

  40. Reaguurder Zegt:

    Adamus: Of de volgende omvallende bank wordt samengevoegd met ABN. Eerst een kleine om te oefenen en daarna ING ergens in 2015. Wordt natuurlijk eerder …..

    Kugh kugh kugh SNS kuggghhhh

  41. nhz Zegt:

    Reaguurder: Zo was de rente toen hoger (vorige record-low rente zat voor het begin van de grafiek) wat betekend dat men minder kon lenen,

    jij denkt blijkbaar dat de huidige rente van ongeveer nul normaal is?

    Reaguurder: Je kunt dus beter op index=150 richten als gezond niveau onder de huidige regels.

    HRA, starterssubsidies en NHG tot in het oneindige? Droom lekker verder …

    Reaguurder: Dat klopt met tal van eerdere voorspellingen, dus lijkt mij redelijk accuraat.

    tal van eerdere voorspellingen van 100% onbetrouwbaar gebleken oenconomen, denk ik.

  42. cartoonist Zegt:

    Adamus: Typisch egocentrische USA bullshit.
    “We are NWO”. Ze kunnen hun rekeningen niet eens betalen.

    Dat zijn ze ook nooit van plan geweest 😉

  43. De ontwikkelaar Zegt:

    Ik vraag me wel af in hoeverre er rekening gehouden wordt met de bouwkosten en kwaliteit van de woningen in die grafieken.

    Volgens mij niet.

    Je kunt een woning die de afgelopen 10 jaar is gebouwd niet vergelijken met een woning uit de jaren 60, 70 en 80.

    Door de hogere eisen volgens het Bouwbesluit zijn de kosten aanzienlijk gestegen en zou de trend dan ook evenredig omhoog moeten lopen.

  44. Paul99 Zegt:

    Reaguurder:
    Mensen, had toch iets meer kennis van de markt verwacht. De regels in ’75-’90 waren iets anders, dus de index=100 moet je wel met wat zout nemen.
    Zo was de rente toen hoger (vorige record-low rente zat voor het begin van de grafiek) wat betekend dat men minder kon lenen, en de 2-inkomens regel uit ’93 zit ook niet in de index verwerkt.

    Je kunt dus beter op index=150 richten als gezond niveau onder de huidige regels. Daaruit valt inderdaad te halen dat, bijvoorbeeld, de daling inderdaad nog zo’n 20% zal zijn tot het dieptepunt.

    Daaruit volgt ook een daling tot zo’n beetje 2015 en eerste tekenen van lichte stijging (terug naar de normaal na undershoot) danwel eerste teken van stabilisatie rond 2017 zal zijn. Dat klopt met tal van eerdere voorspellingen, dus lijkt mij redelijk accuraat.

    Je kunt allerlei parameters noemen die op dit moment anders zijn dan voorheen. Die kunnen in de nabije toekomst nog steeds wijzigen.
    Het mooie van TA is dat er geen enkele logische verklaring hoeft te zijn om een langjarig gemiddelde weer op te zoeken, ook al zijn die er ACHTERAF legio en vaak al vooraf.
    Misschien zijn bijna alle bepalende parameters (zoals bijvoorbeeld de rente) gunstig, maar zijn er bijvoorbeeld 2 parameters extreem ongunstig, half Nederland letterlijk onderwater of de Brusselsche Wehrmacht patrouilleert door de Nederlandse straten.
    Dit kunnen op het eerste gezicht belachelijke voorbeelden zijn, wie had in 1935 buitenlandse soldaten in Nederland verwacht ?
    Werkeloosheid op 25% zoals in Spanje, ruim 845.000 woningen in de verkoop, waarom zou dat hier niet kunnen ?

    “Kennis van de markt”, welke markt ? Er is geen markt !

  45. Paul99 Zegt:

    De ontwikkelaar:
    Ik vraag me wel af in hoeverre er rekening gehouden wordt met de bouwkosten en kwaliteit van de woningen in die grafieken.

    Volgens mij niet.

    Je kunt een woning die de afgelopen 10 jaar is gebouwd niet vergelijken met een woning uit de jaren 60, 70 en 80.

    Door de hogere eisen volgens het Bouwbesluit zijn de kosten aanzienlijk gestegen en zou de trend dan ook evenredig omhoog moeten lopen.

    Ga je eerst eens verdiepen in de materie voordat je iets post, bijvoorbeeld, ga een koekelen op “residuele methode” om grondprijzen te bepalen.

  46. De ontwikkelaar Zegt:

    @42
    De residuele grondwaarde heeft daar niets mee te maken.

    Voor meer woning betaal je gewoon een hogere prijs.

    Maar uit jouw ‘slimme’ opmerking maak ik op dat die hogere kwaliteit en daardoor duurdere woning als resultaat moet geven een lagere residuele waarde en dus lagere prijs van de grond.

  47. Dawg Zegt:

    De ontwikkelaar: Ik vraag me wel af in hoeverre er rekening gehouden wordt met de bouwkosten en kwaliteit van de woningen in die grafieken.Volgens mij niet.Je kunt een woning die de afgelopen 10 jaar is gebouwd niet vergelijken met een woning uit de jaren 60, 70 en 80.Door de hogere eisen volgens het Bouwbesluit zijn de kosten aanzienlijk gestegen en zou de trend dan ook evenredig omhoog moeten lopen.

    De grafieken zijn gecoorigeerd voor inflatie, maar het zou natuurlijk kunnen dat de bouwkosten van woningen sneller zijn gestegen dan het algemeen prijsniveau vanwege hogere kwaliteitsmaatstaven.

    Misschien hebben we hier wat aan:

    statline.cbs.nl/St…=80444NED&LA=NL

    De ontwikkeling van de loon en materiaalkosten en het totaal daarvan sinds 1995. Van het totaal loopt de index op van 90,1 in 1995 tot 136,2 in 2012. Komt neer op een kostenstijging van 51%. Lijkt me redlijk in lijn met de stijgingvan het algemeen prijsniveau sinds 1995.

  48. Tsjaa.. Zegt:

    Dawg,

    Ja, maar misschien is het redelijk dat deze ook weer zullen gaan dalen. Tenzij wel al aan de minimumloon eis zitten, want het aanbod van bouwvakkers is volgens mij wat groter dan de vraag en dat betekent dat de prijzen moeten dalen.

  49. Tsjaa.. Zegt:

    Tsjaa..,

    Klopt niet helemaal, de bouwkosten zijn volgens mij niet gecorrigeerd voor inflatie en de bouwkosten zijn sinds 1995 met 2,5% per jaar gestegen en de inflatie is sinds 1990 zo’n 2,2%. Dat betekent dat de bouwkosten maar met 0,3% per jaar zijn gestegen. Dat zou van 1995-2012 een extra stijging van 5% betekenen.

  50. ll Zegt:

    De ontwikkelaar: De residuele grondwaarde heeft daar niets mee te maken.

    De residuele grondwaarde = de restschuld. 😉

    De residuele grondwaarde is berekend door het Casametristische Model, fake duzzzzz.

    Een ‘virtuele’ grondwaarde……..

  51. Tsjaa.. Zegt:

    Dus 1995 basis 100, 2012 105.

  52. Tsjaa.. Zegt:

    Grappig dus de stijging van de huizenprijzen, (bouwkosten en grond) wordt dus volledig voor rekening van de bouwgrond genomen. Ken de getallen niet maar dat zou betekenen dat de stijging volledig voor rekening komt van de grondprijsstijging. Het is dus gewoon verkapte belastingheffing geworden waar de huizenkoper dacht de profiteren van de hypotheekrenteaftrek, maar daardoor voor een extreem grote stijging van de grondprijzen betaalde. Dezelfde grondprijzen waar een gemeente dik van profiteerde door boeren te onteigenen tegen landbouwgrondprijzen en te verkopen tegen huisbouwprijzen.

  53. Tsjaa.. Zegt:

    Uiteindelijk is het gewoon een financierings/bankenverhaal en aangezien die in de problemen zijn, zullen de huizenprijzen dalen. Het huizenprobleem is dus eigenlijk een bankenprobleem, het kan niet los van elkaar gezien worden. En het bankenprobleem wordt pas opgelost als de uitstaande schulden zwaar gaan dalen, dus een stuk minder hypotheken en dan betekent dat dus dalende huizenprijzen. Eigenlijk zou men moeten berekenen hoeveel de banken uit mogen hebben staan en dan wat voor effect dat heeft op de huizenmarkt.

  54. Dawg Zegt:

    Tsjaa..,

    Ik schrijf dus dat de bouwkosten niet of nauwelijks sneller zijn gestegen dan het algemeen prijsniveau. En dat betekent dus dat in de reele verdubbeling van de woningprijzen m.i. geen kosten verstopt zitten die met kwaliteitsverbetering te maken hebben.

  55. Tsjaa.. Zegt:

    Dawg, je hebt gelijk, mijn excuses.

  56. snorkel Zegt:

    nhz: dit lijkt me een patent ONjuiste interpretatie van de grafiek. De basis is gewoon 100, 1975-1980 was een bubble en 1990 tot nu was een mega-bubble. Terug naar de 100 in de grafiek dus, met een overshoot omlaag om het af te leren. Dat is véél meer dan nog 20% omlaag

    Fantastisch! Dus om op het gemiddelde van twee duidelijk zichtbare BUBBLES uit te komen met er volgens een BANK nog 15% VANAF? Dan zitten we dus nog steeds op bubble-bandbreedte-niveau. Iedereen die nu nog ontkent dat de prijzen dalen of stug volhoudt dat dit een tijdelijk dipje is en de huizenprijzen binnenkort weer zullen stijgen (en ja, van beide groepen lopen ze nog rond kan ik je vertellen) moet toch echt wel een paar knikkers missen…

    Complimenten de long time contribs op dit forum die dit al een jaartje of 5 à 8 aan hebben zien komen. Applaus voor jezelf 😉

  57. Herman Zegt:

    Trouwens wel een hele mooie bubbelgrafiek (afbeelding 1), met een ‘bear trap’ rond ’94.

  58. Lex Zegt:

    Dawg: De ontwikkeling van de loon en materiaalkosten en het totaal daarvan sinds 1995. Van het totaal loopt de index op van 90,1 in 1995 tot 136,2 in 2012. Komt neer op een kostenstijging van 51%. Lijkt me redlijk in lijn met de stijgingvan het algemeen prijsniveau sinds 1995.

    Maar in Duitsland en Belgie werken ze met dezelfde materialen, en verdienen de mensen ongeveer hetzelfde als in Nederland. Als daar de huizen goedkoper zijn, kan de prijsstijging hier dus niet in het loon en materiaal zitten…

    Of zou het dan toch de HRA en de kunstmatig opgedreven grondprijs zijn… Nee toch…… 😉

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.