Sinds begin dit jaar worden de gevolgen van het verstrekken van te hoge hypotheken door banken in Nederland onmiskenbaar voelbaar in de vorm van een sterke stijging van gedwongen huizenverkopen en schuldsaneringen. NHP analyseerde in samenwerking met drs J. Hendrickx van FC-S BV en de Stichting Hypotheekleed de afgelopen maand honderd risicohypotheekdossiers. In een uitzending van NOVA (gisteren, 2 april 2009) lichtte directeur mr Pieter Lijesen van NHP de actuele situatie toe.
Achtergrond gedragscode hypothecaire financieringen
Deze gedragscode ziet toe op het bedrag dat een hypothecair financier maximaal verantwoord bedrag aan een consument mag lenen. Deze regels omtrent maximale verstrekking moeten er toe leiden dat een consument niet in de financiële problemen komt door zijn hypothecaire lening. Als uitgangspunt geldt dat de lening maximaal 4,5 keer het gezamenlijke jaarinkomen bedraagt. Daarnaast mag de totale hypotheek niet hoger zijn dan 125% van de executiewaarde van de woning. Uitzonderingen zijn toegestaan in gevallen waarbij concreet kan worden aangetoond dat de betreffende consument een toekomstige inkomensstijging kan verwachten.
Basis onderzoek subprime hypotheken (augustus 2008)
In augustus 2008 publiceerde NHP een onderzoek naar risicohypotheken in Nederland. Risicohypotheken zijn hypotheken die worden verstrekt aan hypotheekgevers waarbij als gevolg van hun inkomens en vermogenssituatie de mogelijkheid relatief groot is dat zij hun maandverplichtingen niet kunnen nakomen. Deze slechte leningen staan in de VS bekend als subprime hypotheken. Het bundelen en doorverkopen van deze hypotheken wordt in het algemeen aangeduid als de oorzaak van de huidige kredietcrisis. De conclusie van het onderzoek was dat er in 2004 en 2005 in Nederland ruim 60.000 van deze risicohypotheken zijn verstrekt, allemaal met een rentevastperiode van 6 jaar. Bij het aflopen van deze rentevastperiodes in 2010 en 2011 zullen bij gelijkblijvende of hogere hypotheekrente deze consumenten met een fors hogere maandlast worden geconfronteerd.
Praktijkgevallen sinds 2009: DSB
In het bijzonder DSB Bank heeft op grote schaal de, door haar in 2001 ondertekende, gedragscode hypothecaire financieringen geschonden. Veel gedupeerden raken hierdoor in de financiële problemen. De probleemdossiers vertonen een opvallende mate van gelijkheid. De conclusie is dan ook gerechtvaardigd dat het hier niet gaat om incidenten. Opvallend is dat de DSB financieringen stelselmatig de door de gedragscode omschreven maximale financiering overtreffen. Uitgangspunt van de gedragscode is een maximaal aanvaardbare financiering van 125% executiewaarde. Bij de DSB komen financieringen tot 200% regelmatig voor. Het gevolg is dat bij de minste rentestijging of inkomensterugval de financiering voor de consument direct onbetaalbaar wordt. De huidige economische situatie en relatief hoge hypotheekrente werken hierbij in het nadeel van de consument.
Casus Familie K. (NOVA 2 april 2009)
In de casus van NOVA spelen 4 elementen:
1) Overcreditering op inkomen
2) Overcreditering op executiewaarde onderpand
3) Onvolledige taxatie
4) Korte rente-vast-periodes, snelle verdubbeling van maandlasten
1) De hoogste totale hypotheekschuld bij de DSB bedroeg EUR 301.000.
Tenminste EUR 106.000 (= EUR 301.000 – EUR 195.000) is consumptief krediet waarvan de rente
niet aftrekbaar is. Deze consumptieve rente weegt in de toetsing daarom
dubbel zo zwaar. Inmiddels is door afkoop van 2 Hollands Welvaren polissen van DSB de
hypotheekschuld verminderd met EUR 10.000. Een deel van het ontstaan van het consumptief krediet, ruim EUR 30.000 is toe te schrijven aan de kosten die zijn gemaakt doordat bij DSB verzekeringen moesten zijn aangeschaft in de vorm van koopsommen. De hypotheek werd hiertoe verhoogd. De rente over de verhoging is geen
hypotheekrente, dus niet aftrekbaar. Volgens de gedragscode hypothecaire financieringen, door de DSB ondertekend 2001, valt deze financiering, mede door het grote deel consumptieve hypotheekschuld, zeer ruim buiten de maximaal toelaatbare
creditering op basis van inkomen.
2) Overcreditering op executiewaarde woning, EUR 146.250.
De executiewaarde van de woning bedraagt EUR 146.250. De maximaal toelaatbare
hypotheek op basis van de gedragscode bedraagt maximaal 125% van de
executiewaarde. De totale financiering bedraagt EUR 301.000.
De woning is derhalve gefinancierd tot 205% van de executiewaarde.
3) Onjuiste taxatie DSB
De woning van de buren is begin 2009 verkocht voor EUR 162.500. De executiewaarde van de woning bedraagt dan maximaal EUR 146.250. De woning van de buren is identiek aan die van de familie K.. Ook de staat van de woning verschilt nauwelijks.
In opdracht van de DSB is in april 2006 de woning getaxeerd op een
executiewaarde van EUR 210.000 Deze waarde komt niet in de
buurt van de echte waarde van de woning. Het taxatierapport bestaat uit 1 a4tje, bevat geen foto en voldoet op geen enkele wijze aan de voorgeschreven eisen waaraan een
taxatierapport moet voldoen. Zelfs bij een executiewaarde van EUR 210.000 (= waarde door DSB) is de woning zeer ruim overgecrediteerd op 143% van de executiewaarde.
4) Korte rentevastperiode.
Bij de casus is de rente vast gezet in 3 rente delen: variabel, 1 jaar en
3 jaar. Als gevolg van de hogere verlengingsrente en de dubbele
overkreditering is de consument voorzienbaar en voorkombaar in de
financiële problemen terechtgekomen. Al deze elementen afzonderlijk leiden al tot de kwalificatie risicohypotheek (of subprime in de VS). In deze casus zijn alle elementen tegelijkertijd aanwezig.
DSB plukt niet al te slimme leners
Loading ...
Dit is nog maar het topje van de ijsberg. Lenen tot 125% van de executiewaarde is een groot risico. Waarom niet maximaal 90% van de executiewaarde?
Was het niet zo dat je vroeger zonder eigen geld helemaal niet aan de bak kwam? Laat staan meer dan 100% hypotheek. Aflossingsvrij bestond dat 20 jaar geleden uberhaupt?
Geen medelijden voor deze burgers.
De enige manier waarop een einde kan komen aan deze praktijken is dat zij keihard worden geconfronteerd met hun overmatige leengedrag.
Als het de Nederlander weer duidelijk wordt dat je zwaar de klos bent als je je rekeningen niet meer kunt betalen, zal dat hopelijk weer leiden tot een juiste inschatting van de risico’s bij het aangaan van een lening.
Een goed voorbeeld van financieel ongeletterden die proberen te ‘surfen’ op de conjunctuurgolf. Helaas voor deze mensen is de vreugde van korte duur en is de neerwaartse trend nu definitief ingezet.
“Het bundelen en doorverkopen van deze hypotheken wordt in het algemeen aangeduid als de oorzaak van de huidige kredietcrisis.”
Nee.
De oorzaak van de huidige crisis is een onroerendgoed zeepbel die gebarsten is. De rijkdom die mensen dachten te hebben blijkt niet te bestaan. De oorzaak van de zeepbel is de deregulering van de financiele sector in ’90’s en de (te)lage rente daarop volgend.
Hypotheekverstrekkers leven nog steeds in lalaland. De huidige executie waarde in NL is nog steeds een zeepbel bedrag. De overheid en banken proberen uit alle macht de zeepbel opgepompt te houden, hierdoor duurt de ellende alleen maar langer.
@Bent: juist.
Het handelen van banken is natuurlijk niet goed te praten, maar het is uiteindelijk de verantwoordelijkheid van de burger zelf. Met legiolease zag je hetzelfde: beleggen met geleend geld. Hoe dom moet je zijn om daarin te geloven! En dan ook nog schadevergoeding toegewezen krijgen. Overheid moet kredietverlening door banken aan banden leggen, met hun bonussen lukt dat ook al aardig. Ik stel voor:
* strikte scheiding hypotheek en consumptief krediet.
* tophypotheken afschaffen, max. 80-90% en eigen geld bij aanschaf eigen huis (zoals in Duitsland). Het gaat nog niet eens zozeer om de hoogte van de eigen inleg, maar om het besef dat je in principe spaart als je iets koopt ipv. max te lenen.
* “financiele scholing en risicomanagement” als onderdeel van economie of maatschappijleer, want het begint al bij de jeugd.
Verder zou het uit moeten maken waarvoor je geld leent: een aanpassing van woning wegens handicap, of die mooie keuken&badkamer. Vraag aan man uit filmpje, wat verwijt u DSB-bank? “Dat DSB ons een bepaalde levensstijl heeft laten opbouwen, ons huis naar ons droomidee heeft laten inrichten”. Dat is toch de wereld op zijn kop!
Jammer dat het vaak bewoners van die opgeknapte sociale huurwoningen uit de jaren 70 zijn.
Als er nu verplichte verkopen waren onder de villa´s of mooie 2 onder 1 kappers, dan had ik er nog wat aan.
Och, even een paar jaar wachten dan kan ik de helft van de hypotheeksom cash aanbetalen voor een vrijstaand huis dat dan rond de 180.000 euro moet kosten. Tot die tijd blijft het bedrag rente ontvangen.
We vergeten derhalve ook de overheid in dit verhaal. De koopsubsidie (Lees hypo aftrek) moet worden afgeschaft. Dit is je reinste subsidie op lenen. Ik hoorde laatst iemand zeggen dat hij nooit leende. Hij had alleen een hypotheek ???
Hoezo is dit geen lening dan ? Nog wel de hoogste die je kunt krijgen. Zo verziekt zijn we met ons leengedrag en nu gaan ze zich druk maken over reclames ?
We vergeten de zo genoemde makelaars/handelaars ongeschoold nergens verstand van en dat banken met dit soort volk in zee is gegaan is voor mij 20 jaar een raadsel?
Makkellijk toch….eerst een te hoge hypotheek nemen, ZELF het contract tekenen….je wordt er niet voor gedongen, neem ik aan….dan niet meer kunnen betalen en niet voor de consequenties opkomen…
video.google.nl/videoplay?docid=9175976647812762597
Money is debt [nederlands ondertiteld.
even de moeite nemen om geheel te bekijken ., en de hele HYPO malaise is duidelijk.
deze link over Money is debt werkt beter. video.google.nl/videoplay?docid=9175976647812762597
Mich,
Je zegt nee, maar je bedoelt ja.
De onroerendgoedmarkt ging onderuit.
En toen bleken al die verknipte hypotheken, die banken in de vorm van hoogrenderende hypotheek-obligaties doorschoven naar de financiele schaduwmarkt – zodat de risico’s van die verstrekte leningen niet langer op hun eigen balans zichtbaar waren en de toezichthouder niet langer toezicht konden houden – nog maar heel weinig waard te zijn.
En toen een groot deel van die bezittingen, lees hypotheek-obligaties, van banken op de vrije markt nog maar heel weinig waard waren, bleek dat het wereldwijde bankwezen in feite failliet was.
Dat is de kredietcrisis in een notendop.
Thnx Martin,
Het doorverkopen van subprime hypotheken was niet de oorzaak van de crisis maar onderdeel van het oppompen van de zeepbel.
Het barsten van de zeepbel is de oorzaak van de crisis.
Je kan het pedant noemen maar ik vind het onderscheid belangrijk, er is al genoeg verwarring. Van de mainstream media worden we al helemaal niets wijzer.
2Scheefhuurder nr. 6:
helemaal mee eens, het is Legiolease in het kwadraat (ook al vanwege de hefboom werking, een winstvertiendubbelaar is niks vergeleken met een 200% hypotheek, helemaal als die ook nog aflossingsvrij is).
Het overgrote deel van de schuld ligt bij de kopers zelf die véél te hebberig waren, en bij de politiek die dit allemaal heeft toegestaan resp. aangemoedigd. De ‘oplossing’ van de Legiolease affaire schept een ongelukkig precedent voor hypotheken. Ook deze keer zal de politiek weer iedereen die groot gokte met andermans geld (en al het geleende geld heeft opgemaakt) als ‘zielig’ bestempelen en schadeloos laten stellen – uiteindelijk natuurlijk door de belastingbetaler, u denkt toch niet dat de banken dit zelf gaan betalen … Schande.
De Nederlandse huizenmarkt is minstens zo ‘subprime’ als de Amerikaanse. Over 150 of 200% hypotheken heb ik daar nog nooit gelezen! 4.5x je inkomen lenen klinkt leuk als norm (in 1990 was dat nog ‘veel te riskant’), maar ik denk dat er de laatste 10 jaar nauwelijks hypotheken op die 4.5x basis verstrekt zijn. 6-10x was de norm, dat een mediaan huis ruim 8x een mediaan inkomen kost zegt genoeg …
@House: de banken gingen juist liefst met zo dom mogelijk volk in zee, garantie dat ze geen lastige vragen gaan stellen. Supervette provisies doen de rest.
In de VS haalden de hypothekers en makelaars hun personeel op grote schaal bij de McDonalds etc. van achter de toonbank. In NL ken ik ook voorbeelden van onvoorstelbaar domme jongens en meisjes die, net van school, bij een hypotheekshop al na een paar maanden in een Porsche reden van hun salaris. Misdaad loont, dom zijn soms ook.
Ik vrees ook dat Legiolease een voorbode is van hoe zal worden gehandeld mbt hypotheken.
De strijd om de perceptie is nu al in alle hevigheid uitgebroken. Telkens horen we in de media dat “we” allemaal schuldig zijn aan de crisis.
En als we allemaal schuldig zijn, is het moreel niet verwerpelijk dat we allemaal betalen voor de verliezen, bijvoorbeeld in de sfeer van de rijksuitgaven, provinciale uitgaven, etc.
Het collectief heeft al moeten betalen voor het falen van de banken, terwijl het zo zou moeten werken dat die banken zelf de rekening moeten betalen, het management van die banken in de vorm van ontslag en de aandeelhouders in de vorm van waardeloze aandelen. Nee joh, laten we vooral slecht gedrag belonen.
Ik zie het er echt van komende dat die burgers in het filmpje, die geld hebben geleend voor hun grindvloer en Amerikaanse koelkast, straks schaamteloos vanuit collectieve middelen in hun stulp mogen blijven wonen.
Waarom mag er geen porno op de tv maar wel die leningreclames?
Ik heb nooit gesnapt dat de overheid dit toeliet, daar moet een reden voor zijn!
Mensen die zich makkelijk laten ompraten door fin. adviseurs omdat ze er zelf geen verstand van hebben (dit wordt je wijs gemaakt)hadden bescherming nodig!!!
De schuld ligt bij de banken en het toezicht (de AFM)!!!
Sommige mensen kunnen producten niet goed inschatten en daar moeten ze tegen worden beschermd
@18,
Tuurlijk, de leenreclames zijn mij ook een doorn in het oog.
Maar…
dat er haaien zijn die uit zijn op het geld van een ander is al zou oud als de wereld.
Zal nooit veranderen.
De mensen die producten niet goed kunnen inschatten, moet verstandigheid worden aangeleerd. Dat lukt alleen als zij verantwoordelijk worden gehouden voor hun (domme) beslissingen.
Doen we dat niet, dan zal je zien dat plots iedereen roept dat ze het financiele product niet begrepen, dat ze in de mooie verhaaltjes van de verkoper zijn getuind, etc.
Oftewel,
ben je niet financieel onderlegd om een product op waarde te schatten, dan laat je je slimme neefje ernaar kijken of, laat je het product voor wat het is. Dan maar geen grindvloer, luxe badkamer of Amerikaanse koelkast.
Mensen wisten donders goed wat ze deden: ze gingen een lening aan in welke vorm dan ook! Dus ze hadden een idee om hun “overwaarde” te gebruiken voor consumptie omdat ze mee wilden doen in de rat race. Gelul over geen kennis of zoiets, zelf laten oplossen in de grote mensenwereld! Deze mensen lachtten toen ook anderen uit die het niet deden.
Daarom is de Duitse huizenmarkt gezonder: eerst 30.000,00 zelf sparen en een plafond van 75% van huiswaarde lenen ( hypotheek is lening )
Als je 100K leent moet je 200K terugbetalen in 30jaar. Dus daar gaat je overwaarde inzitten. En daarom willen de banken dat je meer leent, aan een spaarder hebben ze niets. Vandaar had Rabo liever een hypotheekklant heeft dan een spaarder. Voor geld gebruiken ze de staat voor weinig en geven het aan mensen voor veel
Als de huizenmarkt instort ( en dat gebeurd ) nemen de banken minder risico door het verschil te laten betalen uit eigen zak. En moeten mensen weer lenen bij een bank..
Behalve de spaarder die tot heden belachelijk werd gemaakt ( lenen was omgekeerd sparen, SNS )
Zal eens 30% anoniem minder gaan bieden op huizen en makelaars boos maken. Zij nemen nog wel de koopjes…
@Michzelluf nr. 18:
Waarom? follow the money … te grote belangen (en dan met name voor politici die als eerste verantwoordelijk zijn voor noodzakelijke maatregelen).
@bent nr. 19:
aanleren komt eraan hoor, via de opleidingen van DSB bank (zie recente Dirk interviews). Over een paar jaar snapt dan iedere sukkel dat een 200% hypotheek heel normaal is, NL is tenslotte volslagen anders dan de rest van de wereld.
@Ger nr. 20: mee eens, al is het wel zo dat al deze gekte door de politiek gepusht en afgezegend is, in hun eigen belang; net als in de VS trouwens. Politici willen de schaapjes niet vermoeien met slecht nieuws, liever de kiezers vertellen dat ze eeuwig boven hun stand (inkomen) kunnen blijven leven.
Deze aflevering van NOVA wekt ten onrechte de indruk dat het alleen om mensen gaat met een riante levensstijl.
maken we wel onderscheid tussen eigen schuld en de wettelijkie zorgplicht van banken en financiers ?
@Mich (14)
Je zegt:
“Het doorverkopen van subprime hypotheken was niet de oorzaak van de crisis maar onderdeel van het oppompen van de zeepbel.
Het barsten van de zeepbel is de oorzaak van de crisis.”
Dus als we een ballon te ver opblazen en hij knapt, dan komt dat omdat de ballon knapt, niet omdat we hem te ver opbliezen?
Zo ken ik er nog wel een paar..