Woningverkopen dalen met 14,8 procent

Het Kadaster turfde in juli dit jaar een stijging van de woningverkopen ten opzichte van juni. Maar ten opzichte van juli vorig jaar lag het aantal transacties nog flink lager.

De door makelaars gesignaleerde aantrekkende activiteit op de woningmarkt komt ook naar voren uit de woningmarktcijfers van het kadaster over het aantal daadwerkelijk verkochte woningen. Dat lag in juli 9,3 procent hoger dan in juni. Ten opzichte van juli vorig jaar was sprake van een daling met 14,8 procent. De opleving van de vraag is dus betrekkelijk.

Nadat in juni ruim 9500 woningen van eigenaar wisselden, nam het aantal bij het Kadaster geregistreerde woningen in juli bijna 10.500 verkochte woningen. In juli vorig jaar waren dat er een kleine 2000 meer. De cijfers over de prijsontwikkeling in juli zijn volgende week beschikbaar. Tot en met juni dit jaar was de trend dat de prijzen omlaag gingen.

Referentieperiode

Bij procentuele prijsontwikkelingen is de referentieperiode van groot belang. Zo spelen bij maand-op-maand en kwartaal op kwartaal cijfers seizoenseffecten een belangrijke rol. Bovendien zijn er bij een kortere periode minder waarnemingen en dat heeft mogelijk gevolgen voor de betrouwbaarheid van de cijfers. Om seizoensinvloeden te voorkomen en voldoende waarnemingen te betrekken in de analyse kan het best worden uitgegaan van jaar-op-jaar cijfers.

bron: Meten en weten op de woningmarkt (Rabobank)

Als je juli met juni vergelijkt is het verschil namelijk altijd positief, juli is simpelweg een betere maand dan juni. Ik heb onderstaand even de procentuele verandering juni-juli voor de afgelopen 11 jaar van de site van het cbs geplukt, zoals je ziet is het aantal verkopen in juli nooit lager dan het aantal verkopen in de voorafgaande maand. 10 % is zelfs een relatief kleine stijging.. ( forum.fok.nl)

2000 juli 17,5
2001 juli 15,1
2002 juli 24,1
2003 juli 21,3
2004 juli 8,5
2005 juli 9,9
2006 juli 1,8
2007 juli 5,0
2008 juli 12,3
2009 juli 33,4
2010 juli 12,0

bron: CBS

 

Tagged with:

De Nederlandse vastgoed-zeepbel dreigt uit elkaar te spatten

Langs iedere snelweg zie je ze in overvloed: borden met “TE HUUR KANTOORRUIMTE”.

Inmiddels staat zo’n 7 miljoen vierkante meter leeg in Nederland; een vijfde van de totale oppervlakte aan kantoorruimte. Het zijn vooral bestaande kantoren. Er kwam maar tienduizend vierkante meter nieuwe kantoorruimte bij.

Leegstand

Op enkele bedrijfsterreinen loopt de leegstand al op tot ruim boven de 30 procent, zoals in delen van Amsterdam Zuidoost. Projectontwikkelaars, gemeenten en gebruikers gaan, ondanks de gigantische hoeveelheid aan leegstaande gebouwen, vrolijk door met het neerzetten van nieuwe kantoorkolossen. Daarmee veroordelen ze soms nog piepjonge ‘oude’ panden tot leegstand.

Lucratief

Het is voor projectontwikkelaars, gemeenten en gebruikers gekgenoeg lucratiever om een nieuw kantoorgebouw te bouwen, dan in het eigen kantoor te blijven zitten. Dit komt door regels die de – bizarre – uitwerking hebben dat speculeren en een pand leeg laten staan, aantrekkelijker kan zijn dan iets met een pand te doen. Hierdoor ontstaan hele spookbuurten van lege kantoorpanden die zeer waarschijnlijk nooit meer behuisd zullen worden.

Neerwaartse spiraal

Wat moet er met deze panden gebeuren? Een nieuwe huurder zal moeilijk te vinden zijn. Transformatie in bijvoorbeeld woningen is maar in sommige gevallen mogelijk. In sommige gebieden lijkt de neerwaartse spiraal richting verpaupering onomkeerbaar.

Zeepbel

De crisis op de vastgoedmarkt is nauw verweven met die op de financiële markten. Beide markten waren ervan overtuigd dat ze eindeloos geld konden verdienen met geld. Gevreesd wordt voor het uit elkaar spatten van een nieuwe zeepbel; de vastgoed-zeepbel.

Vragen en/of opmerkingen? Mail de makers Hein Hansen (Hein.Hansen@Nieuwsuur.nl) en/of Eveline Rethmeier (Eveline.Rethmeier@Nieuwsuur.nl) of volg Eveline op Twitter.

bron: Nieuwsuur

httpv://www.youtube.com/watch?v=Lh7TXwNKuEk

Tagged with:

Hyperinflatie of Japanscenario?

Ten tijde van een laagconjunctuur is er een groot risico op deflatie in een systeem met fractioneel reservebankieren. Deflatie wil dus zeggen dat de geldhoeveelheid afneemt.

Mensen worden voorzichtiger en gaan meer sparen en minder lenen. Bedrijven zien minder mogelijkheden voor investeringen en dus is er ook daar minder vraag naar leningen. Een andere oorzaak kan zijn dat bedrijven failliet gaan en dat deze kredieten dus verdwijnen. De geldhoeveelheid kan daardoor afnemen of ze gaat minder snel groeien. De neiging is in de laagconjunctuur daardoor om juist minder uit te geven dan het inkomen. Zowel de investeringen als de consumptie dalen. Dat betekent een lage vraag ten opzichte van de productie en dat zorgt voor lagere prijzen.

Doordat mensen gaan sparen in een fractioneel reservesysteem daalt de geldhoeveelheid en daardoor dalen de prijzen. Dit sparen kan ook in de vorm van het aflossen van leningen, voor economen komt dit op hetzelfde neer. Het gaat erom dat de bestedingen minder zijn dan de prijs van de totale productie. Omdat het even duurt voordat de prijzen zich aanpassen is er even te weinig koopkracht om de productie op te kopen. De prijsdalingen zijn dus een gezonde reactie op de ontstane situatie. Door de lagere prijzen wordt de prijs van de totale productie weer gelijk aan de bestedingen. Dan wordt alles weer verkocht en kan iedereen weer aan het werk.

Als de centrale bank zou stoppen met actief te interveniëren zou de rente oplopen. Daardoor zou de geldhoeveelheid afnemen. Er zouden faillissementen zijn en banken zouden een tijd lang voorzichtig zijn met uitlenen en zo zouden zij weer meer reserves opbouwen. Door de faillissementen verdwijnen de rotte appels uit de economie en kan het herstel weer inzetten. Verder zal dit aanpassingsproces zich uiten in veranderingen in de prijzen. Deze zaken hebben even tijd nodig en zal gepaard gaan met achteruitgang van koopkracht en werkloosheid.

De andere mogelijkheid is dat er hyperinflatie ontstaat. Men denkt vaak dat hyperinflatie een wat ergere vorm van inflatie is, maar hyperinflatie is een geval apart. Hyperinflatie ontstaat doordat de bevolking het vertrouwen in de munt verliest. Dat kan veroorzaakt worden door een toename van de geldhoeveelheid maar dat hoeft niet. Inflatie is een toename van de geldhoeveelheid en hyperinflatie is verlies van vertrouwen in de munt en deze twee zijn dus duidelijk verschillend van elkaar.

Wat zullen nu de gevolgen zijn voor de gewone man als deze scenario’s zich voordoen? De belangrijkste factoren zijn dan het pensioen en het eigen huis. En wellicht zijn er mensen die zich proberen in te dekken door te beleggen in goud. In een situatie van deflatie zoals Japan zou je denken dat je pensioen veilig is omdat je vermogen meer waard wordt door de deflatie. Maar deze deflatie gaat gepaard met zeer lage rentes en lage rendementen op investeringen. Dat betekent dat het rendement op je gespaarde vermogen dus ook laag is. Dat is nadelig als je vermogen op wil bouwen voor je oude dag. Ontstaat er hyperinflatie dan ben je uiteraard hele pensioen kwijt. Het is dan in één klap waardeloos geworden.

Als je een eigen huis hebt dan is deflatie ook niet positief. De waarde van je huis daalt en de waarde van de hypotheek blijft gelijk. Als de deflatie echt doorzet dan zal ook je salaris dalen en dat zal het lastiger maken om je hypotheek af te betalen. Gaan we uit van een Japans scenario dan gaat het zeker niet best met de economie en is het risico op werkloosheid ook groter en dat kan ook een afbreukrisico zijn voor het afbetalen van de hypotheek. Nu zul je misschien denken dat je in een situatie van hyperinflatie je huis miljarden waard zal worden. Dat is ook zo, maar daar heb je weinig aan, want al die miljarden zijn betekenisloos. Wel is het goed dat je een vaste waarde hebt waar je op terug kunt vallen. De chaos van de hyperinflatie kan echter gepaard gaan met de nodige politieke onrust. En dan het is maar de vraag of je je huis kunt behouden.

Het gehele artikel kunt u lezen op  devrijeeconomie.nl

Tagged with: ,

Startershypotheek vaak op twee inkomens gebaseerd

Twee derde van de starters op de woningmarkt sluit een hypotheek af gebaseerd op twee inkomens. Daardoor zijn zij gevoeliger voor onvoorziene omstandigheden als scheiding en werkloosheid. Startende huizenkopers hebben zich wel goed voorbereid op deze risico’s. Dat blijkt uit onderzoek van TNS Nipo.

De meeste starters voeren drie gesprekken waarin informatie wordt opgevraagd over bijvoorbeeld rente, hypotheekvorm en aflossingsmogelijkheden. De helft van de beginnende huizenkopers oriënteert zich in dat gesprek op de risico’s van een hypotheek. Slechts 17 procent van de mensen die hun hypotheek oversluiten en 28 procent van de doorstromers naar een volgende koopwoning informeert hier ook naar.

Is de handtekening gezet, dan blijkt tachtig procent van de starters de risico’s van het overlijden van de partner met een verzekering te hebben afgedekt. Negentig procent spaart daarnaast binnen de hypotheek.

De gemiddelde koopprijs van een starterswoning is tweehonderdduizend euro. De kopers hebben dan meestal een tophypotheek afgesloten, waarbij de waarde van het huis lager is dan het hypotheekbedrag, dat gemiddeld 205 duizend euro bedraagt. Het overige geld steken ze in verbouwingen.

Lees verder op Nieuws.nl

Tagged with:

Lagere rating overheid raakt hypotheken en corporaties

Een eventuele afwaardering van de kredietwaardigheid van de Nederlandse overheid zou breed voelbaar zijn in de financiële sector. De huidige AAA-status van de Staat is de basis voor de rating voor tal van andere instellingen, blijkt uit recente ratingrapporten.

Lees verder op de site van Het Financieele Dagblad

Tagged with:

Helma Neppérus komt weer met populistische VVD woningmarkt mantra’s

Het vlot trekken van de woningmarkt vereist een integrale aanpak, waarbij ook de hypotheekrenteaftrek geen taboe mag zijn. Dat zei hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer.

Boelhouwer begrijpt niet waarom de VVD wil vasthouden aan de schuldensubsidie. Het verlagen van de inkomstenbelasting en het op termijn afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is erg goed voor de economie en het geeft burgers de kans zelf te kiezen voor een koop of huurwoning.

Boelhouwer kreeg bijval van zowel Hans Stegeman van de Rabobank, Philipine Vinke van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en Rob Mulder van de Vereniging Eigen Huis. De NVM en Eigen Huis praten achter de schermen met onder meer Aedes en de Woonbond over een gezamenlijk plan voor de woningmarkt, bevestigden Vinke en Mulder. Een eerste uitkomst van dat overleg wordt dit najaar verwacht.

Helma Neppérus ratelde de domme VVD mantra’s nog maar eens een keer af om de angst onder mensen met een hoge hypotheek op peil te houden.

Tagged with: , , ,

Dit is de Dag over de Nederlandse woningmarkt

Je struikelt momenteel bijna over de ‘huis te koop’-borden in Nederland. Hoe komt dat? Zit de woningmarkt hopeloos op slot? En hoe kunnen we de verkoop en doorstroming stimuleren?

Lees en luister meer hierover op de site van het EO programma Dit is de Dag

Tagged with:

VVD: meer lenen met garantiehypotheek

De strengere regels voor het afsluiten van een hypotheek moeten niet gelden voor huizen die vallen onder de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Regeringspartij VVD pleit voor een uitzondering.

Sinds 1 augustus is de hoogte van de hypotheek beperkt tot 106 procent van de waarde van de woning. Ook mag de hypotheek voortaan voor maximaal de helft aflossingsvrij zijn en wordt het moeilijker om af te wijken van de inkomensnorm. Hierdoor moeten consumenten worden beschermd tegen overkreditering.

Voor hypotheken die onder de NHG vallen, wordt door de banken geen uitzondering gemaakt. Huizenkopers met zo’n garantie kunnen daardoor twee procent minder lenen. VVD-Kamerlid Matthijs Huizing vindt dat niet terecht. “Bij woningen onder NHG staat immers het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag aan de geldverstrekker”, redeneert hij.

Volgens het Kamerlid hebben de kredietverstrekkers pas recentelijk de NHG-norm aangepast en was er tijdens een debat dat hij in mei met minister van Financiën Jan Kees de Jager voerde nog geen sprake van. Daarom heeft hij in schriftelijke Kamervragen de bewindsman om opheldering gevraagd.

De strengere regels voor hypotheken gelden wat de banken betreft voor alle nieuwe hypotheken, ook die met een NHG, schrijft de Nederlandse Vereniging van Banken op haar website. “De banken kiezen hiermee voor heldere, eenduidige normen.”

bron: Nieuws.nl

NVM: de negatieve spiraal op de woningmarkt is nu doorbroken

Ger hukker NVMIn juli zijn zo’n 15 procent meer huizen verkocht dan in dezelfde maand vorig jaar. Dat heeft de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) bekendgemaakt. Dit kwartaal verwacht de vereniging een stijging van 10 procent.

De negatieve spiraal op de woningmarkt is volgens de NVM nu doorbroken. Dat komt volgens de NVM vooral door de verlaging van de overdrachtsbelasting, van 6 naar 2 procent.

Het kabinet besloot de overdrachtsbelasting op 1 juli met onmiddellijke ingang te verlagen, in een poging om de stagnerende woningmarkt uit het slop te halen. De maatregel is een jaar van kracht.

De NVM spreekt van een stap in de goede richting, maar zegt ook dat de stijging niet genoeg is om de huizenmarkt er weer bovenop te krijgen. “We hebben nog een stukje meer dynamiek op de woningmarkt nodig”, aldus de NVM.

Het is voor het eerst dat de NVM cijfers over een maand bekendmaakt, in plaats van een kwartaal.

bron: NVM

Tagged with:

Schuldsanering blij met einde tophypotheek

De strengere regels voor hypotheken, die vandaag ingaan, zijn een goede zaak. Dat meent Ger Jaarsma, directeur van de Kredietbank Nederland – de instelling die mensen helpt die in grote financiële problemen zijn gekomen. Aflossingsvrije hypotheken zijn volgens hem steeds vaker een reden waardoor mensen in de schuldsanering terecht komen.

Vanaf vandaag mogen hypotheekverstrekkers geen tophyptoheken meer met een waarde van 125 procent van de woning verstrekken, wordt er strenger gekeken naar het inkomen en is de aflossingsvrije hypotheek verboden. Hypotheken moeten voldoen aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen die is opgesteld door het ministerie van Financiën, het verbond van verzekeraars en de Autoriteit Financiële Markten.

,,De laatste drie jaar kloppen steeds vaker mensen bij ons aan die nog niet zo lang geleden een huis hebben gekocht en nu in de problemen zitten. Vaak gaat het om tophypotheken, gebaseerd op twee inkomens. En dan ook nog eens aflossingsvrij. Als een van de twee inkomens wegvalt, ontstaat er meteen een probleem.”
Daar komt volgens Jaarsma nog bij dat door de ineenstoring van de woningmarkt de problemen voor deze groep nog groter worden. ,,Je hebt niet alleen de volledige hypotheekschuld in dit soort gevallen, door de daling van de woningprijzen krijg je bij verkoop ook nog eens te maken met een grote extra restschuld.”

Cijfers
Hoeveel Friezen door de aflosingsvrije of tophypotheek in de problemen zijn gekomen, weet Jaarsma niet exact. Maar: ,,Drie jaar geleden bestond 100 procent van ons klantenbestand uit mensen met een inkomen dat beneden modaal lag. Nu heeft 25 procent een bovenmodaal inkomen en heel vaak ook een eigen huis.” In 2010 klopten 2200 mensen in Fryslân bij de Kredietbank aan; omgerekend zouden tussen de drie- en de vierhonderd van hen huizenbezitter zijn, meent Jaarsma. Exacte cijfers daarover heeft hij niet.

De nieuwe regels zullen pas over enkele jaren effect hebben. ,,Nu hebben we ook weinig klanten met oude, ouderwetse hypotheken. En als mensen direct beginnen met af te lossen, hebben ze een buffer op het moment dat hen iets overkomt zoals ziekte of baanverlies.”

Top