door: Ivo Arnold

Het FD publiceerde gisteren een artikel over het stopzetten van woningmarktvoorspellingen door de grote banken. Zij doen dit uit angst voor het voeden van pessimisme en om de markt gerust te stellen.

In een eerdere blog heb ik het punt gemaakt dat het een goede zaak is dat ze daarmee ophouden, maar dat ze het doen om de verkeerde reden. De goede reden is het vermijden van een belangenconflict. Banken die op een berg hypotheken zitten en in het verleden te dure woningaankopen van hun klanten te ruimhartig hebben gefinancierd, willen de markt natuurlijk niet destabiliseren met al te negatieve voorspellingen. Dus toen een woningmarkteconoom van de Rabobank vorig jaar eindelijk eens een keer een realistische (en zeer negatieve) voorspelling gaf, trapte zijn baas Piet Moerland meteen op de rem. Dit was toch echt niet de bedoeling; een bank moet vooral vertrouwen uitstralen en de mensen geruststellen. Zijn collegae vinden dat blijkbaar ook, zo lazen we gisteren in het FD. Als de woningmarkteconomen bij de grootbanken nog enig zelfrespect hebben, nemen ze collectief ontslag in plaats van hun snavels zo te laten knippen door Moerland en consorten.

De verdienste van Moerland is echter dat hij overduidelijk heeft aangetoond dat banken belanghebbend zijn en dus geen onafhankelijke woningmarktvoorspelling zullen leveren. Ze hadden ook nooit aan deze activiteit moeten beginnen. Laten we hopen dat de voorspellingen niet worden hervat als de markt weer opkrabbelt. Voor een kalmeringsmiddel moet de huizenbezitter maar naar de drogist.

Maar stoppen met voorspellen betekent dan ook echt stoppen. En dat is niet gebeurd. Weliswaar wordt er geen numerieke voorspelling meer gepubliceerd, in de tekst van de laatste woningmarktmonitor blijven de Rabobank-economen in de glazen bol kijken, zij het wat waziger:

De betaalbaarheid op lange termijn en de stabilisatie van de transactieaantallen doen vermoeden dat de bodem in zicht is. Dit laat natuurlijk onverlet dat een voortkwakkelende economie en oplopende werkloosheid geen goed nieuws zijn voor herstel op de woningmarkt.

De afnemende daling van het aantal transacties tot bijna een stabilisatie en de recente geringe maandelijkse prijsstijgingen geven evenwel aanleiding om over marktherstel te filosoferen.

Misschien kunnen ze in de volgende editie het woord “vermoeden” vervangen door “hopen” of “bidden” en het woord “filosoferen” door “dromen”. Mijn dringend advies aan deze economen is: verlaag je niet tot dit soort vage taal en beperk je tot een feitelijke presentatie van de relevante data en de recente ontwikkelingen.

Verrassend was de reactie van twee parlementsleden op het FD-artikel. GroenLinks kamerlid Linda Voortman maakt het het bontste:

Eerst hebben de banken jaren geroepen dat de huizenprijzen zouden blijven stijgen, zonder te waarschuwen voor de risico’s”, zegt Voortman. ”En nu het dan niet zo goed gaat, waarschuwen ze de consument opnieuw niet. De banken hebben een zorgplicht en dan moet je ook goed informeren.

De eerste opmerking is terecht, maar daarna gaat het mis. Zorgplicht heeft niets te maken met het publiceren van onbetrouwbare korte-termijn voorspellingen. Alleen goede voorspellingen informeren, maar daartoe zijn banken niet in staat (en vele anderen overigens ook niet). Voor de crisis had een aspirant-huizenkoper er meer aan gehad als de bank hem een grafiek had getoond van de lange-termijn huizenprijzenontwikkeling, inclusief de forse daling begin jaren tachtig en het zwakke herstel daarna. Met als boodschap: huizenprijzen gaan niet alleen maar omhoog, maar ook omlaag. Zorg dus voor een prudente financiering om een eventuele sterke prijsdaling op te vangen.

Dan CDA-kamerlid Raymond Knops. Die heeft alle begrip voor de beslissing van de banken, omdat de voorspellingen niet uitkomen.

En dus kloppen de modellen niet. Dat zorgt nu steeds voor de nodige onrust, dus het is goed als die modellen eerst bijgesteld worden.

Ik deel zijn vertrouwen in modellen niet. Het is moeilijk de aanhoudende economische onzekerheid en de veranderingen in het woningmarktbeleid goed te modelleren. Maar stel dat het zou lukken, wat heeft een bankeconoom daar dan aan als hij van zijn baas de opdracht krijgt om de markt te kalmeren.

Van kamerleden zou je verwachten dat ze een goed gevoel voor belangenconflicten hebben. Maar voor dit belangenconflict zijn ze volledig blind.

bron: Weblog Ivo Arnold