Dirk Bezemer legt in de onderstaande video uit hoe economische crises ontstaan. Veel mensen proberen het grote publiek wijs te maken dat het alleen met vertrouwen te maken heeft. Dirk laat zien dat het in systeem zit. “Bubbels en crises zitten in ons economisch systeem gebakken.”
“Wat de bubbel zal eindigen is dat door de stijgende schulden mensen steeds meer inkomsten moeten gebruiken voor het terug betalen van de schulden plus rente. “
Gisteren kwam het het achtuurjournaal van de Nederlandse staat met een verhaal over stijgende huizenprijzen. Iedereen die het nieuws had gevolgd, wist al dat volgens het CBS de bestaande koopwoningen in oktober 4 procent goedkoper waren dan in oktober 2012. Beetje vreemde opening dus..
“De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in oktober 2013 op hetzelfde niveau als begin 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling 20,3 procent.In de eerste 10 maanden van 2013 zijn 84 055 woningen van eigenaar gewisseld. Dat is een daling van 6,7 procent in vergelijking met een jaar eerder” Dat staat in het bericht van het CBS.
Vanwaar dan dit optimisme? Had het CBS wat gemist?
Ons Journaal had bij de NVM de gespecificeerde cijfers voor Amsterdam opgevraagd, omdat dit de enige plek in Nederland is waar de huizenprijzen licht stegen. Ook was men in jubelstemming over de werkloosheid, al zag Vergeer van het CBS daar weinig aanleiding toe. Volgens hem zijn veel jongeren zonder baan gaan studeren en gaan mensen die hun baan verliezen niet direct op zoek naar een andere baan. In oktober is het aantal WW-uitkeringen dan ook met achtduizend gestegen.
Ik kan er dan ook geen traan om laten dat de NOS stopt het met het uitzenden van het achtuurjournaal, al hoop ik hoop wel dat Marjolein haar nieuwe Volvo mag houden.
Gelooft u de overheid, de banken en de makelaars nog?
“Het moment van kredietverlening is echt het instappen in een heel groot risico wat bij een woninghypotheek 30 jaar gaat lopen.” Dat was vanavond de waarschuwing van woningmarkt-minister Stef Blok. Verder waarschuwde hij wanneer er eenmaal getekend is, je er echt helemaal aan vast zit: “Als je eenmaal een te hoge schuld op je nek hebt, dan kom je daar niet makkelijk vanaf, is de les van de afgelopen jaren”
Goed dat de VVD-minister er toch voor kiest om jonge naïeve starters te waarschuwen. Zeker nu ook De Nederlandsche Bank inziet dat in de opgaande fase stijgende huizenprijzen en ruime kredietverstrekking elkaar hebben versterkt en geleid tot onhoudbare prijs- en schuldniveaus.
Het kabinet heeft besloten de LTV ratio stapsgewijs te verlagen naar 100% in 2018. DNB vindt een verdere daling van de LTV limiet op termijn wenselijk en ziet gevaren in maatwerk hypotheken. “De norm is nu voor huishoudens hetzelfde ongeacht de gezinssamenstelling, waardoor zij mogelijk voor bepaalde groepen te krap dan wel te ruim uitvalt.”
DNB: als gevolg van zwakke economisch herstel zijn risico's banken toegenomen. Het kredietrisico op bedrijfsleningen en hypotheken neemt toe
Jacques Monasch wil de inkomensgrens voor sociale huurwoningen ‘tijdelijk’ verhogen naar 43.000 euro. In het voorstel van Monasch staat beschreven dat mensen die tussen de 35.000 en de nieuwe grens van 43.000 verdienen een contract voor 5 jaar krijgen, waarna zou worden geëvalueerd of ze nog steeds recht hebben een sociale huurwoning. Naast de VVD is ook D66 tegen.
Het kabinet probeert mensen met hogere inkomens uit goedkope sociale huurwoningen te krijgen door woningcorporaties toe te staan inkomensafhankelijke huren te vragen. Monasch komt er nu achter dat dit niet gaat werken en dat de kans groot is dat zijn partij bij de volgende verkiezingen door de huurders wordt afgestraft.
‘Vox populi-ondersteuning van het Rabo-bashen’. Anders kan BNR’s economiecommentator Kees de Kort de opmerkingen van minister Jeroen Dijsselbloem aan het adres van de Rabobank niet omschrijven.
Eerst uitgebreid commentaar op de bonussen van de Rabotopman, en nu zeuren over een rapport van de Rabobank waar hij het niet mee eens is; als het aan Kees de Kort ligt, mag ‘Jeroen D.’ wel een toontje lager zingen. “Dat mag hij als méns vinden, maar hij is minister van ons allemaal. Het is een goed gebruik dat ministers niet praten over individuele gevallen. Óf hij gooit olie op het vuur, óf hij is echt boos, en dan is ‘ie gewoon incompetent. Stadsdeel Amsterdam, dat niveau. Als er een crisis komt, moeten we dan met die man de crisis in?”
Slechte timing ook, vindt De Kort. “Eindelijk toont Rabobank wat intellectuele integriteit en durven ze te zeggen dat het wel meevalt, en nu zegt Dijsselbloem: ‘jullie moeten wel positief zijn’. Hij wil dus blijkbaar dat de banken het publiek blijven bedonderen met het verhaal dat het binnenkort beter gaat. Dus je wilt meer integriteit bij de banken, maar je wilt ook dat ze het publiek voor de gek houden. Ik ben benieuwd wat meneer Dijsselbloem te zeggen heeft over de economen van OECD, want die zijn ook niet zo positief over de Nederlandse economie.”
Dat de bodem van de woningmarkt is bereikt, is wat minister Blok van Wonen betreft een feit. “Sinds een aantal maanden zie je dat het aantal transacties toeneemt en dat de prijzen alweer aan het stijgen zijn.” en “De cijfers illustreren dat het vertrouwen weer terugkomt. Dat zie je toch om je heen gebeuren? Dat is een constatering op basis van de cijfers die maand op maand naar buiten komen”
Dat Stef Blok niet tegen kritiek kan bleek toen BNR’s Paul van Liempt met de visie van de Rabobank economen kwam. Zij verwachten ook voor de komende kwartalen een minnetje. “Het lijkt wel of u het herstel niet wilt zien” snauwde Blok.
De kenmerkende narcistische ondertoon van onze Stef
Voormalig VVD-gedeputeerde en vastgoedmaffia-maatje Ton Hooijmaijers mag waarschijnlijk zitten
In oktober 2013 registreerde het Kadaster 9.929 verkochte woningen. Dit is een stijging van 16,7% ten opzichte van oktober 2012 (8.507). Vergeleken met september 2013 is er sprake van een stijging van 6,9%. Het Kadaster registreerde toen 9.289 verkochte woningen.
De afgelopen maanden kenmerkten zich door een grote toename in het aantal transacties ten opzichte van vorig jaar. Dit is te verklaren doordat vorig jaar in juni heel veel woningen werden gepasseerd bij het kadaster en de maanden daarna heel weinig. De markt was toen tot na de verkiezingen in september erg rustig, waardoor er ook in oktober zo’n 13,5% minder woningen werden verkocht dan in een gemiddelde oktobermaand sinds 2009. Een vergelijking met vorig jaar is dan ook nog steeds niet goed mogelijk. Vergeleken met een gemiddeld crisisjaar loopt het maandelijkse aantal transacties nu sinds augustus weer redelijk in de pas.
Dat het aantal transacties de laatste maanden niet verder terugvalt ten opzichte van eerdere jaren maakt 2013 echter nog geen geweldig jaar. Van januari tot en met oktober werden er in totaal 84.055 verkochte woningen geregistreerd door het kadaster. Vorig jaar was tot nu toe het slechtste jaar sinds de registratie in 1995 bij het CBS begon. Toen werden in de eerste 10 maanden nog 90.064 woningen verkocht, 6,7% meer dan nu. In 2006 waren er deze tijd van het jaar al ruim tweemaal zoveel woningen verkocht als nu.
In totaal werden er van november 2012 tot en met oktober dit jaar 111.252 verkochte woningen geregistreerd door het kadaster. Dit jaartotaal loopt iets op sinds juli, omdat de bijzonder slechte maanden van vorig jaar uit de cijfers verdwijnen. Vorig jaar eindigde vrij sterk omdat mensen graag een hypotheek afsloten voordat het verplicht werd om deze 100% af te lossen. Indien november en december dit jaar ook als een normaal crisisjaar scoren zal de teller aan het eind van dit jaar tussen de 108.000 en 109.000 verkochte woningen blijft steken.
Tot nu toe was 2012 het slechtste jaar met 117.261 verkopen, dus de markt lijkt op een nieuw diepterecord af te stevenen. Voor een klein deel komt dat door mensen die hun aankoop eind vorig jaar ‘naar voren’ hebben gehaald, waar ze anders in de cijfers van dit jaar zouden hebben meegeteld.
Oktober zal vooralsnog de laatste maand zijn met opzienbarend goede cijfers ten opzichte van vorig jaar. Ik verwacht dat november vergelijkbaar zal zijn met 2012 en in december zakken we een eind onder het aantal transacties dat in december 2012 werd geregistreerd. December scoort wel altijd iets beter dan de overige maanden dus wanneer men dan vergelijkt met november valt die terugval wellicht nog wat te maskeren door wie daar belang in ziet. Beter is om ook dan niet met 2012 te vergelijken maar te kijken naar bijvoorbeeld 2011, of de trend die er is sinds de crisis begon.
Zie voor meer cijfers het vastgoeddashboard van het kadaster. Komende donderdag maakt het CBS de prijsontwikkeling bekend.
Huizenbezitters die denken veilig te zitten met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), komen bedrogen uit. De regels worden binnen een jaar, voor de tweede keer een stuk strenger gemaakt. Wie zijn huis met verlies moet verkopen, krijgt zijn restschuld lang niet altijd meer vergoed.
Veel huizenbezitters dachten dat de Nationale Hypotheekgarantie een vangnet is dat ze zal beschermen als ze hun huis met verlies moeten verkopen. Dat was ze dan ook door het NOS Staatsjournaal wijsgemaakt.
Dit fragment komt uit een NOS uitzending uit december 2010. Terwijl dit uit 2008 stamt: “De Tweede Kamer wil dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt verhoogd, maar volgens Bos geeft dat alleen meer zekerheid aan de banken en niet aan de burgers.”
A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 4%, bankspaar en aflossingsvrije hypotheek)
A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 40.000 euro
In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 178.042 euro Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 257.787 euro
Twee keer
In bovenstaand voorbeeld is door de nieuwe berekening van NHG de maximale hypotheek 79.745 euro hoger (257.787 – 178.042). Dit is natuurlijk een enorm bedrag op een inkomen van 40.000 euro (bijna twee keer het inkomen).
Als A aangeeft aan NHG dat hij de hypotheek van 250.000 euro niet meer kan betalen, dan heeft A een probleem. Stel de woning wordt gedwongen verkocht, dan zal NHG de restantschuld niet vergoeden. Zij gaan er namelijk vanuit dat A zijn hypotheek WEL kan betalen.
In de huidige situatie (tot 1 januari 2014) had A wel onder de borgstelling gevallen en was de restantschuld onder bepaalde voorwaarden wel kwijtgescholden.
Een extreem voorbeeld:
A heeft een inkomen van 50.000 euro
A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 3%, beleggen en aflossingsvrije hypotheek)
A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 30.000 euro
In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 151.208 euro. Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 253.140 euro.
In deze extreme berekening verklaart NHG dus dat de huizenbezitter een hypotheek kan betalen van 8,44 keer zijn inkomen! Ik hoop dat NHG rekening heeft gehouden met de rechtszaken die de afgelopen tijd zijn geweest van huizenbezitters tegen banken vanwege overcreditering.
Instanties zoals de Autoriteit Financiële Markten, Nederlandse Vereniging van Banken en het Nibud hebben hier hun toestemming voor gegeven. Maar de Vereniging Eigen Huis zal toch wel opkomen voor hun achterban? Vergeet het maar, die tweeten liever over het gestegen consumenten vertrouwen, zoals ze met Stef Blok hebben afgesproken.
Welkom op huizenmarkt-zeepbel.nl Ik ben dit weblog in 2008 begonnen (nog voor de crash van Lehman Brothers) om te waarschuwen voor de gevaren van onze kenniseconomie lenen-lenen-lenen-consumptie-economie. Nederlandse huishoudens zijn wereldkampioen lenen. Veel gezinnen zijn inmiddels, zonder dat ze het zelf door hebben, slaaf van “de bank”. Wil je als starter in 2022 een huis gaan kopen, dan kun je beter wachten tot de huizenbubble weer is leeggelopen.
Loading ...
recent comments