Beleggingsexpert Harm van Wijk waarschuwt opnieuw voor toekomstige problemen op de huizenmarkt. Vele hebben waarschijnlijk nog nooit van hem gehoord, maar hij was toch één van de eerste die op TV waarschuwde voor de huizenzeepbel. Dat werd hem destijds niet in dank afgenomen.

Harm waarschuwt het Nederlandse volk begin 2008

Nu legt Harm een link tussen de huizenprijzen en de AOW:

De AOW dreigt op korte termijn te bezwijken als gevolg van de vergrijzing. Dit jaar zijn er weer 223.000 mensen bij gekomen die 65 jaar zijn geworden. Ieder jaar komen er ruim 200.000 bij. Zoals in de grafiek is te zien, zijn er echter steeds minder jongeren die kunnen opdraaien voor dit omslagstelsel.

De AOW is in 1947 ingevoerd als de Noodwet Ouderdomsvoorziening. Deze ‘tijdelijke’ oplossing (net zo tijdelijk als het ‘kwartje van Kok’) voor de ouderen na de tweede wereldoorlog werd betaald door jongeren. Dit omslagstelsel werkte in 1950 goed omdat er weinig ouderen waren en veel jongeren.

Nu er echter meer ouderen zijn dan jongeren dreigt dit omslagstelsel (lees piramidespel) voor chaos te zorgen in Nederland. Wie de 2 grafieken bekijkt, ziet dat de AOW niet meer te betalen is. Als we de klok een paar jaar vooruit zetten, dan zien we dat in 2030 naar verwachting op iedere 65-plusser er 2 personen tussen 24 en 65 jaar zijn. Nu zorgen nog 3,2 personen voor een 65-plusser. In 2040 is dat overigens teruggevallen tot 1,75. Voor mij zijn er dus geen 2 mensen meer te vinden om mijn AOW te betalen als ik 65 ben…

De bruto uitkering per 1 juli 2013 (met gezamenlijke huishouding) is nu € 725,77 per maand en voor alleenstaanden € 1061,36 per maand. Iedere pensioenberekening gaat uit van een AOW-uitkering, maar wat als de AOW-bubbel barst? Dit piramidespel stopt namelijk als er minder betalers zijn dan ontvangers. Dat is, zo hebben we gezien, een kwestie van (weinig) tijd.

Wat doe je als je (niet geïndexeerde of zelfs gekorte) pensioen ook nog eens wordt getroffen door het afschaffen van de AOW? Hoe vang je een daling van € 700 of € 1000 op je maandelijkse inkomen op? Net als in Amerika boodschappen inpakken met je van reuma kromgegroeide handen?

En wat is het effect van deze vergrijzing op de huizenmarkt? Momenteel is de levensverwachting voor een Nederlandse man 78,8 jaar en voor een Nederlandse vrouw 82,7 jaar. De mensen die vlak na de tweede wereldoorlog zijn geboren (de babyboomers) zorgen nu al voor een piek in het aantal begrafenissen en crematies.

“Bevolkingsprognoses voor de verdere toekomst laten zien dat het aantal sterfgevallen kan stijgen van 137.000 per jaar in 2005 tot 225.000 in 2050. Dat is een stijging van maar liefst 65%, terwijl de totale bevolking van Nederland in hetzelfde scenario zal toenemen met slechts 4%.” zo lezen we op http://www.begraafplaats.nl/ Maar wat gebeurt er met hun koopwoning?

In de grafiek is duidelijk te zien dat er meer ouderen dan jongeren zijn. Veel aanbod dus van koopwoningen en weinig vraag dus. De huizenmarkt in Nederland zal, net als de AOW dus, instorten (zie ook http://beleggen.com/een-kaartenhuis/). En wat is hiervan de invloed op het consumentenvertrouwen? En op de consumentenbestedingen? Het slechtste dat je nu dus kunt doen is je pensioen beleggen in vastgoed dus. Maar wat dan?

Lees verder op beleggen.com

Net nu het kadaster de eerste (iets te) voorzichtige stapjes op gebied van opendata lijkt te zetten, trekt ineens openkoopsom.nl uit het niets een flinke sprint.  De filosofie van de website is simpel: iedereen die serieus bezig is met het zoeken naar een koopwoning vraagt koopsominformatie op bij het kadaster om te bepalen welk bedrag voor een bepaald huis ‘normaal’ zou kunnen zijn. Een overzicht van historische koopsommen, in combinatie met prijsindexen zijn onmisbaar bij het bepalen van het bedrag dat je wilt bieden en bieden je broodnodige informatie om je af te sluiten voor de stoorzender die ‘verkopend makelaar’ heet. Bovendien biedt het broodnodige transparantie op de woningmarkt en is het essentieel voor verkopers om hun verliesaversie te overwinnen.

Het vervelende is alleen dat deze gegevens die gevoelsmatig toch een beetje van ons allemaal zijn voor veel geld worden verkocht door het kadaster. Bovendien krijg je dan wel de gegevens van een aantal huizen in een postcodegebied, je moet er zelf bij zoeken of het huis even groot is en uit dezelfde periode komt. Openkoopsom komt nu met een oplossing. Je kunt je sms of pdf uploaden, waarna je oppervlak en bouwjaar van de huizen te zien krijgt. Bovendien deel je dan automatisch de koopsominformatie met andere huizenzoekers. Ik kan me voorstellen dat als je echt bijna een huis gaat kopen nog even de laatste stand van zaken opvraagt bij het kadaster, maar dit zou een eerste scan van prijsniveaus goed mogelijk kunnen maken.

Waarschijnlijk zal dit tot discussie leiden met het kadaster, maar misschien is het wel tijd dat die discussie gevoerd werd. Voor nu vind ik deze opendata by proxy erg veelbelovend en een buitengewoon nuttige tool voor huizenzoekers. Mits hij gebruikt gaat worden.

Een paar dagen geleden bracht het kadaster een API uit waarmee je toegang kunt krijgen tot gemiddelde transactieprijzen per postcodegebied tussen juli ’11 en juli ’12, plus de coördinaten per postcode. Dat laatste is best handig, tot nu toe moest je het doen met semi-illegale scrape-acties op de BAG-viewer.

De gemiddelde prijs per viercijferige postcode is echter een fopspeen niet helemaal wat we willen. Iedereen wil namelijk gewoon de transactie-overzichten per huis, om te kunnen bepalen wat een woning waard is. Dat helpt kopers (die voor deze data relatief schofterig veel geld moeten betalen) bij het bepalen van een reëel bod, en het helpt verkopers hun verliesaversie te overwinnen met ongekleurde actuele informatie. Echter verdient het kadaster daar gewoon fors geld aan en weigert ze dit vooralsnog vrij te geven ondanks het feit dat de data toch een beetje van ons allemaal is. Dat mag gewoon, vanwege <insert rechtsvorm die alleen het kadaster en juristen iets zegt>.

Gemiddelde prijs

Maar goed, ook met een fopspeen kun je leuke dingen maken. Vandaar dus bij deze drie kaarten. De eerste geeft een overzicht van de gemiddelde transactieprijs per viercijferig postcodegebied. Dit is de gemiddelde prijs van een huis en dus niet de prijs van een gemiddeld huis. Als er alleen villa’s werden verkocht, bepalen die villa’s de prijs.

(grijs=geen data; blauw <= 150k; geel <200k; oranje < 250k; rood <350k; paars >350k)

Appartementen binnen budget Jan modaal

De tweede kaart geeft aan waar je als Jan Modaal heden ten dage in je eentje een gemiddeld appartement kunt kopen. Bij blauw kan dit, bij rood kan dit niet. Bij grijs zijn er waarschijnlijk geen appartementen verkocht in het gegeven gebied.

N.b. ik ging er voor het gemak van uit dat Jan Modaal een huis kan kopen van 140.000 euro aanschafprijs.

Tussenwoningen binnen budget modaal tweeverdienersgezin

De derde kaart geeft weer waar een doodnormale tussenwoning meer kost dan 225 duizend euro. Ik koos die 225 duizend omdat dat bij mijn weten ongeveer is wat een modaal tweeverdieners gezin maximaal kan betalen lenen. Daar deed ik geen uitgebreide research naar, dus als ik er naast zit hoor ik het graag in de comments.
(blauw < = 225.000; rood >225.000)

Marieke van Harten gaat in een laatste wanhoopspoging de sleutel van haar huis inleveren bij de bank. Het water staat haar en haar gezin aan de lippen, nu ze al een paar maanden de hypotheeklasten niet meer kan opbrengen. Hoewel er een koper is voor het huis houdt de bank dit tegen, omdat die het bod te laag vinden en meer geld willen voor het huis.

Van Harten vindt dat de bank dan zelf maar een oplossing moet vinden.

Loan-to-value-ratio van 129%. Een krankzinnige hypotheek. Oerdomme beslissing van de kopers én van de bank.

Volgens econoom Marcel Canoy is deze poging een symptoom van de tijd. Banken vindt hij stroperig en niet efficiënt in de afhandeling van schulden. Hij pleit ervoor dat we meer begrip krijgen voor mensen met een restschuld en in sommige gevallen zelfs een deel van de schuld moeten kwijtschelden. ‘Als we echt de economie weer willen laten draaien, moeten we eerst af van deze gigantische schuldenberg’, stelt Canoy.

Marieke is niet de enige die worstelt met de financiën van haar huis: naar schatting staat van 1,3 miljoen huishoudens het huis onder water. Sinds 2010 is het aantal mensen met een betalingsachterstand op hun hypotheek verdubbeld.

In hoeverre is dit probleem een rem op onze economie en hoe komen we dan van die schulden af? EenVandaag spreekt met econoom Marcel Canoy, de Nederlandse Vereniging van Banken en volgt Marieke van Harten naar de bank.

@eenvandaag Rabo liegt: (LTVR>100%) is gestegen van 22,6% naar 34,9%. #onderwater http://t.co/gP4rKu8HC8

— Huizenmarkt Zeepbel (@huizenprijzen) December 21, 2013

Reactie van Rabobank:

Het is in het belang van klant en bank om er voor te zorgen dat de eventuele restschuld zo klein mogelijk is. Dat proberen we ook te bewerkstelligen.

Er zijn ook klanten van de Rabobank waar restschulden aan de orde zijn. Ongeveer 15% van de klanten heeft een schuld die hoger is dan de waarde van de woning. Dit ligt onder het landelijk gemiddelde. Als de klant zijn maandelijkse lasten kan voldoen en niet gaat verhuizen is dat geen probleem.

lees ook: Das Kapital : 35% Rabo-hypotheken onder water

De Rabobank wil betalingsproblemen voor hypotheekklanten zo veel mogelijk voorkomen. Dit is in het belang van de klant en in het belang van de bank. Dat begint bij een zorgvuldige afweging en advisering bij de verstrekking en een goed beheer daarna. Op 30 juni 2013 had 0,56% van de ruim 1,2 miljoen hypotheekklanten van de Rabobank Groep een betalingsachterstand van 90 dagen of langer. In de meeste gevallen komen de klant en de bank gezamenlijk tot een oplossing en kan de klant gewoon in zijn huis blijven wonen. De Rabobank heeft bij een betalingsachterstand de beschikking over een aantal hulpmiddelen. Hierbij moet gedacht worden aan het treffen van een betalingsregeling, het tijdelijk opschorten van de premie voor de spaarverzekering, het stopzetten van de aflossing voor een bepaalde periode of het inzetten van een budgetcoach. Voor 0,23% van de hypotheekklanten is herstel niet meer mogelijk en wordt overgegaan tot onderhandse of openbare verkoop van de woning. Bij voorkeur geschiedt dit in samenwerking met de klant via een onderhandse verkoop. Van belang, voor zowel klant als bank, is dat dit tegen een goede prijs gebeurt. Hierover maakt de bank met de klant een afspraak, rekening houdend met de marktprijzen en het moment van verkoop, en de mogelijke restschuld. Het veilen van de woning gebeurt zeer beperkt, het eerste halfjaar van 2013 is in 134 situaties overgegaan tot een openbare verkoop.

De Rabobank heeft een restschuldregeling. Bij deze regeling kunnen klanten met een restschuld uit verkoop van de woning tegen gunstige voorwaarden de restschuld terugbetalen. Hierbij wordt rekening gehouden met het opgebouwde eigen vermogen van de klant en wat hij kan betalen. Dit bepalen we op basis van  de Nibud normen. Zijn de mogelijke lasten uit de restschuld hoger dan de klant kan betalen dan is er sprake van een problematische restschuld. Hier wordt dan individueel, met de klant  bepaald welke mogelijkheden er nog zijn. De afspraken hiervoor zijn klantspecifiek. Dit blijft uiteraard gericht op betaling van de schuld, maar er wordt zo veel mogelijk rekening houdend met de situatie en mogelijkheden van de klant.

Voor wat betreft het inleveren van de sleutel kunnen we het volgende aangeven. In de Nederlandse werkwijze rondom woningbezit en hypotheekverstrekking is de woning persoonlijk eigendom, ook de lening die de klant aangaat is aan de persoon gebonden. Deze situatie verandert niet door het inleveren van de sleutels. De woning blijft van de klant, evenals de verantwoordelijkheid voor het aflossen van de lening.

bron: EenVandaag