Er worden minder huizen verkocht dan vorig jaar. De prijzen van huizen stijgen nog wel, maar veel minder dan een jaar geleden. De woningen die in augustus zijn verkocht waren gemiddeld 2,7% duurder dan een jaar geleden. Dat is de laagste prijsstijging in de laatste vijf jaar. Ten opzichte van juli 2008 stegen de prijzen vrijwel niet meer. 15.500 huizen wisselden in augustus van eigenaar, ruim éénvijfde minder dan vorig jaar.
Door een krapte op de geldmarkt, angst bij banken en een oplopende inflatie is het vrijwel zeker dat de rente nog verder op gaat lopen. Dit zal op termijn in combinatie met een snel afnemend consumentenvertrouwen, toenemende verwachtingen van prijsdalingen en een groeiend aantal gedwongen verkopen er voor zorgen dat de huizenprijzen sterk gaan dalen.
Huizenkopers betalen binnenkort nog meer rente op hun hypotheek omdat banken met hogere marges werken. Het verschil tussen de gemiddelde hypotheekrente en de rente op de kapitaalmarkt is binnen een aantal maanden al enkele tienden van een procent opgelopen
Banken wijzen erop dat het inlenen van geld duurder is geworden door de kredietcrisis. Het onderling geld lenen van banken is alleen nog mogelijk tegen forse opslagen.
Bovendien is het doorverkopen van portefeuilles met hypotheken vrijwel onmogelijk geworden. Voor de kredietcrisis was dit voor veel banken een veelgebruikte methode om kredieten van de balans te halen. Daardoor hoefden ze minder geld in te lenen en bovendien minder bufferkapitaal aan te houden.
Sinds de crisis is dit echter vrijwel onmogelijk geworden. ‘Met het opdrogen van deze markt zijn financiële partijen gedwongen zichzelf duurder te financieren’, zegt een woordvoerster van Fortis. Bovendien moeten ze nu kapitaal aanhouden voor de hypotheken, waar een rendement op gemaakt moet worden.
De Britse topeconoom Willem Buiter vertelt wat de gevolgen zijn voor de reële economie.
Op 1 januari 2005 is de wet Hillen van kracht geworden, officieel ‘wijziging van de wet inkomstenbelasting 2001, terzake van het bevorderen van de financiering van de eigen woning met eigen middelen’.
Hierbij is een belastingaftrek geïntroduceerd als u geen of een geringe eigenwoningschuld (hypotheeklening) heeft.
Door de regeling kunt u geen positief inkomen meer krijgen uit de eigen woning. Hebt u geen eigenwoningschuld meer op uw woning, dan geeft u wel het eigenwoningforfait op maar krijgt u een extra aftrek ter grootte van het eigenwoningforfait. Zodat het eigenwoningforfait en de aftrek tegen elkaar wegvallen.
Het is dus nu – als u zelf voldoende kapitaal bezit – de vraag of het verstandig is uw hypotheek daarmee af te lossen of niet.
Voordelen:
U bouwt belastingvrij vermogen op doordat uw vermogen in uw eigen woning zit.
Als u uw hypotheek hebt afgelost houdt u maandelijks geld over.
U bent minder kwetsbaar in het geval van waardedaling van uw huis.
Als na dertig jaar de renteaftrek komt te vervallen worden uw vaste woonlasten niet hoger.
Nadelen:
Gedurende de looptijd van de hypotheek zijn uw maandelijkse woonlasten hoger, omdat u naast rente ook aflossing betaalt.
Aflossen heeft tot gevolg dat de overwaarde op de woning toeneemt. Als u gaat verhuizen en dus een nieuw huis koopt kunt u dat geld alleen gebruiken voor de aankoop van dit huis. Dit is de zogenaamde ‘bijleenregeling’ die sinds 2004 van kracht is.
Als u aflost zit uw geld uiteindelijk in uw huis en kunt uw dit dus niet gebruiken voor andere doeleinden.
Als uw binnen 30 jaar aflost verliest u (een deel) van uw renteaftrek.
Voorbeeld
U hebt een eigen woning met een WOZ-waarde van € 200.000,-. U hebt geen eigenwoningschuld. Op uw aangifte inkomstenbelasting geeft u een eigenwoningforfait op van € 1.100,- (0,55% x € 200.000,-). Daarnaast kunt u een aftrekpost opvoeren van € 1.100,- in verband met de gewijzigde wet, zodat u geen inkomstenbelasting verschuldigd bent ten aanzien van de eigen woning. Stel dat u voor € 30.000,- wilt verbouwen aan uw woning. In verband met het in de wet opgenomen wetsvoorstel Hillen komt dan de vraag op of u hiervoor uw eigen geld gaat inzetten of dat u dit bedrag gaat lenen.
U hebt geld op uw spaarrekening staan, hierover ontvangt u 3,5% rente. U kunt echter ook overwegen om uw verbouwing tegen 6% rente te financieren en de rente af te trekken op uw aangifte inkomstenbelasting. Indien u dit bedrag financiert, hebt u geen aftrekpost meer ter grootte van de bijtelling ten aanzien van uw eigen woning omdat u nu per saldo een aftrekpost hebt van € 700,- (€ 1.100,- -/- € 1.800,- (6% x € 30.000,-)). Uw netto woonlast bedraagt, even uitgaande dat u 42% belasting betaalt in box 1, € 1.800,- -/- 42% x € 700,- = € 1.506,-. Over uw spaargeld ontvangt u € 1.050,- aan rente (3,5% x € 30.000,-). De ontvangen rente hoeft u niet aan te geven in box 3. In box 3 wordt vermogensrendementsheffing geheven van 1,2%. Wij gaan er hierbij van uit dat uw spaarsaldo boven uw heffingsvrije vermogen in box 3 uitkomt. U betaalt in box 3 € 360,- aan inkomstenbelasting (€ 30.000,- x 1,2%). Het netto rendement op uw spaarrekening bedraagt € 690,- (€ 1.050,- -/- € 360,-). Per saldo betaalt u € 816,- (€ 1.506,- -/- € 690,-).
Had u uw eigen geld ingezet, dan had u in box 1 over de eigen woning geen inkomstenbelasting betaald (en had u ook geen aftrekpost ten aanzien van de betaalde rente). Uw box 3 vermogen zou gedaald zijn met € 30.000,-. U mist dan uw netto rente-inkomsten van € 690,-.
In dit voorbeeld kunt u dus beter uw eigen geld inzetten dan de verbouwing financieren met geleend geld. In de praktijk speelt echter ook nog mee of u in de toekomst uw eigen geld wellicht liever inzet voor een consumptieve besteding waarvan u de rente, wanneer u een financiering hiervoor aangaat, niet kunt aftrekken.
bron: eigenhuis.nl
Op www.berekenhet.nl kunt u zelf berekenen of het aflossen van uw hypotheek zinvol is. Deze berekening geldt voor hypotheekvormen waarbij u niet tussentijds aflost, dus niet voor een lineaire en anuïteitenhypotheek.
De woningnood stijgt de komende jaren verder, voorspelt prof.dr. Peter Boelhouwer van onderzoeksinstituut OTB. De overheid stimuleert de woningvraag, maar frustreert de nieuwbouw. De hoogleraar bij OTB analyseert de woningmarkt al jaren, en vergelijkt deze met andere westerse landen.
De woningbouw in Nederland bereikte in 2003 een dramatisch dieptepunt: slechts rond de 66 duizend nieuwe woningen werden opgeleverd. Sinds 1955 waren het er niet meer zo weinig. ,,Terwijl er jaarlijks negentig- tot honderdduizend nieuwe woningen nodig zijn om de overheidsplannen waar te maken”, zegt Boelhouwer. ,,Vanwege de bevolkingsgroei en sloop van kwalitatief slechte huizen.”
De komende jaren ziet de OTB-prof nog somberder in. ,,Ik vang geluiden op uit de markt waaruit blijkt dat het aantal opgeleverde huizen in 2004 zou kunnen dalen tot rond de vijftigduizend.”
Dat is ronduit paradoxaal gezien de astronomische huizenprijzen van dit moment, erkent Boelhouwer. En dat terwijl de overheid al een jaar of tien probeert meer marktwerking in de woningbouw te krijgen. Boelhouwer: ,,Begin jaren negentig liet de politiek de teugels meer vieren. Voor die tijd bepaalde de overheid jaarlijks het aantal nieuwbouwhuizen en het percentage koop- en huurwoningen.”
Dat die marktwerking totaal mislukt lijkt, komt volgens Boelhouwer doordat de overheid tegelijkertijd allerlei bouwregels aanscherpte. ,,Neem het nieuwe Bouwbesluit – hogere plafonds, luie trappen, enzovoorts – waardoor de bouwkosten met zo’n zes procent stegen. Of de nieuwe Energie Prestatie Normering: goed voor de duurzaamheid, maar de bouwkosten gaan omhoog.” Ook op het gebied van ruimtelijke ordening zijn de regels volgens Boelhouwer fors aangescherpt. ,,Dorpen mogen nog zelden uitbreiden; alleen in stedelijke gebieden mag nog gebouwd worden. Ook moeten aannemers meer geld steken in verfraaiing van de directe omgeving. Dat milieubewegingen veel vaker dan vroeger naar de rechter stappen om bouwplannen te frustreren, komt de bouwproductie ook niet ten goede.”
Hausse
Een andere rem vormen de fors gestegen grondprijzen. ,,Gemeenten hebben die de afgelopen jaren soms wel verdrievoudigd om mee te profiteren van de huizenprijzenhausse”, zegt Boelhouwer. Die grondprijzen moeten zo snel mogelijk weer naar beneden, zegt de volkshuisvestingsprof. ,,Maar overheden hebben de neiging prijzen wel te verhogen in geval van economische voorspoed, maar niet te verlagen als het slecht gaat.” Daarnaast is versoepeling van de regels hoog nodig, vindt Boelhouwer. En er moet meer ruimte komen voor bouwen in het groen. ,,Want dat willen mensen.”
Dat iedere balans in de woningmarkt zoek is, komt ook doordat de politiek de vraag naar woningen veel te veel stimuleert. Een ‘subsidiecarrousel’, noemt Boelhouwer het. De hypotheekrenteaftrekis volgens hem de grootste boosdoener. ,,Een uiterst merkwaardige subsidie, waarmee de overheid feitelijk de inkomensverschillen in Nederland vergroot en tegelijk de huizenprijzen kunstmatig hoog houdt. Terwijl het doel van overheidsingrijpen zou moeten zijn: garanderen dat ook de economisch zwakkeren een dak boven hun hoofd hebben.”
In de rest van Europa is de hypotheekrenteaftrek de laatste jaren fors ingeperkt volgens Boelhouwer, waardoor grote verschillen zijn ontstaan tussen huizenprijzen hier en in het buitenland. Een steeds grotere trek van bemiddelde Nederlanders naar de Belgische en Duitse grensstreek is het gevolg. ,,Zeker nu je tegenwoordig de hypotheekrenteaftrek mag ‘meenemen’ naar het buitenland.”
Toch moet de overheid op dit moment nog even afblijven van de hypotheekrente, waarschuwt Boelhouwer. ,,Vanwege de economische crisis is dat spelen met vuur.” De hypotheeklasten zijn zo enorm – in totaal 278 miljard euro, per inwoner veruit het hoogst ter wereld – moet nu côute que côute voorkomen worden dat de huizenprijs fors keldert. ,,Het is zonde dat de politiek halverwege de jaren negentig niet begonnen is met geleidelijke beperking van de renteaftrek. Dat had de oververhitte markt kunnen afkoelen.”
De banken krijgen van Boelhouwer ook een veeg uit de pan. Dat de huizenprijzen zo torenhoog zijn opgelopen, komt doordat zij met allerlei fancy hypotheekconstructies de renteaftrek maximaal uitmolken. Boelhouwer: ,,Het beleid van banken werkt vaak contra-productief. In de jaren tachtig waren ze zeer streng bij hypotheekverstrekkingen, waardoor de economische crisis extra lang aanhield. In de jaren negentig waren ze veel te coulant, waardoor de huizenmarkt en economie oververhit raakten.
Dit zei Peter al in 2004, hij had als kenner al lang door dat dit niet eeuwig goed blijft gaan.
De hypotheeklasten zijn zo enorm – in totaal 278 miljard euro, per inwoner veruit het hoogst ter wereld – moet nu côute que côute voorkomen worden dat de huizenprijs fors keldert.
Inmiddels zijn de hypotheeklasten al boven de 500 miljard euro uit gekomen. Als de zeepbel knapt zal de Nederlandse economie instorten en zullen ook de Nederlandse banken – die 6/10x zoveel uitlenen als men aan kernkapitaal op de balans heeft staan – in de problemen komen.
Consumenten krijgen door de kredietcrisis ook volgend jaar forse tegenvallers in hun huishoudboekje. Het krakende bankenimperium in de Verenigde Staten maakt lenen fors duurder, voor bedrijven en uiteindelijk ook consumenten.
ING Bank verhoogde gisteren zijn hypotheekrente in verband met het opdrogen van de leenmarkt. Vooral mensen met kortlopende hypotheken die gaan aflopen en hypotheken met een variabele rente, moeten rekening houden met sterk hogere maandlasten. “Je kunt nu al zien dat 2009 slechter wordt”, zegt Ronald Doeswijk van Iris, het onderzoeksbureau van Rabobank. “Dat is na de problemen in de VS onvermijdelijk geworden.”
“De huidige rente staat veel hoger dan mensen gewend waren”, zegt directeur Bas Millenaar van de De Hypothekers Associatie. “Een hogere rente maakt het leven sowieso duurder. Dat is financiële instanties in de wereld te verwijten. Zij hebben dit compleet uit de klauwen laten lopen en dat alleen maar om meer winst te maken. Ze maken alles kapot.”
Woningzoekers kiezen momenteel massaal voor spaarhypotheken, ziet Millenaar. “En dat is in dit tumult geen slechte keuze.” Nu de grote bankmastodonten op Wall Street omvallen, durven andere banken elkaar geen geld meer te lenen uit vrees niets terug te krijgen. De afgelopen dagen scherp gestegen rente die banken elkaar berekenen, wordt vroeg of laat doorberekend aan klanten van banken, consumenten en bedrijven. Van heftige renteverhogingen voor gewone leningen is echter nog geen sprake, zegt onderzoeker Peter Post van Moneyview. “Dan moeten de problemen uit de VS eerst doorzetten.” Sommige pensioenfondsen komen echter al in de gevarenzone, constateert bureau Mercer. Kelderende beurskoersen leiden tot fors lagere beleggingen voor pensioenen. Zelfs het aanpassen van pensioenen aan prijsstijgingen loopt gevaar, aldus Mercer. “Mensen zijn in paniek”, aldus een analist. Hij ziet dat beleggers hun pakketjes met aandelen massaal dumpen en hun geld steken in veiliger beleggingen zoals goud, grondstoffen, of het eenvoudig op spaarrekeningen zetten. “Met een rente van 5% is dat momenteel een heel veilige haven.”
“Het enige positieve aan de hele kredietcrisis is de dalende benzineprijs”, zegt Doeswijk van Iris. “Want er wordt in crisis veel minder olie afgenomen.” Vandaag zakt de benzineprijs daarom opnieuw.
Veel mensen weten niet dat naast centrale banken de primaire banken het recht hebben om geld uit het niets te creëren. Het geld voor uw hypotheek wordt dus uit het niets geschapen, gewoon met een druk op de knop..
primaire banken
De primaire banken (b.v. ABN/AMRO, RABO, ING, SNS) zijn de geldscheppende banken, dat wil zeggen dat zij met een zekere kas een grotere girale geldhoeveelheid dan deze kas kunnen maken, via girale kredietverlening. Zij weten namelijk uit ervaring dat de rekeninghouders slechts een klein deel van hun geld in chartale vorm komen opeisen en hebben dus geld ‘over’, waarmee ze een girale “zeepbel” kunnen opblazen, die echter ook niet te groot mag worden in verband met de vereiste liquiditeit ( “de zeepbel kan knappen” en de bank is failliet, omdat zij niet aan de opvragingen van het publiek kan voldoen). Zij willen natuurlijk zoveel mogelijk giraal krediet verlenen om zoveel mogelijk rentewinst te maken. De Nederlandsche Bank (DNB) houdt hen natuurlijk wel in de gaten dat ze niet teveel geld scheppen, in verband met inflatiegevaar.
secundaire banken
De secundaire banken (b.v. Friesch-Groningse hypotheekbank, ‘Spaarbank van ome Jan op de hoek’) kunnen nooit meer geld uitlenen dan dat zij zelf hebben gekregen van ander publiek via ingelegd spaargeld (spaarbanken) of via verkochte pandbrieven (hypotheekbanken). Ik zal beide soorten banken illustreren met een “balansje”, waarbij debet/activa betekent: de bezittingen van de bank en credit/passiva betekent: de schulden van de bank.
Centrale banken
De centrale bank voor de eurozone is de Europese Centrale Bank (ECB). De ECB is verantwoordelijk voor het monetair beleid in de eurozone. Om de geldmarkt te beïnvloeden en inflatie tegen te gaan staat de ECB het instrument van de refirente ter beschikking. In het Verdrag van Maastricht is vastgelegd dat:
men er naar streeft de geldgroei (M3 * ) niet boven de 4,5% te uit laten komen.
de inflatie beneden de 2% te houden voor de eurozone.
Helaas zijn deze doelstellingen blijkbaar niet haalbaar.
* M staat voor money supply en de 3 voor het tellen van zowel chartaal geld (munten en biljetten), giraal geld en depositos.
In vijf stappen: hoe de financiële crisis is begonnen, zich ontwikkelt en steeds dichterbij komt
Geld lenen voor een auto wordt duurder. De hypotheekrente stijgt. Onze pensioenpremies gaan volgend jaar misschien omhoog. De gevolgen van de internationale financiële crisis worden ook in Nederland steeds meer merkbaar. En dat terwijl het allemaal zo ver weg leek, met die te makkelijk verstrekte hypotheekjes in de Verenigde Staten. Hoe kon dit gebeuren en wat zijn de gevolgen? Een overzicht:
1. Eind 2006, begin 2007: aflossingsproblemen in de VS
Amerikaanse huizenbezitters komen in de problemen met de aflossing van hun hypotheken. Het gaat om mensen met weinig inkomen en weinig eigen kapitaal, die relatief dure hypotheken hebben afgesloten. Hypotheekaanbieders hebben hypotheken verstrekt met een addertje onder het gras: de eerste jaren betaalt men een lage rente, waardoor de maandelijkse lasten goed te dragen zijn. Daarna wordt de rente verhoogd en moet er ineens honderden dollars meer per maand worden betaald. Het aantal gemiste aflossingen loopt hierdoor op, de eerste mensen worden uit hun huizen gezet, hun woningen worden gedwongen verkocht.
Gevolgen voor Nederland:
Geen. Dankzij de lage rente die de banken vragen voor leningen, groeit de economie als kool. Bedrijven investeren veel en de werkgelegenheid groeit gestaag. De enige indicatie die (met terugwerkende kracht) duidt op mogelijk naderend onheil is dat de winstcijfers van bedrijven gigantisch zijn. Dat duidt meestal op scheefgroei of een naderend einde van de hoogconjunctuur, de periode waarin het goed gaat met de economie.
2. Voorjaar 2007: de hypotheekcrisis begint echt
Amerikaanse banken beginnen de gevolgen te merken van het toenemend aantal gemiste aflossingen. De verstrekte hypotheken, waarin de banken handelen, worden minder waard. Huizen die gedwongen worden verkocht leveren minder op dan de waarde waarvoor banken ze als onderpand op de balans hebben staan. De eerste kleine hypotheekbanken komen in de problemen.
Gevolgen voor Nederland:
Geld lenen wordt duurder. Eerst voor banken onderling, later ook voor bedrijven en consumenten. De zogenoemde spread (het verschil tussen de door de centrale bank vastgestelde rente en de daadwerkelijk betaalde rente die banken elkaar onderling berekenen) loopt op – een teken van toenemend wantrouwen tussen banken onderling. Dit blijft in eerste instantie zonder grote consequenties. Veel beleggers en analisten denken dat sprake is van een gezonde correctie op de jaren van extreem lage rentes en maken zich nog weinig zorgen. Slechts enkele analisten leggen het verband met de Amerikaanse huizencrisis. Maar ook zij zien dat niet echt als problematisch: alsof Nederland en Europa last zouden krijgen van een paar hypotheekverstrekkertjes in de VS die problemen hebben.
3. Zomer 2007 tot zomer 2008: het wordt een kredietcrisis
De banken die de hypotheken verstrekt hebben, hebben die leningen samengebundeld, opgeknipt en weer doorgeleend aan andere banken en financiële instellingen. Daardoor weet niemand meer precies wie de schade zal dragen van een niet afgeloste hypotheek. Gevolg is dat banken elkaar onderling gaan wantrouwen. Het risico stijgt dat een lening die een bank afsluit niet meer wordt afgelost. Steeds vaker blijkt dat degene aan wie de lening is verstrekt zwaar in de problemen is gekomen.
Omdat de markt voor interbancaire leningen opdroogt, wordt het steeds moeilijker de waarde vast te stellen van de pakketten aan hypotheekobligaties, de opgeknipte en weer doorgeleende hypotheken. Op basis van berekeningen beginnen banken de waarde van die pakketten op de balans te verminderen. De eerste miljardenafschrijvingen stapelen zich op, evenals de verliezen.
Zakenbank Bear Stearns komt in maart 2008 in de problemen omdat beleggers de bank niet meer vertrouwen. Om een faillissement te voorkomen helpt de Amerikaanse centrale bank JP Morgan Chase met de overname van Bear Stearns.
Gevolgen voor Nederland:
Afgelopen zomer breekt ineens paniek uit. Een paar beleggingsvehikels van banken (van de balans gehaalde pakketten met beleggingen) staan door de crisis op het punt van omvallen. Ze kunnen de hoge rente die ze de beleggers hebben beloofd niet langer uitbetalen. De Europese Centrale Bank in Frankfurt grijpt met honderden miljarden euro’s in om de boel te sussen. Het effect is tegenovergesteld: de angst slaat toe.
De kredietcrisis raakt de Europese en dus ook de Nederlandse economie. Allereerst daalt het consumenten- en het producentenvertrouwen. Dat betekent dat zowel consumenten als producenten minder geld gaan uitgeven.
Ten tweede zijn banken strenger geworden bij het verstrekken van kredieten. Niet alleen onderlinge leningen, maar ook leningen aan gewone burgers worden later gegeven en tegen strengere voorwaarden. Geld lenen wordt duurder en dat zet een rem op de groei van de economie.
Het klinkt misschien goed, maar ook de steeds hogere koers van de euro ten opzichte van de dollar is slecht nieuws voor de Nederlandse economie. Dat komt omdat de Amerikaanse centrale bank de rente fors verlaagde, terwijl de Europese Centrale Bank dat niet deed. Die duurdere euro is ongunstig voor bedrijven die spullen uit eurolanden willen exporteren: die spullen worden te duur voor mensen die met dollars willen betalen.
Ten vierde is de koers van de AEX-index fors omlaag gegaan. Daardoor hebben mensen met aandelen minder vermogen en minder vertrouwen.
En misschien wel het ergste: Nederlanders beginnen bang te worden. Door alle negatieve berichten over de Amerikaanse huizenmarkt kunnen Nederlandse huizenbezitters ook denken dat de huizenprijzen hier gaan kelderen. Dat wordt het ‘besmettingsgevaar’ genoemd.
4. Zomer 2008: Fannie en Freddie raken in de problemen
De aanhoudende problemen op de Amerikaanse huizenmarkt raken nu ook rechtstreeks de twee grootste hypotheekbedrijven in de Verenigde Staten, Fannie Mae en Freddie Mac. Samen garanderen zij bijna de helft van alle in de VS afgesloten hypotheken, met een waarde van 5.300 miljard dollar. De Amerikaanse overheid vreest dat met het omvallen van Freddie en Fannie de crisis oncontroleerbaar wordt, en besluit een reddingsplan op te zetten. Beide hypotheekgiganten worden onder overheidstoezicht geplaatst, de top van de bedrijven wordt vervangen en de staat stelt zich voor 200 miljard dollar garant.
Gevolgen voor Nederland:
Weinig – en dat stelt gerust. Dat Fannie en Freddie gered worden, verbaast eigenlijk niemand. De twee hypotheekgiganten voeren namelijk een publieke taak uit, waarvan de winsten in private handen verdwenen. Die weeffout kan nu hersteld worden en dat is een vertrouwenwekkend signaal. Zo bezien doet de redding van Fannie en Freddie het vertrouwen goed. Daarbij heeft zo ongeveer de
hele wereld belegd in obligaties van Fannie en Freddie, China voorop met 350 miljard dollar. Maar ook Nederland zit voor 23 miljard dollar aan de twee giganten vastgeklonken. Pensioenfonds ABP, De Nederlandsche Bank en bijvoorbeeld de beleggingsfondsen van Robeco zijn blij met het ingrijpen van de Amerikaanse overheid. Immers: die garandeert nu rechtstreeks de waarde van de beleggingen, waardoor die waarde niet naar beneden hoeft te worden bijgesteld (de zogenaamde afschrijvingen). Indirect profiteert ook de Nederlandse staat daarvan: de afdrachten van De Nederlandsche Bank aan de staat hoeven niet omlaag.
5. Deze week vallen zakenbanken als blaadjes van de bomen
Zakenbanken Merrill Lynch en Lehman Brothers komen in de problemen. Merrill ‘redt’ de situatie door zich te laten overnemen door een rijke bank die zoveel geld heeft dat deze garant kan staan voor Merrill: Bank of America. Voor Lehman Brothers zijn geen kopers te vinden. De bank vraagt uitstel van betaling aan.
Afgelopen maandag breekt wereldwijd paniek uit op de beurzen. De grootste verzekeraar ter wereld, American International Group (AIG), dreigt om te vallen en vraagt om 40 miljard dollar noodhulp van de autoriteiten, maar krijgt een dag later toestemming voor slechts de helft.
De problemen van AIG leiden op de financiële markten tot een schokreactie. Verzekeraars, die tot nu toe redelijk goed door de crisis heen leken te komen, blijken toch grotere problemen te hebben dan verwacht. Aandelen in verzekeraars kelderen met vele procenten per dag. De crisis dreigt nu ook over te slaan naar pensioenfondsen, die hun beleggingen in de verzekeraars in rap tempo zien verdampen. Daardoor kan de dekkingsgraad van de fondsen in gevaar komen. En als dat gebeurt is er nog maar één oplossing: de pensioenpremies omhoog.
Gevolgen voor Nederland:
In deze fase van de crisis is angst de allesoverheersende factor. Kijk maar naar de reacties op de beurzen. Sinds 11 september 2001 zijn die niet meer zo hard omlaag gegaan. Dat raakt beleggers, maar ook de echte economie (zie probleem 3.) Groot, maar voorlopig vooral bij de banken. Het uitwaaieren van de crisis naar andere delen van de financiële sector zal onvermijdelijk tot een herstructurering van het bankwezen leiden. De overheid, met name die in de Verenigde Staten, zal grenzen moeten trekken. Deze bank redden we wel (Bear Stearns in maart), deze bank niet (Lehman Brothers dit weekend). De hervorming van de financiële wereld zal ook zijn weerslag hebben op Nederlandse banken. De Londense econoom Willem Buiter schreef onlangs al dat hij verwacht dat we terug gaan naar traditioneel bankieren. Geen belachelijk ingewikkelde producten meer waarvan niemand de risico’s kan inschatten, maar gewoon spaargeld beheren en leningen aan bedrijven verstrekken die daarom vragen.
Prijzen van woningen bestaan in NL en de VS gemiddeld voor 30% uit lucht. In sommige gebieden is dit zelfs 50%. Hier wordt beknopt bekeken wat we tegen deze ontwikkeling hadden moeten doen. En waarom we tegen deze ontwikkeling niets hebben gedaan.
Ontwikkeling huizen prijzen In de periode van 1990 tot en met 2007 zijn de prijzen van een gemiddelde koopwoning in Nederland ongeveer tweeënhalf maal zo duur geworden als dan wat ze in 1990 waren. Volgens officiële cijfers stegen de prijzen van goederen en diensten voor de consumenten met ca. 50%. De modale salarissen stegen in deze periode in nominale termen ook met ca. 50%. In reële termen heeft een modale werknemer in deze periode er (bijna) niets bij gekregen.
Ontwikkeling van de huizenprijzen, 1991-2006 (indexcijfers; 1991=100)
Publicatie: Amsterdam in cijfers 2007 | Bron: DBA
Berekening aandeel lucht Een gemiddelde koopwoning kost in Nederland en Amsterdam nu ongeveer € 250.000,-. In heel Nederland zit in deze prijs gemiddeld ongeveer 30% lucht, in Amsterdam is dit 50%. Deze lucht bestaat uit geld die we voor grond betalen. Waar we verder geen reële levering van goederen of diensten voor terug krijgen. Landbouw- en bosgrond kost in Nederland incl. BTW ongeveer € 3,- per m2. Indien er een bestemmingsplan wijziging plaats vindt stijgt de prijs voor grond naar gemiddeld ca. € 300,- per m2 excl. BTW. Bij een globale rekenkundige controle zien we op basis van gegevens van het CBS etc. dat een gemiddelde woning in Nederland een oppervlakte van ongeveer 120 m2 heeft. Gemiddelde koopwoning in Amsterdam heeft een oppervlakte van ongeveer 80 m2. Via andere bonnen zien we wat het kost om een woning te bouwen. Dit is gemiddeld ongeveer € 500 per m3 resp. € 1.500 per m2. Werkelijke bouwkosten per woningen zijn afhankelijk van het afwerkingniveau, staat van onderhoud, veel of weinig energie besparende voorzieningen etc. In de boven genoemde prijs per m3 resp. m2 zit ook de kosten voor bouwrijp maken van grond, de kosten van wegen en riolering etc. naar de woning toe.
Reden voor het ontstaan en instandhouden van de “housing-bubble” Er zijn een aantal reden voor het ontstaan en instandhouden van de zeepbel in de prijzen van woningen. Belangrijk punt hierbij is dat we allemaal graag aardig willen worden gevonden. En hierdoor graag meedoen met een vorm van massahysterie dat de bomen tot in de hemel groeien. Bijna niemand wil graag zien dat we eigenlijk bezig zijn met een variant op een piramidespel. Waarbij een bepaalde groep mensen alleen maar iets kan verdienen als een andere groep mensen verliezen. Op het moment dat de overheid serieus iets aan de waanzin van de “housing-bubble” wil gaan doen wordt pas goed zichtbaar dat veel mensen flink verlies leiden. Geen enkele politicus wil deze bittere pil voor zijn of haar rekening nemen. Kan dit ook bijna niet want men wordt bij de eerst volgende verkiezingen hier zwaar voor afgestraft. In plaats van beloond voor de goede daad die men op langere termijn gezien doet. Wat de politiek wel valt te verwijten is dat men niet van de ontwikkeling van eind jaren zeventig en begin jaren tachtig heeft geleerd en toen de prijzen weer op een normaal niveau warren teruggezakt de maatregelen heeft genomen dat de “housing-bubble” niet nog een keer zou ontstaan. Sterker nog in de jaren negentig is de regelgeving voor banken etc. verruimd. Als gevolg hiervan is een nieuwe prijsexplosie op de woning en aandelenmarkt ontstaan. Een aantal regeringsleiders van toen hebben nu leuk betaalde baantjes bij onder andere banken (hoe zou dit toch komen?).
Taxatierapport Huidige kwaliteit van een gemiddelde taxatierapport om een hypotheek voor een woning te kunnen krijgen is slecht. Door de taxateur wordt aan de kopende partij gevraagd welk bedrag van de bank heeft u nodig / welk bedrag wil u dat ik als taxatiewaarde opschrijf. Als het door de koper genoemde bedrag niet te gek is (de taxateur niet te veel risico loopt), schrijft de taxateur dit bedrag gewoon op. In een taxatierapport moet duidelijk te zien zijn wat het zou kosten om de betreffende woning vandaag te (her)bouwen, wat de eventuele correcties hierop zijn in verband met de staat van onderhoud etc. Deze waarde zou het maximale bedrag moeten zijn waar mensen een hypotheek voor kunnen krijgen. De rest van het bedrag wat men voor aanschaf van een woning wil betalen bestaat uit lucht. De kosten van deze “overwaarde” zouden de mensen zelf uit eigen gespaarde middelen moeten betalen. Anders krijgen we inflatie etc.
Geldschepping en inflatie Volgens huidige regelgeving mogen banken etc. hypotheken verstrekken tot 100% van de prijs die we voor woningen plus overdrachtsbelasting en transactiekosten betalen. Geldschepping voor onder andere de zeepbel in de prijzen van woningen zorgt voor inflatie. Reden hiervoor is dat geld in omloop wordt gebracht waar geen goederen en diensten tegenover staan. De huidige grondslag waarop banken geld voor het kopen van woningen mogen scheppen. Draagt er ook in sterke mate toe bij dat de prijzen van woningen voor een belangrijk deel uit lucht kunnen (blijven) bestaan.
Bij kredietverlening voor het kopen van aandelen, obligaties etc. zien we een vergelijkbaar probleem. De AEX koers van maart 2003 was 220 punten. In juli 2007 was dit opgelopen tot 550 punten. Deze enorme stijging van de koers houdt totaal geen verband met de ontwikkeling in de reële economie. Maar is in belangrijke mate een gevolg van het feit dat mensen op basis van koersstijging van beleggingen meer geld kunnen lenen om nog meer te beleggen. Hiermee zorgen we zelf voor een zeepbel. Nu is de AEX koers gezakt naar 400 punten. Indien we rekening houden met de reële onderliggende waarde is een koers van ca. 300 punten meer realistisch.
Koopsubsidie Eerste gedachte die bij veel mensen op komt is dat we starters helpen als we hun een koop subsidie van bijvoorbeeld € 20.000,- geven. Het probleem is dat de prijzen van woningen binnen de kortste keren met ongeveer dit bedrag stijgen en we per saldo geen stap verder zijn. Beter is om een aantal maatregelen te nemen waardoor de prijzen van woningen dalen tot een normaal niveau.
Hypotheekkostenaftrek Het materiele belang van de hypotheekkostenaftrek heeft in NL een omvang van € 11 miljard per jaar. Samen met € 2 miljard huursubsidie is dit net zo groot als de netto winst van banken, na betaling van vennootschapsbelasting. Deze winst maken particuliere banken met het verlenen van een dienst die in principe door de overheid of een nieuwe publieke organisatie gedaan zou moeten worden.
Volgens een persbericht van het CPB (september 2006) gaan de prijzen van woningen op korte termijn met 11% dalen als de hypotheekkostenaftrek wordt afgeschaft en het belastingvoordeel voor de overheid aan de burgers wordt teruggegeven. Na een paar jaar krimpt dit verschil tot 4%. Deze aanpassing is goed voor onze economie en werkgelegenheid. En ook voor starters op de woningmarkt. Voor mensen die al een woning hebben en naar een andere woning willen verhuizen maakt deze prijsdaling niet veel uit. Bij verkoop van de eigen woning krijgt men minder dan nu. Bij aanschaf van de andere woning hoeft men
minder dan nu te betalen.
De kosten van de huidige hypotheek- en huursubsidie worden betaald uit een boete / belasting op arbeid. Indien we naast de hypotheekkostenaftrek ook de huurwaarde forfait van € 2 miljard en nog ca. € 5 miljard aan overige aftrekposten afschaffen. Kan het tarief van de huidige tweede belastingschijf van afgerond 42% worden verlaagd naar ca. 20%. Met dit voorstel wordt het weer leuk om te werken en is het voor (bijna) niemand een probleem dat we de hypotheeksubsidie afschaffen.
Overdrachtsbelasting Overdrachtsbelasting wordt nu betaald door de kopende partij. Op landelijk niveau brengt deze belasting jaarlijks ongeveer € 4 miljard op. Het zou eerlijker zijn als deze belasting wordt vervangen door een belasting op behaalde winst bij verkoop van woningen. Dan wordt degene die winst maakt en hiermee per definitie de ander benadeeld belast. De huidige overdrachtsbelasting vormt nu ook een flinke sta in de weg om dichter bij het werk te gaan wonen en de files te beperken.
Volume woningbouw In Nederland moet ieder jaar ongeveer 100.000 nieuwe woningen gebouwd worden. Op dit moment worden er te weinig nieuwe woningen gebouwd. De te geringe nieuwbouw zorgt voor krapte op de woningmarkt en hiermee deels voor de te hoge prijzen die we nu voor woningen moeten betalen. De reden dat er te weinig nieuwe woningen worden gebouwd is niet dat er niet voldoende grond is. Maar dat huidige regelgeving er voor zorgt dat grondspeculanten, project-ontwikkelaars en gemeenten net zolang kunnen blijven touwtrekken dat zij ten kosten van de kopers van de woningen een maximale winst kunnen behalen. Door de overheid zijn genoeg maatregelen te verzinnen om te zorgen dat de hiervoor genoemde praktijk niet meer leuk is. En op korte termijn meer grond beschikbaar komt.
Onroerendgoedbelasting Een mogelijkheid om speculatie met grond minder aantrekkelijk te maken is de kosten van de gemeente en provinciefonds (€ 16 miljard) te verschuiven naar de OZB. Door deze verschuiving kan bijvoorbeeld het toptarief van de BTW van 19% verlaagd worden naar 10%. BTW werkt als een verkapte vorm van boete / belasting op arbeid. Met deze verlaging van de BTW wordt zwartwerken en speculeren met grond etc. minder aantrekkelijk. Bij een woning van twee ton betekent deze verschuiving dat per jaar ca. € 2.000 meer OZB betaald moet worden. Deze belasting kan ook meer specifiek gericht worden op mensen die speculeren met grond.
Men heeft het 5 jaar lang met kunst en vliegwerk kunnen uitstellen: het ineenstorten van de Nederlandse huizenmarkt.. (The collapse of the Dutch housing market)
In 2003 zag het er al naar uit dat er en flinke prijscorrectie zou plaatsvinden, maar die bleeft uit. Hoe kwam dat zo?
In 2003 hebben de centrale banken een recessie weten te voorkomen door de rente extreem te verlagen. Bij een lage rente wordt er erg veel nieuw geld gecreëerd (geldgroei). Dit is tijdelijk erg leuk, geld lenen is goedkoop en mensen die een koophuis bezitten zien de waarde snel stijgen.
Willem Middelkoop vertelt de 2e kamer wat er mis is.
De grafiek hierboven geeft aan wat het probleem van een te hoge geldgroei is. Na verloop van tijd zal de inflatie sterk oplopen. Inflatie wordt dus veroorzaakt door falend beleid van centrale banken. De ECB heeft als hoofdtaak om de inflatie rond de 2% te houden en als de men verwacht dat de inflatie hoog blijft moet zij de refirente verhogen om de geldgroei in te dammen.
De inflatie in de VS, UK en in Nederland (rode lijn)
De duidelijke relatie tussen de hypotheekrente en de inflatie
De betaalbaarheid is nu lager dan eind jaren ’70, toen daalden de huizenprijzen met 30%.
In de jaren 2003, 2004 en 2005 hanteerden een aantal grootbanken een zeer ruim hypotheekverstrekkingbeleid. Hoewel klanten er vaak de voorkeur aan gaven de rente 10 jaar of langer vast te zetten, was de hoogst mogelijk lening mogelijk door te kiezen voor een rente-vast-periode van 6 jaar. Hierbij was een hypotheek tot wel 9 keer het inkomen mogelijk.
De rente-vast-periodes van deze subprime hypotheken (risicovolle leningen) lopen in de komende jaren af. Omdat de 6 jaars rente in de jaren 2003, 2004 en 2005 gemiddeld slechts 3,6% bedroeg worden gezinnen geconstateerd met een maandlastenverdubbeling, waardoor zijn nauwelijks besteedbaar inkomen overhouden. Het is hierdoor goed mogelijk dat de huizenprijzen vanaf volgend jaar snel zullen gaan dalen, waarschijnlijk tot onder het niveau van 2003.
Nout Wellink neemt het woord geldgroei niet graag in de mond
Het onderstaande is in
het verdrag van Maastricht hebben de Euro landen afgesproken:
er naar streven de geldgroei (M3 * ) niet boven de 4,5% te laten uitkomen.
een inflatie beneden de 2% voor de eurozone.
Beetje jammer dat men zich hier niet aan houdt.
* M staat voor money supply en de 3 voor het tellen van zowel chartaal geld (munten en biljetten), giraal geld en depositos.
Tot 2003 gold bij NHG de regel dat het inkomen toereikend moest zijn om bij een rente van 6% de hypotheeklasten te kunnen betalen. Deze regel zorgde er voor dat gezinnen ook bij stijgende rente aan hun hypotheeklasten konden voldoen. In 2003 werd het voor het eerst mogelijk om te toetsen op werkelijke rente, waarbij de voorwaarde werd gesteld dat de rente langer dan 5 jaar moest worden vastgezet. Tot dat moment bestond alleen 5 en 10 jaars rentevastperiode. Banken creëerden daarop een 6 jaars rentevastperiode. (met veelal dezelfde rente als bij 5 jaar) Hierdoor werd het mogelijk om te toetsen tegen lage rente en het verstrekkingbeleid op te rekken.
Dit toetsingsbeleid heeft met name in grote aantallen plaatsgevonden bij niet NHG hypotheken. Vanaf eind 2003 wordt op grote schaal getoetst op werkelijke rente waarbij alleen gekeken wordt of mensen bij de huidige rentestand hun hypotheeklasten kunnen voldoen en wordt niet meer gecheckt wordt of mensen bij toekomstige rentestijgingen in de problemen komen. Bij de toetsing op werkelijke rente wordt de voorwaarde gesteld dat de rente minimaal voor 6 jaar moet worden vastgezet.
Tussentijds stijgende hypotheekrente wordt zo niet direct zichtbaar in de maandlasten. Het probleem vooruit geschoven wordt, waardoor pas na 6 jaar de klap komt. In 2009, 2010 en 2011 lopen deze rentes massaal af. De Nederlandse sub-prime problematiek wordt zo vertraagd zichtbaar, in tegenstelling tot de Verenigde Staten waar het direct zichtbaar werd, doordat veelal werd gewerkt met variabele rente. Inmiddels is de rente als gevolg van de inflatie flink opgelopen. Een verdubbeling van de 6 jaars rente tot 8% in 2009 en 2010 is een voor de handliggend scenario. (Alan Greenspan, voormalig FED voorzitter, spreekt over rente in “double digits”). De hypotheeklast wordt hierdoor meer dan verdubbeld. Het betreft met name gezinnen aan wie door de banken werd toegestaan dat zij in 2003, 2004 en 2005 tot 9 keer hun inkomen mochten lenen. Oplopende rente en een te ruim verstrekkingbeleid blijken een fatale combinatie.
Inmiddels zijn de voorwaarden aangepast, dit nadat men 4 jaar lang het nemen van te grote risico’s heeft uitgelokt:
Tot 1 april 2007:
Indien de hypotheekrente van de lening langer dan 5 jaar vaststaat, wordt voor de toetsing uitgegaan van de geoffreerde hypotheekrente.
Indien de (resterende) rentevastperiode 5 jaar of korter is, dient te worden getoetst op het op het moment van offreren geldende “dagtarief” of “venstertarief” van de desbetreffende instelling voor een overeenkomstige lening met een rentevastperiode van 5 jaar, met een minimum van 6,0%.
Vanaf 1 april 2007:
Indien de hypotheekrente van de lening 10 jaar of langer vaststaat, wordt voor de toetsing uitgegaan van de geoffreerde hypotheekrente.
Indien de (resterende) rentevastperiode korter dan 10 jaar is, dient te worden getoetst op de toetsrente van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
Welkom op huizenmarkt-zeepbel.nl Ik ben dit weblog in 2008 begonnen (nog voor de crash van Lehman Brothers) om te waarschuwen voor de gevaren van onze kenniseconomie lenen-lenen-lenen-consumptie-economie. Nederlandse huishoudens zijn wereldkampioen lenen. Veel gezinnen zijn inmiddels, zonder dat ze het zelf door hebben, slaaf van “de bank”. Wil je als starter in 2022 een huis gaan kopen, dan kun je beter wachten tot de huizenbubble weer is leeggelopen.
Loading ...
recent comments