Nederland minder kredietwaardig

De prijs om je te verzekeren tegen een failliet van de Nederlandse overheid schiet omhoog. De premie is inmiddels acht keer zo hoog als voor 15 september, toen Lehman Brothers omviel. ‘Door de staatsinjecties neemt de kredietwaardigheid af’, zegt Wilson Chin, analist bij ING Wholesale.

Toen bekend werd dat de Nederlandse overheid waarschijnlijk voor een tweede keer de banken te hulp moet schieten, schoot de verzekeringspremie (Credit Default Swap op 5-jaarsleningen) omhoog van 0,66 naar 0,75 procent, een stijging van 14 procent. Ter vergelijking: dezelfde premie bij ING Bank bedraagt 1,13 procent.

In het algemeen geldt: hoe groter de financiële sector in verhouding tot het nationaal inkomen van een land, hoe hoger de premie om je te verzekeren tegen een faillissement. IJsland spant in Europa de kroon. Wie zich tegen een bankroet van IJsland wil verzekeren betaalt inmiddels een premie van ruim 10 procentpunt. Maar ook Groot-Brittannië, Zwitserland en Nederland hebben een relatief grote financiële sector.

Beleggers zijn onzekerder geworden over de vraag of de Nederlandse overheid al zijn schulden straks wel kan aflossen, als het de banken keer op keer moet helpen. De Nederlandse staatsschuld is door de kredietcrisis de afgelopen tweeënhalve maand al gestegen van 250 naar 340 miljard euro.

‘Het is sowieso veel duurder geworden om je tegen een faillissement te verzekeren’, zegt Chin, ‘maar het verschil tussen Nederland en Duitsland is opgelopen. Beleggers vluchten eerder in Duitse obligaties dan in Nederlandse. Het is een groter land en dus veiliger, is het idee.’

De rente op een 10-jaars Duitse obligatie ligt ongeveer een half procentpunt lager dan in Nederland. Dat verschil was voor het omvallen van Lehman Brothers minder dan de helft. ‘In 2003 en 2004 lagen de rente in Nederland en Duitsland helemaal dicht bij elkaar’, zegt Chin. ‘Het risicosentiment was toen heel laag.’

Nederlandse obligaties werden altijd als een veiliger haven beschouwd dan Belgische obligaties, maar dat verschil is de laatste week snel teruggelopen. De Nederlandse overheid wordt inmiddels door verzekeraars net zo kredietwaardig geacht als de Belgische.

De Amerikaanse overheid – die vaak worden gehekeld vanwege haar immense staatsschuld – doet niet veel onder voor de Duitse. Wie zich wil verzekeren tegen een failliet van de Amerikaanse staat, betaalt een premie van 0,57 procent, aanmerkelijk lager dan de premie voor Nederland, dat zichzelf gelukkig prijst met een lage staatsschuld.

‘Nederland doet het nog helemaal niet zo slecht’, vindt Chin. ‘Landen als Italië en Griekenland, de zorgenkindjes van Europa, scoren veel minder.’

Nederland heeft de investeringen in de banken tot nu toe vooral met korte leningen gefinancierd. Volgende week gaat het Agentschap van Financiën voor het eerst extra langlopende obligaties uitgeven.

Door de kredietcrisis vluchten beleggers nog steeds uit aandelen naar obligaties. Hierdoor betalen alle overheden ondanks de toegenomen risicopremies nog steeds een relatief lage rente.

bron: de Volkskrant

Tagged with: ,

Kabinet werkt niet mee aan het in stand houden van de huizenzeepbel

Eberhard-van-der-Laan.jpgHet kabinet neemt geen maatregelen om te voorkomen dat de woningmarkt te zeer gaat lijden onder de financiële crisis. Dat blijkt uit antwoorden van minister Van der Laan voor Wonen op vragen uit de Tweede Kamer. Zonder maatregelen van de overheid dreigt een „selffulfilling prophecy” voor de woningmarkt, meent Vereniging Eigen Huis.

De voorganger van Van der Laan, Vogelaar, zei eind oktober dat het kabinet binnen enkele weken met een „pakket maatregelen” zou komen. Volgens de nieuwe minister geeft „de situatie op de woningmarkt op dit moment geen aanleiding om het bestaande instrumentarium aan te passen.”

Van der Laan gaat bijvoorbeeld niet de overdrachtsbelasting verlagen om mensen te stimuleren een ander huis te kopen. Ook wordt de nationale hypotheekgarantie (NHG) niet tijdelijk verhoogd naar 350.000 euro.

Volgens de nieuwe minister „zijn er al langer bekende oorzaken” voor de inzakkende productie van woningen. Hij noemt de aanhoudend hoge bouwkosten. „Daarnaast is er de recente kredietcrisis, met terughoudendheid bij het financieren van bouwprojecten die voor een verdere terugloop van de woningproductie zorgt”, aldus de minister.

De PvdA-bewindsman houdt wel de vinger aan de pols. „Mocht blijken dat de situatie op de woningmarkt de komende maanden verslechtert en afwijkt van een normale economische neergang, dan zal het kabinet zich beraden op aanvullende maatregelen.”

In oktober vroegen de vier grote steden en de Vereniging Eigen Huis (VEH) al om maatregelen om te voorkomen dat bouwprojecten stilvallen. Een verruiming van de nationale hypotheekgarantie zou een van de mogelijke maatregelen zijn.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) zei woensdag te verwachten dat de huizenprijzen volgend jaar ongeveer 5 procent zullen dalen door de verslechterende economische omstandigheden. „Het aantal transacties zal in het eerste halfjaar afnemen. Degenen die willen kopen, hebben moeite met het rondkrijgen van de financiering”, zei een woordvoerder.

De VEH stelde donderdag vast dat de Eigen Huis Marktindicator in november daalde naar de laagst geregistreerde waarde in de afgelopen jaren (waarde 68, afgezet tegen neutraal 100). De Nederlandse bevolking heeft steeds minder vertrouwen in de woningmarkt. Een ruime meerderheid (55 procent) van de eigenwoningbezitters vindt dat de overheid maatregelen moet nemen om de woningmarkt te ondersteunen.

Zonder adequate maatregelen van de overheid dreigt een „selffulfilling prophecy” voor de woningmarkt (als vaak wordt gezegd dat de markt inzakt, gebeurt het ook, red.), aldus een bericht in Woonpeil, een maandelijkse publicatie van VEH over ontwikkelingen op de woningmarkt. Maatregelen moeten de woningmarkt weer in beweging brengen en het vertrouwen van kopers en financiers ondersteunen, zegt Eigen Huis.

Op dit moment dreigt een ernstige teruggang op de markt die ook grote gevolgen zal hebben voor de economie.

Ondertussen sombert de Nederlandse bevolking over de situatie die is ontstaan als gevolg van de kredietcrisis. De helft van hen vindt het op dit moment geen goed moment om een huis te kopen. Een halfjaar geleden was dit nog maar 36 procent. Het aantal Nederlanders dat denkt dat de huizenprijzen in het komende jaar zullen dalen, neemt snel toe. In september was dat nog 13 procent, in november is het percentage als gevolg van de dramatische ontwikkelingen in de kredietcrisis al gestegen naar 31. „En dat terwijl de economische uitgangspunten voor de woningmarkt nog steeds redelijk goed zijn: de hypotheekrente, de werkgelegenheid, en de financiële positie van huishoudens.”

 

De geldgroei in de eurozone is al jaren veel en veel te hoog. Zelf nu groeit de virtuele geldberg nog dubbel zo hard als afgesproken tijdens Het verdrag van Maasticht. Politici schreeuwen maar wat zonder enige kennis van zaken.

bronnen:Telegraaf.nl, Reformatorisch Dagblad, rtlz.nl

Tagged with: ,

De Liquidity trap is een openstaande val voor centrale banken

liquidity-trap.pngEen monetaire economie kan in de problemen komen door de Liquidity trap. Een Liquidity trap ontstaat als de herfinancieringsrente dichtbij de 0% beland is, hierdoor zijn de monetaire autoriteit niet langer in staat de economie te stimuleren met de klassieke monetaire beleidsinstrumenten. Voor een centrale bank is het normaal gesproken niet mogelijk nieuwe liquiditeit rechtstreeks in de economie brengen, hiervoor is men afhankelijk van de primaire en secundaire banken.

In een liquidity trap milieu, als banken niet bereid zijn tot het verstrekken van leningen, zit “het nieuwe geld” van de centrale bank gevangen achter onwillige kredietverstrekkers. Maar ook de consumenten, die al tot hun nek in de schulden zitten en er geen vertrouwen meer in hebben, willen geen nieuwe leningen meer. Hierdoor stijgt de kans op deflatie

Lex Hoogduin (Rabobank, DNB) geeft aan hoe hij het ziet, Keest de Kort ziet het heel anders…

Ook een derde van de Nederlanders staat rood of heeft een (doorlopend) krediet, hypotheekschulden niet meegerekend. Vooral rood staan op de bankrekening wordt gezien als oplossing voor momenten dat ‘aan het eind van het geld de maand nog niet op is’. De vette jaren zijn voorbij.

Tagged with: , , , ,

Halve ton korting op woning

Een projectontwikkelaar  stunt met de huizenprijs in het dorp Hooglanderveen bij Amersfoort.
Wie voor het eind van het jaar een nieuwbouwwoning koopt, krijgt een korting die kan oplopen tot 50.000 euro.

De projectontwikkelaar probeert voor het eind van het jaar de zeven laatste woningen in het project Weteringse Hoogt te verkopen, legt verkoopadviseur Marije Spithoven uit. ,,Wij zijn een beursgenoteerd bedrijf. Met de actie proberen we de omzet van dit jaar te verhogen. Voorwaarde is dan ook dat de koopakte voor het eind van het jaar wordt getransporteerd bij de notaris.’’

De afgelopen maanden wilde de verkoop van de laatste woningen in het project niet vlotten. Sinds de kortingsactie die vorige week is begonnen, zijn twee huizen verkocht. ,,Voor één woning hebben we een tekenafspraak,’’ zegt Spithoven. De verkoopadviseur vergelijkt de actie met aanbiedingen in de reiswereld. ,,Een lastminute is ook goedkoper.’’

opmerking:

Voor een vrijstaande woning met  een  gebruiksoppervlakte van 154 m2 werd 6 ton gevraagd, het dus maar de vraag of zo’n kleine prijsdaling enige zin heeft.

bron: AD.nl

Tagged with: , , ,

Ger Hukker (NVM) ziet prijzen huizen 5% dalen

De huizenprijzen zullen de komende tijd met circa 5% dalen. Maar het prijsniveau kan nog verder omlaag als de rijksoverheid nu niet de juiste maatregelen neemt. Dat is de inschatting van Ger Hukker, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

Bron fd.nl

Tagged with: , ,

Van Lanschot: De Nederlandse huizenmarkt lijkt op een zeepbel

Floris DeckersVan Lanschot heeft maandag een stap gezet die wordt uitgelegd als een teken van kracht: de bank heeft euro 150 mln opgehaald bij particuliere beleggers. In tegenstelling tot branchegenoten als ING en Aegon hoefde Van Lanschot niet bij de Staat aan te kloppen.

bron: fd.nl

Tagged with: , ,

Lekkende ambtenaar kost gemeente Amersfoort tien miljoen

Arnoud Ashouwer Amersfoort is flink het schip ingegaan door een lekkende topambtenaar. De gemeente heeft een strop geleden van tenminste 10 miljoen euro.

Een voormalige topambtenaar van die gemeente heeft opzettelijk een aantal projectontwikkelaars getipt dat ze snel grond moesten kopen in een bepaalde wijk, zo schrijft het Financieele Dagblad.

Een paar dagen voordat de gemeente in het diepste geheim recht van eerste koop vestigde, bleek het merendeel van de grond daardoor al te zijn opgekocht door de ontwikkelaars. Ze hadden het dubbele betaald van wat de gemeente voor de grond zou betalen.

Een voormalige topambtenaar van de gemeente Amersfoort heeft in april 2006 doelbewust vijf projectontwikkelaars getipt dat ze snel grond moesten kopen in Vathorst-West. Dankzij de tip waren zij de gemeente voor, toen die een wettelijk voorkeursrecht vestigde.

De ambtenaar die zijn geheimhoudingsplicht schond, is jurist en deskundige op het gebied van de Wet voorkeursrecht gemeenten, aldus het FD. Uit een in oktober 2006 voltooid onderzoek van bureau Omniplan blijkt dat de projectontwikkelaars zijn gebeld door het hoofd van de afdeling Grondzaken en Planeconomie, Arnoud Ashouwer. Dit onderzoek werd kort geleden openbaar gemaakt op aandringen van de Burger Partij Amersfoort, zo schrijft de krant.

De jurist Ashouwer staat bekend als zeer deskundig op het vakgebied. Hij is redactielid van het handboek Grondzaken van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en van het blad Vastgoedrecht. Als docent geeft hij al jaren trainingen, congressen, seminars en cursussen op dit gebied. ‘Als er iemand weet hoe de Wvg werkt en dat je absolute geheimhouding moet betrachten, dan is hij het’, zegt Hans van Wegen, fractievoorzitter van de BPA tegen het FD.

Inmiddels heeft Arnoud Ashouwer een nieuwe baan bij Inbo Adviseurs

bron: De Telegraaf

Tagged with: , ,

Banken spelen weer het oude spelletje

Het is het zelfde liedje met banken en verzekeraars. Weer mag de overheid opdraaien voor problemen.

Serieus luchtballonnetje
Het begon als een luchtballonnetje van ceo Heemskerk van de Rabobank. Hij wilde een nieuwe (door de staat gegarandeerde) hypotheekverzekering in het leven te roepenmet het doel huizenbezitters tegen al te grote prijsdalingen te beschermen en daarmee huis uitzettingen -ook in Nederland- te voorkomen.

Draagvlak
Het plan begint nu echter serieuze vormen aan te nemen. Sinds dit weekeinde wordt het voorstel gesteund door Eureko (Achmea), de grootste verzekeraar van Nederland en krijgt het daarmee een breder draagvlak.

Vertrouwen terugwinnen
Op het eerste gezicht is er niets mis met het voorstel. Sterker nog, banken en verzekeraars nemen er hun maatschappelijke verantwoordelijkheid mee en doen daarmee een poging om weer in het centrum van het vertrouwen van het publiek te komen. Dat is hard nodig en daarom komt het initiatief op het juiste moment.

Addertje
Tot zover alles in orde. Ware het niet dat er een addertje -dat van het eigen belang van banken en verzekeraars- onder het maatschappelijk gras schuil lijkt te gaan. Wat is er aan de hand? Eigenlijk heel veel.

Nieuwe wegen
Nog niet zo lang geleden konden financiële instellingen hun hypotheken – opgeknipt en herverpakt- zonder enige moeite aan andere partijen doorverkopen. Die kochten deze gretig, massaal en zonder vragen te stellen. Voor banken en verzekeraars was het een vrijwel risicoloze route naar mondiale groei, meer winst en hoge bonussen. Nu die door de kredietcrisis is afgesloten, zoeken banken en verzekeraars naar nieuwe wegen om hun hypotheken toch door te kunnen verkopen. En wanneer willen andere partijen kopen? Als er een verzekering aan hangt die door de staat gegarandeerd wordt.

Risico afwentelen
De goede lezer begrijpt het al. De banken en verzekeraars spelen weer het oude spelletje van afwenteling van risico. Eerst waren er de collega financiële instellingen, die naïef inkochten en door de overheid gered moesten worden. Nu is het weer de overheid die – op voorhand- mag opdraaien voor problemen die zéker zullen ontstaan als banken en verzekeraars door mogen gaan op de ooit ingeslagen weg van risicoloos eigen belang.

Waarom?
Topman Heemskerk deed nogal sussend over zijn voorstel. De huizenprijzen zullen wél fors dalen, maar het aantal probleemgevallen zal gering zijn. Waarom dan deze verzekering?

René Tissen
Business Universiteit Nyenrode

Tagged with: ,

De ‘liberalen’ van de VVD willen langer dubbele hypotheekrenteaftrek

VVD is niet liberaalMensen die hun huis verkopen en een ander huis kopen moeten een jaar langer gebruik kunnen maken van dubbele hypotheekrenteaftrek. Dat gaat de VVD voorstellen bij de behandeling van de begroting van het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie.

Door de financiële crisis staan huizen opeens veel langer te koop. Na twee jaar vervalt het recht op dubbele hypotheekrenteaftrek. Wie zijn huis dan nog niet heeft verkocht komt opeens voor fors hogere uitgaven te staan.

Het tijdelijk verlengen van de termijn tot drie jaar kan veel pijn wegnemen, voorspelt VVD-Kamerlid Brigitte van der Burg. ,,Ik krijg veel signalen dat mensen terughoudend worden om een huis te kopen, omdat zij bang zijn dat hun eigen huis niet op tijd kwijtraken.’’

Van der Burg vindt ook dat er in deze barre tijden vooral zogenoemde middeldure koophuizen moet worden gebouwd, in plaats van sociale huurwoningen. Bovendien moet de Nationale Hypotheek Garantie tijdelijk worden verhoogd van de huidige 265.000 euro naar 350.000 euro.

bron AD.nl

Tagged with: ,

Achmea: Systeemcrisis kost heel veel meer dan een verplichte verzekering voor huizenbezitters

Maarten DijkshoornDe politiek moet een verplichte verzekering voor huizenbezitters laten optuigen. Dat stelt Eureko (Achmea), de grootste Nederlandse verzekeraar, die daarmee het plan van Rabobanktopman Bert Heemskerk steunt. Mochten de huizenprijzen in de huidige recessie veel verder zakken en eigenaren betalingen niet nakomen, dan kunnen met de verzekeringen in een apart fonds huisuitzettingen worden voorkomen.

Volgens Eureko-bestuursvoorzitter Maarten Dijkshoorn „zijn er voldoende harde signalen dat de huizenprijzen onder druk staan. En als die lange tijd lager zijn, heeft dat grote macro-economische effecten. Minstens zo belangrijk is dat met een fonds schokken in de rest van de economie worden opgevangen”, zegt Dijkshoorn.

„Een verplichte publieke verzekering tegen de gevolgen van prijsdalingen”, zegt hij, „reikt veel verder dan de huizenmarkt alleen. Het beïnvloedt gedrag: hypotheken blijven betaalbaar, de kopersstakingen blijven uit, woningen die te lang te koop staan. Mensen die een verzekering tegen betalingsproblemen moeten sluiten kopen een huis ook voor de langere termijn. Dat biedt stabiliteit, het bestendigt het systeem.”

Omdat de recessie volgens Dijkshoorn nog fors door kan zetten, moet de verplichte verzekering „zo snel mogelijk worden opgezet”. Heemskerk is theoloog en predikt het geloof, zegt hij. „Als actuaris kijk ik naar de feiten en zie ik dat deze regeling nodig is. Iedereen is geschrokken dat het systeem zó kan haperen. We moeten dit met z’n allen het hoofd bieden om het vertrouwen in de huizenmarkt te herstellen.”

Rabobank is voor 39% aandeelhouder van Eureko. De verplichte verzekering voor eigenaren, tegen 0,15% van de hypotheeksom waarbij banken ook risico dragen, kan de gevolgen van de prijsdalingen beperken. Het fonds wordt elk jaar aangevuld en vangt de schokken in de huizenmarkt op.

Particulieren die betalingstermijnen missen kunnen straks langer in hun huis blijven. Dijkshoorn bepleit een garantieperiode tot twee jaar. „Dan zijn de meeste problemen opgelost.” Het aantal uitzettingen zal daardoor worden beperkt. Als verkopen toch moet – jaarlijks nu 2000 keer – dan gebeurt dit met een financieel tekort dat wordt afgedekt door het nieuwe fonds.

De Nederlandse staat moet als achtervanger dienen. Rabobank denkt dat het fonds de overheid in het slechtste geval €2 miljard kost, daarna gefinancierd door premiebetalingen van huizenbezitters. De hele regeling voor alle woningbezitters, aldus Achmea-topman Dijkshoorn, zal €5 tot €6 miljard vergen. „Daarmee krijg je het systeem draaiend, daarna bedruipt het zichzelf. Een groot bedrag, maar het valt toch in het niet bij de kosten die ontstaan als de hele economie stilvalt. Zo’n systeemcrisis kost heel veel meer.”

In brand

Onder andere banken en verzekeraars is tot nu toe afwachtend gereageerd op Heemskerks plan. ING noemde de verzekering, die verder reikt dan alleen dekking tegen de huisuitzettingen, „zeer interessant”. Verzekeraars als Aegon, Delta Lloyd en Fortis Verzekeringen Nederland stellen dat een brandend huis nooit te verzekeren is.

Dijkshoorn: „Ik zeg niet dat huizen branden. Vanuit een publiek belang lijkt het me wel goed dat we ons voorbereiden op wat kán gebeuren. En ik hoor grote hypotheekverstrekkers toch duidelijk zeggen dat ze nu al 30 tot 40% minder hypotheken verkopen. Het sterke aan het plan van Heemskerk is dat we anticiperen op tegenvallers die we nog niet zien.”

Het ergste noodscenario met drastische prijsdalingen van huizen moet zich nog ontpoppen. Rabobank, dat zelf 30% minder hypotheken verkocht, verwacht voor dit jaar nog een gemiddelde prijsstijging van 1,5% en voor 2009 circa 1%. Maar omdat de omvang van de recessie onzeker is, vindt Heemskerk het fonds nodig.

In een standaardjaar produceren banken €100 miljard aan hypotheken. Dijkshoorn verwerpt de kritiek dat rijke banken makkelijk naar de staatskas reiken als het tegenzit. „Banken dragen ook bij. Dat kan omdat ze volgens nieuwe boekhoudregels minder geld voor risico’s hoeven aan te houden, zo’n 15%. Maar het lijkt me ook niet onbelangrijk dat er banken overeind blijven en de economie blijft draaien. Dat zijn toch effectjes die je niet onder tafel moet vegen.”

Bron: De Telegraaf

Tagged with: , ,
Top