Door : Jos Koets
Het leek mij eens leuk om een aantal “onprettige” situaties voor te leggen waarin een hypotheekadviseur terecht kan komen. Aangezien u als lezer altijd een mening heeft, bent u deze keer zelf de hypotheekadviseur. U heeft een eigen bedrijf en krijgt met onderstaande situaties te maken. Wat doet u?
Casus 1 (lening ouders)
Een klant van u heeft zijn droomhuis gevonden. De koopprijs is al rond, alleen moet de hypotheek nog geregeld worden. Met het huidige inkomen, is de benodigde hypotheek net mogelijk. Echter in het gesprek geeft de klant aan dat hij nog een lening heeft lopen bij zijn ouders. Deze lening staat nergens genoteerd, waardoor niemand op de hoogte is. Indien u de lening meeneemt in de berekening voor de maximale hypotheek, kan de klant de woning niet kopen. Wat doet u?
1: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld niets over de lening in het klantdossier
2: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld in het klantdossier dat de klant een lening heeft bij zijn ouders (bij controle van de AFM zult u waarschijnlijk een boete krijgen)
3: u sluit de hypotheek niet af
4: anders namelijk…
Casus 2 (IB-aangifte)
Uw klant heeft een hypotheek van 160.000 euro die hij graag wilt oversluiten naar een hypotheek met NHG. De oversluitkosten bedragen 5.000 euro waardoor de nieuwe hypotheek 165.000 euro moet worden. Het oversluiten van de hypotheek is mogelijk omdat de waarde van de woning hoger is dan 160.000 euro en er een klein bedrag aan verbouwen wordt meegefinancierd. Er wordt dus netjes aan de voorwaarden van NHG voldaan. Bij navraag over het inkomen bedraagt deze bruto per jaar 38.700 euro. Bij een toetsrente van 5% (10 jaar vast) is de maximale hypotheek 165.209 euro. Helaas blijkt uit de IB-aangifte dat van het hypotheekbedrag van 160.000 euro er een bedrag van 30.000 euro box 3 schuld is. Door deze daadwerkelijk te toetsen als box 3 wordt de maximale hypotheek nog 151.787 euro. Wat doet u.
- U sluit de hypotheek met NHG niet af
- U sluit de hypotheek met NHG wel af door een geldgever te kiezen die niet naar de IB-aangifte vraagt
- U adviseert de klant te wachten in de hoop dat de rente daalt naar 4,10% (bij deze rente is de maximale hypotheek inclusief 30.000 euro box 3, 165.793 euro).
Casus 3 (verkeerde IB)
Zie casus 2 alleen nu wordt netjes in de IB-aangifte vermeld dat het gehele hypotheekbedrag van 160.000 euro in box 1 valt. U weet echter dat dit niet het geval is. U heeft namelijk de hypotheek in het verleden geregeld waarbij u een box 3 schuld van 30.000 euro in de hypotheek heeft meegenomen. Uw klant heeft echter dit bedrag niet opgegeven als box 3 aan de fiscus.
- U sluit de hypotheek met NHG niet af.
- U sluit de hypotheek met NHG wel af (en levert als bewijs netjes een kopie van de IB-aangifte aan).
- U adviseert de klant te wachten in de hoop dat de rente daalt naar 4,10% (bij deze rente is de maximale hypotheek incl. 30.000 euro box 3, 165.793 euro)
Casus 4 (ontslag)
De hypotheekstukken zijn goedgekeurd door de geldgever en worden naar de notaris gestuurd. Om dit goede nieuws door te geven, belt u persoonlijk uw klant. In het gesprek komt naar voren dat uw klant volgende maand wordt ontslagen. U weet dat de ontbindende voorwaarden zijn verlopen.
1: u doet niets
2: u geeft het ontslag door aan de geldgever met als gevolg dat de hypotheek niet doorgaat
3: anders namelijk…
Casus 5 (een bank)
Uw klant is zelfstandige en heeft zijn droomhuis gevonden. Helaas is een hypotheek met NHG niet mogelijk omdat uw klant slechts twee jaar en twee maanden zelfstandige is. Voor een hypotheek van NHG is het vereiste dat een zelfstandige minimaal drie kalanderjaren jaarrapporten moet overleggen. U adviseert hem dan ook een hypotheek zonder NHG te nemen of nog een klein jaartje te wachten zodat er drie jaarrapporten overlegd kunnen worden. Twee weken later krijgt u een telefoontje van uw klant. Deze deelt u mede dat een bank die rechtstreeks met uw klant aan tafel heeft gezeten een hypotheek met NHG gaat regelen.
- U feliciteert uw klant met de hypotheek.
- U geeft uw mening dat deze werkwijze niet klopt en vertelt uw klant wat de gevolgen kunnen zijn.
- U bent zo boos dat u de naam van de bank en adviseur wilt weten om deze door te kunnen geven aan de AFM.
Casus 6 (gedeeltelijk aflossen)
Uw klant heeft een hypotheek zonder NHG van 270.000 euro. De waarde van de woning is 300.000 euro. Het is mogelijk de hypotheek over te sluiten naar een hypotheek met NHG als de klant voor het oversluiten 5000 euro inlost op zijn hypotheek. Het hypotheekbedrag wordt dan 265.000 euro. Bij oversluiting is de klant dan wel verplicht de oversluitkosten zelf te betalen. De maximale hypotheek met NHG bij oversluiting mag niet meer bedragen dan 265.000 euro. Uw klant heeft echter geen eigen middelen maar “kan” wel wat regelen met een familielid.
- U sluit de hypotheek met NHG niet af.
- U sluit de hypotheek met NHG wel af.
- U adviseert de klant de hypotheek over te sluiten naar een hypotheek zonder NHG (nadeel is een flink hogere rente en dus ook hogere maandlasten)
Casus 7 (minder werken)
Een echtpaar heeft een woning gekocht en komt bij u om de hypotheek af te sluiten. Het gezamenlijke inkomen is net voldoende voor de hypotheek. De vrouw geeft echter aan dat zij twee maanden zwanger is en dat zij na de geboorte minder wilt gaan werken. De werkgever is nog niet ingelicht, waardoor het minder werken nog niet daadwerkelijk van toepassing is. Wat doet u?
1: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld niets over het minder werken in het klantdossier
2: u sluit de hypotheek gewoon af en vermeld in het klantdossier dat de klant minder wilt gaan werken, maar dat dit nu nog niet van toepassing is
3: u overlegt eerst met de bank en volgt dan hun antwoord op
4: u sluit de hypotheek niet af
5: anders namelijk…
Loading ...
Alle casussen komen er op neer dat er op het randje van het mogelijke gefinancierd wordt en dat er dan net een extra risico om de hoek komt kijken waardoor de situatie over het randje schuift.
Er is één oplossing voor alle casussen: meer zekerheid/voorzichtigheid inbouwen bij de woningfinanciering door niet tot het randje van de financierbaarheid te gaan. Dan kun je een onvoorziene/voorziene ten nadele werkende situatie gewoon dragen. De Duitse hypo-voorwaarden kunnen daarbij als voorbeeld dienen, maar ook de Nederlandse van voor de jaren ’90.
Alleen casus 4 betreft in veel situaties een onvoorziene omstandigheid, behalve natuurlijk in tijden van economische crisis en algemeen oplopende werkeloosheid. De huizenkoper van casus 4 neemt een risico in economisch barre tijden en blijkt verkeerd te hebben gegokt. Zodra de klant de Adviseur informeert dient de Adviseur deze informatie transparant te delen met de hypotheekverstrekker. In deze casus is het de klant die dom heeft gehandeld door de Adviseur op de hoogte te stellen van nog niet plaatsgevonden onheil. De Adviseur zit klem tussen klant die het voorschot op de koopsom kwijt dreigt te raken en de hypotheekverstrekker die binnen afzienbare tijd met een in gebreken blijvende hypotheeknemer zit. In dit geval kan de klant alleen boos worden maar kan de hypotheekgever met een forse claim komen zodra uit komt dat Adviseur voortijdig op de hoogte was van de nieuwe situatie.
Voor mij maken de casussen duidelijk dat de financiële dienstverlening nog lang niet de klant dient.
Blij dat ik geen hypotheekadviseur ben! 🙂
Casus 1)
3
Casus 2)
3
Casus 3)
3
Casus 4)
3: Ga in gesprek met klant en handel naar bevindt van zaken. Kern is welke schade is groter: kans op betalen boeteclausule (lijkt mij klein indien niet verwijtbaar ontslagen) versus niet meer kunnen opbrengen hypotheeklasten na afloop ww. En laat de klant vervolgens beslissen. (wel goed documenteren)
Casus 5)
2 (Maar dan zonder mening. Enkel de feiten)
Casus 6)
2 (En documenteer dat de 5k een schenking is. Dat verstaat u immers onder wat regelen met familie).
Casus 7)
3
@ Frans: Ik ook.
Laat u geen oor aannaaien 🙂 ff sparen, en u kunt contant aftikken en heeft u helemaal geen dure adviseur nodig ….
In Binnenlandsbestuur …. 5 februari 2014
Piet Eichholtzzzz……. ( de huizenbubbeldeskundige bij uitstek 🙂 http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/images/huizenprijzen_300jaar.jpg ) becijfert de gemiddelde gewogen bedrijfswaarde van een corporatiewoning op 40.000 euro…….
Wikipedia
‘ De gemiddelde waarde van een huurwoning is € 43.200, dit is fors lager dan de WOZ-waarde van € 154.900 per woning.[3] ‘
Dat is dan voor de grond onder het huis ( volgens de casametrische methode ) meer dan 100.000 , en u gaat betalen voor grond die niet eens van u wordt …….., wie is hier nou gek ……. ?
Ondertussen in de NL
Verliezen onder de pet houden ……….
http://www.bnr.nl/nieuws/844298-1402/gemeenten-houden-verliezen-onder-de-pet-met-boekhoudtrucs
Alles afsluiten zolang je er zelf niet door in de problemen komt. Wie wil lenen, zal lenen. Wel aangeven dat ze maximaal lenen en wat de risico`s zijn. Want je moet natuurlijk nog wel advies geven.
Blok is onbetwist, ‘onze’ sub-prime-hypotheek specialist. 104% LTV + restschuld er nog eroverheen ……, tjonge nu op radio 1 http://www.radio1.nl/
Jos, mooie voorbeelden van praktijksituaties waarvan ik vermoed dat elke hypotheekadviseur ze wel eens meemaakt. Een goede adviseur doet hier het juiste, dus zich aan de regels houden. Die regels zijn uiteindelijk namelijk bedoeld om tegen overcreditering te beschermen. Een goede adviseur zegt waar het op staat, hij zorgt dat hun cliënten niet met een roze bril kijken naar hun maandlasten en financiële toekomst als het “droomhuis” gevonden is. Want uiteindelijk is het niet leuk wonen als elk dubbeltje omgedraaid moet worden.
Wat van de adviseur wel vraagt dat hij sterk in zijn schoenen staat, want niet iedereen zal je advies waarderen. Hulde aan alle adviseurs die wel het eerlijke advies geven, en niet meewerken aan foute constructies.
Hoe reageert de NHG eigenlijk als iemand kort na het krijgen van een NHG hypotheek direct (onwijtbaar) ontslag krijgt? Doen ze dan moeilijk over evt overname restschuld als iemand niet snel opnieuw aan de slag kan? De vraag is natuurlijk ook of de werkgeversverklaring wel eerlijk is ingevuld in dit soort gevallen.
Bij een niet geregistreerde lening van de ouders lijkt het me de keus aan de mensen zelf. Als zij een paar jaar goedkoop willen leven om in dat huis te wonen is dat hun zaak. Als ze het niet kunnen opbrengen hebben de ouders het nakijken aangezien ze geen recht hebben om die lening terug te vorderen. Voor de bank is het dus geen probleem.
En hier het gesprek met Blok …. trouwens die link naar restschuldinfo werkt helemaal niet ……..
http://www.radio1.nl/item/178446-Stef%20Blok%20over%20restschulden%20en%20de%20woningmarkt.html
Beste jos,Teveel geld aan iemand geven is nooit goed. Ik vind als de geld verstrekker, iemand matched.Deze van mij lekkeur mee mag betalen aan ze restschuld. (Je vond het toch verantwoordelijk?) Hoop dat de regering dit snel gaat invoeren.
Een paar mooie voorbeelden
Een collega kon 115.000 hypotheek krijgen smeekte baas zijn uurloon op papier aan te passen. En voila, moest ff tekenen dat de baas niet verantwoordelijk was, en kon toen 125.000 lenen.
Voorbeeld 2
Me nichie kon 115.000 krijgen kocht vlede maand een huis,130.000 euro, had de verstreker even voor de geregeld.
Dit soort geld verstrekkers en werkgevers mogen van mij ook opdraaien voor de kosten.
mafketell,
Bal weer vooruit schoppen, en de boodschap geven dat schulden heel normaal zijn. Blok zou hypotheekadviseur kunnen worden: nooit aangeven dat iemand iets doms doet; enkel mogelijk maken om domme dingen te doen vanuit een non-level playing field. The expert fallacy, en hoe hiermee je medemens te verjeweetwellen.
Casus 1-1; Zakelijk blijven.
Casus 2-3; Geen illegale zaken doen.
Casus 3-2; Zakelijk blijven.
Casus 4-1; Geen taak adviseur.
Casus 5-2; Mening geven en adviseren over mogelijke gevolgen.
Casus 6-2; Hoe een klant iets met een familielid wil regelen is zijn eigen zaak.
Casus 7-3; Een klant geeft aan minder inkomsten te verwachten en verwacht dat een adviseur dit ook meeneemt in zijn advies.
Gewoon klanten helpen en adviseren, geld verdienen én binnen de wet blijven.
@ artikel
Nooit meer overprijsde woningen kopen maar huren totdat je contant kunt aftikken:
“I’m often asked why I don’t own a house. In a world where our only hope of economic recovery seems to be yet another property price boom (which simultaneously chokes the life out of places, and the young out of chances, and causes all the other woes of the UK’s “boomerang generation”, ie: the 26 per cent of young adults now living with their parents) it is a question perhaps worth asking more often.”
“In truth, I am perfectly happy to save for the long term: I think, honestly, that I am the only single person I know of my age who is bothering with a realistic pension. I am just not very good at saving a deposit in order to take out a huge mortgage. I am no expert (and I realise I am writing therefore in the wrong newspaper) but it appears to me that giant mortgages are merely a form of renting money, very expensively. And I am not quite sure what happens when interest rates rise above 0.5 per cent, but I suspect that one or two people I know are not planning for that. Does the housing recovery feel a little fragile to you?”
“And I wistfully look at their ridiculous designer kitchen, or immodest extensions, on which insane sums were spent, generally financed on borrowed money, in which no more than 500 hot dinners will be cooked before it is all in the next owner’s skip, and I think to myself: who is the mad one, and who is happier?”
Deze visie van de beroemde designer Ben Pentreath goed lezen, hij is niet de eerste de beste!
http://www.ft.com/intl/cms/s/2/c240cd3a-8805-11e3-8afa-00144feab7de.html
Onderstaande heb ik eerder gepost. Het volgende artikel sluit daar goed bij aan.
http://marcotoselli.wordpress.com/2014/02/07/yes-young-are-hit-hardest-by-crisis-and-job-loss-in-europe/
De hypotheekschuld zit voornamelijk bij één leeftijdsgroep. Dat zijn de jongeren van 25 tot 45 jaar. Dat maakt deze groep bijna tot een verloren generatie. Maar daar stopt het niet bij voor deze groep. Ze moeten langer doorwerken en in een artikel van de NOS staat dat door het huidige pensioenstelsel 100 mld vermogen verschuift van jong naar oud. De vermogensonbalans tussen oud (45+) en jong wordt dus steeds groter terwijl deze jongeren (45-) nu juist vermogen nodig hebben om hun schulden af te lossen. De ouderen hebben het gedrag van hun kinderen dat heeft geleid tot deze enorme schulden aangemoedigd. Het achteraf domme gedrag van deze jongeren werd mogelijk gemaakt door het achteraf slechte beleid van de ouderen.
Helaas is nu de houding van de meeste ouderen dat het niet hun probleem of schuld is en dat ze er niet aan denken een stapje terug te doen om hun kinderen te helpen. Toch zullen de ouderen van nu een flinke stap terug moeten doen om hun nageslacht uit de problemen te helpen anders zullen we niet één verloren generatie maar velen verloren generaties krijgen.
BBB,
Waarom zouden ouderen, welke altijd zuinig zijn geweest en alleen een huis hebben kunnen huren, hun kinderen helpen.
Mijn kind heb ik gelukkig altijd kunnen wijzen op de gekte op de woningmarkt, waardoor zij nu zonder schulden door het leven gaat.
De adviseur moet zich aan de regels houden maar zal ook omzet moeten maken.
Jij hebt gedaan wat velen niet hebben gedaan. Je kind zal je daarvoor erg dankbaard zijn. Wat ik wel opmaak uit je woorden is dat toen de gekte werd opgemerkt er daar in breder perspectief niets aan is gedaan. De welvaart die het creëerde was zo verslavend dat men het niet anders meer wou zien. Helaas is deze welvaart een schijnwelvaart gebleken mogelijk gemaakt door schulden en aardgas. Van het één hebben we nu te veel en van het andere te weinig.
‘Gemeenten verhullen grondverliezen met boekhoudkundige trucs’
(….)
Hoewel de trucs twijfelachtig en soms zelfs tegen de regels zijn, keuren toezichthouders en accountants ze goed.
(….)
Volgens schattingen van Deloitte houden gemeenten miljarden euro’s buiten de boeken via speciale constructies.
http://www.elsevier.nl/Politiek/nieuws/2014/2/Gemeenten-verhullen-grondverliezen-met-boekhoudkundige-trucs-1460008W/
@17 Johan: Je moet niet spreken over ouderen maar over generaties. De generatie geboren tussen 1935-1965 heeft enorm geprofiteerd van de demografische boom waardoor er een enorm aantal jongeren was die voor huizenprijzenstijgingen, economische groei, hun vroegtijdige uittreding én hun pensioenen zorgde.
De generaties na hen, hebben niet die positieve verhouding actieven/inactieven die hen welvaart bezorgd. Zo simpel is het. We hebben tot de grootste bubbel van de babyboom sterft (geboren 1969- sterven 2050) te maken met welvaartsdaling.
@BBB, goed opgemerkt ik zit te denken om met mijn gezin (mijn vrouw en mijn zoontje) bij mijn ouders (60-ers) in te trekken. Ik heb het geluk dat mijn ouders een 2 onder 1 kap hebben met een ton restschuld.
Veel babyboomers komen uit gezinnen die in de jaren 50 met zijn 6-en in bovenwoningtjes hebben gewoond ze zijn dus wat gewend.
Klaas,
de generatie na 1965 heeft helaas ouders gekend, welke hun zand in de ogen strooide.
Dus deze generatie moet bij hun ouders aankloppen.
Dat zijn dus de kinderen van de babyboom-generatie. De babyboom-generatie heeft voornamelijk voorspoed gekend en geen conflict of oorlog meegemaakt. Dat verklaart misschien hun gedrag. Wie weet gaan ze het nog meemaken. Ik hoop het niet.
pfff, blij dat ik geen financieel adviseur ben zeg. Wat te doen? Je aan de regels houden en je klanten NIET verder kunnen helpen. Maar dan wel het risico dat ze weglopen, je niet aanbevelen bij hun kennissen en je op termijn je praktijk op kunt doeken. Of creatief met de regels omgaan, je klanten aan een overschuld helpen, geld verdienen, maar boetes riskeren en voor altijd weten dat je zelf medeschuldig bent aan eventuele (toekomstige) financiele problemen van je klanten.
Ik zou over het algemeen gaan voor het veilige advies. Misschien nog kijken of er alternatieven zijn zoals een lening of schenking van familie, voorschotje op erfenis (meteen testamentadvies cross-sellen naar de ouders). Maar het advies kàn dus ook zijn: “Doe het (nog) maar niet”. Of ik het dan lang zou overleven als adviseur… Da’s weer een tweede.
@ 24 Bubbelonia: Precies, de adviseur zal (van zijn baas) toch geld moeten verdienen en nee verkopen en je klant naar de concurrent doorsturen is zinloos.
Goed adviseren moet natuurlijk altijd en soms moet je net doen of je gek bent. Dus uitspraken van klanten dat ze in de nabije toekomst minder willen werken, een verborgen schuld hebben of onderhands geld gaan lenen bij familie aannemen voor wat ze waard zijn; nl. gewoon onderdeel van het adviesgesprek en geen officiele mededelingen.
De klant beslist uiteindelijk zelf de gevolgen die jij als adviseur in beeld brengt. Zaken verzwijgen of mooier voordoen als dat ze zijn, is een doodzonde.
Bubbelonia,
Als adviseur moet je jongeren die recht van huis of kamertje komen misschien naar het nibud verwijzen, daar hebben ze budget informatie over wat een huishouden lost. Naast de netto hypotheeklasten zegt ze dat misschien meer over hoeveel ze nog aan uitgaan en vakantie en kinderen kunnen besteden. Jongeren zouden zelf ook inventiever moeten zijn en dit soort informatie opvragen bij de ouders of andere woningbezitters…..
zodra de adviseur op basis van uurtje-factuurtje werkt, kan hij de klant echt dienen met zijn advies en heeft hij helemaal geen dilemmma’s. De afsluitprovisies tonen aan corrumperend te werken….
Ik ken ze wel, de babyboomers en hun kinderen. Vaak hebben de ouders een veel te groot huis en kopen hun kinderen er nu ook één. ‘De bodem is immers bereikt’. De hele familie staat voor elkaar garant, en je kunt je afvragen of er nog wat van de rijkdom overblijft als de prijzen nog verder dalen.
Iedereen die bij een adviseur binnenkomt is een potentiële klant. Een adviseur moet omzet maken.
Logisch toch?
Zij hebben het geld namelijk geleend!
Je hebt van de uitgebreide discussie die Voerman o.a. gisteren met je gevoerd hebt weinig geleerd. Er zijn ook in deze tijd mensen van alle leeftijdcategoriën die zich succevol door het leven slaan zonder zichzelf steeds te beklagen en de schuld op anderen te schuiven.
Ik denk, da jij iemand bent, die zichzelf niet op eigen kracht weet te voldoen aan zijn eigen verwachtingen. Beter om je beperkingen te kennen en niet verder te springen dan je polsstok lang is. Veel minder frustrerend. 🙂
In de tien jaren die voorafgingen aan 2008 explodeerde de Nederlandse hypotheekschuld van minder dan 200 naar meer dan 600 miljard euro. En dat is natuurlijk allemaal de schuld van die ene generatie die tussen 1945 en 1955 werd geboren.
+
En daartoe geeft het NIBUD nu cursussen aan adviseurs zoals gisteren bekend werd…
Adviseren doen wij al ongelooooooflijk lang!
Zelf niets weten ( behalve blogs en forums …) is de meest slechte uitgangspositie voor een potentieel die nu eenmaal een ander belang heeft (..) dan een adviseur . 85 % van de mensen is financieel ongeletterd , kent de woonboulevards wel vaak tot in de puntjes , weet wie de hoofdrol speelt in Boer zoekt Vrouw en heeft vooral wensen .
Studeren op zondag avon: en een hypotheek is daarbij nog wel het simpelste product , zeker nu .
Onder nuttige links, actualiteiten, hypotheekkater.nl helaas staat het blog van Jos Koets nog onvermeld en is dit blog ook ‘n discussieforum annex een plek voor gratis advies uit onverdachte bron. Negeer het en tel uit je winst! Koopmement, Wehkamp is er niets bij. Nu met nog meer voordeel en achteraf betalen! 🙂
http://www.iex.nl/Column/116042/Hypotheekcijfers.aspx
Met dien verstand.
Waarmee dan weer ‘ethisch verantwoorde’ foto-safari’s naar Kenia gemaakt kunnen worden…
Burning down the house, echt niet alleen op de westoever… ‘A slum is a home too’ in gedachte:
http://www.avaaz.org/en/stop_the_forced_evictions_loc/?buLGAeb&v=35539
@ artikel
Juan juist het toe dat hypotheekadviseurs
JAZEKER
Ethisch besef tonen,
Immers een adviseur probeert het beste voor zijn klant naar boven te halen
Op korte en nog meer op lange termijn.
Zeker na het woekerpolistijdperk een welkome vernieuwing.