Jos Koets, een hypotheekadviseur met een goede reputatie, schreef vandaag het onderstaande artikel op IEX.nl:
De daling van de huizenprijzen is helaas een feit. Voor toekomstige kopers lijkt het nu een goed tijdstip om een huis te kopen. Er is genoeg aanbod, maar net als bij beleggen, wil een koper een huis op het laagste punt van de markt kopen.
Het is natuurlijk nooit leuk als je koophuis een paar maanden later bijvoorbeeld 10% in waarde is gedaald. Het logische gevolg van een lagere koopsom, zijn lagere maandlasten. Ik geef u een rekenvoorbeeld.
Ik ga uit van een persoon van dertig jaar. Hij moet 5,5% aan hypotheekrente betalen. Er is sprake van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het aflossingsvrije deel van de hypotheek bedraagt maximaal 50% van de waarde van de woning.
Het resterende bedrag is een spaarhypotheek waarbij de einduitkering en de dekking bij overlijden gelijk is.
De WOZ-waarde is even hoog als de totale koopsom en ik heb rekening gehouden met een belastingvoordeel van 42%. Uit de tabel wordt duidelijk dat de netto maandlasten behoorlijk dalen als de prijs van de koopwoning daalt. Bij een daling van 25% van de huizenprijs is in mijn voorbeeld de netto maandlast bijna 200 euro minder. Dat is een aardige besparing
|
Huidige prijs
|
10% daling
|
15% daling
|
20% daling
|
25% daling
|
|
| Koopsom |
200.000
|
180.000
|
170.000
|
160.000
|
150.000
|
| Kosten koper (10%) |
20.000
|
18.000
|
17.000
|
16.000
|
15.000
|
| Totale hypotheek |
220.000
|
198.000
|
187.000
|
176.000
|
165.000
|
| Spaarhypotheek |
120.000
|
108.000
|
102.000
|
96.000
|
90.000
|
| Aflossingsvrij |
100.000
|
90.000
|
85.000
|
80.000
|
75.000
|
| Bruto rente (5,5%) |
1008
|
908
|
857
|
807
|
756
|
| Belastingvoordeel (42%) |
424
|
382
|
360
|
339
|
318
|
| Netto rente |
584
|
526
|
497
|
468
|
438
|
| Eigenwoningforfait |
39
|
35
|
33
|
31
|
29
|
| Verzekeringspremie |
159
|
144
|
136
|
128
|
121
|
| Netto maandlast |
782
|
705
|
666
|
627
|
588
|
Slechte markt
De cijfers van de Volkskrant zijn in ieder geval voor mij geen verrassing. De huizenmarkt gaat heel erg slecht en dat heeft ook weer gevolgen voor notarissen, makelaars en hypotheekadviseurs. Ik heb diverse gesprekken gehad met deze partijen en de omzet bij de notarissen in mijn regio is dit jaar 25% gedaald.
Volgend jaar wordt trouwens 40% verwacht! En nu al worden er verschillende huizen gekocht waarvan de koopprijs lager is dan de WOZ-waarde die de gemeente heeft vastgesteld. Bij veel adviseurs is de omzet dit jaar ook al met 30% gedaald.
De verwachting is dat de omzet volgend jaar nog verder zal afnemen. Of het aantal huizenkopers moet ineens schikbarend toenemen. Al met al geen leuke situatie. Ik ben dan ook zeer benieuwd hoelang toekomstige kopers gaan afwachten.
Loading ...
Je wilde weten of potentiële kopers nog even wachten met kopen. Laat ik alvast zeggen: ík wacht nog even.
Voorlopig zit ik heerlijk in mijn huurwoning.
Haha, wat een reken je rijk voorbeeld. Alsof een woning van 200.000 ineens 150.000 gaat kosten. En als hij 10% daalt dan schelt het je dus 80 in de maand. Dus ej kan daarop wachten met de kans dat je huis aan je neus voorbij gaat. Kan je weer wachten tot er iets voorbijkomt in de juiste buurt, prijs, staat, type, faciliteiten enz.
@NL markt is toch anders: Nu kopen is niet slim. Laten we zeggen dat de kans bestaat dat de huizenprijzen 30% dalen in het komende jaar. Dan kan je dat bij een huis wat nu 300k kost, 90k schelen. Dat is snel verdient dat ik zo!
Waarom zou je het risico nemen om nu een huis te kopen? Het is echt niet zo dat het aanbod ineens halveert. Moet wel een verdomt unieke situatie zijn wil je dat risico nemen!
Ben je wellicht een makelaar? Klinkt namelijk precies als wat een makelaar zou kunnen verkondigen. 🙂
Hiermee zeg ik dus niet dat het gebeurt, die 30% daling. Maar de kans bestaat en als de kans er is dan moet je dat risico niet nemen. Daarbij lopen zeker starters het risico dat er negatief vermogen ontstaat als ze nu 100% hypotheek nodig hebben voor een woning en de huizenprijzen gaan dalen.
Aan de andere kant, mensen die nu overwaarde hebben verzilverd door hun huis op de piek te verkopen, kunnen die overwaarde zien verdwijnen mochten ze het nu in een huis stoppen en er komt toch een flinke daling aan. Dat is geld weg gooien.
Veel landen om ons heen hebben al een flinke daling te verwerken gekregen en we zitten aan het begin van een recessie. Waarom iemand zo’n risico zou willen nemen ontgaat me echt compleet. Voor velen is een huis de grootste asset die ze bezitten, niet iets om lichtzinnig mee om te springen.
Alle respect voor Jos, maar dit is natuurlijk een waardeloos stukje.
Er zullen weinig mensen zo dom zijn om te denken dat een lagere hypotheek geen lagere maandlasten zou betekenen.
Overigens is een rectie hierboven van ‘het scheelt maar 80 euro per maand’ voor mij weer de reden om te weten dat de prijzen in NL minimaal -50% gaan.
De mensen weten zelf niet eens meer wat hun huis kost, ze kijken alleen nog naar de maandlasten.
Interessant zou zijn wat het effect zal zijn van afschaffing van de HRA. Dus het effect van de verlaging van de belasting tov van het belastingvoordeel. Ik denk dat veel mensen nog vreemd zouden opkijken dat afschaffing hiervan niet eens zo heel veel effect heeft op de maandelijkse lasten.
De markt is hier anders, de markt is hier anders…..Ik geloof er niets meer van. Als ik uit het raam kijk van mijn flat, dan zie ik hééél veel bordjes te koop staan, en al hééél lang….
Mijn ogen bedriegen me niet. Geen makelaar of bank die mij wijsmaakt dat er niks aan het broeien is onderhuids. Vanwaar alle commotie ineens ? Op TT, op internet en in de krant.
De correctie komt eraan, ook hier en zeker met een recessie voor de voordeur. Alleen is verlies nemen vele malen lastiger als winst pakken….
Dus ja, ik wacht nog ff!
Je moest het weten, afgelopen week nog een discussie gehad op het werk met mijn baas, die kon het niet geloven dat de huizenprijzen tussen 20% en 50% zouden kunnen dalen. Sterker nog hij adviseerde en probeerde mij te overtuigen dat nu juist het moment om te kopen is. 3 andere collega’s waren het daar roerend mee eens. Alle 4 zijn huisbezitters dus mijn conclusie hieruit is dat ze de waarheid niet willen zien dat hun huisje misschien minder waard wordt op korte termijn..
Lagere lasten zullen wel gecompenseerd worden door hogere rente en lager huishoudinkomen.
Wat niet weg neemt dat het beter is om een goedkoop huis met hoge rente te kopen, dan een duur huis met lage rente. Die hoge rente kun je later altijd nog herfinancieren wanneer de rente daalt.
@Xandr: het lijkt er alleen niet op dat de rente gaat stijgen of mogelijk heb ik dit gemist?
Als je alle nieuwsberichten en dit soort websites moet geloven dan moeten we volgend jaar weer in grotten gaan wonen. We worden allemaal wel erg opgejut zeg. RTL4 spant hierbij de kroon.
Dat er een correctie aan komt (en het lijkt erop dat we daar al mee bezig zijn) daar geloof ik wel in. Sommige huizen zijn wel erg “overprized”. Dat mag best wat minder.
Maar voor degenen die wachten op (forse) dalingen …. wachten uiteraard ook op lagere maandlasten.
Zijn jullie dan echt zo dom?
Een hypotheek van 200.000 kost je nu (netto) 550 euro per maand. Voor 200.000 heb je (zelfs in de grote steden) een leuke starterswoning/apartement. Daar kun je echt niet voor huren!
Gaan jullie echt denken dat de banken deze (lage) rentetarieven blijven hanteren als de huizenprijzen zakken? Natuurlijk niet! Denk na! Minder inkomsten voor de bank = rente omhoog!
Nu hoor ik sommigen al roepen “de zeepbel” … ja, weet je hoeveel lucht er in een prijs van een glas bier zit!??? En hoeveel lucht er in jouw salaris zit???
@Karel: je hebt een punt alleen wat nu als je een huis koopt van 200.000 met 100% hypotheek erop en deze 3 jaar later nog maar 150.000 waard is? Die 50.000 is wel echt geld wat je verschuldigt bent aan de bank.
Lijkt me dan nog niet zo dom om even te wachten met kopen..
Kan nog wel een jaartje ‘hogere huurlasten’ vanaf dacht ik zo.
Koop je een huis om deze na 3 jaar weer te verkopen dan?
Normaal gesproken koop je een huis om daar lang(er) in te wonen. Tenminste, ik wel. Zowiezo met 6% overdrachtsbelasting duurt het ongeveer 4 jaar (teruggaaf v/d belastingdienst) voordat je die eruit hebt.
De maandlasten waarvoor je nu een hypotheek afsluit die blijven toch hetzelfde gedurende de looptijd van je hypotheek? Ook al daalt de waarde van je huis!
Ja, en wat de toekomst gaat brengen? Hoe gaat de rente zich ontwikkelen? Hoe corrigeert de markt zich?
“Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst”
Dat geldt toch voor ALLES? Als je meer zekerheid wilt dan moet je verhuizen naar een socialistisch land! (niet negatief bedoeld).
Ander scenario: de waarde van het huis van 200.000 daalt naar 150.000. Je koopt het, sluit een hypotheek af voor 10 jaar. Na 10 jaar is de rente gestegen naar 13% (zoals eind jaren 70, begin jaren 80). Dan ben je toch ook flink de sigaar? Vraag het 50 plussers!
Deze redenatie geldt volgens mij alleen als de woning volledig gefinancierd wordt. Als je ook eigen (spaar)geld in de woning stopt (om het bv op te knappen of om de financiering rond te krijgen) dan kies ik liever voor een lagere woningprijs en een hogere rente.
Ik wacht nog even af en spaar rustig verder…..
@Niels: interessant genoeg is de hypotheekrente in de VS gelijk gebleven -zo niet gestegen- vergeleken met een jaar terug, terwijl de FED de “rente” drastisch heeft verlaagd. Maar aangezien de overheid zowat de enige nog is, wiens kredietwaardigheid (nog) niet in twijfel wordt getrokken, kan alleen die overheid tegen een zo lage rente lenen.
Kijk ook naar bijvoorbeeld Japan, waar de officiele rente iets van 0% is. De gewone sterveling kan daar echt niet tegen die rente lenen.
Ook hier in Nederland worden de voorwaarden voor leningen snel strenger, als je er al een kunt krijgen. Zelfde effect natuurlijk als hogere rente: minder vraag, dus lagere prijzen.
“Ook hier in Nederland worden de voorwaarden voor leningen snel strenger, als je er al een kunt krijgen”
Wat een speculatie zeg. Je kunt gewoon normaal een hypotheek krijgen. Men kijkt wat verder en de 4.5 regel is van toepassing.
Thats it.
@Karel: niks geen speculatie. Zoek maar ff, bijvoorbeeld op deze site. De DNB houdt er ook keurige statistieken over bij, is ook prima op te zoeken. Waarom denk je dat “de huizenmarkt de laatste weken stil ligt”?
Ik hou het liever bij de praktijk: we hebben zelf een huis gekocht en we hebben hier 3 offertes liggen. We hebben dus gewoon keus!
De huizemarkt ligt stil door mensen zoals jullie: ze worden bang gemaakt en “wachten even af”!!
Beste allemaal,
Beetje verwarrende discussies waarin een belangrijk element wordt vergeten….de prijs van een nieuw te bouwen huis. Dat gaat niet goedkoper worden (stijging grondstoffen, lonen, grondprijs). En de prijs van bestaande huizen wordt toch echt gerelateerd aan diezelfde nieuwbouwwoningen. Dus…alleen als je verwacht dat de prijs van nieuwbouwwoningen 50% gaat dalen mag je verwachten dat de prijs van bestaande woningen eveneens zakt. Ik vrees dat het lang wachten gaat worden.
Ander ding…door de vrees voor recessie worden er minder woningen te koop aangeboden (en gebouwd). Gevolg is schaarste en ook dat is nooit bevordelijk voor prijsdalingen. Natuurlijk zijn de totale hypotheeklasten hoog, maar daartegenover staat dat het bezit (= de waarde)nog hoger is. De meeste huizenbezitters hebben nu eenmaal geen 100% hypotheekschuld (meer). Dus ook hier is enige nuance op z’n plaats. Rentestijging? Ik heb ooit bijna 12% betaald. De huidige 6% is dan ook erg weinig en gaat waarschijnlijk weer dalen. En inderdaad kopen de meeste mensen geen huis voor ‘slechts’ drie jaar, maar voor tenminste 17 (gemiddeld). Veel huizen te koop? Ja, vooral in vinex-wijken. Voornaamste oorzaak….scheidingen (1 op 3)! Nu een huis kopen? Waarom niet. Er is keus genoeg, als koper heb je een prima onderhandelingspositie, de rente-aftrek blijft nog even én de rente is nog altijd laag. Alleen moet je niet boven je macht kopen, maar dat advies kreeg ik dertig jaar geleden ook al. En nee, ik ben géén makelaar, bankier of hypotheekadviseur.
Interessante en lezenswaardige reactie van Paul.
Maar toch, de huizenprijzen in NL zijn al jaren echt van de zotte. Voor het eerste de beste kot betaal je de hoofdprijs.
Ik woon niet veraf van een schitterende zeer ruime villa met 1000 m2 grond in de beste buurt van de stad (middelgrote nederlandse stad),die in 1991 voor 325.000 NLG werd verkocht. Dat is in euro’s nu 150.000. Daar krijg je in dezelfde stad vandaag (17 jaar later) een piepklein nietig rijtjeshuis voor in wat we vroeger een absolute achterbuurt noemden (heet nu een achterstandswijk)
Duidelijker kan niet geïllustreerd worden hoe gigantisch de huizenprijs uit de klauw is gelopen binnen twee decennia’s.
Paul zegt:
“….een belangrijk element wordt vergeten. De prijs van een nieuw te bouwen huis. Dat gaat niet goedkoper worden (stijging grondstoffen, lonen, grondprijs). En de prijs van bestaande huizen wordt toch echt gerelateerd aan diezelfde nieuwbouwwoningen”.
Ik zeg:
En dan gaan we naar bijvoorbeeld Duitsland.
Is het bouwen van een huis daar goedkoper? En, zo ja waarom dan? Salarissen liggen daar toch niet lager.
Zijn de grondprijzen dan het verschil?
Zo ja dan moet daar maar eens heel veel vanaf.
Het kan niet zo blijven dat we in Nederland veel meer betalen voor veel minder dan in de ons omringende landen.
En begin nu niet over schaarste. Dat is allemaal hype.
Ik herhaal “als ik langs de weg rij zie ik niemand in tenten of kartonnen dozen wonen”.
Nee we hebben ons hier in Nederland allemaal gek laten maken, met de staat (en de politiek) en de banken als grootste aanstichters.
Steeds gemakkelijker werd er steeds meer krediet gegeven.
Maar de bomen groeien niet in de hemel.
De wal keert het schip.
Huizen zijn al een paar jaar TE duur.
En toen stopte de muziek.
De markt die al haperde, stond plots helemaal stil.De vraag valt helemaal weg.
Mijn advies aan allen die al jaren met verbijstering naar de prijs van bakstenen kijken. Houdt vol, laten we er maar een echte koperstaking van maken.
@Paul, ik ben het niet helemaal met je eens:
1. De prijs van een nieuwbouwhuis is voor een groot deel opgebouwd uit een grondprijs. Deze grondprijs is op zijn beurt weer afgeleid van de prijs van bestaande woningen uit de buurt. Deze prijzen kunnen gezamelijk sterk stijgen in het geval van woningschaarste.
2. De kosten van de bouwmaterialen (hout/metaal/steen) zijn de laatste jaren enorm gestegen. Nu de kosten van de ruwe materialen de laatste maanden flink zijn teruggelopen, zullen de prijzen op korte termijn ook wel licht zakken.
3. Bovendien is de mogelijkheid om in eigen beheer te bouwen beperkt waardoor je voornamelijk afhankelijk bent van projectontwikkelaars voor een nieuw huis. Komt er al een stuk grond vrij om te bouwen, dan moet ten eerste de eigenaar er flink aan verdienen (bijvoorbeeld een voormalige boer), dan komt de gemeente en/of provincie er nog bij en ten slotte de projectontwikkelaar die er ook niet armer van wil worden.
Eerst even Wout: Gelijk heb je. Huizen zijn inderdaad veel te duur. Ook alweer deels ten gevolge van de euro. Wat mij betreft kan dat best omlaag, maar dan over de gehele linie. Alleen zuur voor iedereen die de afgelopen 3 jaar een huis hebben gekocht. Aan de andere kant, als je minder krijgt voor je huis, betaal je ook minder voor het volgende. Werkt alleen weer niet als je hypotheek hoger is dan wat je voor je huis krijgt, of de bank moet meewerken. Maar je hebt zeker een punt.
Dan gekkehenkie: Nee, in Duitsland (en België) liggen de salarissen niet echt lager. Het is inderdaad de grond die het verschil maakt. Die is in ons land vele malen duurder dan in de buurlanden. In België betaal je gemiddeld 150,- tot 180,- de m2. Toch is ook bouwen in de buurlanden ca. 15% goedkoper, gevolg van minder stringente regelgeving en bouwvoorschriften. Overigens woon je dan wel op het platteland. In de grote steden – Berlijn, Frankfurt, Munchen en Brussel zijn de huizen niet echt veel goedkoper dan bij ons.
Als laatste Timmy: Gemiddeld bestaat de prijs van een huis voor de helft uit grondkosten. Bouwkosten worden vervolgens gedomineerd door arbeidsloon. En wat het teruglopen van de grondstofprijzen betreft; al een jaar staat de prijs van zink onder druk, maar wil je bijvoorbeeld zink op je dak, dan betaal je nog steeds de hoofdprijs. Kortom, ik verwacht niet dat prijzen sterk zullen dalen. Er is ook nauwelijks marktwerking. Zolang het kan worden doorberekend zullen bouwbedrijven de extra winst in hun zak steken. Interessant is nu dat veel briefschrijvers er van uit gaan de de bakstenen in waarde stijgen. In werkelijkheid is het echter de grond. Een huis verliest waarde als het niet goed wordt onderhouden én wordt aangepast aan de eisen van de tijd. De grondprijs wordt vrijwel altijd bepaald door wat je onder 3 beschrijft. Jammer genoeg geeft de overheid jaren van te voren aan dat ze ergens willen bouwen, zodat grondspeculanten en projectontwikkelaars hun slag slaan,lang voordat de overheid beseft dat de grond ineens duurder is geworden.
Kortom, huizenprijzen kunnen best 15% tot 20% goedkoper, maar meer zal het zeker niet worden en of het echt gebeurd moet ik ook nog maar zien.
Misschien wordt het eens tijd voor een website met realistische berichten in plaats van pessimistische berichten zoals op deze site.
Dat wakkert de angst alleen maar aan onder de mensen en angst is de grootste bedreiging voor onze economie … die overigens nog steeds goed draait. Weinig werklozen & weinig inflatie.
Vanavond maar weer eens lekker uit eten. 20 euro (!) voor een hoofdgerecht en 2 euro (!) voor een biertje. Laten we dat nou eens niet terug rekenen naar guldens …………….