De brandbrief woningmarkt aan het kabinet

Geachte leden van het kabinet,

Namens Bouwend Nederland, Woonbond, NEPROM, NVB-Bouw, Vereniging Eigen Huis, Aedes, Vastgoed Belang, IVBN, NVM en de gemeenten Rotterdam, Amsterdam en Utrecht spreken wij gezamenlijk onze grote ongerustheid uit over de gevolgen van de huidige kredietcrisis voor de woningmarkt en de daaruit voortvloeiende gevolgen voor economie en maatschappij. Het zijn niet alleen bouwers, investeerders, corporaties, of makelaars die geconfronteerd worden met de negatieve ontwikkelingen. Juist ook huurders, woningbezitters en bedrijven worden getroffen. Het is van het grootste belang dat het kabinet een daadkrachtig beleid voert met duidelijke prikkels om het investeringsniveau te herstellen.

Het beeld van de kredietcrisis, als zijnde een probleem van korte termijn met beperkte impact, is onjuist. Het tegendeel is waar, waarbij de meest ernstige gevolgen van de huidige ontwikkelingen pas vanaf 2010 voelbaar zullen worden. Met deze gezamenlijke brief willen wij oproepen tot een zeer hoog gevoel van urgentie.

Onze markten en aandachtsgebieden, te weten het geheel aan bouw, woning, ontwikkeling, vastgoed, makelaardij en ruimtelijke ordening, draaien op vertrouwen in de economie. Onze gezamenlijke achterban gaat veelal zware financiële verplichtingen aan en moet daarmee hoge risico’s nemen. De kredietcrisis heeft dat vertrouwen weggeslagen bij investeerders, kopers, huurders en bedrijven. Zij wachten op duidelijkheid over de toekomstige situatie van de markt en hebben behoefte aan meer zekerheid, meer krediet en meer stimuli om te investeren.

Woningbouw

Onze organisaties steunen uw kabinetsbeleid als het gaat om uw wil om te bouwen met kwaliteit, de oude stadswijken te stimuleren en te zorgen dat starters op de markt kunnen beschikken over een betrouwbare, geschikte woning. Ook achten wij, samen met de woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen, het van groot belang om een woningbouwproductie te realiseren van 80.000 tot 83.000 woningen per jaar.

De kredietcrisis doet niets af aan de noodzaak van deze doelstellingen. Het aantal burgers dat een passende woning moet ontberen, wordt de komende jaren alleen maar groter. Onze gezamenlijke maatschappelijke rol, het verbeteren van de woonmarkt, staat onder druk. Wij zijn er zeker van dat een succesvolle uitvoering van uw beleid zonder aanvullende maatregelen niet mogelijk is. Tevens begrijpen wij dat in deze tijd van crisis verwachtingen moeten worden bijgesteld. Aan de goede uitgangspunten van het regeerakkoord dient echter niet te worden getornd. De realiteit is dat nu al een forse daling van de woningbouwproductie zichtbaar wordt. Derde kwartaal 2008: 30% minder dan derde kwartaal 2007 (bron: monitor Nieuwe Woningen). November 2008: 50% minder dan in november 2007 (bron: garantieverlenende instellingen bij GIW). Over heel 2008 zal de productie vermoedelijk 35% lager zijn dan in 2007 (combinatie van beide bronnen en inschatting NEPROM-leden).

Voor 2009 en 2010 voorspelt het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) dat –zonder passende maatregelen- de bouwproductie cumulatief per jaar met circa 10% daalt. Nog actuelere signalen duiden erop dat een halvering van de productie van huur- en koopwoningen naar 40.000 in 2011 niet bepaald een onrealistisch scenario is. Een forse daling van het aantal nieuwbouwwoningen in de komende jaren betekent een groter woningtekort, minder doorstroming en op termijn grotere tekorten en navenante prijsstijgingen.De economische en maatschappelijke schade beperkt zich niet alleen tot de productie en het wonen. Als niets wordt gedaan, zal eveneens cumulatief in 2009 en 2010 de werkgelegenheid in de sector afnemen met 5%; 20.000 arbeidsjaren. Daarbij zijn overigens de uitstralingseffecten nog niet meegerekend.

Koopsector

Het eigenwoningbezit wordt in de eerste maanden van de kredietcrisis al zichtbaar hard geraakt. De laatste cijfers van de NVM laten zien dat in november het aantal kooptransacties met 40% daalt ten opzichte van een jaar geleden. Uit de praktijk blijkt dat het aantal bezichtigingen zelfs met 75% afneemt.

Dit gaat gepaard met een daling van de huiswaarde. Ten opzichte van vorig jaar zijn de huizenprijzen met 0,0% gestegen. Lijkt dat nog enigszins mee te vallen; in één kwartaal zijn de prijzen gemiddeld met 1,5% gedaald, nog zonder dat daarin de inflatiecorrectie is meegenomen. Een allerminst onrealistische prognose is dat de daling, bij uitblijven van gerichte maatregelen, zal doorzetten met 5 tot 10% in het komende jaar, afhankelijk van segment en locatie. De voor de (starters)markt zo gewenste doorstroming zal nagenoeg stilvallen. Het vertrouwen ontbreekt onder consumenten, maar zeker ook concrete financiële overwegingen, zoals het kunnen rond krijgen van een hypotheek, spelen een belangrijke rol. Onzekerheid in combinatie met te hoge financiële drempels leiden tot een verminderde koopbereidheid onder consumenten, ondanks de nog steeds redelijk goede uitgangspunten van de woningmarkt. De afgelopen jaren kenmerkte de woningmarkt zich juist – ondanks de vaak sombere voorspellingen – door een uiterst stabiel consumentenvertrouwen. Dit vertrouwen hield de woningmarkt stabiel en bood een stevige basis voor economische groei. Het vertrouwen is nu in relatief korte tijd tot een dieptepunt gedaald (1).

1 Zoals geregistreerd door de Eigen Huis Marktindicator (op basis van onderzoek van Intomart / OTB TU-Delft).

Huursector

Ook in de huursector neemt de nieuwbouwproductie snel af. De aanwas van nieuwe huurwoningen zal verminderen door uitblijven van ontwikkelingsinitiatieven. De bouw van huurwoningen is vaak onlosmakelijk verbonden met de ontwikkeling van koopwoningen. Het ontwikkelen van huurwoningen is vaak onrendabel en daarom zijn winsten uit de verkoop van koopwoningen nodig voor het compenseren van de onrendabele top van de bouw van huurwoningen. Door het uitblijven van ontwikkelingen en stil vallen van verkoop van koopwoningen zal derhalve de ontwikkeling van huurwoningen eveneens verminderen.

De huidige situatie biedt kansen en mogelijkheden om huurwoningen te bouwen voor bescheiden middeninkomens (middensegment). Bovendien biedt de huidige situatie extra kansen om te investeren in energiebesparing en duurzaamheid.

Effecten op stadswijken

De brief van de Minister WWI die onlangs naar de Tweede Kamer gestuurd is, baart ons grote zorgen. In deze brief beantwoordt de Minister de motie van Van Heugten. Hij geeft aan dat “voor de verstedelijkingsopgave in deze kabinetsperiode geen extra middelen beschikbaar zijn”. Het Kabinet mist hiermee een kans om tot een oplossing te komen voor problemen die in economisch opzicht voor heel Nederland van belang zijn. Bouwen in binnenstedelijk gebied is duurder en langduriger dan op uitleglocaties.

Door een ontbrekend investeringsperspectief is planuitvoering op de middellange termijn en planvoorbereiding op korte termijn voor binnenstedelijk bouwen uiterst onzeker. Plannen voor gebiedsontwikkeling waarvoor nu al het initiatief moet worden genomen, komen dan niet van de grond. Woningzoekenden kunnen daardoor op termijn niet hun gewenste woning kopen of huren. Oude haven- en industriegebieden – waar met name de kennis- en creatieve industrie graag landt – kunnen niet worden herontwikkeld
en getransformeerd naar aantrekkelijke woonwerkgebieden.

Kredietverstrekking en bancaire sector

Banken (en verzekeraars) zijn in de afgelopen weken door de overheid tegemoet gekomen met financiële injecties. Een belangrijk doel daarvan zou (onder meer) moeten zijn dat gezonde bedrijven en consumenten die aan de normale voorwaarden voldoen, in aanmerking moeten kunnen blijven komen voor kredietverstrekking. De huidige praktijk is dat de voorwaarden en eisen hiervoor drastisch zijn verscherpt. Zelfs in die mate dat bepaalde segmenten van bouwontwikkelingen en hypotheekverzoeken onnodig worden afgewezen. De financiële injecties lijken dan ook voornamelijk benut te worden voor het versterken van de eigen balans, daar waar het de bedoeling was dat deze vooral gebruik zouden worden om het economisch verkeer te stimuleren. In het bijzonder met betrekking tot de woningmarkt en –bouw.

De financiële sector schiet daarmee tekort in haar maatschappelijke functie als kredietverstrekker en financier. Ondanks uw kapitaalinjecties blijft de financiering van projecten uit. Dit heeft een enorme teruggang in investeringen tot gevolg. Zowel in de markt voor bestaand vastgoed als voor nieuwbouwprojecten wordt nauwelijks geïnvesteerd. Het vertrouwen in onze markten is nu van een dermate laag niveau dat investeringen stilvallen. De meest ernstige gevolgen daarvan zullen pas op langere termijn zichtbaar worden. Omdat bouwprojecten meestal een duur hebben van meerdere jaren wordt er nu nog volop gebouwd. Dit gebeurt echter op basis van contracten die in het verleden zijn afgesloten. Op het punt van verkopen en het opstarten van nieuwe projecten, zijn onze laatste cijfers echter zeer zorgwekkend.

Tot slot

Eerder hebben onze organisaties afzonderlijk richting uw ministeries en in de media de ernst van de kredietcrisis benadrukt en gepleit voor maatregelen en daadkracht. Onze individuele pleidooien hebben tot de dag van vandaag geen substantieel ingrijpen van uw kant tot gevolg gehad. Tijdens de behandeling van de begroting van WWI heeft het kabinet laten weten dat maatregelen om de woningmarkt te stimuleren thans niet aan de orde zijn, maar dat het kabinet de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten houdt. Wij zijn van mening dat het kabinet de huidige ontwikkelingen en de gevolgen daarvan onderschat en door uitstel van het treffen van maatregelen de negatieve gevolgen onnodig vergroot. Een daadkrachtige stimulering van de economie kan niet langer worden uitgesteld.

Wij hopen dat u deze gezamenlijke oproep van partijen die dagelijks in de praktijk te maken hebben met de gevolgen van de financiële crisis, serieus zult nemen. Graag zouden wij met u op korte termijn. in overleg treden over de in deze brief genoemde ontwikkelingen en wat ons betreft mogelijke maatregelen, oplossingsrichtingen en eventuele bijdragen uit de sector zelf om te komen tot betere marktomstandigheden.

Hoogachtend,

Elco Brinkman, voorzitter Bouwend Nederland

Peter Noordanus, voorzitter vereniging Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen NEPROM

Henk van Heuven, directeur Aedes

Hein Bos, directeur vereniging Vastgoed Belang

Wienke Bodewes, bestuurslid vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed IVBN

Marlies Pernot, algemeen directeur Vereniging Eigen Huis

Ronald Paping, algemeen directeur Woonbond

Jo Goossens, voorzitter NVB – Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers

Hamit Karakus, wethouder gemeente Rotterdam

Maarten van Poelgeest, wethouder gemeente Amsterdam

Harrie Bosch, wethouder gemeente Utrecht

Ger Hukker, voorzitter Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM