De Grote Deflatie in Japan

Nog steeds de grootste god van de kapitaalkrachtigen in het Westen. Want de beurs, dat weten we allemaal, is volatiel. Maar vastgoed, als dat geen zekerheid is! “Ok, het kan wel eens corrigeren, en misschien zelfs een paar jaar niet stijgen. Maar op lange termijn is het toch altijd een goede investering, nietwaar?”

Wel, vraag het eens aan een Japanner! Hier het vastgoed grafiekje:

Japans vastgoed

We zullen het hebben over ‘residential homes’ in Japan. Dat is de bouwgrond + het huis erop. Gestegen vanaf 1980 tot 1989 van 50 naar +/-200, dat is maal 4 in 10 jaar tijd. Niet slecht, hoewel, in het Westen moeten we NIET onderdoen. Maal 2 in 5 jaar tijd was het bij ons vanaf 2003 tot 2008. Vanaf 1989 tot 2004 is vastgoed in Japan BLIJVEN zakken, 15 jaar aan een stuk dus. Van +/-200 naar +/-80. Een daling van +/-60%. En dat is nominaal. Dus in yen of euro’s uitgedrukt.

Is 2004 het dieptepunt voor vastgoed in Japan? Wel, we zien dat het vanaf 2006 terug omhoog begint te gaan. Maar 2009 staat er niet op. Met de export in Japan die gedaald is met 40% in 2009 is het voor mij een ‘no brainer’. Ook residential homes zullen een nieuw dieptepunt maken. Dus het zal lager gaan dan +/-80, en de ‘rally’ van 2006 tot 2008 zal een FAKE rally blijken. Of een ‘mid-depression’ rally.

Ik heb de feiten niet van de prijzen in 2009 dus het laatste is speculatie van mijn kant. Maar wat ik wel weet is dat vastgoed in Japan gezakt is 15 jaar aan een stuk. By the way, voor huren is het idem dito! Ook de huur is gewoon mee gedaald, 15 jaar aan een stuk. Niet zo sterk omlaag, maar ook niet zo sterk omhoog tijdens de boom ervoor. Dat is normaal.

Japaners zien een huis niet als een investering maar als een CONSUMPTIE goed. Het voordeel van kopen is dat je eigen baas bent, maar je betaalt er ook voor! Een huis dient totaal gerenoveerd te worden elke 20-30 jaar, dat kost geld. Enkel de rijken kunnen dat. De rest huurt wijselijk en laat het kapitaal verlies op BOUWGROND, en de kapitaal verliezen op renovatie en belastingen over aan de ’sponsors’. Bovendien, huren wordt steeds goedkoper, je krijgt hoe langer hoe meer voor minder geld.

Een huis kopen is als een auto kopen. Het moment dat het uit de garage komt/opgeleverd wordt ben je al 10% van je kapitaal kwijt. De rest van je kapitaal smelt langzaam weg de 10-20 jaar erna. Een duur grap maar leuk speelgoed! Als jonge mens of familie heb je je geld echter nodig en verspil je het niet daaraan. Veel verstandiger van te huren. Geen grote kosten, geen belastingen, grote vrijheid van gaan en staan, geen constant kapitaalverlies.”

Dat is hoe de Japanners denken over huizen kopen. De mentaliteit is 180 graden gedraaid. En het heeft vele jaren geduurd om daar te geraken. Ook hier geldt, als speculant kan je daar eens gaan kijken. Vermoedelijk een goede speculatieve investering omdat de hoop ook in vastgoed TOTAAL verdwenen is. Niemand koopt nog. Iedereen huurt. Je bent dus de enige die koopt. Dat is het juiste scenario om winst te maken met speculeren.

Lees het gehele artikel op De Kritische Belegger

Share Button

23 Reacties

  1. Simon Zegt:

    Ik las op de website ook het volgende (maar dat staat weer niet op deze website !):

    Noteer: De reden waarom ik deze ‘deflatie’ artikel schrijf is niet omdat ik zo zeker ben dat we net zoals in Japan in een dergelijke deflatie gaan terecht komen. Maar wel om te tonen dat het kan. Uiteraard, voor hetzelfde geld blijft het uit en krijgen we terug een welvaartsperiode de komende 5 jaar. Of misschien slaagt heel deze crisis wel in sneltempo over tot een hyperinflatie.

  2. Piet Bakker Zegt:

    @ Simon

    De link is toch gewoon toegevoegd!

  3. Niek Zegt:

    aanvulling op het artikel:

    in sommige grotere steden daalden de huizenprijzen met 75% sinds de top, en bouwgrond zelfs met meer dan 90%. Ik heb ook eind 2008 gelezen dat de vastgoed prijzen alweer aan het dalen waren. De stijging van 2006-2007 was dus een ‘dead cat bounce’.

    Of de Japanse huizenprijzen nominaal nog veel lager gaan is afwachten, want de regering is nu veel meer dan 15 jaar geleden van plan om inflatie te gaan veroorzaken.

  4. Woger Zegt:

    De cijfers kloppen ook niet. Tussen 2003 en 2008 Zijn de prijzen bij ons juist minder hard gaan stijgen dan in de periode daarvoor.
    Ik denk dat ik hier wel kan zeggen “bij ons is alles anders!”

  5. hmm Zegt:

    Het was hier volgens mij eerder maal 2 (of meer) in de periode 1996-2001.

    Maar wat “bij ons is alles anders” betreft, het argument dat de huizenprijzen hier “normaal” zijn omdat bouwgrond hier schaars is gaat niet op: kijk maar naar Japan. Of kijk naar Californië (veel mensen, relatief weinig voor bebouwing geschikte grond). Juist daar waar de grond schaars is, ontstaan (in tijden van gekte) zeepbellen.

    In Japan is het trouwens niet alleen het onroerend goed: de Nikkei-index staat nu op ongeveer 22% van de top in 1989. Dat is 20 jaar geleden. Stel je voor, AEX op 125 in 2027. (Of iets positiever, nl. gerekend vanaf de top in 2000: AEX op 150 in 2020.)

  6. Simon Zegt:

    Conclusie: de historie van japan is niet te vergelijken met onze toekomst ….

    beetje suggestief artikel

  7. Niek Zegt:

    @hmm(5):
    in Californie is (bouw)grond net zomin schaars als in Nederland; de overeenkomst is ‘zoning’, het door de politiek aanwijzen van een fraktie van de beschikbare grond voor woningbouw, om zo de prijzen (en winsten van boeren, projectontwikkelaars en lokale overheid) op te drijven.

    Hoe het in Japan werkte weet ik niet, maar de overheid heeft daar zijn tentakels werkelijk overal in de markt dus het zal ook wel zoiets zijn.

    Japan meldt vandaag trouwens het eerste handelstekort sinds 1980. Dus na bijna 30 jaar hebben ze nog steeds met de naschokken van de bubble te maken. Dat krijg je ervan als je superbubbels blaast en ze met alle macht overeind probeert te houden. Groot verschil met Nederland blijft dat de economische uitgangspositie van Japan voor de slowmotion crash (handelsbalans, spaartegoeden etc.) onvergelijkbaar beter was dan die van NL.

  8. M Zegt:

    @Niek (7)

    Japan meldt vandaag trouwens het eerste handelstekort sinds 1980. Dus na bijna 30 jaar hebben ze nog steeds met de naschokken van de bubble te maken.

    Ik kwam laatst een artikeltje tegen over een mogelijke wereldwijde recessie op dit moment. Zeer dubieus allemaal en niet waarschijnlijk, maar mocht daar een kern van waarheid in zitten (nogmaals, ik geloof er niets van) dan is het natuurlijk mogelijk dat die wereldwijde recessie en niet de lokale Japanse bubbel van 30 jaar geleden verantwoordelijk is voor het Japanse handelstekort.

  9. Niek Zegt:

    @M(8):
    die wereldwijde recessie is volgens mij een feit, maar het ligt er aan hoe je het definieert. Industriele produktie etc. zijn in de meeste landen harder ingezakt dan in 1929 dus ga maar na …
    zie bijv. http://www.zeit.de/online/2009/16/bg-krise

    natuurlijk speelt dit een rol bij de laatste Japanse cijfers, maar het is ook duidelijk dat Japan het barsten van de bubbel nog steeds niet te boven is.

  10. M Zegt:

    @Niek (9)

    Dat Japan niet bijzonder gestegen is over de afgelopen 30 jaar moge duidelijk zijn.
    Het huidige handelstekort wijten aan de crisis van destijds is volgens mij onzin. Zo ver terugdenken is een beetje wishful thinking. Ieder land is door zijn geschiedenis op het moment op een bepaalde manier gepositioneerd, maar de klappen die nu vallen hebben hun oorsprong in de huidige malaise in zijn algemeen, en vele malen minder in de specifieke nationale geschiedenis.

  11. Niek Zegt:

    @M(10):
    ik denk dat in een gezonde, stabiele economie een BNP daling van 40% (inmiddels -50% geloof ik) zoals in Japan nooit had kunnen gebeuren. De kredietcrisis was de druppel die de emmer (opnieuw) deed overlopen.

  12. Hukker for president Zegt:

    Gelukkig staan we er in nederland veel beter voor.

  13. Niek Zegt:

    @Hukker(12):
    en vergeet niet dat Nederland bij ongewijzigd beleid straks grotendeels onder water loopt door de zeespiegel stijging. Dan krijg je pas echt een woningtekort, want iedereen wil toch blijven wonen aan de Nieuwe Riviera. Kun je nagaan hoeveel de huizen/grondprijzen dan gaan stijgen; doen ze ons in Japan niet na! Dus ben het helemaal met je eens, we staan er prima voor 🙂

  14. charles Zegt:

    @ niek 13

    ja en als er gif in het kraanwater word gedaan en half nederland sterft dan heeft iedereen die nog leeft een gratis huis erbij als we zo gaan lullen…

  15. M Zegt:

    @Charles

    Goedzo. pakze!
    Ik ben ook tegen humor. Zeker als het van die humor om voor te lachen betreft.

  16. Niek Zegt:

    @charles(14):
    geef je tip door aan de NVM, misschien kunnen ze er wat mee 😉

    ondertussen in het nieuws:

    Het IMF voorspelt dat de Nederlandse economie dit jaar met maar liefst 4,8% krimpt. Dat is nog erger dan in de jaren dertig.
    every cloud has a silver lining dus ook dit is ongetwijfeld goed nieuws voor de woningmarkt; misschien omdat met veel minder banen bijna iedere Nederlander nu fulltime huizen kan gaan traden?

  17. Hukker for president Zegt:

    De woningmarkt in Nederland is een serieus onderwerp. Het is bespottelijk en onnodig om daar confronterende grappen over te maken.

  18. John Zegt:

    Japanners zijn gewoon een heeeeel vreemd eiland volk. Daar moet je de Nederlandse situatie echt niet mee gaan vergelijken.

    Je kunt qua volksaard maar het beste op Amerikanen lijken, leven op veel te grote voet en de schulden zo hoog op laten lopen dat je ze nooit en te nimmer terug kan betalen.

    Behalve dan door het volledige bedrag gewoon bijdrukken en de inflatie die dat tot gevolgen heeft voor lief nemen.

    Zelfs nu blijven China & Japan de US sponsoren omdat de belangen nu eenmaal te groot zijn geworden.

  19. Niek Zegt:

    @John(18):
    Zelfs nu blijven China & Japan de US sponsoren omdat de belangen nu eenmaal te groot zijn geworden.

    De kruik gaat zo lang te water tot ze breekt. Alle historische ervaring pleit ertegen dat dit nog lang goed blijft gaan; er zijn diverse aanwijzingen dat het eindspel begonnen is en de dollar binnen een paar jaar officieel gereduceerd wordt tot het WC papier dat het feitelijk al is. De vergelijking met het Romeinse Rijk en diverse andere wereldrijken daarna dringt zich op. Dit loopt niet goed af.

  20. sven Zegt:

    @ Huk. for Pres. dent

    Serieus is de woningmarkt allang niet meer 🙂

  21. arjan Zegt:

    Maal 2 in 5 jaar tijd was het bij ons vanaf 2003 tot 2008.

    maak daar maar maal 5 van 1983-2000 van …

  22. Johan Zegt:

    Wat gebeurt er eigenlijk als huizen om gaan vallen, dus dat ze door veroudering bouwval worden? iemand zal de verliezen moeten nemen, en een fundering en casco onderhoud je niet zo makkelijk.

    In die zin kun je ze idd vergelijken met auto’s en zou het een consumptieartikel zijn wat alleen maar minder waard wordt

  23. johan Zegt:

    De commissie Huizenprijzen van de 2de Kamer hoopt op een zachte daling en dat door inflatie de pijn niet zo groot wordt.
    Er is nog steeds een meerderheid in de 2de Kamer, die vecht voor zijn eigen opgebouwde overwaarde en zodoende de prijzen wil stabiliseren of laten stijgen.
    Maar als Europa steeds meer invloed krijgt, zal dit niet vol te houden zijn.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.