NVM: Huizenprijzen zijn met 3,1 procent gedaald

De gemiddelde verkoopprijs van een woning is in het eerste kwartaal van 2009 verder gedaald met 3,1 procent tot 218.000 euro. Een huis bracht in het vierde kwartaal van 2008 nog gemiddeld 233.000 euro op. Dit blijkt uit de laatste kwartaalcijfers over de woningmarkt die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) vandaag naar buiten bracht.

De trend van dalende verkoopprijzen zet door. In een jaar tijd is de gemiddelde prijs van een verkochte woning met 4,9 procent gedaald.

overzicht

Vooral in de regio’s Zutphen, Groningen en Eindhoven dalen de verkoopprijzen sterk. Uitzondering is de regio Zuid Limburg die vergeleken met het vorige kwartaal een stijging van de verkoopprijs met 2 procent laat zien. Dit beeld is lichtelijk vertekend omdat de woningprijs in deze regio al langere tijd daalt.

Uit onderzoek van deze krant bleek al eerder dat de vraagprijs van woningen sterk terugloopt. Een op de drie aangeboden woningen heeft een of meerdere keren de prijs moeten aanpassen.

Het totale woningaanbod is in het eerste kwartaal van 2009 gestegen met 6 procent tot 116.100 woningen. Vooral in het duurdere segment staan huizen langer te koop. De duurdere woningen dalen sterker in prijs dan de goedkopere. De gemiddelde tijd dat een woning te koop staat stijgt van 84 naar 105 dagen.

Prijsontwikkeling koopwoningen

Met 19.200 transacties nam de verkoop van woningen in het laatste kwartaal ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar af met 43 procent. De makelaarsvereniging ziet in de laatste weken van maart wel een lichte stijging van het aantal transacties. “Het is nog te vroeg om van een structureel herstel te spreken, maar het is een sprankje hoop,” verklaart Hukker.

Meer over de woningmarkt:

De NVM verwacht vanwege de malaise op de woningmarkt een ”aanzienlijke” afname in het aantal makelaarskantoren. Hukker houdt rekening met een verdere daling van het winstniveau en een ledenverlies van honderden makelaars binnen de NVM.

bron: nrc.nl

Share Button

72 Reacties

  1. Mieke Zegt:

    ..en dat gaat nog door tot minimaal 30% van de topprijzen uit 2007/2008….you ain’t seen nothing yet….

  2. Eric Zegt:

    Een herstel voor de prijsontwikkeling ziet de NVM-voorzitter nog niet. “Ik verwacht dat we nog een kwartaal tegemoet gaan waarin de kopers hun voordeel kunnen doen.” Huizen die nu nieuw op de markt komen, worden fors lager geprijsd dan in het vorige kwartaal. De gemiddelde vraagprijs van een woning die te koop wordt aangeboden is in drie maanden tijd gedaald van 294 naar 276 duizend euro. Daarmee ligt de vraagprijs van woningen die nieuw op de markt komen ongeveer gelijk met het eerste kwartaal van 2008.

    Dus een gemiddelde vraagprijs van € 276.000 en een gemiddelde verkoopprijs van € 218.000.

    Daar is dus ook nog wel winst te behalen…

  3. aannemer in amsterdam Zegt:

    Laat de prijzen maar zakken dat maakt de prijzen voor de nieuwkomers eindelijk weer aantrekkelijk en betaalbaar.

  4. M Zegt:

    @Mieke

    Laten we dalingen van 90-95 procent vooral niet uitsluiten. Huizen zijn eigenlijk maar gebakken klei, of niet?

  5. Essy van Noorwegen Zegt:

    @Mieke

    Volledig mee eens.

  6. M Zegt:

    @Mieke en Essy

    Zien jullie de kans om jullie stelling/vooruitzicht wat verder te onderbouwen?

    Ik ben nogal benieuwd naar de logica achter deze voorspelde forse daling.

  7. nijn Zegt:

    Een daling van 233 naar 218 is toch 6,4% of heb ik zo slecht opgelet bij rekenen?

  8. Niek Zegt:

    @Eric (2):
    “een gemiddelde vraagprijs van € 276.000 en een gemiddelde verkoopprijs van € 218.000”

    oftewel, de gemiddelde verkoper overvraagt 27% (was begin dit jaar zelfs bijna 35%). Nog een lange weg te gaan, deze bubbel is pas over als verkopers fors gaan ondervragen en niemand meer dit blog leest 😉

    @nijn (7):
    die 3.1% daling van NVM zal wel op jaarbasis zijn. Ze pakken altijd het cijfer wat het gunstigst overkomt in de publiciteit.

  9. Niek Zegt:

    @M(4):
    gebakken klei met heel veel gebakken lucht erin.

  10. nijn Zegt:

    @Niek, op jaarbasis is het nog droeviger (of mooier :)). 243.000 tov 218.000 is meer dan 10% daling. NVM spreekt van een daling van 4,9% op jaarbasis.

  11. Fred. Zegt:

    @ Niek nr 8:
    De prijzen zeggen alleen iets over het type woningen dat nieuw op de markt is gekomen en het type dat verkocht is, en dus niets over overvragen, prijsdaling of wat dan ook.

    Uw opmerking m.b.t. jaarbasis kan ik niet helemaal volgen

  12. Huizenzoeker Zegt:

    De sneeuwbal gaat eindelijk vaart maken…
    De prijzen dalen, ondertussen steeds meer mensen werkloos en/of hypotheekproblemen wat de problematiek verder verergerd.

    Ik kan eindelijk uitkijken naar een eerste koopwoning. Op naar de EUR3000/m2 voor Amsterdam centrum.

  13. Niek Zegt:

    recent gemeld op het nieuws: NL huishoudens verloren door de kredietcrisis tot nu toe 66 miljard euro, dat is iets van 11.000 euro per huishouden. Daar komt de daling van de pensioenen en huizenprijzen (-15.000 euro, voor de optimisten) nu bovenop.

    Na de dot.com crash van 2001 waren de verliezen op de beurs ook fors, maar ze werden voor huiseigenaars ruimschoots gecompenseerd door de stijgende huizenprijzen in dezelfde periode. Nu werkt het andersom en zie je dat, ondanks een stevige loonstijging van bijna 4%, de bestedingen teruglopen.

    En ik denk dat dit slechts het begin van de korrektie is; nog even en ook de psychologie verandert, zodat het hele pyramidespel in z’n achteruit gaat werken.

  14. Niek Zegt:

    @Fred(11): in principe mee eens, maar gezien de grote aantallen mag ik best aannemen dat er weinig verschil zit in het type huizen dat de afgelopen drie maanden verkocht werd en het type dat (nieuw) werd aangeboden; in ieder geval niet groot genoeg voor 25-35% prijsverschil.

    m.i. wordt het prijsverschil (en lage transaktie volume) verklaard door een groot aanbod van woningen waar veel te veel voor gevraagd wordt en die DUS niet verkopen; de huizen waarvoor een realistische prijs gevraagd wordt verkopen wel. Kwestie van wel of niet overvragen dus 🙂

    jaarbasis: NVM geeft cijfers soms vergeleken met vorige maand, en soms vergeleken met dezelfde maand vorig jaar. Kwestie van goed opletten, want dat kan veel uitmaken (zeker nu de markt getopt lijkt te hebben).

  15. Niek Zegt:

    @nijn(10):
    ja, ze gaan natuurlijk alles uit de kast trekken om het zo mooi mogelijk op te poetsen. Ik ken de statistische truken al uit de VS, gaan we hier allemaal ook meemaken de komende jaren.

  16. Okkie Zegt:

    @Niek (8):
    Ik wist niet dat je al zoveel kon afdingen.

  17. Okkie Zegt:

    @Fred nr. 11:
    Men heeft eerder de neiging om steeds grotere en luxere woningen te bouwen dan andersom. Het prijsverloop van individuele woningen is helaas moeilijk te volgen.

  18. Rustig wachten Zegt:

    @ Mieke: ik denk ook dat 30% pas het begin is.

    @ M bericht 4

    Ik heb al veel van je reacties gelezen, maar zie nergens een onderbouwing van je eigen visie.

    Hier zomaar snel een paar argumenten en feiten:

    – IMF in 2003 of 2004 waarschuwde voor een onverklaarbare stijging op de Nederlandse markt met 30%
    – DNB maakt zich al jaren zorgen over de huiseigenaren die eenvoudig in de problemen kunnen komen bij economische tegenwind.
    – Hoogste punt van de prijzen in 300 jaar.
    – Het gemiddelde inkomen van een werkende Nederlander was in 2008 €29000, -. Een verantwoord percentage (volgens Nibud) voor een huishouden om aan woonkosten te besteden is ongeveer 33%. Laten we voor het gemak ervan uitgaan dat hij toch de AFM richtlijn pakt en eigenwijs 4.5 keer financiert. Kan de Nederlander toch nog een huis kopen van €130000,- (Als hij of zij heeft gespaard)
    – Moral hazard (fear) snelle stijging omhoog zorgt voor een nog fellere daling omlaag.
    – Inmiddels zijn alle mogelijkheden om de bubbel verder op te blazen gebruikt. Met 125% financiering, aflossingsvrij op twee inkomens op het hoogtepunt.
    – Het aantal transacties daalt al drie jaar. Steeds meer woningen staan te koop. De markt is op zoek naar een nieuw evenwicht waarbij aanbod en afname weer met elkaar in verhouding zijn. De prijzen zullen pas stabiliseren als het aantal transacties weer gaat stijgen.
    – Werkloosheid (economisch)
    – Vergrijzing (demografisch)
    – Verdwenen besef van risico onder de (aspirant)huizenkoper. Iemand die op zoek is naar een hypotheek wil primair weten wat hij of zij maximaal kan lenen. (en heeft dat ook gedaan)
    – Banken stellen strengere eisen en lenen minder snel uit.
    – De Nederlandse economie is zeer afhankelijk van een te grote diensten sector, daar vallen de grootste klappen in de aanstaande depressie. (onze economie heeft veel overeenkomsten met UK en VS)
    – Onduidelijkheid rond de hypotheekrente aftrek.
    – Iedereen die een eigen huis kon veroorloven of ermee kon speculeren, zit al in de markt. Het zorgt er voor dat er relatief weinig potentiële kopers langs de kant staan. De markt is afhankelijk van vers bloed dat bijna op is. (demografisch, economisch)
    – De markt heeft veel kenmerken van een piramide spel.
    – Ons monetaire systeem is gebaseerd op schuldcreatie. Het is onmogelijk om schulden oneindig op te blazen.
    – Ten opzichte van BBP (120%) hebben we de hoogste uitstaande schuld ter wereld. Het maakt ons extra kwetsbaar voor de economische teruggang.
    – We hebben gezien dat liquide aandelenmarkten binnen korte tijd met 70% kunnen dalen. De huizenmarkt is een illiquide markt. Ik denk dat ook de huizenmarkt met 70% omlaag gaat, alleen langzamer omdat de markt illiquide is.

    Mijn punten vind ik overtuigender dan de 7 redenen van de NVM om nu een huis te kopen:-) Ik wacht al 2.5 jaar op de daling en kan rustig nog een tijdje wachten in mijn huur woning

  19. Essy van Noorwegen Zegt:

    Wij huren ook al jaren, en gaan daar rustig mee door.
    Al was het maar om het feit dat ik zo langzamerhand om me heen begin te bespeuren dat wij er financieel duidelijk ruimer bij zitten dan veel huishoudens die de laatste jaren een woning hebben gekocht.
    Van de dotcom zeepbel heb ik geleerd dat prijzen tot onwaarschijnlijke laagte kunnen dalen.
    Van de reacties om me heen heb ik ook iets geleerd: diegenen die niet gebaat zijn bij een daling, zijn op geen enkele manier te overtuigen dat het toch gaat gebeuren.
    Ook dezelfde reactie was destijds zichtbaar veel beleggingsadviseurs: Men riep bijna in koor dat een ‘gezonde correctie’ van 5-10 % een goed instapmoment was voor aandelen.
    Inmiddels weten we beter.
    Hetzelfde lot is de huizenmarkt beschoren.

  20. Peet Zegt:

    La la la la la, laat maar zakken die hap.

  21. Niek Zegt:

    merkwaardig trouwens dat Hukker niet meldt dat de bodem nu echt bereikt is 😉

  22. jorritsma Zegt:

    Lieve mensen, Er is GEEN woningtekort in Nederland.

    Afgelopen 5 jaar is de bevolking met 500.000 mensen gegroeid, het aantal opgeleverde huizen is in deze 5 jaar met 400.000 toegenomen. Per huis wonen gemiddeld 4 personen.

    Gemeenten, Projectontwikkelaars,banken, makelaars en bouwondernemingen willen u doen geloven dat er een tekort is.. Laat u niet voor de gek houden. Het is enkel en alleen in hun belang dit zogenaamde tekort te propageren.

    Denk zelf na en regeer…!!!!

  23. jorritsma Zegt:

    Lieve mensen, Er is GEEN woningtekort in Nederland.

    Afgelopen 5 jaar is de bevolking met 500.000 mensen gegroeid, het aantal opgeleverde huizen is in deze 5 jaar met 400.000 toegenomen. Per huis wonen gemiddeld 4 personen

    Gemeenten, Projectontwikkelaars,banken, makelaars en bouwondernemingen willen u doen geloven dat er een tekort is.. Laat u niet voor de gek houden. Het is enkel en alleen in hun belang dit zogenaamde tekort te propageren.

    Denk zelf na en regeer…!!!!

  24. nijn Zegt:

    @Niek: Toch wel, de kop van het stuk van de NVM is:
    Dieptepunt op woningmarkt lijkt bereikt 🙂

    Als ik de cijfers van de NVM op tel dan komt ik over de afgelopen 3 kwartalen uit op een daling van bijna 6,2% en de daling wordt nog steeds elk kwartaal groter dus het begin is er nu echt.

  25. hans Zegt:

    Wat een manipuleren met cijfers weer van de uiterst onbetrouwbare nvm. De prijs van een gem huis is gedaald van 243.000 vorig jaar tot nu 218.000 en dit is 10.3% ipv 4.9%
    In de vs, engeland en ierland ging het precies hetzelfde en als de daling eenmaal is ingezet ging het in die landen sneller. Verkopers beginnen te begrijpen dat ze snel moeten zakken om hun huis verkocht te krijgen en potentiele kopers (ikzelf) wachten rustig af of bieden ver onder de laatprijs.

  26. Okkie Zegt:

    @Essy van Noorwegen:
    De mensen die zich eenmaal hebben laten ompraten om een huis te kopen, zullen niet snel toegeven dat ze fout zitten.

  27. M Zegt:

    @Essy 19 & Okkie 26

    Over fout zitten gesproken: het hangt er natuurlijk een beetje vanaf hoe lang Essy al huurt. Zoals ze al zeggen: zelfs een kapotte klok geeft 2 maal daags de juiste tijd aan.

    Als je langer dan 10 jaar huurt ben je wel mooi een flinke stijging misgelopen.

  28. Niek Zegt:

    @jorritsma 22/23:
    dat er geen tekort is blijkt uit de enorme inspanning bij het slopen van ‘verouderde’ huur- en soms zelfs koopwoningen, met dikke premies van de overheid. In sommige regio’s wordt momenteel meer gesloopt dan nieuw gebouwd (maar misschien is de huizenprijs hoog houden toch belangrijker dan voor iedereen een dak boven het hoofd?).

  29. Lex Zegt:

    @M In het geval van bubbels is er altijd een moment dat die weer leeglopen. Dat is een zekerheidje, maar daar willen degenen die enthousiast meededen nooit van horen (vandaar ook dat er bubbels kunnen ontstaan).

    Aan de winst gemaakt met je huis heb je alleen wat als je na verkoop ergens kunt wonen waar je je winst niet opnieuw in hoeft te steken. Je schiet er tenslotte niks mee op dat jouw huis 100% meer oplevert als je dat geld vervolgens weer kwijt bent om een ander huis te kunnen bekostigen. Eigenlijk ben je slechter uit, omdat je veel meer belasting moet betalen over je huis.

  30. Niek Zegt:

    @M(27):
    Als je langer dan 10 jaar huurt ben je wel mooi een flinke stijging misgelopen.

    da’s waar (de grote stijging was trouwens al voor 2000). De vraag is nu hoeveel er van die stijging overblijft voordat de bodem bereikt is; ik denk zelf dat de stijging van de afgelopen 10 jaar volledig uitgewist gaat worden. De huurders hebben in die tijd dan wel een hoop huur betaald (‘voor niks’), maar kopers hebben een hoop hypotheek enzo betaald (misschien straks ook ‘voor niks’). En kopers die hun overwaarde geincasseerd hebben voor allerlei luxe of tweede woningen die hebben dan echt een probleem.

    De mensen die 1-2 jaar geleden enthousiast opschepten over hun beurswinsten (je weet wel, bijgekocht in 2003 enzo) en over domme spaarders hoor ik al een tijdje niet meer. Op feestjes begint huizenprijzen ook een taboe onderwerp te worden na jarenlang mooie verhalen over hoeveel er nu weer verdiend was. Geduld is een schone zaak 🙂

  31. M Zegt:

    @Niek (30) en Lex (29)

    Helemaal waar natuurlijk. Het beste had je de stijging van voor 2000 meegepakt en heb je rond 2005-2006 verkocht om te gaan huren.

    Maar goed, het ging er een beetje om dat mensen die nu (terwijl een harde daling nog niet bewezen is) heel hard roepen dat ze het zo goed doorhebben en al jaren huren er eigenlijk al jaren een beetje naast hebben gezeten.

    Daartegenover kan je natuurlijk wel zeggen dat de fundamenten van de markt inderdaad al een tijdje niet in orde zijn en het altijd moeilijk timen is wanneer de ommekeer precies wordt ingezet, maar toch.

    @Essy
    Pas je wel een beetje op dat je je spaarcentjes niet te lang cash aanhoudt? Op ten duur wil je misschien toch een deel beschermen voor inflatie.

  32. Frank Zegt:

    @M27

    Ik zeg zelf altijd dat alleen een kapotte klok twee keer per dag de juiste tijd aangeeft. Alleen weet je niet wanneer. Werkende klokken geven wel een indicatie van hoe laat het ongeveer is.

    Maar vergelijk klokken nu niet met vastgoed. Klokken kunnen immers niet achteruit lopen. Geen kwartaal, laat staan jaren.

    Op dit moment heb je met je laatste zin nog gelijk. Maar de bubbel is erg groot, bedenk dat wel. En bij een huurder zijn de onderhoudskosten wel inbegrepen…

  33. Frank Zegt:

    @M29

    Je kan wel rijk proberen worden met kopen en verkopen van vastgoed, bedenk maar dat een ander er de nadelen van heeft. Natuurlijk proberen we het allemaal.

    M’n neef, juridicus, verkocht vorig jaar z’n half vrijstaande woning in de Randstad en is naar Spanje verhuisd. Heb er niet met ‘m over gepraat, maar klonk als een slimme zet, immers de bubbel is daar vorig jaar al leeg gelopen. Als ze over enkele jaren terug komen kunnen ze opnieuw toeslaan.

  34. Frank Zegt:

    Mochten we overigens weer eens in een periode van deflatie terecht komen (hetgeen de ECB met haar M3-beleid toch nog tracht te voorkomen), dan zouden de huren wel eens omlaag kunnen gaan. Immers, de opeenvolgende kabinetten hadden de gewoonte de maximale huurprijsstijging te koppelen aan de inflatie.

  35. M Zegt:

    @Frank

    Huren is nu niet onverstandig, maar wie al tien jaar lang huurt en roept dat er een daling aankomt heeft 10 jaar lang centen misgelopen.

    Dat zie je vaker gebeuren, mensen focussen op één aspect van de markt en missen daardoor andere ontwikkelingen. Hun perspectief op dat ene aspect kan prima in orde zijn, de kunst blijft het overzien van het totaalplaatje.

    Mocht de komende jaren bijvoorbeeld hyperinflatie de kop opsteken dan zit iedereen die nu een huis heeft gekocht met geleend geld er lang niet slecht bij, hoe miserabel het fundament onder de huizenmarkt ook mag zijn.

  36. Essy van Noorwegen Zegt:

    Een rekensommetje. Om aan te tonen dat winst op papier ook grotendeels in het niets kan verdwijnen.
    Ik rond alle bedragen ten nadele van mijn eigen argumentatie af.
    Tien jaar geleden kostte een gemiddelde tussenwoning hier rond de 70 a 80 mille. Kosten koper dus 77,000. Diezelfde woningen worden nu verkocht tussen de 145 en 165,000. Opgevraagd via kadaster, en dan voor een aantal woningen, dus enigszins representatief.
    Stel ik verkoop nu mijn woning, en dan ook nog via een makelaar die een vast bedrag aan courtage vraagt, bijvoorbeeld 800,-. Dan is mijn winst 88,000.
    Ik wil dan een twee-onder-een-kap
    woning ervoor terug. En die kosten hier nu ongeveer 220,000-270,000. Ik koop er een voor 220,000, kosten koper 240,000. Min de winst van 88,000, die ik ook in die woning stop.
    Rest mij een hypotheek van 152,000.
    Als mijn nieuwe woning 30% (en niet de 40-60% waar ik van uitga)in waarde daalt, is die nog maar 154,000 waard. Dan heb ik dus 88 mille winst in een gat gepompt. En dat heet kapitaalvernietiging.
    Bovendien heb ik dan een tweemaal hogere hypotheek dan voor mijn eerste woning, in een conjunctuur en tijd waarin er wel degelijk ruimte is voor rentestijging. Terwijl de banken noodgedwongen in de toekomst maatregelen zullen nemen om de voorwaarden op leningen te verscherpen.
    Om nog maar niet te spreken over de gevolgen van een grotere daling.

  37. Fred. Zegt:

    Maar als je met die 88.000 gaat huren, heb je het financieel toch echt beter gedaan dan wanneer je 10 jaar geleden direct was gaan huren. Dat is het enige wat M probeert uit te leggen.

  38. Fred. Zegt:

    Of wanneer er inderdaad hyperinflatie de kop opsteekt, dan stijgen de huurlasten enorm, terwijl je hypotheeklasten gelijk blijven in uw voorbeeld.

  39. Niek Zegt:

    @Frank(33): bubble in Spanje al leeggelopen, hoe dat zo? De officiele prijzen zijn nog niet serieus gedaald, al kun je als je handig bent aan de Costa wellicht met 30-40% korting kopen (en dan betaal je nog teveel …). In het ‘binnenland’ (waar de inlanders wonen) is de situatie weinig anders dan in NL.

    Volgens mij is de instorting in Spanje nog maar net begonnen. De steun van de regering Zapatero voor bijv. huiseigenaars die werkeloos raken, en de momenteel weer zeer lage libor (waar groot deel van Spaanse variabele hypotheken van afhangt) zorgt voor verdere vertraging bij het leeglopen.

  40. Bert Zegt:

    WEGWIJS.nl:

    NVM: Huizenprijs terug naar niveau 2004!

    Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is de prijs van een gemiddelde koopwoning in het eerste kwartaal van dit jaar gezakt naar € 218.000,-. Deze daling is ernstiger dan menigeen verwacht had. In het tweede kwartaal van vorig jaar ging de gemiddelde woning volgens de cijfers van de NVM nog voor € 252.000,- langs de notaris. De koopprijs lag in mei vorig jaar derhalve 15,6 procent hoger dan de huidige prijs. Omdat in het eerste kwartaal maar liefst veertig procent minder huizen verkocht werden, verwacht de NVM een groot aantal faillissementen onder makelaarskantoren.

  41. M Zegt:

    @Essy (36)

    Je bent toch niet verplicht om wederom te kopen nadat je die 88k winst hebt gepakt? Ik zou nu lekker gaan huren en de boel even aankijken.
    Wat ik bedoel is dat je als je al 10 jaar huurt 88k bent misgelopen (in jouw voorbeeld).

  42. M Zegt:

    @Essy (36) en Fred (37)

    Ik zie dat Fred mijn punt al had uitgelegd.

  43. Niek Zegt:

    @Essy(36):
    bij mij in de buurt is een wijk die helemaal gepland is op dit fenomeen van hard stijgende huizenprijzen. Ze begonnen tien jaar geleden met goedkope woningen van ongeveer 100K. Die werden gekocht door ‘starters’ die bijv. 10K eigen geld inlegden.
    Twee jaar later volgen woningen van 200K, de woningen van 100K zijn nu zogenaamd 175K waard en de bewoners daarvan krijgen moeiteloos een hogere hypotheek om over te stappen (zeg maar 50-60K extra, inclusief de extra auto waar ze nu recht op hebben). Dezelfde makelaar verkoopt de ‘starterswoningen’ van 175K opnieuw, met dikke subsidie van de gemeente.
    Twee jaar later zelfde verhaal met nieuwe uitbreiding, van 400K, en daarna woningen van 600-700K. Uiteindelijk (tien jaar na start wijk) de kroon op het plan met woningen van bijna een miljoen.
    De meeste bewoners van die miljonairshuizen zijn dus die mensen van 10K euro eigen inleg, die steeds zijn doorgeschoven. Maar nu met een hypotheek van vele malen groter dan de 90K hypotheek van 10 jaar geleden (en toegegeven, vermoedelijk een wat hoger inkomen). Doet niemand moeilijk over, immers ‘hun’ huis is toch een miljoen waard?

    Ik verwacht in deze wijk een rampzalige ontwikkeling, temeer daar het over het algemeen om tweeverdieners gaat (= veel hoger risico op problemen).

    Ik heb veel Kadaster data van mijn woonplaats; nieuwbouw woningen zijn hier sinds 1990 ongeveer 600% gestegen, en bestaande woningen zoals monumentenpanden ongeveer 1000%.

  44. Niek Zegt:

    @Bert(40): wie de cijfers nog snapt mag het zeggen …

  45. Fred. Zegt:

    Ik heb u al eerder gevraagd om harde cijfers hierover want ik geloof nog steeds niet dat zonder verbouwing binnen 18 jaar een woning van 100.000 gulden naar 550.000 euro is gegaan.
    In elk geval niet in mijn woonplaats…..

  46. Essy van Noorwegen Zegt:

    @Fred(37)

    Daar ben ik het rekenkundig gezien helemaal mee eens.
    Maar praktisch gezien niet.
    Want deze redenering werkt vooral achteraf.
    Volgens deze denkwijze zou ik dus tien jaar geleden hebben moeten kopen, met het plan om over tien jaar ( nu dus,of wanneer dan ook) te gaan huren, zodra er een bepaalde winst op de woning is behaald.
    Ik ken eigenlijk niemand die met die intentie ooit een huis heeft gekocht.
    Bovendien weten wij op dit moment iets, wat we toen niet wisten. Namelijk dat huren van onverkochte woningen via makelaars momenteel (tijdelijk?) betrekkelijk eenvoudig is. Tien jaar geleden was het uitermate lastig om hier een huurwoning te vinden, met name bij een wat beter inkomen.
    De situatie dat een gezin planmatig een woning koopt, en dan daarna volgens een vantevoren bedacht scenario verkoopt, dan ook makkelijk aan een huurwoning op een redelijke locatie komt, en dat alles op het moment dat het qua planning financieel het beste uitkomt, lijkt mij vergezocht.
    Maar… het zou inderdaad een goede winst opleveren.
    Om me heen zie ik trouwens ook geen huiseigenaren massaal verkopen om een aantal jaren als huurder op hun verzilverde winst te gaan zitten. Misschien verandert dat wel als men een algemeen besef krijgt dat huizenprijzen fors zullen gaan dalen.

  47. Niek Zegt:

    @Fred (45): moet ik hier uittreksels van het Kadaster posten ofzo?

    Ik heb volop voorbeelden, er is bij de grootste stijgingen vaak wel IETS aan veranderd in die 18 jaar maar geen zaken die buitensporig veel geld kosten die zo’n enorme stijging verklaren.

    Bij nieuwbouw woningen is zelden wat veranderd. Bij de grotere stijgingen gaat het vaak om monumentenpanden die gesplitst zijn in appartementen, of die zijn ‘geupdate’ met nieuwe badkamer, keuken, vloer etc.. De kosten daarvan zijn doorgaans 10-20% van de prijs van het huis, als je dat meerekent blijft er van bijv. 1000% stijging zeker nog 800% gebakken lucht over. Twintig jaar geleden wilde niemand daar wonen: groot, duur in onderhoud en energielasten, enz. Een paar jaar geleden was het juist extreem populair, ze werden doorgaans verkocht nog voordat ze officieel in de verkoop gingen.

    Soms gaat het ook om heel simpele starterswoningen die ‘opgeleukt’ zijn voor weinig geld en steeds opnieuw worden doorverkocht om de prijzen op te drijven. Een achterbuurt kan zo in tien jaar veranderen tot een trendy tweeverdieners wijkje, zonder dat de huizen zelf veel veranderd zijn (van een nieuwe keuken wordt een huis niet 5-10x meer waard). Ik denk niet dat de ‘demografische ontwikkeling’ de prijsstijgingen verklaard, want deze ontwikkeling kan zo weer teruggedraaid worden als er eigenaars in betalingsproblemen komen.

  48. Scheefhuurder Zegt:

    @Fred(45): ik kijk uit op rijtje voormalige premiekoopwoningen, Randstad. Medio jaren 80 circa 110kgulden. Nu in verwaarloosde staat ruim 250kEuro! Huizen die ook maar iets extra’s hadden (1/2 meter breder, uitbouw, dakkapel etc) zijn in verhouding nog sterker gestegen.

  49. Niek Zegt:

    @Fred:
    P.S. in ns het originele artikel van NRC uit 2008 over de Herengracht index kun je lezen dat de nominale prijzen daar nu 10-20x hoger zijn dan eind jaren ’80. De meeste van die huizen zijn wel ‘verbeterd’ maar niet essentieel veranderd, ze waren altijd relatief goed onderhouden en relatief ‘up-to-date’.
    Ik ken zelf twee mensen die daar eind jaren tachtig een pandje kochten en sinds een jaar of vijf in Spanje (niet aan de Costa) rentenieren van de opbrengst. Komt goed overeen met wat ik in mijn woonplaats zie bij vergelijkbare woningen.

    Als in je eigen woonplaats de prijsstijging veel kleiner is (zou kunnen, geen idee) dan lijkt me dat geruststellend want dan zal de daling vermoedelijk ook minder sterk zijn.

  50. M Zegt:

    Niet vergeten dat er aan vastgoed (zowel nationaal als internationaal) vaak een behoorlijk mafioos luchtje kleeft.
    De bouwbaronnen hebben vaak ook wat politieke invloed, zodat ze ietwat schemerdonkere praktijken rustig konden voortzetten.
    En zoals vaak in een doorstroommarkt hoeft er maar één schakel veranderd te worden om de hele markt te beinvloeden. Beetje schuiven met gerenoveerde blokken en stukken nieuwbouw is voldoende.
    Dus naast overvloedige monetaire inflatie (bijdrukken van geld tegen te lage rente) die voor inflatie van huizenprijzen zorgde heeft de schaduweconomie (voornamelijk witwaspraktijken) ook zijn steentje bijgedragen.

  51. M Zegt:

    @Niek (49)

    Nominale stijgingen zeggen niet alles. Gaan we bijvoorbeeld uit van een inflatie van 10% (overheidsstatistieken worden naar beneden gemanipuleerd en inflatie heeft zich met name de laatste jaren in vastgoed -en aandelen- geconcentreerd) dan kom je in 25 jaar al uit op een nominale vertienvoudiging (10x).

    Niet dat inflatie in de huizenprijs overigens een goed teken is.

  52. Okkie Zegt:

    @M nr. 27:
    Ik spreek regelmatig mensen die volhouden dat het nog steeds een goed idee is om te kopen. Overigens kan die winst van 10 jaar snel weg zijn.

  53. Okkie Zegt:

    @M nr. 31:
    Ik zeg niet dat ik het als huurder goed voor elkaar heb. Eerder was ik er niet aan toe gekomen om te kopen. Vervolgens stel ik vast dat het op de locatie waar ik woon veel duurder is om te kopen dan te huren ondanks dat kennissen mij van het tegendeel proberen te overtuigen.

    Kopen kan op de langere termijn voordeliger zijn, maar uit het oogpunt van flexibiliteit spreekt kopen met het risico op een (kortstondige?) prijsdaling me niet aan.

  54. Okkie Zegt:

    @Frank nr.33:
    Ik kan me voorstellen dat Spanje fijner wonen is dan de Randstad. Als het je alleen om geld te doen is, heb je pech…

  55. Okkie Zegt:

    @M nr. 35:
    Het gaat me bij het huren in de eerste plaats om een dak boven mijn hoofd i.t.t. tot kopers die eraan denken te verdienen. Van mij mogen ze, maar niet op mijn kosten (HRA).

  56. M Zegt:

    @Okkie

    Tja, de tijd zal leren wat verstandig is. Ontwikkelingen op zowel de huizenmarkt als in de algemene economie en het financiële systeem zijn nu erg moeilijk te duiden.

    Persoonlijk zou ik de voorkeur geven aan het opbouwen van zowel een schuldenpositie als een vergelijkbare inflatiebeschermde kapitaalpositie. En huis is daar een mogelijkheid voor, al zie ik momenteel te veel neerwaartse druk op de huizenmarkt.

    Persoonlijk zou ik daarom nu huren en het zeker een jaar aankijken.

    Mijn eerdere commentaar ging vooral over mensen die al jaren huren omdat ze een donkere wolk boven de woningmarkt hebben zien hangen. Hoewel die wolk er best kan zijn geweest hebben die mensen wel mooi een andere ontwikkeling (bijv. monetaire expansie) gemist die er voor zorgde dat huizenprijzen flink zijn gestegen. Die mensen zijn een mooie stijging misgelopen.
    En ze hadden prima een jaar geleden kunnen verkopen om die stijging contant te maken.

  57. M Zegt:

    @Okkie (55)

    Mee eens hoor. Een huis zo je in de eerste plaats moeten kopen om in te wonen. Sommige mensen vinden het erg prettig om een eigen stek te hebben, net zoals andere mensen graag duur eten of lange reizen maken. Voor mensen die graag een eigen huis bezitten, wat spaargeld en goede vooruitzichten op de arbeidsmarkt hebben en bereid zijn een waardedaling op te vangen zie ik nu geen probleem om een huis te kopen, al zou ik persoonlijk toch even een jaartje of twee wachten in dat geval. Als je een prijsdaling kan opvangen kan je ook wel even wachten het minieme risico lopen dat je straks wat meer moet betalen (als de markt tegen alle verwachtingen in blijkt te stijgen).
    Is dat niet “je” situatie dan zou ik zeker wachten.

  58. Okkie Zegt:

    @M nr. 51:
    Als je de inflatie aan gaat passen aan de huizenmarkt, lijkt het net of er geen zeepbel is. Het ontgaat mij al helemaal waarom we de waarde van aandelen mee zouden moeten tellen voor het inflatiecijfer. Inflatie vormt een maat voor onze koopkracht en zaken waarmee gespeculeerd wordt horen hier niet bij.

  59. M Zegt:

    @Okkie 58

    Hier zit je mis. Onze geldhoeveelheid is een abstracte maat van onze goederen. Voorbeeld: 2 euro’s dekken 2 bananen. 1 banaan zal dan 1 euro kosten.
    Stijgt nu de hoeveelheid goederen harder dan de geldhoeveelheid, dan noemen we dat deflatie.
    Voorbeeld: dezelfde 2 euro’s dekken 4 bananen. Als gevolg daalt de prijs van een banaan.
    Andersom kan het ook, er worden dan meer euro’s bijgedrukt (is de laatste tijd gebeurd in onze economie).
    Voorbeeld: 4 euro’s dekken 2 bananen. De de prijs van een banaan stijgt dan.
    Technisch gezien is het opblazen van de geldhoeveelheid (bijdrukken) de inflatie, de stijging van de prijs is het gevolg.

    Nu is het mooie dat in onze economie naast bananen ook andere zaken bestaan, zoals bijvoorbeeld blikjes cola, barbiepoppen, toiletbrillen en auto’s. Ook die worden gedekt door de geldhoeveelheid, en kunnen onderhevig zijn aan inflatie. Naast al dat soort zaken die afgerekend worden in euro’s, wisselen ook aandelen en huizen van hand voor een stapeltje biljetten. En daar heb je het: ook aandelen en huizen kunnen aan inflatie onderhevig zijn, net als bananen.

    Aandelen, huizen en bananen kunnen dus stijgen in prijs door inflatie, maar ook onder invloed van het spel van vraag en aanbod. Een stijging op de aandelen of huizenmarkt kan dus zowel door inflatie als door een reële waardestijging veroorzaakt worden.

    De grap is nou juist dat er de laatste tijd veel extra geld is bijgedrukt, en dat een groot deel van dat geld zich niet gelijkmatig over de economie heeft verspreid, maar vooral in huizen en aandelen is gaan zitten.

    En nog even voor de duidelijkheid: sommige mensen speculeren met aandelen, maar anderen kopen een eigendom in een bedrijf dat ze waarderen. Aandelen zijn dus net als huizen, of graan (ook op de beurs verhandeld) niet enkel speculatief.

  60. Okkie Zegt:

    @M nr.57:
    Het is meer omdat het ‘normaal’ wordt gevonden om een huis te kopen, dat ik eens ben gaan rondkijken. Per slot van rekening wil ik geen dief van eigen portemonnee zijn door geld weg te gooien via de huur. Na wat zaken te hebben doorgerekend ben ik tot de conclusie gekomen dat dit ‘weggooien’ wel meevalt voor mijn woning. De vraagprijs op Funda is zo hoog dat de kosten van een aflossingsvrije hypotheek de huurprijs overschrijden.

    Als ik een aantal jaren eerder had rondgekeken was het wel gunstig geweest, maar toen had ik nog geen vast arbeidscontract. Voor de rest is het hebben van een eigen woning voor mij niet zo vanzelfsprekend en vind ik het afschuiven van het onderhoud ook prettig.

  61. Okkie Zegt:

    @M nr. 59:
    Formeel heb je gelijk wat betreft inflatie, maar het gaat mij erom dat het cijfer zoals gegeven door het CBS meer zegt over onze koopkracht dan de huizenmarkt die hier sterk van afwijkt. Het is het grote gat tussen de betaalbaarheid en de prijzen van koopwoningen waardoor het IMF tot de conclusie is gekomen dat er een zeepbel van 30% in de huizenmarkt zit.

  62. M Zegt:

    @Okkie

    Ik ben het volledig met je eens dat er een zeepbel in huizen zit. De theorie van inflatie is daar de verklaring voor, er is gewoon inflatie in huizen geslopen. Inflatie is pure lucht, aangezien het door bijdrukken wordt veroorzaakt. Bijdrukken van geld per definitie lucht. Ziedaar je zeepbel.

  63. sven Zegt:

    @ M

    Wanneer jij een hyp. adviseur zou zijn, moet men ZEKER NIET naar JOU LUISTEREN!!!!!!!!!!!

    In het ene bericht kom je met commentaar dat het vrijwel zeker is dat de prijzen niet verderzakken dan 5-10%. En hier zit je te verkondigen, na het logisch redeneren van een ander, dat er een zeepbel in de huizenmarkt zit!!!!!

    Klinkt SUPER onlogisch niet waar ??

  64. M Zegt:

    Sven, je hoeft je niet zo aangevallen te voelen over de hoofdletters hoor. Als je ze graag wil gebruiken moet je dat doen.

    Wat betreft de daling heb ik volgens mij nooit gezegd zeker te zijn van een percentage, ik ben benieuwd naar een quote als dat wel zo is.

    Persoonlijk zie ik neerwaartse druk en denk ik dat een daling vrij ver door zou kunnen schieten. Echter, op termijn ligt hyperinflatie op de loer, en mocht dat de kop opsteken is het juist weer prettig om een huis te bezitten. Moeilijke situatie dus.

    Ik vind het vooral verwonderlijk dat mensen in deze complexe omgeving waarin het totale financiële systeem enigszins onder druk staat zoveel vertrouwen in een enkele grafiek of een paar eenzijdige argumenten leggen.

  65. sven Zegt:

    Zo’n Herengrachtindex zegt natuurlijk alles, immers de zware stimulering van 2000-2001 heeft een instorting van huizenprijzen doen voorkomen. Op dat moment werd er uit alle macht getracht een recessie te voorkomen (die volgens modellen uit het verleden had moeten komen). Luister je dus niet naar deze financiële wetmatigheden, belanden we nu dus in een diepe recessie.

  66. ZK Zegt:

    We hebben ook maar even het zoeken naar een koopwoning gestaakt en zijn nu aan het investeren in een nieuwe inrichting in onze huurwoning, die we dadelijk ook kunnen meenemen als de markt klaar is met de daling. Het is trouwens geweldig nu meubels, vloerbedekking etc. te kopen. De verkopers beginnen zelf al over kortingen, zonder dat je erom vraagt. Er zijn duidelijk minder klanten en men wil toch omzet hebben. Een kast van 900 euro voor 590 euro gekocht. Een vinyl parket vloer (levensecht hoe ze die tegenwoordig kunnen maken en geen onderhoud)ging van 125 euro de meter naar 89 euro de meter etc.
    Sla je slag nu.

  67. johnny Zegt:

    m, de factor inflatie is niet het grootste punt op dit moment wel of geen eigen woning te bezitten. Er zijn echt andere , belangrijkere aspecten op dit moment die de prijs bepalen.
    ( de genoemde eenzijdige argumenten).

  68. M Zegt:

    @J0hnny

    Ben ik wel met je eens hoor, de markt heeft zijn eigen fundamenten en die geven weinig reden tot optimisme.
    Ik zie alleen een kleine kans op een flinke inflatie cq instorting van het financiële systeem, en ik dat geval zou het wel eens kunnen lonen een huis te hebben. Je kan echter ook ed aanschaffen voor een dergelijk geval, dus een huis is zeker niet een “must have”.

  69. johnny Zegt:

    wij ”economen ” praten maar over inflatie , dat komt later wel. Die is al zo lang op een aanvaardbaar niveau en doet niet ter zake nu.
    Een eerste behoefte object als een huis , en de gepaard gaande inflatie, heeft voor een koper dan ook geen functie . Er nu op speculeren is zoooo eenzijdig in het gehele verhaal.
    Kan het ook zijn dat we nu in een unieke situatie zitten , niet te vergelijken met welke andere dan ook ?

  70. Okkie Zegt:

    @johnny nr. 69:
    Wat bedoel je met een aanvaardbaar niveau? De inflatie kan heel snel naar het niveau gaan dat de koopkracht dramatisch zakt of juist dat schulden opgeblazen worden. Dat we wellicht met een unieke situatie te maken hebben onderschrijft alleen maar de ernst van de mogelijkheden. Deze hele crisis is op geldcreatie (feitelijke inflatie) gebaseerd.

  71. M Zegt:

    @Johnny

    Wat Okkie zegt. De inflatie in consumentenprijzen is inderdaad op een aanvaardbaar niveau gebleven, de inflatie in huizen en aandelen heeft ongekende proporties aangenomen. En we zitten inderdaad in een unieke situatie, er wordt niet voor niets gesproken over een systeemcrisis. Het lijkt er dan ook sterk op dat er meer ellende aan zit te komen, al blijft het de vraag hoe die zich zal manifesteren.

  72. johnny Zegt:

    ja er kan alles en overal heengaan met de inflatie , dat heb ik gememoreerd . De redenen van nu zijn vooral andere .
    Ik had btw liever gehad dat wij economen deze mooie woorden in , zeg, 2002 en later hadden gebezigd en erna gehandeld. De praktijk heeft uitgewezen dat daar geen sprake van was.

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.