Elk jaar pompen we 40 à 50 miljard euro rond in de Nederlandse woningmarkt.Dat komt door de vele regels en regelingen die ooit bedoeld zijn om fricties in de woningmarkt op te lossen. Het nut van de meeste regelingen is echter allang achterhaald. Het gevolg is een compleet verstarde woningmarkt. Alleen een radicale herziening biedt soelaas.

Droomhuis
De hypotheekrenteaftrek maakt koopwoningen niet beter bereikbaar. De regeling is daarvoor ook nooit bedoeld. Ze was een onderdeel van de inkomstenbelasting die eind 19de eeuw werd ingevoerd. De meeste woningen werden toen door particulieren verhuurd. Zij hadden daaruit inkomsten en mochten de kosten daarvoor aftrekken. Het beeld van stimuleringsregeling is pas ontstaan toen bevordering van het eigenwoningbezit beleid werd en premieregelingen werden ingevoerd. Dat met de hypotheekrenteaftrek bovendien meer geld kon worden geleend sloot daar mooi op aan. Zo leek het droomhuis binnen bereik te komen. Leek, want met de grotere leensom steeg de vraag, nam de concurrentie toe en gingen de prijzen omhoog (IMF, 2011).

De hypotheekrenteaftrek stimuleert dus niet, maar drijft de prijzen op. Subsidies, startersleningen, hypotheekgarantie, ruimere kredietverlening en de inzet van dubbele inkomens doen daar nog een schepje bovenop. De bijdragen uit de hypotheekrenteaftrek en stimulerende regelingen zijn inmiddels opgelopen tot zo’n 12 miljard euro per jaar. Kopers kunnen daardoor gemiddeld 33% meer lenen. Maar uiteindelijk schieten ze er niets mee op. Zo lang er schaarste is gaat hun voordeel door prijsstijgingen al gauw teniet. Wel betalen zij jaarlijks 2 miljard euro aan eigenwoningforfait en 3 miljard euro aan overdrachtbelasting. Ook de hoogte hiervan is door het prijsopdrijvende effect van de hypotheekrenteaftrek opgestuwd. De afgelopen twee decennia is de waarde van woningen verviervoudigd (NVM, 2011).

De primaire oorzaak hiervan is de rentedaling. Hierdoor konden kopers steeds meer geld lenen, bovenop het effect van de hypotheekrenteaftrek. Omdat prijsstijgingen de rentedaling met enige vertraging volgen, konden de afgelopen 25 jaar meer mensen de koopmarkt betreden. Dubbele inkomens, verruimde kredietverlening en andere arrangementen maakten die toegankelijkheid nog groter. Juist de tweeverdienende starters konden hiervan profiteren. In het vooruitzicht van een snelle waardestijging van het pas verworven bezit staken zij zich, opgejut door ontwikkelaars, makelaars en banken, fors in de schulden. Nu de markt stagneert, de rente stijgt en de huizenprijzen dalen, komt de zekerstelling van die schuld onder druk te staan. De recente instappers – veelal tweeverdiende dertigers – met een hoge schuld dreigen nu in het nauw te komen. Zij hebben hoge hypotheken afgesloten en te veel voor hun woning betaald. Zij kunnen geen kant meer op en betalen uiteindelijk de rekening van de prijsstijgingen die tot wel 18% per jaar zijn gegaan.

De dalende rente, de hypotheekrenteaftrek en de stimulerende maatregelen hebben vooral de banken profijt gebracht. Zij konden veel meer geld uitlenen, ook nog eens door hun eigen eisen bij kredietverlening te versoepelen. Er staat nu 600 miljard euro aan hypotheekleningen uit. Als hiervan een derde aan de hypotheekrenteaftrek is toe te rekenen, dan gaat dat om 200 miljard euro. Bij een rente van 5% ontvangen de banken dus jaarlijks 10 miljard euro aan extra inkomsten. Met de sterke stijging van de woningprijzen gingen ook de grondprijzen fors omhoog. Hoge grondprijzen zijn niet de oorzaak, maar het gevolg van hoge woningprijzen. De bestemming van de grond bepaalt immers wat de grond waard is. Ondertussen hebben de grondeigenaren fors kunnen incasseren,want de winst van de waardestijging is voor een groot deel onderin de productiekolom neergeslagen, in de waarde van de grond. Boeren hebben hun grond duur kunnen verkopen. Huizenbezitters hebben hun vermogen ook flink zien stijgen, zeker de babyboomers die al lang eigenaar zijn. Over deze overwaarde genieten zij bovendien een belastingvrijstelling, die ondertussen 7,5 miljard euro per jaar beloopt. Maar voor wie de koopmarkt pas onlangs heeft betreden, liggen de zaken anders. En wie nu wil toetreden ziet de toegang door steeds hogere drempels geblokkeerd.

Ontspannen
Dat woningen steeds meer waard worden, zit inmiddels in het collectieve geheugen van een hele generatie. Die verwachting bepaalt nog steeds de instelling en het handelen van kopers, verkopers, bouwers, grondexploitanten en financiers. Ook het idee dat starters moeten kunnen kopen, zit in dit geheugen gegrift. Maar woningen worden niet meer waard, ze zullen zelfs in waarde dalen, zeker in gebieden waar de woningmarkt ontspannen is. Wellicht geeft dat starters een kans, maar door aangescherpte eisen van de kredietverleners zullen zij in het vervolg om een woning te kopen eerst moeten sparen. Dat was een generatie terug niet anders, maar is nu wel even wennen.

Het hele artikel: Hoogste tijd voor de grote brutering