Huizenbezitters die denken veilig te zitten met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), komen bedrogen uit. De regels worden binnen een jaar, voor de tweede keer een stuk strenger gemaakt. Wie zijn huis met verlies moet verkopen, krijgt zijn restschuld lang niet altijd meer vergoed.
Veel huizenbezitters dachten dat de Nationale Hypotheekgarantie een vangnet is dat ze zal beschermen als ze hun huis met verlies moeten verkopen. Dat was ze dan ook door het NOS Staatsjournaal wijsgemaakt.
Dit fragment komt uit een NOS uitzending uit december 2010. Terwijl dit uit 2008 stamt: “De Tweede Kamer wil dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) wordt verhoogd, maar volgens Bos geeft dat alleen meer zekerheid aan de banken en niet aan de burgers.”
A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 4%, bankspaar en aflossingsvrije hypotheek)
A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 40.000 euro
In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 178.042 euro Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 257.787 euro
Twee keer
In bovenstaand voorbeeld is door de nieuwe berekening van NHG de maximale hypotheek 79.745 euro hoger (257.787 – 178.042). Dit is natuurlijk een enorm bedrag op een inkomen van 40.000 euro (bijna twee keer het inkomen).
Als A aangeeft aan NHG dat hij de hypotheek van 250.000 euro niet meer kan betalen, dan heeft A een probleem. Stel de woning wordt gedwongen verkocht, dan zal NHG de restantschuld niet vergoeden. Zij gaan er namelijk vanuit dat A zijn hypotheek WEL kan betalen.
In de huidige situatie (tot 1 januari 2014) had A wel onder de borgstelling gevallen en was de restantschuld onder bepaalde voorwaarden wel kwijtgescholden.
Een extreem voorbeeld:
A heeft een inkomen van 50.000 euro
A koopt in 2009 een woning en neemt een hypotheek met NHG van 250.000 euro (rente 3%, beleggen en aflossingsvrije hypotheek)
A wordt ontslagen in 2014 en vindt een andere baan met een inkomen van 30.000 euro
In de huidige situatie is de maximale hypotheek met NHG in 2014 dan 151.208 euro. Bij toetsing op werkelijke maandlasten wordt de maximale hypotheek in 2014: 253.140 euro.
In deze extreme berekening verklaart NHG dus dat de huizenbezitter een hypotheek kan betalen van 8,44 keer zijn inkomen! Ik hoop dat NHG rekening heeft gehouden met de rechtszaken die de afgelopen tijd zijn geweest van huizenbezitters tegen banken vanwege overcreditering.
Instanties zoals de Autoriteit Financiële Markten, Nederlandse Vereniging van Banken en het Nibud hebben hier hun toestemming voor gegeven. Maar de Vereniging Eigen Huis zal toch wel opkomen voor hun achterban? Vergeet het maar, die tweeten liever over het gestegen consumenten vertrouwen, zoals ze met Stef Blok hebben afgesproken.
De woningmarkt stabiliseert. De eerste tekenen daarvan zijn dat het aantal verkochte woningen niet langer daalt en de gemiddelde huizenprijs voor het eerst sinds 2010 stijgt. Daarnaast is het vertrouwen in de woningmarkt het afgelopen kwartaal verder toegenomen. Een aantal indicatoren wijst dus op een begin van herstel, maar dit herstel is nog wel broos. In het vierde kwartaal van 2013 zal het aantal verkochte woningen toenemen. De prijzen zullen pas daarna, in de loop van 2014, aantrekken. Dat schrijven economen van Rabobank in het vandaag gepubliceerde Kwartaalbericht Woningmarkt.
Mooie opening! Laten we de belangrijkste punten van de onderbouwing even doorlopen:
het aantal verkochte woningen niet langer daalt
Dit jaar registreerde het Kadaster tot en met september 74.126 verkochte woningen. Dat was zo’n 9% minder dan vorig jaar en 16,4% minder dan het jaar daar voor. Dat de laatste paar maanden vrij goed lijken is omdat het vorig jaar in dezelfde periode buitengewoon slecht ging (uitleg).
de gemiddelde huizenprijs voor het eerst sinds 2010 stijgt.
Even los van het feit dat ik het niet eens ben met de suggestie dat prijsstijgingen een ‘herstel’ zouden zijn, dalen vergeleken met een jaar geleden de prijzen nog altijd. Ik ga er bij het lezen van zo’n persbericht dus vanuit dat Rabobank hier doelt op een maand-op-maand stijging bij het kadaster/CBS of een kwartaal-op-kwartaalstijging bij de NVM. Uit de achterliggende analyse blijkt dat de Rabobank kijkt naar de kwartaalcijfers van het kadaster. Dat is opmerkelijk, want kadaster rapporteert per maand. Omdat CBS tijdelijk uit de lucht is ivm onderhoud kan ik de kwartaalcijfers niet checken. Ik neem dan maar aan dat hun stelling hier klopt, anders kom ik daar op terug.
Echter is de keuze voor kwartaalcijfers opmerkelijk, zeker als je kijkt naar de meer gebruikte maandcijfers. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) steeg in dat geval sinds de crisis maand-op-maand in de volgende maanden:
Zoals je zie vindt er ieder jaar wel een tijdelijke stijging plaats. Kijken we naar de kwartaalcijfers van NVM, dan steeg de gemiddelde prijs van een woning in de volgende kwartalen:
2009: tweede kwartaal, derde kwartaal
2010: eerste kwartaal, tweede kwartaal
2011: tweede kwartaal
Ook bij de NVM waren er dus in 2011 nog prijsstijgingen te rapporteren. Afgezien van 2012 was ook daar ieder jaar wel een of meerdere keren een tijdelijke stijging. De NVM rapporteerde in het eerste kwartaal van 2013 een daling van 207,6 duizend naar 206 duizend. In het tweede kwartaal daalde dit verder naar 205 duizend, waar de teller ook het derde kwartaal bleef hangen. De NVM rapporteerde in 2013 dus geen prijsstijging.
Daarnaast is het vertrouwen in de woningmarkt het afgelopen kwartaal verder toegenomen.
Hier heb ik inmiddelsredelijkwat over geschreven. In het kort komt mijn (onderbouwde) mening er op neer dat vertrouwensindexen opleven ná een stijging van de prijzen of het aantal transacties. Ze hebben geen voorspellende waarde en de onderliggende data laat zien dat de voorkeur voor koop nogsteeds daalt net als de verhuisgeneigdheid.
In het vierde kwartaal van 2013 zal het aantal verkochte woningen toenemen.
Verderop in de stukken komt de Rabobank met de cijfers en onderbouwing. Volgens hun komt het aantal verkochte woningen dit jaar uit op 115.000, slechts een fractie onder de 117.000 van vorig jaar. Zij komen op dit getal door de NVM verkopen uit het derde kwartaal te rekenen als gepasseerde woningen bij het kadaster in het vierde kwartaal. In de eerste drie kwartalen werden er door het kadaster 74.126 woningen geregistreerd. De Rabo berekent dus dat er in het laatste kwartaal bijna 41 duizend bij komen.
De Rabo maakt hierbij twee heel grote, heel knullige fouten.
Ze corrigeert het totaal aantal verkochte woningen volgens NVM nogmaals voor het NVM marktaandeel.
NVM rapporteert in het derde kwartaal 22.729 verkochte woningen. Gebaseerd op haar marktaandeel zegt NVM dat er in de hele markt zo’n 30.700 huizen zijn verkocht. De rabobank corrigeert vervolgens deze 30.700 woningen nogmaals voor het marktaandeel van 74% van de NVM om op zo’n 41 duizend woningen uit te komen. Deze 41.000 plus de reeds gepasseerde 74 duizend in de eerste drie kwartalen maakt voor de Rabo dus 115.000. Als de rabobank niet deze dubbele correctie voor marktaandeel had toegepast, was ze uitgekomen op 74.126 + 30.700 = 104.826 woningen. Een misrekening van zo’n 10% en een desastreuze score voor 2013.
NVM loopt helemaal niet meer een kwartaal voor.
Ik liet al eerder zien dat de NVM sinds het vierde kwartaal van 2010 helemaal geen voorsprong meer heeft op het kadaster. Beide partijen laten in dezelfde cadans oplevingen en terugvallen in transactieaantallen zien. Wanneer je de NVM een kwartaal vooruit schuift in de grafiek zoals Rabobank doet, zie je dat beide partijen in tegenfase zouden belanden.
Gister kreeg ik onder embargo de kadastercijfers over oktober die maandag worden gepubliceerd. Het kadaster gaf aan dat ze heel zenuwachtig worden als ik in de tussentijd voorspellingen doe. Ik probeer me dan ook te beperken tot de analyse die ik bij de cijfers van september deed: “Ik verwacht dan ook niet dat het totaal in 2013 verkochte woningen hoger zal uitkomen dan deze 109.830, eerder lager. In 2012 werden er nog 117.261 verkochte woningen geregistreerd door het kadaster.”. De hierboven genoemde 104.826 lijkt me te laag geschat trouwens, maar in december zullen er dit jaar een stuk minder woningen door het kadaster worden geregistreerd dan vorig jaar.
De prijzen zullen pas daarna, in de loop van 2014, aantrekken.
Tsja, die hebben we vaker gehoord. Bovendien berust deze analyse dus op een zeer forse misrekening in het aantal transacties in 2013. De analyse van de rabo blijft steevast “eerst vertrouwen omhoog, dan transacties, dan de prijs.”. Persoonlijk denk ik: “Eerst vertrouwen omlaag, dan de vraagprijs, dan de transacties omhoog, dan een nieuw evenwicht op een flink lager prijsniveau”.
Het persbericht van de rabo vind je hier, het kwartaalbericht met storend veel verwijzingen naar wetenschappers om eea een wetenschappelijke look and feel te geven vind je hier.
De normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) worden aangepast met ingang van 2014. Vooral voor mensen die in het verleden een hypotheek met NHG hebben afgesloten, kan dit grote gevolgen hebben. Dit blijkt uit een analyse van HomeFinance.nl die de nieuwe normen onderzocht..
Verruiming van de normen voor bestaande hypotheken
In de afgelopen jaren zijn de leennormen op de hypotheekmarkt strakker geworden. Gevolg is dat er steeds minder geleend kan worden. Dit geldt ook voor hypotheken met NHG. Voor wie een nieuwe hypotheek af wil sluiten in 2014 , geldt dat de normen wederom versoberd worden.
Voor mensen met een bestaande NHG hypotheek gaan vanaf 2014 totaal andere regels gelden wanneer zij in betalingsproblemen komen of er sprake is van scheiding. Voor deze groep worden vanaf 1 januari 2014 de leennormen enorm verruimd. Dit kan grote ge volgen hebben: zowel positief als negatief.
Ruimere regels bij scheiding
Bij scheiding komt het vaak voor dat één van de 2 huiseigenaren in het huis wil blijven wonen. In de praktijk houdt dit in dat de ene huiseigenaar de andere uitkoopt. Omdat de NHG normen voor de maximale hypotheek streng zijn, blijkt dat dit vaak niet mogelijk is. Ondanks dat men de maandlasten soms best kan dragen, moet het huis door de NHG normen na een scheiding verkocht worden. Vanaf 2014 komen er echter meer mogelijkheden om de woning te behouden. Ook als het inkomen volgens de strengere hypotheekregels van de afgelopen jaren on voldoende is om de hypotheek te kunnen behouden, wordt woningbehoud vaak tóch mogelijk. Speciaal voor deze bijzondere omstandigheden gaat NHG namelijk een ruimere maximale hypotheek invoeren. Deze soepelere regels bieden huiseigenaren meer hypotheekruimte om de woning te behouden.
Versobering van de vangnet regeling
NHG is een vangnetregeling die in bepaalde situaties een restschuld kan overnemen bij (gedwongen) verkoop. Hier is bijvoorbeeld sprake van als men de maandlasten niet meer kan betalen na echtscheiding, werkeloosheid of arbeidsongeschiktheid. NHG gaat deze restschuld vanaf 2014 echter veel minder snel overnemen. De ruimere normen gelde n namelijk ook voor dit soort situaties. De mate van betalingsproblemen moet vanaf 2014 een stuk groter zijn voordat NHG vindt dat er sprake is van een onhoudbare financiële situatie.
Jos Koets van HomeFinance: “Voor mensen die na een scheiding bijvoorbeeld de woning moesten verkopen, omdat men op 1 inkomen de hypotheek niet kreeg, kan dit nu wel positief uitpakken. Toch kennen de nieuwe beheercriteria een forse keer zijde. De ruimere maximale hypotheek bij beheersituaties is niet vrijblijvend, maar dwingend. NHG heeft de ruimte tot maatwerk niet als mogelijkheid, maar als strikte norm opgenomen. Dat betekent in dit geval dat vanaf 2014 de maximale hypotheek in een beheersituatie berekend moet worden op basis van de laagst mogelijke werkelijke lasten. Exact deze berekeningsmethode leidde vanaf 2006 t/m 2008 tot de gewraakte woekerhypotheken ter hoogte van 6 tot 8 keer inkomen. Daardoor kan het zelfs gebeuren dat iemand bij een forse inkomensterugval een hypotheek van bijna 8,5 keer het inkomen overhoudt óf de restschuld zelf moet dragen. Het lijkt erop dat het vangnet van de Nationale Hypotheek Garantie vanaf 1 januari 2014 behoorlijke gaten gaat vertonen” .
Bij Buitenhof ging het gisteren over de vraag of ons huidige bancaire stelsel wel tot echte veranderingen in staat is. Dirk Bezemer, onderzoekster Helen Toxopeus en René Frijters gingen hierover in discussie. Volgens Bezemer (monetair econoom) zijn de Nederlandse private schulden het grote probleem. Presentator Kees Driehuis wil het niet horen, hij leutert liever met mevrouw Toxopeus over idealistische dromen.
Het is net alsof ze over een alcoholist praten, die zijn lever en hersenen al half kapot gezopen heeft. Goede voeding en wat minder drinken gaat hem er binnenkort weer helemaal bovenop helpen..
Alles is de schuld van de banken en die gaan we nu dankzij slimme plannetjes links laten liggen. Dream on Kees…
Gemiddeld is 18 procent van de koopwoningen in bezit van 70-plussers. Voor de gemeentelijke Wmo-budgetten is dat de komende vijftien jaar slecht nieuws. En daarna voor de lokale woningmarkt.
Het Kadaster bracht voor Binnenlands Bestuur het woningbezit onder 70-plussers in alle 408 Nederlandse gemeenten in kaart.
Over tien, vijftien jaar komen veel grote woningen min of meer tegelijkertijd op de markt, omdat de eigenaren overlijden of echt niet langer op eigen benen kunnen staan. Uit het Kadaster-onderzoek blijkt dat jongeren nauwelijks belangstelling hebben voor deze woningen. Ze zijn verouderd en te duur. De vraag is wie tegen die tijd woningaanpassing of sloop voor zijn rekening neemt.
Minister Blok schreeuwt het herstel van de daken, maar uit zijn reacties op vragen uit de kamer blijkt dat hij er zelf helemaal niet in gelooft. Het is puur bedoeld om jonge starters te misleiden.
Jacques Monasch (PvdA) trekt met hangende pootjes zijn amendementen in. Hierdoor gaan heffingsvrije verhuurders er het komend jaar duizenden euro’s op vooruit. Vorige week nog schreef De Telegraaf dat VVD woest was op PvdA’er Monasch nadat hij had probeert het woonakkoord aan te passen.
Nederlandse rommelhypotheken slijten aan buitenlandse beleggers, dat lijkt het doel achter de NHI te zijn. Onze pensioenfondsen moeten vooral voor vals vertrouwen in de NHI gaan zorgen. Mocht er later een Nederlandse bank in de problemen komen is het de bedoeling de verliezen af te wentelen op de NHI deelnemers.
“Dat vertaald zich dan weer in een hogere rente voor uiteindelijk de hypotheeknemer waar het ons om te doen is”
Het maximale bedrag dat iemand op grond van zijn inkomen mag lenen om een huis te kopen, gaat volgend jaar voor bepaalde inkomensgroepen opnieuw omlaag. Dat gaat de economie niet helpen, zegt De Kort.
“Dat is geen ondersteuning van het huizenmarktherstelverhaal. Als mensen minder mogen lenen, betekent dat ook dat de stimulans van ‘meer lenen, meer lenen’ er ook niet in zit.”
Ook onze kamerleden begrijpen dat de huizenmarkt-herstelhype van de afgelopen paar maanden weer de kast in kan.
Welkom op huizenmarkt-zeepbel.nl Ik ben dit weblog in 2008 begonnen (nog voor de crash van Lehman Brothers) om te waarschuwen voor de gevaren van onze kenniseconomie lenen-lenen-lenen-consumptie-economie. Nederlandse huishoudens zijn wereldkampioen lenen. Veel gezinnen zijn inmiddels, zonder dat ze het zelf door hebben, slaaf van “de bank”. Wil je als starter in 2022 een huis gaan kopen, dan kun je beter wachten tot de huizenbubble weer is leeggelopen.
Loading ...
recent comments