Waar komt het geld voor uw hypotheek vandaan?

fiat geld printerMen zal zich afvragen waar deze liquiditeit vandaan komt. Die komt feitelijk uit het niets. Als een bank een lening of hypotheek beschikbaar stelt aan de lener, dan creëert deze bank geld uit het niets om deze te financieren. Wanneer de lening of de hypotheek geheel wordt terugbetaald, dan verdwijnt dit geld weer in het niets. De bank ontleent zijn bestaansrecht aan de rente, die men ontvangt, want van het geld uit het niets kan men niet bestaan omdat daarover weer rente moet worden betaald aan de centrale bank (interbancaire rente) – die ook wordt vastgesteld door de laatste. Het verschil in de rentes, die de bank aan de centrale bank moet betalen en de rente die men ontvangt betreft dus de ‘winst’ van de bank. Dit is bekend onder naam fiatgeld, want er staat geen enkele tegenwaarde ten opzichte van dit ‘geld’, het is in feite gebakken lucht.

Er bestaat ook een andere mogelijkheid om geld uit te lenen en dat is via deposito (spaarrekeningen), die de bank ontvangt van de lener, dientengevolge de bank dit weer kan uitlenen door middel van leningen of hypotheken, maar ook hier is er een gigantische adder onder het gras, want de bank leent dit niet een keer uit, maar een meervoud daarvan. In het geval van Nederland is dit doorgaans zes maal. Dit staat bekend als fractioneel bankieren, oftewel er is maar een klein deel gedekt door echte waarde (deposito) en het meeste van dit ‘geld’ is ook gebakken lucht.

U begrijpt, dat dit voor enorme problemen kan zorgen, als

a. de lening of hypotheek wordt terugbetaald, of
b. als de lener of hypotheekgever failliet gaat en niet wordt terugbetaald.

In beide gevallen verdwijnt de lening en hypotheek in het niets, omdat deze liquiditeit geen enkele waarde vertegenwoordigt, zodoende verdwijnt dit geld voorgoed uit de economie, dus de liquiditeit in de economie gaat omlaag als er geen andere leners zijn om deze leningen weer aan te gaan.

gold bars

In de tijd van de traditionele goudstandaard, tot aan 1914, vertegenwoordigde de liquiditeit echte waarde, dat wil zeggen goud en zilver, zowel ten aanzien van deposito (spaarrekeningen) als in het dagelijks leven (gouden tientjes, zilveren guldens, dubbeltjes en kwartjes). Wanneer een lening werd afbetaald kon dit geld weer worden gebruikt voor andere financieringsdoeleinden en bleef het in de economie bestaan.

In het geval van fiat- en fractioneel geld daarentegen staat weinig tot geen waarde. Zoals eerder gezegd; als een lening of hypotheek wordt terugbetaald dan verdwijnt het geld voorgoed uit de economie. Dit verklaart dan ook de liquiditeitscrisis, die ontstaat na een periode van een uitbundig fiat- en fractioneelgeldbeleid. Als door welke reden dan ook de financiële zeepbel uit elkaar spat (bijv. aandelenmarkt, onroerendgoedmarkt e.d.), kunnen de leningen en hypotheken niet meer worden terugbetaald. De bancaire sector verzeilt dan in een bankcrisis, waardoor:

a. de liquiditeit verdwijnt;

b. de rente niet meer wordt betaald;
c. de waarden van de beleende onderpanden (aandelen, onroerend goed etc.) afgenomen zijn en deze de leningen of hypotheken niet meer kunnen dekken, omdat:

1. de waarde is weggevaagd of drastisch verminderd en
2. deze zich in een dergelijke periode op een duidelijke en gruwelijke aanbodsmarkt zullen bevinden, waardoor deze moeilijker, zoniet onmogelijk te verkopen zijn.

Dit is dus wat er nu met de kredietcrisis gebeurt, het kaartenhuis stort in elkaar…

catch-a-falling-knife

Koop bankaandelen! Catch a falling knife!

bron: Albert Spits

Tagged with: ,

Dalende prijzen kondigen zware tijden voor de huizenmarkt aan

Dalende prijzen kondigen zware tijden voor de huizenmarkt aan. Dat stelt directeur Gijs den Hollander van woningwebsite Zoekallehuizen.nl. In de maand oktober gingen de prijzen van 8% van de aangeboden huizen op deze website omlaag. Op de website van Miljoenhuizen.nl staan 143.000 woningen. De prijzen van meer dan 14.000 van deze huizen zijn de laatste vier weken verlaagd. De kortingen zijn gemiddeld 5%, maar ook prijsverlagingen van 18% komen voor.

Volgens makelaarsvereniging NVM daalden de huizenprijzen vorige maand voor het eerst sinds 18 jaar, met gemiddeld 0,3%. Daarnaast staan de huizen ook langer te koop. Ook neemt het aantal mensen toe dat de verkoop van hun huize uitstelt. Vooral woningen uit het duurdere segment, vanaf 500.000 euro, worden afgeprijsd. Makelaar Fred Niesink uit Doetinchem moest de prijs van een huis zelfs met 70.000 euro verlagen.

Huiseigenaren, makelaars, banken en andere betrokkenen vragen de regering om stagnatie van de huizenmarkt te voorkomen. Sommigen vragen om een verzekering tegen dalende huizenprijzen, anderen stellen voor de Nationale Hypotheekgarantie te verhogen. Minister Ella Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie komt over twee weken met een reactie.

bron:Zoekallehuizen.nl

Tagged with: ,

Lagere huizenprijzen betekent minder lasten

Jos Koets, een hypotheekadviseur met een goede reputatie, schreef vandaag het onderstaande artikel op IEX.nl:

De daling van de huizenprijzen is helaas een feit. Voor toekomstige kopers lijkt het nu een goed tijdstip om een huis te kopen. Er is genoeg aanbod, maar net als bij beleggen, wil een koper een huis op het laagste punt van de markt kopen.

Het is natuurlijk nooit leuk als je koophuis een paar maanden later bijvoorbeeld 10% in waarde is gedaald. Het logische gevolg van een lagere koopsom, zijn lagere maandlasten. Ik geef u een rekenvoorbeeld.

Ik ga uit van een persoon van dertig jaar. Hij moet 5,5% aan hypotheekrente betalen. Er is sprake van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het aflossingsvrije deel van de hypotheek bedraagt maximaal 50% van de waarde van de woning.

Het resterende bedrag is een spaarhypotheek waarbij de einduitkering en de dekking bij overlijden gelijk is.

De WOZ-waarde is even hoog als de totale koopsom en ik heb rekening gehouden met een belastingvoordeel van 42%. Uit de tabel wordt duidelijk dat de netto maandlasten behoorlijk dalen als de prijs van de koopwoning daalt. Bij een daling van 25% van de huizenprijs is in mijn voorbeeld de netto maandlast bijna 200 euro minder. Dat is een aardige besparing

Huidige prijs
10% daling
15% daling
20% daling
25% daling
Koopsom
200.000
180.000
170.000
160.000
150.000
Kosten koper (10%)
20.000
18.000
17.000
16.000
15.000
Totale hypotheek
220.000
198.000
187.000
176.000
165.000
Spaarhypotheek
120.000
108.000
102.000
96.000
90.000
Aflossingsvrij
100.000
90.000
85.000
80.000
75.000
Bruto rente (5,5%)
1008
908
857
807
756
Belastingvoordeel (42%)
424
382
360
339
318
Netto rente
584
526
497
468
438
Eigenwoningforfait
39
35
33
31
29
Verzekeringspremie
159
144
136
128
121
Netto maandlast
782
705
666
627
588

Slechte markt
De cijfers van de Volkskrant zijn in ieder geval voor mij geen verrassing. De huizenmarkt gaat heel erg slecht en dat heeft ook weer gevolgen voor notarissen, makelaars en hypotheekadviseurs. Ik heb diverse gesprekken gehad met deze partijen en de omzet bij de notarissen in mijn regio is dit jaar 25% gedaald.

Volgend jaar wordt trouwens 40% verwacht! En nu al worden er verschillende huizen gekocht waarvan de koopprijs lager is dan de WOZ-waarde die de gemeente heeft vastgesteld. Bij veel adviseurs is de omzet dit jaar ook al met 30% gedaald.

De verwachting is dat de omzet volgend jaar nog verder zal afnemen. Of het aantal huizenkopers moet ineens schikbarend toenemen. Al met al geen leuke situatie. Ik ben dan ook zeer benieuwd hoelang toekomstige kopers gaan afwachten.

Tagged with: ,

Vogelaar gaat proberen de zeepbel op huizenmarkt in stand te houden

VogelaarMinister Vogelaar gaat proberen de zeepbel in de Nederlandse huizenmarkt in stand te houden. Dit omdat Nederland een veel te grote financiële sector en de hoogste hypothecaire schulden ter wereld heeft.

Voor de Nederlandse consumptie-ecomomie is het van levensbelang dat dit kaartenhuis niet instort. Ook onze economie vooral gegroeid doordat de Nederlanders zich – net als de Amerikanen – steeds dieper in de schulden staken. Waarschijnlijk ziet zij dit als de enige optie om IJslandse toestanden te voorkomen.

Garanties

Volgens Vogelaar wordt de huizenverkoop geraakt door de kredietcrisis. Ze stelt voor om woningcorporaties ruimere bankgaranties te verlenen, om consumenten te helpen met een hogere nationale hypotheekgarantie, en om nieuwe woningen die – ondanks een enorm woningtekort – niemand wil hebben op te laten kopen door de corporaties.

Twijfel

Vogelaar presenteert binnen twee weken haar plannen om de huizenmarkt te stabiliseren. Makelaars en notarissen geven aan dat veel mensen twijfelen of ze op dit moment een huis moeten kopen.

Tagged with: , ,

Nederlandse banken willen dat het depositogarantiestelsel wordt opgeheven

Nederlandse banken willen dat het depositogarantiestelsel voor spaarders zo snel mogelijk wordt opgeheven. Dit hebben ze in een gezamenlijke brief aan minister van Financiën Wouter Bos laten weten.

later  meer..

Tagged with: ,

Ger Hukker: verhoging Nationale Hypotheek Garantie kost de overheid geen geld

Volgens Ger Hukker kost een verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie de overheid geen geld, maar is dat wel waar?

In Nederland zijn veel hypotheken gefinancierd onder voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie.

Voor deze hypotheken lopen banken geen risico op een restschuld, omdat het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) garant staat voor aflossing van het hele leenbedrag. Huishoudens betalen hiervoor een beperkte bijdrage aan WEW en krijgen daarvoor rentekorting van de bank. Onderdeel van de voorwaarden is dat huishoudens gedurende de looptijd van de hypotheek moeten aflossen. Na verloop van tijd neemt het risico op een restschuld daardoor af en kan WEW voor vele Nederlandse hypotheken garant staan.

De onderzoekers van NIBC wijzen er op dat bij een daling van de huizenprijzen het vermogen van WEW al snel tekort kan schieten. Mocht deze situatie zich ooit voordoen dan kan WEW een beroep doen op renteloze leningen van de overheid.

NHG Logo

Benadrukt moet worden dat NHG-voorwaarden uitsluitend het risico op een restschuld van banken afdekt.

Huishoudens profiteren van een rentekorting, maar zijn wel aansprakelijk als op enig moment sprake is van een restschuld. De vordering van de bank wordt op dat moment overgenomen door WEW. Een terugbetalingsregeling tussen het huishouden met een restschuld en WEW is dan een waarschijnlijk vervolg.

bron: Rabobank

Tagged with: , ,

De belangrijkste wist-u-datjes over de Nederlandse hypotheken

Er zijn een groot aantal cijfers over de Nederlandse hypotheekmarkt totaal onbekend bij het publiek. Deze cijfers zijn naar mijn mening erg belangrijk om goed beeld te krijgen van de Nederlandse hypotheekmarkt.

Bij deze, wist u dat?:

  • de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens is in het afgelopen decennium meer dan verdrievoudigd.
  • door deze sterke groei kwam de omvang van de hypotheekschuld eind 2006 zelfs hoger uit dan het niveau van het bruto binnenlands product.
  • de waarde van de uitstaande hypothecaire leningen is opgelopen van circa 160 miljard euro in 1996 tot ongeveer 570 miljard euro in 2007.
  • de verhouding tussen de hypotheekschuld en het bbp is in Europa nergens zo hoog als in Nederland.
  • bijna 3,3 miljoen Nederlandse huishoudens hebben een hypothecaire schuld.
  • de gemiddelde schuld per hypotheekdragend huishouden bijna twee keer zo hoog is als in 1999
  • tussen begin 2000 en eind 2006 steeg het hypotheekbedrag dat gemiddeld gemoeid was met de aankoop van een woonhuis met 65 procent van ruim 163 duizend euro tot ruim 270 duizend euro.
  • begin jaren negentig had ongeveer 45 procent van de 65-jarige huizenbezitters een hypothecaire schuld, in 2002 was dit opgelopen tot 75 procent.
  • de uitstaande schuld van huishoudens met een hypotheek volgens de Nederlandse Vereniging van Banken nu opgelopen tot gemiddeld 80 procent van de waarde van de eigen woning.
  • een belangrijke reden voor de enorme omvang van de uitstaande hypotheekschuld wordt gevormd door de sterke toename van de aflossingsvrije hypotheken.
  • traditionele hypotheekvormen waarbij de lening tijdens de looptijd wordt afgelost, zoals de annuïteitenlening en de lineaire hypotheek, zijn in hoog tempo verdrongen
  • in 2006 gebruikte liefst 44 procent van de huishoudens met één hypotheeksoort de aflossingsvrije hypotheek
  • In een poging om te voorkomen dat huishoudens zich te diep in de hypotheekschulden steken, is vanuit het Ministerie van Financiën en De Nederlandsche Bankin 2006 aangedrongen op strengere normen ten aanzien van de hoogte van de woonquote. Dit heeft geleid tot een door de banken zelf opgestelde richtlijn die de kredietruimte voor huizenkopers per 1 januari 2007 dient te beperken tot gemiddeld 4,5 keer het bruto jaarinkomen.

bron: CBS – De Nederlandse conjunctuur 2007

Tagged with: , ,

Huizenmarkt in Noorden ingezakt

Noord NederlandDe verkoop van woningen is deze maand flink ingezakt. Kopers wachten volgens makelaars af, het woningaanbod blijft maar groeien, en zowel grote als kleine makelaarskantoren zien hun omzet niet zelden flink kelderen.

“Ons kantoor heeft met zes mensen in de buitendienst en 170 huizen in de verkoop zestig procent minder te doen”, zegt Pascal Hentenaar, eigenaar van makelaardij Hentenaar in Hoogeveen. “En als het bij mij regent, regent het bij mijn collega’s ook.”

Gea Veenstra van makelaardij Noorderborg in Groningen-Stad: “De markt ligt gewoon stil. Vanaf september, van de ene op de andere dag, patsboem. Ik heb er slapeloze nachten van, omdat ik me betrokken voel bij verkopers en de gevolgen die dit voor hen kan hebben.” Makelaar Gerard Lieberom uit Haren: “Er worden nog wel bezichtigingen gedaan, maar het is mondjesmaat. Het is rustig.”

Hentenaar verwacht een prijsdaling van tien tot vijftien procent, oplopend tot twintig procent voor minder courante woningen. “Huizen zijn te duur. De consument houdt vast aan een illusie. Het is een vraag- en aanbodmarkt. En het aanbod blijft maar groeien.”

Ook André van Eck, mede-eigenaar van de Van Bruggen Adviesgroep in Drenthe (hypotheken), voorziet een prijscorrectie. “Mensen kunnen door de kredietcrisis minder betalen. De woningprijzen worden bepaald door wat mensen kunnen betalen. Voor twintig procent van de hypotheekmarkt is het moeilijker om een hypotheek te krijgen.”

bron: dvhn.nl

Tagged with:

‘Hoorn bouwt te veel huizen’

Hoorn moet niet zo hard groeien, zo staat er in het Dagblad voor West-Friesland. Projectontwikkelaars van de Ontwikkelingsmaatschappij Hoorn pleiten voor een lager bouwtempo in nieuwbouwwijk Bangert en Oosterpolder, want de woningmarkt wordt overvoerd.

Vraag is wel: wie gaat opdraaien voor het renteverlies op de bouwgrond als grond langer onbenut blijft. De ontwikkelaars vinden dat op de rem getrapt moet worden bij de bouw van appartementen. Daar is helemaal niet zoveel belangstelling voor.

Als alle voorgenomen woningbouwplannen worden uitgevoerd, moeten er tussen nu en eind 2009 liefst 900 woningen in Hoorn worden verkocht. Dat lukt niet, voorspelt makelaar Dick Olie, kenner van de Hoornse woningmarkt. In Hoorn is volgens hem markt voor zo’n 300 nieuwbouwwoningen.   

De gemeente deelt de conclusie van Olie en zijn vakbroeders, dat onmiddellijk flink de rem moet op het bouwtempo, nog niet. ,,Natuurlijk willen wij geen spookwijken bouwen”, zegt wethouder Jack van Es.

Tagged with: , ,

Rabobank in paniek over de Nederlandse huizenmarkt

Bert Heemskerk (Rabobank)Minister van Financiën Wouter Bos moet snel maatregelen nemen om de onrust onder Nederlandse huizenbezitters weg te nemen. Iedereen met een huis moet zich verplicht verzekeren tegen dalingen van de huizenprijs. ‘We moeten Amerikaanse toestanden vermijden.’ Dit zegt Bert Heemskerk, bestuursvoorzitter van Rabobank in een interview met de Volkskrant.

Met de nieuwe verzekering moet worden voorkomen dat veel Nederlanders bij een eventuele recessie uit hun huizen worden gezet en met een hoge restschuld achterblijven. ‘De kans dat we hier Amerikaanse toestanden krijgen (veel Amerikanen hebben hun huis gedwongen moeten verkopen, red.) acht ik nog steeds heel klein, maar als het gebeurt zijn de gevolgen niet te overzien.’

Angstig
Heemskerk ziet de Nederlandse woningmarkt niet instorten, maar de laatste weken ligt hij wel vrijwel stil. Nederlanders zijn erg terughoudend geworden met het afsluiten van nieuwe hypotheken. ‘Onze omzet in nieuwe hypotheken ligt in 2008 tot nu toe 30 procent lager.’ Veel Nederlanders zijn volgens hem angstig geworden. ‘Ze gaan op vakantie naar Spanje en zien hoe hard de huizenprijzen daar omlaag gaan. Vooral mensen met een tophypotheek worden daardoor heel onrustig.’

Om de rust te herstellen zou een wet elke huizenbezitter moeten verplichten straks jaarlijks 0,1 procent van de waarde van zijn hypotheek af te dragen aan een collectieve verzekering, vindt Heemskerk. Voor iemand met een huis van 3 ton is dat 300 euro per jaar. Iedereen moet meedoen. ‘Zelf heb ik zo’n verzekering natuurlijk niet nodig, maar ik draag ook bij, uit hoofde van solidariteit’, aldus Heemskerk.

Dit plan zal in de huidige turbulente tijden tot rust leiden bij vooral jongere hypotheekgevers met tophypotheken, en dat zijn de meesten. Wat er ook gebeurt, je kunt je huis niet meer worden uitgezet als het straks tegenzit.’ bron

Wie straks plotseling werkloos wordt en daardoor zijn hypotheeklasten niet meer kan betalen, kan tijdelijk aanspraak maken op een maandelijkse uitkering uit de verzekeringspot. Als hij in samenspraak met de verzekeraar besluit om de woning toch te verkopen, dan is hij verzekerd tegen mogelijke verliezen. Dat is niet meer dan rechtvaardig, vindt Heemskerk. ‘Waarom zou je wel spaarders tot een ton beschermen en hypotheekhouders aan hun lot overlaten?’

De rabobank is duidelijk bang de volgende in het rijtje staatsbanken te worden.
Wanneer wordt de Rabobank genationaliseerd?

bron: de Volkskrant

Tagged with:
Top