Een oud gezegde is: “Wat je leent moet je ook terugbetalen”. Dat geldt ook voor een hypotheek. Toch wordt er steeds vaker een steeds een groter deel van de hypotheek aflossingsvrij afgesloten.

De reden hier achter is dat een woning relatief waardevast is, zodat bij verkoop van de woning minimaal een deel van de hypotheek kan worden afgelost. De alsmaar stijgende huizenprijzen van de laatste jaren hebben er toe geleid dat er een steeds groter deel van de hypotheek aflossingsvrij mag worden afgesloten. Was zo’n 5 jaar geleden nog 75 % van de executiewaarde het maximum (Executiewaarde is de waarde van de woning indien deze gedwongen verkocht moet worden; Meestal 85 tot 90 % van de koopsom). Tegenwoordig wordt 100 % van de executiewaarde aflossingsvrij door veel banken, (lees: alle grootbanken), aangeboden. En in geval van een nieuwbouwwoning, zie we vaak volledig aflossingsvrije hypotheken. Steeds meer banken stellen de totale bouwprijs inclusief financieringskosten gelijk aan de executiewaarde, zodat de woning, inclusief alle bijkomende kosten volledig aflossingsvrij gefinancierd kan worden. Waarom zou men een hypotheek aflossingsvrij afsluiten? Er is maar één reden te bedenken en dat is om de maandlasten te verlagen met als afgeleide hiervan dat sommige banken bij een volledig aflossingsvrije hypotheek bereid zijn een hogere hypotheek te verstrekken dan bij een niet volledig aflossingsvrije hypotheek. Ondanks het voordeel van lagere maandlasten, kleven er aan een hypotheek met een groot aflossingsvrijdeel wel een aantal risico’s. De AFM heeft inmiddels ook haar zorgen uitgesproken over aflossingsvrije hypotheken, zeker wanneer de aflossingsvrije verstrekking meer bedraagt dan de waarde van de woning.

Vergrote kans op verkoopverlies

De kans dat een woning over een periode van 20 of 30 jaar minder waard is, dan op het moment van aankoop is relatief klein. Door inflatie zal de woning uiteindelijk deels naar u toe komen. Op korte termijn kan dit anders uitpakken. Met name indien de woning op korte termijn verkocht moet worden door echtscheiding, door werkeloosheid of anderszins. Door een groot aflossingsvrij deel in de hypotheek, wordt de kans op een verkoopverlies, of onverkoopbare woning vergroot. Laten we dit toelichten aan de hand van een voorbeeld.

We gaan uit van een koopprijs van een woning van 200.000,-. De executiewaarde van de woning bedraagt 180.000,-. Rekening houdend met de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, bank-, taxatie- en notariskosten is een hypotheek benodigd van zo’n 220.000,-. Er wordt een combinatiehypotheek afgesloten van 180.000,- aflossingsvrij (100 % executiewaarde) en 40.000,- middels een, op dit moment zeer populaire variant, bankspaarhypotheek. De hypotheekrente bedraagt 5,6 %. De spaarpremie voor de aflossing bedraagt dan 43,- per maand.

Stel dat de woning na 5 jaar (verplicht) verkocht moet worden. Op dat moment is er slechts zo’n 3.000,- gespaard. De bedrag is ruim lager dan de meegefinancierde kosten koper. Bij een waardestijging van de woning met minder dan 8,5 % over deze periode, blijft u met een restschuld over. Pas na 20 jaar is er voldoende opgebouwd op de kosten koper minimaal af te kunnen lossen.

Zonder waardestijging van de woning duurt het dus 20 jaar voordat u uit de gevarenzone bent. In de huidige markt wordt menigmaal gesteld dat de woningprijzen aan het dalen zijn. Als deze ontwikkeling doorzet, wordt het effect nog meer versterkt!

Ter vergelijk: Zou een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie worden afgesloten, dan mag het aflossingsvrije gedeelte maximaal de helft van de waarde van woning bedragen. In dat geval zou het aflossingsdeel minimaal 120.000,- bedragen. De spaarpremie wordt dan weliswaar hoger, 129,- per maand, maar binnen 10 jaar zijn de kosten koper bijeen zijn gespaard. En zou de woning na 5 jaar verkocht moeten worden, dan is er reeds 9.000,- gespaard. De kans dat er dan een eventuele restschuld overblijft bij een kleiner deel aflossingsvrij is een stuk kleiner.

Hogere hypotheeklasten na verdwijning renteaftrek

Een ander aspect van een aflossingsvrije hypotheek is dat na 30 jaar nog steeds rente verschuldigd is, terwijl de hypotheekrenteaftrek verdwijnt. De bruto lasten van de resterende hypotheek worden dan netto hypotheeklasten.

Laten we dit aspect eens meenemen in het bovenstaande voorbeeld:

Uitgaande van een rente van 5,6 % bedraagt de bruto hypotheeklast 1.070,- per maand en de netto hypotheeklasten zo’n 660,-. Als na 30 jaar 40.000,- wordt afgelost, blijft er een aflossingsvrije lening over van 180.000,-. Zonder renteaftrek! De bruto, maar ook netto, maandlasten bedragen dan 840,- per maand. Een verhoging van de maandlasten met 25 %. Ongetwijfeld zal de woning op dat moment meer waard zijn dan 180.000,-, maar overwaarde maakt de lening niet betaalbaarder!

Ongetwijfeld denkt u nu; “Maar er bestaat toch ook nog zoiets als inkomensstijging veroorzaakt door inflatiecorrectie?”. Natuurlijk heeft u dan een goed punt. Maar ondanks een streven naar een pensioeninkomen van minimaal 70 % van het laatste inkomen, komen de meeste burgers niet verder dan maximaal zo’n 50 % van het laatst verdiende inkomen. Een inflatie van 2,5% per jaar heeft u dan minimaal nodig om deze terugval te compenseren, maar dan blijft de maandlastenstijging nog overeind.

Aflossingsvrij; Doel of middel?

In de basis is er met een aflossingsvrijdeel in de hypotheek niets mis. Maar voor wat betreft de hoogte van het aflossingsvrije deel zou u zich niet enkel moeten laten leiden door het maximaal toegestane aflossingsvrije percentage en de daarbij behorende laagste maandlast. Beter is om het aflossingsvrije deel af te stemmen op uw eigen financiële situatie, ideeën, wensen, doelen etc. Een goede adviseur kan u hierbij helpen! En ondanks dat mensen in uw omgeving u mogelijk anders willen doen laten geloven; Er is niets mis met aflossen! De goedkoopste hypotheek is nog altijd géén hypotheek en niet de aflossingsvrije hypotheek!

bron: De Telegraaf