Dat de huizenmarkt in Nederland uiteindelijk te maken zou krijgen met de gevolgen van de kredietcrisis leek halverwege vorig jaar al slechts een kwestie van tijd. De na-ijleffecten door verkopen uit de net iets minder kritieke periode in het eerste deel van 2008, de oplevering van nieuw gebouwd onroerend goed en de voortdurende schaarste in de populairste prijsklasse gaven lang een vertekend beeld over de effecten die de economische malaise heeft op één van de belangrijkste onderdelen van het economisch mechanisme in Nederland. De handel in onroerend goed.

Meer dan de helft van alle huishoudens (3.9 miljoen) in Nederland bezat in 2008 een eigen woning. De geschatte totale waarde daarvan (bron: onroerendezaakbelasting) bedroeg vorig jaar (!) meer dan 950 miljard euro. De hypotheekschuld die op de eigen woningen rustte, komt in 2009 neer op bijna 609 miljard euro. De hypothecaire last lijkt overzichtelijk maar als je de wat oudere huizenbezitter -ondanks de crisis veelal nog gezegend met overwaarde en een lage hypotheek- wegstreept blijft er een grote risicogroep met in veel gevallen tophypotheken over. Met naar nu blijkt als onderpand behoorlijk overgewaardeerd onroerend goed. Al telde de fiscus in 2009 nog 24.500 woningen met een WOZ waarde van meer dan en miljoen euro(!)

Nederland stond vorig jaar wereldwijd nog op de tweede plaats als het gaat om jarenlang slecht verklaarbare stijgingen van de huizenprijzen, zo bleek uit berekeningen van het Internationaal Monetair Fonds (IMF). Stagnerende nieuwbouw wordt in Nederland zelf gezien als één van de belangrijkste redenen voor de opstuwing van de huizenprijzen. Het kooppotentieel nam de laatste twee decennia vooral door tweeverdieners toe, het verkoopbare aanbod blijft (zo’n 150.000 woningen) achter. In de jaren 80 werden er jaarlijks gemiddeld 120.000 nieuwe woningen opgeleverd, de laatste jaren zijn dat er gemiddeld 70.000 geweest.

De hypotheekschuld als percentage van het Bruto Nationaal Product is in vergelijking met België ( 40 %), Duitsland ( 45 % ), Ierland ( 65 %), Engeland ( 80 %) en Amerika ( 80 %) in Nederland het allerhoogst ( 98 %). Er zit verder relatief veel vermogen bij een kleine groep huishoudens. Maar liefst 613 miljard (62 procent) van het totale vermogen is in bezit van de 10 procent meest vermogende huishoudens. Bij de 10 procent minst vermogende huishoudens daarentegen zijn de schulden fors groter dan de bezittingen. Zij hebben op dit moment een negatief vermogen van 49 miljard euro. Dat is gemiddeld bijna 70 duizend euro en veelal het directe gevolg van de hypotheek voor de eigen woning. Er zit dus flink wat lucht in de huizenmarkt. Sommige deskundigen zoals het IMF stellen zelfs tussen de 25 en 35%, de bedrijfstak zelf doet collectief aan zakdoekje leggen niemand zeggen of verspreidt selectief ‘bruikbare’ informatie.

“A nod is as good as a wink to a blind horse”

Je kan dus stellen dat financiële instellingen en subsidiair hun oververtegenwoordigde thuisbankier Wouter Bos met geknepen billen zitten wanneer het gaat om de inmiddels toch wel sterk dalende huizenprijzen, halverwege dit jaar al zo’n 6.5 % lager. Eerder deze week werd bekend dat de huizenprijzen in augustus ten opzichte van de zelfde maand in 2008 met 5.6% zijn gedaald. Ook in vergelijking met juli 2009 waren de prijzen fors lager.  In 2008 al boekten financiële instellingen een (bruto)waardeverlies van liefst 278 miljard euro af op de financiële activa. De voor een belangrijk deel ongedekte promesse die het eigen huizenbezit vertegenwoordigt bezorgt bestuurders bij financiële instellingen nu al fantoompijn. Het is daarom dat op het de afgelopen maanden op het nationale lobbycircuit in Den Haag drukker was dan een gemiddelde vrijdagmiddag op de A2 richting Den Bosch. Bankbestuurders drongen aan op hogere hypotheekgaranties waarvoor Minister Wouter Bos inmiddels door de knieën is gegaan. Ook tophypotheken mogen onder kortlopende restricties weer verstrekt worden.

Het verhogen van de nationale hypotheekgarantie door de overheid is echter een doekje voor een slagaderlijke bloeding die niet alleen te laat aangebracht is maar een markteffect heeft dat te verwaarlozen valt. De huizenkoper is meer dan op zijn hoede en zal zich niet laten verleiden door een garantiesysteem waarvoor zijzelf overigens de kosten moeten dragen. De koper is dus niet de bevoordeelde partij maar de wederom minder risicolopende bank! Afschaffing van de overdrachtsbelasting lijkt in dat zelfde kader wellicht interessant maar zal ook niet meer zijn als een druppel op een roodgloeiende plaat. Het maakt even niet uit hoe je de koper probeert verleiden, die wacht op economische opklaringen al zijn met name tweeverdieners nog wel genegen om een huizenaankoop te doen en heeft deze groep nog niet aan populariteit bij banken hoeven in te boeten. Deze groep is feitelijk nog de tweetact motor in deze ernstig haperende huizenmarkt die wel aan normalisatie toe is.

Banken zitten sowieso in een spagaat want enerzijds is men gehouden aan een strenge norm die een hogere hypotheek verstrekking dan 4.5 keer het bruto jaarinkomen feitelijk onmogelijk maakt anderzijds devalueren ze daarmede de waarde van de voor hun significante huizenvoorraad in Nederland omdat hogere inkomens het nu lager in het segment moeten zoeken waardoor het al wankele mechanisme nu definitief verstoord lijkt te zijn. Heel evident zichtbaar want werden er vorig jaar nog pakweg 180.000 huizen verkocht in Nederland, in 2009 is de verwachting dat er minder dan helft daarvan van eigenaar zal verwisselen. Gemiddeld worden er nu al 40% minder huizen overgedragen, in de duurdere segementen (bovende de 450.000 euro) is dat zelfs 80%.

Shake out makelaars

De makelaarsvereniging NVM speelde eerder jaar nog even voor meteorologisch deskundige door tegen beter weten in goed weer op de huizenmarkt te voorspellen. Een voorbeeldje van matig georganiseerd whisfull thinking want volgens Ed van de Bijl, directeur van de landelijke makelaarsvereniging LMV, is de kaalslag al langer aan de gang. Door de dalende omzetten op de huizenmarkt maakt volgens Van de Bijl ruim 20% van de middelgrote makelaarskantoren verlies. Veel andere makelaars zouden genoegen moeten nemen met een inkomen dat onder modaal niveau ligt.  De verwachting is dat een vierde van het makelaarsgilde het bijltje er nog dit jaar bij neer moet gooien.

Volgens de Limburgse NVM-voorzitter Erik Bessems zou er in zijn regio al een faillissementsgolf onder woningmakelaars gaande zijn. ‘Neem Maastricht. Duizend panden staan te koop bij 107 makelaars. En Landgraaf, vierhonderd panden bij tachtig makelaars. Dat zijn geen goede verhoudingen meer.’ Hij denkt dat Limburg in de problemen vooroploopt omdat ‘de markt hier al nooit zo dichtgetimmerd was als elders in Nederland.’ Bessems vermoedt dat de prijsvechters hun inkomsten uit bemiddeling aanvullen met hypotheekbemiddeling en andere diensten. Om consumenten te beschermen tegen uitwassen bij makelaars pleit Bessems voor aangescherpt overheidstoezicht op makelaars. Een hem niet euvel te
duiden preek voor eigen parochie want het ‘vrije’ makelaarsschap is de NVM al langer een doorn in het oog.  Kortom de huizenmarkt verkeerd ondanks de verbloemende publicaties van de diverse belanghebbenden in heel slecht weer. Zoveel is inmiddels wel heel duidelijk…

bron: Marketingfacts