Verkochte bestaande koopwoningen waren in september gemiddeld 0,6 procent goedkoper dan in september 2009. De prijsdaling was iets groter dan de 0,4 procent in augustus. In de voorgaande acht maanden was de prijsdaling juist geleidelijk aan kleiner geworden. Dit blijkt uit de ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en het Kadaster.
Vrijstaande woningen waren in september het meeste in prijs gedaald. De verkoopprijzen hiervan lagen 1,8 procent lager dan in september 2009. Ook hoek- en tussenwoningen waren goedkoper. Appartementen en twee-onder-een-kapwoningen waren nagenoeg even duur als een jaar eerder.
Regionaal bezien zijn de verschillen in prijsontwikkeling groot. Alleen in Friesland en Gelderland waren de prijzen hoger dan een jaar eerder, in alle andere provincies waren ze lager. In Groningen was de prijsdaling met 3,2 procent het grootst.
Ten opzichte van augustus 2010 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in september met 0,5 procent. Dit is iets meer dan de prijsdaling in augustus toen de prijzen gemiddeld 0,2 procent daalden ten opzichte van een maand eerder.
In september wisselden bijna 10 duizend bestaande woningen van eigenaar. Dat is 6,5 procent minder dan in september 2009. Het aantal verkochte vrijstaande woningen en de twee-onder-een-kapwoningen nam toe. Van de overige woningtypen lag het aantal transacties lager dan een jaar eerder. Er werden in de eerste negen maanden van 2010 iets meer woningen verkocht dan in dezelfde periode in 2009.
Het aantal huishoudens met problematische schulden blijft sterk toenemen. In het eerste halfjaar van 2010 hadden al vijfduizend meer mensen bij de schuldhulpverlening aangeklopt dan vorig jaar in dezelfde periode.
Dat is een groei van elf procent. Dit blijkt uit een steekproef van de Nederlandse Vereniging van Volkskrediet (NVVK). De gemiddelde schuld is 33.000 euro, verdeeld over zeventien schuldeisers.
Vorig jaar was het aantal probleemschulden al met 25 procent gestegen ten opzichte van 2008. Opvallend is dat de problemen vooral bij bovenmodale inkomens snel toenemen. In 2008 was het aandeel van bovenmodale inkomens in de schuldhulpverlening nog twee procent, vorig jaar is dat cijfer opgelopen tot 25 procent.
Crisis
Gezien de aanhoudende economische crisis verwacht de NVVK dat deze groep ook dit jaar weer fors groeit. Veel mensen verliezen hun baan of gaan er in salaris op achteruit, en daarna kan het snel gaan. Wie geen financiële buffer heeft, kan in zeer korte tijd in moeilijkheden komen.
Uit gegevens van het ministerie van Sociale Zaken blijkt dat schulden van 15.000 euro en meer vaker voorkomen bij hoger opgeleiden. Nederlanders tussen 21 en 35 jaar hebben vaker schulden dan gemiddeld, blijkt uit cijfers van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud).
Waar het gaat om schulden tussen de 500 en 25.000 euro is deze groep het sterkst vertegenwoordigd.
Werkende jongeren
Vooral werkende jongeren raken in de problemen. Twee van de drie heeft een schuld van gemiddeld 1750 euro. Jongeren hebben ook vaker problemen met betalingen. Eén op de vier ontvangt minimaal eens per jaar een aanmaning en één op de vijf kan geregeld geen geld meer opnemen of ziet een automatische incasso geweigerd wegens tekort op de rekening.
Op de Nederlandse huizenmarkt is nu al een fors overschot aan appartementen. Leegstand dreigt, want van alle nieuwbouw bestaat zelfs de helft uit etagewoningen.
Voor projectontwikkelaars, maar ook voor de gemeente die zelf de grond bezit, zijn appartmenten vaak de eerste keus. Je krijgt immers meer vierkante meter woning op je duurdere grond.
Het leek met de vergrijzing en de pensionering van de babyboomers in aantocht, dat het met de vraag naar appartementen wel goed zou zitten.
Maar inmiddels is er een aardig overschot aan het ontstaan, zo blijkt uit gegevens die softwarebedrijf Dankers & Frank elk kwartaal verzamelt op basis van gegevens afkomstig van makelaarssites als Funda.nl.
Terwijl maar tien procent van de woningen in Nederland een appartement is, maken ze op Funda 28 procent van het aanbod uit.
De snelle groei van het aantal flexwerkers is slecht voor de huizenmarkt. Door de toename van zelfstandigen zonder personeel (zzp’ers), uitzendkrachten en werknemers met een tijdelijk contract stokt het aantal woningverkopen en daalt de gemiddelde huizenprijs.
Oorzaak is dat zij nauwelijks een hypotheek kunnen krijgen, zeggen makelaars, banken en tussenpersonen.
Een derde van de werkzame beroepsbevolking werkt op flexibele basis. Werknemers zonder vast contract kunnen zonder intentieverklaring van hun baas helemaal geen hypotheek krijgen.
Zzp’ers krijgen een hypotheek op basis van de gemiddelde verdiensten over de afgelopen drie jaar, maar dan mag het inkomen in het laatste jaar niet gedaald zijn. Het gemiddelde inkomen van zzp’ers is door de crisis afgelopen jaar echter tot wel 30 procent gedaald.
,,Ik ben ervan overtuigd dat de belabberde situatie op de woningmarkt wordt beïnvloed door de toename van het aantal flexwerkers”, stelt Marcel Hulsman, eigenaar van A&H Finance en ZZP Hypotheken. ,,Eigenlijk kan ik met mijn klanten alleen bij Westland-Utrecht, Rabo-dochter Obvion en ABN Amro-dochter Florius terecht voor een hypotheek. Maar dan moet aan alle strenge voorwaarden zijn voldaan.”
Banken moeten snel nieuwe hypotheekproducten voor flexwerkers bedenken, anders ontstaan grote problemen op de woningmarkt, zegt voorzitter Ger Hukker van makelaarsvereniging NVM. ,,Het aantal flexwerkers blijft in de toekomst groeien, zeker als ook het ontslagrecht wordt aangepakt. Als die mensen niet kunnen toetreden tot de koopwoningmarkt, dan wordt de markt steeds kleiner. Het gevolg is dat er veel minder huizen worden gekocht en de prijzen blijvend op een lager niveau liggen.”
Banken vinden dat zij binnen hun branchevereniging NVB naar een gezamenlijke oplossing moeten zoeken. Een blijvend lagere huizenprijs is slecht voor zowel de huizenbezitter als de banken. Het onderpand op uitstaande hypotheken wordt dan kleiner. Huizenbezitters hebben hierdoor meer schuld dan bezit en banken hebben op de balans hun uitstaande lening niet gedekt, stelt Michiel Meijer, hoofd productmanagement van ABN Amro Hypothekengroep. ,,Er moet iets bedacht worden om flexibele krachten gemakkelijker tot de woningmarkt toe te laten. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door een hypotheek met een risicorente en een versnelde aflossing voor het hypotheekgedeelte boven de WOZ-waarde.”
Over de betekenis van de uitvoer voor onze economie bestaan veel misverstanden. Zo zei een minister in spe vorige week dat Nederland 70% van zijn inkomen verdient met de export. De betreffende minister zou nog wel Economische Zaken onder zijn hoede krijgen
Het is te hopen dat de minister, die inmiddels al op het bordes heeft gestaan, zich bij het inlezen in de voor hem nieuwe materie nog even laat bijpraten door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), om te horen hoe het echt zit.
Waar heeft de minister die 70% vandaan? Van iemand die voor hem heeft opgezocht hoeveel Nederland exporteert en die dat bedrag vervolgens heeft gedeeld door het bruto binnenlands product (bbp). Dat laatste is het bedrag dat we met zijn allen verdienen. De Nederlandse uitvoer bedroeg in 2009 € 396 miljard en het bbp was € 572 miljard groot. Het ene bedrag gedeeld door het andere geeft 69%. Dus verdienen we 70% van ons inkomen met de export.
Hier maakt de bron van de minister zijn eerste fout, al is het nog niet de ergste. Van de € 396 miljard aan uitvoer is niet minder dan € 158 miljard doorvoer, of ’wederuitvoer’, zoals het bij het CBS heet. Dit is wat ingevoerd wordt en even hard weer uitgevoerd wordt. De containers komen per zeeschip op de Maasvlakte aan, worden overgeladen op een binnenvaartschip en gaan door naar Duitsland. Daar verdienen we, afgezien van het verladen, niets aan.
Het deel van de uitvoer dat doorvoer is, wordt steeds groter, vorig jaar al 40%. De échte uitvoer van dingen die in Nederland gemaakt zijn, bedroeg vorig jaar niet € 396 miljard maar, na nog wat andere correcties, € 229 miljard. Dat is niet 69%, maar slechts 40% van het bbp.
Maar nu komt de echte denkfout van de bron van onze minister. Uitvoer is omzet. Het is het bedrag dat ontvangen wordt voor verkochte producten. Maar wat je omzet is bij lange na niet hetzelfde als wat je verdient.
Stel een ondernemer verkoopt voor € 100.000 in het buitenland. De kostprijs van wat hij verkoopt bedraagt € 90.000. Hij maakt dus € 10.000 winst. Dat is wat hij verdiend heeft aan de uitvoer. De kostprijs bestaat weer voor € 25.000 uit arbeidsloon en voor € 65.000 uit grondstoffen en materialen, die hij allemaal heeft ingevoerd. Er is door zijn werknemers dus ook nog eens € 25.000 aan inkomens ontvangen. In dit voorbeeld is op een uitvoerbedrag van € 100.000 dus maar € 35.000 verdiend.
Het is dus onjuist om te stellen dat we (na de correctie voor de doorvoer) 40% van ons inkomen met de uitvoer verdienen, en het is al helemaal fout om te zeggen dat het 70% is. Wat is het dan wel? Dat valt zo niet te zeggen, maar we weten wel in welke sectoren de meeste inkomens, dus lonen en winsten, verdiend worden.
In grotendeels binnenlandse sectoren als de zorg, de zakelijke dienstverlening, de bouw, de horeca, vervoer en communicatie en de overheid wordt 80% van ons inkomen verdiend. Blijft er voor de landbouw en de industrie, die veel maar niet alles exporteren, nog 20% over.
Omzet is dus niet hetzelfde als inkomen. Het is maar dat de minister van Economische Zaken en Landbouw het weet.
In het regeerakkoord staat geen woord over bankregulering. Aan de bedragen kan het niet liggen. Sinds 2008 is er 100 miljard euro bijgedrukt en gefourneerd aan banken en verzekeraars en werd er 200 miljard euro aan kredieten gegarandeerd.
Sindsdien is in de financiële sector in essentie niets ander gebeurd dan het veranderen van de boekhoudregels. Het regeerakkoord vraagt zich niet af of geld bijdrukken (door de Europese Centrale Bank (ECB), waarover straks meer) een goede maatregel is en al helemaal niet hoe het in de toekomst vermeden kan worden. Het bezuinigen van 18 miljard heeft geen enkele betekenis voor de oplossing van de bankencrisis.
Dikwijls wordt de overheid nagegeven een ineenstorting van de banken (en daarmee van de economie) te hebben voorkomen. Daar zit in zoverre iets in dat de overheid in 2008 voor de keus stond: óf banken failliet laten gaan óf geld bijdrukken. Geld bijdrukken klinkt wat kort door de bocht, en het zit ook net wat ingewikkelder. Niet de Nederlandse overheid drukt geld bij maar de ECB. De ECB leent dit aan banken tegen één procent rente. Banken lenen dit geld weer aan overheden tegen vier tot negen procent. De banken hebben hiermee, in de woorden van econoom Willem Buiter, een geldmachine cadeau gekregen.
Dat alle geld ontstaat door een gelijktijdige toename van de schulden geldt niet alleen voor de ECB. Het geldt ook voor gewone banken. Als een bank een hypotheek verstrekt, dan drukt het geld bij. Dat geld verlaat de bank als schuld. En als een krediet verstrekt wordt, dan gebeurt dat met bijgedrukt geld, waardoor de geldhoeveelheid groter wordt. De overheid stimuleert dit door hypotheekrenteaftrek en renteaftrek van winstbelasting.
Geldcreatie en schuldcreatie gaan hand in hand. De kredietcrisis is het gevolg van een explosie van schulden maar daarmee dus ook van de geldhoeveelheid. Hierdoor zijn de prijzen van goederen gestegen (inflatie), maar ook de prijzen van huizen en aandelen, die voor het overgrote deel met schuld worden gefinancierd. Die lijken dan veel waard, maar dat is deels verkapte inflatie. De gestegen huizen- en aandelenprijzen flatteerden zo de bankbalansen.
Over schuld moet ook rente betaald worden, waardoor de schuld toeneemt. Tegelijkertijd wordt de geldhoeveelheid niet groter, die blijft gelijk. De consequentie is dat de al het geld dat er is (de totale geldhoeveelheid) kleiner is dan het bedrag dat openstaat aan schulden. Het gevolg is dat er simpelweg niet genoeg geld is om alle schulden af te betalen. Meer geld bijdrukken is geen optie, want dat vergroot de schulden weer (en door de rente nog meer).
Faillissementen zijn in het geldsysteem ingebouwd. Een failliete bakker op de hoek is vaak een persoonlijke tragedie, maar uit maatschappelijk oogpunt niet zo erg. Echter, als er genoeg bakkers failliet gaan, dan gaan de banken ( bij wie de bakker een schuld heeft die hij niet kan afbetalen) failliet.
Banken zijn zeer wankel, omdat ze weinig eigen vermogen hebben. Enkele wanbetalingen is al genoeg om ze in de problemen te brengen. ING heeft bezittingen ter waarde van 1.200 miljard euro. Tegelijkertijd bracht het verlies op de zogenaamde Alt-A hypotheken (risicovolle hypotheken, waar de staat zich in 2008 garant voor heeft gesteld) van 10 miljard deze bank al in de problemen. Waarom? Omdat van die 1.200 miljard 35 miljard eigen vermogen is, en de rest geleend. Als drieënhalf van zulke hypotheekpakketten net zo in waarde dalen als de Alt-A hypotheken, kan ING al niet meer aan zijn verplichtingen voldoen. Dit alles overigens onder de veronderstelling dat die 1.200 miljard niet geflatteerd is.
Geld bijdrukken is een korte termijn-oplossing, het lost uiteindelijk niets op. Het verplaatst alleen schulden van de private sector naar de overheid. En omdat de geldhoeveelheid vergroot wordt, kan er (hyper)inflatie ontstaan.
Er zal een ander geldsysteem moeten komen, of in ieder geval zullen de schulden moeten worden verminderd. Concrete maatregelen zijn het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek (inmiddels een kostenpost van 15 miljard euro), het verhogen van kapitaaleisen voor banken waardoor ze minder kunnen lenen, het afschaffen van renteaftrek van de winstbelasting, het voorkomen dat private equity en hedge funds met geleend geld speculeren, het ontmoedigen van schuld gefinancierd beleggen door een BTW op financiële transacties (Tobintaks). Een andere goede maatregel zou zijn dat banken pas bonussen en dividend mogen uitkeren als alle schulden aan spaarders zijn afgelost (winstinhouding).
Het is de vraag of het overheden en toezichthouders lukt om de schuldenberg op ordentelijke wijze af te wikkelen. Er wordt nu iets aan bankregulering gedaan door het zogenaamde Basel 3-akkoord. Dat is op zichzelf positief, maar de maatregelen zijn uitgesteld tot 2019 en het werkelijke probleem (een gelijktijdige explosie in schulden, geldhoeveelheid en aandelen- en huizenprijzen) wordt er niet door opgelost. Juist van regeringspartijen die zich laten voorstaan op deugdelijk financieel beleid had véél meer mogen worden verwacht.
David Hollanders, econoom verbonden aan de Universiteit van Tilburg en Jasper Laros, politicoloog
Financieel journalist David Lynch heeft een boek geschreven met als title: When the Luck of the Irish Ran Out: The World’s Most Resilient Country and Its Struggle to Rise Again.
In zijn boek gaat de auteur dieper in op de problemen die Ierland aan de rand van de afgrond hebben gebracht. Lynch wint er geen doekjes om: de zeepbel in de Ierse vastgoedsector was twee- of driemaal zo groot als de Amerikaanse.
Uit een onderzoek gevoerd door de San Francisco Fed blijkt dat de huizenprijzen in Ierland met 172% zijn gestegen tussen 1997 en 2006. Daarmee was het land de nummer één wat betreft prijssstijgingen.
In 2007 bedroeg de ratio debt/ disposable income 191% in Ierland, tegenover 130% in de Verenigde Staten. In County Leitrum, bij de grens met Noord-Ierland staat ongeveer 30% van de huizen leeg.
Architect van de vastgoedcrisis was Sean Fitzpatrick, former CEO en chairman van Anglo-Irish Bank. In de jaren 90 was deze bank nog een kleine bank, maar onder Fitzpatrick groeide ze uit tot de derde grootste bank in het land. Dat gebeurde onder andere door op grote schaal woonkredieten toe te staan.
Er wordt steeds minder verhuisd. Mensen blijven langer zitten waar ze zitten, zeker in de huidige tijd. Verhuizen is te duur of er kan geen passende woning worden gevonden. De onzekerheid over het werk, het inkomen en de ontwikkeling van de huizenprijzen komen daar nog eens bovenop. Werd in 2006 nog een piek bereikt van circa 210.000 bestaande woningen die in eigendom werden overgedragen, in 2009 waren er dat nog maar 127.500. Een daling van bijna 40% in drie jaar tijd. In dezelfde periode steeg het aantal koopwoningen in Nederland van circa 3,9 naar 4,1 miljoen.
Kopers van nieuwbouwwoningen zouden een hogere hypotheek moeten kunnen krijgen. Reden is dat een nieuwe woning energiezuiniger is en dus maandelijks lagere energielasten met zich meebrengt. Daardoor kunnen zij een hogere hypotheek dragen dan kopers en bewoners van een gemiddelde bestaande woning.
De geldstroom tussen verzekeraars en tussenpersonen wordt doorgeknipt. De verzekeraars mogen de adviseurs geen provisies meer betalen voor het verkopen van complexe producten, uitvaartverzekeringen en bijvoorbeeld inkomensverzekeringen.
Dit staat in een brief die Minister Jan Kees de Jager (Financiën, CDA) vandaag naar de Tweede Kamer heeft gestuurd. De voorstellen moeten een definitief einde maken aan de productgedreven verkoop van tussenpersonen en ervoor zorgen dat het onafhankelijke advies aan de klant centraal komt te staan.
Volgens De Jager komt er nu een zuiverder model waarbij tussenpersoon en klant samen de vergoeding afspreken. Bovendien verdwijnt de „perverse prikkel” van de provisie voor de adviseur en kan deze „echt objectief advies” aanbieden. „Doordat een consument meer bewust wordt van het feit dat hij zelf betaalt voor advies en bemiddeling zal de adviseur/bemiddelaar de consument moeten overtuigen van de toegevoegde waarde van zijn dienstverlening”, aldus De Jager.
In een reactie stelde Adfiz, de grootste organisatie van onafhankelijke tussenpersonen, zich goed te kunnen vinden in de voorstellen van de minister. De brancheorganisatie begrijpt dat er, na alle negatieve publiciteit van de afgelopen jaren, weinig ruimte meer is voor het provisiegedreven model.
Welkom op huizenmarkt-zeepbel.nl Ik ben dit weblog in 2008 begonnen (nog voor de crash van Lehman Brothers) om te waarschuwen voor de gevaren van onze kenniseconomie lenen-lenen-lenen-consumptie-economie. Nederlandse huishoudens zijn wereldkampioen lenen. Veel gezinnen zijn inmiddels, zonder dat ze het zelf door hebben, slaaf van “de bank”. Wil je als starter in 2022 een huis gaan kopen, dan kun je beter wachten tot de huizenbubble weer is leeggelopen.
Loading ...
recent comments