De Nederlandsche Bank komt met een oplossing voor de woningcrisis: elke woningeigenaar zou belasting moeten betalen over de overwaarde van zijn huis. De overwaarde van een koophuis wordt dan verplaatst van box 1 naar box 3. MKB-adviseur Pim van Rijswijk noemt het een proces van onteigening en legt uit welke gevolgen dit heeft voor de huiseigenaren.
Wat zegt DNB zelf?
De onderstaande tekst komt van de DNB site: “Wij stellen voor de eigen woning van box 1 naar box 3 te verplaatsen. Concreet betekent dit dat hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait op termijn vervallen. Over de overwaarde van een woning gaan woningeigenaren belasting betalen. Belangrijk: wij stellen voor om dit in geleidelijke stapjes door te voeren. Daarvoor moet ruim de tijd worden genomen: in ons voorstel 20 jaar. Dit om te voorkomen dat huizeneigenaren plotseling met onverwachte of hoge kosten te maken krijgen. Deze specifieke maatregel zorgt ervoor dat de huizenprijzen minder hard stijgen. Doordat het fiscaal niet meer wordt gestimuleerd om veel te lenen, zullen mensen immers minder bieden op een huis.”
Loading ...
Je koopt een huis voor 200 000 nu is het 500 000 waard. huidige rente is 3% maar staat niet vast!! dus een extra kostenpost van 9000 per jaar
Even een grove, slordige berekening:
Voormalige huurwoning voor een rotprijs gekocht met eigen geld
WOZ-waarde 560.000
Aankoop 50% WOZ 280.000
6% kosten koper over aankoopbedrag 16.800
Totaal geïnvesteerd 296.800
Grove schatting jaarlijkse kosten eigenaar zijn
Onderhoud 2.000
Verzekering 1.000
Box 3 heffing 6.000
Overig 1.000
Totaal jaarlijkse kosten 10.000
Eenmalige kosten
Kosten koper 16.800
Erfbelasting bij overlijden 20% WOZ-waarde 112.000
Totaal eenmalige kosten 128.800
Geschatte inflatie 3%
Geschatte rente over spaargeld 2%
Reëel rendement over spaargeld -1%
Totaal geïnvesteerd 296.800
Reëel rendement -2.968
Grove schatting jaarlijkse kosten eigenaar zijn 10.000
Huurprijs per jaar 15.600
Verschil 5.600
Bij: negatieve reële renteopbrengst 2.968
Totaal verschil 8.568
Eenmalige kosten 128.800
Terugverdientijd in jaren 15
———————————————————-
Berekening met geleend geld en gekocht tegen Funda-prijzen
WOZ-waarde 560.000
Aankoop 10% boven WOZ 616.000
6% kosten koper over aankoopbedrag 36.960
Totaal geïnvesteerd 652.960
Grove schatting jaarlijkse kosten eigenaar zijn
Onderhoud 2.000
Verzekering 1.000
Box 3 heffing gemiddeld 3.000
Overig 1.000
Totaal jaarlijkse kosten 7.000
Eenmalige kosten
Kosten koper 36.960
Erfbelasting bij overlijden 20% WOZ-waarde 112.000
Aankoopbedrag 616.000
Rente 308.000
Totaal eenmalige kosten 1.072.960
Grove schatting jaarlijkse kosten eigenaar zijn 7.000
Huurprijs per jaar 15.600
Verschil 8.600
Eenmalige kosten 1.072.960
Terugverdientijd in jaren 125
Nemen we in de eerste uiterst grove berekening ook het aankoopbedrag mee dan komen we uit op 48 jaar.
Ik zie niet in waarom alleen de overwaarde in box 3 belast zou worden en niet de volledige WOZ-waarde. De rente van een eventuele lening is immers al verrekend in box 1.
Zolang exacte regels en percentages niet bekend zijn kun je het nog niet invoeren in je spreadsheet. En dat de eigen woning naar box 3 er aan zat te komen is al vele jaren bekend. Belasting op OG is van alle tijden, behalve de afgelopen decennia dan.
Oost-Duitsland werd in de jaren ’90 volgepompt met krediet, en die kredieten staan in veel gevallen nog open. De woning komt vrij door overlijden, maar de nabestaanden verwerpen de erfenis, video:
https://www.youtube.com/watch?v=xR_HH5M6Y1s
Het aankoopbedrag wel of niet meenemen in de afschrijving? Het geld blijft vastzitten tot je dood bent, dus je kunt het zelf niet meer uitgeven. Blijf je huren, dan kun je het geld helemaal opmaken of relatief belastingvriendelijk verplaatsen naar de volgende generatie.
Daar komt bij dat de erfbelasting naar verwachting hoger wordt, niet lager. Wil de volgende generatie je woning hebben na je overlijden, dan zal de erfbelasting ergens vandaan moeten komen.
Ik heb mijn berekening aangepast door de erfbelasting te schrappen. Die is immers voor de volgende generatie. De verkoopopbrengst van dit oude krot, min de erfbelasting, ik zou over de resterende opbrengst niet te hoge verwachtingen hebben.
Mits gekocht voor 50% van de WOZ-waarde wordt pas – naar schatting – na 35 jaar eigenaar zijn goedkoper dan huren. Straks ook Oost-Duitse toestanden in Nederland? Erger?
Ondertussen in de US
GDPNow Nowcast Takes a Steep Dive Into Negative Territory, What Happened?
https://mishtalk.com/economics/gdpnow-nowcast-takes-a-steep-dive-into-negative-territory-what-happened/
Geit 🙂 keep calm and carry on
Nico de Geit,
Beste Geit, heb je nu eindelijk je huurhuis gekocht.
Nee, en het is de vraag of dat ooit nog gaat gebeuren. Zie uitgebreide berekening.
Een voor mij passend bod doen bij mijn verhuurder tijdens de huidige euforie lijkt me nogal zinloos. Dat is alleen maar irritant. Daarmee neemt mijn verhuurder overigens wel het risico dat huurders tot hun dood blijven zitten, of erger: dat nabestaanden/medebewoners continuering van het bestaande, voor verhuurder verliesgevende, huurcontract eisen.
De rechter moet dan belangen tegen elkaar afwegen. Ik denk dat de rechter het zeer gewenste uitponden van de woning door verhuurder niet erg zwaar laat wegen, en eerder geneigd zal zijn te kiezen voor de belangen van bewoners. Daar zal ook wel jurisprudentie over zijn.
En hoe lang loont uitponden nog? De vorige verhuurders wisten ook wel wat ze wegdeden. Als ze uitponden zagen als interessant hadden ze het zelf wel gedaan. Maar nee hoor, te duur verkocht aan een buitenlandse belegger die erin zit met goedkoop geleend geld.
Schmull – We moeten op het ergste voorbereid zijn
https://schmulladdertjeonderhetgras.blogspot.com/2025/03/als-de-dam-weer-breekt-het-zij-zo.html
@ Geit ‘Schmull – We moeten op het ergste voorbereid zijn’
De Trumpiaanse Zwarte Zwaan ?
https://www.atlantafed.org/cqer/research/gdpnow
Ze zijn er weer, overwaarde-reclames:
https://x.com/NBC88216650/status/1906647355236958629
Ik denk dat die mevrouw ook wel een miljard wil lenen, uiteraard tegen lage maandlasten.
Sjorleone over SCHULDEN en DEURWAARDERS: “Als ze m’n bed maar niet meenemen” | De Money Meter #1
https://www.youtube.com/watch?v=3-NJnCJcWPo
Ps 🙂 Ach, denkt het zwarte zwaantje, we hebben recht op deflatie 😉
Deze reclame komt bij mij ook steeds voorbij: ‘Mogelijk financiert vastgoed’:
https://www.youtube.com/watch?v=ZYT80puFE3o
Maff,
🙂
Maff,
“all time high” 😉
https://x.com/AMAZlNGNATURE/status/1909109082402812280
‘Arrière! (Naar achter!) Pas op voor het dansende vuur, het verwarmt de goeden maar verbrandt de slechten – Roekeloze kleine barbaar, je hebt alle welwillende goden beledigd!’. Uit het kind en de toverspreuken, gepresenteerd door Sabine Devielhe – Le Feu (het vuur):
https://www.youtube.com/watch?v=KAIjlRl5Al4
Intertoys, eigendom van de zoveelste investeringsmaatschappij, sluit 90 vestigingen. Geen kinderen, geen speelgoed.
Hannah gaat shoppen in Londen: ‘Je kunt de loterij winnen en je het nog steeds niet kunnen veroorloven om hier te leven’. Een paaskip van 200 pond, gebakjes van 17 pond, een paasei voor 128 pond, enz.
https://www.youtube.com/watch?v=LZkgAsHpPow
ING vraagt in een poll aan bezoekers hoe het gaat met de economie. Ik klik uiteraard ‘uitstekend’ aan. 2% maakte die keuze. Dat geeft te denken.
Here’s how China could crush the U.S. housing market
https://www.cnbc.com/2025/04/09/how-china-could-crush-the-us-housing-market.html
Ps 🙂 Altijd weer die derivaatjes
Huizenprijzen dalen stevig: bekijk hier de waardes in jouw regio
https://www.telegraaf.nl/financieel/1332297947/huizenprijzen-dalen-stevig-bekijk-hier-de-waardes-in-jouw-regio?utm_source=t.co&utm_medium=referral&utm_campaign=twitter
In Amsterdam gewoon een stevige daling hoor. En meestal loopt Amsterdam voorop.
https://x.com/Woningnieuws/status/1910356772654616938?ref_src=twsrc%5Egoogle%7Ctwcamp%5Eserp%7Ctwgr%5Etweet
De daling is begonnen. Een heel stuk eerder dan ik dacht.
Grote beleggers zoals Buffet met zijn beleggingsinstituut is vorig jaar volledig uitgestapt uit vastgoed. Hij heeft het moment goed ingeschat, maar dat moet geen verrassing zijn.
Zoals de prijzen stegen met 200% in 10 jaar gaat het nu dus omlaag. Beleggers hebben hun winst gepakt en zijn tijdig uitgestapt waarbij ze recordwinsten hebben geboekt op hun verkopen.
Deze winsten zijn betaald door huiseigenaren die veel te veel hebben (moeten?) betalen voor hun huis.
20 gezinnen vernemen plots dat sociale woning na renovatie voor iemand anders is
https://archive.ph/AU4vQ#selection-247.0-247.80
WoON2024:
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2025/04/10/kernpublicatie-woon-24
Spaarrente ING vanaf morgen ca. 0,2% minder. Geadverteerde hypotheekrente ING 10 jaar vast 3,62%.
Nico de Geit,
Maff,
🙂
“cash is king” 😉
https://x.com/gunsnrosesgirl3/status/1913495472972406973
Jelle van Baardewijk en Martin Visser over de mogelijke verplaatsing van het eigen huis van box 1 naar box 3:
https://www.youtube.com/watch?v=j_2OB2KW1CQ
The Coming Collapse of Housing, Stocks, & Bonds – Sachs Realty
https://www.youtube.com/watch?v=I1SnGXWsE5M
Liquiditeitscrisis op komst? Voor de timing sluit ik me aan bij Marc Faber: ‘dit gaat geen honderd jaar meer door’.
Muzikale onderbreking, 99 luftballons leidend tot 99 jaren oorlog:
https://www.youtube.com/watch?v=wMemWRlw4l8
In ieder geval ver weg blijven van de Luftballons, en de kater die dat noodzakelijkerwijs met zich mee brengt.
Ze hadden best iemand tegenover de heer Visser kunnen zetten, die de waarschijnlijkheid van toekomstige belasting-maximalisatie neerzette: ‘Ze gaan het halen waar mogelijk, er zijn geen andere opties’.
Anderzijds is het interessant om te zien hoe mensen rabiaat vasthouden aan hun zeepbel-droom: ‘dit kunnen ze niet maken, dit is onuitvoerbaar’, enz. Misschien dacht de heer Visser (1971) echt dat hij straks kon gaan leven als een boomer.
Madelon over de huidige situatie:
https://www.youtube.com/watch?v=JssplEvTHV4
Currency trader Argentex suspends shares after tariff-driven margin calls
https://www.fnlondon.com/articles/currency-trader-argentex-suspends-shares-after-tariff-driven-margin-calls-1278fd0f
Ps 🙂 It’s margin call time again
Trad-wife, erg gelukkig met haar kleine huisje:
https://x.com/GigaBasedDad/status/1915079094212972700
Het valt me op dat in de grafiekjes over de annuïteitenhypotheek meer dan de helft van wat er wordt betaalt naar rente gaat. Zelf uitrekenen om hoeveel het precies gaat, in Excel:
https://www.x-cel.nl/blogs/annuiteit-berekenen-excel/
Ik ga er vanuit dat huiseigenaren met een hypotheeklening dit zelf grondig hebben doorgerekend, en niet als een kip zonder kop bij het kruisje hebben getekend, met het idee: ‘we zien het wel’. Het moet geen verassing voor hen zijn hoeveel er nog open staat na vijf, tien of twintig jaar.
Er wordt heel veel rente en kosten betaald, heel weinig afgelost. Maar misschien gokken ze op inflatie en loonstijging. Grote Gokkers.
Vanuit huurdersperspectief: de huur gaat ieder jaar omhoog, maar mijn inkomen gaat toch ook door het dak, vanuit hun perspectief dan? Wat is dan het probleem?
Duitsland: ‘Wohnflächensteuer’ (woonoppervlaktebelasting):
https://www.youtube.com/watch?v=WyzsWO2ybDk
In België bij een nieuwe eigenaar verplicht renoveren naar een bepaald energielabel.
Nieuw!
Geadverteerde hypotheekrente ING Annuïtair 10 jaar vast 3,50% (op basis van energielabel A).
Voorlopig maar lekker achterover leunen dus.
En een Schmulletje
WORDT DE KNOOP EINDELIJK DOORGEHAKT?
https://schmulladdertjeonderhetgras.blogspot.com/2025/04/wordt-de-knoop-eindelijk-doorgehakt.html
Zelf annuïteit berekenen in Excel:
https://www.x-cel.nl/blogs/annuiteit-berekenen-excel/
Even de moeite genomen om het netjes in te voeren in Excel, als hobby. Kolommen: Termijn, schuld, rente, termijn in jaren, annuïteit, rente, aflossing, restschuld.
Bij een rente van 3,5% staat er na 10 jaar nog 77% open. Bij 1,5% 71%, bij 8% 87%. Als de afgesproken termijn erop zit moet je weer opnieuw met de bank om de tafel inzake de eventuele verlenging van je hypotheekkrediet, of liquidatie.
Terugkijkend op de maand april: een daling van assetprijzen. Ik had beter volledig in euro’s kunnen zitten. Ik ga niets verkopen want ik heb alles lang geleden gekocht en betaald.
Hoe anders is dat voor mensen die met geleend geld in assets zitten. De hefboomwerking vergroot niet alleen de winst maar ook het verlies, en daar komen de rentelasten bovenop.
Ik kan me voorstellen dat als de daling van assetprijzen aanhoudt mensen die met geleend geld werken eruit willen, al dan niet vrijwillig. Dat leidt dan tot een verdere daling en mogelijk tot een lawine. Een lawine sleurt alles mee.
Assetprijzen kunnen ook weer opkrabbelen natuurlijk, hangt van de rente en kredietverlening af. Genoeg gokverslaafden in het casino die met geleend geld willen spelen. De geschiedenis leert echter dat lawines niet zijn uit te sluiten. Op een gegeven moment gaat het schuiven en komt alles naar beneden.
Enorme zeepbellen overal, gevoed door goedkoop krediet, overkreditering. Gaat de rem op krediet of wordt krediet duurder, dan loopt de zeepbel leeg. Een neergaande economische spiraal. Ik verwacht dat mijn inkomen dan daalt.
Iemand die nu een woning koopt gaat waarschijnlijk uit van stijgende huizenprijzen en stijgende inkomens – euforie. Zij noemen dat ‘inflatie’. Ooit houdt de inflatie van de zeepbel op. Geldontwaarding verloopt niet gelijkmatig.
Neem je een krediet van 30 jaar op je nek, waarvan de rente slechts voor tien jaar vast staat, hoe loopt zoiets af? Gokken ze erop dat de euforie nog minimaal 30 jaar aanhoudt?
Kunnen we niet gewoon zo honderd jaar doorgaan, gewoon makkelijk geld verdienen door ‘waardestijging’? Honderd jaar lang een gratis lunch? Waarom bestaat er niet zoiets als een gratis lunch?
Vooralsnog hebben we te maken met mensen die euforisch zijn met hun ‘gratis lunch’. Een piramidespel loopt nooit mooi af.
Als je wil weten hoe een piramide-spel afloopt moet je naar de VS kijken.
1% heeft geen zorgen. De andere 99% vult het ene gat met het andere.
Mini-woning van shipping container:
https://x.com/Alphafox78/status/1918818199203913826
‘Afgelopen jaar heb ik me bezig gehouden met een dakloze moeder met twee kinderen. Overal waar we aanklopten voor hulp, werden we weggestuurd’.
Lijst, honderd instanties voor ‘hulp’:
https://x.com/MichellevanTon2/status/1920018359678124325
Ik heb nog andere tijden meegemaakt, in 1986 had ik een eigen huis, ik moest 13% rente betalen, de hele huizenmarkt stortte toen in, mijn vrouw werkte op een notariskantoor, maakte dagen van 10 uur, voor verkoopaktes en de openbare verkopen waren niet bij te houden.
Mensen hebben veel te veel verwachtingen, van oh, dat zal nooit gebeuren, ik heb het in de jaren 80 zelf meegemaakt. Gelukkig werkte wij allebei, maar voor auto en eten en 2 kinderen bleef niet veel over,straks stort de huizenmarkt weer in met weer torenhoge rentes en dan hangen ze met z’n allen aan de reling: help.
In mijn dorp sluit de ene na de andere winkel.
Een woningdecoratiewinkel van een grote keten ging in vlammen op.
Dat dit soort zaken in vlammen op gaan is helemaal een teken aan de wand.
Ondertussen ergens in een Nederlandse woonwijk – Integratie van andere culturen.
https://x.com/Symphony_res/status/1921786946906390549
Verkoop nieuwe Ferrari’s door het dak, 15 nieuwe modellen. Shmee probeert de Bugatti Bolide met W16 8.0 motor met 1850 pk: https://www.youtube.com/watch?v=9v-SEcSzEuA
Nieuws van het immigratiefront: Asielverzoeken moeten binnen zes maanden zijn afgerond, daarna moet de Nederlandse staat zorgen dat ze binnen drie maanden een woning hebben.
Mensen vallen om bij een hardloopwedstrijd vanwege de hitte – het was 25 graden. De Telegraaf heeft het over de verwachting van honderdduizenden doden ‘vanwege obesitas-2’.
Hoe gaat dit zich ontwikkelen en wat zijn de gevolgen voor OG?
Bij iedere persoon die omvalt kan van alles worden weggestreept: te betalen AOW, pensioen en schulden, het onderpand komt op de markt.
Ik verwachtte deze ontwikkeling vijf jaar geleden al, maar dacht dat het sneller en omvangrijker zou zijn.
Het idee achter de explosief toegenomen verkoop van nieuwe Ferrari’s: ‘Als je 2,5 ton hebt voor een luxe auto heb je ook 4 ton’. Zo ziet het er ongeveer uit in 2025: tweedeling, geen geld om boodschappen te doen, of het geld klotst tegen de plinten.
Bonnie Blue, bekend van het slapen met meer dan duizend mannen, koopt een Ferrari. Als je niet in die categorie geplaatst wilt worden, dan maar geen Ferrari.
De Ferrari (458) van Bonnie Blue schijnt niet nieuw te zijn maar van 2013. De realiteit is altijd erger dan je kunt bedenken. Het gaat niet om een auto van 500K, zoals de MSM beweert, maar van 200K.
Nico de Geit,
Hallo Nico de Geit, ik zie veel posts van jou langskomen. Heb je zelf nou geen spijt dat je toendertijd geen huis hebt gekocht en de boot hebt gemist?
Nico de Geit,
Nico de Geit, ik denk dat je je toch iets te veel door dit soort infographics hebt laten (mis)leiden:
https://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/infographic-400-jaar-huizenprijzen/
Dit is 12 jaar geleden! Uit de reacties op bovenstaande pagina lijkt de algemene consensus dat een crash spoedig zou komen. Je hebt zelf toendertijd ook meerdere malen op dit artikel gereageerd.
Als je toen gewoon een woning gekocht had…
Nee, geen spijt. Je kunt ook gewoon een woning huren. Ik heb ook geen spijt dat ik geen BTC heb gekocht.
Ik zag afgelopen maanden twee grote klanten weglopen, niet omdat ze ontevreden waren maar vanwege openbare aanbesteding binnen een groter geheel. Daar doe je helemaal niets aan. Het zorgt voor een deuk in je inkomen, en je moet zelf maar weer zien hoe je dat repareert. Een mega dikke lening binnen dat scenario vind ik doodeng.
Langer, veel langer. Ze hebben de crash uit weten te stellen met kredietverruiming en goedkoop geleend geld. Met alle gevolgen van dien. Voor de timing volg ik Marc Faber: ‘Dit gaat niet honderd jaar meer zo door’.
Dat anderen zich niet bewust zijn van een enorm grote lawine die ieder moment kan gaan schuiven, dat is niet mijn probleem. Mijn motto: Red Jezelf.
OG heeft trouwen ondermaats gepresteerd vergeleken met andere assets. Je had dus beter in iets anders kunnen zitten, ik zat ook in iets anders. De vraag is wat er van overblijft na de lawine.
Als ik terug kon in de tijd en zou weten hoe het zou gaan lopen dan had ik uiteraard volop gebruik gemaakt van die kennis. Maar kennis over de toekomst is in de echte wereld beperkt. Mensen die zich bewust zijn van de risico’s hebben relatief al veel kennis over de toekomst. Vandaar dus de beslissing om bij onnodige risico’s weg te blijven.
Spelen met geleend geld brengt het risico met zich mee dat je verder op de route in armoede belandt. Dat wil ik vermijden.
Maar wel interessant Sjors. Veel mensen zullen hetzelfde idee hebben: ‘huis kopen slim, huren dom’, ‘huren is geld weggooien’, ‘dan bouw je geen vermogen op’.
En over spijt achteraf, bepaalde assets had ik liever meer van gekocht, achteraf.
Captain Hindsight: https://www.youtube.com/watch?v=30mvxjcfCGI
Dan was die woning nu meer waard. Maar wat heb ik daaraan? Als je je woning verkoopt ben je dakloos. De verkoopopbrengst is alleen interessant bij verkoop, en je kunt niet verkopen want dan heb je geen huis meer.
De gokverslaafden die met geleend geld spelen in het casino wijsmaken dat ze op winst staan, mega winst. Maar ze moeten niet massaal gaan cashen want dan ploft het spel. Boomers eruit, migranten uit de derde wereld erin. What could possibly go wrong?
Of ik geen spijt heb dat ik niet meespeel in het casino, met goedkoop geleend geld? Nee, absoluut niet.
This Will Be The Worst Economic Collapse In History & Home Prices Will Drop! Peter Schiff Interview – Sachs Realty
https://www.youtube.com/watch?v=okPP8rIzn1k
Nico de Geit,
Puur bekeken vanuit investeringsperspectief zijn er natuurlijk andere assets die het nog beter hebben gedaan.
Achteraf had natuurlijk iedereen op tijd in bitcoin willen zitten.
Maar zeker als je een huis met hypotheek had gekocht, krijg je ook nog de hefboomwerking of leverage over het geleende geld. Dus het daadwerlijke rendement ten opzichte van de inleg is in sommige gevallen wellicht hoger vergeleken met aandelen.
Daarnaast hebben veel mensen de hypotheek voor langere tijd tegen zeer lage rente kunnen vastzetten. De spaarrente is nu in veel gevallen hoger dan de hypotheekrente. Dat betekent dat de hypotheek een asset op zichzelf geworden is, aangezien het werkt als een vorm van rente-arbitrage: je verdient rendement op geld dat je NIET gebruikt om de hypotheek af te lossen. Het is dus eigenlijk een soort inverse obligatie.
Dank voor een inkijkje in je denkwereld Sjors.
Sloop dreigt voor ‘Kabouterhuisjes’ in De Hoogte
https://www.youtube.com/watch?v=Ybl7MhPK2k4
19 mei 2025 wetsvoorstel Box3 m.i.v. 2028 gepresenteerd, details in de Memorie van Toelichting(MvT) link onderaan.
https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2025/05/19/wetsvoorstel-werkelijk-rendement-box-3-aangeboden-aan-tweede-kamer
Zie figuur 2 hoe het vermogen van NLers is verdeeld en fig 1 wie wat aan vermogensbelasting betaalt.
Het huis waar je zelf in woont blijft in Box3.
Persoonlijk vraag ik mij af hoe lang deze sprookjesboot – die de sprookjesprijzen van deze huizenmarkt weerspiegelt- nog blijft drijven, niet spoedig tot zinken gebracht wordt door ‘obligate’ (what’s in a name?) liquiditeitsproblemen (oftewel armoede),en vergrijzing etc.
De vermogens vergeleken met de vraagprijzen voor de meestal renovatie-rijpe woningen zijn onvoldoende (imo).
Vervolg: het gemiddelde inkomen is onvoldoende om voldoende hypotheek te regelen, wat je aan moet vullen met vermogen, familiebank of bovengemiddelde erfenis.
Sjors123,
Wij van WC-eend….
b,
De eigen woning (hoofdverblijf) blijft in Box1 (in 2028) moet het zijn.
Eigen woning blijft in Box 1 moet het zijn.
1920 versus 2020:
https://img.ifunny.co/images/b152c56b05436f133e2c3e4b36a314ecee4750cfa1beddb2b113ea8b724b5871_1.jpg
De meeste mensen hebben niet zoveel interesse in BTC, Ferrari’s of Bugatti’s. Het bewijs: Er staat in Nederland zo’n 600 miljard euro op spaarrekeningen. Ze hebben blijkbaar liever dat spaargeld dan iets anders.
In het casino zal er ook wel zoiets zijn als ‘een winnende tafel’. Omdat ‘iedereen’ op die tafel mee wil spelen, en flink inzet, vallen er ook meteen flinke prijzen. Gokverslaafden zien de verliezen niet, alleen de winsten.
Als mensen slechte tijden verwachten gaan ze sparen.
Als mensen verwachten dat de huizenprijzen gaan dalen kopen ze nog even geen huis en sparen ze wat bij elkaar. Ze hebben dan wat meer spaargeld, en kopen het huis voor een iets/behoorlijk lagere prijs op een later moment.
Jongeren kunnen zich sowieso geen huis meer veroorloven (nu). Die hebben geen andere keuze dan sparen , of ze maken het geld gewoon op aan reizen.
Nederlandse huishoudens sparen recordbedrag: wat zit erachter?
https://www.dnb.nl/algemeen-nieuws/nieuws-2025/nederlandse-huishoudens-sparen-recordbedrag-wat-zit-erachter/
Binnen een jaar even 113 miljard euro erbij gespaard.
Als de spaartegoeden dit jaar net zo hard groeien als vorig jaar dan zitten we nu al op ca. 650 miljard euro, iedere maand ongeveer 10 miljard erbij.
Jongere is helft van inkomen kwijt aan wonen door gebrek aan sociale huur
https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-infrastructuur/10574765/jongere-is-helft-van-inkomen-kwijt-aan-wonen-door-gebrek-aan-sociale-huur
De komende decennia is er een overdracht van zo’n 955 miljard euro die van babyboomers naar hun erfgenamen overgaat. Veel van deze ouderen proberen uit te vinden hoe er zo min mogelijk erfbelasting betaald hoeft te worden.
https://x.com/Nieuwsuur/status/1926021856701604293
Nieuwsuur had wel iets kritischer mogen zijn. Hoeveel boomerwoningen zijn afbetaald? Zijn er kopers voor al die woningen? Hoe worden die woningen betaald door de nieuwe eigenaar? Is er wel zoveel krediet beschikbaar voor de nieuwe eigenaren?
Nieuwsuur heeft het uitsluitend over winnaars. Rijke boomers en ‘straks rijke millennials’.
Stel: boomer geeft oud krot door aan millennial. Overheid erbij: ‘krot is een miljoen waard, graag 400K aftikken’.
Spaarsaldo Nederlanders groeit met 10 miljard euro per maand, dat is 1 miljard erbij in iedere drie dagen. 10 miljard euro gedeeld door 20 miljoen Nederlanders maakt gemiddeld 500 euro per maand erbij op de spaarrekening, per persoon.
DNB gokt maar wat over de oorzaken/het doel, en heeft het over ‘Mogelijke redenen voor het spaargedrag’. Anderzijds is zo’n spaarsaldo niet iets waar je wakker van hoeft te liggen, het is juist aanleiding voor een goede nachtrust. Met zo’n buffer ben je voorlopig nog niet uitgespeeld.
ING Annuïtair 10 jaar vast 3,61% (op basis van energielabel A).
Spaarrekening ING particulier 1,00% rente.
500K lenen bij ING, 10 jaar vast, energielabel C, 4,00%.
STAAT HET SYSTEEM OP SPRINGEN?
https://schmulladdertjeonderhetgras.blogspot.com/2025/05/staat-het-systeem-op-springen.html
Luxemburg: Why No One Wants to Live in the World’s Richest Country
https://youtu.be/FwCKBsbwR68?feature=shared
Hypotheekorganisatie: zorgen huiseigenaren over betalen vaste woonlasten
https://nos.nl/artikel/2569618-hypotheekorganisatie-zorgen-huiseigenaren-over-betalen-vaste-woonlasten
Capital value 2025:
https://research.capitalvalue.nl/pages/woningbeleggingsmarkt
Woningbeleggingsmarkt.
Buitenlandse en Institutionele beleggers bulken van het geld en investeren meer in beleggingspandjes om te verhuren. +59% transacties.
Particuliere beleggers met uitpondstrategie waren zeer succesvol.
En maar klagen in de media dat ze niet genoeg verdienen.De realiteit is anders zo te lezen bij dit Capital value artikel.
Nieuwe inschrijvingsronde CPO project sociale koop-nieuwbouw alhier, slechts 14% ingeschreven.
Capital Value 2025:
https://research.capitalvalue.nl/pages/koop-en-huurwoningmarkt
Koop- en huurwoningmarkt.
Voor @woningnieuws.
Capital value 2025:
https://research.capitalvalue.nl/pages/demografie-en-ontwikkeling-woningvoorraad
Demografie en ontwikkeling woningvoorraad.
Voor @woningnieuws.
Speculatie over de toekomst, afbouw van overcreditering, voorkomen dat rente en huur naar het buitenland vloeit, de-globalisatie. Dat zou kunnen leiden tot een planmatige aanpak en wetgeving.
De wetgever zou een kredietverstrekker bijvoorbeeld kunnen verplichten krediet te continueren tegen dezelfde voorwaarden, of zelfs tegen door de overheid gedicteerde voorwaarden, waarin niet de muppet of de kredietverstrekker centraal staat maar het landsbelang. Lees belastinginkomsten.
Te vergelijken met een huurder en zijn rechten. Zo zou je een muppet ook rechten kunnen geven, met wetgeving. Achterliggend motief is het terugdringen van geld dat naar het buitenland vloeit en belastingmaximalisatie. Vooralsnog pure speculatie.
De basis: wonen kost geld. Dat geld moet naar de Nederlandse staat, niet naar het buitenland. Bij de afbouw van overcreditering gaan onvermijdelijk klappen vallen. Maar er zijn ook kansen.
Er mist een inleidende post, die zit voorlopig in de spambak.
De situatie nu: een muppet betaalt bijvoorbeeld € 3.000,– per maand voor zijn annuïteitenhypotheek. Het geld verdwijnt te vaak naar het buitenland, terwijl de muppet de betaalde hypoteekrente af mag trekken. Dat is niet in het landsbelang.
De muppet/huurder het leven nog zuurder maken kan bijna niet, dus dan zou de kredietverschaffer/verhuurder de volgende in lijn kunnen zijn. Dat kan gewoon met wetgeving. De kredietverschaffer/verhuurder wil er dan misschien zo snel mogelijk uit, maar dat kan tegengehouden worden met wetgeving. Bij huurders is dat al zo.
Oostenrijk: project-ontwikkelaars OG failliet, laten schulden achter van tientallen miljoenen. Banken voor honderden miljoenen het schip in. ‘Risico’s niet goed ingeschat’:
https://www.youtube.com/watch?v=ux3lXSewMxk
Nico, waarom heeft Stef Blok (minister) staan leuren in het buitenland, en tien duizenden huurwoningen verkocht.Is aardig tegen strijdig, alle huurpenningen naar buitenland!
Hans, dat was in de hoogtijdagen van de globalistische agenda.
Denemarken – pensioenleeftijd naar 70 jaar vanaf 2040. Na 2060: 74 jaar.
In Zweden:
https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/keuruu/22097313?origin=tori_aurora_frontpage_view_banner&utm_campaign=tori2oikotie_re&utm_content=frontpage_view_banner&utm_medium=frontpage&utm_source=tori_aurora
195k voor 579m2 (huis).
b,
In Finland.
Terugverdientijd warmtepomp kan meer dan tachtig jaar zijn
https://www.wyniasweek.nl/terugverdientijd-warmtepomp-kan-meer-dan-tachtig-jaar-zijn/
Beetje groot. Nieuwe houten huizen op het Youtubekanaal van Terem: https://www.youtube.com/@terempro/videos
In Nederland streng verboden als woning. Want: heel betaalbaar. Herstel: ‘voldoet niet aan het bouwbesluit’.
Houten huizen – Pippi Langkous woont in Villa Kakelbont, in een dorp vol houten huizen. https://www.youtube.com/watch?v=NMfkmhv11y0
Iets vergelijkbaars zou opgezet kunnen worden voor relatief weinig geld. Vooralsnog moet wonen duur zijn vanwege de schuldgedreven economie.
Nooit zo bij stil gestaan maar Pippi is gewoon een High Net Worth Individual – HNWI of ‘Henwi’, meervoud ‘Henwies’. Omstreden vanwege de herkomst van het geld, haar vader is ‘negerkoning’.
Gezellig dorpje voor de Henwies.
ESB, 11 juni 2025:
https://esb.nu/vanaf-je-dertigste-is-het-moeilijk-om-aan-laag-uurloon-te-ontsnappen/
Met grafiek.
Ga je straks de aanschafprijs van je koopwoning terugkrijgen?
Stenen huis 270m2 aan het water, 300k:
https://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/sipoo/23249979
Drentse familie mag huis op Terschelling na 33 jaar niet meer gebruiken voor vakantie
https://nos.nl/artikel/2571662-drentse-familie-mag-huis-op-terschelling-na-33-jaar-niet-meer-gebruiken-voor-vakantie
Nico de Geit,
Alleen in Nederland.
Een huis wat jouw eigendom is, maar de overheid die bepaald wie er mag wonen, of hoelang deze bewoning mag zijn.
Nederland is op veel gebieden in een vrije val terechtgekomen. De USA trouwens ook. De PR is wel heel goed. Zowel de USA als NL roeptoeteren dat ze het beste land zijn om in te wonen.
Democratie, American dream etc.
Ik snap best dat ze op Terschelling de overlast van al die vakantievierders niet willen. De gemeente gaat over het bestemmingsplan. Opmerkelijk is het peiljaar: 1994. Kwam toen het overvloedige geld niet op?
Jan Latten:’Zo wordt huiseigenaar pinautomaat overheid’
https://x.com/RookmakerDorien/status/1937767869460181347
Draadje van Jan Latten zelf, ‘Zo wordt huiseigenaar pinautomaat van de overheid’: https://x.com/JanLatten/status/1937804291110023177
Huis te koop zetten in probleemwijk? Eerst aanbieden bij de gemeente
https://www.ad.nl/politiek/huis-te-koop-zetten-in-probleemwijk-eerst-aanbieden-bij-de-gemeente~ac834989/
Rabo Tijdslotsparen 2,1% max 5M. Geld opnemen duurt minimaal 90 dagen.
ING Zakelijke Kwartaalspaarrekening 1,5%, 10M max. Geld opnemen kan ieder moment, je verliest echter je bonusrente: 1%.
Martin North: “Nothing Ever Happens” As Markets Reach All Time Highs (Again!)
https://www.youtube.com/watch?v=j6tpB_DVg4A
Er gebeurt nooit wat, tot er wel iets gebeurt natuurlijk. Het blijft een kaartenhuis.
Nico de Geit,
Ik heb ook overwogen om Rabobank tijdslotsparen te gaan doen.
Het is een deposito van 90 dagen.
De reden dat ik dit NIET heb gedaan is dat er in de voorwaarde staat dat Rabobank de rente kan wijzigen gedurende het deposito…
Bij een nORMAAL deposito leg je je geld bijvoorbeeld voor 1 jaar VAST tegen een VASTE afgesproken rente. Deze rente wijzigt NIET gedurende de looptijd, compleet onafhankelijk van de momentale rente.
Ik heb in het verleden , ook recent, toch wel wat “juridische” probleempjes gehad met de Rabobank. Rabobank zoekt de grenzen op in mijn ogen.
Voor mij is het niet interessant want ik moet over mijn geld kunnen beschikken. Mijn geld staat klaar om toe te slaan in tijden dat anderen, mijn verhuurder bijvoorbeeld, in de problemen zitten.
Als het kaartenhuis in elkaar dondert dan is 90 dagen een eeuwigheid. En dan wordt ook opeens belangrijk wat ze met ‘minimaal 90 dagen’ bedoelen, kan dat onder omstandigheden ook langer zijn?
Mijn verhuurder heeft een mega-krediet van ING, en het overgrote deel van mijn geld staat bij ING. Dus ING kan het in principe gewoon tegen elkaar wegstrepen. Als die dag ooit komt.
Steeds meer commercieel vastgoed in de fik. Deze week weer in mijn stad.
Een pand met onderin een winkel, en daarboven enkele appartementen.
Een half jaar geleden zijn de huurders daar al uitgemoeten.
Nu afgebrand zonder bewoners. Wel netjes.
Met hoge regelmaat de laatste 6 maanden. Een teken aan de wand.
Hier ook gezien. Ik vraag me af hoe de verzekering hier in staat. Daarnaast: leegstand en verpaupering.
Daarnaast natuurlijk de demografie. Immigratie, emigratie, vergrijzing, babyschaarste, oversterfte, en misschien vergeet ik nog wat.
Shelby praat gezellig over huren versus kopen:
https://www.youtube.com/watch?v=vm1g0DoLYsw
Niet geheel onbelangrijk inzake de demografie: wie gaat de AOW en de pensioenen straks betalen? Oversterfte helpt natuurlijk wel iets. Maar wie gaat al die huizen straks kopen?
Strijden voor een rechtvaardige erfpacht – Bewoners komen er niet uit met Natuurmonumenten
https://www.youtube.com/watch?v=xofCW6NbcjA
Rekenkamer: herzie WBI en fiscale woningregelingen
https://stadszaken.nl/artikel/7934/rekenkamer-herzie-wbi-en-fiscale-woningregelingen
De huizenprijzen stijgen hard, maar de prijzen ook: dit doet de inflatie met woningwaarde en hypotheek 30 juni 2025:
https://www.businessinsider.nl/de-huizenprijzen-stijgen-hard-maar-de-prijzen-ook-dit-doet-de-inflatie-met-woningwaarde-en-hypotheek/
Kern: reeele waarde na aftrek van inflatie.
De Amerikaanse vermogensbeheerder Blackstone wil het vakantiepark Het Grote Bos in Doorn overnemen.
https://www.youtube.com/watch?v=ufIsnbyRUdE
https://www.wb-nsc.nl/wp-content/uploads/2025/06/NSC_WB-AAC-Rapport-Wtp-def-1.pdf
blz 16 grafiekje onderaan, pensioen na 20 j (na invaren) van 1100 naar 600 euro.
IBO huursector afgerond :
https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2025/07/04/ibo-rapport-schetst-opties-voor-toekomstig-huurbeleid
reactie DNB op IBO huursector:
https://www.dnb.nl/publicaties/publicaties-onderzoek/analyse/doorstroming-op-de-nederlandse-woningmarkt/
Er komt druk op doorstroming.
Funderingsproblematiek huizen gaat aangepakt worden:
https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2025/07/04/kabinet-van-start-met-meerjarenaanpak-voor-funderingsproblematiek
b,
De spaarrekening gooien we even in de spreadsheet. Gemiddeld 2% rente per jaar, 3% inflatie. Een negatief werkelijk rendement van 1% per jaar.
Na 20 jaar houden we een koopkracht over van 81,79%. Gaan we uit van een werkelijk negatief rendement van 2% per jaar, dan komen we uit op 66,79%.
Groot voordeel van een spaarrekening in euro’s: je betaalt je rekeningen ook in euro’s. Je hebt geen schokken zoals met beleggen. Blijft: het risico dat je je geld niet terugkrijgt, maar dat zal wel even loslopen.
De funderingsproblematiek. Op een gegeven moment kan de staat van een gebouw zo slecht worden dat het vervangen moet worden, herstel: niet meer voldoet.
In principe kan een oud gebouw plaatsmaken voor een nieuw gebouw. Maar als ik kijk naar de demografie, dan kun je – op langere termijn – beter iets anders gaan doen met je geld.
Je kunt dus wonen in zo’n gebouw zolang er geen risico is dat het instort en je onder het puin terecht komt. Het moet mogelijk steeds opgelapt worden, voor tienduizenden euro’s fundament-renovatie, dan kan het er weer enkele jaren tegen.
Kun je zo’n gebouw huren voor weinig en voldoet het aan je wooneisen, prima. Eigenaar zijn van een zinkend schip lijkt me niet slim. Dump het voordat het verder zinkt, het gebouw en de demografie. We hebben het hier niet over gebouwen met een monumentenstatus, want dat is nog erger.
Verbazend dat banken een lange-termijn-hypotheeklening afgeven in die situatie. De lening is misschien voor 5 of 10 jaar, maar de bank zit er wel in. Waarschijnlijk houden ze vast aan het Greater Fool Idee.
Wordt het pand waardeloos, of iets in die richting, dan zit de betaalmuppet vast in zijn krot. Zolang hij er mag wonen/verblijven. Zijn hele leven werken, een zinkend pensioen, want hij moet zijn wegzakkende overgefinancierde huis betalen.
Ca. 40% eraf. Ik vraag me af: als je nu een bepaald type Ferrari koopt en in je garage zet, en af en toe een rondje rijdt, en je verkoopt die Ferrari over 20 jaar. Is het verlies dan groter of kleiner dan 40%?
OG-prijzen in Autostadt Wolfsburg neerwaarts. Gaat Wolfsburg Detroit achterna?
Immobilienpreise in Wolfsburg kollabieren:
https://www.youtube.com/watch?v=eFOPyqwL25I
Duitsland, erfbelasting, onder andere op woningen. Interessante details waaronder: echtgenoot mag in woning blijven wonen zonder erfbelasting verschuldigd te zijn, maar dat voortgezette wonen moet dan wel minimaal tien jaar duren. De woning mag ook niet groter zijn dan 200m2 woonoppervlak.
https://www.youtube.com/watch?v=0SBuahtPDfw
Ik hoor wat over enorme bedragen die ze in de economie willen pompen, QE dus, opnieuw. Dat geld wordt niet met helikopters uitgestrooid. Het geld wordt uitgeleend, het moet worden terugbetaald met rente.
Enorme leningen voor de muppets, om de economie aan de gang te houden. De muppets laten dat geld lekker rollen. Het geld komt terecht bij sterkere partijen, die kopen er assets van of zetten het op hun spaarrekening.
Op Nederlandse spaarrekeningen stond op 1 januari 2025 ruim 600 miljard euro. Mijn verwachting is dat het eind dit jaar is gegroeid naar ruim 700 miljard euro. Over dat geld is, onder andere, omzet- en inkomstenbelasting betaald.
QE betekent stijgende assetprijzen en groeiende spaarrekeningen. Enorme schulden worden bij de muppets geparkeerd, waarbij overcreditering al een probleem was. Als mensen vervangen worden door AI, of door goedkopere buitenlandse krachten – zie VW Wolfsburg – dan zijn muppets als eersten aan de beurt. Waar ze mee bezig zijn, het geld rondpompen, lijkt me op lange termijn niet houdbaar. Marc Faber: ‘Dit gaat niet 100 jaar meer zo door’.
Voor mij persoonlijk, geredeneerd vanuit het QE-scenario: stijgende inkomsten, assets worden meer waard, het overtollige geld parkeer ik bij Rabo en ING. Inflatie komt uiteindelijk in de supermarkt terecht, waardoor de te betalen rente en aflossing door muppets in gevaar komt. Dit gaat mis, de vraag is wanneer.
Gaat het mis, dan heb je geld nodig om voordelig assets te kopen.
Ik zie al wel wat problemen hier en daar: mensen die niet meer willen werken, want: zinloos. Ga je dat repareren, geld weer waarde geven, dan weet je zeker dat het kaartenhuis naar beneden komt.
Als je zo doorgaat dondert de boel uiteindelijk in elkaar, ga je repareren dan dondert de boel ook in elkaar. Doe er je voordeel mee.
Let op: Enorme Stijging Wereldwijde Geldhoeveelheid (record)
Madelon Vos
https://www.youtube.com/watch?v=cErSetm_zGI
Dat geld wordt als schuld in de markt gezet. We hebben het dus over ‘Enorme Stijging Wereldwijde schuld (record)’. Overcreditering is al een probleem, dat wordt erger bij meer krediet.
De vraag is: wanneer gaat dit mis?
Ben weer even terug voor de mensen die zich niet scheel lenen voor een hutje, maar echte waarde hebben gekocht (z.iilver} Kan zo maar volgende week krankzinnig stijgen.
Bevolkingspiramide nog een keer:
https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/dashboard-bevolking/bevolkingspiramide
Het wordt minder, minder, minder, waarvan een flink deel ook nog eens met beperkte mogelijkheden. Vroeger had misschien 5% beperkte mogelijkheden, dat kan straks wel 50% zijn.
Bevolkingspiramide – van de nieuw geborenen die waarschijnlijk wel succesvol kunnen deelnemen aan de moderne maatschappij vertrekt mogelijk een deel naar het buitenland.
Succesvol deelnemen aan de moderne maatschappij schijnt met een IQ lager dan 84 niet mogelijk te zijn. IQ’s oppompen behoort niet tot de mogelijkheden. Mocht die mogelijkheid er komen, ik zou graag tien of meer IQ-punten erbij willen. Maar dat is zo goed als zeker uitgesloten.
Zwembad in Wateringen tijdelijk dicht na rellende jongeren
https://nieuwrechts.nl/105079-zwembad-in-wateringen-tijdelijk-dicht-na-rellende-jongeren
Als dat de toekomst van (delen van) Nederland is lijkt het me beter geen OG te bezitten in zo’n probleemgebied.
b,
Hierin kun je lezen wie zouden moeten doorstromen:
1. 70j+ koop- of huurwoning.
2.Sociale huurders die een huishoudinkomen hebben meer dan de IAH (inkomensafhankelijk huishoudinkomen). ~25% in aantal.
3.Huishoudinkomen is hoger dan de inkomenstoets om toegang te krijgen tot een sociale huurwoning voor zittende sociale huurders. Hoeveel % in aantal?
Ook is opgevallen in de proef-aangifte 2025 IB dat iedereen moet aangeven of je vermogen hebt dat gelijk is aan de huurtoeslaggrens (37.325 euro voor 2025) of meer.
Niet dat je daar vermogensbelasting over moet betalen, maar misschien gelijktrekking vermogen voor huur- EN zorgtoeslag? Opt-out.
En dat bedrag zouden ze dan naar beneden toe kunnen bijstellen. Heb je meer, dan geen toeslagen. En misschien ook geen AOW. ‘Eerst spaarpot opeten’, zoals bij de bijstand.
‘Alleen nog toeslagen en AOW voor hen die het echt nodig hebben’. Misschien met boosterplicht. Geen periodieke booster, geen geld. Ik roep maar wat.
Hypotheek verhogen voor kinderen, steeds meer ouders doen het: ‘Kloof tussen starters neemt toe’
https://www.rtl.nl/nieuws/economie/artikel/5516699/ouders-hypotheekverhogingen-kinderen-helpen-woningmarkt
IBO huursector (Thuisgeven) 7 July 2025:
https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/brieven_regering/detail?id=2025D32671&did=2025D32671
diverse dokumenten.
14,2% heeft gereageerd op de nieuwe sociale koopwoningbouw (CPO) alhier, men heeft het project nu opengesteld voor groter publiek.Algemeen bekend is dat de sociale koopwoningbouw niet zo winstgevend is voor de ontwikkelaars\aannemers. Wat als die partijen failliet gaan tijdens het bouwproces? Voor een bedrijf is de afwikkeling van schuld\faillissement minder ingrijpend dan bij een particulier. Wat gaat de bank (creditor) dan doen?
b,
De Fichebundel(noot: adviezen) is lezenswaardig:
blz 19 Huurregister.
Blz 20 Vermindering fiscale subsidiering Koop. EWF gaat mogelijk omhoog van 0,30% (nu) naar 4% in 2048. Hiermee verdwijnt het verschil tussen belasten eigenaar-bewoners en verhuurders. Een grotere huursector wordt hiermee verwacht. etc…
Probeersel
DIEDERIK SCHMULL7 juli 2025 om 16:43
@ANONIEM
Als men, na de grootste huizenbubbel ooit, toch een huis koopt, dan doet men dat uitsluitend voor de langere termijn. De huizenprijzen tegenover het gemiddelde inkomen zijn uit de hand gelopen, wat de reden ook is. Maar zo’n beslissing is afhankelijk van ieders persoonlijke situatie. Als men genoeg tijd en vermogen denkt te hebben om een eventuele prijsdaling zonder te veel pijn en moeite te kunnen doorstaan, dan is de koop van een huis, dat men echt wil, zonder meer een goede beslissing. Onderschat ook niet alle bijkomende kosten. Bovendien moet men enigszins verzekerd zijn van het vereiste inkomen. Elke baan kan opeens op de tocht komen te staan. Onderhuur is ook mogelijk, mits toestemming daarvoor kan worden verkregen. Helaas valt niet te voorspellen, hoelang deze bubbel duurt. De beste strategie is daarom om meteen, beetje bij beetje, het hypotheekbedrag te verminderen, want de hypotheekgever is de baas, die een eventuele bijstorting kan eisen, zodra de volgende huizenmalaise zou aanbreken.
Tijdens de crisis van 2008 – 2014, werden, in Spanje, honderduizenden bewoners hun huis uitgezet. Miljarden aan aanbetalingen werden verloren. Dit is het zwaard van Damocles, die hangt boven elke oververhitte huizenmarkt. Tussen 1979 en 1984, daalden de huizenprijzen in Nederland met 54%, na aftrek van inflatie, nadat die tussen 1972 en 1978 met gemiddeld 20% per jaar waren gestegen. Het prijsniveau van 1978 werd pas, 6 tot 10 jaar later, begin jaren ’90, bereikt.
DS
Beantwoorden
https://www.maxmeldpunt.nl/wonen/vrijdag-op-tv-overwaarde-woning-amper-te-gebruiken/
Vrijdag op tv: overwaarde woning amper te gebruiken
probeersel
Across Europe, the financial sector has pushed up house prices. It’s a political timebomb
Tim White https://www.theguardian.com/commentisfree/2025/jul/07/europe-financial-sector-house-prices-politics
ps 🙂 Georkestreerd, ook dat nog 😉
Fichebundel blz 12 Woningsplitsing ouderen.
Vrijgekomen sociale woningen van 65+ worden gesplitst, de bovenwoning voor 65- en de benedenwoning voor 65+. De oorspronkelijke huur wordt bijna verviervoudigd, voor een kleinere ruimte (~50m2) ter grootte van een dubbele garagebox met bovenburen-geluiden.
Wat een deprimerende toekomst.
Is dit strategisch lange termijn denken t.g.v. de lage en midden inkomens of korte termijn denken t.g.v. een ‘groep rijken’?
Fichebndel blz 20, EWF stapsgewijs naar 4%. Bijv een afbetaald huis 800k en een klein pensioen van net boven de alleenstaande AOW. Netto 32k belasting t.o.v. ~20-25 bruto AOW per jaar. Onteigening? Hoe moet je dit straks betalen?
Fichebundel blz 12, vrijgekomen sociale woningen van 65+ splitsen. Dat wordt ~4x de oorspronkelijke huur voor 50m2- dubbele garagebox- met bovenburen-geluiden. Nogal deprimerend.
In de Fichebundel komt naar voren dat men het beleid volgt de huizenprijzen door te laten stijgen. Huizen worden voor huisjesmelkers\beleggers (‘rijken’) ‘goedkoper’, want hogere huren. Waar blijft het strategische lange termijn denken in NL t.g.v. de lage en midden inkomens?
Kan het geld voor incompetente geopolitiek (lees oorlogen) niet beter gebruikt worden t.g.v. onze eigen infrastructuur en huizenbouw voor lage en middeninkomens? Dat hier strategisch op lange termijn wordt gedacht? Diplomatiek onderhandelen i.p.v. oorlog? Waar zijn die intelligente mensen in EU? Waar zijn de ‘Volckers’ en de ‘Schafers’?
b,
20-25 K bedoeld.
Het begint met het opzetten van een spreadsheet. De meeste mensen doen dat niet. Misschien zijn ze niet zo handig met de spreadsheet, misschien zijn ze gewoon lui.
WOZ 800k x 4% = 32K, dat wordt straks mogelijk bij je inkomen geteld. Met de bedragen kun je aan het puzzelen. Negatief/een lager inkomen lijkt me zeer interessant, uiteraard binnen de fiscale regels.
Ik ga er vanuit dat je, als je een afbetaalde woning hebt, je AOW straks in moet leveren.
Pensioenuitkering laat zich makkelijk bijtellen. Spaargeld en beleggingen worden bijgeteld op basis van fictief rendement. Een goed opgezette spreadsheet geeft inzicht in de fiscale gevolgen van financiële verschuivingen.
Dat is het eerste wat je moet doen: invoeren in de spreadsheet. En dan puzzelen, keurig binnen de regels van het spel.
Ik ga nu al uit van fiscale bijtelling van de betaalde woning, op termijn. Daarom wil ik niet al te veel geven voor mijn huurkrot. Anders kan ik beter blijven huren. Hoe meer tijd verstrijkt, hoe aantrekkelijker het wordt om geen eigenaar te worden en te blijven huren. Welke afbetaalde woningeigenaar zit nou te wachten op 4% EWF?!
Mijn visie nu: spaargeld omruilen voor de woning, zo spoedig mogelijk. De verhuurder wil niet, heeft mogelijk overheidsdwang nodig. Maar misschien wil ik tegen die tijd niet meer, of alleen als ik de woning bijna gratis krijg of met geld toe.
Veel mensen kijken niet ver vooruit, maken geen calculaties. Ze zien het wel als het zo ver is. Door dat soort mensen zijn de prijzen zo exorbitant. Het zijn gelovigen van de Kerk van de altijd stijgende huizenprijzen.
Ze maken geen redelijke calculatie, ze gebruiken eenvoudige mantra’s: ‘Kopen slim, huren dom’, ‘Een woning wordt altijd meer waard’, ‘Wat er bij komt gaat er nooit meer af’, enz.
In mijn eerdere calculaties ben ik uitgegaan van een lagere EWF, of bijtelling WOZ, van ca. 2%. Ik kwam uit op netto vier, vijf, zeshonderd euro per maand. Ook de WOZ is hier door het dak gegaan.
Extreem hoge WOZ en daar 4% over, waarom zou ik dan nog kopen? Het bedrag dat je af moet tikken is hoger dan de huur. En dat houdt dus min of meer in dat de woning een negatieve waarde krijgt zodra de 4% EWF erdoor komt.
We hebben echter niet te maken met rationele mensen maar met gelovigen die stug vast zullen blijven houden aan hun geloof van altijd stijgende huizenprijzen.
4% EWF voor de gewone burger. Wat wordt de heffing voor mijn buitenlandse verhuurder met een vestiging op de Zuidas?
@ Geit
Vergeet niet de wet Hillen, is weer een aftrek belasting EWF voor een klein hypootheekje en de afbetaalden 🙂
kijk daar gaat ziiilvre./ we kunnen allemaal rijk worden. Ik zowieso
Rijk worden. @Frans verkocht meer dan tien jasr geleden zijn bitcoins om een keuken in zijn huurboerderij te installeren …….hij had iedere dag luxe kunnen laten koken en de boerderij vrij op naam hebben voor de prijs van een keukentje.
Hoe het er t.z.t precies uit gaat zien zal blijken. Belastingheffing op OG was vroeger heel normaal. Ik verwacht dat het terugkomt.
Ik ben vooral druk om niet in armoede te belanden. Het is eigenlijk al vrij zeker dat velen daar straks mee geconfronteerd gaan worden.
Van EWF naar WEF naar be happy met niks.
https://esb.nu/vergrijzing-is-hanteerbaar-mits-we-ons-erop-blijven-aanpassen/
‘Zo laat Van Wijk (2025) zien dat vooral de hogere-inkomensgroepen zich nog kinderen kunnen veroorloven, wat mede het gevolg lijkt van de op slot zittende woningmarkt’.
‘Tot slot worden de onderliggende redenen om geen kinderen te krijgen, zoals een disfunctionerende woningmarkt, vaak niet aangepakt.’
‘Migratie is tot slot een oplossing die nauwelijks werkt.’
https://esb.nu/vergrijzing-is-hanteerbaar-mits-we-ons-erop-blijven-aanpassen/
..de woningmarkt zit op slot…disfunctionerende woningmarkt….
https://esb.nu/hoogste-inkomens-hebben-de-laagste-woonkosten/
Voorbeeld in Kader 1: koopwoning van 254.870 euro met 70M2 opp.
Waar vind je die nog? Realiteit is het dubbele bedrag met hetzelfde (modale) inkomen. Zelfde mismatch als waarop het fictieve rendement (4%) van vermogen werd berekend, over de meest gunstige 2 berekeningsjaren.
https://esb.nu/hoogste-inkomens-hebben-de-laagste-woonkosten/
Voorbeeld in Kader 1: koopwoning van 254.870 euro met 70M2 opp.
Waar vind je die nog? Realiteit is het dubbele bedrag met hetzelfde (modale) inkomen.
Zelfde mismatch als waarop het fictieve rendement (4%) van vermogen werd berekend, over de meest gunstige 2 berekeningsjaren.
https://esb.nu/hoogste-inkomens-hebben-de-laagste-woonkosten/
onrealistisch voorbeeld in Kader 1 als basisberekening m.b.t. de woningprijs.
https://esb.nu/volgens-de-oeso-moet-nederland-durven-kiezen-niet-alleen-beleid-bijschaven/
Woningmarkt: knelpunten in aanbod, prikkels en toegang.
Overheidsschuld stijgt medio 2025 naar 65% dwz schuld wordt onhoudbaar.
The Housing Markets of Europe: From Most Splendid Housing Bubbles to Go-Nowhere Markets
https://wolfstreet.com/2025/07/06/the-housing-markets-of-europe-from-most-splendid-housing-bubbles-to-go-nowhere-markets/
Ps 🙂 On the double, blow another bubble
Jan Latten: ‘Jimmy Dijk is in aanloop van verkiezingen duidelijk over eigen huis: na overlijden moet alles boven een ton voor 3/4 naar de staat’ #erfbelasting
https://x.com/JanLatten/status/1943360545656312221
Grafiekje om even bij stil te staan.
https://wolfstreet.com/wp-content/uploads/2025/07/EU-home-prices-07-06-2025-netherlands-560×502.png
Grootste prijsstijgingen vanaf Corona. Gaat dit nu altijd zo verder? Er werden niet zo heel veel woningen verkocht, niet raar met zulke prijzen. Maar hebben nu alle woningen astronomische waarde?
Nico de Geit,
Of dat AOW inkomens- en of vermogens afhankelijk wordt. Wellicht dat PVDA Groen Links met deze maatregel peperdure huizenplan wil financieren.
Harry Dent: ‘Home Prices Will Crash 60% or MORE’- Sachs Realty
https://www.youtube.com/watch?v=q4xBqvi2OEU
Volgens Henrik Zeberg heeft de Titanic de ijsberg al geraakt en onherstelbare schade opgelopen. Zinken is een kwestie van tijd:
https://www.youtube.com/watch?v=kApQRV1oFDY
Ik las gisteren een waarschuwing van de NVM aan de overheid dat er een enorm probleem aankomt voor woningbezitters voor wie de 30-jarige hypotheekrente-aftrek AFLOOPT. Dit zou in de periode 2025-2030 zijn. Ik kan het document niet meer vinden.
Iemand?
Het kwam erop neer dat eigenaren na 30 jaar hun aftrek verliezen, maar ook nog moeten herfinancieren waarbij er nog een groot deel van de hypotheek niet is afgelost.
NVM zei onder andere ” als het om een hypotheek gaat doen veel mensen maar gewoon wat”.
Ook dit bericht riekt wederom naar een periode waarbij veel “eigenaren” financiele problemen gaan krijgen.
Ik wil nogmaals mensen attenderen op dit feit:
Een reeds gestorven familielid was in de jaren 30-80 van de vorige eeuw automonteur.
Eigen afbetaald huis (bij pensionering), dikke mercedes nieuw gekocht ook nog, vrouw (huishouden) 4 kinderen, vakantiewoning aan de kust.
Kon allemaal met EEN (EEN!!!) salaris op MBO+ niveau.
Hede ten dage (we praten 2020 en daarna):
Eigen huis extreem extreem moeilijk, zelfs voor enkel HBO-salaris.
4 kinderen onderhouden?
vakantiewoning aan zee (in eigendom) ????
auto uit de A-klasse???
Gekocht in 1995 – 2000 dus. Zal wel grotendeels Gen X zijn. ‘Over 30 jaar stelt die schuld niets meer voor’.
Stel: gekocht voor 400K, toen nog met 10% kk. 440K dus. Twee keer verhuisd maakt 520K. Gedeeld door 30 jaar is € 17.333,– per jaar, dat is € 1.444,– per maand af te lossen. Maar dat is dus het probleem, ze hebben vaak niet afgelost, ze dachten dat wonen vrijwel gratis was, dat ze slim bezig waren. Het geld is opgemaakt aan leuke dingen.
60+ en een schuld van een half miljoen of meer? AOW vanaf 67,5 en een mager aanvullend pensioen? Ik weet niet hoe ze dat hadden gedacht. Ik weet ook niet wie al die onbetaalbare woningen zou moeten kopen.
Het zal er wel op neerkomen dat je ongeveer de helft van je aanvullende pensioen af mag dragen aan de belastingdienst, en dat voor de eigen woning een fictief bedrag bijgeteld moet worden, waar je ook de helft over mag afdragen.
Ga je dood, dan slaat de belastingdienst helemaal toe. Iedereen moet maar voor zichzelf uitrekenen of hij het de moeite waard vindt om iets op te bouwen.
Typisch, in onze postcode op Funda liggen nu de meeste vraagprijzen LAGER dan de laatste WOZ waarde, met peildatum 1.1.2024
Is dit een nieuwe tactiek van de makelaars ?
huizenhyper,
Gevonden 🙂 https://www.ad.nl/economie/voor-deel-huizenbezitters-loopt-hypotheekrenteaftrek-bijna-af-grote-puinhoop~aec5a39f/?referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F
Huizenhyper, gevonden maar ik mag blijkbaar niet posten, alles wordt geweigerd ….. snuf, snuf
Artikel in het AD
Bevolkingspiramide – Er worden eenvoudigweg te weinig mensen geboren om straks al die woningen te kopen:
https://www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/dashboard-bevolking/bevolkingspiramide
Oplossing van uw overheid: immigratie, voornamelijk uit de derde wereld – zie bevolkingspiramide. Deze immigranten gaan straks uw pensioen betalen en uw woning kopen tegen astronomische prijs. Hoe realistisch is dat?
Bij bevolkingskrimp moet oude troep weg. Ik woon in zo’n oud krot. Eigenaar zijn van een woning die op termijn weg moet, of wordt omgevolkt, lijkt me niet al te slim, of je moet heel voordelig kunnen kopen en nog genoeg jaren woongenot te gaan hebben.
Infographic, AOW versus beroepsbevolking:
https://pbs.twimg.com/media/GvorLpVWcAA2nRv?format=jpg&name=900×900
De realiteit is dat een deel van die ‘beroepsbevolking’ nooit een beroep zal uitoefenen, anders dan een beroep op een uitkering. Een deel van de blauwe poppetjes, 25 tot 50% – zou een andere kleur moeten hebben.
Triest dat het realiteit is, bittere armoede op komst. Voor zowel werkenden als niet-werkenden.
De mensen uit het AD-artikel willen dus rente en aflossing op hun openstaande woningschuld gaan betalen, onder andere van hun AOW.
Madelon was een maand in Dubai en heeft het over ‘Massale Emigratie (op komst): Europa Zakt Verder Weg’
https://www.youtube.com/watch?v=-UsPZVF0WQw
Nico de Geit,
Men is al verder met de AOW hervorming, miv 2028 (zie onderaan):
https://www.svb.nl/nl/over-de-svb/knelpuntenbrieven/knelpunten-szw/knelpuntenbrief-2025/stand-van-zaken/oproep1-naar-een-toekomstbestendige-aow
AOW voor iedereen gelijkgetrokken 50 of 57,5 of 70% vanaf 2028.
Rapport is te googlen: Verkenning leefvormen AOW. Linkje is er niet.
Je zal als alleenstaande AOWer je hypotheek nog niet afgelost hebben….dan wacht je de dure huur fuik.
Planning: Vanaf juli 2032 ontvangt de eerste Gen X’er AOW. Alle Boomers zijn dan al AOW-gerechtigd. Immigranten gaan dat betalen, is ons beloofd. AOW plus pensioen.
Niet geheel onbelangrijk in het ‘Verlaat Nederland ASAP Circus’: Nomad Capitalist, bekend vanwege zijn belastingontwijking en geschuif met paspoorten, maakte onlangs een filmpje: hij komt de VS niet meer in. Hij wilde zijn moeder bezoeken maar dat ging niet door. Hij wil geen belasting betalen in de VS, heeft zijn VS-paspoort ingeleverd. Het idee was dat hij altijd op ‘bezoek’ kon komen. Niet dus.
b,
Verkenning leefvormen AOW:
https://open.overheid.nl/documenten/ronl-482aa76d-9e38-4da7-9c85-243f0797ae2f/pdf
AOW – het zal er wel op neerkomen dat:
– Je de AOW mag houden als je verder niets hebt.
– Je ca. 50% van de ontvangen AOW af mag tikken via de belastingdienst bij andere aanzienlijke inkomsten.
– Je ca. € 1.000 tot € 1.400,– aan AOW per maand ontvangt.
– Je mogelijk helemaal geen AOW krijgt als ze vinden dat je al genoeg hebt, binnen een ‘geld klotst tegen de plinten’ scenario. Maar dat kan ook bereikt worden via de belastingdienst: wel AOW, maar alles weer inleveren via de aangifte.
Wat het meest gunstig is bereken ik in de spreadsheet tegen de tijd dat het zover is.
Gekocht in 1995 – 2000, 30 jaar rente-aftrek loopt af. AOW komt in zicht. De rente mogen ze niet meer aftrekken want de 30 jaar zit erop. Staat er nog vier ton open, dat is 16K rente bij 4%.
EWF of eigen woning naar box 3, daar wordt de (over)waarde belast (WOZ). Misschien komt de belastingdienst met een coulance regeling, dat ze de rente wel af mogen trekken.
Misschien tijd voor een nieuwe instantie: Bijzonder Beheer Banken en Belastingdienst. (4B) Misschien laten ze het aan AI over.
De vraag is of ze mensen die al decennia op de pof geleefd hebben gaan redden ja of nee. Een niet te benijden positie.
Nico de Geit,
Wat je in het rapport kan lezen is dat men aanstuurt op dat de alleenstaande AOW toeslag verdwijnt, dan houd je 1045,91 euro netto over (cijfers 2025) mits je geen ander pensioen hebt opgebouwd. Dat is onder het bestaansminimum van 1570,13 euro netto. Gesteld wordt dat je dan maar moet aankloppen bij de SVB voor een AIO uitkering: aanvulling tot bijstand met vermogenstoets, kostendelersnorm en max 4 weken buitenland verblijf.
b,
dat zijn bedragen netto per maand.
Stel je moet je huis dan verkopen- omdat je de lasten niet meer kan betalen- heb je teveel vermogen voor toegang tot een sociale huurwoning (tot 100k toegang) en je inkomen is te laag om voor een middenhuur woning (900-1100 p. m) in aanmerking te komen. Bij je kinderen intrekken dan maar? En verkoop je in 2028 kan je 36% aftikken voor de nieuwe vermogensaanwasbelasting over het bedrag verkoop minus aankoopprijs. Want je bent geen eigenaar-bewoner meer.
b,
36% aftikken vanaf 2028, meer details:
https://www.pwc.nl/nl/actueel-en-publicaties/belastingnieuws/inkomen/Langverwacht-wetsvoorstel-nieuw-box3-stelsel-ingediend.html
verstopt onder het kopje : Vermogenswinstbelasting als uitzondering.
Wat me het meest verbaast in de AOW-discussie is de totale onwetendheid bij de massa, ouderen meer dan jongeren. Heel veel mensen zijn er van overtuigd dat hun pensioen, waar de AOW een belangrijke peiler van is, goed is geregeld.
Ouderen = 40+, jongeren is onder de 40 jaar. Je zou die grens ook bij 45 jaar kunnen leggen.
Als je van je 40e niets gaat doen aan pensioenopbouw, willen ze dat soms gaan doen twee jaar voor AOW-ingang? Of komen ze er pas achter als het zover is?
Anderzijds: pensioen opbouwen, waarvan? Veel gehoord in het verleden: ‘de woning is mijn pensioen’. Aflossingsvrij.
Het zou best wel eens een categorie kunnen worden in de toekomst: aan lager wal geraakte ouderen.
Voor nogal wat mensen was het plan: aflossingsvrij kopen, 30 jaar wonen, woning verkopen tegen een flink gestegen prijs, de overwaarde vormt het pensioen.
Koopwoning weg, en dan huren ze gewoon iets, was het plan. Gewoon iets voordeligs, huren.
Die koopwoningen, of een deel ervan, zou dan straks op de markt komen. De eerste Gen X’er wordt in 2032 AOW-gerechtigd. De Millennials zullen er ook niet veel zin meer in hebben. Misschien wil een immigrant hun woning kopen.
Na het zomerreces 2025 horen we hoe men beslist over de hervormingen op de AOW miv 2028. Alleenstaande krijgt nu 1527 netto per maand (70%) en die kan zakken naar 1045,91 euro netto per maand (50%) mits dat je 50 jaar AOW hebt opgebouwd na je 18e jaar. Ook is er een denktank (o.a. Frank Kalshoven) die de huren wil laten stijgen: inkomensafhankelijk maken. Diegenen die door het ijs zakken vragen maar AIO aan of meer huursubsidie, kondigde hij aan in de Volkskrant afgelopen week.
Mensen zoals Frank vergeten dat er geen herlevingsrecht van de huurtoeslag meer is als je tijdens het starten van je huur geen huursubsidierecht was, ondanks dat je nu wat inkomen betreft er ruimschoots voor in aanmerking zou komen, incl vermogen minder dan 37.395 euro hebt. Opt-out.
Straks is dat ook met de zorgtoeslag, zie proefaangifte 2025, gebaseerd op de lagere vermogenstoetsgrens van de huurtoeslag (37.395 euro). Opt-out=nooit meer recht op iets hebben, ondanks dat je nu aan de voorwaarden voldoet.
Als je van plan was om dan te emigreren dan wordt er een exitheffing geheven (2027? of 2028) door de NL staat. De fuiken worden voorbereid.En waar gaat al dat geld naartoe? Vanuit de huishoudens naar de bedrijven en overheid. De bedrijven stellen dat geld\vermogen ‘veilig’ door onroerend goed in het buitenland te kopen en eventueel te verhuren. Prijsopdrijving (imo). Buiten bereik van hun eigen regering. En wat doet de overheid ermee?……
Nico de Geit,
Ik zie in mijn omgeving dit type huizen verhuurd worden voor meestal Oost-europese tijdelijke werknemers, door detachering\tussenpersonen . Volgepropte huizen. Na een paar jaar ‘uitgewoond’. Mag je het voor de nieuwprijs kopen.