Kamervragen over de verstrekking van tophypotheken door banken

Vragen van de leden Heemskerk en Crone (beiden PvdA) aan de minister van Financiën over de verstrekking van tophypotheken door banken. (Ingezonden 2 juni 2005) Antwoord van minister Zalm (Financiën), mede namens de staatssecretaris van Financiën. (Ontvangen 5 juli 2005)

1
Kent u de uitspraken van president Wellink van De Nederlandsche Bank over tophypotheken?

antwoord: Ja.

2
Onderschrijft uzijn mening dat er een eind moet komen aan het gemak waarmee de banken en bemiddelaars huizenkopers een tophypotheek aanbieden?

antwoord: De forse stijging van de hypothecaire kredietverlening in de jaren ’90 en de toegenomen complexiteit van hypotheken kunnen risico’s met zich brengen. De zorg betreft niet zozeer de risico’s voor de financiële sector; recent onderzoek van het Internationaal Monetair Fonds in het kader van het Financial Sector Assessment Program heeft laten zien dat Nederlandse banken bestand zijn tegen omvangrijke schokken in hun hypotheekportefeuilles. De zorg betreft vooral de risico’s voor de Nederlandse huishoudens. Zo bereikte de verhouding tussen bruto-schulden en het netto beschikbare inkomen in het afgelopen jaar een nieuw hoogtepunt van ruim 225%, bij een toename van het aandeel van hypothecaire leningen met een variabele rente of een korte rentevaste periode. Eén en ander betekent dat de financiële kwetsbaarheid van specifieke groepen huishoudens, zoals starters op de woningmarkt, is toegenomen. Het is dan ook van groot belang dat financiële dienstverleners de consument voldoende informeren over de potentiële risico’s die verbonden zijn aan een hypotheek. De Wet financiële dienstverlening (Wfd), welke naar verwachting in het najaar van 2005 inwerking zal treden, voorziet in deze behoefte. Het doel van de Wfd is het vastleggen van de verantwoordelijkheden van financiële dienstverleners ter bescherming van de consument. Deze bescherming is nodig vanwege de risico’s die vaak verbonden zijn aan de aanschaf van financiële producten. De consument heeft over het algemeen minder verstand van deze materie dan de financiële dienstverlener, daarom is in de Wfd een informatieplicht opgenomen. Als een financiële dienstverlener een consument adviseert is hij bovendien op grond van de Wfd verplicht om dat zorgvuldig te doen en daarbij voldoende rekening te houden met onder andere de financiële positie van de consument en diens kennis, doelstellingen en risicobereidheid. Ook zijn aanbieders van krediet, waaronder hypothecair krediet, op grond van de Wfd verplicht te beoordelen of het aangaan van de kredietovereenkomst verantwoord is ter voorkoming van overkreditering van de consument.

3
Deelt ude mening dat de combinatie van variabele rentes, tophypotheken met beleggingsconstructies en kunstmatig opgehoogde waardetaxaties van koopwoningen
kan leiden c.q. leidt tot financieringsmodellen met veel te hoge risico’s? Wat kunnen de gevolgen hiervan zijn?

antwoord: Zie antwoord op vraag 2.

4
Is het waar dat de hypotheekschuld in ons land enorm is opgelopen: van 29 procent van het bruto nationaal product in 1980 naar 92 procent in 2004? Uit welke factoren kan deze stijging verklaard worden?

antwoord:Uit het jaarverslag 2004 van De Nederlandsche Bank blijkt inderdaad dat de hypotheekschuld als percentage van het bruto nationaal product is gestegen van 29% in 1980 tot 92% in 2004. De aanhoudend sterke groei van de hypotheekverlening komt mede door de al langere tijd lage kapitaalmarktrente en de mede daarmee samenhangende stijging van de huizenprijzen (zie ook vraag 5). Bovendien speelt onder andere mee dat het eigen woningbezit in Nederland, dat thans nog onder het Europese gemiddelde ligt, snel toeneemt. Deze stijging gaat gepaard met een toename van de uitstaande hypotheekschuld.

5
Is de enorme prijsinflatie op de huizenmarkt sinds 1990 te verklaren door een combinatie van aanbodfactoren (grondschaarste, belemmerende RO-regelgeving, inefficiënte en niet-innovatieve bouwsector, bouwfraude) en vraagfactoren (lage hypotheekrente, hypotheekrenteaftrek, toename van aflossingsvrije hypotheken, en steeds hogere (top)hypotheken  in relatie tot het jaarsalaris)?

antwoord: De stijging van de huizenprijzen is het gevolg is van een combinatie van een groot aantal factoren aan de vraagen aanbodkant. De vraag naar woningen is in de jaren ’90 toegenomen door de dalende hypotheekrente en een forse stijging van de inkomens. Daarnaast spelen verschillende structurele factoren een rol aan de vraagzijde. Hierbij kan worden gedacht aan demografische ontwikkelingen zoals de stijging van het aantal huishoudens en tweeverdieners. Ook zijn de afgelopen jaren hypotheekproducten ontwikkeld waarbij meer gebruik wordt gemaakt van de fiscale rente-aftrekmogelijkheid (o.a. spaarhypotheken en aflossingsvrije hypotheken). Bovendien speelt de reeds genoemde stijging van het eigen woningbezit in Nederland een rol. Tegenover de sterk toegenomen vraag stond een beperkt woningaanbod en een restrictief ruimtelijk ordeningsbeleid. De hypotheekrenteaftrek zelf vormt geen verklaring voor de hoge prijsinflatie op de woningmarkt in de jaren 90; de regeling bestond immers al ruim voor die tijd.

6
Wat is het eindbeeld van deze ontwikkeling? Is op termijn in Nederland een situatie denkbaar zoals in Japan, waar het niet meer mogelijk is om een huis binnen één generatie af te betalen en 2-generatie-hypotheken moeten worden afgesloten? Leidt deze ontwikkeling tot een tweedeling, waarin een groot gedeelte van de Nederlandse bevolking geen perspectief  meer heeft op een eigen huis, danwel 30 jaar lang buitensporig hoge woonlasten moet dragen om een eigen huis te kunnen betalen?

antwoord: Na een periode (1993-2000) die gekenmerkt werd door spectaculaire stijging van de huizenprijzen heeft de huizenmarkt sinds 2001 een zachte landing gemaakt. De geringe huizenprijsstijging sinds 2001 hangt vooral samen met de gemiddeld genomen magere ontwikkeling van het beschikbaar inkomen en het gezinsvermogen. Hoe de woningmarkt zich in de toekomst zal ontwikkelen is moeilijk te zeggen en hangt onder meer af van de niveaus van het reëel beschikbaar looninkomen, het financiële gezinsvermogen, de reële rente en de woningvoorraad. Het kabinet spant zich in om het woningtekort te verlagen en de woningmarkt te doen laten ontspannen. Hiervoor is het nodig de woningbouwproductie te versnellen en te verhogen, in overeenstemming met de kwalitatieve woningbehoefte. Een situatie zoals in Japan is daarmee niet waarschijnlijk.

7
Is het waar dat de koopkracht van de inkomens, als het gaat om de hoeveelheid woonruimte die ervan kan worden gekocht, in 1990 groter was dan in 2005? Zo ja, volgt daaruit dat  inkomen uit arbeid in termen van de hoeveelheid woonruimte steeds minder waard wordt?

antwoord:Uit de VROM-publicatie «Cijfers over Wonen 2004» blijkt dat de netto woonquote (dit zijn de totale woonuitgaven uitgedrukt in een percentage van het netto jaarinkomen van het huishouden) sinds de jaren ’90, zowel voor huurders als kopers, is gestegen. Tegelijkertijd blijkt uit diezelfde publicatie dat ook de kwaliteit van woningen in dezelfde periode is toegenomen. Het is per saldo moeilijk aan te geven wat deze ontwikkelingen samen zeggen over de ontwikkeling van koopkracht in termen van
hoeveelheid woonruimte.

8
Waarom lijken zowel banken als huizenkopers steeds meer risico te willen nemen bij het (uit)lenen van geld?

antwoord:Voor banken vormt hypothecaire kredietverlening een belangrijke en stabiele bron van inkomsten en de aanhoudend lage lange rente stimuleert gezinnen tot het afsluiten van nieuwe hypotheken. Als daarbij voldaan is aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie, worden de risico’s van een hypotheek overgedragen aan het Rijk en de gemeenten. Dit betekent dat de geldverstrekker bij het afsluiten van een dergelijke hypotheek geen risico loopt.

9
Is het waar dat sommige banken zelfs inkomensbestanddelen, zoals een WW-uitkering, optellen bij de berekening van het jaarsalaris om de maximale hypotheek vast te stellen?

antwoord:Voor het vaststellen van de hoogte van de maximale hypotheek vormt het vaste inkomen de basis. Vast inkomen wordt gezien als inkomen uit loondienst, of, in het geval van ondernemers, de jaaropgave van de laatste 2 tot 3 jaar. WW-uitkeringen zijn van tijdelijke aard en worden dan ook niet meegenomen als een vast inkomensbestanddeel bij de berekening van de toegestane financieringslast.

10
Welke maatregelen heeft de heer Wellink in gedachten om de verstrekking van tophypotheken tegen te gaan? Wat vindt uvan deze voorstellen?

antwoord:DNB beraadt zich momenteel op de vraag of, en zo ja welke maatregelen genomen kunnen worden om de verstrekking van tophypotheken te temperen. Vooralsnog kan ik hier dus niets over zeggen.

11
Kunt u de toegezegde notitie over de woning- en de huurmarkt zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk voor de aanstaande zomer, aan de Kamer zenden?

antwoord:Minister Dekker zal uop korte termijn laten weten wanneer ude kabinetsreactie op het VROM-raadadvies «Op eigen kracht; eigenwoningbezit in Nederland» kunt verwachten. De naar aanleiding van de motie Giskes door Staatssecretaris Wijn toegezegde notitie met een actualisatie van varianten voor de fiscale behandeling van de eigen woning zal tegelijk met deze kabinetsreactie aan uw Kamer worden gestuurd.

bron: GeenCommentaar.nl

En Gerrit ging naar DSB…