‘Huizenprijs zakt 60% in 7 jaar in Nederland’

Download deel 1 van het interview met Albert Spits. MP3, 18 Mb, 17 minuten, opgenomen op 23 mei 2008.
Het transcript is verzorgd door Trudie Beverloo en Michiel Bezemer.
Mijn naam is Daan de Wit aan tafel met Albert Spits van de Frédéric Bastiat Stichting. We hebben elkaar leren kennen bij een van de info-diners van Willem Middelkoop, auteur van de bestseller Als de dollar valt. U bent adviseur voor pensioenfondsen.

Ja.

-U heeft ook een hele duidelijke interesse in de mechanismen achter het geld.

Precies.

-En die worden ook weer verwerkt in die adviezen, maar kunt u me eerst vertellen hoe dat werk in elkaar steekt en over hoeveel geld we het dan hebben?

Die adviesorganisatie waar ik bij zit, dat gaat over miljoenen, honderden miljoenen en dat is persoonlijk advies, actuariaat, pensioenadministratie, alles wat daarmee samenhangt. Dan praten we dus over pensioenen, die gemiddeld honderden miljoenen aan omzet hebben.

-Dus die adviezen van u die hebben nogal wat impact?

Ja, zeker.

-En vertelt u eens wat meer over die achtergronden, die interesse ook, de reden dus dat u daar bij Willem Middelkoop bent terechtgekomen, in de mechanismen van de financiële wereld.

Het is eigenlijk begonnen zo’n 25 jaar geleden in 1983, ik woonde nog in Nieuw-Zeeland, deed daar mijn opleiding Pedagogie en Psychologie en omdat het economisch ontzettend zwaar was toentertijd in Nieuw-Zeeland, we kwamen net uit een diepe crisis, ben ik me meer gaan interesseren over het hoe en waarom van de economie en waarom die er zo slecht voor stond.
Ik heb me verdiept in vier economische scholen. Ik ben begonnen met de Keynesiaanse School, dat is de school die het meest wordt onderwezen op universiteiten in de westerse wereld. Ook verdiept in het Monetarisme, het monetarisme van Milton Friedman, dus de Chicago School zo genoemd. De Supply-siders, minder bekend in Nederland, maar wel bekend in de Engelse wereld, de Angel-Saksische wereld, en dat is de school van van Jude Wanniski en Jude Wanniski was één van de grootste adviseurs van Ronald Reagan, vandaar ook de term ‘Reaganomics’. En de laatste school die ik deed was de Oostenrijkse school van economie en gek genoeg is dat de school geweest die mij het meest interesseerde, omdat zij het dichtste bij kwamen bij wat ik noem de essentie van de economie. En die school is begonnen ongeveer in de 19 e eeuw, maar die kwam dus tot de ontdekking dat de economie er anders voor stond dan de Keynesianen en de Monetaristen ook ons willen doen geloven.

De reden was dat de economie in feite werd gestuurd vanuit een waardeoogpunt, niet zozeer vanuit een vertrouwensoogpunt, zoals we dat nu kennen, maar een waardeoogpunt, dat er altijd een ijkpunt van waarde moet zijn. Maar om niet verder door te gaan op de materie… De reden waarom ik daar achter ben gekomen, dat is pas na 11 jaar van studie, in 1994 (in ’83 ben ik begonnen en in ’94 eigenlijk tot de ontdekking gekomen) en sedertdien ben ik meer met de Oostenrijkse School bezig geweest en daar heb ik ook een aantal lezingen over gehouden indertijd. Ik werkte toen bij een bureau voor bedrijfstrainingen, heb ik deze informatie meegenomen bij economietrainingen voor productieleiders, afdelingshoofden, etc.

In 2002 heb ik samen met Sander Boon en René van Wissen de Frédéric Bastiat Stichting opgericht en sinds die tijd zijn we bezig geweest met het analyseren en onderzoeken van de economie. De studie zelf van de Oostenrijkse School heeft in totaal in beslag genomen… In 1993 ben ik ermee begonnen, het boek wat mij eigenlijk op dat pad heeft gezet was ‘De weg naar slavernij’ van Friedrich von Hayek, dat was een boek van 1944 waarin hij het uitlegde dat de weg van het socialisme de weg naar slavernij zou zijn. Dat heeft me ontzettend geïnteresseerd. Daarna ben ik bezig geweest met andere boeken van hem en langzamerhand ben ik op de weg gekomen van Ludwig von Mises, de grootste exponent van de Oostenrijkse School van de twintigste eeuw. Die weg daar naar toe was moeizaam, omdat je dus eerst al die andere scholen moest gaan doorworstelen en je was ook bezig met het lezen van economische artikelen, waar onder meer Financial Times, The Economist, Business Review, etc. kwam je nog steeds op datzelfde Keynesiaanse denken uit en dat zette mij voor pakweg elf jaar toch wel op een verkeerd pad.

-En al die tijd was het zelfstudie, geen doel om een boek te schrijven…

Nee, geen doel om een boek te schrijven. Ik heb wel een hele hoop opgeslagen en dat kon ik later ook gebruiken voor mijn lezingen, voor mijn artikelen, etc. Ik ben op dit moment wel bezig met een publicatie.

-Elf jaar zelfstudie, die heeft zich ook uitbetaald in het advieswerk voor die pensioenfondsen?

Klopt, voor de pensioenfondsen, inderdaad.

-Is er een conclusie te noemen na al die jaren research?

Ja, die conclusie heb ik al getrokken en die conclusie is dat het fiatstelsel… Ik zal even uitleggen wat het fiatstelsel is. Het fiatstelsel, het stelsel dat we nu hebben, is gebaseerd op vertrouwen, het vertrouwen in het papier, het vertrouwen in de overheid Dat vertrouwen is altijd tijdelijk. Vandaar ook dat we omwentelingen, revoluties, etc. kennen. Hoe meer zeggenschap je geeft aan een overheid, hoe meer een overheid daar misbruik van zal gaan maken. Dat is de conclusie die ik heb getrokken vanuit de geschiedenis. Dat gezegd hebbende zie je dus dat je ook een bepaalde geldstandaard nodig hebt, een vaste standaard. Je kan niet alles gaan baseren op vertrouwen, want vertrouwen wordt gewoon misbruikt, dat heeft de geschiedenis ons ook geleerd. Dus je hebt een bepaalde standaard nodig, zoals de goudstandaard of een zilverstandaard of een bimetale standaard, dat betekent goud en zilver samen, zodat betekent mensen zich aan hun beloftes houden. Je voorkomt dat de overheid geld gaat drukken…

– Maar dat is wat nu gebeurt… Het probleem giert nu helemaal uit de bocht, wat nu?

Klopt. De kredietcrisis is nu het eindpunt, de slotfase van zestig jaar kredietexpansie. En ik zeg met name niet geldexpansie, want dat zijn twee verschillende zaken. Je hebt kredietexpansie en je hebt monetaire inflatie. Monetaire inflatie is dus het geld drukken ‘an sich’. Kredietexpansie is gebaseerd op de belofte om terug te betalen. Banken lenen geld uit aan mensen hopende dat dat wordt terug betaald, want die banken zijn betaalplichtig aan de centrale bank. De centrale bank geeft het fiat aan het krediet wat de banken uitlenen aan particulieren en bedrijven. Als mensen dat niet meer terug kunnen betalen, want de schulden zijn zo hoog opgelopen, dan kan de bancaire sector ook niet meer aan de verplichtingen voldoen jegens de centrale bank. Dan heb je dus een bankroet. En wat we nu zien, de eerste
tekenen daarvan met die kredietcrisis is dat er al een paar banken in feite bankroet gegaan. Bear Stearns, Northern Rock…

-Maar ligt dat aan het publiek of ligt dat aan de overheden?

Dat ligt aan de overheid. Ik weet niet of de term ‘moreel gevaar’ u iets zegt. Moreel gevaar, in het engels heet het moral hazard , dat betekent dus hoe langer het goed gaat hoe meer mensen risico’s durven te nemen, hoe meer risico’s er genomen worden. En die risico’s vertalen zich in meer krediet. We hebben nu een enorme kredietzeepbel gehad, sinds de jaren ’90 is het helemaal geëxplodeerd, en op normale wijze valt dat niet meer terug te betalen. Dat betekent in feite, dat de zaak eigenlijk moet worden gesaneerd.

-Dat betekent dus ook dat het per definitie niet meer goed kan komen…

Niet in dit systeem.

-Maar ik lees al wel weer berichten dat we het ergste wel hebben gehad met deze kredietcrisis….

Nee, we hebben nog niet eens het begin gehad, tenminste we zijn nu nog maar aan het begin. We hebben namelijk een enorm probleem met hedge funds , die heel veel geld of krediet hebben uitstaan. De huizenmarkt is pàs aan het inzakken, maar het gaat straks gepaard met enorme ‘collapses’…

-Hebben we het dan alleen over Amerika of ook over Europa?

Ook over Europa. Eigenlijk de rest van de wereld ook, die gaat gewoon mee. Dit is het eerste fiatgeldsysteem dat we wereldwijd hebben in de geschiedenis. Daarvóór was het dus gelokaliseerd, geregionaliseerd: je had bijvoorbeeld wel bepaalde landen die dat deden, maar andere landen zaten gewoon op de goud- of zilverstandaard. Dus je had andere landen die dan weer de zaken konden rechttrekken.

-Dus je zou kunnen zeggen dat het nog nooit zo erg geweest als nu…

Het is nooit zo erg geweest als nu. We hebben een kredietzeepbel van pakweg… het bruto wereldproduct op dit moment is 45 duizend miljard dollar. De derivatentijdbom die komt tegen de vijfhonderdduizend miljard, dus in feite is er een zeepbel van meer dan tien maal van wat wij produceren per jaar.

-Gaat die per definitie klappen?

Ja, omdat het een exponentieel gebeuren is. Toen in het begin van de jaren tachtig de optiemarkt begon, eerst de derivatenmarkt, toen waren er nog maar een paar miljoen dollar, die daarin gestoken werd wereldwijd. Nu zien we dat dat is uitgelopen in die 28 jaar naar bijna 500 biljoen dollar. Dus het is exponentieel. Dat heeft te maken ook met risico’s willen nemen: als het heel lang goed gaat, nemen mensen ook steeds meer risico’s. Maar ze worden niet gecorrigeerd door een goudstandaard, die zou maken dat je op een gegeven moment je geld weer terug moet betalen aan je kredietgevers of aan de banken. Schulden worden weer opnieuw uitgeleend, in een vorm van een ‘CDO’, een Collateralized Dept Obligation. Dat wordt samengepakt: hypotheken, leningen… Dat wordt weer in de markt gezet als zijnde financiële middelen.

-Ja, waardoor niemand daar meer overzicht over heeft.

Ja, niemand heeft daar meer overzicht over. Men weet zelfs niet eens hoeveel krediet er uit staat op dit moment. Iemand heeft eens gezegd, ik weet niet precies wie: ‘Geld is altijd schaars en zodra geld niet meer schaars is, is het geen geld meer’. En dat komt met deze situatie ook wel overeen. Vooral in de jaren negentig, weten we nog, dat mensen hier in Nederland krediet namen voor keukens, dakkapellen, vakanties, grote auto’s… Dat werd allemaal op het huis gezet, werd allemaal bij de hypotheek meegenomen. Omdat die huizenwaarde steeds verder steeg, kon men daar steeds verder tegen lenen. Dat is nu afgelopen. In Amerika heeft men hetzelfde probleem. Vroeger gebruikte men het huis eigenlijk als een soort pinautomaat. Zodra die huizenprijzen bleven stijgen, kon dat gemakkelijk worden gefinancierd. Nu is het zo, dat die huizenprijzen niet meer zijn gaan stijgen, maar zijn gaan zakken; dat is in 2005 begonnen. De kredietcrisis, begonnen in 2007, is een rechtstreeks gevolg daarvan.

-Je hebt ook de Amerikaanse overheid, die geld als water uitgeeft en het in een zwart gat gooit in Irak. Het lijkt alsof het ze niet meer uitmaakt.

Ja, dat klopt. Kijk, zij leven van krediet. Dat is geen geld. ‘Krediet’ komt van het Latijn ‘credere’ en betekent ‘vertrouwen’. Je vertrouwt erop dat je wordt terug betaald. Maar wat gebeurt er als er niet meer wordt terug betaald? Als mensen in een faillissementssituatie zitten of een bankroet? Gevolg is dat je na deze kredietcrisis een kredietcontractie krijgt. In het verleden was dat zo dat de minst kredietwaardigen geld kregen, hypotheken, leningen. En nu is het zo dat de meest-kredietwaardigen straks geen lening meer kunnen krijgen. Je ziet dus nu het begin van die contractie, want de meeste banken zijn nu huiverig om projecten te financieren in de onroerend-goedsector, bijvoorbeeld. Dat zien we dus al om ons heen. Dit gaat zich vertalen naar de persoonlijke markt, de particuliere markt. Je ziet dat de kredietcrisis pas aan het begin staat van wat er gaat komen en waarschijnlijk pas over acht tot tien jaar opgelost zal zijn.

-Schetst u eens een toekomstbeeld als dat kan?

De huizenmarkt klapt in elkaar.

-Ook in Nederland?

Ook in Nederland. Ja, kijken we naar de geschiedenis: in Florida in 1925, 1926 klapte de huizenmarkt ook in elkaar tot twintig procent van de waarde. Kijken we naar Japan in de jaren negentig, daar is de onroerendgoedmarkt naar 13% van de waarde gegaan. Om te zeggen dat er een inzakking zal zijn van tien, twintig procent: dat is zeer optimistisch. Want we praten over een deflatoire situatie, niet over monetaire deflatie; we praten over kredietdeflatie, dus dat er geen krediet meer aanwezig is. Nou, mensen hebben gewoon krediet nodig om een huis te kunnen kopen, een hypotheek, niemand heeft dat uit eigen zak. Dus er worden geen huizen meer gekocht. Dus het wordt niet alleen een kopersmarkt, maar het wordt ook een kopersmarkt waarin geen kopers zijn.

-Maar is het in Nederland niet een unieke situatie omdat we in zo’n dichtbevolkt land wonen, waar de huizenprijzen altijd wel hoog zullen blijven?

Nou, kijk maar naar de jaren twintig. In de jaren twintig was er een woningnood, in de jaren dertig was dat opgelost.

-In Nederland?

In Nederland. Veel mensen weten niet van de Woningwetwonigen, die Woningwet stamt uit het begin van de vorige eeuw. Vanwege die Eerste Wereldoorlog waren er weinig woningen en dat heeft die woningnood tot in de jaren twintig voortgezet. In de jaren dertig was de woningnood afgelopen.

-Maar kun je dat vertalen naar nu?

Nou, ik denk dat die woningnood die we hier hebben… Er is geen woningnood, er is een tekort aan betaalbare woningen. En dat komt alleen maar omdat die waarde van de huizen enorm gestegen is. Dus iemand die € 300.000 heeft, kan zo een woning kopen. Maar iemand die dat niet heeft, kan daar geen krediet voor krijgen. Die heeft daar problemen mee en die moet dus in de huurmarkt gaan zoeken en daar is dus minder voorradig.

-Dus de huizenprijzen in Nederland gaan dalen?

Die gaan dalen, ja.

-In Engeland was er een minister gefotografeerd met een document, maar dat stond zo haarscherp op de foto, dat het document was te lezen. Het was minister Caroline Flint. Op het document stond

dat ‘‘at best’ prices will tumble this year by five to ten percent’. Dat ging dan over Engeland. Van Engeland is wel bekend dat de huizenprijzen daar waarschijnlijk zullen dalen. Welk percentage verwacht u voor Nederland en over hoeveel tijd?

Nou, je moet wel rekenen op zestig procent minimaal aan daling. Ik ga uit van ratio’s. In The Economist stond in 1987 een prachtig artikel dat vertelde over de ratio van de woningmarkt: gemiddeld inkomen versus een gemiddelde huizenprijs. In 1987 was het gemiddeld inkomen in Nederland niet modaal, hè, modaal is namelijk hoger. Nederland is één van de weinige landen die modaal inkomen gebruikt, de rest van de wereld gebruikt een gemiddeld inkomen, dat is dan lager. Het gemiddelde inkomen was toen 42.000 gulden, als we in guldens omrekenen, 20.000 euro ongeveer en de gemiddelde huizenprijs was toen 145.000 gulden. Dus dan krijg je een ratio van pakweg iets meer dan drie. Historisch gezien is er een ratio tussen de drie en vier. Als je kijkt naar de gemiddelde huizenprijs en daarbij uitgaat van het gemiddelde inkomen nu, dat is iets van 30.000 euro, dan moet je rekenen op een gemiddelde huizenprijs van 120.000 euro. Wat staat het nu? Dat is 240.000 euro. Dus om naar het gemiddelde terug te gaan moet hij 50% zakken.
-U had het al over 60%, hoeveel tijd gaat daar dan overheen?
In Japan heeft van 1993 tot 2000 geduurd. Dus je moet in een tijdbestek denken van, 6 tot 7 jaar vanaf nu.
-Maar wat moet je dan doen, je moet toch ergens wonen?
Ja, klopt. Voor degenen die een huurwoning hebben: Wacht met kopen, want er ontstaat een enorme kopersmarkt. Probeer te sparen, een spaarsaldo aan te houden. Voor degenen die in een huis zitten en een behoorlijke hypotheek hebben zou ik adviseren om 10% van die hypotheek vast te zetten in goud of zilver.
-Maar niet gaan verkopen en huren?
Je kunt verkopen of huren. Maar ja, de verkopersmarkt is moeilijk op dit moment, en dat is als je erin blijft wonen . Als je wilt verkopen, dan zou ik snel beginnen.
-Met verkopen?
Met verkopen.
-En die 10%, vertel eens. 10% van die hypotheek…
Share Button