“Prijsherstel op huizenmarkt” – over welke markt hééft de Rabo het?

Analisten van Rabo kraaien triomf dat het met de daling van de huizenprijzen is meegevallen, zoals eerder door hen voorspeld. Ze doen er meteen een schepje bovenop: in 2010 stíjgen de prijzen weer. Zoals wel vaker preken de ‘onafhankelijke’ analisten voor de parochie van de Rabo zélf, stelt beurscommentator De Geus.

Markt? Prijzen?
Want over welke markt heeft de Rabo het? Partijdige NVM-cijfers zeggen in deze tijd nog minder dan ze normaal al doen, omdat er simpelweg weinig huizen worden verkocht: er komen geen prijzen tot stand. Eenieder die de afgelopen tijd een huis in de verkoop had staan weet daar alles van.

Vraag off-the-record een makelaar hoe het écht is, en dan hoor je dat in de grote steden – buiten het zicht om – de prijzen al 20% lager liggen. Onbedoeld steken we de kop onder het zand: als er echt verkocht móet worden blijkt pas echt hoe slecht de markt is. Dat meet de Rabo nu niet, maar zal het de komende tijd nog wel gaan voelen, wanneer ze, met een marktaandeel van 40%, aan de executoriale verkopen zullen moeten.

Twee petten bij Rabo
Maar dat moment wil ook de Rabo zo lang mogelijk uitstellen. Daartoe dient kennelijk ook het door hun “onafhankelijke” economen laten uitbrengen van optimistische rapporten over huizenprijzen. Het is helaas niet de eerste keer dat Rabo-analisten tevens woordvoerdertje voor de bank spelen. In de discussie rond het depositogarantiestelsel, hoe terecht ook, was de partijdigheid van de economen tenenkrommend voor mensen die zuivere analyses zoeken. Al met al niet goed voor de geloofwaardigheid van de economische rapporten van de Rabo.

Wim Boomstra Martijn de Jong-Tennekes Piet Moerland

Factoren!
Los van dit alles kun je ook inhoudelijk je vraagtekens zetten bij de analyse dat prijzen weer voorzichtig omhoog kunnen. Meer faillisementen, problemen bij ZZP-ers, ontslagen, loonstops, mogelijk hogere rentes, hypotheekrente-aftrek-beperkingen en restrictief beleid bij banken, dat alles lijken nou geen factoren om erg positief op de markt te zijn.

Wat overigens niet meer dan gezond is voor starters op de huizenmarkt en een minder extreme overheveling van vermogen van jongeren naar ouderen – misschien per saldo maar goed dat er op de onrealistische NVM prijsniveaus niet meer zoveel omgaat….

Analyse Hans de Geus, RTLZ

Share Button

39 Reacties

  1. Realist Zegt:

    Volgende week in het nieuws: ‘analisten van de Rabobank zijn verkeerd geciteerd’.

    Wat ze bedoelden te zeggen is dat de bankkosten in 2010 weer flink zullen gaan stijgen en dat de rente op spaartegoeden gestaag omlaag gaat.

    Het schijnt trouwens dat de medewerkers van de Rabo dit jaar in hun kerstpakket alleen maar schone onderbroeken aantroffen. De directie wilde dit jaar graag een praktisch geschenk voor 2010 kado doen…

  2. Patrick Zegt:

    De startervanger van Hamelen…

  3. Ludwig von Mises Zegt:

    Ik dacht even dat je het over mij had Patrick.

  4. Patrick Zegt:

    Gelukkig dacht je dat maar even.

  5. huizenhyper Zegt:

    @1
    “Wat ze bedoelden te zeggen is dat de bankkosten in 2010 weer flink zullen gaan stijgen en dat de rente op spaartegoeden gestaag omlaag gaat. ”

    Als de rente op spaargeld NOG lager wordt, ga ik grote delen van mijn spaargeld van de bank afhalen, en investeren in fysiek goud.
    Ik verrek het om me te laten plukken door belastingdienst en banken.

  6. Patrick Zegt:

    @5

    Houd je geld nou gewoon, deflatie gaat voorlopig jouw centjes met zijn eigen leven bewaken.

    Goud gaat bovendien even een deuk krijgen als de dollar weer wakker lijkt te worden; even wachten tot dat overgaat en daarna mag je van mij goud gaan kopen.

  7. Martijn Zegt:

    Patrick,

    Waaraan zouden we kunnen zien dat de dollar weer is wakker geworden?

    Als de dalende trend die onlangs door een flinke stijging werd onderbroken weer oppakt?

    En waarom noem je dat “wakker worden”?

  8. Patrick Zegt:

    @ Martijn

    Het hoeft niet beter te gaan met de dollar of de amerikaanse economie an-sich.

    In mijn optiek gaat de markt nogal plotseling tot het besef komen dat de rest van de wereld niet binnen een jaar de wereldeconomie inclusief de amerikaanse uit het slop gaat trekken.

    Ik denk dus dat het amerikaanse plaatje wat aan glans gaat winnen omdat het plaatje van de rest van de wereld langer slecht blijft dan verwacht.

    In mijn optiek gaat dat gepaard met een relatieve versterking van de dollar en een bezinningsperiode op goud.

    Als dat over is draaien de rollen weer om en gaat amerika de werkelijke pijn nemen. De dollar en goud gaan dan hun beweging van de laatste jaren weer voortzetten.

    @ Ludwig: wat denk jij hiervan oude wijze man? 😉

  9. Ludwig von Mises Zegt:

    Mijn mening is dat goud binnen 12 maanden 50% in dollartermen zal stijgen.

  10. Ludwig von Mises Zegt:

    1. First interest rates rise affecting the drivers of the economy, housing, but before that auto production goes from bull to a bear markets.

    2. This impacts many other industries and the jobs report. An economy is either rising at a rising rate or business activity is falling at an increasing rate. That is economic law 101. There is no such thing in any market as a Plateau of Prosperity or Cinderella – Goldilocks situations.

    3. We have witnessed the Stock Markets rise on economic news indicating deceleration of activity. This continues until major corporations announced poor earnings, making the markets fall faster than it rose, moving it deeply into the red. (November 2008)

    4. The formula economically is inherent in #2, which is lower economic activity equals lower profits.

    5. Lower profits leads to lower National/Federal Tax revenues.

    6. Lower Federal tax revenues in the face of increased National/Federal spending causes geometric, not arithmetic, rises in the National/ Federal Budget deficit. This is also true for cities.

    7. The increased Budget deficits in the face of the Trade Deficit increases the Current Account Deficit. Dramatic for the USA and Spain.

    8. The Current Account Balance is the speedometer of the money exiting a country into world markets (deficit).

    9. It is this deficit that must be met by incoming investment in any form. It could be anything from businesses, equities to Treasury instruments. We are already seeing a fall off in the situation of developing nations carrying the spending habits of industrial nations; a contradiction in terms.

    10. If the investment by non domestic entities fails to meet the exiting dollars, euros,… by all means, then this specific country must turn within to finance the shortfall.

    11. As the action under #10 starts to become reality, and a country turns inside to finance all maturities, interest rates will rise with the long term rates moving fastest regardless of prevailing business conditions.

    12. This will further contract business activity and start a downward spiral of unparalleled dimension because the size of for example the US debt already issued is of unparalleled dimension.

    Therefore as you get to #12 you are automatically right back at #1. This is an economic downward spiral.

  11. Peter Zegt:

    @6: Patrick,

    Waar is de dollar door gedekt dan, het vertrouwen in de Amerikaanse economie? Die zijn het USSR fiasco nog eens dunnetjes aan het overdoen nu.

    En over deflatie:

    Technisch gezien is keiharde deflatie wat we nodig hebben na de onbezonnen kredietexpansie. De pijn van fouten uit het verleden moeten genomen worden en dat vertaald zich naar dalende welvaart. Maar ik zie niet in hoe onze politiek het nemen van veel pijn zal toestaan. Onze democratie, de sociale regelgeving zijn veel te star en bovendien anti-vrije markt en gebaseerd (bekostigd) met een constante inflatie als een soort belasting op de volgende generaties.

    Deflatie toestaan zou een einde betekenen voor ‘life as we know it’ en dat gaat er bij de mensen gewoon niet in. De politiek heeft niet voor niets de economieën zwaar gestimuleerd, niet zo zeer om banken zelf te redden dan wel onze sociale (politieke) structuur in stand te houden en om sociale onrust te voorkomen. En daarmee hun eigen positie te behouden….handig bijeffect voor de heren van het politbureau.

    Zolang er een gevaar is dat er zonder steun alsnog een crash komt, zal men niet stoppen met stimuleren. Maar uiteindelijk is het uitstel en klapt de boel alsnog en dan is geld niets meer waard…of het nu euro’s zijn of dollars. Papier geld is uiteindelijk gewoon papier en niemand gaat papier nog vertrouwen als het zo ver komt.

    Ik denk dat diversificeren hier het toverwoord is. Je zal euro’s aan moeten houden om praktische redenen voor de tijd dat het systeem stand houd. En je zal goud en strategische aandelen moeten bezitten om de risico’s die je met de euro loops af te dekken.

    Uiteindelijk is niets 100% zeker, morgen kan er iemand anders de baas zijn en besluiten een andere koers te varen. Of er komt een economische joker als Obama komen die alle problemen nog eens 5x erger maakt dan ze al zijn, dan weet je helemaal niet meer waar je het zoeken moet. Dan sneuvelt zelfs de grondwet om verkiezingsbeloften na te komen en politieke vriendjes blij te maken.

    De rest lijd pijn en iedereen is onderhevig aan zwaar moreel verval. Als niemand meer verantwoording neemt voor zijn eigen acties en de staat gaat garant voor alle fouten…waar denk je dat dit dan heen gaat?

    En wat denk je dat dit doet met geld? Zelfs als je het hebt mag je dan na een paar jaar blij zijn als je er boord in de winkel mee kan kopen…het is er dan gewoon niet.

    Sweet dreams!

  12. lorenzo Zegt:

    Nou , laat ik het evangelie van de economie niet verder duiden en WEL on-topic blijven.
    Een markt ? Er is geen markt .

  13. Ludwig von Mises Zegt:

    Ik heb me laten vertellen dat er in Somalie een heerlijk ongereguleerde markt is met lage grondprijzen ook.

  14. Peter Zegt:

    @13: LvL,

    Ik predik hier geen wetteloosheid en structuurloos zijn van een samenleving. Wie dat er uit wil destilleren mag dat voor zijn eigen rekening doen.

    Maar wat we nu meemaken is echt bizar, overheden gaan als je iets niet meer uit vrije wil wilt kopen, het voor je kopen en verstoppen de kosten in het financiering tekort. AKA schuiven de rekening door naar anderen. Er worden dus dingen gekocht die we niet nodig hebben en geld ontrokken voor taken die we wel willen en nodig hebben.

    Is dat een staat van verval of niet?

  15. Ludwig von Mises Zegt:

    Peter

    Ik ben het goeddeels met je eens. Mijn opmerking was aan Lorenzo gericht.

    Mijn punt is altijd, alle economie is politieke economie. Alle markten zijn gereguleerd ten behoeve van de gevestigde orde.

    Dat begrijpen is voorwaarde als je tot de gevestigde orde wil behoren.

    Gezeur dat het in het buitenland beter is, waar Lorenzo in grossiert, wekt mijn irritatie.

    Waarmee ik niet zeg dat het hier goed of zelfs eerlijk aan toe gaat in absolute zin.

  16. Patrick Zegt:

    @11 Peter,

    Voorlopig zie ik alle inflatie-spookbeelden ten spijt nog geen vrachten geld de reële economie in stromen. Dit gebeurt namelijk alleen als banken weer vrolijk geld uit gaan lenen en dat is nou precies wat ze steeds minder doen.

    Banken zijn druk bezig met goedkoop geld hun eigen boekhouding op orde te krijgen en zijn vooralsnog niet geinteresseerd in geld uitlenen aan de buitenwereld.

    Het enige effect dat ik tot nu toe zie dat op inflatie lijkt zijn een stijgende goudprijs en stijgende aandelen. Zij zijn volgens mij indicators van iets wat de reële economie pas over een paar jaar gaat meemaken; dan zal het “nieuwe geld” pas als katalysator kunnen gaan werken voor de economische motor.

  17. Patrick Zegt:

    @ Peter,

    Het feit dat een brood duurder gaat worden ligt aan het feit dat de graanhoeveelheid sterk gaat afnemen ten opzichte van de hoeveelheid geld die in portemonnees van mensen als jij en ik zit 🙂

    we hebben het allebei over een andere soort inflatie ben ik bang…

  18. Boefke Zegt:

    @5 Huizenhyper, niet wachten tot de rente nog lager wordt……er is nu een mooi koopmoment voor fysiek goud. Eerste 10% ga je cadeau krijgen de komende maanden, want die zijn er al vanaf geslagen deze maand.

    Get ready voor de 3e sprong, in de hoop dat er nog velen zullen volgen ;P

  19. Boefke Zegt:

    Voor de rest ben ik enorm blij om te zien dat de meningen op deze site steeds meer gelijkgestemd aan het worden zijn. Mensen die dus wel verder kijken dan hun neus lang is en waakzaam zijn over wat hun voorgehouden wordt.

    Zoals Mathijs Bouwman laatst al omschreef, in deze tijd van internet heb je als consument een onderzoeksplicht! Want elk economisch cijfer wordt door elke petdrager als anders uitgelegd.

    Stuur je mening en gedrag op keiharde cijfers! Niet op meningen of verwachtingen of vage indicatoren, CIJFERS!

  20. Joselito Zegt:

    @ Boefke EENS

    Stop het gedraai om de hete brij, laat de kwaliteitspers nu eindelijk een met een realistisch plaatje komen van de huizenmarkt historie knelpunten toekomstverwachting.

    Durft men niet in de Appeltjes-Monarchie

  21. kees Zegt:

    lorenzo is gewoon in een verkeerd lichaam, sorry land geboren. Dat kan. Gelukkig kunnen we zonder veel problemen verhuizen/emigreren. Hoewel de bureaucratie je voor lunatic verklaart maar dat terzijde.

  22. kees Zegt:

    patrick, graan kun je ook een jaartje opslaan om de prijs wat op te manipuleren.

  23. bert Zegt:

    Dat Rabobank en de belanghebbende banken/bedrijven jarenlang positief zijn geweest of de woningmarkt lijkt me vrij logisch…het was ook positief, alle cijfers waren positief voor iedereen.
    Behalve de mensen die onderaan instapte van de pyramide, maar door alle behaalde resultaten in het verleden was dat geen probleem, want over 5 jaar is hun huis toch veel meer waard.

    Dat de Rabobank nu nog steeds positief nieuws naar buiten wil brengen lijkt me ook logisch…het is hun markt en ze gaan hun eigen ruiten niet ingooien.
    Dalende huizenprijzen zijn taboe, wij hebben een gezonde woningmarkt is het motto.

    En het werkt; ik kom zo veel mensen tegen die in dit bericht geloven.
    Want het is de rabobank, de solide goede bank.
    Ik neem het de rabobank ook niet kwalijk, ik zal het ook niet doen als ik in hun schoenen stond..

    Want stel je eens voor; als zij zouden melden dat het 1 groot drama is op de woningmarkt en dat de prijzen nog wel eens jaren kunnen gaan dalen.
    Al die mensen zullen dat ook gaan aannemen en geloven, dan gaat er geen enkel hypotheek/huis meer over de toonbank.

    Wat een goede vriend (werkt bij een bank) tegen mij zei;

    Het is een kwestie van wie de langste adem heeft, zowel voor de banken als voor de consument met een te koop staand huis.
    Er komt een moment dat de banken de verliezen niet meer voor hun rekening kunnen nemen, of er komt een moment dat er massaal mensen in problemen komen.
    Naar beiden situatie’s zijn we nu heel hard op weg aan het gaan.

    En de partij die nu beslist GEEN huis te kopen kan gewoon doorademen…

    2010 kan wel eens een groot keerpunt worden op vastgoed in nederland.

  24. lorenzo Zegt:

    ”Gezeur dat het in het buitenland beter is, waar Lorenzo in grossiert, wekt mijn irritatie”

    Mij irriteert het het klaaggezang van vele nederlanders , daar waar de vele mooie (..) jaren voorafgaand toch maatgevend was voor ons geluk en dito stemgedrag ?
    Nu de evangelie van de economie ventileren doet daar niets aan af. Elke kantine zit er vol van .
    Daarentegen is het een zegen te zien diegene die wel de topic in acht neemt. Voor alle neutrale lezers ook een fijn iets.

  25. kees Zegt:

    ludwig, leid jij bij deze brand ook mensen naar buiten die naar binnen zijn geglipt of heb je voorkeur?

  26. Ludwig von Mises Zegt:

    kees

    – Mensen die de carry cost niet kunnen betalen gaan pijn ervaren.

    – Mensen die een tweede woning op de markt hebben gaan pijn ervaren.

    – Mensen die hun verlies niet willen nemen gaan extra pijn ervaren.

  27. Ludwig von Mises Zegt:

    “Mij irriteert het het klaaggezang van vele nederlanders , daar waar de vele mooie (..) jaren voorafgaand toch maatgevend was voor ons geluk en dito stemgedrag”

    Zowaar een keer eens.

    “Daarentegen is het een zegen te zien diegene die wel de topic in acht neemt. Voor alle neutrale lezers ook een fijn iets.”

    Alles is met ales veronden zei Seneca, in zijn tijd een van de rijkste mensen ter wereld.

    Dat jij de bredere verbanden niet wenst te zien is jouw prbleem. Ik constateer dat je opmerkingen hier plempt terwijl de meesten niet eens de moeite nemen er op in te gaan.

    Een teken aan de wand.

    (Herkomst: bijbel – daniel 5)

  28. Ludwig von Mises Zegt:

    Daarentegen is het een zegen te zien diegene die wel de topic in acht neemt. Voor alle neutrale lezers ook een fijn iets.

    Nog los van de foute syntax.

  29. ll Zegt:

    De topic is al bekend, de off topic is veel leerzamer.

  30. Ludwig von Mises Zegt:

    Mijn mening:

    Zalig de armen van geest,
    want hunner is het Koninkrijk der hemelen.

    Mijn advies:

    Zelfs een dwaas die zwijgt, gaat door voor wijs;
    als hij zijn lippen gesloten houdt, voor verstandig.

  31. Ludwig von Mises Zegt:

    Nog meer inspiratie, over de huizenmarkt:

    “Maar vele eersten zullen de laatsten zijn en de laatsten de eersten.”

    Koop wat je kan betalen, betaal een redelijke prijs, financier lang en betaal af en je zult Mises dankbaar zijn. Lorenzo.

  32. Joselito Zegt:

    @23 Bert
    Rabobank is een solide bank. Rabo waarschuwde ook voor ICE-save fiasco, DNB niet. Rabo waarschuwde voor 10 miljard afschrijvingen bij concurrent ING, DNB niet. Rabo lijkt -met eigenbelang- een betere marktmeester dan DNB, die in deze gevallen consequent achter feiten aanloopt.

    Rabo zal ook weer niet in eigen voet schieten, logisch. Dus waarschuwt Rabo niet voor risico’s op de huizenmarkt, net zo min als de overige partijen in Hogehuizenprijsminnend NL, de overheden voorop.

    De cijfer wijzen erop dat 2010 het jaar wordt van de bruggen: overbruggen of niet kunnen overbruggen, dat is de vraag. Want dat water, dat komt er in de polder en sommigen krijgen het er Spaans benauwd van.

  33. Joselito Zegt:

    @Lorenzo

    als u geen watervrees heeft kunt u mogelijk met geduld om met de woorden van de NVM voorzitter, de heer Hukker, te spreken “meer woning voor uw geld krijgen”.

  34. lorenzo Zegt:

    Ach , ludwig , laat je vermeende slimheid nu eens gelijke tred lopen met de praktijk,ik denk aan het jaar 2008.
    Lorenzo heeft al een aantal schaapjes en heeft geanticipeerd.

  35. lorenzo Zegt:

    ”Koop wat je kan betalen, betaal een redelijke prijs, financier lang en betaal af en je zult Mises dankbaar zijn”

    Goed praten van de aanschaf van een woning in 2008 is jouw case en begrijpelijk zelfs. Het zien als een slimmigheid gaat mij toch echt te ver.
    Ludwig , steek je tijd in de praktijk, dit blog levert geen aanzien verhoging op , je bent anoniem.
    Ik heb ze hier zien gaan en komen…..als het gelijk op is , de volgelingen het wel hebben gehoord .

  36. lorenzo Zegt:

    ”De topic is al bekend, de off topic is veel leerzamer”

    Is dat echt zo ? Daar zijn ander forums voor of hebben ze daar echt verstand van ……en dus niet zo leuk meer en uitgepraat ?
    Ik snap de moderator trouwens ook niet …

  37. Joselito Zegt:

    @35 Lorenzo

    Inderdaad, komen en gaan.
    Mooi moment voor afscheid.

    Joselito had graag een verstandige zet van de staatssecretaris de Jager gezien, afschaf “overwaardebelasting k.k.”, dat zal er dit jaar niet meer kan komen…..

    Joselito heeft zijn punten wel gemaakt, heeft geen zin om door te blijven malen. Einde tweede ronde, Joselito geeft het op, de stier loopt nog steeds doelloos voor zich uit te staren, “er zit een koeienblik in de ogen van de stier.” -als u begrijpt wat ik bedoel.

    Voor meer details over de kunst van het stierenvechten:
    http://nl.wikipedia.org/wiki/Stierenvechten

    Bedankt voor uw inhoudelijke bijdragen, het was leerzaam om een aantal zaken eens op een andere wijze op een rij te zetten dan men doorgaands in de pers leest. Bedankt met name voor verberingen correcties aanvulleningen, daar leert men meer dan dan “zijn gelijk” zien omdat niemand reageert.

    Met de beste wensen voor 2010.
    Joselito “el alto”. (de lange)

  38. Ludwig von Mises Zegt:

    Het gaat morgen 2010 worden, Lorenzo.

    2008, dat was toen je nog voor een procent en een half minder 30 jaar lang kon financieren.

    Joselito

    Nog even en je gaat Lorenzo’s verzoek om mij te bannen seconderen. Is een manier om gelijk te krijgen, maar hebben doe je het er niet mee.

    Mag ik Lorenzo verzoeken om in zijn laatste 3 posts 1, slechts 1 inhoudelijke bijdrage die ook maar zijdelijngs raakt aan de woningmarkt aan te wijzen?

    Weet je wat, kijk ale posts in deze draad er eens op na.

    “Ludwig , steek je tijd in de praktijk, dit blog levert geen aanzien verhoging op , je bent anoniem.”

    Nog een laatste, van prediker: ijdelheid der ijdelheden. Alles is ijdelheid.

  39. Ludwig von Mises Zegt:

    “Einde tweede ronde, Joselito geeft het op, de stier loopt nog steeds doelloos voor zich uit te staren, “er zit een koeienblik in de ogen van de stier.” -als u begrijpt wat ik bedoel.”

    Nog 1 zo’n opmerking en ik pak je aan.

    Begrepen?

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.