Volatiele huizenmarkt bedreiging voor banken en makelaars

Dat de huizenmarkt in Nederland uiteindelijk te maken zou krijgen met de gevolgen van de kredietcrisis leek halverwege vorig jaar al slechts een kwestie van tijd. De na-ijleffecten door verkopen uit de net iets minder kritieke periode in het eerste deel van 2008, de oplevering van nieuw gebouwd onroerend goed en de voortdurende schaarste in de populairste prijsklasse gaven lang een vertekend beeld over de effecten die de economische malaise heeft op één van de belangrijkste onderdelen van het economisch mechanisme in Nederland. De handel in onroerend goed.

Meer dan de helft van alle huishoudens (3.9 miljoen) in Nederland bezat in 2008 een eigen woning. De geschatte totale waarde daarvan (bron: onroerendezaakbelasting) bedroeg vorig jaar (!) meer dan 950 miljard euro. De hypotheekschuld die op de eigen woningen rustte, komt in 2009 neer op bijna 609 miljard euro. De hypothecaire last lijkt overzichtelijk maar als je de wat oudere huizenbezitter -ondanks de crisis veelal nog gezegend met overwaarde en een lage hypotheek- wegstreept blijft er een grote risicogroep met in veel gevallen tophypotheken over. Met naar nu blijkt als onderpand behoorlijk overgewaardeerd onroerend goed. Al telde de fiscus in 2009 nog 24.500 woningen met een WOZ waarde van meer dan en miljoen euro(!)

Nederland stond vorig jaar wereldwijd nog op de tweede plaats als het gaat om jarenlang slecht verklaarbare stijgingen van de huizenprijzen, zo bleek uit berekeningen van het Internationaal Monetair Fonds (IMF). Stagnerende nieuwbouw wordt in Nederland zelf gezien als één van de belangrijkste redenen voor de opstuwing van de huizenprijzen. Het kooppotentieel nam de laatste twee decennia vooral door tweeverdieners toe, het verkoopbare aanbod blijft (zo’n 150.000 woningen) achter. In de jaren 80 werden er jaarlijks gemiddeld 120.000 nieuwe woningen opgeleverd, de laatste jaren zijn dat er gemiddeld 70.000 geweest.

De hypotheekschuld als percentage van het Bruto Nationaal Product is in vergelijking met België ( 40 %), Duitsland ( 45 % ), Ierland ( 65 %), Engeland ( 80 %) en Amerika ( 80 %) in Nederland het allerhoogst ( 98 %). Er zit verder relatief veel vermogen bij een kleine groep huishoudens. Maar liefst 613 miljard (62 procent) van het totale vermogen is in bezit van de 10 procent meest vermogende huishoudens. Bij de 10 procent minst vermogende huishoudens daarentegen zijn de schulden fors groter dan de bezittingen. Zij hebben op dit moment een negatief vermogen van 49 miljard euro. Dat is gemiddeld bijna 70 duizend euro en veelal het directe gevolg van de hypotheek voor de eigen woning. Er zit dus flink wat lucht in de huizenmarkt. Sommige deskundigen zoals het IMF stellen zelfs tussen de 25 en 35%, de bedrijfstak zelf doet collectief aan zakdoekje leggen niemand zeggen of verspreidt selectief ‘bruikbare’ informatie.

“A nod is as good as a wink to a blind horse”

Je kan dus stellen dat financiële instellingen en subsidiair hun oververtegenwoordigde thuisbankier Wouter Bos met geknepen billen zitten wanneer het gaat om de inmiddels toch wel sterk dalende huizenprijzen, halverwege dit jaar al zo’n 6.5 % lager. Eerder deze week werd bekend dat de huizenprijzen in augustus ten opzichte van de zelfde maand in 2008 met 5.6% zijn gedaald. Ook in vergelijking met juli 2009 waren de prijzen fors lager.  In 2008 al boekten financiële instellingen een (bruto)waardeverlies van liefst 278 miljard euro af op de financiële activa. De voor een belangrijk deel ongedekte promesse die het eigen huizenbezit vertegenwoordigt bezorgt bestuurders bij financiële instellingen nu al fantoompijn. Het is daarom dat op het de afgelopen maanden op het nationale lobbycircuit in Den Haag drukker was dan een gemiddelde vrijdagmiddag op de A2 richting Den Bosch. Bankbestuurders drongen aan op hogere hypotheekgaranties waarvoor Minister Wouter Bos inmiddels door de knieën is gegaan. Ook tophypotheken mogen onder kortlopende restricties weer verstrekt worden.

Het verhogen van de nationale hypotheekgarantie door de overheid is echter een doekje voor een slagaderlijke bloeding die niet alleen te laat aangebracht is maar een markteffect heeft dat te verwaarlozen valt. De huizenkoper is meer dan op zijn hoede en zal zich niet laten verleiden door een garantiesysteem waarvoor zijzelf overigens de kosten moeten dragen. De koper is dus niet de bevoordeelde partij maar de wederom minder risicolopende bank! Afschaffing van de overdrachtsbelasting lijkt in dat zelfde kader wellicht interessant maar zal ook niet meer zijn als een druppel op een roodgloeiende plaat. Het maakt even niet uit hoe je de koper probeert verleiden, die wacht op economische opklaringen al zijn met name tweeverdieners nog wel genegen om een huizenaankoop te doen en heeft deze groep nog niet aan populariteit bij banken hoeven in te boeten. Deze groep is feitelijk nog de tweetact motor in deze ernstig haperende huizenmarkt die wel aan normalisatie toe is.

Banken zitten sowieso in een spagaat want enerzijds is men gehouden aan een strenge norm die een hogere hypotheek verstrekking dan 4.5 keer het bruto jaarinkomen feitelijk onmogelijk maakt anderzijds devalueren ze daarmede de waarde van de voor hun significante huizenvoorraad in Nederland omdat hogere inkomens het nu lager in het segment moeten zoeken waardoor het al wankele mechanisme nu definitief verstoord lijkt te zijn. Heel evident zichtbaar want werden er vorig jaar nog pakweg 180.000 huizen verkocht in Nederland, in 2009 is de verwachting dat er minder dan helft daarvan van eigenaar zal verwisselen. Gemiddeld worden er nu al 40% minder huizen overgedragen, in de duurdere segementen (bovende de 450.000 euro) is dat zelfs 80%.

Shake out makelaars

De makelaarsvereniging NVM speelde eerder jaar nog even voor meteorologisch deskundige door tegen beter weten in goed weer op de huizenmarkt te voorspellen. Een voorbeeldje van matig georganiseerd whisfull thinking want volgens Ed van de Bijl, directeur van de landelijke makelaarsvereniging LMV, is de kaalslag al langer aan de gang. Door de dalende omzetten op de huizenmarkt maakt volgens Van de Bijl ruim 20% van de middelgrote makelaarskantoren verlies. Veel andere makelaars zouden genoegen moeten nemen met een inkomen dat onder modaal niveau ligt.  De verwachting is dat een vierde van het makelaarsgilde het bijltje er nog dit jaar bij neer moet gooien.

Volgens de Limburgse NVM-voorzitter Erik Bessems zou er in zijn regio al een faillissementsgolf onder woningmakelaars gaande zijn. ‘Neem Maastricht. Duizend panden staan te koop bij 107 makelaars. En Landgraaf, vierhonderd panden bij tachtig makelaars. Dat zijn geen goede verhoudingen meer.’ Hij denkt dat Limburg in de problemen vooroploopt omdat ‘de markt hier al nooit zo dichtgetimmerd was als elders in Nederland.’ Bessems vermoedt dat de prijsvechters hun inkomsten uit bemiddeling aanvullen met hypotheekbemiddeling en andere diensten. Om consumenten te beschermen tegen uitwassen bij makelaars pleit Bessems voor aangescherpt overheidstoezicht op makelaars. Een hem niet euvel te
duiden preek voor eigen parochie want het ‘vrije’ makelaarsschap is de NVM al langer een doorn in het oog.  Kortom de huizenmarkt verkeerd ondanks de verbloemende publicaties van de diverse belanghebbenden in heel slecht weer. Zoveel is inmiddels wel heel duidelijk…

bron: Marketingfacts

Share Button

84 Reacties

  1. tinus Zegt:

    Fundamenteel is er he-le-maal geen probleem als de huizenmarkt een forse neerwaartse beweging maakt.

    Een grote groep bezitters gaat erop achteruit in overwaarde.
    Daar valt mee te leven denk ik.

    De gelukszoekers die de laatste jaren makelaar zijn geworden gaan failliet. Ook een goede zaak lijkt me. Laat ze een vak leren.

    De banken mogen afschrijven. Pijnlijk, misschien. Maar een essentiele prikkel van het kapitalisme (booms én busts), die tot een toename in efficientie en effectiviteit kan leiden.

    Wat minder programma’s op de buis met als insteek dat als je een opknapper koopt en er een lik verf tegenaan smijt de waarde al met 10.000 is toegenomen.

    Wat minder hebberigheid. Geloof me, op elk verjaardagspartijtje waar ik de laatste jaren ben geweest konden de huizenbezitters niet ophouden te geuren over de stijging van hun stulp. Tijd voor een ander onderwerp!

    De bouwwereld zal weer moeten leren om goed en deugdelijk te bouwen tegen een redelijke prijs. Zelf een bouwkundige onbenul als ondergetekende heeft heel wat nieuwbouwhuizen gezien waar op het eerste oog al vanalles mee mis was.

    Dan zijn er nog de recente kopers, vaak starters, die zich tot in de nek in de schulden hebben gestoken. Ik ben eerlijk genoeg te erkennen dat als het even anders was gelopen ik bij die groep had gehoord. Echter, de lessen van het leven gaan ook op voor de starters. Handtekening gezet onder een tophypotheek, risico aanvaarden. Dus niet een zware prijsstijging incalculeren, maar gewoon de komende jaren niet verhuizen, niet scheiden en misschien wat minder met vakantie. Voor de echt schrijnende gevallen kan er altijd wel een oplossing worden bedacht, bijvoorbeeld een faciliteit waarbij de overwaarde van het huis van pa en moe fiscaal gunstig kan worden ingezet voor de schuld van de kinderen.

  2. snorkel Zegt:

    @tinus (1)

    amen to that brother!

    wel nog even een kritsche noot:
    “Eerder deze week werd bekend dat de huizenprijzen in augustus ten opzichte van juli 2009 met 5.6% verder zijn gedaald.”
    oei, foutje! ik dacht die 5.6% al te herkennen… dat is de daling van aug 2008 op aug 2009, NIET van jul 2009 op aug 2009. nu loopt het Kadaster/CBS ongeveer 2 maanden achter, dus het is eigenlijk het cijfer van jun 2008 op jun 2009… slordig voor een artikel op MarketingFacts… of zie ik het verkeerd?

    dat dit artikel uberhaupt op MarketingFacts staat geeft misschien wel aan dat het grote publiek langzaam maar zeker de ogen opent en de luchtkastelen één voor één uit de wolken beginnen te vallen

  3. huizenhyper Zegt:

    @1,
    Goed stuk.
    Veruit de meesten kochten een huis voor 150.000 euro, en denken nu dat dit 230.000 euro waard is. Dat gaat in enkele jaren dus weer terug naar 150.000 euro. Wat is hier erg aan? De overwaarde verdwijnt. Overwaarde is trouwens een door makelaars verzonnen woord. Overwaarde bestaat niet. Het heeft nooit bestaan. Overwaarde=lucht. Er zit veel lucht (of overwaarde) in de huizenmarkt.

    Zelfs al zakt de gemiddelde woningprijs met 50%, is er nog niet echt iets aan de hand voor velen. Voor de makelaars is het wat minder leuk.

  4. Chantal Zegt:

    Er staat een fout in de tekst. De link over de daling van de huizenprijzen vertelt dat de daling van 5,6% in vergelijking is met de maand een jaar eerder (en dus niet zoals hier wordt gesteld met de maand ervoor).
    Verder een mooi artikel!

  5. H. VAN DRIEL Zegt:

    hEB 3 JAAR GELEDEN EEN HUIS GEKOCHT 100% aflossingvrij.hypotheek 110% mijn hypotheekadviseur zei dat ik het beste een aflossingvrije hypotheek kon nemen, wan de huizen zouden nog gigantisch stijgen. helaas is het tegenovergestelde waar. inmiddels heeft de bank mij een brief gestuurd,met de mededeling dat ik even 32.000 euro moet betalen. i.v.m. waardevermindering.dit geld heb ik niet,en er is nog een dreigend ontsla i.v.m. faillisement bedrijf[ rekening bij dezelfde bank waar ik de hypotheek heb] waar ik werk. ik word hier gestoord van.mijn hypotheekadviseur werkt daar niet meer en niemand kan mij nog helpen, wie heeft advies voor mij ??
    gehuwd 2 kinderen en naast de hypotheek heb ik nog 38.000 euro aan leningen en financieringen.

  6. Ludwig von Mises Zegt:

    H van Driel

    Uw informatie is te weinig om een zinnig advies te geven. Maar het lijkt me dat u actie moet ondernemen, anders dan advies op het internet in te winnen.

    Ik zou u dringend willen adviseren met een financieel adviseur en / of een schuld hulverlener te praten.

    Het is denkbaar in het beste geval dat er een weg uit is als iemand namens u praat met de bank wanneer u voldoende WW rechten heeft opgebouwd en indien uw partner ook werkt en wanneer u een juiste hypotheek constructie heeft. Wanneer u, anders gezegd, aannemelijk kunt (laten) maken dat u aan uw verplichtingen kunt blijven voldoen.

    Als dat niet het geval is, is het nog steeds belangrijk met een professional te praten opmdat u wellicht er verstandig aan doet WSNP te overwegen in verband met de niet woning gerelateerde schulden.

    Wacht niet af, maar spreek met iemand die verstand van zaken heeft.

    Sterkte.

  7. oplettende kijker Zegt:

    @ H van Driel

    Verkoop zelf je huis als de bank het doet ben je slechter af, zoek een baan en neem je verantwoordelijkheid los je schulden zo snel mogelijk af, succes .

  8. Victorino Zegt:

    @1 Tinus Het is maatschappelijke armoede wanneer recente starters de rekening betalen van overwaardewaanzin. We zijn allemaal gebaat bij een stabiele samenleving die ook enigszins voorspelbaar is

    @5 H van Driel Sterkte, suggestie om hulp te zoeken bij schuldsanering. Heeft u NHG?Zuiniger leven hoeft niet minder geluk te betekenen, de meesten onder ons zullen een stap terug moeten doen.

    @6 Volledig eens.

  9. oplettende kijker Zegt:

    @ 6

    ja nou, ik zou toch me huis wel verkopen als ie alleen maar meer in waarde daalt , straks zit meneer H van Driel nog dieper in de schulden.

  10. oplettende kijker Zegt:

    zie je nou , mensen lezen de clausule niet van de bank waarin staat dat als het huis +- 20% in waarde daalt , de bank een flinke som geld kan eisen,ik heb dit trouwens al vaker gezegd maar dat argument werd weggelaten (door sommige mensen) alsof de banken dat toch nooit zouden doen …

  11. ????? Zegt:

    nr5

    U heeft gegokt en verloren.Ik (belastingbetaler) wil er niet voor opdraaien.

  12. kees Zegt:

    @11 Ik (belastingbetaler) wil er niet voor opdraaien.

    Als ingezetene van NL ga je er niet aan ontkomen. Zo zit het systeem in elkaar.

  13. Ludwig von Mises Zegt:

    H van Driel

    Zoek advies van een professional voor u uw huis verpatst op advies van oplettende kijker.

    Laat u niet van streek brengen door ???. Dit soort mensen bestaan nu eenmaal net als de hypotheekadviseur dat u heeft geholpen.

    En vergeet alstublieft niet dat uw relatie en kinderen de echte toegevoegde waarde zijn in uw leven.

  14. kees Zegt:

    Ludwig wie gaat je tegenwoordig redden met 32K (5%waardevermindering?) dan praten we over een hypotheek van minstens 500K. Dan ook nog 38K div……..
    Het is niet een agrarier met een misoogst vermoed ik die het in het volgende jaar weer goed kan maken.

  15. Ludwig von Mises Zegt:

    14 Kees.

    De 30 nogwat K op de woning zullen minder groot probleem zijn dan de 30nogwat overige K.

    Het lijkt me aan lastige situatie. Maar ik heb te weinig informatie.

    Het lijkt me niet verstandig te doe het zelfen. Een paar honderd euro waard aan advies kan veel ellende schelen.

    Voor wat betreft de belastingdruk – het zijn maar getallen in de grand scheme of things…

  16. bankschroef Zegt:

    Wat zouden in de huidige financiële crisis de daadwerkelijk realiseerbare instrumenten van de markt, de banken en de overheid kunnen zijn om de huizenprijzen kunstmatig op het huidige niveau te houden?

  17. Scheefhuurder Zegt:

    @Tinus, mooi gezegd.

    @VanDriel;
    Uw situatie doet enigzins denken aan relaas van DSB-klant, elders op deze site. Hij houdt de bank verantwoordelijk voor zijn onverantwoorde leengedrag, en klaagt samen met lotgenoten DSB aan. Dat is de wereld op zijn kop! Ik waardeer het dat u niet tot deze groep behoort en wens u veel sterkte. Ik betwijfel overigens of u zonder professioneel advies uw huis zomaar te koop moet zetten.
    Huizenkopers hebben m.i. een eigen verantwoordelijkheid, u heeft inderdaad gegokt en verloren. Ik hoop dat uw relaas een waarschuwing is voor de starters die zich momenteel de koopmarkt op laten jagen door makelaarsgilde en andere belangenorganisaties. Starters, laat u niet verleiden door uitspraken als “nu is de tijd om te kopen” en “huis is een goede investering”: ja, natuurlijk is dat zo als je 20-30 jaar blijft zitten maar wat als het tussentijds tegenzit of je na paar jaar al moet verhuizen zonder overwaarde te hebben opgebouwd? Laat u niet gek maken door banken en adviseurs die u maximaal risico laten nemen. En als u toch wilt kopen speel dan op safe, breng eigen geld in en neem spaarhypo. Wat mij betreft heeft de AFM een kraakhelder punt: tophypotheken moeten verboden worden.
    Clowns Hukker en DeLaporte traden vandaag op in het RTL-nieuws: starters maken onvoldoende gebruik van koopsubsidies en startersleningen, ze weten niet eens dat zij er recht op hebben. Enerzijds geeft dit aan hoe onverschillig starters zijn. Als je niet bereid bent om je zelf te verdiepen in de financiele mogelijkheden, risico’s en voorwaarden, moet je uberhaupt geen huis kopen. Anderzijds moeten we gewoon zo snel mogelijk af van al die subsidies. Het werkt marktverstorend en houdt de prijzen kunstmatig hoog. Verder weten NVM en VEH donders goed hoe het huizenspel werkt: als de instroom van starters opdroogt, dan valt de bodem pas echt uit de huizenpiramide. Starters: zie een eigen huis niet langer als het hoogste goed op aarde, bedwing uw hebzucht, ga eerst op wereldreis, blijf jaar langer op kamers wonen, huren is zo gek nog niet. Ik spreek uit eigen ervaring. In mijn studententijd bleef je tot ver in de 20 op kamers en genoot van je (financiele) vrijheid. Tegenwoordig denkt iedere puber te starten in een eigen woning. Welzijn en geluk zitten niet in een koopwoning. Ook een klein huurhuis in de juiste omgeving kan veel voldoening geven, kopen kan altijd nog.

  18. MR Zegt:

    @ H van Driel

    Zie uw lot in zijn contekst. Het financiele systeem stort in elkaar. Het is een wereldwijd fenomeen. U deelt u lot met velen, en dat maakt heel veel uit. Uiteindelijk zitten we allemaal in dezelfde boot. De krisis die dit veroorzaakt maakt allen gelijk. Ondertussen: Blijf gezond en geniet van de kinderen.

  19. tinus Zegt:

    @Victorino,

    Ik ben het met je eens dat we allemaal gebaat zijn bij een stabiele samenleving.
    Echter, het piramidespel dat de prijzen van huizen tot waanzinnige hoogten heeft opgestuwd, heeft juist voor destabilisering van de samenleving gezorgd.
    Het is de wortel van de financiele crisis, het heeft tot wildgroei in de “advies” sector geleid en tal van mensen ondervinden hier nu de financiele gevolgen van.

    Ik zou zeggen dat het de laatste jaren juist voorspelbaarder was dat het feest op enig moment zou eindigen, waarschijnlijk vroeger dan later. Het voert dan geen pas dat degene die voor het irreele (stijgings)scenario zijn gegaan, op basis van het argument dat de samenleving gebaat is bij voorspelbaarheid, moeten worden bijgestaan.

    Er zijn starters geweest die met de rug tegen de muur stonden (keuze tussen jarenlang wachten op een huurwoning of kopen). Evenzo zijn er ook starters geweest die simpelweg dachten dat 5% rendement gegarandeerd is en alles daarboven mooi meegenomen.

    Ik vind dat mensen primair zelf verantwoordelijk zijn voor hun handelingen. De koper heeft de handtekening gezet onder de hypotheek. De koper heeft wellicht goedkopere huizen aan hem voorbij laten gaan, die minder riskant konden worden gefinancieerd, tegen het alternatief van een mooi dik huis voor een aflossingsvrije tophypotheek. Eigen keuze, eigen verantwoordelijkheid. Voor alle scenario’s die zich kunnen voordoen. Een stijging. Maar ook een daling.

  20. Johan Zegt:

    Aan: H. VAN DRIEL

    Overweeg volgende keer om NIET op een rechtse partij te stemmen(CDA,VVD,D66,PVV). Zij zijn namelijk voor versoepeling ontslagrecht, tegen sociale uitgaven. Volgens mij is een diepe recessie het enige wat Nederland kan wakker makken om niet op rechts te stemmen.

  21. chantal Zegt:

    @scheefhuurder
    Wat een tips, blah
    “ga eerst op wereldreis”
    dus dat is geen weggegooid geld?

    “blijf jaar langer op kamers wonen, huren is zo gek nog niet”
    Huren gaan ook stijgen, indexgevoelig… de vraag is dus: gaan huizen meer dalen, dan dat huren gaan stijgen?

    PS. Chantal nr 4 ben ik niet

  22. Indy Jones Zegt:

    Waar is de index op gebaseerd dan, Chantal?

    Hier loopt ook al aardig wat lucht uit: trends.be/nl/econo…2-55290/article.html

    Een Wereldreis weggegooid geld?
    Absoluut niet, dat is een ervaring die je de rest van je leven bij je draagt, een avontuur! Een verhaal voor waar je kinderen telkens weer naar zullen vragen. En dit hoeft echt geen kapitaal te kosten in ieder geval minder dan wat de mensen nu ‘verliezen’!

  23. chantal Zegt:

    dat kan je gemakkelijk opzoeken, waarop ze de index basseren. Probeer zelf een conclusie te maken of hij dan zal stijgen of dalen.

    Deze ook gelezen Indy jones?
    hln.be/hln/nl/928/…lijven-stijgen.dhtml

  24. Indy Jones Zegt:

    Heb je bovenstaand artikel wel gelezen?

    Bij ons (in het oosten) hebben de makelaars de ogen ook nog niet helemaal geopend…

  25. chantal Zegt:

    Ik heb uw bovenstaand artikel gelezen (trends) en dat gaat over winkelruimtes. Bij ons in Belgie woont men in huizen 😉

    En ik weet het, positief nieuws word hier altijd in twijfel getrokken. Illusionisme noem ik het.

  26. Indy Jones Zegt:
  27. chantal Zegt:

    @indy jones
    Ja, dat heb ik gelezen. Raar weer, dat de eigenaar van deze site alles copy-past, en dan 1 ding veranderd.

    “werd bekend dat de huizenprijzen in augustus ten opzichte van juli 2009 met 5.6%”
    moet dus zijn :
    “werd bekend dat de huizenprijzen in augustus ten opzichte van de zelfde maand in 2008 met 5.6% ”

    Laat u dus ook niet vangen aan paniekzaaierij.

    20% daling blijft mijn prognose voor Nederland. En daar kan nog 2 jaar overgaan.

  28. tinus Zegt:

    Chantal,

    Is het weleens in je opgekomen dat er ook een invulling aan het menselijk bestaan valt te geven anders dan centjes verzamelen door huisjes te kopen, te verbouwen en te verhuren?

    Een wereldreis is een prima ervaring. Zeker als je dit combineert met het opdoen van werkervaring in een ander land.

    Bovendien kan een wereldreis in dit tijdsgewricht weleens de beste financiele beslissing zijn.

    Want wellicht stel je daarmee de aankoop van je huis uit met een jaar en daalt de prijs in dat jaar met de kosten van de wereldreis!

  29. kees Zegt:

    @24 chantal.
    Ik hoor dagelijks dat bij kleine bedrijven de pleuris is uitgebroken, ga dus niet beweren dat de zon overal schijnt. Misschien voor het huis, de achtertuin is hier en daar aardedonker. Ik heb het over bedrijven met 5 tot 10 mensen in dienst met salarissen van 40K tot 90K. Omzetverwachting komende halfjaar 100K. Die krijgen voor het weekeinde ontslag; de 2 dga’s gaan het zelf doen en willen het pand verhuren. Enig idee wat dit voor de huizenmarkt betekent? Er zitten hypotheken tussen van 700K.

  30. kees Zegt:

    chantal, 20% daling blijft mijn prognose voor Nederland. En daar kan nog 2 jaar overgaan.

    als er geen handel is komt er ook geen daling. Ben benieuwd wat de overheid er aan gaat doen.
    Kijk even op funda wat er te koop is in bijvoorbeeld Bilthoven boven de 500K. Het topje van wat er in de aanbieding is staat slechts op funda.

  31. lorenzo Zegt:

    De makelaar heeft ons gedwongen , de banken vertelde ons zulke mooie verhalen…
    Ook dit heeft tijd nodig , maar de zelfreflectie moet m.i. nu ingaan. WIJ , de koper , de verkoper zijn het die de touwtjes in handen hebben.
    Het verstoppertje spelen moet eens afgelopen zijn . Wij HADDEN kunnen weten dat deze situatie zich zou voordoen.Ook een facet van het volwassen zijn.
    Ook Marco Borsato HAD kunnen weten ……

  32. Indy Jones Zegt:

    Slechts 20%? Dit is voor de meeste mensen echt teveel lees: @10

    De huizenmarkt ligt geheel en de informatie over hoe het er nu echt voor staat ook. Ik hoorde wel dat deze week een huis verkocht is voor 148k 4 jaar geleden gekocht voor 185k weer zo’n gevalletje…

    De spectaculaire daling huurprijzen in prestigieuze winkelstraten heb ik aangehaalt omdat deze handel nog wel bestaat (nog wel) puur voor cijfers

  33. kees Zegt:

    Ook Marco Borsato HAD kunnen weten ……

    heeft er einde 2008 wel 6,5 miljoen aan overgehouden.

  34. kees Zegt:

    Ik neem aan dat dhr van Driel echt zou kunnen bestaan…….

  35. Victorino Zegt:

    @19 Tinus, vrijwel eens, eigen verantwoordelijkheid voordat de maatschappij individuele problemen maar moet oplossen. Dat is en blijft een leerpuntje.

    “Ik zou zeggen dat het de laatste jaren juist voorspelbaarder was dat het feest op enig moment zou eindigen”
    Klopt. Het was b.v. te voorzien dat Fannie en Freddy in de VS zouden gaan vallen en hier werd ook bij ons in de betere kranten voor gewaarschuwd, welliswaar op indirecte wijze.

    En ander punt is of de juiste mensen dat ook zagen en of ze dat toe wilden geven.
    Voorbeeld:
    In 2003 stuurde ik de hoofdecononoom van van Fortis, nu tevens columnist in DFT precies die vraag. “Met de rente (%) kunstmatig laag (t.o.v. geldgroei %) moeten in huizenprijzen inflatie opgepot zitten, dat gaat fout wanneer de instroom in de huizenmarkt-pyramide stokt. Ziet u dat ook?”
    De econoom stuurde mij na 6 weken een opvallend uitgebreid antwoord met olieprijzen, waaruit moest blijken dat mijn stelling onjuist was.
    Ik heb het antwoord nooit begrepen (en geef meteen als techneut toe Debet en Credit niet van nature goed te gokken, dus dat kan aan mijn gebrekkig inzicht liggen)

    Of dit inzicht nu geleid heeft tot de huidige problemen bij Fortis wil ik niet beweren, ik constateer wel dat de stelling van destijds uit lijkt te komen…..

  36. chantal Zegt:

    @kees28
    Natuurlijk is er iets gaande. Dat de economie kloppen krijgt, is vanzelfsprekend. En als al die kerels waar jij het op hebt, hun ontslag hebben gekregen, dan gaan die verder leven van extra gedrukt geld. Inflatiegeld dus. Gelukkig komt inflatie pas jaren later, daarom kan er 20% daling komen de komende 2jaar (gerekend vanaf dec 2008)

    En het is natuurlijk wel jammer, voor mensen als H van Driel
    Maar deze mensen hebben slecht gebudgeteerd. Iemand die goed budgeteerd, die vangt tegenslagen op.

  37. matthijs Zegt:

    Ben ik de enige die denkt dat de H. van Driel post @5 fake is?

  38. Indy Jones Zegt:

    nee

  39. Indy Jones Zegt:

    maar het gaat wel zo…

  40. Victorino Zegt:

    @36 ik weet ook niet of dit individuele geval (5) echt is, ik hoop het niet.

    Het is waarschijnlijk dat er veel situaties zoals 5 zullen zijn of zullen komen:
    – NHG is er niet voor niets en ook nog eens opgehoogd naar 350 k euro
    – WEW (garantie achter NHG) is van de gemeenten naar het Rijk gegaan. Dat is ook niet voor niets
    – werkloosheid is nu niet historisch hoog, wel fors opgelopen en lijkt verder op te lopen
    – de gemiddelde huizenprijs gedeeld door Jan Modaal is fors gestegen de laatste jaren

  41. matthijs Zegt:

    @38 Er zullen gevallen zijn die zo gaan. Maar de andere pak ’em beet 90% die zijn baan wel houdt en gewoon zijn lasten kan blijven betalen zullen er afgezien van het feit dat ze geen nieuwe leaseauto mogen bestellen en er een van een ontslagen collega moeten “oprijden” niet zo veel van merken. Wellicht stellen ze het “doorstromen” van een tussenwoning naar een drive-in of twee-onder-een-kap met wat meer ruimte uit.

  42. Victorino Zegt:

    @39 Aanvullend:
    – het aantal maal bruto inkomen dat mag worden uitgeleend (tophypotheek) is ingeperkt, met een aantal excepties.
    – Nederland is qua Hypotheekschulden gedeeld dor wat we met zijn allen verdienen de grootste schuldennatie ter wereld, zulke macro-cijfers zijn natuurlijk opgebouwd uit werkelijke situaties van mensen.

  43. Indy Jones Zegt:

    En wat als de waarde van het onroerend goed zover is gedaald dat het de hyptheek niet meer dekt?

  44. Indy Jones Zegt:

    Sinds 2007 wordt de WOZ-waarde jaarlijks opnieuw vastgesteld.

    Het zal mij benieuwen….

  45. Victorino Zegt:

    @42 Dan duurt het nog even voordat er overwaarde ontstaat en zolang de hypotheek doorloopt is er niets aan de hand.

  46. over and out Zegt:

    Ondertussen zijn de vraagprijzen voor woningen in onze omgeving behoorlijk gemiddeld al zo’n 18%!!! VRAAGPRIJZEN VERKOPEN HO MAAR….

  47. Victorino Zegt:

    @45 Want wie nu instapt wordt gevraagd om de fantastische papieren overwaarde van de vorige bewoner(s) te betalen. U kunt nu op die vraag ingaan of uw antwoord uitstellen.

    Als de hele huizenbezittende maatschappij jarenlang meer kapitaal opbouwt uit stijgingen van vastgoed dan door te kunnen sparen uit arbeid (na aftrek leven), tja dan is er Gratis Geld.

    Gratis Geld, rente op of rond de nul, vraag het de Japanners en de IJslanders die met carr-trades dachten te profiteren van Gratis Geld.

    Gratis Geld kan niet, geld is nu juist bedoeld om welvaart te verdelen…..

  48. tinus Zegt:

    @Victorino,

    Volgens mij zit het wel goed met jouw inschattingen.

    Wat de kritische vragenstellers met elkaar gemeen hebben is dat zij het minste belang hadden bij instandhouding van de piramide.

    En dus het zelfbedrog van de hosannah-roepers konden doorzien.

    Want daar hebben we hier mee te maken, zelfbedrog op een schaal die we nog niet eerder zijn tegengekomen.

    Of de econoom was zo verblind door de waan van de dag dat hij de economische wetmatigheden negeerde.
    Of de econoom wist diep van binnen ook wel dat het feest eens zou ophouden, maar was het in het belang van zijn organisatie en daarmee in zijn belang om het hosannah zo lang als mogelijk te blijven verkondigen. Een soort van Prisoner’s dilemma.

    De mensen en organisaties die profiteren van bubbles zullen er alles aan doen om tot het laatst mogelijke moment de bubble in stand te houden.

  49. Victorino Zegt:

    @Tinus. Helemaal eens.

    Prima dat iedereen zijn belangen voor ogen houdt, prima dat met deelwaarheden beeldvorming beinvloed wordt, dat is het spel.

    Alleen met Kaster en DNB en onze totale Hypotheekschuld van 1004 Miljard (!), herzieningen van 180 miljard die onvolledig zijn. Dat gaat te ver, er zijn in het verleden door de lage rente risico´s gelopen die nu (twee banken genationaliseerd, wat komt er nog, HBU lijkt voorspeller zwaar weer) uit de klauwen gelopen zijn. En niemand heeft het gedaan, en de samenleving betaalt !!!
    “Niet fijn, bedankt”

    Inderdaad en ook ik speel mee, wel graag met cijfers en bronnen, zodat we feiten en meningen over die feiten kunnen onderscheiden.

  50. Victorino Zegt:

    “De mensen en organisaties die profiteren van bubbles zullen er alles aan doen om tot het laatst mogelijke moment de bubble in stand te houden.”

    vertaalt naar toekomst

    “De mensen die betaalden voor van bubbles zullen er alles aan doen om tot het laatst mogelijke moment hun verliezen niet te hoeven nemen.”

    Wie het laatst lacht, lacht het best. Wie het laatst liegt, betaalt het gelach….

  51. Victorino Zegt:

    Het gelach van anderen, ookwel het gelag.

  52. jeroen Zegt:

    Buren ondervinden wat in het artikel staat: bezitten twee huizen, meest recente aankoop in dec08, andere staat ruim een jaar in de verkoop voor 289K. Weinig animo en zij die wel interesse hebben krijgen financiering niet rond. Tja, wat moet je dan?

    Zakken in prijs natuurlijk, maar wie weet willen zij dat wel maar KUNNEN zij dat niet.

    Ook een voorbeeld van teveel risico nemen, net zoals een 100% aflossingsvrije hypotheek. Tja, ook zelf blijven nadenken.

    Party voor de snelle makelaars is over…

    Hoe heeft dit alles zover kunnen komen?

  53. Victorino Zegt:

    51 Friesland Bank heeft het motto “Wollen is Kennen” (willen is kunnnen). Alternatief voor uw buren is om gewoon twee huizen aan te houden, lijkt me logisch.

    Het heeft zo ver gekomen doordat iedereen de stoelendans deed en bleef meelachen:
    – FED (USA: kunstmatige lage rente, m.n. Greenspan)
    – ECB (lage rente)
    – DNB (toezichthouder greep niet in ondanks IMF)
    – Politiek (uiteindelijk verantwoordelijk, ook voor toezichthouders)
    – Banken (marge en bonussen over uitgeleend geld)
    – hypotheekadviseurs (afsluitprovisie, tot wel 6% over de hoofdsom)
    – gemeenten (grondrpijs inkomsten)
    – grondspeculanten (helpen de gemeente)
    – iedereen die graag overwaarde in en groter/nieuwer/beter huis stopt, dat waren er velen
    – makelaars (helpen het publiek in overtuiging, om de stap ook echt te zetten)

    Kortom: “wir haben es nicht gewusst”, het waren alle anderen !

  54. Victorino Zegt:

    Stoelendans:
    Wie het laatst lacht, lacht het best. Wie het laatst liegt, betaalt het gelag (het gelach van anderen).

    Het duurt alleen jaren voordat we hier allemaal aan gewend zijn (verliezen durven nemen), de huizenprijzen zullen nu de beweging eenmaal ingezet is, nog lang in het verdomhoekje blijven zitten.

    In Japan hebben “Bad Loans” bij banken tot langdurige deflatie geleid, verliezen nemen gaat nameijk niet vanzelf en zeker niet als niemand ingrijpt.

    Zie eerdere post: in Duitsland is een deflatie van 6,9% (bron DFT).

  55. sven Zegt:

    Over 4,5 jaar zijn we 70% gedaald vanaf feb. 2008.

  56. Fred. Zegt:

    Beste Sven, nr 54,
    Dus u denkt dat de mensen die hun baan houden (ca 90-95%) over 4,5 jaar voor een appel en een ei op de 1e rang kunnen wonen?
    Dat een grachtenpand dat nu een miljoen euro kost voor bijna iedere 2-verdiener te betalen zal zijn?
    Ik hoop en droom het met u mee, maar ik droom ook al jaren van het winnen van de loterij…..

  57. spaarvarken Zegt:

    Best Fred of een grachtenpand te betalen is voor bijna iedere 2-verdiener weet ik niet. Maar voor de mensen die spaarcentjes hebben in ieder geval wel…

  58. spaarvarken Zegt:

    Het wordt weer oktober de blaadjes gaan vallen en …..

    ….. kijk eens wat er op de beurs gebeurd!

  59. tinus Zegt:

    Hoi Sven,

    De daling zal fors zijn maar niet zo fors.
    70% is alleen denkbaar als half Nederland zonder werk zit.

    Laten we hopen dat dit scenario niet uitkomt.

    Fred,

    Grachtenpanden zijn courant. Minder courant zijn de tussenwoningen. Dertien in een dozijn huizen, die de laatste 15 jaar, vanwege de zeepbel, twee keer over de kop zijn gegaan. En ook nog eens met het verstrijken van de jaren onderhoudsgevoeliger worden. onderhoudsgevoeliger worden. De prijsdaling zou daar best eens stevig kunnen zijn.

    Mits de overheid natuurlijk niet met allerlei steunmaatregelen komt, bedoeld om de markt in de stratosfeer te houden. Want daar houd ik echt mijn hart voor vast, voor grappenmakerij die de klap alleen maar uitstelt en zodat die tzt nóg harder aankomt. Maar ja, het CDA zit tot aan de elleboog in het anushol van de bouwwereld, dus je weet het nooit…

  60. kees Zegt:

    We moeten even wachten wat Elco Brinkman er van vindt.

  61. Fred. Zegt:

    Beste Tinus,
    Ik ben het met u eens, maar raak nu toch wel in de war: Is het niet zo dat op deze site telkens die grachtenpand-index gehanteerd wordt om aan te geven dat de prijzen zullen zakken?

  62. Riko Zegt:

    @ 54 Fred,

    Ik ben het met je eens dat de gemiddelde daling echt geen 70% wordt.
    Echter met naast een gemiddelde daling van 20% de afschaffing/forse inperking HRA -/-10%, afschaffing overdrachtsbelasting -/-6%, op executieveiling -/- 30% en negatieve verschillen in bepaalde regio’s en prijsklasses zullen er wel degelijk koopjes voor 70-75% onder de top van juni 2008 te pakken zijn 😉
    Het devies is duidelijk: SPAREN!

  63. Fred. Zegt:

    Maar wij willen graag een grachtenpand en niet een woning in een ‘bepaalde regio’.
    Dus helaas voor ons….

    Afschaffen overdrachtsbelasting zal overigens eerder een prijsopdrijvend effect hebben.

  64. Riko Zegt:

    @62 Fred,

    Ja man huizenverkopers die hun huis aan de straatstenen niet kwijt kunnen gaan meteen de prijs verhogen als de overdrachtsbelasting wordt afgeschaft…..zucht

  65. slurf Zegt:

    Het ‘monetair beleid’ van onze overheden, centrale banken en particuliere banken is niets minder dan geldzwendel. Hieraan dreigt onze economie ten onder te gaan. Het huidige, “Keynesiaanse” economische beleid brengt onze toekomst in gevaar.

    Groei van de economie betekent in het huidige systeem in feite alleen maar ‘hogere uitgaven’. Het lot van de burger ligt nu gewoon volledig in handen van degene die de geldpers bedient. En we weten sinds een jaar allemaal hoe betrouwbaar die zijn.

    De welvaartsgroei van de afgelopen decennia is dan ook verre van duurzaam. En dat zal de komende jaren wel blijken. Er is maar een weg en die gaat hard omlaag.

    En de remedie die de hoge heren voor ons in petto hebben is nog erger dan de kwaal; nog meer geld drukken en nog meer overheidsingrijpen in de vrije markt. Hoe lang kunnen ze hier nog mee doorgaan?

    Voorlopig nog heel lang. Want de mainstream media liggen allemaal aan het overheidsinfuus en weigeren hier aandacht aan te besteden. Hoe moet de grote massa dan ooit gaan begrijpen dat het probleem niet zit in de hoge bonussen en de vrije martkwerking, maar in het zgn. monetaire beleid?

    Niet dus, want van het onderwijs hoeven het ook niet meer te verwachten. En zo kunnen we nog wel even doormopperen. We laten de volgende generaties een grote puinzooi na. Na ons de zondvloed…

  66. michzelluf Zegt:

    64 slurf

    zeg maar 400 jaar…niks anders dan corruptie en manipulatie en vooral op het einde van een systeem…nr’tjes 289 e.v. is op komst.

  67. michzelluf Zegt:

    62 Fred.

    Prijsopdrijvend effect afschaffing….????!!!???

    dat moet je echt uitleggen

  68. michzelluf Zegt:

    61 Riko

    Een devies is duidelijk: er is niks duidelijk!

    Je bent afhankelijk van de mannen achter de knoppen…

    Misschien is sparen wel niet de beste optie. Ik kan zo een aantal redenen noemen…

  69. michzelluf Zegt:

    61 Riko

    Ik neem aan dat je op de hoogte bent van het feit dat huizenprijzen in crisistijd vaker tot onder de 20% van de oorspronkelijke waarde gezakt zijn.

  70. Fred. Zegt:

    @ Michezelluf:
    Wanneer een koper bereid is 100k + 6% overdrachtsbelasting te betalen, zal hij dus na afschaffing van deze belasting bereid zijn 106k te betalen. Maakt voor hem/haar niet uit hoe het heet, hij/zij kijkt alleen naar zijn/haar portemonnee.

  71. snorkel Zegt:

    @Fred (69)

    vind je het erg als ik dat durf te betwijfelen? waarom denk je dat reisbureaus en vliegmaatschappijen al jaren lang adverteren met goedkopen tripjes naar exotische oorden… maar daarbij even vergeten de luchthavenbelasting, en allerlei bijkomende kosten bij te vermelden?

  72. kees Zegt:

    @ 69 dat ging nog op in de tijd van de prijsstijgingen ..

  73. Ludwig von Mises Zegt:

    68

    Je bedoelt toen de goudstandaard nog bestond?

  74. kees Zegt:

    71

    wil je van mijn naam afblijven s.v.p.

  75. kees Zegt:

    haha ja en jij van mijn naam , je bent niet de enige op de wereld die kees heet .

  76. michzelluf Zegt:

    72

    Uiteraard ja…

    Een scenario wat ik denk…
    Een daling nominaal en de kans op een versterkte daling neemt snel toe met HRA (vermindering) + rente die over 1 jaar omhoog gaat….

    Totdat de (hyper)inflatie gaat toeslaan, houden we nominaal gezien een daling zoals nu aan de gang is.

    Kredieten verkrijgen daar draait het om…

  77. kees Zegt:

    @75 Hyperinflatie, grote werkloosheid, lage produktie, rentelasten stijgen; mag ik het zo samenvatten?
    Voorlopig is de rente 1.8 bij van Lanschot aflossingsvrije hypotheek. Gisteren een dga gesproken waar het personeel dit jaar de deur uitgaat. Mijn vraag over de hypotheek werd helemaal niet moeilijk over gedaan: 2miljoen voor 18K! Die rente is sinds het afsluiten in 1998 alleen maar omlaag gegaan. Conclusie is wat mij betreft: geld is geen markt maar politiek.

  78. matthijs Zegt:

    @74, anders noemt een zich gewoon kees en de andere mafkees, kunnen we ze uit elkaar houden.

  79. michzelluf Zegt:

    @76

    Doordat er geen/minder kredieten worden uitgegeven sparen mensen automatisch en dat is wat de FED wil. Daarna KAN dus de rente omhoog zodat niet alles instort en mensen hun schulden blijven betalen.

    Vet op de botten kweken voor wat komen gaat/moet.

    Of is dit onzin?

  80. kees Zegt:

    @77 Ik heb hier eerder iets gelezen dat sparen asociaal is, althans de achterliggende gedachte daarvan.

    Banken moeten vet op de botten krijgen met al dat gratis geld (niets waard dus); het zijn zelfs geen papieren instellingen maar digitale bedrijven. Een soort van spookinstellingen 😉
    Is er geen “secondlife” van die wereld?

  81. Dikkiedik Zegt:

    @chantal, 26

    Dat is wel erg kort door de bocht. Het oorspronkelijke artikel is intussen veranderd, zoals je ook onderaan het artikel had kunnen lezen. Overigens was het na een e-mailtje op deze website ook geregeld. Niet zo wantrouwend!!!

  82. Fred. Zegt:

    Beste Snorkel, nr 70,
    Nee hoor, ik vind het niet erg dat u dat betwijfelt. Ik heb alleen gezien dat in ons appartementencomplex 3 appartementen alledrie een jaar te koop stonden en op het moment dat de overdrachtsbelasting werd afgeschaft deze alle 3 binnen 1 maand verkocht waren. En nee, alledrie hebben ze hun minimale prijs die ze ervoor wilden hebben niet verlaagd. Kennelijk werkt het dus in de praktijk wel zo. Wij overwegen nu dus ook ons appartement nog voor 1 januari te verkopen, scheelt al gauw 10.000 euro.

    En trouwens, bij low-cost-airlines-vliegtickets worden wij, zoals velen inderdaad gelokt door schijnbaar lage tarieven, maar uiteindelijk leg ik de prijs onderaan de streep naast elkaar alvorens ik beslis (zoals volgens mij iedereen).

  83. Hans Zegt:

    @H. van Driel

    Een “eigen”huis met een 100%aflossingsvrije hypotheek?
    Wat is er nou precies zo eigen aan uw huis?

  84. kees Zegt:

    @83 Wat is er nou precies zo eigen aan uw huis?

    “de buitenkant”

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.