Ernst & Young: huizenprijzen kunnen dalen tot 30%

Ernst & Young schetst een apocalyptisch scenario voor de Nederlandse huizenmarkt. In hun doemscenario dalen de prijzen tot wel 30%.

Het Financieele Dagblad

Share Button

104 Reacties

  1. ll Zegt:

    ” Daar staat een nationale hypotheekschuld van € 1000 mrd tegenover.”

    Juan kom der maar in, hier staat het zwart op wit 1000 mjd. , gepubliceerd door een accountant 🙂

  2. Ralph Zegt:

    Dus zelfs als de woningen 30% dalen zijn ze nog meer waard dan de hypotheekschuld. En dat met ons hoge spaarsaldo. Maar goed, Nederland met Duitsland en België vergelijken gaat niet zo makkelijk. Wij hebben véél minder bebouwbare grond per inwoner, een heel ander fiscaal stelsel, etc.

  3. Claude Zegt:

    @1 Ja, arme Juan. Dit zal hem wel veel siesta’s uit zijn slaap gaan houden.

    @2 Zullen we dat eens per generatie berekenen? (geldt trouwens ook bij 600 mrd, maar dat terzijde)

  4. Joost Zegt:

    @2
    30% van 1400 miljard is 420. Dus dan zijn de woningen net iets minder waard dan de schuld.

    @2 en 3
    Tja, de hypotheekschuld is nogal scheef verdeeld…

  5. Claude Zegt:

    Presentatie Ernst & Young hier te vinden: ey.com/Publication…e%20EY%20PROVADA.pdf

    Belangrijkste bullet-points:

    * De leegstand van kantoren wordt geschat op ca.7 miljoen m2 – Een groei van de leegstand de komende jaren naar 10 á 11 miljoen vierkante meter (25 á 30 %) wordt niet uitgesloten – Veel daarvan is structureel van aard

    * De omvang van het bedrag dat op Europees niveau in de komende drie jaar moet worden geherfinancierd bedraagt
    ca €900 miljard (bron: CBRE). Ca 50% daarvan vervalt binnen twee jaar en 50% is een probleem. Herfinanciering vaak niet mogelijk voor meer dan 80%

    * De kritiek omtrent taxaties is nog niet uitgewoed. Volgens RICS wijken 35% van de taxaties meer dan 10% af van latere verkoopwaarden

    * Totale huizenprijzen huidige LTV: 76%. Totale woningschulden: ergens rond 1.050 miljard euro (grafiek, eigen schatting). Bij daling van 30% komen de totale huizenprijzen uit op zo rond de 970 miljard euro (grafiek, eigen schatting). Werkelijke cijfers zijn slechter aangezien ook hypotheekvrije woningen mee zijn genomen. In De USA was de gemiddelde LTV van de subprime leningen 90%. Nederlands subprime probleem?

    * De Feiten: De totale waarde van het Nederlands woningen bezit bedraagt ca 1.400 miljard, dat is ruim 2 keer ons BNP. Aantal woningen ruim 7 miljoen waarvan ruim 2 miljoen in bezit woningcorporaties. De hypotheek schuld bedraagt ca 1.000 miljard, woningcorporaties voegen daar een kleine 70 miljard schulden aan toe. De NHG garandeert op dit moment een totaal vermogen van meer dan 110 miljard euro. 50% van alle hypotheken zijn aflossingsvrije hypotheken. Bijna 25% van alle hypotheken (in euro‘s) hebben een variabele rente. Nog eens 30% van de totale Nederlandse hypotheekschuld staat voor 1 tot 5 jaar vast en dient dus op korte termijn geherfinancierd te worden. Bovendien is de hypotheekschuld enorm. Veel mensen leenden 110% of in sommige gevallen zelfs 120% van de koopsom

    * Mogelijke oplossingen. In ruil voor rentekorting, aflossingsvrije hypotheken omzetten in aflosbare hypotheken. Afschaffing overdrachtsbelasting. In stand houden hogere NHG. Afschaffen maximum spaarhypotheek. Doorstromen faciliteren door inruil mogelijk te maken tegen bijvoorbeeld 90 procent taxatiewaarde (nationaal inruilpotje). Of moet de BV Nederland een verlies nemen wat op kan lopen tot honderden miljarden euro‟s?

  6. Claude Zegt:

    Presentatie Ernst & Young hier te vinden: ey.com/Publication…e%20EY%20PROVADA.pdf

  7. Claude Zegt:

    Belangrijkste bullet-points:

    * De leegstand van kantoren wordt geschat op ca.7 miljoen m2 – Een groei van de leegstand de komende jaren naar 10 á 11 miljoen vierkante meter (25 á 30 %) wordt niet uitgesloten – Veel daarvan is structureel van aard

    * De omvang van het bedrag dat op Europees niveau in de komende drie jaar moet worden geherfinancierd bedraagt
    ca €900 miljard (bron: CBRE). Ca 50% daarvan vervalt binnen twee jaar en 50% is een probleem. Herfinanciering vaak niet mogelijk voor meer dan 80%

    * De kritiek omtrent taxaties is nog niet uitgewoed. Volgens RICS wijken 35% van de taxaties meer dan 10% af van latere verkoopwaarden

    * Totale huizenprijzen huidige LTV: 76%. Totale woningschulden: ergens rond 1.050 miljard euro (grafiek, eigen schatting). Bij daling van 30% komen de totale huizenprijzen uit op zo rond de 970 miljard euro (grafiek, eigen schatting). Werkelijke cijfers zijn slechter aangezien ook hypotheekvrije woningen mee zijn genomen. In De USA was de gemiddelde LTV van de subprime leningen 90%. Nederlands subprime probleem?

  8. Ronfin Zegt:

    @2 Ralph

    “Dus zelfs als de woningen 30% dalen zijn ze nog meer waard dan de hypotheekschuld. En dat met ons hoge spaarsaldo”

    Wat een onzin, dat zou alleen maar opgaan als 1 individueel 1 hypotheek voor alle woningen in Nederland heeft afgesloten en ook nog eens al het spaargeld bezit.
    Na een 30% daling gaat de hele woningmarkt en een heleboel mensen daarbij op de schop.
    Leg jij maar eens uit aan mensen die hun huis nu al een, twee, drie jaar te koop hebben staan en inmiddels zover in prijs gezakt zijn dat zij hun hypotheek niet meer geheel kunnen aflossen dat er helemaal niets an de hand als er nog eens 30% vanaf zal gaan voordat zij hun huis misschien een keer kwijt raken.

    Ik heb binnen dit forum al eens een keer eerder gezegd dat je een balang hebt dit soort PRO huizenmarkt en blijf maar kopen opmerkingen te maken. Denk dat je makelaar bent, en je mag van alles vinden maar er zijn grenzen hè

  9. Claude Zegt:

    EY-presentatie dus hier, scuzi ey.com/Publication…e%20EY%20PROVADA.pdf

    Belangrijkste opmerkingen over commercieel vastgoed.

    De leegstand van kantoren wordt geschat op ca.7 miljoen m2. Een groei van de leegstand de komende jaren naar 10 á 11 miljoen vierkante meter (25 á 30 %) wordt niet uitgesloten. Veel daarvan is structureel van aard

    De omvang van het bedrag dat op Europees niveau in de komende drie jaar moet worden geherfinancierd bedraagt
    ca €900 miljard (bron: CBRE). Ca 50% daarvan vervalt binnen twee jaar en 50% is een probleem. Herfinanciering vaak niet mogelijk voor meer dan 80%

    De kritiek omtrent taxaties is nog niet uitgewoed. Volgens RICS wijken 35% van de taxaties meer dan 10% af van latere verkoopwaarden

  10. Claude Zegt:

    Belangrijkste opmerkingen over huizen.

    Totale huizenprijzen huidige LTV: 76%. Totale woningschulden: ergens rond 1.050 miljard euro (grafiek, eigen schatting). Bij daling van 30% komen de totale huizenprijzen uit op zo rond de 970 miljard euro (grafiek, eigen schatting). Werkelijke cijfers zijn slechter aangezien ook hypotheekvrije woningen mee zijn genomen. In De USA was de gemiddelde LTV van de subprime leningen 90%. Nederlands subprime probleem?

    De Feiten: De totale waarde van het Nederlands woningen bezit bedraagt ca 1.400 miljard, dat is ruim 2 keer ons BNP. Aantal woningen ruim 7 miljoen waarvan ruim 2 miljoen in bezit woningcorporaties. De hypotheek schuld bedraagt ca 1.000 miljard, woningcorporaties voegen daar een kleine 70 miljard schulden aan toe. De NHG garandeert op dit moment een totaal vermogen van meer dan 110 miljard euro. 50% van alle hypotheken zijn aflossingsvrije hypotheken. Bijna 25% van alle hypotheken (in euro‘s) hebben een variabele rente. Nog eens 30% van de totale Nederlandse hypotheekschuld staat voor 1 tot 5 jaar vast en dient dus op korte termijn geherfinancierd te worden. Bovendien is de hypotheekschuld enorm. Veel mensen leenden 110% of in sommige gevallen zelfs 120% van de koopsom

    Mogelijke oplossingen. In ruil voor rentekorting, aflossingsvrije hypotheken omzetten in aflosbare hypotheken. Afschaffing overdrachtsbelasting. In stand houden hogere NHG. Afschaffen maximum spaarhypotheek. Doorstromen faciliteren door inruil mogelijk te maken tegen bijvoorbeeld 90 procent taxatiewaarde (nationaal inruilpotje). Of moet de BV Nederland een verlies nemen wat op kan lopen tot honderden miljarden euro’s?

  11. hugo Zegt:

    @2

    ”Wij hebben véél minder bebouwbare grond per inwoner,”

    Ach, een ietwat oud rapport van het CBS;
    ”Zo’n maat voor de
    bewoningsdichtheid is het aantal inwoners
    per oppervlakte-eenheid bebouwd land. Die
    bebouwing beslaat ruim 880 vierkante kilometer,
    bijna drie procent van het totale landoppervlak
    van Nederland.”
    Wat een schaarste, of is die gewoon middels zoning gemaakt?
    cbs.nl/NR/rdonlyre…06F7/0/index1168.pdf

  12. Johan Zegt:

    Wat is er eigenlijk relevant aan de “hoge spaarquote”? Als Jantje voor 1 miljoen schuld heeft, is een spaartegoed van 500.000 bij Pietje toch irrelevant? Idem voor de schuldenzeepbel hier; als mensen zoveel sparen, waarom dan nog lenen? En die “vette pensioentegoeden” die tegenover de hypotheekzeepbel staan, zijn drijfzand.

  13. Vedder Zegt:

    @2 Ralph,

    980 < 1000 mld. Is dat een probleem, lijkt me wel ja. Veel "eigenaren" zullen in dat geval onder water komen te staan. Gek hè, 20 jaar gratis geld en nu komt er alsnog een rekening. Beetje wrang alleen dat die grotendeels betaald gaat worden door hen die het minst uit de ruif hebben gegeten.

    En inderdaag Nederland kun je niet zo makkelijk met Duitsland en Belgie vergelijken. Daar hebben ze enig verstand waar het de woningmarkt betreft. Hier wordt het aanbod van grond kunstmatig beperkt. Dat, samen met ons fiscaal stelsel, lage rente, financiele deregulering en tal van kunstgrepen door de overheid heeft zijn ontwrichtende uitwerking niet gemist. Oh ja, en ondertussen wonen we in huizen van prutkwaliteit.

  14. Okkie Zegt:

    @12
    Laat het verschuiven van geld van Pietje naar Jantje maar aan ons kabinet over.

  15. Nou Zegt:

    @IL (en Juan dus blijkbaar)

    In de presentatie(grafiek pagina 12) kun je zien dat de schuld meer is dan 1 biljoen. Eerder 1.1 biljoen

  16. Maria Zegt:

    @2 Ralph

    Je hebt over een kleinigheid heen gelezen:

    Werkelijke cijfers zijn slechter aangezien ook hypotheekvrije woningen mee zijn genomen.

  17. ll Zegt:

    @ 15 Nou, ik kan deze link niet openen ERROR, wat staat erin please ?

  18. Maria Zegt:

    En onderstaand is ook een goeie, vooral dat van de BV Nederland:

    Mogelijke oplossingen
    ►In ruil voor rentekorting, aflossingsvrije hypotheken omzetten in aflosbare hypotheken
    ►Afschaffing overdrachtsbelasting
    ►In stand houden hogere NHG
    ►Afschaffen maximum spaarhypotheek
    ►Doorstromen faciliteren door inruil mogelijk te maken tegen bijvoorbeeld 90 procent taxatiewaarde (nationaal inruilpotje).
    Of moet de BV Nederland een verlies nemen wat op kan lopen tot honderden miljarden euro‟s?

  19. Maria Zegt:

    Ik heb het bij het vorige topic al geschreven:

    De geest is uit de fles!!!

  20. ll Zegt:

    Ik heb nou 3 computers geprobeerd, krijg steeds ERROR 400

  21. Maria Zegt:

    Jaap,

    Ik was net een mailtje in verband met het “cijfertje” in de zijlijn aan het maken maar ik zie dat dat al verandert is van 632 miljard in 1000 miljard hypotheekschuld.

    Ik zou haast zeggen: “God save the Queen”.

  22. Nou Zegt:

    @il,

    er is een staafdiagram, dus de accurate waarde is niet 123 af te lezen. Er staat bij woningschulden. Elders staat nog iets over dat huishoudens 1000mld “hebben” en 70mld voor de woningcooperaties.

  23. ll Zegt:

    Hier het hele verhaal van Juan, om nog even terug te lezen 🙂

    huizenmarkt-zeepbe…dse-hypotkeekschuld/

  24. hugo Zegt:

    @18 (Maria)

    Ik denk niet dat de eigenaren van de BV dat verlies gaan nemen maar dat verlies, zoals gebruikelijk, gaan afwentelen op de inkomsten genererende ‘assets’ welke eigendom zijn van de BV (aka het verstandige deel van de bevolking).

  25. ll Zegt:

    Dank Nou 🙂

  26. Claude Zegt:

    @ll De link in het bericht werkt wel. Het verschil in m2-prijs tussen NL en B/D is trouwens ook schokkend. Toch bijzondere grond, die Nederlandse klei-grond.

  27. ll Zegt:

    @ Claude, zeer byzondere grond, onze huisjes zijn gebouwd op drijfzand 🙂

  28. Claude Zegt:

    Uit het rapport: “Overheid boekt af op grondposities, waarbij volgens de tweede kamer verliezen kunnen oplopen tot €3,0 miljard”

    Is dit inclusief of exclusief woco’s?

  29. Juan Belmonte Zegt:

    @1 Il 3 Claude

    Ja, arme Juan. Dit zal hem wel veel siesta’s uit zijn slaap gaan houden.

    Juan slaapt rustig, ook als accountants getallen publiceren die wel kloppen.:P
    Vooralsnog is 1 bron een opvallende, net na het aantreden van een nieuwe DNB president. Maar het kan ook gewoon een typefout zijn.

    Hoe kan het anders dat er in datzelfde artikel in FD -doorgaans een betrouwbare bron- geen link wordt gelegd met bruto dan wel netto nationale hypotheek dan wel de DNB statistieken van 630 Miljard ?

    Als de statistieken van CBS (gemiddeld 65% hypotheek tov WOZ waarde) doortrekken naar 1400 Miljard woningwaarde, dan zit men op 900 miljard. Het blijft niet aansluiten allemaal, één groot cijferfeest.

    Buenas noches, vergeet ook niet goed te blijven slapen 🙂

  30. Juan Belmonte Zegt:

    Het lukt Juan overigens niet de link naar Ernst and Young werkend te krijgen, het zal de leeftijd zijn, een bijwerking van ouderdomsjicht is niet alleen een vertraagd wappervermogen, tevens schijnt dat door te kunnnen stralen naar links op het internet, Juan begrijpt het allemaal ook niet helemaal, de jeugd komt er wel mee.

    Maar eerst maar eens de wereld aan de binnenkant van Juan’s ogen bekijken. 🙂

  31. hugo Zegt:

    Ik ben pas zeer recent op de hoogte van de (potentiële) omvang van paalrot in delen van NL. Schattingen lopen uiteen tussen de 150k en 500k woningen welke getroffen zijn met paalrot. 60k woningen in Rotterdam en 65k Pleuro herstelkosten per woning. Zie bijvoorbeeld waterforum.net/com…rot-immens-probleem-

    Kan dit een zwarte zwaan zijn? Mocht iemand er meer van weten hoor ik dat graag.

  32. ll Zegt:

    @ Claude het volgende rapport is ook al veranderd ;), in het origineel stond 2.5 miljard af te boeken verliezen door gemeenten. 🙂

    fakton.nl/organisa…%20te%20halveren.asp

  33. ll Zegt:

    Valt wel meer hoor Juan, mijn dochter ( 23 ) een nerd lukt het ook niet 🙂

  34. Okkie Zegt:
  35. ll Zegt:

    ERROR 400

  36. Claude Zegt:

    @35 http://www.ey.com/NL/nl/Industries/Real-Estate en dan de link onder “Ernst & Young Vastgoed Update op PROVADA”

  37. j Zegt:

    ik kreeg ook consequent een error 400. Maar als je op deze link klikt:
    ey.com/NL/nl/Searc…options=country_name

    en dan het tweede zoekresultaat, komt alles goed 😉

  38. ll Zegt:

    Ongelooflijk, het staat er echt.

    Zijn we mooi belazerd……..

  39. Vedder Zegt:
  40. nhz Zegt:

    @2(Ralph):
    heb jij je wel eens afgevraagd in hoeveel landen op de wereld het goed mogelijk is dat de waarde van de huizen na aftrek van de hypotheek negatief is?

    @10,18:
    wel schandalig dat ze gelijk allerlei oplossingen voorstellen waarbij het verlies voor rekening van de belastingbetalers komt, in plaats van de huiseigenaars. Dat de idioten die zo nodig een veel te duur huis moesten kopen zelf voor de schade opdraaien is blijkbaar ondenkbaar in de polder. Maar ja, van corrupte financieel dienstverleners had ik eigenlijk niet anders verwacht.

    @31(hugo):
    je wou toch niet gaan beweren dat de kwaliteit van woningen in Nederland van enige invloed is op de waarde? Al waren het krotten, als ons parliament besluit dat ze 1 miljoen per stuk waard zijn, dan zijn ze 1 miljoen per stuk waard, minstens!
    😉

  41. Vedder Zegt:

    Jammer 🙂

  42. ll Zegt:

    Zo, nog ff cijfertjes van de WSW erbij, dan is nu het hele plaatje compleet. Er stond 70 miljard aan leningen van de WBV’s, klopt ook aardig 🙂

    Borg staan
    Het WSW staat borg voor de leningen aan de woningbouwcorporaties. Dat geeft grote zekerheid aan de financiers van hun bouwprojecten: gemeenten, rijksoverheid en financiële instellingen. Eind 2010 stond het WSW borg voor € 85,3 miljard.

  43. ll Zegt:

    En hier de link

    http://www.wsw.nl/overwsw/watdoenwe

    Het is allemaal diep tragisch.

  44. bankschroef Zegt:

    er is bij de grote nationale executie-uitverkoop gelukkig genoeg ruimte voor veldbedden in de lege kantoren.
    laat het maar snel komen die crash, dan kunnen we tenminste weer verder met ons leven.

  45. p.j.v.a. Zegt:

    Bij een grondquote van gem. ca. 50% betekent dat een daling van ca. 60% van de grondprijs.

    Als de gemeenten al vast met een daling van 50% rekening willen houden!

    De bouwsom is immers niet heel veel te beperken, zeg 10-20%.

  46. hugo Zegt:

    @40 (nhz)

    Wat ik me afvraag is of de scheefleners wel de benodigde extra lening kunnen krijgen om dat te repareren (zeker 2e huizen welke al lang te koop staan). Zo verkrotten we verder….

    Of wordt binnenkort verplicht dat hurende werklozen de huizen van subsidie slurpende wanbetalende (2e) huiseigenaren moeten onderhouden om zo ‘solidariteit’ te tonen?

  47. Get a Life! Zegt:
  48. Ralph Zegt:

    @8 Wat lul jij een onzin. Quote mij 1 keer waar ik zeg dat je nu MOET kopen? Ik ben geen makelaar, dat is veel te veel moeite doen voor mij.

    @13 Ja leuk en het spaarsaldo dan? Feit blijft dat een daling van 30% gemiddeld nog steeds meevalt met de verhouding tussen waarde en vreemd vermogen. Maar goed, de huizen gaan geen 30% dalen, dus daar hoef je je niet druk over te maken. Wij zijn gemiddeld genomen 10% duurder dan Duitsland (besteedbaar inkomen vs huizenprijs). Bij een daling van 30% zouden wij dus aanzienlijk goedkoper zijn dan Duitsland, wat niet gaat gebeuren met veel minder bebouwbare grond en een toenemend aantal huishoudens de aankomende jaren.

  49. Maria Zegt:

    @47 Ralph

    Sorry, Ralph, ik kan het niet laten, vooral rustig blijven en gaatjes vullen, daar kun je op dit moment meer mee verdienen dan in het onroerend goed.

    (Een relatie van mij spreekt altijd over “ontroerend goed”, ook hij krijgt gelijk!!)

  50. Maria Zegt:

    @ 40 NHZ

    Ik probeer het nog een keer, wellicht dat de site overbelast is;

    Onderstaande oplossing kon ik mij wel in vinden, zeker omdat dat ten koste gaat van de bonus van “the banksters”:

    ►In ruil voor rentekorting, aflossingsvrije hypotheken omzetten in aflosbare hypotheken.

    14 dagen geleden heb ik bovenstaande optie met mijn wederhelft besproken, hij keek mij toen meewarig aan, maar zie het wordt waarheid.

  51. Dow Jones Zegt:

    De NVM doet het scenario van Buisman af als fictie. ‘Je kunt de markt in Duitsland en België niet zomaar met de onze vergelijken. Nederland kent een geheel andere fiscale systematiek.’ Maar ook zonder hypotheekrenteaftrek wil de NVM niet aan het inktzwarte scenario van Ernst & Young. ‘Ook bouwkosten en grondprijzen verschillen met die in het buitenland.’

    Ja, hoe was het ook alweer? Al is de leugen nog zo snel…

    Hier gaan je nekharen toch recht van overeind staan? “Nederland kent een geheel andere fiscale systematiek.” Kom op zeg, en dan zegt men dat op een toon alsof die “fiscale systematiek” gewoon normaal en houdbaar is. Ik gebruik dit soort termen niet vaak, maar… wat een smerige leugens zijn dit. Hoe haalt men het überhaupt in zijn hoofd om te denken dat Nederlandse huizen ook maar een cent duurder kunnen zijn dan Duitse huizen. Wat een enorm kortzichtige en leugenachtige brutaliteit. Ik dacht dat de NVM het licht had gezien voor wat betreft de te hoge huizenprijs, maar men lijkt de oude leugens weer uit de mottenballen gehaald te hebben.

    Aan het begin van de jaren tachtig is de Nederlandse huizenmarkt met 40% in elkaar geklapt. Als je ervan uitgaat dat een modaal huis anderhalf maal drie keer een modaal salaris mag kosten, dan zou dat dus neerkomen op 135.000 euro. Op het moment kost een modaal huis zo’n 230.000 euro (dat was in 2008 zo’n 250.000 euro). Dan heb je dus te maken met een overwaardering van meer dan 40%. Er is echter een groot verschil: dit keer gaat de inflatie de huizenbezitters niet uit de brand helpen, en de lonen gaan al helemaal niet stijgen in een deflatoir scenario. Even naar Japan (1989-2011) kijken voor het werkelijke plaatje…

    Cheerio,

    Dow Jones

  52. dalen Zegt:

    @ 47

    “Wij zijn gemiddeld genomen 10% duurder dan Duitsland (besteedbaar inkomen vs huizenprijs).”

    Wie heeft je dat wijs gemaakt? Je 10% moet zijn 50% en waarschijnlijk nog meer als je het besteedbaar inkomen er bij betrekt.

    Rij op een zondag eens naar Duitsland.

  53. dr.t Zegt:

    Problemen zitten vooral bij de starters. Zij hebben een hypotheek genomen, terwijl de huizenprijzen zullen dalen tot 30%.
    Personen die al langer een woning hebben, daarvan daalt de verhouding inkomen t.o.v. van restschuld uiteindelijk tot 1 staat tot 2.
    Wat dus niet wil zeggen dat er geen risicogroepen zijn, maar ook weer niet wil zeggen dat er over het geheel genomen sprake is van een enrome onevenwichtigheid, zoals deze cijfers ook laten zien.

    En al eerder gesteld de belastingdruk in Duitsland is behoorlijk lager dan in NL, als het HRA effect buiten beschouwing wordt gelaten.

    Verder kan de hoogte van de grondprijs wellicht ook als een vorm van belasting worden gezien in NL, omdat het bewust schaars wordt gehouden en de overheid een monopoliepositie bezit op het omtoveren van landbouwgrond naar bouwgrond.

    Sterker nog het zou kunnen dat de absurde prijsstijging van huizen vooral daar mee te maken heeft. Haal je deze factor eruit , dan loopt de stijging van de huizenprijs paralel aan het besteedbaar inkomen.

    Dat geeft op zich weer aan waar de oorzaak van het probleem gezocht dient te worden: de overheid.

  54. Paul99 Zegt:

    ►In ruil voor rentekorting, aflossingsvrije hypotheken omzetten in aflosbare hypotheken

    Lijkt me wel wat,

    1% rentekorting, 1% aflossen

    of liever nog

    2% rentekorting, 2% aflossen

  55. Double D Zegt:

    @50 Dow Jones.

    Hoe kom jij aan de 3 maal salaris aan leencapaciteit? (de 1,5 staat vast voor gem. aantal personen met inkomen per gezin).

    Naar mijn weten wordt er niets geroepen over de leencapaiteit afgezet tegen salaris. De nieuwe regels per 1 augustus 2011:
    – Nu mag een tophypotheek nog 112% van de marktwaarde van een woning bedragen. Per 1 augustus gaat dit omlaag naar 110%
    – Vanaf 1 augustus 2011 mag het deel van de hypotheek dat aflossingsvrij is en waarbij geen vermogen wordt opgebouwd maximaal nog maar 50% van de waarde van de woning zijn

    Zie ik iets over het hoofd?

    Thanks

  56. nhz Zegt:

    @47(Ralph):
    jij weet net zo goed als ik dat de spaarsaldi zeer scheef verdeeld zijn in Nederland, en dat het overgrote deel van de scheefleners geen significant spaarsaldo heeft. Dus die spaarsaldi mag je voor het grote beeld gewoon vergeten.

    en wat betreft ‘goedkoper dan Duitsland’: misschien als je een opgelapt vooroorlogs woningwetwoninkje vergelijkt met de gemiddelde Duitse nieuwbouw van tegenwoordig. Maar bij vergelijkbare kwaliteit is het prijsverschil véél groter dan die 30%.

    @49(Maria):
    wat betreft de rentekorting: mag van mij maar alleen als de rentekorting uit de winst van de banken komt. En zo werkt het niet in Nederland, de politiek zal de banken wellicht een verplichte scheeflenerskorting opleggen, die betaald wordt door spaarders en (als de bank daardoor extra kapitaal nodig heeft, wat voor de hand ligt) de belastingbetalers. En de bonussen van de banksters zijn heilig, dat weten we inmiddels wel. Al maken de banken dik verlies, dan nog zijn er mega-bonussen; ook in Nederland.

    @50:
    wel leuk dat ze toegeven dat bouwkosten systematisch veel hoger zijn dan in Duitsland. Nu nog uitleggen waarom.

    Wat betreft de fiscale systematiek zullen we zien wat daar van overblijft, als na de zomer heel Europa fiscaal en juridisch geharmoniseerd wordt om te garanderen dat de bankster bonussen nog steeds op tijd uitbetaald kunnen worden. Ik denk niet dat ze veel kans maken op een permanente uitzondering voor HRA en grondpolitiek.

    @52:
    “En al eerder gesteld de belastingdruk in Duitsland is behoorlijk lager dan in NL, als het HRA effect buiten beschouwing wordt gelaten.”

    da’s makkelijk praten, even de allergrootste factor in de inkomenspolitiek achterwege laten. Zonder HRA zou de nominale belastingdruk inderdaad flink omlaag kunnen, maar dan nog zouden veel scheefleners er stevig op achteruit gaan. Hoe je het ook wendt of keert, deze groep profiteert al jaren buitensporig van HRA.

    “Dat geeft op zich weer aan waar de oorzaak van het probleem gezocht dient te worden: de overheid.”

    Deze overheid voert alleen maar uit waarvoor ze is ingehuurd, door de vastgoed maffia en de kleine meerderheid van scheefleners. Geen enkel land ter wereld heeft zo’n fiscaal gedrocht als Nederland met zijn HRA en zo’n grote huizenbubble. Ik ben voor een minimale overheid, maar de overheid als oorzaak van de bubble aanwijzen is zwak.

    @53:
    maar wie gaat die rentekorting betalen? Ik ken mensen die aflossingsvrije hypotheken hebben op basis van Euribor, die betaalden tot voor kort 1.5% rente (bij ING). Als je die mensen een rentekorting biedt in ruil voor aflossen dan kan dat m.i. de burger alleen maar heel veel geld kosten.

  57. ll Zegt:

    Startersleningen opgekocht door grote partyen zoals b.v. woningbouwcorporaties ? LOL

    Zijn ze daarom uitverkocht ?

    Verzin ik echt niet, geen link helaas 🙂

  58. Juan Belmonte Zegt:

    @allen
    Dank voor de links, Juan is doorgesluisd geworden naar de presentatie van E&Y.

    Met een dergelijke analyse krijgt de grappig bedoelde term Kamikazekoper ook een serieuze tint.

    De essentie, J.i., inzake de particuliere woningmarkt ontbreekt in de E&Y presentatie.

    Immers:
    1) De Nederlandse huizenmarkt is een zeepbel omdat tussen 1990 en 2008 de totale officiële Hypotheekschuld ruim DRIE maal harder steeg dan het gemiddelde gezinsinkomen. De overwaardespiraal op vastgoed kon niet anders dan steeds meer gefinancierd worden op basis van nieuwe aflossingsvrije schulden omdat de beperkte inkomensgroei de aflossing van de overwaardespiraal niet toeliet. Met een eventuele 1000 Miljard Hypotheekschuld is deze factor nog groter, maar zonder vernieuwd inzicht is het een bizarre verhouding.
    2) de gemiddelde vraagprijs (“markt”)voor een koopwoning is 330.000 euro, dat is 11 maal JanMo bruto. En dat terwijl de financieringsmogelijkheden kleiner worden en HRA op de schop zal moeten gaan.
    3) Casametrie is onzinnig, schulden doen er wèl degelijk (beide woorden) toe bij waardering van vastgoed.

    Dat zijn J.i. cijfers die er toe doen voor de richting van de woningmarkt, maar eenieder zal hier zo zijn zegje over doen:
    – de Vereniging Geleend Huis VEH (die liever huizen blijven leasen, aflossen houden ze niet zo van) en
    – de NVM (die de cursus KamiKazeVerkopen geven aan hun makelaars en cursus KamiKazeKopen aan het publiek “een ander huis kan wèl”)
    zijn hier mooie voorbeelden van.

    Kortom: Geduld, waarschijnlijk zijn die 1000 miljard gewoon een typefout, het zal niet de eerste keer zijn dat een Rating Agency of een Accountant van naam en faam het vertiktdan wel zich vertikt. Hoogst betrouwbaar volk, de Notabelen van de moderne maatschappij (Brel’s Burgerij) 🙂

    Maarueh: waar waren ook alweer die 7 NVM redenen om toén een huis te kopen ???? Waar zijn die Slimme Z-en ?

    En in Spanje gebeuren ook de opmerkelijkste zaken zoals spins als voorbereiding op nationalisatie van de appartementenovercapaciteit “al menos de momento” (por dios!):
    elmundo.es/elmundo…enda/1311069254.html

  59. Juan Belmonte Zegt:

    De belangrijkste onderliggende vraag van deze analyse en dit artikel in FD is de kwaliteit van de Hollandse journalistiek.

    Wie het weet
    mag het zeggen 🙂

  60. Merijn KNibbe Zegt:

    Het zal voor de lezers van deze site niets nieuws zijn, maar in hoofdstuk 1 van alle economieboekjes moet komen te staan:

    “Ja, het kan hier ook gebeuren!”

    Geen dertig procent daling mogelijk in Nederland volgens de economen? Volgens de stresstest van de Europese banken is het ‘doemscenario’ voor Griekenland dat de werkloosheid daar oploopt tot 15%. Ondertussen is de werkloosheid daar al 16/17%… een fout die de economen achter deze test, gezien de werkloosheid in Ierland, Spanje, Letland, Litouwen en Estland (overal ver boven de 15%, na de crisis), niet hadden mogen maken. Meer dan 15% werkloosheid in Griekenland kon dus toch, 30% prijsdaling van de huizen in Nederland kan ook.

    Voorbeeldje: het blijkt dat de prijs van huizen zeer sterk reageert op de hoeveelheid hypotheekgeld die beschikbaar is. Die hoeveelheid is al verminderd (zal 5-10% schelen in de prijs)- en die gaat per 1 september nogmaals verminderen (zal al snel 10/15% schelen in de prijs). Stel dat de werkloosheid in Nederland ook nog eens wat gaat oplopen, dat de rente iets hoger wordt – en je bent er al. En natuurlijk kunnen we dan het spaarloon van huurders afschaffen om de overdrachtsbelasting van huiseigenaren lager te maken – prima, dan wordt de daling geen 30% maar 26%…. Zie over de relatie hypothekengeld/huisprijzen bijvoorbeeld grafiek 1 op http://www.luxetveritas.nl/blog/

    Verder een kleine waarschuwing: goud is in de mode. Alvorens in deze zeepbel te investeren raad ik aan eerst dit te lezen:ritholtz.com/blog/…glenn-beck-goldline/

    (En ja, wat dan wel? Als u echt, echt geld over hebt dan kunt u proberen ‘short’ te gaan op de banken. En als u dat niet heeft dan zult u ouderwets moeten sparen, of beleggen in aandelen met een lage koers/winst verhouding en een hoge dividenduitkering. En, o ja, als u echt, echt geld overhebt dan wil ik u tegen een (voor mij) aangenaam tarief ook wel wat specifieke tips geven…of nog beter, dan wil ik uw geld wel beheren… (no cure yes pay). Ooit ben ik me lens geschrokken toen een buurvrouw van mij haar bankafschriften van een Duitse beleggingsinstelling liet zien, die ze niet meer begreep: zo ongeveer elke week werd haar geld (met aftrek van transactiekosten natuurlijk) heen en weer geschoven tussen verschillende aandelen. Dat kan ik ook! De echte tip dus (die eigenlijk van een buurman van mij is die ondertussen iets hoogs is bij een bank): alles wat bij producten van een bank ingewikkeld is, is er alleen maar om ervoor te zorgen dat de bank geld verdient, aan u.

  61. Juan Belmonte Zegt:

    @52 dr t

    Problemen zitten vooral bij de starters. Zij hebben een hypotheek genomen, terwijl de huizenprijzen zullen dalen tot 30%.

    Eens maar niet volledig, de problemen liggen bij diegenen die op de pof gekocht hebben, zeg maar lenen en niet terugbetalen.

    Dat kunnen dus ook doorstromers zijn die op te grote voet leven.

    Iets dergelijks zal Juan ook wel eens bedoeld kunnen hebben met:

    Wie het laatst liegt
    betaalt het gelag

    ofwel

    Wie het laatst liegt
    betaalt het gelach

  62. ll Zegt:

    Voor Double D .

    “Naast het tekort aan betaalbare starterwoningen, is de aangescherpte Gedragscode Hypothecaire Financieringen de belangrijkste reden voor de lange zoektocht van starters op de woningmarkt. Sinds 1 januari 2007 mag een hypotheek niet hoger zijn dan 4,5 keer het bruto jaarinkomen, zoals ook de woonlastennorm van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) dat voorschrijft. De norm berekent hoeveel procent van het inkomen verantwoord aan woonlasten mag worden uitgegeven. Slechts in uitzonderlijke gevallen mogen hypotheekverstrekkers daarvan afwijken.”

  63. Juan Belmonte Zegt:

    @54 Double D

    U vergeet J.i. de k.k. die van 6% naar 2% gaat.

    Hierdoor gaat het leenplafond ook 4% omlaag want het leenplafond is afhankelijk van de hoogte van k.k.:

    Per 1/8/2011 geldt dan een leenplafond van 106%, niet 110%

    Maar het kan zijn dat Juan zich vergist en het is overigens een detail dat te onder gaat in overige zaken die spelen.

    Laten we eens vergelijken met Duitsland (dat ligt hier 200 km vandaan)

    Het blijft een bizarre gedachte dat in Duitsland waar de huizenprijzen 27% lager liggen een leenplafond van 80% geldt.

    Per saldo leenplafond in Hollandse prijzen:
    Holland: nu 106%
    Duitsland: 59% (0,8 * (1-27%)

    Dus potentieel zijn de strophypotheken bijna dubbel die van Duitsland. Maar we komen van 160% van welke huizenwaarde dan ook (quote de heer Dr Wellink, destijds president DNB tijdens parlementair interview) dus de richting is goed.

  64. Dow Jones Zegt:

    @54 (Double D)…

    De factor 1,5 is inderdaad anderhalf keer modaal. Dat is wat er in een modaal gezin binnenkomt. De factor drie is de historisch verantwoorde leencapaciteit.

    Kleine correctie op je post: per 1 augustus mag je maximaal 106% (100% + notariskosten + overdrachtsbelasting) lenen. Die 100%-hypotheek – waar iedereen in het begin zo over klaagde toen de AFM die als voorstel presenteerde – is er nu dus gewoon al, met dien verstande dat voorlopig de kosten nog even mogen worden meegefinancierd. Ik ben benieuwd wanneer we naar de Duitse norm van 80% financiering gaan.

    Cheerio,

    Dow Jones

  65. Claude Zegt:

    Pararius: Huurprijzen tonen geen herstel in eerste half jaar van 2011 pararius.nl/nederl…n+tonen+geen+herstel

    Prijzen al anderhalf jaar op structureel lager niveau

    De prijzen van huurwoningen in de vrije sector hebben sinds de ingrijpende prijsdaling in 2009 nog geen herstel getoond. Daarmee heeft de economische crisis gezorgd voor een structureel en significant lager prijsniveau (-15%) in de huurmarkt. Dit blijkt uit de gegevens van Pararius.nl, het grootste platform voor huurwoningen in Nederland. De prijzen zijn in het tweede kwartaal van 2011 vrijwel gelijk gebleven ten opzichte van het eerste kwartaal. [..].

    De huurmarkt heeft de grootste prijscorrectie inmiddels ver achter zich gelaten. De prijzen bewegen zich alweer anderhalf jaar blijvend op een ruim 15% lager niveau ten opzichte van voor de crisis. Volgens Jasper de Groot, algemeen directeur van Pararius.nl, is het lastig om in te schatten wat de nabije toekomst gaat brengen. De Groot: “Aan de ene kant neemt de vraag toe door huishoudens die geen koopwoning kunnen betalen of het niet aandurven. Aan de andere kant neemt het aanbod toe doordat de koopmarkt op slot zit en eigenaren hun woningen steeds vaker te huur zetten. Daar doorheen loopt ook nog het effect van de corporaties die meer moeten aanbieden in de vrije sector.” De Groot waagt zich niet aan een harde voorspelling: “Eind 2010 leek zich een licht herstel af te tekenen. Maar het afgelopen half jaar is de klad erin gekomen. We kunnen dit niet los zien van het algehele sentiment van dit moment en de problemen waarmee Europa zich ziet geconfronteerd. Er is teveel onzekerheid om een harde uitspraak te kunnen doen over de toekomst.”

  66. nhz Zegt:

    @60:
    “Verder een kleine waarschuwing: goud is in de mode. Alvorens in deze zeepbel te investeren raad ik aan eerst dit te lezen:ritholtz.com/blog/…glenn-beck-goldline/”

    Als de Fabeltjeskrant ineens meldt dat goud in de mode is en dat je er heel veel geld mee kunt verliezen dan denk ik dat het wel meevalt. Misschien een tijdelijk dipje, daarna nog véél hoger. Als de nieuwstutjes gaan melden dat iedereen goud koopt (en ging nu vooral over vérkopen), dan moet je echt gaan oppassen.

    “(En ja, wat dan wel? Als u echt, echt geld over hebt dan kunt u proberen ‘short’ te gaan op de banken. En als u dat niet heeft dan zult u ouderwets moeten sparen, of beleggen in aandelen met een lage koers/winst verhouding en een hoge dividenduitkering.”

    short gaan op banken zal één dezer dagen wel permanent verboden gaan worden. Sparen bestaat niet meer sinds de ECB (dat woord kunnen ze beter schrappen uit de vanDale) en een hoge dividenduitkering is tegenwoordig ongeveer gelijk aan de spaarrente, met het risico dat je een dag later ineens 10% van je kapitaal kwijt bent. Bij spaargeld heb je hooguit het risico dat het ineens helemaal weg is, dus da’s selchts éénmalig een zorg 😉

    “En, o ja, als u echt, echt geld overhebt dan wil ik u tegen een (voor mij) aangenaam tarief ook wel wat specifieke tips geven…of nog beter, dan wil ik uw geld wel beheren… (no cure yes pay). ”

    zoals men wel zegt: een beleggings adviseur is iemand die je geld herbelegd totdat het helemaal op is 😎

  67. lorenzo Zegt:

    61 , Juan en Dr. T , ik moet de eerste starter nog tegenkomen die een hypotheek neemt. Ik zie het nooit….
    Merijn Knibbe : een mens is nu eenmaal een massa dier en dus een product van de varkenscylcus , iets wat hij zelf ook in stand houdt. Daar zal nooit een eind aan komen.
    Op verjaardags feestjes graag weer over auto kletsen is mijn algehele en herhaaldelijke wens…

  68. nhz Zegt:

    @65:
    helaas zegt dit net zo weinig als de NVM cijfertjes. Mijn indruk is dat er meer aanbod is van huizenmelkerskamertjes voor relatief zeer hoge prijzen; anderzijds is er misschien ook iets meer aanbod van komplete huizen voor iets lagere prijzen dan vroeger. Bij ‘iets lagere prijzen’ bedoel ik dan de huizen die ook echt verhuurd worden, want dat er een toenemend aanbod is van huizen met belachelijk hoge huurprijzen is overduidelijk. Meestal net zulke fantasieprijzen als de vraagprijs voor hetzelfde pand op funda …

  69. nhz Zegt:

    overigens, als E&Y bedoelen

    “huizenprijzen kunnen dalen tot 30% van de huidige prijs

    dan zijn we het redelijk eens 🙂

  70. Charlie Zegt:

    @60 Merijn Knibbe,

    Sparen? Wat vind jij van sparen volgens het principe van het Permanent Portfolio van Harry Browne.
    25% cash,
    25% lange-termijn-staatsobligaties,
    25% fysiek goud,
    25% aandelen.

    Zeer lage kosten (0,4% per jaar), Laag risico, want hoge spreiding, nauwelijks tussenpartijen, zeer liquide assets.

    Al 40 jaar lang een bescheiden rendement, maar wel prettig slapen.

    Zie http://www.marcdemesel.be/

  71. Vedder Zegt:

    48 ralph
    “Ja leuk en het spaarsaldo dan? Feit blijft dat een daling van 30% gemiddeld nog steeds meevalt met de verhouding tussen waarde en vreemd vermogen”

    Tsja, het is maar van welke kant je het bekijkt. Bij een hypothetische daling van 30% is de lening gemiddeld groter dan de waarde van het onderpand. En dat vind jij wel een goede verhouding tussen waarde en vreemd vermogen? Per saldo bezitten we als Nederlanders dan geen huizen meer.
    Tsja er zijn ook spaartegoeden, als ik het CBS mag geloven hadden de Nederlandse huishoudens in 2010 344(spaartegoeden)+ 102 (effecten)=446 mld uitstaan. Maar die hebben we toch zeker ook nodig voor toekomstige bestedingen, studie kinderen, aanschaf auto, etc.
    Hetzelfde voor de pensioenreserves: die zijn toch nodig voor ons levensonderhoud als we stoppen met werken. Wellicht gaan in Italie je kinderen voor je zorgen, maar hier zul je toch jezelf moeten kunnen bedruipen. Of mis ik nu iets?

    53 dr.t
    “Verder kan de hoogte van de grondprijs wellicht ook als een vorm van belasting worden gezien in NL, omdat het bewust schaars wordt gehouden en de overheid een monopoliepositie bezit op het omtoveren van landbouwgrond naar bouwgrond”

    Dat zou je zo kunnen zeggen. Gezond lijkt me dat overigens niet omdat zo niet transpant is wat je betaalt. Het gebruik van die monopoliepositie en het creeeren van schaarste vind ik ook niet zo fijn. Dat doen we met voedsel, een andere primaire levensbehoefte, toch ook niet.

  72. dr.t Zegt:

    68 Vedder

    Eens!

  73. ll Zegt:

    Juan het is echt waar :-), geen typfoutje, en jawel, daar is ie weer de 1004.

    Mijn 1000 mld vraag aan E&Y

    ” Via deze mail wil ik graag reageren op uw vraag.

    Nederlanders staan voor om en nabij 1 biljoen euro (1030 miljard) in het krijt bij banken en instellingen die geld uitlenen. Dat blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster. De grootste nationale schuld betreft de hypotheken. Daaraan hebben we rond 1 biljoen euro (1004 miljard euro) uitstaan.

    Ik hoop dat wij hiermee antwoord op uw vraag hebben gegeven.

    Met vriendelijke groet, / Best regards ”

  74. Dow Jones Zegt:

    @69 (Vedder)…

    @53 (dr.t)

    “Verder kan de hoogte van de grondprijs wellicht ook als een vorm van belasting worden gezien in NL, omdat het bewust schaars wordt gehouden en de overheid een monopoliepositie bezit op het omtoveren van landbouwgrond naar bouwgrond.”

    Dat zou je zo kunnen zeggen. Gezond lijkt me dat overigens niet omdat zo niet transparant is wat je betaalt. Het gebruik van die monopoliepositie en het creëren van schaarste vind ik ook niet zo fijn. Dat doen we met voedsel, een andere primaire levensbehoefte, toch ook niet.

    Dat gebeurt met voedsel natuurlijk ook. Al die mensen die in Afrika op het moment sterven van de honger zouden gemakkelijk in leven kunnen worden gehouden met het voedsel dat wordt “doorgedraaid” om de prijzen kunstmatig hoog te houden.

    Cheerio,

    Dow Jones

  75. Suzanne Zegt:

    Ook lekker verhaaltje trouwens:

    nieuwscollectie.nl…e_perfect_storm.html

  76. Just_Me Zegt:

    Acht, Deloitte sprak ook al van een miljardenverlies:

    accountancynieuws.…rden-mis.96061.lynkx

    (Ik kan het origineel even niet vinden)

    En dat ZONDER de PPS-constructies (en Woco’s) waar de marktpartijen op hun handen zitten en de gemeenten de verliezen pakken.

  77. maria Zegt:

    @ 72 Dow Jones

    Helemaal mee eens!

  78. vincent Zegt:

    hmm.. toch lijkt het de afgelopen dagen alsof de aantal aantallen te koop staande huizen op funda rap te dalen de afgelopen dagen:) zou het dan toch allemaal mee kunnen vallen? Ik ben benieuwd:P Ach ja, we zullen zien, alle maatregelen tot dusverre wijzen erop dat je er goed aan doet te kopen:P rente stijgt, overdrachtsbelasting wordt verlaagd en straks wellicht nog een verhoging van het max bankspaar gebeuren of verlaging van de rente in geval van aflossing:P gaat goed!!

  79. Juan Belmonte Zegt:

    @71 Il

    Juan heeft in 59 gezegt watti dacht.

    Het is opmerkelijk dat Ernst&Young plotsklaps met de constatering komen van 1000 Miljard totale NL particuliere woningmarkt gerelateerde hypotheekschuld.

    Nog te opmerkelijker is het dat er geen journalist het verschil met DNB heeft geconstateerd: DNB houdt het toch op 630 Miljard?

    Kadaster -een uitvoeringsorgaan- staat buiten spel.

    Er zal vast wel een verklaring voor zijn 😛

  80. Juan Belmonte Zegt:

    Off-topic: nog wat Spaans voor de liefhebber:

    Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario y codirector del Máster Inmobiliario de la UNED, apunta que “no hay ningún método científico” al respecto y que es resto la oferta de las mismas características (tamaño, enclave, etc.) la que marca el precio final de las casas. “Si se quiere vender rápido, lo mejor es salir al mercado con un precio por debajo del resto de inmuebles que se comercializan en la misma zona”.

    ‘Al dueño no le importa el valor de su casa, sino lo que alguien esté dispuesto a pagar’

    In Spanje geldt overduidelijk een onderwaardespiraal, wie wil verkopen moet gewoon sneller dalen dan de rest.

    Vrijvertaald:
    Voor de verkoper is het niet zozeer van belang welke waarde het te verkopen huis heeft, maar des te meer dat er ook echt iemand bestaat die kan betalen.

    Bron: elmundo.es/elmundo…enda/1311153162.html

  81. nhz Zegt:

    @73(Dow Jones):
    denk aan de pakweg 175 miljard per jaar die EU burgers betalen aan landbouwers. Die zie je niet terug in de voedselprijs in de winkel, maar je betaalt er wél voor. En dat is dan alleen maar de EU subsidies, er zijn ook nog talloze nationale subsidies voor de landbouw sector. En dit is dus zeer oneerlijke concurrentie voor boeren buiten de EU (en VS etc. want daar geldt hetzelfde subsidieverhaal), die sowieso vaak al een zwakke uitgangspositie hebben.

  82. Huis Zegt:

    @76 wie weet of het aantal te koopstaande woningen daadwerkelijk daalt?

  83. mostly_harmless Zegt:

    @73,

    PIGS ‘R’ U.S.

    Leuke woordspeling 🙂

  84. Nederduitser Zegt:

    @huis

    Zie http://www.floris.nu/ funda

  85. Nederduitser Zegt:
  86. Ronfin Zegt:

    @48 Ralph
    Beweer nergens dat jij zegt dat je MOET kopen, zeg dat je PRO kopen bent.
    Ga eens op de inhoud in, ik zeg dat datgene wat jij beweert niet klopt. Ga daar nu een op in lees @8 nog eens.
    Einde.

  87. hugo Zegt:

    2 leuke tabelletjes waarin de ‘uitdagingen’ van de G10 en emerging markets centrale banken worden samengevat;
    zerohedge.com/site…ral%20Banks%20MS.jpg
    Is van Morgan Stanly. Moet dus met een paar korreltjes zout (VS belangen in het achterhoofd) worden geconsumeerd .

  88. Juan Belmonte Zegt:

    @Il

    De totale waarde van het Nederlands woningen bezit bedraagt ca 1.400 miljard, dat is ruim 2 keer ons BNP
    ►Aantal woningen ruim 7 miljoen waarvan ruim 2 miljoen in bezit woningcorporaties
    ►De hypotheek schuld bedraagt ca 1.000 miljard, woningcorporaties voegen daar een kleine 70 miljard schulden aan toe

    E&Y zegt niet dat 1400 particulier woningbezit is, evemin als dat E&Y stelt dat 1000 Miljard hypotheekschuld beperkt is tot de particuliere koopwoningmarkt.

    Wellicht spelen investeerders dan wel woco’s een rol in het verschil tussen de 630 Miljard particuliere hypotheekschuld en de 1000 miljard. Die 70 Miljard van WoCo’s wel zijnde leningen, echter geen hypothecaire.

    Zoiets moet het zijn ?

  89. Vedder Zegt:

    @72 dow jones
    @79 nhz

    Er is toch nooit voedsel doorheen gedraaid met als doel de prijs kunstmatig hoog te houden?
    Wel waren er vroeger minimumprijzen en subsidie op export (weet je nog: melkplas, boterberg etc.). Volgens mij had dit te maken met de doelstelling om europa zelfbehoevend te maken in haar voedselproductie naar aanleiding van de honger in de 2e wereldoorlog. Overigens, een kritiek die je vaak hoorde was dat de voedselproducenten in de derde wereld zo buiten spel werden gezet. Of dat hout snijdt vind ik moeilijk te beoordelen. Hoe het vandaag de dag zit met subsidies en prijzen weet ik niet precies, is het niet zo dat de Europese boeren klagen en protesteren dat de prijzen veel te laag zijn?

  90. Nou Zegt:

    subsidieering heeft de prijs van de productiemiddelen(land) opgedreven zodat boeren zich tot over hun oren in de schuld hebben gestoken, er geen rendement meer gemaakt kan worden en starters in het vak geen kans meer maken.

    voor meer info kijk op

    http://www.voedsel-zeepbel.nl?

  91. Maria Zegt:

    @86 Vedder

    Volgens mij worden er nog steeds grote partijen groenten en fruit door gedraaid als de minimumprijs niet gehaald wordt.

  92. Ralph Zegt:

    @84 Je kan niet lezen en/of hebt last van Alzheimer? “Ik heb binnen dit forum al eens een keer eerder gezegd dat je een balang hebt dit soort PRO huizenmarkt en blijf maar kopen opmerkingen te maken.”
    Nog nooit gedaan. End of story.

  93. bankschroef Zegt:

    Kibbelt u maar..
    Voor mij telt of een koophuis realistisch betaalbaar is tov mijn beste goede inkomen, en dat is nog steeds niet het geval.

    De massa verkeerd nog steeds in de 300k+ cognitieve dissonantie.

    Massa’s scheefleners rekenen straks op de VVD, NHG, VEH, NVM, PVV, D66, SGP, CDA, DNB… haha, wat een koude kermis gaat dat worden.

  94. ll Zegt:

    Onder vermogen verstaat het CBS pensioenen, levensverzekeringen, aandelen, obligaties en spaargeld minus alle schulden, vooral voor de hypotheek.

    cbs.nl/nl-NL/menu/…06-30-03-ne-stxt.htm

    Spaargeld van beleggings- en spaarhypotheken zitten hier bij in het vermogen, maar ook de pensioengelden. Maar pensioengeld is helemaal geen vermogen.

    Trek het vermogen aan pensioengeld en een daling van 30% op de huisjes hieraf, en je ziet de naakte waarheid.

  95. Juan Belmonte Zegt:

    @92 Il

    Eens dat voor een analyse van risico’s op de huizenmarkt er wel een reëel beeld geschetst moet worden.

    Pensioenen meetellen in vermogensopbouw van huishoudens is voor de totaalplaat “huishoudens” prima, voor een analyse van vermogenscomponenten gerelateerd aan de huizenmarkt irrelevant.

  96. Adamus Zegt:

    @53:
    maar wie gaat die rentekorting betalen? Ik ken mensen die aflossingsvrije hypotheken hebben op basis van Euribor, die betaalden tot voor kort 1.5% rente (bij ING). Als je die mensen een rentekorting biedt in ruil voor aflossen dan kan dat m.i. de burger alleen maar heel veel geld kosten.

    Dat zijn de degenen die nu in de piepzak zitten. Ze betalen wel een opslag boven euribor. Ik ken er die op 4,5% uitkomen en nu uitstel van rentebetaling vragen.
    Dooie mus: van de meerdere panden 1 verkopen en in een keer uit de brand zijn. Kwartje valt nog niet echt 🙂

  97. ll Zegt:

    Juan, als je in default gaat met je huis, en de bank zegt BETALEN, dan kan je toch niet je pensioenfonds opbellen en cash opnemen om je rekening te betalen ? 🙂

    Je hebt vermogen 😉 maar je kan er NIET mee betalen .

  98. Juan Belmonte Zegt:

    @95 Il

    Je hebt vermogen 😉 maar je kan er NIET mee betalen .

    Helder !

    Juan begrijpt ook niet waarom pensioenen in een huizenmarkt discussie betrokken raken. Andersom wel (als men aflost op leningen).

  99. nhz Zegt:

    @78,82:
    aanbod daalt ALTIJD tijdens de zomervakantie, doordat huizen tijdelijk uit de verkoop gehaald worden.

    @89:
    natuurlijk wordt er voedsel doorgedraaid (of soms met veel EU geld omgezet in een ander produkt) om de prijs hoog te houden. En die 175 miljard aan EU landbouwsubsidies is toch gewoon een keiharde subsidie voor onze voedselproducenten, die de boeren buiten de EU benadeelt? Sterker nog, er zijn talloze voorbeelden waar boeren uit bijv. NL in Kenia, met stapels EU of NL subsidie, een landbouwbedrijf beginnen en daar alle plaatselijke kleine boertjes kapot concurreren. En dan hebben ze vaak ook nog het voordeel dat zij géén import heffingen moeten betalen en die kleine voertjes wél. De EU landbouwmarkt is ongeneeslijk ziek, zeker weten dat 95% van de bedrijven niet kan overleven zonder massieve staatssteun.

    EU boeren klagen vaak over lage prijzen, op zich soms terecht (vooral als je ziet dat de consument wél veel betaalt, en het verschil dus bij de distributieketen terechtkomt). Maar ze zwijgen over de eindeloze subsidies. Buitje teveel, te droog, EHEC, Q-koorts? er is altijd wel een reden voor uitgebreide staatssteun voor deze nep-ondernemers.

    @96:
    een goede kennis van mij betaalt 0,4% bovenop de Euribor. Hij heeft het geld voor de hypotheek gewoon liggen (in aandelen etc.) dus misschien maakt dat wat uit voor de premie. Puur fiscale truuk mo de IB te drukken, precies zoals ons VVD/CDA kabinet dat graag ziet.

    @98:
    waarschijnlijk wordt het erbij betrokken omdat een flink deel van het pensioenfonds vermogen in vastgoed gestopt is. Dus als de huizen/kantorenmarkt serieus daalt dan daalt uw pensioen mee 😎

  100. Marketwatch Zegt:

    “Prijsdaling koopwoningen afgelopen maand onveranderd”

    Verkochte bestaande koopwoningen waren in juni gemiddeld 1,9 procent goedkoper dan in juni 2010. De prijsdaling is nagenoeg gelijk aan die in april en mei. Dit blijkt uit de cijfers van het CBS en het Kadaster.

    Alle woningtypen waren in juni goedkoper dan een jaar eerder. Appartementen daalden met 2,4 procent het meest in prijs, vrijstaande woningen met 0,9 procent het minst.

    In alle provincies daalden de prijzen. Het grootst was de afname in Friesland met 3,7 procent. In Groningen en Gelderland waren de prijzen 3,4 procent lager dan een jaar eerder. Het kleinst was met 0,1 procent de afname in Zeeland.

    Ten opzichte van mei 2011 daalden de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met 0,1 procent. Daarmee was de afname kleiner dan die in de twee voorgaande maanden.

    Zie voor meer informatie het vastgoed dashboard van het Kadaster:

    kadaster.nl/perska…vastgoedcijfers.html

    Voor de maandbericht van het CBS zie:

    cbs.nl/nl-NL/menu/…1/2011-07-21-m11.htm

  101. Flore Zegt:

    @ 78 vincent

    Misschien bedoelde je je opmerkingen sarcastisch en heb ik dat gemist… Maar de redenen die jij opnoemt lijken mij er juist niet op te wijzen dat je er nu goed aan doet om nu te kopen. Behalve als je veel eigen geld hebt en/of weet dat je heel lang met plezier in het huis zal blijven wonen.

    Rente stijgt -> mensen kunnen minder hoge hypotheken nemen want ze zullen meer rente moeten gaan betalen.

    Minder aflossingsvrij -> men kan dus in de toekomst minder hoge hypotheken nemen want er moet niet alleen rente worden betaald maar ook worden afgelost.

    Beide wijzen dus op verdere dalingen van de prijzen in de nabije toekomst naar mijn idee.

    Ook de verlaging van de overdrachtsbelasting lijkt mij niet echt een geweldig argument om nu snel iets te kopen. Als 2% ‘korting’ je over de streep trekt is het misschien verstandig eerst nog eens na te denken over de koop van een mogelijk (veel) te duur huis. Bovendien wie weet misschien gaat volgend jaar de hele overdrachtsbelasting er wel aan.

    Verder volg ik de discussies op dit blog met veel interesse. Dank hiervoor!

  102. Claude Zegt:

    Shoot the messenger: peilinghypotheekre…ngmarkt-volgens.html

    “Wat echt ernstig is, is dat Ernst & Young een verdere daling van de Nederlandse huizenprijzen beschrijft op basis van een vergelijking met het prijsniveau in Duitsland en België (Vlaanderen). Die daling zou meer dan 30% kunnen zijn omdat daar de prijzen zoveel lager liggen. Wie bekend is met het verschil tussen appels en peren, weet dat die vergelijking volkomen mank gaat. Binnen Nederland zijn er al onvergelijkbare (lokale) woningmarkten, laat staan dat je een vergelijking kan maken met de ons omringende landen waar de omstandigheden volkomen anders zijn op het gebied van ruimtelijke ordening, fiscale behandeling en subsidiëring, regelgeving t.a.v. inrichting en structuur van de woningmarkt, vraag en aanbod, enz. Om nog maar niet spreken van het verschil in mentaliteit..”

    Nederland heeft een duurdere mentaliteit?

    “Het bericht dat van Ernst & Young naar buiten kwam, is niet alleen kwalijk omdat het kant noch wal raakt, maar vooral ook omdat het weer een onnodige bijdrage levert aan de voortdurende slecht-nieuws-show op de woningmarkt. Als de huizenprijzen toch onverhoopt fors zouden dalen, weten we aan wie we dat mede danken hebben. ”

    Lolz.

  103. Vrijdag Zegt:

    “Als de huizenprijzen toch onverhoopt fors zouden dalen, weten we aan wie we dat mede danken hebben. ”

    Ik denk de banken, de overheid en de verkopers, maar dat zal schrijver dezes wel niet bedoelen, haha

  104. Erwin Zegt:

    Ik ben een brave burger met een huis van 600.000 en een hypotheek van 380.000 wat is straks mijn positie tov mensen die de dikke peer hebben uitgehangen? mijn gezins inkomen is 287k dit jaar met 4 kleinschage bedrijven en een overall solvabilieit van 55% 24 jaar hard werken en spaarzaamheid kan naar de donder gaan door 120% yuppen met een waterhoofd. Ik draag met mijn bedrijven alleen al 400k af aan loonbelasting en sociale lasten los van 150k vpb. Hoeveel moet een ondernemer bijdragen aan het gedrocht Nederland

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.