De verkoop van nieuwbouwwoningen is de laatste maanden hard teruggevallen. Vooral augustus is met een verkoop van slechts 1.300 woningen zeer zwak gebleken. Daarmee is de verkoop bijna terug op het niveau van het begin van de crisis.
Renteaftrek
Deze terugval wordt veroorzaakt door aanhoudende onduidelijkheid over de renteaftrek en over de gevolgen van forse kabinetsbezuinigingen. Ook de moeizame formatiebesprekingen doen het investeringsklimaat op de woningmarkt momenteel geen goed. Een snelle formatie is noodzakelijk, evenals een Kabinet dat duidelijke standpunten inneemt en dat de rust terugbrengt rondom de renteaftrek, wil de woningmarkt niet jaren achterop raken.
Woningmarkt
Dit concludeert NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers naar aanleiding van de Thermometer Koopwoningen. Deze halfjaarlijkse rapportage geeft een betrouwbaar beeld van de actuele stand van zaken op de woningmarkt. In de eerste helft van dit jaar verkochten de gezamenlijke ontwikkelaars in Nederland in totaal ruim 13.000 nieuwbouw koopwoningen, wat neerkomt op circa 2.300 verkopen gemiddeld per maand. Dat is 82% meer dan in het dramatische jaar ervoor. Tot zover het goede bericht.
2010
Aan het begin van dit jaar voorspelde NVB dat er in heel 2010 ongeveer 23.000 nieuwbouw koopwoningen verkocht zouden gaan worden. Dat zou 35% meer zijn dan het jaar ervoor. Dat aantal wordt gehaald, maar veel meer zullen het er – ondanks het relatief goede 1e halfjaar – echter niet worden. De vanaf dit voorjaar ontstane onzekerheid over zaken als de hypotheekrenteaftrek en de gevolgen van flinke overheidsbezuinigingen, overheersen namelijk sindsdien het sentiment op de woningmarkt zwaar. Tevens doen de moeizame formatiebesprekingen de markt momenteel geen goed. NVB verwacht daarom een terugval in de verkoop van nieuwe koopwoningen in de 2e helft van dit jaar.
Kantelende beeld
De zojuist bekend geworden verkoopcijfers over juli en augustus bevestigen reeds dit ‘kantelende’ beeld. Vooral de maand augustus is een zeer zwakke maand gebleken met slechts 1.300 verkochte nieuwbouwwoningen. Dit is nauwelijks meer dan de 1.200 verkopen in dezelfde maand van het jaar ervoor. Dit betekent dat het herstel van de nieuwbouwmarkt moeizaam gaat en dat de markt voorlopig nerveus blijft. NVB pleit er dan ook voor dat er heel snel een nieuw kabinet komt dat de rust terugbrengt en dat vooral duidelijkheid verschaft over de toekomst van de renteaftrek en tevens een antwoord geeft op de vraag met welke lastenverzwaringen de burgers straks te maken krijgen. Juist die aanhoudende onduidelijkheid op het politieke front is ‘dodelijk’ voor een vertrouwensmarkt als de woningmarkt.
Gemiddelde prijs
Naast het gebrek aan vertrouwen kampt de nieuwbouw woningmarkt nog met andere problemen. Zo is de gemiddelde prijs van een nieuwe koopwoning gedaald naar het niveau van 2002, maar de grondkosten die gemeenten in rekening brengen zijn vaak nog van de situatie van 2008. Dus veel te hoog. Hierdoor blijft er voor de bouw zelf nauwelijks ruimte over. Het is daarom van belang dat ook de gemeenten zich realiseren dat de woningmarkt sinds de crisis is veranderd en dat zij dus hun grondprijzen moeten verlagen, net als de ontwikkelaars en bouwers al met hun kosten hebben gedaan. In de praktijk betekent dit een gemiddeld 30% lagere kavelprijs ten opzichte van 2008.
NVB
NVB is een branchevereniging van projectontwikkelende bouwondernemingen en projectontwikkelaars in Nederland. Deze bedrijven behalen hun omzet in hoofdzaak uit woningbouw, commercieel vastgoed en bijbehorende infrastructuur.
bron: RTL Z
Loading ...
VNG
Veel gemeenten bepalen de grondprijs via de residuele methode. Het verschil tussen de productiekosten van een woning en de verkoopprijs bepaalt de grondprijs. Van Bosse rekent voor: stel een woning kost 250.000 euro en de productiekosten bedragen 200.000 euro. De grondwaarde ligt dan op 50.000 euro. Door de crisis blijft de vraag achter en zakt de verkoopprijs naar 225.000 euro. Dat betekent een halvering van de grondopbrengst voor de gemeentekas.
Dat gemeentes met hun hoge grondprijzen een reeele prijs in de weg staan weten we nu denk ik wel.
Ik vraag me echter af of de produktiekosten echt 200k ‘moeten’ zijn. Hoeveel van dat geld gaat bijvoorbeeld naar de architect, de project ontwikkelaar, de makelaar, de aannemer, de materialen en de bouwvakkers.
Ik vind het altijd erg goedkoop om de schuld direct en eenzijdig bij gemeentes en overheid te leggen. Vooral die statements over de politiek zijn echt lariekoek. Als weldenkend mense weet je dat er linksom of rechtsom minder koopkracht voor burgers aan zal komen. De NVB zou daarom eens moeten bedenken wat ze zelf kunnen doen om de de prijzen te verlagen. Jezelf zo afhankelijk van de politiek opstellen is hele erge vorm van incompetentie.
@2:
natuurlijk zijn die produktiekosten in de bouw niet realistisch, waarom is bouwen hier zeker 2x zo duur als in de buurlanden? De bouwsector is een ingeslapen en incompetente bedrijfstak, jarenlang aan alle kanten gesteund met megasubsidies en riante regelingen, steeds een aai over de bol als er sprake is van fraude of andere ernstige problemen. Innovatie nul komma nul (een enkel klein bedrijfje daargelaten wellicht) en ze hoefden nooit op de kosten te letten, want alles wat ze bouwden werd al verkocht (of zelfs doorverkocht) voordat het af was, hoe duurder hoe beter want dat hield het pyramidespel in gang. Voor jarenlang wanbeleid gaat nu de rekening komen, als de politiek dat tenminste toelaat want die doen alle mogelijke moeite de rekening naar spaarders en belastingbetalers door te schuiven.
Elders las ik een paar aanvullende opmerkingen:
”Onze grootste zorg is de kostprijs”, aldus Rietdijk, want die is te hoog ten opzichte van wat de markt wil betalen. De verkoopprijs van een modale koopwoning ligt onder de kostprijs. Veel ontwikkelaars beseffen dat zij om te overleven water bij de wijn moeten doen en accepteren daardoor vaker de lagere prijs, ook al leidt dat soms tot forse verliezen en afboekingen.
Door de crisis zijn de woningbouwers meer kleinere en goedkopere woningen gaan bouwen. Nu ligt de prijs gemiddeld op 240.000 euro, terwijl die in het voorjaar van 2008 op 294.000 euro lag. De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning is daarmee gedaald naar het niveau van 2002.
Ik stelde in mijn eigen omgeving ook al vast dat de kostprijs omlaag gaat door superkleine woningen te bouwen, studio’s van 40 m2 voor 100-125k euro (in een provincie stadje, niet in Amsterdam of Den Haag). Prijs/kwaliteit verhouding lijkt nergens op, nog een lange weg te gaan.
Het steekt de NVB dat de grondprijzen die gemeenten in rekening brengen, nog steeds op het niveau van 2008 liggen. ,,Dat is veel te hoog”, vindt de vereniging. De grondprijzen vormen een steeds groter deel van de totale kosten. In 1976 was voor een modale woning de grondprijs nog 15 procent van de totale kosten, inmiddels is dat opgelopen naar 34 procent.
kortom, het is heel flauw om te zeggen dat de grondprijs de oorzaak is, want zelfs nu is dat nog maar een derde van het totaal (en bij de kleinere / goedkopere woningen is het vast minder dan een derde).
Bouwers voeren in gemeenten dan ook ,,heftige discussies” over die prijs. Maar omdat de wethouders de – hoge – opbrengst al hadden ingecalculeerd en er verkiezingsbeloften mee willen inlossen, zijn zij niet snel bereid een stap terug te doen, aldus Rietdijk. Hij denkt dat gemeenten zich daarmee in de vingers snijden.
Ook de keus van veelal grotere gemeenten grote, complexe projecten neer te zetten, vormt een punt van geschil. ,,Zij gijzelen daarmee ontwikkelaars bijna”, aldus de NVB. Want het overeind houden van die paradepaardjes gaat ten koste van kleinere projecten die beter te hanteren zijn.
Daar heeft hij wel een paar goede punten. Beide partijen gijzelen elkaar, want niemand wil inleveren. En dus moet de overheid ‘iets doen’ om de markt vlot te trekken. Stelletje waardeloze ambtenaren zijn het, daar in de bouw.
jammer dat de Chinezen niet direct kunnen concurreren met onze bouwers, dan zou het gezeik snel over zijn.
Er staat:
Tevens doen de moeizame formatiebesprekingen de markt momenteel geen goed. NVB verwacht daarom een terugval in de verkoop van nieuwe koopwoningen in de 2e helft van dit jaar.
Betekend dit dat de formatie dit jaar niet meer gaat lukken volgens het NVB?
Je zou toch verwachten dat al die smachtende starters direct na het bekendmaken van de kabinetsplannen die molensteen om hun nek leggen.
De NVM koppelt de stagnatie op de huizenmarkt graag aan de politieke ontwikkelingen.
De gedachte, als die ontwikkelingen voorbij zijn (en er een rechtse regeing zit), dan begint het feest opnieuw.
Onzinredenering natuurlijk. De daling van de huizenmarkt is al ingezet voordat het kabinet viel.
Heeft te maken met de kredietkrisis en het besef bij banken en instappers dat het feest voorbij is.
Banken lenen (vooralsnog) weer kritisch(er) geld uit. En instappers denken wel twee keer na voordat ze hun hoofd in de strop steken, of wachten rustig af.
De paradigma verandering, zoals dat dacht ik zo duur heet, bij banken en kopers, is niet iets van enkele weken.
Maar waarschijnlijk een sentiment dat jaren aanhoudt.
Hoe graag de NVM het ook zou willen wegwimpelen!
Inderdaad, en die verandering is twee jaar geleden begonnen.
Dit stuk valt slecht te rijmen met een stuk uit de spits;
”De mogelijke komst van een rechts kabinet is goed nieuws voor de huizenmarkt. Het vertrouwen in de markt wordt langzaamaan wat beter, blijkt uit onderzoek van huizensite Jaap.nl onder 3500 potentiële kopers.”
http://www.spitsnieuws.nl/archives/binnenland/2010/09/rechts_redt_huizenmarkt.html
Leuk trouwens dat er een pic van kraken gaat door boven zetten.
@5 Tinus
Right!
Ik vraag me echter af of de produktiekosten echt 200k ‘moeten’ zijn
dat is een kwestie van terugrekenen. De overheid weet wat mensen kunnen betalen en koper denkt een goede deal te doen.
jammer dat de Chinezen niet direct kunnen concurreren met onze bouwers, dan zou het gezeik snel over zijn.
nooit? Grote bamboeplantages.
@ 4-6:
zoals het nu met de formatie gaat hebben we binnen een paar weken een rechts kabinet dat helemaal niks aan de HRA gaat doen en misschien zelfs wel durft vast te leggen dat er tien jaar lang niks aan gedaan mag worden (of over gepraat mag worden, a la Balkje). Als de woningmarkt dan niet direct opleeft is de visie van VEH, NVM en de hele rest van de vastgoed maffia definitief ontzenuwd. Maar dan komen ze ongetwijfeld met een nieuw zeurverhaal, bijv. dat de NHG grens te laag is of dat de startersleningen veel te laag zijn 🙁
@10:
ik bedoel dat ze in China zitten en niet zomaar een huis in de polder kunnen neerzetten. Als ze massaal prefab woningen aan het westen gaan leveren (de plannen zijn er, ik weet niet op welke termijn dit realistisch is) dan zullen Elco en zijn vrindjes er alles aan doen om gebruikt van zulke prefab kits hier te verbieden, of misschien alleen toestaan als je het officieel laat installeren door een NVM aannemer tegen het schappelijke bedragje van 100K euro. Stel je voor dat er concurrentie komt voor de softies in de bouwbranche, daar zijn ze niet tegen bestand.
bamboe is trouwens prima keus voor huizen: gaat momenteel door voor mooi en trendy en is relatief milieuvriendelijk. Helaas is het in NL een stuk minder produktief dan in Azie.
@11 De enige reden waarom ‘de chinezen’ die opdrachten niet zouden krijgen is omdat Den Haag en de vastgoed sector een gesloten systeem is waarin invloed en geld wordt rond gepompd.
In Afrika en het Midden-Oosten stampen Chinezen, Koreanen en Indiers in een noodtempo gebouwen en infrastructuur uit de grond dus Europa zal ook geen probleem zijn.
Ze gaan ons letterlijk in sneltreinvaart voorbij maar hopelijk is onze Noord-Zuid lijn in 2017 af 😉
“China is the world’s leader with 6,552 km of high-speed tracks (defined as those that can carry trains at speeds over 200 km/h). It plans to double that distance in two years.”
http://www.time.com/time/magazine/article/0,9171,2008791,00.html
Maandcijfers kunnen een indicatie voor een trend zijn, verkopen in de zomervakantiemaanden zullen niet de allergrootste zijn.
Korreltje zout bij cijfers vvan nanoseconden kan geen kwaad….
En wie weet druppelt deze uitgestelde vraag wel door naar de donkere maanden oktober, november ?
@13:
ja, grappig verhaal om te lezen. Tel daarbij op de plannen voor de nieuwste Chinese highspeed trein (2x zo snel als de snelste Japanse) en het Westen (USA, Nederland) is hopeloos achterlijk vergeleken met de Chinezen. Ik heb wel eens een programma gezien over urban planning in Shanghai: volop jonge mensen met visie aan het werk, dat de auto gezien het enorme aantal inwoners geen realistische oplossing is hebben ze al lang in de gaten dus volop bezig met alternatieven zoals metro, snelle bussen etc. Maar in Nederland, daar asfalteren ze gewoon verder en hebben ze na 100 jaar wanbeleid nog steeds niet door dat asfalteren van het halve land het fileleed alleen maar groter maakt. De wegenbouw is net zo’n beschermde branche als de woningbouw, er wordt eindeloos geld in gepompt en dan krijg je natuurlijk wanprestatie voor je geld.
Wat mij betreft mogen de Chinezen hier woningbouw en vervoer overnemen, zouden we enorm op vooruit gaan.
Ach, een stukkie van de Rotterdamse haven hebben ze al nhz