The Economist, (2003): House of cards

logo The EconomistDe prijzen van woonhuizen zakken de komende jaren dramatisch in de VS, Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland, Australië en Nederland. Dat blijkt uit onderzoek van de Economist.

Bubble
Het Engelse vakblad stelt dat de huizenmarkt in de zes genoemde landen een typisch geval van een bubble is. De huizen in ondermeer Nederland zijn serieus overgewaardeerd. Het magazine heeft een onderzoek gedaan dat begint in 1975. Vooral de al lange tijd historisch lage rente heeft de prijzen van huizen opgestuwd.

Slechte tijden: “verkoop uw huis”
Pam Woodall, de schrijver van het stuk, stelt: “Op enig moment in de komende jaren gaan de prijzen hard naar beneden. De consequenties voor het land en de economie zullen veel erger zijn dan de crisis op de aandelenbeurzen”.

House of cards

Door de huidige lage rentestand, in Amerika staat de korte rente op 1,25 procent, kunnen de Centrale Banken de rente niet veel meer verder verlagen. De banken kunnen de huizenmarkt dus niet meer effectief stimuleren.

De Economist adviseert inwoners van de zes genoemde landen, waaronder dus Nederland, om hun huizen te verkopen en te gaan huren totdat de huizen in prijs zijn gezakt.

Economist, House of cards, May 31st 2003,

Reactie van de NVM, (2003):

Publicatie The Economist
Onderdeel van The Economist van 31 mei was een special over de waardeontwikkeling van woningen in de VS en Europa onder de titel “House of Cards”. Daarin kwam men tot de conclusie dat er sprake is van een luchtbel in de woningprijs en dat zelfs bij een laagblijvende rente, de Nederlandse woningprijzen fors zullen dalen door een dalende vraag van starters en gebrek aan vertrouwen in de marktontwikkeling. De NVM herkent zich niet in het beeld dat The Economist schetst. De analyse schiet op een aantal essentiële punten tekort vindt de NVM, te weten: de meeting van de betaalbaarheid van de koopwoning, de imperfectie van de woningmarkt en de huurprijzen.

De meting van de betaalbaarheid
The Economist stelt dat de ratio van woningprijs en inkomen in Nederland nu 40 tot 50% boven het lange termijn gemiddelde ligt en dus wijst op een luchtbel in de prijzen, ontstaan in de 2^e helft van de jaren `90. Het mag waar zijn dat deze ratio 40-50% boven het lange termijn gemiddelde ligt, maar dat zegt niet zoveel. De betaalbaarheid van een woning is niet alleen afhankelijk van de woningprijs en het inkomen, maar vooral ook van de hypotheekrente en de belastingaftrek. De door de NVM gebruikte en betere “betaalbaarheidsindex incl. rente” meet de betaalbaarheid van de woonlasten en houdt daarmee rekening. Deze ligt nu ruim boven de 100 en laat zien dat van onbetaalbare prijzen vanaf de tweede helft van 2002 geen sprake meer is. Hoewel het huidige prijsniveau veel hoger is dan in 1995, is de betaalbaarheid net zo hoog als in dat jaar, dat voorafging aan de stevige prijsstijgingen van de 2^e helft van de jaren `90. Dit komt door de in de jaren na 1995 sterk gestegen inkomens en de fors gedaalde rente.

Imperfectie woningmarkt
Het is de imperfectie van de woningmarkt, waarbij de nieuwbouw niet of zeer vertraagt reageert op de stijgende prijzen van bestaande woningen, die de aandacht verdient en aangepakt moet worden. Een van de bijdragen in de special van The Economist gaat hier uitvoerig op in en wijst op de rol van de overheid. Het is deze bijdrage in de special die meer aandacht verdient.

Huurprijzen
Een derde economisch kenmerk is de huurprijzen. The Economist relateert in het artikel de huuropbrengsten aan de prijs van de gemiddelde koopwoning. Op de Nederlandse markt is dit echter geen sterk argument, omdat er sprake is van een gereguleerde huurprijs. Het verschil in prijsontwikkeling kan dus ook wijzen op het achterblijven van de huurprijzen dan op de feitelijke waardeontwikkeling.

Rabobank betaalbaarheidindex augustus 2008

Mortage Debt Outstanding (percent of GDP)

Inmiddels is de situatie sterk veranderd. De rente is sterk opgelopen en de betaalbaarheid is volgens de Rabobank op een historisch dieptepunt beland. Maar volgens Ger Hukker van de NVM is de betaalbaarheid nog steeds goed. Hoe geloofwaardig is Ger Hukker (NVM) ???

Share Button

6 Reacties

  1. Kim Ockers Zegt:

    Hoe geloofwaardig is Ger Hukker?Het antwoord daarop is NIET.Hij gaat natuurlijk niet de glazen van zijn eigen brachevereneging ingooien.Ik denk dat menig makelaar er verstandig aan doet om voor de komende tijd een ander beroep te nemen.

  2. geld lenen Zegt:

    Het is een feit dat de overheid liegt. Kijk maar naar de politiek. Maar ja, hoe los je dat op?

  3. Koop nu als starter een huis! Catch a falling knife! | huizenmarkt-zeepbel.nl Zegt:

    […] IMF, The Economist, Moody’s en vele economen waarschuwen al vele jaren voor toekomstige […]

  4. Pam Woodall: China en India hebben invloed op onze huizenprijzen | huizenmarkt-zeepbel.nl Zegt:

    […] Woodall voorspelde in 2003 al dat de huizenprijzen in de VS, Verenigd Koninkrijk, Spanje, Ierland, Australië en Nederland […]

  5. DJ Zegt:

    Ik volg deze site al geruime tijd en wil mijn complimenten aan de initiator en onderhouder van deze site geven. Prima informatie!!!

  6. Voerman Zegt:

    Gewoon vanaf vandaag helemaal niks meer doen aan dat hele woongedoe.
    Elke verzonnen maatregel heeft averechts gewerkt.
    Komt vanzelf goed, en anders maar niet!

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.