De Nederlandsche Bank komt met een oplossing voor de woningcrisis: elke woningeigenaar zou belasting moeten betalen over de overwaarde van zijn huis. De overwaarde van een koophuis wordt dan verplaatst van box 1 naar box 3. MKB-adviseur Pim van Rijswijk noemt het een proces van onteigening en legt uit welke gevolgen dit heeft voor de huiseigenaren.
Wat zegt DNB zelf?
De onderstaande tekst komt van de DNB site: “Wij stellen voor de eigen woning van box 1 naar box 3 te verplaatsen. Concreet betekent dit dat hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait op termijn vervallen. Over de overwaarde van een woning gaan woningeigenaren belasting betalen. Belangrijk: wij stellen voor om dit in geleidelijke stapjes door te voeren. Daarvoor moet ruim de tijd worden genomen: in ons voorstel 20 jaar. Dit om te voorkomen dat huizeneigenaren plotseling met onverwachte of hoge kosten te maken krijgen. Deze specifieke maatregel zorgt ervoor dat de huizenprijzen minder hard stijgen. Doordat het fiscaal niet meer wordt gestimuleerd om veel te lenen, zullen mensen immers minder bieden op een huis.”
Loading ...
Je koopt een huis voor 200 000 nu is het 500 000 waard. huidige rente is 3% maar staat niet vast!! dus een extra kostenpost van 9000 per jaar
Even een grove, slordige berekening:
Voormalige huurwoning voor een rotprijs gekocht met eigen geld
WOZ-waarde 560.000
Aankoop 50% WOZ 280.000
6% kosten koper over aankoopbedrag 16.800
Totaal geïnvesteerd 296.800
Grove schatting jaarlijkse kosten eigenaar zijn
Onderhoud 2.000
Verzekering 1.000
Box 3 heffing 6.000
Overig 1.000
Totaal jaarlijkse kosten 10.000
Eenmalige kosten
Kosten koper 16.800
Erfbelasting bij overlijden 20% WOZ-waarde 112.000
Totaal eenmalige kosten 128.800
Geschatte inflatie 3%
Geschatte rente over spaargeld 2%
Reëel rendement over spaargeld -1%
Totaal geïnvesteerd 296.800
Reëel rendement -2.968
Grove schatting jaarlijkse kosten eigenaar zijn 10.000
Huurprijs per jaar 15.600
Verschil 5.600
Bij: negatieve reële renteopbrengst 2.968
Totaal verschil 8.568
Eenmalige kosten 128.800
Terugverdientijd in jaren 15
———————————————————-
Berekening met geleend geld en gekocht tegen Funda-prijzen
WOZ-waarde 560.000
Aankoop 10% boven WOZ 616.000
6% kosten koper over aankoopbedrag 36.960
Totaal geïnvesteerd 652.960
Grove schatting jaarlijkse kosten eigenaar zijn
Onderhoud 2.000
Verzekering 1.000
Box 3 heffing gemiddeld 3.000
Overig 1.000
Totaal jaarlijkse kosten 7.000
Eenmalige kosten
Kosten koper 36.960
Erfbelasting bij overlijden 20% WOZ-waarde 112.000
Aankoopbedrag 616.000
Rente 308.000
Totaal eenmalige kosten 1.072.960
Grove schatting jaarlijkse kosten eigenaar zijn 7.000
Huurprijs per jaar 15.600
Verschil 8.600
Eenmalige kosten 1.072.960
Terugverdientijd in jaren 125
Nemen we in de eerste uiterst grove berekening ook het aankoopbedrag mee dan komen we uit op 48 jaar.
Ik zie niet in waarom alleen de overwaarde in box 3 belast zou worden en niet de volledige WOZ-waarde. De rente van een eventuele lening is immers al verrekend in box 1.
Zolang exacte regels en percentages niet bekend zijn kun je het nog niet invoeren in je spreadsheet. En dat de eigen woning naar box 3 er aan zat te komen is al vele jaren bekend. Belasting op OG is van alle tijden, behalve de afgelopen decennia dan.
Oost-Duitsland werd in de jaren ’90 volgepompt met krediet, en die kredieten staan in veel gevallen nog open. De woning komt vrij door overlijden, maar de nabestaanden verwerpen de erfenis, video:
https://www.youtube.com/watch?v=xR_HH5M6Y1s
Het aankoopbedrag wel of niet meenemen in de afschrijving? Het geld blijft vastzitten tot je dood bent, dus je kunt het zelf niet meer uitgeven. Blijf je huren, dan kun je het geld helemaal opmaken of relatief belastingvriendelijk verplaatsen naar de volgende generatie.
Daar komt bij dat de erfbelasting naar verwachting hoger wordt, niet lager. Wil de volgende generatie je woning hebben na je overlijden, dan zal de erfbelasting ergens vandaan moeten komen.
Ik heb mijn berekening aangepast door de erfbelasting te schrappen. Die is immers voor de volgende generatie. De verkoopopbrengst van dit oude krot, min de erfbelasting, ik zou over de resterende opbrengst niet te hoge verwachtingen hebben.
Mits gekocht voor 50% van de WOZ-waarde wordt pas – naar schatting – na 35 jaar eigenaar zijn goedkoper dan huren. Straks ook Oost-Duitse toestanden in Nederland? Erger?
Ondertussen in de US
GDPNow Nowcast Takes a Steep Dive Into Negative Territory, What Happened?
https://mishtalk.com/economics/gdpnow-nowcast-takes-a-steep-dive-into-negative-territory-what-happened/
Geit 🙂 keep calm and carry on
Nico de Geit,
Beste Geit, heb je nu eindelijk je huurhuis gekocht.
Nee, en het is de vraag of dat ooit nog gaat gebeuren. Zie uitgebreide berekening.
Een voor mij passend bod doen bij mijn verhuurder tijdens de huidige euforie lijkt me nogal zinloos. Dat is alleen maar irritant. Daarmee neemt mijn verhuurder overigens wel het risico dat huurders tot hun dood blijven zitten, of erger: dat nabestaanden/medebewoners continuering van het bestaande, voor verhuurder verliesgevende, huurcontract eisen.
De rechter moet dan belangen tegen elkaar afwegen. Ik denk dat de rechter het zeer gewenste uitponden van de woning door verhuurder niet erg zwaar laat wegen, en eerder geneigd zal zijn te kiezen voor de belangen van bewoners. Daar zal ook wel jurisprudentie over zijn.
En hoe lang loont uitponden nog? De vorige verhuurders wisten ook wel wat ze wegdeden. Als ze uitponden zagen als interessant hadden ze het zelf wel gedaan. Maar nee hoor, te duur verkocht aan een buitenlandse belegger die erin zit met goedkoop geleend geld.
Schmull – We moeten op het ergste voorbereid zijn
https://schmulladdertjeonderhetgras.blogspot.com/2025/03/als-de-dam-weer-breekt-het-zij-zo.html
@ Geit ‘Schmull – We moeten op het ergste voorbereid zijn’
De Trumpiaanse Zwarte Zwaan ?
https://www.atlantafed.org/cqer/research/gdpnow
Ze zijn er weer, overwaarde-reclames:
https://x.com/NBC88216650/status/1906647355236958629
Ik denk dat die mevrouw ook wel een miljard wil lenen, uiteraard tegen lage maandlasten.
Sjorleone over SCHULDEN en DEURWAARDERS: “Als ze m’n bed maar niet meenemen” | De Money Meter #1
https://www.youtube.com/watch?v=3-NJnCJcWPo
Ps 🙂 Ach, denkt het zwarte zwaantje, we hebben recht op deflatie 😉
Deze reclame komt bij mij ook steeds voorbij: ‘Mogelijk financiert vastgoed’:
https://www.youtube.com/watch?v=ZYT80puFE3o
Maff,
🙂
Maff,
“all time high” 😉
https://x.com/AMAZlNGNATURE/status/1909109082402812280
‘Arrière! (Naar achter!) Pas op voor het dansende vuur, het verwarmt de goeden maar verbrandt de slechten – Roekeloze kleine barbaar, je hebt alle welwillende goden beledigd!’. Uit het kind en de toverspreuken, gepresenteerd door Sabine Devielhe – Le Feu (het vuur):
https://www.youtube.com/watch?v=KAIjlRl5Al4
Intertoys, eigendom van de zoveelste investeringsmaatschappij, sluit 90 vestigingen. Geen kinderen, geen speelgoed.
Hannah gaat shoppen in Londen: ‘Je kunt de loterij winnen en je het nog steeds niet kunnen veroorloven om hier te leven’. Een paaskip van 200 pond, gebakjes van 17 pond, een paasei voor 128 pond, enz.
https://www.youtube.com/watch?v=LZkgAsHpPow
ING vraagt in een poll aan bezoekers hoe het gaat met de economie. Ik klik uiteraard ‘uitstekend’ aan. 2% maakte die keuze. Dat geeft te denken.
Here’s how China could crush the U.S. housing market
https://www.cnbc.com/2025/04/09/how-china-could-crush-the-us-housing-market.html
Ps 🙂 Altijd weer die derivaatjes
Huizenprijzen dalen stevig: bekijk hier de waardes in jouw regio
https://www.telegraaf.nl/financieel/1332297947/huizenprijzen-dalen-stevig-bekijk-hier-de-waardes-in-jouw-regio?utm_source=t.co&utm_medium=referral&utm_campaign=twitter
In Amsterdam gewoon een stevige daling hoor. En meestal loopt Amsterdam voorop.
https://x.com/Woningnieuws/status/1910356772654616938?ref_src=twsrc%5Egoogle%7Ctwcamp%5Eserp%7Ctwgr%5Etweet
De daling is begonnen. Een heel stuk eerder dan ik dacht.
Grote beleggers zoals Buffet met zijn beleggingsinstituut is vorig jaar volledig uitgestapt uit vastgoed. Hij heeft het moment goed ingeschat, maar dat moet geen verrassing zijn.
Zoals de prijzen stegen met 200% in 10 jaar gaat het nu dus omlaag. Beleggers hebben hun winst gepakt en zijn tijdig uitgestapt waarbij ze recordwinsten hebben geboekt op hun verkopen.
Deze winsten zijn betaald door huiseigenaren die veel te veel hebben (moeten?) betalen voor hun huis.
20 gezinnen vernemen plots dat sociale woning na renovatie voor iemand anders is
https://archive.ph/AU4vQ#selection-247.0-247.80
WoON2024:
https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2025/04/10/kernpublicatie-woon-24
Spaarrente ING vanaf morgen ca. 0,2% minder. Geadverteerde hypotheekrente ING 10 jaar vast 3,62%.
Nico de Geit,
Maff,
🙂
“cash is king” 😉
https://x.com/gunsnrosesgirl3/status/1913495472972406973
Jelle van Baardewijk en Martin Visser over de mogelijke verplaatsing van het eigen huis van box 1 naar box 3:
https://www.youtube.com/watch?v=j_2OB2KW1CQ
The Coming Collapse of Housing, Stocks, & Bonds – Sachs Realty
https://www.youtube.com/watch?v=I1SnGXWsE5M
Liquiditeitscrisis op komst? Voor de timing sluit ik me aan bij Marc Faber: ‘dit gaat geen honderd jaar meer door’.
Muzikale onderbreking, 99 luftballons leidend tot 99 jaren oorlog:
https://www.youtube.com/watch?v=wMemWRlw4l8
In ieder geval ver weg blijven van de Luftballons, en de kater die dat noodzakelijkerwijs met zich mee brengt.
Ze hadden best iemand tegenover de heer Visser kunnen zetten, die de waarschijnlijkheid van toekomstige belasting-maximalisatie neerzette: ‘Ze gaan het halen waar mogelijk, er zijn geen andere opties’.
Anderzijds is het interessant om te zien hoe mensen rabiaat vasthouden aan hun zeepbel-droom: ‘dit kunnen ze niet maken, dit is onuitvoerbaar’, enz. Misschien dacht de heer Visser (1971) echt dat hij straks kon gaan leven als een boomer.
Madelon over de huidige situatie:
https://www.youtube.com/watch?v=JssplEvTHV4
Currency trader Argentex suspends shares after tariff-driven margin calls
https://www.fnlondon.com/articles/currency-trader-argentex-suspends-shares-after-tariff-driven-margin-calls-1278fd0f
Ps 🙂 It’s margin call time again
Trad-wife, erg gelukkig met haar kleine huisje:
https://x.com/GigaBasedDad/status/1915079094212972700
Het valt me op dat in de grafiekjes over de annuïteitenhypotheek meer dan de helft van wat er wordt betaalt naar rente gaat. Zelf uitrekenen om hoeveel het precies gaat, in Excel:
https://www.x-cel.nl/blogs/annuiteit-berekenen-excel/
Ik ga er vanuit dat huiseigenaren met een hypotheeklening dit zelf grondig hebben doorgerekend, en niet als een kip zonder kop bij het kruisje hebben getekend, met het idee: ‘we zien het wel’. Het moet geen verassing voor hen zijn hoeveel er nog open staat na vijf, tien of twintig jaar.
Er wordt heel veel rente en kosten betaald, heel weinig afgelost. Maar misschien gokken ze op inflatie en loonstijging. Grote Gokkers.
Vanuit huurdersperspectief: de huur gaat ieder jaar omhoog, maar mijn inkomen gaat toch ook door het dak, vanuit hun perspectief dan? Wat is dan het probleem?
Duitsland: ‘Wohnflächensteuer’ (woonoppervlaktebelasting):
https://www.youtube.com/watch?v=WyzsWO2ybDk
In België bij een nieuwe eigenaar verplicht renoveren naar een bepaald energielabel.