De stemming onder consumenten geeft uiteindelijk de doorslag op de woningmarkt. De ontwikkelingen die zich op de woningmarkt voordoen kunnen onvoldoende worden verklaard op grond van de consumentenvertrouwensindex die door het CBS wordt gemeten. Vereniging Eigen Huis heeft daarom – in samenwerking met het onderzoeksinstituut OTB van de TU-Delft – de Eigen Huis Marktindicator ontwikkeld die specifiek voor de woningmarkt het consumentenvertrouwen meet.
Download de volledige rapportage van OTB
Het onderzoek voor de Eigen Huis Marktindicator geschiedt op basis van de maandelijkse peilingen die gehouden worden door het onderzoeksbureau Intomart GfK. Het onderzoek wordt uitgevoerd onder een representatief aantal Nederlanders. De inschattingen en verwachtingen worden gemeten met betrekking tot de volgende aspecten:
- de huizenprijzen
- de hypotheekrente
- de omstandigheden om een huis te kopen in het algemeen
bron: Vereniging Eigen Huis
Loading ...
ll wijst hier al een tijd op. Zegt hij dan ook niet altijd dat hij een huis gaat kopen als de teller op 50 staat?
Wat achtergrond:
Hoe wordt de marktindicator berekend?
De mening over de koopwoningmarkt wordt vastgesteld aan de hand van een zestal vragen:
* de algemene situatie om een woning te kopen in de afgelopen twaalf maanden;
* de algemene situatie om een woning te kopen in de komende twaalf maanden;
* de koopprijsontwikkeling in de afgelopen twaalf maanden
* de koopprijsontwikkeling in de komende twaalf maanden
* de ontwikkeling van de hypotheekrente in de afgelopen twaalf maanden
* de ontwikkeling van de hypotheekrente in de komende twaalf maanden.
Op elk van deze zes vragen zijn, naast een ‘weet het niet’ categorie, vijf stemmingsantwoorden mogelijk: sterk negatief, enigszins negatief, neutraal, enigszins positief, sterk positief. De hierbij behorende scores bedragen respectievelijk 0, 50, 100, 150 en 200. Per respondent wordt de gemiddelde scores op de vragen bepaald, mits de respondent op minimaal vier vragen een stemmingsantwoord heeft gegeven (aan de vragen waarop ‘weet het niet’ is geantwoord, wordt impliciet de gemiddelde stemming op de wel beantwoorde vragen toegekend).
Alle vragen tellen even zwaar mee bij het bepalen van de individuele stemming over de koopwoningmarkt. De waarde van de Eigen Huis Marktindicator is vervolgens bepaald door het gemiddelde te berekenen van de scores van alle respondenten.
De Eigen Huis Marktindicator heeft dus een bereik van 0 (zeer negatief) tot 200 (zeer positief) en geeft de gemiddelde stemming onder de Nederlandse woonconsumenten weer ten aanzien van de omstandigheden op de koopwoningmarkt.
De resultaten worden gepresenteerd als een voortschrijdend gemiddelde, waarbij steeds de laatste drie maanden bij elkaar gerekend worden.
Dit onderzoek wordt maandelijks uitgevoerd door Intomart, via een online enquête onder 667 respondenten, representatief voor de Nederlandse bevolking van 18 jaar en ouder. De gepresenteerde data is een voortschrijdend gemiddelde, bestaande uit de antwoorden van de afgelopen drie maanden, oftewel 2.000 respondenten.
De data wordt vervolgens bewerkt door het OTB, het onderzoeksinstituut van de TU Delft. De data wordt gewogen om representatief te zijn naar de Nederlandse woningmarktsituatie. Het OTB berekent daarna de waarden van de marktindicator.
@ Claude Geen hij, maar zij. 🙂
Eric Mecking schreef in zijn boek al in 2004 dat als de teller op 40 staat het tijd is om een huis te kopen.
2 Il: De teller kan wel op 40 staan, maar als de prijzen bijna identiek blijven i.v.m. vier jaar geleden is het nog steeds niet de tijd om een huis te kopen.
Ik zie om mij heen met een stijgend aanbod de prijzen op een enkele uitzondering na nog steeds te hoog blijven.Ik vraag me af wanneer de echte daling een keer gaat beginnen.
Het valt mij op dat de hoeveelheid woning op de koopmarkt de laatste maanden sterker toeneemt dan ooit tevoren. Daarbij beginnen de prijzen nu wel degelijk een sterkere daling te vertonen. Persoonlijk denk ik dat de 2d helft van 2011 en 2012 behoorlijk heftig zullen worden voor de verkopende partij.
Daarentegen zie je ook nog steeds dat kwalitatief hoogwaardige woningen op goede locaties die scherp in de markt worden gezet snel verkocht worden. Het kan dus wel degelijk, alleen heeft de term ‘waarde’ een heel andere betekenis gekregen.
@nico Kwam toevallig langs je reactie op telegraaf.nl, je ziet de dingen heel goed. Ontzettend jammer dat niet iedereen het op z’n minst enigszins zo zag, zou het een veel betere wereld zijn.
EIB pleit voor huuraftrek in vrije sector
http://www.z24.nl/economie/artikel_224984.z24/EIB_pleit_voor_huuraftrek_in_vrije_sector.html
Lol! Ik zeg, doen! 🙂
Citaatje uit rapportage OTB 2e kwartaal 2010 (jaar geleden). Dit is de meest recente die ik kon downloaden….
‘We kunnen met steeds meer stelligheid concluderen dat de dalende trend in het ver-
trouwen in de woningmarkt haar dieptepunt heeft gehad in het derde kwartaal van
2008.’
Ik snap niet dat de TU Delft zich leent voor het produceren van dit soort VEH-propaganda…
Zie ook: http://www.nrc.nl/nieuws/2011/06/16/rabobank-wil-gehele-aflossing-hypotheek-verplichten/?utm_campaign=rss&utm_source=syndication
De Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland, wil zo snel mogelijk een nationaal akkoord over de invoering van een verplichte annuïteitenhypotheek voor starters en andere nieuwkomers op de woningmarkt. Zo’n hypotheek met volledige aflossing moet de stagnatie op de woningmarkt doorbreken. De overheid bespaart volgens het plan op de aftrekbare hypotheekrente en zou dit fiscale voordeel op lange termijn moeten veiligstellen voor huizenbezitters.
Kaboem!
@2,3:
volgens mij is die indicator net zoiets als een oversold indicator op de beurs. Oversold kan betekenen dat het tijd is om te kopen, maar het kan ook best dat je aandeeltjes dan nog jarenlang blijven dalen – met af en toe een relief rally. Het zou me niet verbazen als de EH indicator jarenlang op de bodem blijft rondstuiteren (als hij niet gemanipuleerd wordt, het is tenslotte een marketing instrument en de TU Delft is ook niet te vertrouwen met al die door de vastgoed maffia gefinancierde leerstoelen).
@4:
ik zie nog steeds vooral toenemende vraagprijzen in mijn omgeving, en allerlei ‘creatieve’ oplossingen om de prijs verder te kunnen opdrijven zoals opsplitsen in super-mini appartementjes die voor iedere sukkel zonder geld op zak te betalen zijn, dankzij NHG etc.
@6:
wat ik zeg: absoluut niet te vertrouwen, en ik zou aan die EH indicator dus vooral ook niet teveel waarde hechten.
@7:
ja Gerritse, daar kunnen de banksters zaken mee doen. Zie de talloze berichtjes via Wikileaks. Rabo en co zullen ongetwijfeld snode plannetjes smeden die nog meer risico op de huizenmarkt overhevelen van banken naar belastingbetalers.
@8
Waarom niet als overheid alleen renteaftrek over lening waarbij wordt afgelost. Dan wordt namelijk woning”Bezit” gestimuleerd.
Dan raken vanzelf alle gekke varianten uit de gratie.
Zou in het plan van de Rabo de zo populaire bankspaarhypotheek ook komen te vervallen? Wat dan met de huidige bankspaarders?
Ben erg benieuwd naar de verdere uitwerking van het plan.
Goede post trouwens.
@8 Dit zou in een keer de hele discussie over HRA teniet doen voor de komende tijd. Een HRA enkel op basis van annuïteiten vind ik nog best een sympathiek idee.
De maandlasten zijn in eerste instantie vergelijkbaar met voleldig aflossingsvrij nu, maar lopen natuurlijk op naar een wereld zonder HRA. Of in cijfers, van 2.000 euro naar 3.000 euro per maand over een looptijd van 30 jaar.
Het komt me ook over als een toegeving van de banken richting de overheid (merken jullie ook op dat dit niet door de kamer is gekomen en dat er dus geen verkiezingsbelofte is verbroken?). Het zal de kosten van de HRA over 15 jaar, heel simpel gesteld, namelijk halveren.
Ik zeg doen! Hoewel ik NHZ’s standpunt ken en begrijp (dit doen betekent geen verdergaande hervorming in de toekomst) denk ik niet dat het beter wordt dan dit in de komende vijf jaar.
Ben heel benieuwd wat dit concreet voor de markt gaat betekenen.
@10 In het voorstel is het slechts renteaftrek bij annuïteitenhypotheek.
http://www.telegraaf.nl/dft/10037263/__Moerland__haast_geboden_voor_woningmarkt__.html?cid=rss
Tevens herziening overdrachtsbelasting, huurmarkt.
Na de zomer dus een plan. Maar wie wil er in de tussentijd nog gaan kopen?
@7 + 8
Rabo wil dat banken alleen nog hypotheken verstrekken waarbij daadwerkelijk wordt afgelost, de zogeheten annuïteitenvariant. Tegelijk zou de AFM de banken meer ruimte moeten geven om starters een hypotheek te geven.
Kortom: men wil weer hoge hypotheken kunnen verstrekken zodat de huidige eigenaren kunnen verkopen zonder al te veel in prijs te zakken (en dus de Rabobank niet in de problemen komt).
Starters zijn natuurlijk vooral gebaat bij lagere prijzen EN een hypotheek waarbij men aflost. Dan kun je ook nog eens een keertje verhuizen zonder dat je dat een rib uit je lijf kost.
@5:
Liever niet…. dat is nog meer subsidie om de vastgoedzeepbel in stand te houden. Alle subsidies zijn verderfelijk en resulteren in te hoge prijzen.
Misschien moeten ze dit forum gewoon eens lezen! Tell me something new;-).
Hoeveel feiten moet men horen, voordat het door dringt?
@11:
eens dat dit als een politiek haalbaar plan klinkt dat de scherpe kantjes eraf haalt. Al ben ik heel benieuwd hoe ze de ‘oneerlijke’ behandeling van nieuwe kopers vergeleken met de oude garde gaan aankleden. Want blijkbaar mag iemand die nu een aflossingsvrije tophypotheek heeft gewoon 30 jaar lang maximaal profiteren. Dat lijkt me strijdig met het ‘gelijkheidsbeginsel’ waar binnen de doelgroep zo vlug over gezeurd wordt.
En laten we welzijn, het plan van Rabo gaat op zich helemaal niks helpen om de markt vlot te trekken of starters te helpen. Het zal alleen indirect kunnen helpen, via lagere prijzen. De hypotheeklasten voor starters gaan 15% omhoog, de afschaffing overdrachtbelasting weegt hier van geen kant tegenop. En dus moet er ALWEER extra steun van de overheid bij (Moerland zegt het niet al te duidelijk, maar het lijkt me helder), de eerste 3-5 jaar. En daarna nog langer, omdat de huizenmarkt nog steeds in zwaar weer zit want op deze manier lossen we niks echt op.
“Daarnaast spreek ik zoveel jonge mensen die geen hypotheek kunnen krijgen, maar ze verdienen weer te veel voor een huurwoning of moeten eerst 8 jaar op een wachtlijst.”
wat een klets, een jong persoon die teveel verdient voor een huurwoning die moet vele duizenden euro’s per maand kunnen sparen (helemaal als ze nu bij de ouders wonen). Dus die kan na 1-2 jaar een leuke aanbetaling op de hypotheek doen, als zo iemand geen hypotheek krijgt en een scheeflener zonder één cent te makken wél dan moeten de banken eens bij zichzelf te rade gaan.
OT:
Weet niet of dit al eerder is gepost: gevalletje OEPS! in Groningen:
http://www.elsevier.nl/web/Nieuws/Economie/300143/Blunder-kost-Groningse-woningcorporatie-5-miljoen-euro.htm
de miskoop is gedaan omdat Lefier zich te veel heeft laten leiden door ambitie, en te weinig oog heeft gehad voor ‘risicomanagement en de interne procedures’.
Wie had dat verwacht?
NHZ
Dus die kan na 1-2 jaar een leuke aanbetaling op de hypotheek doen, als zo iemand geen hypotheek krijgt en een scheeflener zonder één cent te makken wél dan moeten de banken eens bij zichzelf te rade gaan.
Banken willen wel maar mogen niet.
Verder is de term scheeflener misplaatst als mensen gewoon hun voldoen aan hun verplichtingen.
Overigens pleit men ook voor Moerland ook voor aanpak van de huurmarkt.
Verder overdrachtsbelasting voor starters aanpassen levert een aanzienlijke besparing op.
Weliswaar alleen op korte termijn merkbaar, maar net aantrekkelijk genoeg om in te stappen en ze over de drempel heen te helpen.
Vooral als het gekoppeld wordt aan een soepele opstelling door de AFM.
Van starters mag je bovendien verwachten dat ze in de toekomst aanzienlijk vooruit gaan qua inkomen.
Precies de categorie die banken graag willen bedienen.
Top idee dus.
De huizenprijzen zijn al fors gezakt. Ik heb al van twee mensen in de randstad gehoord dat ze respectivelijk voor 21 en 24% onder de vraagprijs ( prijsklasse vraagprijs in beide gevallen rond twee ton)
Dus je kunt rustig 75% van de vraagprijs bieden en dan moet je niet gek opkijken als je ( na eerst een heleboel geweeklaag ) te horen krijgt dat de koper accoord is…
@Claude
Een HRA enkel op basis van annuïteiten vind ik nog best een sympathiek idee.
Ja, het is een vervolgstap naar afschaffing van HRA. Eerder zagen we beperkingen van HRA mbt:
– alleen HRA voor eerste woning (heel vroeger gold HRA ook op hypotheken die gebruikt werden voor andere doeleinden incluis consumptieve)
– duur voor slechts 30 jaar
– overwaarde moet gebruikt worden bij aankoop nieuw huis.
Nu dan:
– *nieuw*: alleen HRA over annuïtaire berekening.
Op zich een prima maatregel dus en ook nog eens uit de bankensector zelf.
@artikel
De Vereniging Geleend Huis ziet (overigens terecht) de condities voor scheefleners verslechteren, ze mogen opeens minder scheef lenen.
Dat zou een slecht teken voor de woning-“markt” zijn.
Juan moet er nog even over nadenken.
@12
@8 Dit zou in een keer de hele discussie over HRA teniet doen voor de komende tijd. Een HRA enkel op basis van annuïteiten vind ik nog best een sympathiek idee.
Ja en bidden voor inflatie kan dan ook helpen. Als dat niet het geval is ben je alsnog de pisang. Ja ja een bank met ideeen
Gewoon lineaire hypotheek met 30 jaar rente vast. Rente overdraagbaar naar volgend huis.
Dat lijkt me nu eens een goed idee.
Prettige bijkomstigheid 50 % HRA reductie.
@20:
“Van starters mag je bovendien verwachten dat ze in de toekomst aanzienlijk vooruit gaan qua inkomen.”
ja, zoals nu in Griekenland bijvoorbeeld. Jaarlijks 15% omlaag 😉 Leuk, zo’n strophypotheek. Kan gelukkig niet gebeuren in de polder, want wij hebben geen record schulden 😛
@21:
kopen voor 20 of 25% onder de vraagprijs betekent niets anders dan dat de vraagprijzen véél te hoog waren. Hebben die mensen ook gecheckt wat de eigenaar een paar jaar geleden zelf voor het pand betaald heeft?
@22:
naar mijn indruk is HRA voor zowel de eerste als tweede (onverkochte) woning inmiddels normaal aan het worden, het is al tot drie jaar verlengd en geen politicus die het waagt om het nu nog af te schaffen. Tenslotte ben je super zielig in Nederland als je behalve het huis waar je woont ook nog een onverkoopbaar tweede huis hebt.
Vader en moeder kochten 30 jaar geleden hun eensgezinswoning voor 110 000 gulden.
Het modale inkomen van de familie was in 1981 ongeveer 35000 gulden. Daamee
konden ze ruimschoots de kosten dekken, mede dankzij de HRA en dankzij het
gegeven dat het salaris slechts één derde deel van het totale bedrag van de woning was.
Inmiddels is hun huis afbetaald en heeft het huis alles bij elkaar de familie in 30 jaar tijd
90 000 euro gekost (rente-HRA + afbetaling).
Nu, in 2011, zijn zoon en dochterlief aan de beurt om beide een huis te kopen.
Ze hebben elk een modaal inkomen van zo’n 33000 euro.
Dit inkomen loopt overigens mooi in de pas met de 50 procent geldontwaarding over de laatste 30 jaar.
Ze willen wel in dezelfde wijk blijven wonen waar hun ouders wonen. De huizen daar zijn inmiddels
zo’n 270 000 euro waard en er staan er een paar te koop. Veel geld maar met elk zo’n40 000 euro
eigen spaargeld moet het wel lukken toch? Dus op naar de bank en voor een aanvraag hypotheeklening.
Helaas blijkt echter dat ze niet terecht kunnen bij de bank. Want waar pa en ma 30 jaar geleden
wel de lening van 85 procent rond kregen blijken zowel de zoon als de dochter niet in aanmerking
te komen voor een soortgelijke woning.
Oja.. de bank had nog wel even uitgerekend, dat als ze samen één huis kopen, hetgeen financieel
ternauwernood mogelijk bleek de totale kosten over 30 jaar ongeveer 450 000 euro bedragen. Maar…
zo zei de aardige meneer van de bank, dan moest er niet door de overheid aan de HRA geknabbeld
gaan worden.
De waarde van een huis is in 30 jaar tijd van bijna 3 modale jaarsalarissen naar ruim 8 modale
jaarsalarissen gegaan. En nu is de wal bezig het ship te keren en is het niet zo vreemd dat het vertrouwen
bij de consument niet zo groot meer is.
@28:
“Dit inkomen loopt overigens mooi in de pas met de 50 procent geldontwaarding over de laatste 30 jaar.”
De geldontwaarding in die 30 jaar was véél hoger. Zelfs volgens het Ministry of Truth is het over de afgelopen 20 jaar al meer, en de jaren 80 was een tijd van hoge inflatie (5-10%). De gezinsinkomens hebben de inflatie nog enigszins bijgehouden doordat er nu vaak twee inkomens per huishouden zijn. Alleenstaanden hebben, gecorrigeerd voor inflatie, een veel lager inkomen dan 30 jaar geleden en maken dus geen kans meer op de huizenmarkt. Alleen bovenmodale gezinnen (vooral die met kinderen, mede vanwege de kinderopvang toeslag) zijn spekkoper.
De prijs van een huis wordt bepaald door wat er geleend kan worden, dat ging inderdaad van 3-3.5x inkomen met 20% aanbetalen naar 8-10x inkomen, 20% extra geld op de koop toe en vrijwel al het risico afschuiven op anderen. We gaan niet alleen terug naar 3-4x inkomen, we gaan ook weer terug naar een stuk zelf aanbetalen én zelf risico lopen bij prijsdaling. Dan zullen ‘waarde’ en ‘prijs’ weer enigszins in overeenstemming komen. De prijzen zullen uiteindelijk veel meer dan 50% moeten dalen t.o.v. de inkomens, zodat uiteindelijk ook huishoudens met één inkomen weer een kans maken.
Infatie gegevens komen van CBS statline. De persoonlijke inflatie kan wel verschillen. Daar heeft het cbs ook een calculatie voor. Gaan we uit van de gemiddelde inflatie dan ziet het er als volgt uit.
Inflatie
1900 3.9%
1910 4.4%
1920 8.8%
1930 6.0%
1940 6.0%
1950 12.2% ACHTSTE WAARDE
1960 16.2%
1970 24.5% KWART WAARDE
1980 49.7% HALVE WAARDE
1987 60.9%
1990 63.6%
1995 73.2% DRIE KWART WAARDE
2000 81.5%
2001 85.3%
2002 88.2%
2003 90.0%
2004 91.1%
2005 92.6%
2006 93.7%
2007 95.2%
2008 97.5%
2009 98.7%
2010 100.0%
@30:
ik zie 100% inflatie (van 49.7 naar 100) in 30 jaar … da’s ook ongeveer wat volgens mij de waarde is. Persoonlijke (of echte) inflatie is natuurlijk véél hoger dan het Ministry voorrekent.
p.s.: en inmiddels (sinds de pleuro) schat ik de inflatie op 100% in tien tot vijftien jaar.
http://tinyurl.com/2w34z7y
Omdat de Eigen Huis Marktindicator een voortschrijdend gemiddelde, waarbij steeds de laatste drie maanden bij elkaar gerekend worden, mag je aannemen dat de werkelijke stemming van dit moment (dus de laatste maand) een grotere teruggang betekent, dan het gemiddelde van de laatste 3 maanden.
Een in mijn ogen heel aardige (maar wat depresseif stemmende) aanvulling op de indicator van “eigen huis” is te vinden op:
http://www.luxetveritas.nl/blog/?p=761
(zoekopdrachten op de term “makelaar” vergeleken met de huisverkopen enkele maanden later)