Strop voor woningcorporaties
De verkoop van huurhuizen door woningcorporaties is vorig jaar teruggevallen tot het niveau van 2002. De verkoopopbrengsten zijn cruciaal voor investeringen in wijkverbetering en nieuwbouw.
De woningcorporaties verkochten vorig jaar 14.100 van hun huurwoningen aan zittende huurders en anderen, zo blijkt uit nieuwe gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de financiële toezichthouder op de bedrijfstak. Daarmee blijven de verkoopaantallen ver achter bij de eerdere prognoses (18.200) van de corporaties zelf, maar ook bij de verwachtingen voor 2009. Eerder dit jaar zeiden de corporaties tegen het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat zij ondanks de neergang op de huizenmarkt nog 19.900 woningen dachten te verkopen.
„De kloof tussen realisatie en verwachtingen is verbazingwekkend groot”, zegt directeur Jan van der Moolen van het Centraal Fonds. Minister Eberhard van der Laan (Wonen, Wijken en Integratie; PvdA) heeft de nieuwe getallen onlangs naar de Tweede Kamer gestuurd.
Van der Laan zei zich eerder al zorgen te maken over de verslechterende financiële positie van de corporaties. De corporaties kampen naast de tegenvallende verkopen ook met de lasten van de invoering van winstbelasting op hun activiteiten per 2008.
Somber scenario
De verkoopwinsten op huurwoningen zijn na de huurinkomsten op hun ongeveer 2,4 miljoen woningen de belangrijkste inkomstenbron voor woningcorporaties. De eerdere prognose van de verkoop van 19.900 woningen stelde de corporaties op papier financieel in staat om hun investeringsprogramma’s in sloop en nieuwbouw op peil te houden. Met de tegenvallende verkopen komt een van de somberder scenario’s van het Centraal Fonds dichterbij waarin de corporaties hun vermogenspositie rap zien verslechteren.
Grote woningcorporaties zien de tegenslag in hun cijfers. Zo dacht Portaal, een landelijk werkende corporatie, vorig jaar 330 woningen te verkopen, maar dat werden er 236, zo schrijft Van der Laan in een brief aan de corporatie. De Alliantie (Amsterdam, Almere, Amersfoort) mikte vorig jaar op 712 verkochte huizen, dat werden er 588, maar de prognose voor de komende jaren is gemiddeld 950, blijkt ook een brief van Van der Laan. Woonbron (Rotterdam) verkocht 514 woningen en verwacht de komende jaren gemiddeld meer dan 800 verkopen per jaar, zo blijkt uit een brief van de minister aan de corporatie.
Uit de schaarse gegevens over de gang van zaken in dit jaar is geen verbetering op te maken.
bron: nrc.nl
Loading ...
Hoezo krapte op de (huur)woningmarkt creeeren?
Waar moeten op een gegeven moment de mensen heen die geen huis kunnen kopen en er ook geen huurwoning meer is?
Wachtlijsten van meer dan 10 jaar bij woningcorporaties is vrij normaal in groningenstad nog wel.
Ik heb er op zich niks op tegen dat huurcorporaties een select deel van hun woningen verkopen om met de opbrengst weer nieuwe huurwoningen te creeeren en ook de wijken leefbaarder willen maken (kopers hebben over het algemeen een positieve invloed op de wijk).
Echter zijn deze cooperaties erg stug in de onderhandeling. Ze hanteren nog steeds de vraagprijzen van een jaar geleden en als je een bod dan blijkt al snel dat er alleen een marginale onderhandelingsruimte ‘voor de vorm’ is. Woningcorporaties moeten hun verliezen nemen. Dat kan makkelijk door te snoeien om de topsalarissen, niet te beginnen aan exotische projecten die niks met de sociale huurmarkt te maken hebben en last but not least geen idiote praktijken zoals ‘wintersport voor het hele team’ (ja, dit gebeurd echt!) er op na te houden.
@1
Bert (visser?) is een in en in rode stad, maar dat wist je al.
Behalve de ommelanden is daar alles schaars. Als er geen schaarste is, is er ook geen gelul.
Mijn vrouw en ik hebben ook wel eens naar zo’n te koop staand huurhuis gekeken. De onderhandelingsruimte is miniem als uberhaubt al aanwezig (dan vraagprijs = koopsom).
Er moet over het algemeen flink wat aan gebeuren om er een leuk huis van te maken.
Waar ik het meest probleem mee heb is dat de woningcorporaties tegenwoordig winstbelang heeft ipv. een sociale factor spelen.
Bij ons in groningen worden er 10 huurhuizen gesloopt/verkocht en er komen 3 huurwoningen voor terug.
En als de woningcorporaties tegenwoordig alleen nog maar kunnen bestaan door het verkoop van huurhuizen dan klopt er toch iets niet?
@allen
De woningbouw heeft heeelveeel geld. Die zitten echt niet te wachten op dat ze een huisje wel of niet verkopen, dus daarom is vraagprijs meestal verkoopprijs.
@4,
“Mijn vrouw en ik hebben ook wel eens naar zo’n te koop staand huurhuis gekeken. De onderhandelingsruimte is miniem als uberhaubt al aanwezig (dan vraagprijs = koopsom).
Er moet over het algemeen flink wat aan gebeuren om er een leuk huis van te maken.”
Inderdaad, wij huren nu ook van de woningbouw en hadden wel belang bij het kopen van ons huurhuis.
Hun makelaar(pandomo) kwam langs en die ging het taxeren, en het bedrag ging vervolgens naar de woningbouw en die maakte er een aantrekkelijke prijs van…
Nee dus, kreeg een prijs te horen wat misschien acceptabel was wanneer de woning in nette staat en onderhoud was.
Omliggende soortgelijke(koop) woningen gingen voor dezelfde prijs weg, alleen die zagen er keurig uit.
Onderhandeling was domweg niet mogelijk, dit is de prijs take it or leave it.
Daar hebben we dan 8 jaar voor gehuurd, geeft een lekker gevoel…
Iemand trouwens de goudkoers gezien vandaag?
Mischien begint de tijd rijp te worden om als scheefhuurders in een buurtje de koppen en de beursen bij elkaar te steken en
a. een ouderwets woonvereniging op te richten
b. een voor de corpo’s ‘onrendabel’, maar voor normale mensen ‘aantrekkelijk’ complex uit te zoeken.
c. een eenvoudig doch degelijk renovatieplan te maken
d. een bod doen “they can’t refuse”
e. handen uit de mouwen.
@Rik
Ondernemend denken kan ik zeer waarderen!
“Iemand trouwens de goudkoers gezien vandaag?”
Die helpt ook al mee in mijn ‘ondernemend denken’.
@8
Ja, hoezo?
@12
Wie weet is het voor degenen hier met cash op de bank interessant om zo nu en dan eens naar de koers van het goud te kijken.
@ 13
Natuurlijk. Verstandig idee. Als je ook een beetje koopt, wordt het nog spannend ook.
Nieuwe all time records hebben hun charme.
Maar goed. Het is maar papieren winst…
@15
Is beter dan als paperbug verlies draaien op een bankrekening.
Martijn Zegt:
3 November 2009 om 6:23 pm
Iemand trouwens de goudkoers gezien vandaag?
India 200 ton gekocht van IMF
Wie weet is het voor degenen hier met cash op de bank interessant om zo nu en dan eens naar de koers van het goud te kijken.
Ik wil nog steeds “iets” kopen en ook nog in NL. De centen liggen dus nog steeds in het sterfhuis.
@Kees
Klinkt wellicht cliché, maar je kan zelf denk ik het beste inschatten wat je met dat geld kan doen.
Goud lijkt op het moment een goede verzekering tegen mogelijke onrust in de financiële markten. In hoeverre dat parten gaat spelen is onzeker, maar we weten wel zeker dat de problemen voor banken nog niet voorbij zijn.
Op de huizenmarkt zijn best goede deals te doen denk ik, al blijf ga je er niet op achteruit als je met cash op de bank nog even wacht. De deals zouden nog wel eens van goed naar beter kunnen gaan voor wie cash betaalt.
Nieuwe all time records hebben hun charme.
nu ook beleggingsclubjes die ter lering en de vermaeck mee willen doen aan de introductie van Delta L.
@20
Sommige beleggers kopen aandelen volkswagen omdat ze dat al jaren rijden. Aan onzinnige redeneringen op de beurs geen gebrek.
De deals zouden nog wel eens van goed naar beter kunnen gaan voor wie cash betaalt.
Martijn, met dank aan de stroperigheid van de banken zou dat best eens zo kunnen zijn.
Martijn, of in 2001 aandelen apple. Heb ik voor de lol gedaan, en forse winst gemaakt. Koers is nu veel hoger 🙂 Toen winst van geloof ik ongeveer 1000 gulden gemaakt.
@23
Da’s toch mooi voor een lolletje. Van mij mogen die beleggingsclubjes van harte hoor. Wie weet leren ze er echt iets van, en zo niet lijkt het me in elk geval leuker dan Holland Casino. Doorgaans gaat het bovendien om onschuldige bedragen.
Als mensen uit dergelijke zaken hun plezier halen juich ik dat van harte toe. Toch mooi als mensen ergens warm voor lopen?
ik heb het verkocht, want ik heb niets met aandelen. Bovendien ga ik er dan de hele tijd naar kijken. Zo heb ik KPN ook lang gevolgd zo rond 2000 en die hebben het oude niveau zo te zien nog niet bereikt. Waarom ze dan nu een bonus krijgen?
Dagelijks naar de aandelen kijken is niet goed voor de gezondheid. Ik doe zo nu en dan wel eens een dagje daghandel (de laatste tijd niet echt meer) op de FESX of FTE, maar meestal gaan ‘mensen als wij’ toch voor de wat langere termijn – investeren noemen ze dat soms.
In dat geval is dagelijkse aandacht niet nodig, en de bijkomende stress kan je gerust rekenen als kosten/arbeid als je daar last van hebt.
KPN in 2000 was .com (dotcom) gekte, net zoals de @home idiotie hoogtij vierde voor 2008. Die standen zien we – het inflatierisico daargelaten – voorlopig niet meer terug.
@Martijn(26)
“Die standen zien we – het inflatierisico daargelaten – voorlopig niet meer terug.”
Zonder inflatie zien we die NOOIT meer terug. Maar goed, die inflatie is al in gang gezet.
Zelfde ervaring met woningbouwvereniging. Het huis moet instorten willen ze het komen renoveren, en als het dan eigenlijk niet meer bewoonbaar is dan willen ze het verkopen alsof het in nieuwe staat is.
Men houdt ook geen rekening met je ivm loyaliteit van 10 , 15 of 20 jaar betaalde huur. Daar hebben ze geen enkele boodschap aan. Er zitten daar mensen die niet van deze wereld zijn en misbruik maken verantwoordelijke huurders.
@ZK (28)
De wal keert het schip wel. Ik kreeg ook een brief of ik mijn huurwoning zou willen kopen. Enkele woningen in de straat staan al te koop; inderdaad voor veel te veel. Vorig jaar, toen ik erin trok, is een nieuwe badkamer en keuken geplaatst. Heel slecht gedaan en uiteraard de allergoedkoopste materialen. Ik wil niet eens weten hoeveel ze willen optellen bij de koopsom voor dat stalen bad en die gebroken tegeltjes…
Je ziet nu dat ze minder woningen verkopen – kopers worden kritischer. Volgend jaar april/mei schreeuwen die corporaties moord en brand, als de maximale huurstijging vrijwel nul procent blijkt te zijn.
Dat ze een onhoudbaar verdienmodel hebben, dat gebaseerd is op huizenprijsstijging, gaat zich natuurlijk wreken op den duur.
Overigens is die ‘loyaliteit’ economisch niet relevant. Sterkeer nog, ik denk dat je niet uit loyaliteit jegens de woningcorporatie in je huis bent blijven zitten…
ZK
ze zijn mij als huurder niet waard.
Uiteindelijk krijgen verhuurders huurders die ze verdienen. Verwaarlozing in het huis en de buurt liggen dan op de loer. Ik huur nu voor een jaar, maar had niet zoveel initiatiefloosheid verwacht van huurders. Achtertuinen van 50m2, geen schuurtje te bekennen, totale lethargie.
Het toenemend aantal WW’ers zorgt natuurlijk ook niet direct voor een toename van het aantal potentiële huizenkopers:
http://www.z24.nl/economie/nederland/artikel_102862.z24/Aantal_WW-uitkeringen_stijgt_flink.html
31
daar hebben de heren van de Blauwe Stad (prov.Gr.)zich niet op gericht en toch het deksel op de neus.
“Ik huur nu voor een jaar, maar had niet zoveel initiatiefloosheid verwacht van huurders. Achtertuinen van 50m2, geen schuurtje te bekennen, totale lethargie.”
Haha, moet je eens proberen je als huurder aktief op te stellen in je woonomgeving. Ik ben al jaren bezig met het mooier en groener maken van mijn woonomgeving, maar je wil niet weten hoe de corpo’s een aktieve huurder in de tang nemen met hun advokaten.
Zonder commentaar, uit het Parool:
“Grondprijs woning omhoog
Aanleiding voor de verhoging is de stijging van de woningprijzen na de laatste aanpassing van de grondprijzen, per januari 2008.
AMSTERDAM – Amsterdam verhoogt ondanks de economische crisis de grondprijs voor nieuwbouwwoningen. Binnen de ring gaan de prijzen gemiddeld met twee procent omhoog, buiten de ring met gemiddeld veertien procent. Dit heeft wethouder Maarten van Poelgeest (GroenLinks) bekendgemaakt. De prijzen gelden vanaf 1 januari 2010.
Aanleiding voor de verhoging is de stijging van de woningprijzen na de laatste aanpassing van de grondprijzen, per januari 2008. Die prijzen waren nog gebaseerd op het prijspeil van de woningmarkt in oktober 2007.
Van Poelgeest: ”Vorig jaar besloten wij de grondprijzen te bevriezen vanwege de crisis. Maar intussen stegen de prijzen van woningen aanvankelijk verder. Momenteel dalen de prijzen, maar vergeleken met 2007 is per saldo nog sprake van een stijging.” Die stijging verwerkt de gemeente in de grondprijzen. Woningcorporaties betalen een grondprijsverhoging van 1,6 procent.
De grondprijzen van kantoren en bedrijfsterreinen worden bevroren. Deze markt daalt, maar is volgens Van Poelgeest zo ‘dun’, dat niet vastgesteld kan worden met hoeveel de prijzen zouden moeten worden verlaagd. (TON DAMEN)”
Of wel…maak het oude eerst op?
Of wel…maak het oude eerst op er is nog genoeg/te veel voorhanden???
Drank en sigaretten maken ze ook duurder om verkoop tegen te gaan…
http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/arbeid-sociale-zekerheid/publicaties/artikelen/archief/2009/2009-2952-wm.htm
Werk zat in A’dam, onkruid wieden op de nieuwe bouwgronden….
http://www.z24.nl/bedrijven/bouw_vastgoed/artikel_102882.z24/Rabo_Vastgoed_gaf_20_miljoen_uit_aan_fraudeonderzoek.html
Niet niks, 20mio.
@ Maarten van Poelgeest
heeft Maarten toch verkeerd geïnvesteerd door binnen de ring te kopen en niet met zijn buurtgenoten naar IJburg te verhuizen.
Hij blijft procentjes uitpersen, centen raken op.
100 miljoen Ceres, paar miljard N/Zlijn……
Hoeveel grond heeft A’dam nu te koop buiten de ring? Is verhoging erfpacht ook afhankelijk van grondprijs? Waarschijnlijk wel.
Komt bij dat ik niet in Amsterdam wil wonen.
Ach, Maarten kan altijd weer terug naar Warmenhuizen.
Het gaat weer lekker met die halfambtenaren: http://www.z24.nl/bedrijven/bouw_vastgoed/artikel_102940.z24/Miljoenenverlies_voor_woningcorporatie.html
@41 Dat is dus een verlies van €50.000 per woning of wooneenheid in één jaar. Hoor ik daar een ballon klappen of is het een goocheltruc met grote getallen?
toch wel goed geweest om in het verleden al die amateur bestuurders met hun vereniging te vervangen door een stichting met in eerste instantie de gemeente die de voorzitter leverde.
Dat is een mooi eigen leven gaan leiden…….
De markt heeft natuurlijk professionaliteit nodig.
Er is in principe voldoende interesse voor het kopen van voormalige huurwoningen.
Maar als ik zie voor wat voor prijzen deze woningen vaak te koop staan dan snap ik wel waarom de beoogde verkoopdoelen niet behaald worden.
Voor een matig onderhouden, jarenlang uitgeleefde tussenwoning vraagt men met een stalen gezicht zó 240.000 euro. Dat terwijl deze huurhuizen bij de cooperatie in de boeken staan voor hooguit enkele tienduizenden euro’s en dat ze ook nog eens de afgelopen 30 jaar vaak al drie keer terugbetaald zijn.
Iedere huurwoning in Nederland is binnen een dag te verkopen. Net zoals iedere andere woning. Als men maar een realistische prijs vraagt.
@44
Dat we zo weinig Ferraris zien rijden komt ook niet omdat men ze lelijk vind. (bij de juiste prijs is er altijd vraag)
Overigens ben ik het wel met je eens dat de echte ‘scheefhuurders’ de corporaties zijn.
die oude huizen worden gezien als een bruidsschat van de overheid. Mooi potje voor ze.
In het verleden mocht verkopen helemaal niet; overheidscenten.
http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/dossiers/conjunctuur/publicaties/artikelen/archief/2009/2009-069-pb.htm
Inflatie is here.
martijn
0,7 % Vergeer was blij, opgetogen, gerustgesteld, goed nieuws voor zijn baas zo te horen.
hoorde vanochtend op “aan de slag” Bnr 10.00 : febr. 2010 goud verkopen dan volgt deflatie.
van Liempt was in gesprek met Charles ….? achternaam vergeten.
We zullen zien.
preciese datum goud 8 febr. 2010
Zal eens terug luisteren.
Wie gaat er goud verkopen in feb?
Wat dacht je hiervan?
http://www.parool.nl/parool/nl/4/AMSTERDAM/article/detail/237370/2009/04/16/Huizenbezitters-in-geldnood.dhtml
Zonder speciale maatregelen verwacht ING dat vijf procent van zijn hypotheekklanten in de komende twee jaar niet meer in staat zal zijn de maandelijkse betalingen op te brengen. Omgerekend naar de 2,8 miljoen Nederlanders met een koopwoning zou dat 140.000 huishoudens met betalingsproblemen zijn.
Tja, de Sjarrels van BNR…
Voorspellen blijft moeilijk.
Hij zegt dat we deflatie krijgen. Kan best gebeuren, ik sluit het niet uit. Hij stelt vervolgens dat goud het slecht doet in deflatie. Ik heb andere cijfers gezien. Zeker omdat de deflatie – als ie komt – veroorzaakt wordt door het omvallen van banken. De bijbehorende onzekerheid zal niet slecht zijn voor goud.
Daarnaast verwacht zie ik de kans tot een ingrijpende monetaire hervorming wereldwijd.
Daarvoor werken modellen van het verleden niet.
Goud zal een nieuwe rol gaan spelen. Dat is onvermijdelijk.
Ik durf alleen niet te zeggen hoe snel die transitie zal verlopen. Misschien gebeurt het volgend jaar, misschien pas over tien jaar.
We zijn in elk geval hard op weg.
@48 Charles Nenner heet de man, Kees de Kort zijn reactie op de voorspelling van Charles en om goud op 8 februari te verkopen was “Goud is leuk om aan je partner te geven maar geen serieuze belegging”
Martijn,
jij?
54
Kees heeft niet zoveel met blingbling maak ik eruit op.
als de “echte banken” omvallen, zullen de overheden ingrijpen en zal goud ook prooi zijn.
de pleuris zal zo te horen uitbreken rond 2013, toevallig ook het jaar dat Ing zijn/haar US afdeling Direct kwijt wil zijn. Het wordt nog peentjes zweten. Balkenende moet maar eens een babbeltje maken aan de overkant.
Er zijn inmiddels zo veel verschillende prognoses en meningen over het verdere verloop van de crisis/prijzen/werkgelegenheid etc. dat je door de bomen het bos niet meer ziet. De waarheid zal wel ergens in het midden liggen en dat is misschien maar goed ook.
@Kees
Ik denk niet dat ik in feb goud ga verkopen hoor, maar zeker weten doe ik niets.
Voor het jaar 2005 vreest Nenner een Dow Jones van 5000 punten. In 2006 zal de bodem bereikt zijn en daagt de zon, ditmaal met toenemende vlekken, weer op aan de beleggershemel.
Ook Nenner kan er naast ziten met zijn zonnevlekken.
@60 grappige is dat ie zelf nogal vond dat ie er nooit naast zat, ja hooguit 0.1% of een dag ofzo… Althans dat zei hij in het interview bij BNR 😉
@61
Volgens mij is het onmogelijk om de beurs altijd goed te voorspellen. Als de helft van je voorspellingen uitkomen ben je al goed bezig.
Mensen die claimen er nooit naast te zitten kan je in principe al met een korrel zout nemen.
Overigens heeft Sjarrel ook niet volledig ongelijk gehad.
“We did experience this huge currency volatility during the time of the crisis that gave us the feeling that we need to save in something more solid,” Mr Cabraal told the Financial Times. “Naturally gold crops up as the more logical item.”
(Centrale bank Sri Lanka)
Ach, misschien hebben ze daar een leuk vriendinnetje, of doen ze niet aan serieus beleggen.
De woningstichtingen proberen al een tijdje een groot deel van hun oude gedateerde woningen te verkopen. Slim. Dat zou ik ook doen. Verkopen op het hoogste punt en cashen. Die woningstichtingen hebben kenners rondlopen die weten wat het kost om een woning op te knappen. Daarom beginnen ze er vaak niet aan, maar verkopen de hap. Sommige woningen zijn gewoon hopeloos. Als je daar als starter aan begint zie je ook vaak dat de renovatiekosten veel hoger uitvallen dan vantevoren was geschat. Woningbouwvereningingen maken geen verkeerde verbouwings-schattingen. Starters wel.
64
Ze kunnen gewoon de rotzooi achterlaten en aan een nieuw project beginnen.
Als je zo je kinderen zou opvoeden…..
@65
Vat ik niet.
Een woningstichting laat geen rotzooi achter. Of het wordt verkocht, of het wordt verhuurd.
Soms doen ze gewoon totaal geen renovaties omdat het niet meer loont. Dat is heel begrijpelijk.
Ze melken dan de woning nog 20 jaar uit (goedkope huur), om het pand/panden dan uiteindelijk te slopen.
Wat zou jij doen?
Ik zit nu “Bij ons in de BV” te kijken van Jort Kelder. Hij heeft als gast o.a de vastgoedmagnaat Rudy Stroink. Deze man is zeer negatief over de (prijs)ontwikkelingen van het vastgoed.
Mooi citaat “de vastgoedwereld is erg goed in het ontkennen, misschien doen ze dat nu nog wel steeds…”
Voor de volledigheid even de link naar de website van het programma:
http://bijonsindebv.kro.nl/index.aspx
@66
Wat zou jij doen?
Als commerciëel vastgoedbedrijf?
De boel achterlaten en met schone grond een lucratiever project starten.
Als je zo wilt leven, werken, denken? Prima, als dat de norm is.
Heeft dus geen enkele sociale waarde meer, maar dat is mijn idee.
Dus de boel achterlaten, en blijven verhuren zonder op te knappen/reparaties dus als ik het goed begrijp.
Ja, dat zou ik ook doen dus.