Horen, zien en spreken

reactie op:
Op de huizenmarkt wacht iedereen op elkaar_NRC_ 2009-04-07

Het stagneren van de doorstroming op de koopwoningmarkt was onderwerp van een artikel in de NRC van 7 april j.l., getiteld Op de huizenmarkt wacht iedereen op elkaar. Uit vrees opgezadeld te worden met dubbele woonlasten kopen huiseigenaren nu pas een nieuwe woning als de oude is verkocht. Omdat dit doorgaans niet lukt worden vraagprijzen steeds vaker naar beneden bijgesteld. Helaas heeft ook dit vooralsnog weinig resultaat. Het uitbreiden van de Nationale Hypotheekgarantie en het verminderen van de overdrachtbelasting zou soulaas bieden aldus hoogleraar Peter Boelhouwer in hetzelfde artikel. Ook een garantiefonds voor kopers van een nieuwbouwhuis zou helpen. Minister van der Laan heeft al deze maatregelen van de hand gewezen. ,,We hebben er over gesproken en het onderzocht, maar ik denk dat er te weinig mensen gebruik van zullen maken. Het is te duur en de risico’s zijn te hoog”.
Daar ben ik het helemaal mee eens en de belangrijkste reden hiervoor is dat er in de Nederlandse koopwoningmarkt sprake is van een grote zeepbel. Maatregelen die de doorstroming willen bevorderen doen niets anders dan deze zeepbel kunstmatig in stand houden. Het is zelfs de vraag of, gezien de huidige economische ontwikkelingen, het in stand houden van deze zeepbel wel mogelijk zou zijn! Zoals de minister terecht zegt: de risico’s zijn te hoog.

Jammer genoeg ontkennen de meeste woningmarktanalisten het bestaan van een zeepbel, omdat, Nederlandse koopwoningen voor huiseigenaren redelijk betaalbaar zijn gebleven. De betaalbaarheid van koopwoningen is inderdaad de graadmeter voor een zeepbel. Maar voordat snelle conclusies getrokken kunnen worden zal de vraag beantwoord moeten worden hoe huishoudens de stijgende woningprijzen hebben kunnen financieren en of ze dat blijvend kunnen doen. Hoe tegenstrijdig het ook moge klinken, koopwoningen zijn in Nederland lange tijd betaalbaar gebleven juist dankzij de stijgende huisprijzen. De reden is dat naast huisprijsinflatie, doorstroming het belangrijkste kenmerk van de koopwoningmarkt is geworden.

De stijging van woningprijzen in de afgelopen decennia heeft het eigen vermogen van woningeigenaren enorm doen toenemen. Door bij verkoop deze overwaarde te verzilveren en in een nieuwe woningaankoop te investeren zijn woningprijzen veel sterker gestegen dan verklaarbaar is uit de bekende factoren als inkomensontwikkeling, hypotheeklasten en gespaard vermogen van huishoudens. Het zogenaamde onverklaarde deel noemt men de zeepbel. Dit proces van verzilveren van de overwaarde van woningen in de aankoop van een volgende heeft in de loop der tijd de meeste lucht in de huidige huizenmarktzeepbel gepompt.
Sinds de jaren 90 zijn nieuwbouwwoningen en luxe bestaande woningen steeds vaker door doorstromers gekocht. In 1990 werd nog een kwart van nieuwe koopwoningen gekocht door huishoudens die al woningeigenaar waren. In 2004 was dat al twee derde van alle kopers. Starters waren steeds vaker aangewezen op kleinere bestaande woningen en kochten deze met de verwachting later met verkoopwinst door te stromen naar een grotere woning.

Een tweede factor die bijdroeg aan de groei van de zeepbel was het verruimen van de voorwaarden van hypotheekverlening. De waarde van een huis wordt immers direct beïnvloed door de bereidheid van banken om ruimhartig hypotheken te verstrekken. Het gaat hierbij met name om de verhouding van de hypotheek tot de waarde van woningen. De rente was begin deze eeuw bovendien historisch laag en men ging er van uit dat woningprijzen altijd zouden blijven stijgen. The sky was the limit.

Hoe verkeerd zullen deze inschattingen blijken. Al sinds 2007 neemt het aantal woningverkopen aanzienlijk af en vanaf medio 2008 begon de daling van de woningprijzen. Met name de doorstroming is gestagneerd. Wat dit betekent voor degenen die nu hun woning willen verkopen wordt uitgebreid beschreven in voornoemd artikel van de NRC.
De reële rente is op dit moment hoog en banken hebben hun kredietvoorwaarden inmiddels aanzienlijk verscherpt. De opwaartse spiraal die de zeepbel creëerde is omgeslagen in een neerwaartse. Door het wegvallen van de doorstroming, de er mee gepaard gaande verkoopwinsten en de strenge leningsvoorwaarden van banken loopt de zeepbel weer leeg. De meest recente cijfers van NVM beginnen duidelijke taal te spreken. Gemiddelde verkoopprijzen van huizen zijn inmiddels gedaald tot 218.000 euro, een afname van 13% ten opzichte van de piek van 251.000 euro in het 2e kwartaal van 2008.

Het getuigt van veel optimisme om te pleiten voor maatregelen als garantieregelingen die de doorstroming op gang kunnen brengen en het tij keren. Als het mis gaat zijn de financiële gevolgen voor de overheid enorm. Een onderbouwde inschatting van de effectiviteit van garantieregelingen zou in dit verband op zijn plaats zijn. Maar waar het eigenlijk om gaat is de vraag of het wel wenselijk is de huidige zeepbel kunstmatig in stand te houden. De prijzen van huizen in Nederland zijn gewoon absurd hoog, gemiddeld zo’n zeven keer het modale inkomen, en daardoor veelal onbetaalbaar zonder een flinke spaarpot achter de hand. Als die spaarpot alleen gevuld kan worden uit verkoopwinst van huizen via doorstroming, dan klopt er toch iets niet met het systeem dat koopwoningmarkt heet? Dat is lucht met lucht blijven vullen, dat is enkel uitstel van executie.

Natuurlijk is het vreselijk voor al degenen die zijn opgezadeld met een hypotheek die de (executie)waarde van hun woning te boven gaat. Maar de overheid zou wellicht beter deze huishoudens kunnen helpen als ze in nood komen, dan maatregelen nemen die enkel de zeepbel kunstmatig in stand houden.
Het uiteenspatten van de zeepbel zal natuurlijk grote gevolgen hebben en niet alleen voor woningeigenaren met hoge schulden. De prognoses voor de bouw van koopwoningen zijn weinig opbeurend en ook de consumptieve bestedingen die voor een belangrijk deel gefinancierd werden met een (extra) hypotheek zullen sterk dalen, met alle gevolgen voor de Nederlandse economie.
Net als begin jaren 80 zal het jaren duren voordat een nieuw evenwicht is ontstaan tussen marktprijzen en betaalbaarheid van koopwoningen. Toen duurde het vier jaar voordat het dieptepunt bereikt werd en daarna nog eens elf jaar voordat het nominale prijsniveau van de piek in huisprijzen van 1978 werd bereikt. Mogelijk gaat de huidige kredietcrisis hier nog een schepje boven op doen.

Het grote woningtekort zal dit proces van huisprijsdeflatie niet kunnen keren. Bij de aankoop van een woning staat betaalbaarheid nog altijd op de eerste plaats. Daar zorgen nu ook de banken wel voor. Bovendien zullen weinigen bereid zijn te investeren in een woning wanneer die naar verwachting een negatief vermogen produceert. Het huren van een woning biedt dan een goed alternatief.

Maar wat gaan we met deze kennis doen? Doorgaan met er op vertrouwen dat het allemaal wel goed komt? Doorgaan met de schuld te leggen bij de kredietcrisis? Of gewoon het beestje bij de naam noemen en toegeven dat we te maken hebben met een grote zeepbel (naar schatting tussen de 30 en 50%). Hoe eerder we dit hardop uitspreken hoe eerder we
over zinvolle oplossingen kunnen gaan nadenken. Er zijn geen gemakkelijk antwoorden. Maar als we alle creativiteit, kennis en inzichten bij elkaar leggen, komt de uitweg dichter bij. Maar dan moeten we eerst ophouden te zwijgen over de zeepbel.

Maartje Martens
Adviseur Woningmarkt
Delft

Share Button

64 Reacties

  1. De ervaringsdeskundige Zegt:

    Chapeau !!

  2. Spaarvarken Zegt:

    Wat een geweldige beschrijving van de huidige situatie en wat een verademing. Helderheid dient de mens !!

  3. sven Zegt:

    Er zijn dus gelukkig nog meer mensen die proberen te begrijpen waarom de prijzen dus FLINK gaan zakken.

  4. marcel Zegt:

    vertel dit maar eens aan Ger Hukker!!!!

  5. ZK Zegt:

    Inderdaad goed artikel doorstroming is een zeer belangrijke factor. Ook een factor is dat aantal scheidingen significant afneemt (sprak een advocaat gespecialiseerd op dit gebied), heeft minder te doen, omdat door de crisis de mensen sterker geneigd zijn bij elkaar te blijven. Ik ben in 1998 gescheiden en liet toen een koopwoning bij mijn ex partner achter, en ben enige jaren later zelf weer gaan kopen. Dit zou ik mij dus nu nooit meer in mijn hoofd durven halen.

  6. Mieke Zegt:

    Right…..edoch verwacht dat die 30-50% richting 70-80% zal gaan…’t is onomkeerbaar…

  7. M Zegt:

    @Mieke

    Die logica van jou staat elke keer weer als een rots zeg. Wat een argumenten!
    In dat licht overigens belachelijk dat mevrouw Martens zo’n lang stuk nodig heeft om uit te leggen wat er aan de hand is hè? Dat kan ook gewoon in één enkele zin…

  8. Okkie Zegt:

    @sven:
    Met dat verschil dat hier wel argumenten worden geleverd en dat het belachelijke percentage van 70% niet genoemd wordt.

  9. sven Zegt:

    @ OKkie

    De argumenten in de tekst maken er geen zekerheid van dat de prijzen met 50% gaan dalen natuurlijk. De prijzen zijn dus al 13% gezakt ten opzichte van de top. Ja ik denk ZEKER dat de prijzen rond de 70% gaan zakken aangezien er naast een flinke daling (DIE ER TOCH AL AAN ZAT TE KOMEN), een depressie op komst is die de genadeklap gaat geven. 13% in 7 maanden tijd is natuurlijk al een mooi begin. Over 5 jaar praat je wel anders. Alles heeft z’n tijd nodig.

  10. sven Zegt:

    @ OKkie

    Volgens mij kun jij niet LEZEN.
    Ik heb spijkerharde argumenten beschreven. Moet je maar eens terug op meerdere antwoorden zoeken van 2 weken terug als je dit niet te veel werk vindt tenminste.

  11. M Zegt:

    @Sven

    Voorlopig zitten we inderdaad in een neerwaartse beweging, en die zal zich nog even voortzetten.
    Wel is de huidige prijsdaling tot stand gekomen op een relatief laag volume, en daarmee niet heel representatief voor de totale markt.
    Klopt het trouwens dat jij met die daling van 70 procent naar een daling van de nominale prijs (het prijskaartje in euro’s) refereert?

  12. M Zegt:

    @Sven

    Die spijkerharde argumenten kan ik niet vinden. Misschien kan ik inderdaad niet goed zoeken (gaat ook niet heel gemakkelijk op deze site), maar ik zou het waarderen als je ze nog even heel kort op een rijtje kan zetten. Als ze echt zo hard zijn als je zegt ben ik er oprecht benieuwd naar.

  13. John Zegt:

    Mooi stukje van Maartje, echt een scherpe pen.
    Doorstroming en kopers sentiment zijn inderdaad belangrijk.
    Het geschatte percentage van 30-50% is echter aanzienlijk te hoog. Dit gaat alleen gelden voor incourante woningen in topsegment en gelegen op een B-locatie.

  14. Huizenzoeker Zegt:

    pluim!

  15. Okkie Zegt:

    @sven:
    Schei toch uit met die belachelijke hoofdletters en geef een link naar de locatie waar jouw spijkerharde argumenten staan voor een prijsdaling van 70% binnen 5 jaar.

  16. M Zegt:

    @Okkie

    Laat die hoofdletters maar gaan, beter focussen we op de inhoud.

    Sven: ook ik ben benieuwd.

  17. Niek Zegt:

    aardig artikel maar het laat een aantal belangrijke faktoren buiten beeld, zoals het H-woord.

    De torenhoge huizenprijzen in NL (vorig jaar nog 8.5x mediaan inkomen, vermoedelijk het hoogste ter wereld voor een heel land) hebben veel te maken met de fiscale struktuur. Die kun je als gegeven beschouwen maar ik denk dat die net zo onhoudbaar zal blijken als de rest van de huizenbubble. Mede om die reden (denk ook aan allerlei onhoudbare starters regelingen, NHV etc.) denk ik dat 30-50% korrektie erg optimistisch is.

    Verder zie ik niet in hoe ze de reele rente hoog kan vinden, de bulk van de hypotheken werkt met variabele rente en die is nu lager dan ooit (behalve dan bij de bank van Johnny). Als je rekening houdt met de CPI manipulatie dan is de reele rente (gekorrigeerd voor inflatie) nog steeds negatief. Het kan dus VEEL hoger want op lange termijn zal een spaarder zijn spaargeld niet blijven uitlenen als hij jaar in jaar uit verlies daarop maakt.

    De meeste vastgoed adviseurs/professors en economen worden betaald door dezelfde maffia die dik geprofiteerd heeft van deze bubble; daarvan zul je nooit iets negatiefs over de NL woningmarkt horen. Deze heren zijn alleen maar bezig met steeds meer belastinggeld richting woningmarkt sluizen.

  18. M Zegt:

    Voor de fans van de verbouwingsprogramma’s op de kijkdoos:

    dailymail.co.uk/tv…t-owing-500-000.html

  19. Marktfundamentalist Zegt:

    Gisteren zag ik öp TV bij “Uitstel van executie” ook zo’n tragisch geval van ontkenningsfase. Haar huis met hypotheek van 285K werd voor 265K verkocht, en daar was ze absoluut niet tevreden meer, het huis was “absoluut veel meer waard”…

    Mens wees blij!, dat is maar een daling van ongeveer 7% oftewel je mag nog van geluk spreken!

  20. Huizenzoeker Zegt:

    offtopic:
    Deflatie is in de VS inmiddels een feit:

    http://www.fd.nl/artikel/11417629/deflatie-feit-vs

  21. M Zegt:

    @Huizenzoeker

    Mwah, inflatie is een behoorlijk complex fenomeen. Men onderscheidt doorgaans prijs- en monetaire inflatie. Prijsinflatie is een erg verwarrend begrip en de naam inflatie voor dalende prijzen an sich is eigenlijk onterecht.
    Als ik tegen sluitingstijd op de markt loop hoor ik de bloemenverkoper ook altijd schreeuwen: “Mooie bloeme, mooie bloeme, drie bosse roze 5 euro”, terwijl ze ‘s-ochtends nog 5 euro per bos waren. Daar kan je van zeggen wat je wil, maar ik noem dat geen deflatie.

    Zelfde geldt voor de VS. Men is daar eindelijk begonnen iets minder uit te geven en sommigen proberen er zelfs te sparen. Intussen staan de warenhuizen daar vol met troep die niemand meer wil hebben, en dus gooien de verkoperts de prijs omlaag.

    Als we kijken naar monetaire inflatie gaat het om de groei (krimp) van de geldhoeveelheid ten opzichte van de groei (krimp) van de productie. Een geldhoeveelheid die harder groeit of langzamer daalt dan de productie zorgt voor inflatie, andersom is het deflatie.
    Op dit moment krimpt de productie als een gek (kijk de cijfers er maar op na, of denk alleen al aan alle ontslagen), terwijl de overheid en de federal reserve uit alle macht proberen de geldhoeveelheid vooral niet te laten krimpen.

    Dus: productie krimpt als een gek, geldhoeveelheid krimpt veel minder snel. Dat noem ik inflatie.

  22. johnny Zegt:

    Ik denk dat mevr. M. Martens het gewoon prima uitlegt .
    Ook meldt ze terloops dat de rente erg hoog staat. En dat klopt .
    Dat meldt ik ook al geruime tijd .
    Het blijft voor de huurders merk ik een toch iets te lastige materie , en nee , ik ga het niet uitleggen. De PABO is net aan me voorbij gegeaan.

  23. Okkie Zegt:

    @Niek:
    Men zal de HRA niet af durven schaffen tijdens de crisis, dat is politieke zelfmoord. Natuurlijk had het moeten gebeuren toen de huizenprijzen nog in een stijgende lijn waren.

  24. Niek Zegt:

    @Marktfundamentalist(19): inderdaad, deze mevrouw heeft haar les duidelijk nog niet geleerd; dat wordt volgende keer een verliespost van een ton of meer lijkt me (op kosten van de samenleving, natuurlijk …).

    @huizenzoeker(20): deflatie … ja vast, voor de goedgelovigen onder ons. De grafiek van de geldhoeveelheid is een rechte lijn omhoog; niks deflatie, hooguit desinflatie van bubbleprijzen.

    @Okkie(23): denk ik ook, dus als we op de ‘bodem’ zijn (dat was nu toch??) schaffen ze de HRA af en dan komt de echte korrektie 😉

  25. M Zegt:

    @Johnny

    Laten we proberen dat wederzijdse onbegrip de wereld uit te helpen.

    1) Hoog is een relatief begrip. Het gaat bovendien om een vergelijking met iets anders.

    2) Een verschil in mening over hoogte kan dus twee zaken inhouden:
    a. De afstand tot hetgeen waar men mee vergelijkt
    b. Datgene waar men mee vergelijkt.

    Nu lijkt het er hier op dat ons verschil vooral zit in datgene waar mee vergeleken wordt. Zowel jij als Mevr. Martens vergelijken met historische waarden, terwijl oa ik vergelijk met de situatie in de markt (waar het huidige financiële systeem onder grote druk staat).

    Bovendien denk ik dat waar mevrouw Martens “hoog” schrijft ze beter “hoger” had kunnen schrijven, aangezien ze haar waardering vooral baseert op een vergelijking met een historisch lage rente.

    “Hoog” wekt overigens de indruk dat de rente in de toekomst zal gaan zakken. Is dat ook jouw voorspelling Johnny?

  26. Niek Zegt:

    Oja, voor degenen die denken dat de rente hoog is: variabele hypotheekrente bij ING per vandaag 1.99% (natuurlijk, in opdracht van Bos).

    Voorzover ik weet is dat ongeveer de laagste waarde in de geschiedenis (alleen tijdens Napoleon stond het even lager, omdat de overheid toen tijdelijk alle rentes etc. vaststelde).

  27. Okkie Zegt:

    Toevoeging aan Niek:
    Er zullen steeds minder mensen zo gek zijn om een variabele rente te nemen. De bank zal deze voortaan naar eigen inzicht verhogen zonder zich iets van de Euribor aan te trekken. Het feit dat 1 jaar vastzetten van de rente in een verdubbeling resulteert zegt eigenlijk al genoeg. Ik betwijfel of mensen die eerder ingestapt zijn op een variabele rente ook zo laag zitten als de lokrentes die voor starters gelden.

    Waarom zou ik me als huurder iets van de monetaire inflatie aan moeten trekken? Zolang de kosten voor mijn levensonderhoud niet harder stijgen dan de CPI en dit wordt bijgehouden door mijn salaris zie ik het probleem niet. Overigens zal de monetaire inflatie afnemen als de huizenprijzen blijven dalen. Het kopen van een huis heeft dan een negatief rendement ten opzichte van huren/sparen.

  28. M Zegt:

    @Okkie

    Overigens zal de monetaire inflatie afnemen als de huizenprijzen blijven dalen.

    Waarom dan? Huizen worden niet tot de monetaire geldhoeveelheid gerekend in elk geval.

  29. johnny Zegt:

    Niek en ik merk M , die er zich inmengt het volgende :
    Er wordt ook hier niet begrepen wat ook mevr. Martens zegt over de rente .
    Te lezen is dat mevr. Martens niet vergelijkt met de historische markt rentes van het verleden. Die context is er uberhaupt ook niet.
    Zij redeneert , en ik bedoel dat tevens,dat de reele (..)(variabele) interest op dit moment hoog is.
    Een 3 maands euribor van zeg net 1 procent in aanmerking genomen.
    De redenen mogen duidelijk zijn . De banken zijn hun vet aan het opbouwen . En dat schijnt te lukken , zeker in een , ook zeker komende goede tijd. Dat zal 2 keer aantikken. Een visie zeg maar van de banken.
    De variabele rentes liggen veelal tussen de 3.5 en zelfs ruim 5 procent. Een uitschieter is de staatsbank de ING .
    Anderen hebben deze week verkondigt zker niet te volgen.
    Vandaar wellicht de opmerking en de motivatie van mevr. Martens te stellen dat de rentes (historisch) hoog staan .

  30. Niek Zegt:

    t.a.v. 27/28:
    ik geloof niet dat monetaire inflatie afneemt als de huizenprijzen blijven dalen; er zijn historische voorbeelden van het omgekeerde. Dit is sterk afhankelijk van hoe de overheid / centrale bank de markt manipuleert en daarom onvoorspelbaar. Dat het huidige beleid van superlage rentes op termijn tot sterke inflatie gaat leiden is historisch gezien vrijwel zeker. Het lijkt mij om diverse redenen ook aannemelijk dat de stijging van de (netto) inkomens de komende jaren de CPI niet zal bijhouden.

    Bovendien heeft de CPI in NL weinig meer met de kosten van levensonderhoud te maken. Voor wie een laag tot middeninkomen heeft en huurt in de vrije sector was de inflatie de afgelopen 10 jaar zo’n 8% (ik dacht dat je het tegenwoordig zelf kunt narekenen via een programmaatje op de website). Veel meer dus dan de 2-3% die het Ministry of Truth opgeeft.
    Voor wie een uitkering of minimum inkomen had en huurt in de gesubsidieerde sector was de stijging een stuk lager, maar vermoedelijk nog steeds ruim boven de CPI.

    Een kennis van mij met een ING hypotheek (van drie jaar geleden) betaalt sinds vandaag 1.79%. En blijkbaar worden zulke hypotheken nog steeds verstrekt (mits je voldoende buffer hebt, neem ik aan).

  31. Niek Zegt:

    @johnny(29):

    ja, als je vergelijkt met de zwaar gemanipuleerde Euribor dan is alles mogelijk. Maar dit is dus een waarde die NIETS met de echte markt te maken heeft. Ik kijk gewoon naar historische marktrentes (gegevens voor NL beschikbaar over bijna 400 jaar), dat lijkt me veel betrouwbaarder als je wilt bepalen wat ‘hoog’ of ‘laag’ is.

    Ik zou in deze context dan ook niet zeggen dat de rente hoog is, maar dat de renteopslag of risico premie van sommige banken hoog is.

  32. Okkie Zegt:

    @M:
    Ik neem aan dat je het over alle liquiditeit hebt en niet alleen gedrukt geld als je over de geldhoeveelheid praat. Er worden minder huizen verkocht voor lagerer prijzen zodat je mag aannemen dat er minder liquiditeit wordt aangemaakt in de vorm van hypotheken. De hoeveelheid gedrukt geld lijkt me niet relevant voor deze discussie.

  33. johnny Zegt:

    niek : vwb de laatse alinea : dat noemen ze vaktaal , maar tevens voor de consument een hoge rente die niet meer op de Euribor gebaseerd zal zijn. Dat hebben ze los gelaten . Waar het nu op gebaseerd is ? Wie het weet mag het zeggen.

  34. M Zegt:

    @Okkie (32)

    Ik heb het inderdaad over de ruime (M3) opvatting van de geldhoeveelheid.

    Over huizenverkopen het volgende: als een huis verkocht wordt maakt de koper een hypotheek aan. Hij krijgt dan geld van de bank en geeft dat aan de verkoper. Die steekt dat geld misschien in zijn zak, maar het is waarschijnlijker dat hij het gebruikt om zijn eigen hypotheek af te lossen.
    Ik denk dus dat de hoeveelheid verkochte huizen relatief weinig invloed uitoefent op de geldhoeveelheid. Als de huizenmarkt nu volledig zou komen stil te liggen dan blijft de geldhoeveelheid nagenoeg gelijk. Op nagenoeg ieder huis zit immers een hypotheek, en die blijft gewoon staan. Wel zou in dat geval door aflossing het totaalbedrag wat afnemen, maar de invloed daarvan op de de geldhoeveelheid is niet bijzonder groot.

  35. Okkie Zegt:

    @Niek:
    Ik huur zelf in de vrije sector en voor mijn huis heb ik de afgelopen jaren met een stijging van 2% per jaar te maken gehad. De kans dat het salaris niet met de kosten voor levensonderhoud meestijgt is zeker aanwezig, maar het kopen van een huis is nu niet echt een alternatief voor sparen gezien de dalende huizenprijs.

    De ING is van de overheid en niet representatief voor het bankwezen. Als je met 2% bij Dirk S was ingestapt, betaal je nu torenhoge lasten.

  36. M Zegt:

    @Johnny

    Sinds de ECB “onbeperkt” liquiditeit beschikbaar stelt aan banken lenen zij een stuk minder van elkaar. Vandaar de lage euribor (interbancaire rente).

    Ik ben het met je eens dat de rente zowel absoluut als reëel wel eens lager heeft gestaan, maar dat zegt niet alles. De economie verkeert in extreem zwaar weer, en daarom zou denk ik een veel hogere rente gerechtvaardigd zijn. Je loopt tegenwoordig immers veel meer risico als je centjes uitleent.

    Misschien is het vergelijkbaar met een autorit. Als je net van de snelweg afkomt waar je 150 hebt gereden en je rijdt met 40 door een woonwijk dan zou je kunnen zeggen dat je langzaam rijdt. Als het in de woonwijk echter net nationale straatspeeldag is en er lopen hordes kinderen los, dan zou ik toch eerder zeggen dat je erg hard rijdt.

    Nogmaals, het is maar in welke context je het bekijkt.

  37. Hukker for president Zegt:

    Ik ben het volledig met Johnny eens. De rente is erg hoog en staat op het punt om te gaan dalen. Zorg dat je de boot niet mist en stap nu in. De markt kan alleen nog maar omhoog. Koop snel een huis en als je het financieel kunt dragen twee. Dit keer is het gewoon anders…

  38. Niek Zegt:

    @Okkie: ING van de overheid? Laten de Masters of the Universe het niet horen. Nee hoor, ze zijn officieel helemaal eigen baas.

    Maar ik denk ook dat Bos ING misbruikt om de huizenmarkt (en sinds kort ook bedrijven met geldproblemen) overeind te houden via kunstmatig lage rente en soepele kondities. Het is wel heel opvallend dat ze sinds de ingreep van Bos zeer aggressief te werk gaan in o.a. de hypotheekmarkt (je zou eigenlijk het omgekeerde verwachten …).

    @37 … helemaal mee eens 🙂

  39. Okkie Zegt:

    @M:
    Als de huizenmarkt stilligt (dit is al deels het geval), neemt de geldhoeveelheid niet toe en komt de inflatie dus tot stilstand (andere geldstromen daargelaten).

    Het aflossen van een hypotheek binnen 30 jaar wordt meestal niet gedaan om van de HRA te profiteren. De meeste verkopers waren doorstromers, dus die losten sowieso niet af maar kochten een groter huis.

  40. Dutch_renter Zegt:

    Prima artikel!

    Ik denk zelf ook dat de uiteindelijke daling wat hoger uit zal pakken (50%-60%), maar dat is puur intuitief bepaald.

  41. M Zegt:

    @Okkie (39)

    Dat is niet helemaal juist. Als de huizenmarkt stil komt te liggen houdt de geldgroei op. De geldhoeveelheid blijft dan constant, andere stromen daargelaten.

    Daalt tegelijkertijd de productie (zien we nu al gebeuren, kijk naar ontslagen, werktijdverkorting etc.) dan stijgt de geldhoeveelheid relatief dus nog wel. Immers, afnemende productie, gelijkblijvende geldhoeveelheid, en zo blijft de monetaire inflatie bestaan.

  42. sven Zegt:

    @ Hukker for President

    GO FOR IT !!!

  43. Niek Zegt:

    t.a.v. 39/41:
    VS en UK laten zien dat de geldhoeveelheid (M2/M3) wel degelijk fors kan stijgen terwijl de huizenmarkt stil ligt of achteruit kachelt; voor een groot deel door overheid / CB ingrijpen (kunstmatig lage rente, bailouts etc.).

    Nieuw geld hoeft niet perse in te stromen in de huizenmarkt of richting bedrijven die iets produceren. Op dit moment vloeit het meeste geld naar banken die het oppotten of gebruiken voor allerlei zaken die niet direkt invloed hebben op het prijspeil. Een deel stroomt nu ook weer naar de beurs, voor zolang het duurt. Maar dit geld is wel in omloop gebracht en zal op termijn de inflatie doen toenemen. Zolang er geen massale faillissementen optreden (zowel bij bedrijven als prive personen) zal de geldhoeveelheid, en dus de inflatie, door het huidige beleid blijven groeien. Verder eens met M op dit punt.

  44. Okkie Zegt:

    @M nr.41:

    Als mensen door de crisis uit hun huis worden gezet zal er toch geld uit het monetair systeem verdwijnen. Dan heb ik het nog niet over al die mensen die op de pof leven (consumptief krediet) en het niet meer kunnen betalen. De Nederlandse schuldenlast is hoger dan het bruto nationaal product.

    Ik denk dat je de invloed van Nederlandse productie op inflatie te hoog inschat, er gaat veel meer geld om in de financiële en dienstverlenende sector. Hier zullen dus ook de grootste klappen en meeste ontslagen vallen. Het is mogelijk dat er sneller geld uit het systeem verdwijnt dan dat de productie kan inzakken.

    Als je naar prijsinflatie kijkt, is de kans nog groter dat deze zal afnemen door de afnemende vraag naar producten als gevolg van de economische depressie.

  45. Okkie Zegt:

    @Niek:
    De rente kan haast niet verder verlaagd worden en de banken lenen het moeizaam uit (minder en tegen een hogere opslag). Ik zou massale faillissementen niet uitsluiten op dit moment.

  46. Niek Zegt:

    @Okkie(44):
    het is zelden zo dat er echt geld verdwijnt door dit mechanisme, het meeste van dit geld blijft gewoon in omloop!
    Het geld verdwijnt alleen als de lening wordt terugbetaald (waar dan vaak weer een nieuwe lening op volgt). De verkoper of bouwer van het huis heeft gewoon zijn geld en kan dat uitgeven, los van wat er later met de huiseigenaar gebeurt. Dit heeft te maken met de manier waarop geld in omloop wordt gebracht in het fiat systeem.

    prijsinflatie kan inderdaad afnemen door een depressie, maar vooral voor min-of-meer overbodige produkten zoals (te dure/grote/tweede) huizen, auto’s, electronische gadgets etc. Prijzen voor eerste levensbehoeften gaan zelden serieus omlaag (deflatie is historisch gezien extreem uitzonderlijk).

  47. M Zegt:

    @Okkie (44)
    Niet per se. Zolang de staat de banken blijft steunen verdwijnt het geld niet. Bovendien gaat het, zoals Niek later opmerkt, daarbij zelfs vooral om de waarde van de schulden op de balans van banken, niet om het geld zelf. Dat geld is namelijk al door de failliete mensen en bedrijven uitgegeven en blijft gewoon in het systeem. Wat wel weer zo is, is dat als banken teveel verliezen op hun balans een aantal spaarders geen geld meer zal kunnen opnemen bij de bank. Die is het immers kwijt. Door het fractioneel bankieren wordt dat overigens nog wat complexer allemaal, maar goed.
    Het geld blijft dus wel degelijk in de economie. Eventueel (als de overheid niet bijspringt) nemen de balansen van banken dan iets af.

    @Niek (43, 46)
    Mee eens. Het geld blijft in omloop, de waardering van bijvoorbeeld huizen of bedrijven neemt af.

    Mijn punt in 41 was vooral de relatie tussen geldhoeveelheid en productie. Momenteel groeit de geldhoeveelheid nog steeds ten opzichte van de productie. En eventueel zou je zelfs kunnen stellen dat de geldhoeveelheid zelfs absoluut groeit door al het bijdrukken.

  48. Hukker for president Zegt:

    Ik denk dat de hele crisis binnen een half jaar achter ons is als we de volgende plannen uitvoeren:

    1. We richten een nationaal hypotheek fonds op dat particulieren helpt om te speculeren op de woningmarkt. Bijkomend voordeel is dat het fonds een garantie geeft tegen faillissement.

    2. We passen de spelregels/boekhoudregels aan. Assets waar ‘tijdelijk’ geen markt voor is hoeven niet meer afgeschreven te worden. We noemen ze illiquide en verkopen ze in de toekomst met winst aan een andere sukkel.

    3. We verhogen de hypotheek rente aftrek voor nieuwe kopers ( starters) naar 100%. Daarnaast geven we een bank opdracht niet al te kritisch te zijn met de acceptatie voorwaarden voor financieringen.

    Met deze maatregelen zullen we een oneindige economische groei kennen. Een luxe leven voor ons allemaal.

  49. M Zegt:

    @48

    Tegenwoordig volstaat een beheersing van de juiste druktechnieken. Kijk maar naar de Federal Reserve of de Bank Of England.
    Ik stel voor dat iedereen stopt met werken en de welvaart over zich laat komen.

  50. Hukker for president Zegt:

    Daar doet de ECB gelukkig niet aan mee

  51. JW Zegt:

    weet iemand wie maartje martens is? gewoon nieuwsgierigheid. ik kan zo snel niets vinden over haar bedrijf. ze heeft wel een leuk vakgebied. zeker op dit moment.

    ze heeft wel eerder gepost huizenmarkt-zeepbe…zullen-scherp-dalen/

  52. Piet Bakker Zegt:

    De M3 geldhoeveelheid is de afgelopen jaren enorm (bijna exponentieel) gestegen. Moest ook wel om de kredietenzeepbel in stand te houden. Het geld, ontstaan uit schuld, verdwijnt niet alleen als kredieten worden afgelost. Ook bij non-betaling verdwijnt deze. De banken zijn dan genoodzaakt om de kredieten af te boeken. Als dan verdwijnt het geld in het niets net zoals het uit het niets is ontstaan.

  53. Niek Zegt:

    @Hukker(48): back to the future?

    (50: nee, ze doen officieel nog niet mee maar er schijnt inmiddels flinke ruzie te zijn over wel of niet meedoen met QE; als de meeste schapen over de dam zijn dan zal de laatste helaas ook wel volgen 🙁

  54. Niek Zegt:

    @Piet Bakker (52):
    het verdwijnt inderdaad (gedeeltelijk) bij afboeken. Maar het zal je niet ontgaan zijn dat afboeken inmiddels heel ouderwets is, daar doen moderne banken niet meer aan (mede geholpen door de staat die alle slechte risico’s overneemt, zoals M ook al zegt). Gewoon doen of je neus bloed en de geldhoeveelheid blijft vrolijk oplopen.
    Ik lees net dat China inmiddels ook alweer op +25% M3 zit voor dit jaar …

  55. M Zegt:

    @Piet Bakker (52)

    Ingewikkelde zaak. Als een bank niet volledige (dus niet fractionele) reserves zou aanhouden dan zou ze het geld dat spaarders storten slechts één maal uitlenen aan bijvoorbeeld de koper van een huis. Betaalt die koper niet terug dan is het geld van de spaarder verdwenen.
    In Nederland hebben we ten eerste al een bankgarantie tot 100k. Wordt een schuld onder dat systeem niet terugbetaald dan is het zeker niet verdwenen, maar krijgt de spaarder die eigenlijk geen geld meer zou kunnen ophalen bij de bank zijn geld alsnog van Wouter Bos. Het zou kunnen dat zoiets zou betekenen dat Bos dat geld niet meer uitgeeft aan bijvoorbeeld de Afghanistanoorlog, maar voor hetzelfde geld groeit de staatsschuld of wordt de drukpers aangezet. In dat geval zal er geen geld verdwijnen.
    Bovendien zou je onderscheid kunnen maken tussen geld (de digitale “harde” euro’s op je rekening en schuld). Hoewel ze veel overeenkomsten hebben zijn ze namelijk niet helemaal hetzelfde.

  56. M Zegt:

    @Niek (54)

    Interessante ontwikkelingen in China. Vroeger moesten ze ook al constant geld bijdrukken. Om de wisselkoers gelijk te houden moest er immers voor elke inkomende dollar een yuan worden geprint. Gebeurt dat niet dan zou de koers immers wegens een verschil in vraag en aanbod oplopen. Door allerlei regeltjes en restricties op banken en meer van dat soort zaken lukte het ze toch om er voor te zorgen dat de toenemende geldhoeveelheid niet op straat terecht kwam, maar voornamelijk werd gespaard.

    Nu zie je dat er toch voor gekozen wordt dat geld wat meer vrij te laten. Er zijn natuurlijk ook wat stimuleringspakketten uitgezet, maar het is goed mogelijk dat de geldgroei voor een deel autonoom is, maw burgers die hun spaarcenten aan het aanspreken zijn.
    Dat zou positief zijn aangezien zo de binnenlandse handel op gang zal komen.

  57. Okkie Zegt:

    @M en Niek:
    Er worden wel bedragen afgeboekt als gevolg van de kredietcrisis. Kennelijk schrijven boekhoudregels dit voor (deze worden aangepast als het beter uitkomt). Ik weet er niet zoveel van, maar het lijkt mij dat dit geld (39 miljard alleen in NL) ten koste gaat van de geldhoeveelheid. Misschien valt dit bedrag in het niets bij de geldcreatie. Kan iemand mij zeggen hoe groot de geldhoeveelheid in Europa of Nederland is? Ik vind alleen maar de groeipercentages.

    Als particulieren en bedrijven niet meer van banken kunnen of willen lenen, lijkt mij dat de geldcreatie hierdoor wordt afgeremd.

  58. Niek Zegt:

    @M(56):
    men zegt dat er in China inflatie angst ontstaat en dat veel mensen hun geld weer in vastgoed stoppen (ineens weer aantrekkelijk door soepele leningen, de 30% aanbetaling is ook weer van de baan) en weer terug in de stockmarket stappen (ook wel logisch na bijna 75% korrektie).

    De zeepbel wordt opnieuw opgepompt; China heeft wel laten zien dat ze in staat zijn een zeepbel te laten leeglopen als het uit de hand loopt, iets wat de Amerikanen duidelijk niet kunnen (willen). En de vraag is hoe lang dit goed gaat, de gemiddelde Chinees zou nu moeten weten dat het ook omlaag kan dus je mag aannemen dat ze bij het eerste onraad weer uitstappen.

    @Okkie (57): de geldcreatie is momenteel overal vele malen groter dan wat er wordt afgeschreven en terugbetaald. Dat komt o.a. door derivaten; helaas is het onmogelijk (en blijkbaar ongewenst) daar goed zicht op te krijgen.

    Geldhoeveelheid is zo te vinden bij de ECB, maar zegt weinig als je de omloopsnelheid niet weet. M2/3 is tegenwoordig verregaand digitaal, en dat flitst dus moeiteloos de wereld rond …

  59. M Zegt:

    Voor China is het ook niet gek dat er weer wat stijging aankomt. In principe heeft China geen slechte positie, het enige probleem is (was) dat ze erg afhankelijk waren van hun export.

    Zodra daar de binnenlandse handel wat meer op gang komt is er genoeg werk doen om lekker te blijven draaien daar.

  60. M Zegt:

    @Maartje Martens

    Je zegt: Het grote woningtekort zal dit proces van huisprijsdeflatie niet kunnen keren.

    Welk woningtekort bedoel je daarmee? Uit welke cijfers blijkt dat er een te kort is?

  61. Huisje boompje beestje Zegt:

    Wat ontbreekt is een goede analyse waarom de prijzen in de afgelopen jaren gestegen. De prijsstijging in de periode 1990 – 2007 is voornamelijk veroorzaakt door:
    – dalende rente (grofweg gehalveerd)
    – toenemende 2-verdienersfaciliteiten
    – toegenomen welvaart (en dus koopkracht) over een brede linie.

    Nu factor 1 en 2 vooralsnog niet fundamenteel lijken te veranderen is het dan ook NIET te verwachten dat de prijzen over een brede linie met 10-tallen procenten (duurzaam) zullen dalen (een tijdleijke stagantie / prijsdaling van een procent of 10-15 is wel mogelijk a.g.v huidige onzekerheid.

    Dus ik kan jouw conclusie NIET delen omdat deze grofweg de redenering volgt wat hard stijgt zal ook altijd weer hard dalen. Deze redenering gaat echter niet op als tenminste 2 van de 3 factoren voor stijging ook nu nog aanwezig zijn.

  62. Niek Zegt:

    @Huisje boompje beestje (61):

    *dalende rente: factor 2
    *tweeverdieners: factor 1.4 (uitleg beetje te lang …)
    *toegenomen koopkracht: loonstijging volgens mijn info ongeveer 80% sinds 1990.
    * je vergeet echter de inflatie die sinds 1990 ook zeker 60% is; de reele loonstijging is klein.

    Deze factoren verklaren bij lange na niet de enorme stijging van de huizenprijzen (geen +210% sinds 1995 zoals NVM weleens beweert, maar 600-1000% sinds 1990).

    De grote factor is easy money: steeds soepeler leenvoorwaarden, introduktie van aflossingvrije hypotheken, 100-200% financiering en allerlei andere leverage zonder weerga. Ik garandeer je dat deze laatste factor onhoudbaar is en keihard gekorrigeerd gaat worden.

    Wat betreft dalende rente: momenteel wordt veel gefinancierd op korte rente die nog enorm omhoog kan (minstens een factor 4). De lange rente is nu ongeveer gehalveerd sinds 1990 inderdaad en kan eigenlijk alleen maar omhoog (is in meeste landen licht aan het stijgen).

    Wat tweeverdieners en inkomens betreft: met de toenemende werkeloosheid verdwijnt dit als sneeuw voor de zon. Hoewel de inkomens vast niet zullen dalen komen er steeds meer mensen die het met een uitkering moeten doen, alleen merken we dat pas over 1-2 jaar in de uitgaven (‘welvaart’).

    Prijsdaling van 10-15% is wel mogelijk:
    ja lijkt me ook, die is er al :O

  63. JW Zegt:

    ik zag ooit deze factoren, van invloed op de huizenmarkt. bepaal zelf de richting van deze factoren en je hebt een visie over de huizenmarkt.

    – de rentestand
    – het inkomen van de huizenkoper
    – het aanbod van nieuwe woningen
    – de fiscale regelingen ten aanzien van huizenbezit en de financiering daarvan.

  64. Huisje boompje beestje Zegt:

    @Niek

    600-1000% stijging, dan kun helaas je niet rekenen. Kijk naar de stijging van de prijzen volgens het kadaster en je komt ongeveer op een verdrievoudiging sinds 1990 (=200% inderdaad).

    Grofweg is de inflatie in dezelfde periode ongeveer 100%. De andere helft kun je verklaren uit rente en 2-verruimde verdienersfaciliteiten.

    En dan het scenario van massale problemen/ werkloosheid; het feit dat mensen tegenwoordig in de meeste gevallen 2 inkomens hebben i.p.v. 1 zoals 30 jaar geleden gebruikelijk verlaagt juist het risico voor een huishouden omdat ik elk geval een deel van het gezamenlijk inkomen in stand blijft. Je kan misschien niet meer zo makkelijk op wintersport met je gezin van 2 kinderen en koopt even geen nieuwe auto maar of dat nou crisis is….?

Laat een reactie achter

Opgelet:Het is niet toegestaan om teksten te plaatsen die auteursrechtelijk beschermd zijn. Dit mag alleen als er toestemming is gegeven door de auteur. Hetzelfde geldt voor beeld.

Uw reactie moet worden goedgekeurd en daardoor kan het even duren voor hij voor anderen verschijnt. Het is niet nodig om uw reactie nogmaals te plaatsen.